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房地產企業經營論文范文1
關鍵詞：房地產；經營者業績；業績評價；非財務指標
隨著我國市場經濟的不斷深化，中國的房地產行業得到了長足的發展。房地產業已經成為國民經濟的基礎性和先導性產業，對于社會和經濟的發展起著巨大的推動作用。伴隨著房地產市場的興盛局面而來的，是我國房地產行業企業業績的飛速增長，甚至遠超過各大房地產企業的預期。僅2009年，中國房地產業銷售量達到百億的企業就有27家，遠超過2008年的兩倍之多。銷售總量排在前5名之內的萬科企業股份有限公司，綠城房地產集團有限公司，保利房地產股份有限公司，上海綠地集團有限公司以及中國海外發展有限公司的銷售額全都超過了400億，而其中綠城房地產集團有限公司更是以251％的同期相比速度增長。在土地儲備方面，以恒大地產為代表的十大房地產企業土地儲備超過3.2億平方米，新增土地儲備統計達2500萬平方米。這些相關數據都說明了，我國房地產行業企業業績正在以驚人的速度增長。但是越來越多的學者以及房地產行業的投資者們開始關心我國房地產行業企業業績的增長是否是其經營者努力的結果。因為某些用來客觀評價經營者業績的相關指標并沒有與房地產企業業績的增長呈顯著正相關關系。因此，對房地產企業經營者業績評價的研究是非常具有理論和現實意義的。
一、國內外對業績評價的研究現狀
1.國外的研究現狀
19世紀末的業績評價方法一般只以某些關鍵的財務指標作為考核標準，其中主要是涉及會計收益的指標，如：凈利潤、營業收入、利潤率、投資報酬率、每股收益等，它們都是以一定時期的會計利潤為基礎的短期業績指標。20世紀末期，EVA(經濟增加值)理論的誕生和發展，成為了世界企業業績管理史上的一座里程碑。直到現在，EVA理論和方法都是被學術界和企業界所廣為沿用的最前沿的業績評價方法之一。
1982年，總部設在紐約的思騰斯特管理咨詢公司(SternStewart Company)提出了EVA的概念，并將其注冊為該公司的商標。EVA強調的是一種“經濟收益”，是通過對投資資金“機會成本”的測算，突出強調企業是否創造價值，關鍵在于分析企業對股東資本的回報是否超過了資本的“機會成本”。如果EVA為正值，則反映企業創造的收益高于股東投入資本的成本，為股東創造了價值；如果EVA為零，則表示企業只為股東創造了最低風險報酬；如果EVA為負值，即使會計利潤為正數，也表明企業不但沒有創造價值，反而在銷蝕股東投入的資本價值。
而同樣是產生于20世紀末期的平衡計分卡理論(簡稱BSC)。則在EVA理論的基礎上平衡了財務指標和非財務指標之間的權重，也是目前世界上最流行的業績評價系統之一。它實現了指標體系的之間的平衡，包括財務與非財務指標、長期與短期指標、定量與定性指標、主觀與客觀指標的平衡。平衡計分卡通過顧客(如顧客滿意度和市場占有率)、內部業務流程(如產品質量和交貨時間)、學習和創新(如員工技能)方面的業績評價指標來補充傳統的財務指標。平衡計分卡很快引起了理論界和企業界的興趣，使得其理論和方法不斷被完善和發展并一直沿用至今。
2.國內的研究現狀
與國外相比，我國的業績評價工作起步較晚，未能產生像國外那樣豐富的理論和方法。但是由于我國一直比較重視業績評價問題，因此業績評價理論在我國的發展速度很快。我國對業績評價的研究成果主要集中在90年代以后的現代企業制度建設時期。
中央政府自建國以來頒布了多套企業業績評價指標體系，但在研究的初始階段頒布的評價體系在科學性和合理性上還很不足。直到1999年6月，財政部、國家經貿委、人事部、國家計委聯合頒布了《國有資本績效評價規則》及《國有資本績效評價操作細則》，對國有企業的業績評價進行重新規范。重點是評價企業資本效益狀況、資產經營狀況、償債能力狀況和發展能力狀況四項內容，這四項內容的評價由基本指標、修正指標和專家評議指標三個層次，共計32項指標組成。初步形成了財務指標與非財務指標相結合的業績評價指標體系。
目前，國內關于EVA相關的理論文獻主要還是以介紹和消化國外研究為主。這種消化和吸收主要集中在兩個方面：一是介紹、分析與評價EVA管理體系。二是利用EVA指標對中國上市公司進行業績評價和投資分析。在經歷了EVA理論認識階段后，國內學者對EVA的研究更多的集中于EVA在企業的業績評價實踐中的應用上。目前，國內的青島啤酒、TCL集團、東風汽車、寶鋼股份等一些大中型企業嘗試引進了EVA，將EVA作為經營業績評價指標，只是由于時間較短和缺少實踐經驗等原因，暫時還沒有達到理想的效果。
我國對于平衡計分卡的研究尚處于初級階段，2000年，平衡計分卡的概念開始被引進中國，但目前關于這一理論的實際應用和理論研究仍缺乏系統性和技術性的內容，因此，這方面的規范研究還值得我們進一步的深入。
