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房地產項目范文1
我國的房地產行業始于20世紀80年代，隨著我國市場經濟的深入發展，改革開放的不斷加快，國民經濟也進行著飛速的發展，我國國家建設正在朝著現代化、新型工業化、新型城鎮化的道路上快速前進，房地產行業占據了我國市場經濟建設的重要地位，承載著我國基本經濟運行的物質基礎?？偨Y我國房地產行業過去30多年的發展經驗來看，多數房地產項目成本管理是粗放式的。盡管一直致力于降低成本，真正的成本管理實施對策卻沒有能在開發環節中得到應用，很多項目沒有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何節約建筑成本、科學的進行成本控制、提高企業成本管理能力成為了每個房地產企業面臨的現實問題。
基于以上原因，本文參考一些房地產開發項目的現實案例，運用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產項目成本的各種因素，力圖運用所學的成本管理知識對房地產開發的各個環節中關鍵成本的控制進行科學、合理的控制與核算，使房地產開發項目在保證高質量和按時完工的同時更好的合理控制房地產開發成本，提升房地產項目的開發價值。
1 項目成本管理內容
1.1 項目成本管理概念
項目成本管理是指房地產企業在對成本做出一定預測的前提下，在項目工程期限范圍內使項目建設盡可能的滿足質量要求，并使項目建設在全面預算的約束下達到降低成本的目的。房地產項目成本管理的核心目標之中最重要的就是費用管理，它包括前期項目預算的編制、批準和后期成本、費用的控制等全部過程。評價一個房地產項目成本是否成功的關鍵因素就是成本、費用的管理與項目性能和質量是否達到成本最低化的要求。
由于房地產行業有其獨特的復雜性，項目成本包括開發商在項目立項之前購買土地所支付的土地價款；也包括：項目前期的設計、規劃等工程成本，以及施工建設和基礎設施建設所用的資金成本；還包括項目建成后公共設施的配套成本，與開發相關的間接費用和開發期間的各種費用等等?；谝陨铣杀镜膹碗s性，房地產企業必須要在開發前期明確以上成本費用的列支范圍，在進行項目成本核算時可靠性的、可計量的成本數據，以便于項目成本目標盡可能的實現。
1.2 項目成本管理的流程
一般而言，項目成本管理的基本流程如下。
在項目建造施工之前，房地產企業的管理人員應盡早制定項目成本計劃，完善成本預測體系，董事會應盡快通過項目的成本預、決算方案，做出正確的成本決策；項目部的成本核算管理人員應及時收集各種成本信息，做好項目成本核算工作，最后根據核算人員做出的成本數據進行分析、檢查等，通過以上各種要素的交互關系使房地產成本管理按照一定的目標運行，并使項目的實際成本能夠控制在期初制定的可控范圍之內。
1.3 房地產項目成本管理內容
房地產項目從立項到完工出售，不僅包括前期規劃設計階段，征地拆遷安置階段，同時也包括：設計、勘測、土地平整以及組織施工、竣工、驗收交付使用等實施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設施建設階段、經營與管理期間的輔助建設階段。由于不同項目的具體規劃、實施階段不同，項目成本管理的程序也存在著一定的不同。一般情況下，一個房地產項目從投資人的投資意向開始，到項目規劃、施工建設完畢再到消費者，以及面向消費者（業主）實施的全壽命周期的物業管理，大致都要遵循一下流程：投資項目的可行性研究、土地使用權的申請與獲取、方案設計與整體規劃的報批、建設資金的籌集、進行開發施工、市場營銷與物業管理等階段，整個房地產項目才能夠得以全部完成。
2 房地產項目成本管理中存在的主要問題
2.1 項目管理人員成本意識薄弱
在房地產項目成本管理中，企業管理人員的職責是什么？有什么具體負責項目實施的部門？而在正常情況下，需要項目部先進行編制成本預算再進行成本核算，但現實生活中往往是先進行相關成本核算再編制成本預算。雖然有些項目部配備有專職的項目預、結算人員，但相關責任人成本管理意識薄弱，因此與之相關的成本核算工作沒有及時的做到位，所以到最后項目是否存在盈利還是虧損的原因沒弄清楚。
2.2 相關人員素質低，責任心淡薄
目前我國房地產項目建造隊伍當中，一些剛從院校畢業的大學生從業人員具有一定的理論知識水平但是相關房地產從事經驗不足；反觀社會上既具備足夠的理論知識又擁有實踐經驗的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒有分解成本目標、沒有落實管理責任的一些項目中更是滋長了相關人員的負面情緒。再加上有些項目組織和管理人員頻繁的變動，工作不連續，收入與付出幾乎是不相干的，導致他們的責任心不強，這對于房地產項目成本管理有著較大的影響。
3 房地產項目成本管理的解決方案
3.1 在項目質量管理上“挖潛增效”
對于房地產企業來說，項目成本管理的目標是降低成本所要求的四位一體的成本核算點，因此，要實行全面質量管理，必以提高質量為代價，與之相匹配的就須由項目的成本來進行調整。項目質量、項目成本、項目檢驗成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個滿意的最低點，最終能夠在項目質量管理上“挖潛增效”。
3.2 從項目建設工期控制上要效益
項目工程進度對于房地產企業來說并不是進度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制項目成本，從項目建設工期管理控制要效益，就需要對整個項目的工期進行合理調整來達到目的。目前項目建設工期中有兩種方式，一種是項目部為了確保項目工期順利完成而采取的措施；另一種是業主聲稱由于交付日期的延誤所要求的索賠成本所導致的期間成本。一般情況下，項目持續時間短，持續時間測量成本較低，當項目建設周期縮短到一定程度上時，這些措施的持續成本將會大幅上升。虧損期的損失（如：停工，窩工，返工等）則不同，由于自然條件造成的損失，其損失相應較小，無賠償或通常少量的補償損失就不考慮期間的這一小部分。由于內部因素造成的項目虧損，隨著時間的推移，會逐漸減少。綜合以上各因素之間的關系，應該在盡可能短的時間內，找到控制最低的成本優勢。
4 結語
房地產項目范文2
【關鍵詞】房地產；項目投資；決策
一、房地產的投資概念和基本類型
房地產投資決策就是圍繞事先確定的經營目標，在掌握了大量的相關信息后，通過科學的分析手段，并進行定理分析，對房地產項目的投資方案進行選擇的過程。通常房地產投資決策由決策、決策目標、決策對象、決策環境四個要素。
房地產項目投資按照不同的標準來劃分有不同的類型：按投資分析方法來說，分為定量分析和定性分析；按照決策目標來分析，分為多目標決策和單目標決策；按照制度決策的方式來說分為多層決策與單層決策。
房地產的項目投資期權分為以下幾種方式：一種是延遲投資期權也叫等待期權，是指開發商可以根據市場的情況決定何時動工，擁有延遲投資的權利，這種能夠降低項目失敗的風險。一種是擴張期權，開發商會根據價格的波動，產品的供應情況在市場中投入少量的資金進行試探，這種選擇被稱為擴張期權。還有一種方式為分階段投資期權，由于一次性投資的規模越大，風險就會越大，所以房地產企業將項目分為若干個相關聯的部分，每一個階段的投資都根據市場的需求而變化，這種期權方式又稱為分期滾動方式。最后一種是收縮期權，當房地產的銷售出現較大波動時，為減少損失，投資者可以酌情進行收縮開發或者中止開發[1]。
二、房地產項目投資分析的內容
1、經濟分析的概念
經濟分析是指企業依據國家相關的財政和稅收方面的制度與法規來分析某一個項目的可行性，并研究項目的投資收益、投入產出比等方面的數據，從而為項目的負責人進行投資做出相應的決策參考作用。一定要注意的是，企業進行經濟分析的前提必須是項目數據分析人員能夠對影響項目的所有因素都要做出合理的推斷與判斷。在當前的社會中，由于社會因素的變化較快，所以經濟分析人員也要具備能夠隨機應變的基本素質。
房地產項目在經濟經濟分析時，必須要提供有效的決策，再對項目的財務進行評估。通常，基本的步驟如下：首先要收集足夠的數據，因為經濟分析主要就是對相關的數據進行分析，并且數據還能為信息的比對和估算提供依據，然后，要編制相應的準確的財務報表，同時要對相關的財務指標進行分析和評估，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，要以基本的財務數據作為基礎來進行一些不確定性方面的經濟分析，包括房地產項目的風險分析和抗風險的能力分析。最后，根據財務的評估記過，作出該房地產項目的投資是否可以進行的最終決策。
2、房地產項目的投資分析
首先要房地產項目的成本進行分析。成本估算是房地產項目的投資可行性分析中最重要的一環，它影響到房地產的經濟效益和健康發展等方面，因此，房地產項目的投資分析首先要進行的就是成本分析。分析人員要根據房地產項目的各個費用環節，如土地的征用、土地出讓、轉讓費及各種附加費，補償費等，還包括管理人員的工資及日常的開銷等費用的估算，然后還要對房地產項目的配套公共設施費用進行估算，配套公共設施的費用一般是指那些并不直接用于營業的一些公共設施的費用。當然，成本分析還包括了市政建設費、建筑勘察設計費和城市建設費用等?？傊?，房地產成本的估算是否正確合理會直接影響到項目的投資回報率。
還有一方面的重要成本估算是銷售收入的估算。房地產項目的銷售收入是保證房地產項目獲取收益的前提。所以，對銷售收入的估算也應該加強重視。首先要充分調查與統計，根據房地產項目的銷售和業績，并利用科學的統計法，對房地產項目的未來有個合理的預測與估算。房地產的銷售收入與銷售價格關系密切，因此在實際的項目定價過程中，通常采用定位法來進行確定，一般的定價法有成本導向法和客戶導向法以及競爭導向法。多數的房地產項目分析人員采用競爭導向法來確定銷售價格，企業可以根據自身的實力以及社會因素來決定銷售價格是比同類競爭者高或者低。此外，對于銷售收入的稅金以及附加費用的估算也非常必要，因為房地產行業中設計的稅種以及費用類別較多，特別是土地增值稅的判斷和使用對企業的銷售收入也是有影響的，并且要考慮免稅稅種是否存在。通過這些收入和費用的估算，能夠使決策者對企業的投入產出比進行詳細的了解并分析。有利于制定最終的項目投資決策。
最后，還要考慮項目的某些不確定方面因素的影響并進行評價。房地產項目的不確定性主要涉及敏感性和概率分析。敏感性分析能夠找出影響項目效益的關鍵因素，所以項目的相關評估人員要主要對這個因素進行考慮和評估，并在此基礎上進行相關的經濟評價，以此來減少投資的風險[2]。