二、我國房地產企業對于經營者業績評價的現狀及存在的問題
以2008年為例，我國房地產企業的平均利潤在此年內出現了整體下滑。行業龍頭萬科地產的利潤率降至26％，富力地產的利潤率也下調至20％以內。但是根據對30家A股房地產上市公司的年終財務報表的統計，發現經營者薪酬依然是降的少漲的多。26家數據齊全的房地產企業中，僅6家經營者薪酬下降，3家持平，17家經營者薪酬依然是上漲的，且平均漲幅達到163％。我們知道經營者薪酬做為對經營者經營成果的回報，應與經營者的經營業績正相關，但是我們從事實中得到的結論卻與此相悖。這說明我國房地產企業對于經營者業績的評價尚有許多問題：
1.概念的界定
我國房地產企業對于經營者業績評價尚存在概念不明確的問題，即把經營者業績與企業業績相混淆。企業業績中包含了經營者業績，經營者業績需要通過企業業績來表現，但是二者在業績評價體系中是完全不同的兩個客體。如果不能做到正確區分企業業績與經營者業績之間的關系，就無法做到對經營者業績的客觀評價，而不科學的業績評價體系也將使房地產企業的內部管理更加混亂。
2.評價的方法
目前我國房地產企業對于經營者業績的評價多選用定量分析的方法。這種方法的缺陷是無法客觀評價與企業的無形收益或長遠利益相關的經營者行為，從而導致經營者由于過分看重企業的短期利益而忽略了企業的長期發展。這對企業的持續經營是十分不利的。例如經營者對于員工的培訓和成長的關注度，該企業內部員工的滿意度以及經營者應承擔的社會責任等。相反，如果經營者做出了對企業長遠發展有益的決策，但是卻由于沒有得到企業的客觀評價而計入自己的業績中，結果是會傷
害經營者的個人感情，削弱其工作的積極性。而這顯然與企業設置經營者業績評價機制用于起到激勵作用的初衷不符。
3.評價的指標
我國房地產企業對于經營者業績的評價主要選取的是財務指標，例如凈資產收益率。首先，我國房地產企業具有特殊性。我國房地產行業與世界發達國家同行業相比，尚處初級階段，如市場機制不健全、監管力度不足，房地產市場應有的信息對等、供需平衡作用等未能得到充分發揮。且在國家屢次出臺相關政策限制商品房價格上漲，普通民眾對房產仍持觀望態度的大形勢下，房地產企業面臨的生存環境十分復雜，僅以財務指標為導向對經營者進行業績評價已很難應對環境的變化。其次，這種指標選取方法很容易導致經營者出于追求個人利益的目的，利用其在企業中的特殊地位人為地操控財務指標。
三、改善我國房地產企業經營者業績評價機制的建議
1.明確經營者業績評價的概念
應從以下三個主要方面來界定經營者業績的內容：
(1)評價的主體：經營者業績的評價主體是全體股東。
(2)評價的客體：經營者業績的評價客體是企業的決策者和高級管理者。
(3)評價的目的：經營者業績的評價目的是檢驗其努力程度以及是否完成了受托責任。
2.將定性分析方法和定量分析方法有機相結合
我國的房地產企業可以借鑒國外的成功經驗和理論，例如平衡計分卡，努力將定性分析方法和定量分析方法有機地結合起來。但我國是以公有制為主體的社會主義市場經濟，不同于西方國家的私有制經濟。因此照搬西方國家現有的業績評價理論無法做到正確評價我國房地產企業的經營者業績。企業只有在實踐過程中擔負起建立正確的經營者業績評價體系的責任，設置研發基金和加大人才培養力度，自主加強該領域的理論研究建設，才能形成一套有效的，符合本企業自身特點的獨創性業績評價體系。
3.將非財務指標納入經營者業績評價體系中
非財務指標比財務指標更少受到外界環境的干擾，而且可以解決財務指標的不全面性以及短期性等問題，因此非財務指標可以更準確的評價企業經營者的經營成果。但非財務指標的不足是某些指標在量化過程中容易參進個人感情因素，主觀性比較強。因此必須將財務和非財務指標結合起來才能對經營者業績作出全面的衡量，使其更加努力地為企業的生存和發展服務。這里列舉幾個比較具有代表性，量化過程相對簡單的非財務指標。
(1)經營者的個人素質方面：包括經營者的學歷背景，經營者每年做出重大決策的個數及其正確性，經營者的信譽(即承諾的兌現或是既定目標的完成質量)以及經營者在本行業內的從業年數。
(2)經營者的社會責任感：企業每年對公益事業的貢獻或遭遇重大自然災害時的捐款數額。此數據亦能代表本企業的社會形象及在公眾心目中的地位。
(3)員工方面：包括新老員工的比例(以三年為界限)，每年對員工的培訓項目數及時長，員工薪水增長率，員工滿意度等。
4.加強對房地產企業經營者的思想道德教育。企業的經營者由于其在企業內部的高地位，高權利，而往往忽視了自身的道德素養的發展。因此“再教育”便有了必要性。只有通過持續的學習和思考，才能保持經營者自身的先進性，使其承擔起更多的社會責任來。