三、房地產決策分析應注意的問題
1、要組建專業的分析團隊
科學、系統的進行房地產項目投資決策分析是現代房地產企業必須要實行的。組建專業的分析團隊，能夠有效的降低企業的開發風險，提高開發效率。項目投資的決策設計范圍很廣泛，必須有專業的人員共同參與才能保證投資決策的可行性。
2、建立起規范的市場調研機制
市場調研是獲取有效信息的關鍵途徑，房地產企業要想取得成功就必須建立完善市場調研機制。即要規范市場調研流程，明確崗位職責，提高人員素質，拓寬信息渠道，建立起日常的市場的監控體系。
3、加強風險防范意識
房地產項目的投資通常金額巨大，所面臨的資金風險也很大，所以提高風險分析能力，加強風險防范意識是至關重要的。要更加科學的方法來評價經驗風險，對風險進行有效的控制[3]。
四、結論
房地產項目投資決策是整個項目中最重要的一環，所以，只有加強對投資環節的評估，對不確定因素的充分考慮，才能加強房地產項目投資決策的可靠性。
參考文獻：
[1]郭宏彬.房地產項目投資決策分析[J].中華建設，2012，（06）：67-68
房地產項目范文3
【關鍵詞】房地產開發；規劃設計；重要性；價值
我國房地產開發已連續多年呈現高速發展的勢頭，但隨著各種相關政策及法規的深入實施，房地產業發展步入正軌，各房地產企業將面臨更加激烈的競爭局面。同時，房地產產品的開發，設計與銷售的各個環節也將面臨更大的挑戰與風險。房地產企業為提高核心競爭力，對建筑師的前期規劃設計提出了更高的要求。如何能設計出適應市場的高品質的房地產產品，如何能通過精細化的設計提升房地產產品的價值和競爭力是我們建筑師現階段應該研究的課題。
1.房地產項目設計應從市場角度考慮房地產產品的價值最大化
我們應該清楚地認識到房地產項目中作為商品的建筑實體，它的設計有其獨特性，不同于一般建筑項目中的公共建筑設計。房地產產品與其他商品一樣橫跨生產、流通和消費三大領域，有其作為商品的共同屬性，即房地產產品具有價值和使用價值的雙重屬性，并且其價值和使用價值僅僅依靠生產是無法實現的，唯有通過產品在市場上流通并伴隨交易成功才能得以實現。相比較而言，一般公共建筑項目不是商品，不具有雙重屬性，僅僅只有被稱作建筑價值的使用價值。一般公共建筑只需經過生產階段（也就是從設計到竣工驗收）即可投入使用，在使用過程中實現其使用價值。無論其設計質量優劣，工程只要在設計和施工上沒有違反規范的行為，一旦通過竣工驗收合格后歸根到底都會進入使用階段，也就是說，其建筑價值最終都基本能得到實現。但是，對房地產項目設計優劣的評價不同于一般公共建筑，建筑師對房地產項目的設計出發點應該更多放在如何更好地實現房地產產品價值最大化，即如何通過合理的規劃設計激發消費者的購買欲。建筑師眼中透視過去的公共建筑項目，可以從歷史文化層面，亦或從建筑本身的立意、功能、造型與空間等建筑標準的角度上去評價它的好壞，同時建筑師對它的創作設計理念也可以在遵循純粹的建筑標準的情況下，盡可能地自由發揮，超越多角度，多現實。但是當建筑師面對房地產項目的設計時，首先應該將商業價值置于首位，也就是說，好的規劃設計首先應使房地產產品必須能賣出去，能夠被市場和消費者接受。滿足這樣一條商業評價準則后，才能具體考慮建筑標準上的方案功能與空間的構思；更進一步說，成功的設計作品必須受市場歡迎，并能成功應對市場銷售的考驗，一旦銷售情況不理想，房地產產品本身商業價值無法實現，更談不上優秀的房地產設計作品了。因此，我們建筑師必須分清房地產項目和一般公共建筑項目是截然不同的設計項目，不能以建筑專業理由拒接市場的需求，必須要從創造受歡迎的商品和創作優秀作品兩個角度進行房地產產品的規劃和設計。
2.房地產項目設計應從以人為本的角度充分考慮消費者的行為心理需求
房地產市場中的使用主體----消費者的行為與心理是建筑師進行房地產項目設計的關鍵。如果說前述從房地產產品本身的價值來分析，只是為了幫助建筑師換個角度去思考評價房地產項目的設計，那么分析消費者的行為心理需求才是我們真正的設計出發點，是決定房地產項目開發設計成敗的關鍵因素。消費者的心理行為需求，是隨著政治、經濟、文化與環境等眾多因素的變化而改變的。中國住宅產業迅速發展，房地產市場與消費者的日趨成熟，產生了日趨增多的二次、三次置業的客戶，消費者的理性消費及其購買行為也發生了前所未有的變化。如果許多房地產項目在一開始的設計定位就不能符合當前市場或者不能預見到今后多變的消費者需求的要求，加上開發周期長這一特點，往往產品開發完成后已經遠遠落后于市場需求，失去市場吸引力，造成產品在市場中不能滿足消費者的需求，導致房地產產品價值在流通和消費環節上無法實現，最終以失敗而告終。這提醒我們建筑師用以往的意識、立場和方法來分析現代消費者的心理行為需求已經不行了，我們對房地產項目的規劃設計的關鍵是要通過時刻關注市場、跟蹤市場、深入市場、發現市場，挖掘出市場中不同層次消費者的潛在需求，通過認識需求、研究需求、引導需求，進而創造出適合需求發展的住宅產品，讓消費者體會親切感、認同感、歸屬感和信任感，使他們接受產品，激發消費者的潛在需求為有效需求，最后產生購買欲望。
3.房地產項目的設計應遵循規范性原則
建筑師與房地產商在追逐產品價值最大化的同時，必須遵循規劃設計的規范性原則，突破此原則必然給項目的報批報建，建設實施及后期驗收銷售帶來不必要的風險。建筑師尤其應在技術層面做好相關協調工作，這里所提到的規范性包括滿足土地出讓條件中的指標要求，滿足基本的設計規范要求，滿足當地相關技術審查部門的要求。這其中的技術審查部門包括規劃、消防，人防等，這些審查部門不僅本身的審查要求在不斷的變化、更新，而且全國各城市的要求也不盡相同，一些全國性的房地產商雖然有著豐富的開發經驗，但對一些新進入城市的一些要求往往搞不清楚，這樣他們不得不依仗當地的建筑師來把控一些規范性要求，這就需要我們建筑師必須要熟悉相關的要求，并提出相應的解決辦法，這樣才可以保證前期規劃設計的規范性，保證項目的順利推進。
4.房地產項目的設計應有成本控制意識
項目開發中的建安、運營成本中絕大多數取決于前期規劃設計階段的控制，前期控制好了可以最大限度地減少后期變動帶來的成本。合理科學的設計，可直接降低工程造價10%左右，而對整個項目的經濟影響可達70%以上，目前房地產商對設計成本控制最常用的方式是結構限額設計，主要是控制項目的單方用鋼量，而建筑師及其他專業的工程師應更主動地從建筑、結構、水電設備等各個專業為開發商控制成本。如地形的處理，交通的規劃，地庫的規模，豎向的設計，景觀的處理，管線的排布等，甚至建筑師還應考慮開發商的時間成本。前期設計質量的優劣不僅會影響到直接的建安造價，還會影響到建設工期的長短，進而影響到整個項目的開發成本。
5.結語
隨著房地產市場逐漸的規范與成熟，我們建筑師對此類項目的規劃設計不但要有更好的創作思路和理念，還要學會更多的關注市場，加深對市場需求的了解，并站在開發商的角度設計產品，控制成本，保持與開發商一樣的責任心，將開發商的想法和市場的需求融入到我們的設計中，處理好價值最大化和設計規范性的矛盾，這樣我們才能設計出符合市場需求的雅俗共賞的優秀房地產作品。
參考文獻：
[1]廖喜生，吳慶云，陳甲斌.我國房地產開發用地規劃管理體制探析[J].中國國土資源經濟，2010，20（11）：89-90.
[2]唐曉蓮，魏清泉.房地產開發中的規劃管理問題探析[J].城市規劃，2006，23（4）：12-13.
房地產項目范文4
［關鍵詞］成本優化；設計優化；現場工程技術管理
為適應房地產市場競爭日益激烈和國家房地產政策變化的形勢，國內房地產企業內部管理逐步呈現出從粗放型向技術型、專業化、精細化管理模式轉變的發展趨勢。近幾年來，各地產公司在重視完善規劃、建筑等專業設計管理的同時，加強了對結構等專業工程技術工作的管理，提高了設計管理工作的系統性，使設計技術管理更加全面、專業、精細，從整體上增強了房地產企業的競爭力。
1指導思想
工程技術管理的指導思想，就是緊緊圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術先進、經濟合理”大原則下，結合理論、技術、經驗、科技等，對工程設計、施工技術方案的可行性、經濟性進行比較、分析和判斷，以求得工程成本經濟合理，對社會技術資源進行溝通、整合、利用。在結構設計過程中，大力提倡和推廣結構工作性能設計新理念，加深對現行國家及地方規范條文理解和消化，用活規范條款。做好與建筑專業配合工作，積極參與項目設計各階段控制工作，把設計各階段的事前、事中、事后技術管理與工程成本控制落實到實處。規劃方案階段積極主動參與規劃方案設計階段的技術管理，在為營銷、規劃、建筑服務的同時，對工程成本加以控制，從結構專業角度對方案提出建議。
［例1］某項目十幾棟高層建筑方案，在高寬比、錯層等方面超過國家結構規范相關規定，必須首先做結構整體模型振動的試驗，分析試驗結果后才能確定結構設計上的非常技術措施，最后還要通過專家委員會的評審。這樣必然會增加項目開發時間及工程成本。結構專業提出上述意見后，營銷和設計經過綜合考慮，最后對規劃、建筑方案進行修改，項目開發時間和工程設計成本得到控制。
［例2］某項目5萬平方米地下室設計，由于規劃設計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，設計院結構工程師為了建筑師日后隨意布置消防通道而將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進行地下室結構和基礎設計（每平方米2噸消防車荷載），此做法使地下室及基礎工程設計成本大為增加。公司審圖時發現了此問題，建議建筑專業首先布置消防車通道，結構專業再重新進行地下室和基礎結構設計，避免了多花冤枉錢。另外一個項目正好相反，也是5萬平方米地下室，規劃方案將消防車通道完全布置在社區地下室上，結構專業看圖后，提出完全可以結合社區外市政道路而不必在社區地下室頂板上設置消防車通道，建筑專業接受此建議，減少了地下室結構和基礎設計工程成本。
2樁基礎與地下室設計研究與優化
2．1樁基礎承載力取值
目前，國內設計單位對樁基礎承載力取值是參考地勘單位提出的建議值，再根據土壤物理指標進行理論計算而確定。多數情況下，設計單位確定樁承載力設計值比較保守，取值偏低，普遍存在樁基承載力強度沒有得到充分利用、樁基礎工程設計成本偏高現象。近兩年來，在地產公司項目的樁基設計中，推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設計值，從結果來看，這種設計值普遍比以理論計算確定的設計值高出20％以上，相應減少樁基礎工程成本支出20％以上。如蘇州某地產公司湖濱一號項目二期14棟高層建筑樁基礎設計中，以試樁方法確定樁承載力設計值為250噸，比一期以理論計算確定設計值170噸提高了47％，取得了較好的經濟效益；長春某公司水岸春城項目，2003、2004年樁基設計取值以理論計算來確定為45噸，2005、2006年采用以試樁來確定樁基設計值方法，設計取值提高到55噸，樁基承載力設計值提高了22％；寧波某公司東湖觀邸一期樁基原設計值為40噸，后經過試樁將設計提高到55噸，提高了37％；西安某公司項目通過試樁修改原設計，使樁基工程成本降低200多萬元。
2．2地下室
由于地下室面積較大、工程成本較高，對地下室設計進行了重點技術管理跟蹤。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現了有效控制。如廣州某地產公司地下室采用扁柱形式，合理利用空間；佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設計院設計成果進行優化調整，工程設計成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；南京某公司2．5萬平方米人防地下室，從結構設計角度優化設計，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。
社區地下室頂板上普遍放置1～1．5米厚覆土以便綠化。對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值，經過受力分析，建議在進行地下室結構設計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴散作用，消防車荷載取值比“規范”值小于覆土厚度的倍數，一般在1～1．5倍，從而減少地下室和基礎工程設計成本，此建議已在許多項目的地下室結構設計得以應用。由于消防車荷載比較大，對此折減后可取得比較好經濟效益，以上項目地下室均采用了此建議。
2．3抗浮（拔）基礎設計研究與優化
抗?。ò危┗A作用是抵抗水浮力，目前國內抗?。ò危┗A根據具體情況，常用抗浮樁基礎和錨桿（minipile）抗浮基礎。廣州某公司4個項目均有較大地下室，其中D7－6項目地下3層地板水浮力達12噸／平方米，均采用錨桿抗浮基礎。由于錨桿抗浮基礎工程量極大，工程成本較高，公司對4個項目的錨桿抗浮基礎設計方案進行了重點技術管理和研究，主要從錨桿入巖長度、錨桿平面布置、錨桿中鋼材選取設計3個方面入手，打破常規設計方法，使錨桿抗浮基礎設計方案更加經濟合理，取得了非?？捎^的經濟效益。
錨桿入巖長度常規設計方法是以理論計算來確定，以試驗方法來確定錨桿入巖長度的創新得到設計單位認可，應用于上述4個項目。如K2項目原設計為入巖8米長，公司通過試驗確定為6米，比原設計降低2米（180元／米）。
錨桿中鋼材設計常規做法是將理論計算結果乘以2倍安全系數。公司認為鋼材本身性能穩定、離散性較小，錨桿中鋼材安全系數不應取2，而應取結構設計中1．25倍安全系數，這樣，錨桿中鋼材可以節省37％。此項建議在上述4個項目中得到應用。
錨桿平面布置常規設計方法是將錨桿布置在柱子下部，作用于地下室底板上的水浮力通過底板傳遞給梁，再由梁傳遞給柱下承臺與錨桿相平衡。經研究，常規錨桿布置設計方法存在兩個傳力路線，需要在底板和梁中配置大量鋼筋去承受和傳遞水浮力荷載，設計成本較大。由此，產生了對常規設計方法進行改良的想法，即通過減少傳力路線來降低工程設計成本思路。結合地下室錨桿抗浮基礎設計，對錨桿3種布置方案進行設計和分析：方案一，錨桿均勻布置于底板；方案二，錨桿均勻布置于梁下；方案三，錨桿集中布置于柱下。對上述3個設計方案進行了定量經濟比較，可以看出不同錨桿布置技術方案對工程成本有較大影響，方案一比常規設計方法方案三工程成本支出少54％。鑒于此，項目地下室錨桿布置均采用方案一，即錨桿均勻布置在底板下；K2一期錨桿布置采用梁下布置，即方案二。
3上部建筑結構設計技術管理
上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，因此，對此結構設計技術管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結構設計是否經濟合理很大程度依賴于設計單位結構工程師的技術專業水準、責任心和心態，從理論上講他們有義務為業主負責，但在實際工作中，他們只對《規范》負責而沒有對設計的經濟合理性負責，甚至有意無意加大鋼筋用量和混凝土強度等級。因此，如何使設計單位結構工程師既要保證結構安全、品質，又要保證工程設計成本控制在一個合理范圍內，是房地產企業設計技術管理人員職責所在。
近幾年來，地產公司加強上部建筑結構設計技術管理工作，取得了一定成效，下面舉幾個案例。
［例3］廣州某公司項目在國內開發的第一個超高層住宅項目（近150米高），原預計上部結構標準層土建工程成本為1000元／平方米。公司加強該項目結構設計管理工作，在結構設計中密切與設計單位溝通交流，通過調整結構體系、減低荷載、設計技術等，最后達到結構工程土建設計成本僅為900元／平方米，與普通高層建筑上部結構標準層工程成本基本一樣。
［例4］蘇州某公司湖濱一號項目二期開發14棟高層建筑方案，均為適合市場需要的南北通透的板樓結構，建筑高度與寬度比最大達9．6，遠遠超過結構設計《規范》所規定的6的限值，通過努力，蘇州市政府審圖中心領導同意將建筑高寬比只能放寬到8。若按高寬比8來設計，項目二期將有8000平方米面積無處放置，必須對二期重新進行規劃和建筑設計，而二期地塊和時間限制又給重新規劃設計帶來了極大難度，最好還是在結構設計方案上加以解決。首先，公司要求和指導設計單位以結構工作性能設計理念進行結構方案設計，通過加多剪力墻、調整計算荷載、加寬基礎寬度等技術措施使結構方案達到可行。之后，該公司對蘇州市政府審圖中心領導進行技術上的說服工作，經過一段技術交流后審圖中心領導終于同意上會。由于方案準備充分，專家在評審會議上沒有提出原則意見，結構設計方案獲得順利通過，由此保證了該項目營銷定位、原規劃方案得以實施，保證了項目開發進度。
上海某大廈項目為超高層寫字樓項目（近150米高，總建筑面積9萬平方米）。設計單位結構施工圖設計中，標準層用鋼量為85千克／平方米，在技術管理參與下，設計單位對原結構設計方案進行調整后使標準層用鋼量降至70千克／平方米以下，取得比較滿意結果（4．5元／千克工程造價）。
4現場工程技術管理
長春某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為4000平方米。樁基承載力設計值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負摩擦力的理論計算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進行加固處理。經過對幾個回填土地基處理方案可行性、經濟性進行比較，確定采用碎石樁處理方案。設計公司進行施工圖設計，施工圖中的碎石樁數目為2052根，公司獨自對此方案進行優化，碎石樁數目減至332根，僅為設計公司的16％，工程成本減少84％，同時保證了工程進度。
南京某公司為配合銷售先建會所，環繞會所三面地下室工程是在會所竣工后才開工的。會所三面離地下室距離在2米左右，地下室開挖前對會所支護就顯得極為重要。施工單位設計支護方案為直徑800毫米聯排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計12米，灌注樁作為懸臂梁工作。公司考慮由于土質較差，對樁的堪固作用不會太大，對該方案提出在聯排灌注樁上部加設壓頂梁以保證聯排灌注樁共同工作，同時在會所3個側面壓頂梁之間設置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點，如此，支護方案由灌注樁平面懸臂結構轉變成受力性能更好的空間剛架結構。施工單位采納公司意見，對原設計方案進行優化，確保會所在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。
佛山某公司項目含有4棟高層、12棟小高層，建筑地僅5000平方米。在這5000平方米地塊上的地質情況極其復雜：上部土層液化嚴重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規律。目前，16棟建筑分別采用了預制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復合地基3種基礎組合，共計4種基礎形式。如此復雜的地質情況和采用多達4種的基礎類型，在開發中史無前例，技術管理難度可想而知。
房地產項目范文5
時光匆忙結束，工作也匆忙進入尾聲。這一年我們的工作真的是經歷很多，來給自己做個工作總結吧!親愛的讀者，小編為您準備了一些房地產項目部年終總結，請笑納!
房地產項目部年終總結
在已過去的20__年里，做為一名房產銷售人員，我所在的銷售部在公司領導的正確帶領下和各部門的積極配合下提前完成了全年的銷售任務。這一年全球的經濟危機蔓延，房地產市場大落大起，整個銷售團隊經歷了房地產市場從慘淡到火爆的過程。準備明年在中國經濟復蘇和政府調控房地產市場的背景下，銷售工作將充滿了機遇和挑戰。現制定20__年房地產銷售個人工作計劃。
一、加強自身業務能力訓練。在20__年的房產銷售工作中，我將加強自己在專業技能上的訓練，為實現20__年的銷售任務打下堅實的基礎。進行銷售技巧為主的技能培訓，全面提高自身的專業素質。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團結積極的工作熱情。
二、密切關注國內經濟及政策走向。在新的一年中，我將仔細研究國內及本地房地產市場的變化，為銷售策略決策提供依據。目前政府已經出臺了調控房地產市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續出臺調控政策，應該如何應對以確保實現20__年的銷售任務，是我必須關注和加以研究的工作。
三、分析可售產品，制定銷售計劃、目標及執行方案。我在20__年的房產銷售工作重點是公寓，我將仔細分析可售產品的特性，挖掘產品賣點，結合對市場同類產品的研究，為不同的產品分別制定科學合理的銷售計劃和任務目標及詳細的執行方案。
四、針對不同的銷售產品，確定不同的目標客戶群，研究實施切實有效的銷售方法。我將結合20__年的銷售經驗及對可售產品的了解，仔細分析找出有效的目標客戶群。我將通過對工作中的數據進行統計分析，以總結歸納出完善高效的銷售方法。
五、貫徹落實集團要求，力保銷售任務圓滿達成。我將按計劃認真執行銷售方案，根據銷售情況及市場變化及時調整銷售計劃，修正銷售執行方案。定期對階段性銷售工作進行總結，對于突然變化的市場情況，做好預案，全力確保完成銷售任務。
六、針對銷售工作中存在的問題及時修正，不斷提高銷售人員的業務技能，為完成銷售任務提供保障。明年的可售產品中商鋪的所占的比重較大，這就要求我要具更高的專業知識做保障，我將在部門經理與同事的幫助下，進行相關的專業知識培訓，使銷售工作達到銷售商鋪的要求，上升到一個新的高度。
房地產項目部年終總結
又是一年末，在這洗舊迎新的日子里回首過去仿佛點點滴滴就在昨日。這一年有碩果累累的豐收，有與同事協同攻關的艱辛，有遇到困難和挫折時的惆悵時光過得飛快，不知不覺中，充滿希望的一年就伴隨著新年伊始即將臨近。
20__年的春節已過;同齡的同學朋友們都背起背包登上汽車與家人拜別去往他們的希望以及未來，而我還在家中惆悵迷茫。無數次的發送個人簡歷直至3月份的一天中旬我的電話鈴聲響起。第二天我神采奕奕如約前往__x城的售樓部;這個__人竟皆知的大樓盤新城市。填寫了個人簡歷后又通過了“面試官”的初次交流，次日我有幸加入了這個光榮的團隊學習。對于我而言這是一份填補空白的新工作陌生的開始所以一切都需要學習。但是我們很幸福因為上有領導的關心和照顧下有同事的支持和幫助，更還有案場黃主管給我們嘔心瀝血每天加班加點和細心耐心真心的培訓學習。通過日子的磨礪我們可以初步進入銷售，剛來時的不安穩因素和急躁心理已逐漸平穩下來。
通過了這半年有余的工作積累和摸索，對于未來的發展方向也有了一個初步的規劃，我個人也漸漸的認為適合在這一行業走下去。
今年總的客戶接待量算是比較多，但是成績卻不容樂觀?？蛻粼谟^望的比較多當然同行的競爭也激烈，在4月份到5月份一度停歇各樓盤也紛紛的做各種活動但都是黔驢技窮。經過一番討論我們樓盤決定親自下鄉宣傳而不再在售樓部守株待兔，到達各個鄉鎮街道我們發海報介紹戶型邀約客戶到項目參觀，效果很顯著成績也理想，后來我們有連續下了幾次鄉鎮。
總之，一年來，我做了一定的工作，也取得了一些成績，但離要求有一定的差距，我將不斷地總結經驗，加強學習，更新觀念，提高各方面的工作能力。緊緊圍繞公司的中心工作，以對工作、對事業高度負責的態度，腳踏實地，盡職盡責地做好各項工作。
今后，我會彌補自己在工作中的不足，改進提升自己的工作方法，提高工作效率，多學多問，切實提高自己的業務水平。并且在工作的提中，加強理論學習，提高自己的思想政治水平。為公司的發展建設出一份力。
房地產項目部年終總結
在房地產行業工作也已經半年多了，在銷售方面還有待提高。雖然自己的水平有限，但還是想把自己的一些東西寫出來，即從中發現得到提高，也可以從中找到自己需要學習的地方，完善自己的銷售水平。
經歷了上次開盤，從前期的續水到后期的成功銷售，整個的銷售過程都開始熟悉了。在接待客戶當中，自己的銷售能力有所提高，慢慢的對于銷售這個概念有所認識。從自己那些已經購房的客戶中，在對他們進行銷售的過程里，我也體會到了許多銷售心得。在這里拿出來給大家看看，也許我還不是做的很好，但是希望拿出來跟大家分享一下。
第一、最基本的就是在接待當中，始終要保持熱情。
第二、做好客戶的登記，及進行回訪跟蹤。做好銷售的前期工作，有于后期的銷售工作，方便展開。
第三、經常性約客戶過來看看房，了解我們樓盤的動態。加強客戶的購買信心，做好溝通工作，并針對客戶的一些要求，為客戶做好幾種方案，便于客戶考慮及開盤的銷售，使客戶的選擇性大一些，避免在集中在同一個戶型。這樣也方便了自己的銷售。
房地產項目范文6
關鍵詞：鄉村房地產項目 房地產策劃 前期策劃 市場定位
1 緒論
推動我國經濟向前發展的三架大馬車：消費、出口、投資。而作為直接影響地方財政增收，與群眾密切相關的房地產，則在現今可以說時時刻刻受到關注。隨著國家統籌城鄉發展戰略的深入推進，房地產已經從大中城市走向城郊、走向鄉村，鄉村房地產作為一個新興的產業，正以其旺盛的生命力，和無限的發展前景，受到青睞。人們不再把目光聚焦城市林立的高樓，而是重返鄉村，田園詩畫的居住環境，給富裕起來的城市階層一種新的居家生活方式。到鄉村去現在不是一兩個先富人的專利，而是成了一種新的潮流。鄉村房地產，更多的要考慮城市元素，要加上現代的東西，這樣才有生命力。從事鄉村房地產業前期定位策劃，是一項艱苦繁難的工作。雖然有城市的房地產作借鑒，但是必須在這個基礎上突破，難度更大?？梢哉f現在城市房地產好做，鄉村的房地產卻不好做。因此系統的研究鄉村房地產前期定位策劃經驗，可以更好的拉動鄉村房地產業發展，實現城鄉一體化戰略，加快鄉鎮融合進程，可以更多地把城鎮人口從城鎮的擁擠中解放出來，治好城鎮病，更加合理地搭配城鄉居住生活布局。實現經濟社會又好又快的發展。
2 鄉村房地產項目定位策劃實證分析
2.1 九江縣鄉村房地產項目概況
九江縣鄉村房地產項目以整體效益、經濟效益與環境效益三者為統一點，著重刻畫純生源態的生態環境，為客戶營造詩情畫意的人居文化，塑造都市中舒適安全便捷自然優美的居住地區，住宅區可以分為功能區、住宅分布、道路系統、綠化系統、活動空間、分期開發統一規劃、構成統一整體。目前市場出售的有柴璽欣園、景泰陽光商住樓、瑞景新城三期、麗都中央公館廬山春天等，項目規模大小一般，項目戶型以多層住宅為主，有部分商業產品，另外有少部分別墅產品。這項目顯現了與眾不同的原生態居住環境，創造了既有歐式氛圍又有現代氣息的居住文化。
本文將以九江縣縣城近郊沙河鄉柴璽欣園為案例探討九江縣鄉村房地產前期定位策略理論和方法研究。
2.2 市場調查與分析
本研究采取隨機抽樣的方式進行調查，于2012年11月至2013年01月在九江縣沙河鄉發放問卷，共發放300份，回收的問卷數261份，有效地排除被調查者主觀和故意的選擇等無效問卷后，共收集有效問卷243份，有效回收的比例為81.0%。在選擇客戶時，年齡、職業和收入都有顯著差距，因此樣本的選取還是比較合理的。本人對問卷得到信息進行處理，對問卷中出現的問題進行修改，不斷調整問卷，以確保邏輯上的合理性和問卷的嚴謹性。
樣本基本資料描述主要就年齡、職業、收入水平等分別進行了描述。本研究調查問卷共有12個題項，所以回收的有效問卷數量基本符合要求。
2.3 鄉村房地產項目目標客戶群分析
2.3.1 目標市場定位
鄉村房地產主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，鄉村別墅型較少。新近開盤的凱旋城三期、柴璽欣園逐漸提升該居住品質，同時凸顯區域高素質住宅的鄉村房地產市場前景。
由于開發區的迅速發展，鄉村房地產的客戶趨于以教師為主的公職人員、鄉里富裕家庭、外出務工一族、又想改善居住條件的置業者為居民的主要組成部分。通過市場調研分析，為了適應本項目目標客戶群購房和適應開發區住房需求而開發的，具有原生態化與人文品位高的基本特點，更而以人為本的體現具有健康性、文化性、舒適性的住房需求改變，所以要追求一種安靜的舒適便利的居住環境，讓人享受生活的住房。健康安全是綠色住宅的概念。所以提出一種營造健康家庭，建設綠色住宅的觀念。
2.3.2 九江縣鄉村居民購房意向分析
對本縣鄉村房地產目標客戶群情況的了解，需要充分的利用市場調查資料。在市場調查過程中，要綜合運用多種調查方法，本文運用三種方法，分別是觀察法、訪問法、實驗法。
根據九江縣鄉村房地產項目民意購房市場調研所做的調查數據，將有20.61%的家庭打算買新房。以下是這些家庭的具體情況：根據年齡來看：在35-45歲之間的人最多，其次是25-35歲與45-55歲的人，兩者共占80.40%。而25歲以下和55歲以上的人數最少。根據職業特征來分析：在有意向購房人中，外出務工人員最多，其次是教師。兩者占總人數的53.10%。此外公務員、醫務人員、民營及個體商戶和自由職業者的人數很少。根據家庭收入來看：意向購房家庭中，享受政府最低生活保障待遇的占1.8%，人均月收入在3000元以下的占49.30%，人均月收入3001-5000
元的占44.60%，人均月收入5001-8000元的占3.8%，人均月收入8000元以上的占0.5%。
2.3.3 目標客戶定位與分析
本項目是主要以開發區附近以教師為主的公職人員和各村富裕家庭及縣城返鄉事業成功人士等目標客戶享受生活的購房需求和適應開發區住房需求為目的而開發的，具有美好自然環境、智能化、原生態化和人文品位高的基本特點，所以需要住房舒適、健康性。舒適性是以人為本的體現。營造一種安靜的舒適便利的居住環境，讓人享受生活的住宅地。健康安全是綠色住宅的賣點。所以提出一種營造健康家庭，建設綠色住宅的觀念。因此，本次項目客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業者、縣城返鄉經商人士、外出務工一族、其他。
3 結論與展望
3.1 研究結論
鄉村房地產是房地產行業中一個非常有潛力的項目，中國農村城鎮化速度的不斷加快，城市化進程的不斷推進，發展鄉村房地產將是未來房地產行業的一個重要戰略方向。本文通過定量分析與定性分析相結合得出了以下前期策劃內容與方法方面的研究成果：
①通過對市場調研分析預測、產品定位研究、價格定位研究、經濟效益及營銷推廣的分析，得出了前期策劃所應重點研究的內容及方法。
②本文研究了鄉村房地產項目前期策劃的內容與研究方法，但房地產項目前期策劃的內容和方法應隨項目的規模、項目進度等因素而有所改變，并且應隨著項目進度而逐步深化、專業化指導開發工作的開展。
3.2 研究結論應用于鄉村房地產項目前期定位規劃的建議
首先，在鄉村房地產項目產品市場定位方面，主要為中低素質商品和康居住宅、自然村，鄉村別墅型較少。其次，在項目規劃策略上，鄉村房地產項目前期規劃戶型主要以小高層和多層為主，底層主要用于做車庫或者店鋪。戶型根據市場調查的情況來看，顧客對戶型要求趨向于三室一廳以上的類型，以100-130平米的類型為主，130平米以上的戶型較少。最后，目標客戶群定位為：以教師為主的公職人員、各村富裕家庭、欲改善居住條件的置業者、縣城返鄉經商人士、外出務工一族。
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