5.優化公司內部監管制度。加快對公司內部結構的優化和改革，明確每名員工的職責和權力，使每名員工都能起到監督的作用，負起監督的責任。
6.完善房地產市場機制，加大對房地產市場的監管力度。根據我國房地產行業所具有的特殊性，進一步完善我國的房地產市場機制，建立健全的社會住房保障體系，堅決制止炒房，抄地皮等投機行為。更要杜絕治標不治本的“面子”政策。同時也可以設立專門的監管機構，一方面監督本行業內的不正當競爭行為和秩序混亂問題；另一方面監督各房地產企業的內部治理結構是否合理，業績評價機制是否科學等，使市場發揮出其特有的自發調節供需平衡等優勢，從而從根本上解決我國房地產行業所存在的問題。
參考文獻：
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房地產企業經營論文范文2
關鍵詞：房地產企業；財務風險；內部控制；風險管理
一、房地產企業財務風險的及成因
（一）財務風險的概念
財務風險是指由于各種意外和不可控因素導致企業在一定時間和范圍內實際財務成果與預期成果發生偏離的情況，這種狀況可能會使企業蒙受經濟損失或或者更大的收益。
（二）財務風險在中小房地產企業中的成因及表現
結合我國中小房地產企業特點、市場狀況與國情，財務風險的成因與表現在以下幾個方面：1、負債經營模式所導致的財務風險。所有事物都具有兩面性，負債經營模式也不例外，它是我國中小房地產企業產生財務風險的主要原因。我國中小房地產企業均采用負債經營模式，而企業過度負債會為企業財務風險的產生埋下隱患。2、國家宏觀調控所導致的財務風險。國家對于房地產市場的宏觀調控力度隨著十的召開達到高峰。首先，胡總書記提出要大力推行城鎮化這一發展道路，為三四線城市的中小房地產企業發展勾勒除了廣闊的空間。而中央于十后仍舊堅持“房地產市場調控不放松”，使得中小企業面臨經營困境外，房地產企業的籌資活動也受到相當大的影響。2、資金回收不足所導致的財務風險。高負債經營模式下的中小房地產企業，本金償還主要依靠房屋銷售所帶來的收益。但是在當前市場環境下，中小房地產企業的經營范圍多處于三四線城市，這類城市人口流動性很弱，缺乏對房產的剛性需求；并且在過去幾年中，許多三四線城市的土地供給極度膨脹，造成房地產供大于求，許多樓盤折價銷售，資金回籠不理想，造成經營困難，加大了企業的財務風險。
二、中小房地產企業財務風險的應對措施
（一）負債經營所導致的財務風險的對策
我國中小房地產企業在應對負債經營所導致的財務風險時，應充分發揮負債經營的優勢，防范和消化負債所帶來的財務風險。首先，應該樹立正確的風險防范意識，建立有效的應對策略。企業應結合自身實際與外部情況，度量經營風險和財務風險的組合關系，建立健全財務信息處理系統和風險防控組織，通過這些工具制定謹慎的負債計劃并做好相應的還款計劃。其次，財務風險管理的關鍵在于保持合理的資金結構，維持適當的債務水平。通常來說，房地產的開發周期為2-4年，企業應當更具開發周期來合理安排資金結構以及負債比率，在實際工作中，企業確定合理負債比率時還應該注意以下幾個方面：第一，企業負債具有固定性，但市場卻是多變，因此，中小房地產企業不應單純的利用財務杠桿，追求最佳資本機構，而是保持低水平的負債率，空出一部分負債能力和變現能力強的流動資產來保持企業財務的靈活性。
（二）國家宏觀調控所導致的財務風險的對策
1、排除盲目擴張。目前我國中小房地產企業正處于宏觀經濟增速放緩的背景之下，在做出投資決策前應開戰投資可行性分析，關注市場發展方向與走勢，選擇合適的投資范圍及實際，在防范企業財務風險的同時提高資金的使用效率。2、避免不合理融資。高負債的經營方式已經越來越不適合目前的中小房地產企業。從理論上講，應該將企業的資產負債比率控制在50%以下為宜。結合自身特點及外部環境做出合理的資金需求量預算，降低股利發放以獲取更多的留存收益，防止財務風險的加劇。3、規范管理企業現金流。企業應通過科學有效的方式合理規劃現金流，使其滿足企業日常運營或面臨突發狀況的需要；建立健全內部控制系統，加強對現金的監控；加強財務管理來實現資源合理配置，提高資金周轉率，最終實現防控財務風險的目的。
（三）資金回收不足所導致的財務風險
中小房地產企業不光可以通過引導消費和策劃適宜的銷售策略來加快資金回籠速度，還可以通過科學管理成本費用，從而控制企業資金流量而實現。企業經營主要業務前，該業務各環節都應嚴格執行成本費用控制預算制度；經營主要業務時，應及時跟業務進度，重視業務流程設計和各流程的實際完成情況，避免由于返工所造成的成本費用的增加；業務結束后，應及時檢驗業務完成狀況是否符合合同標準，各項費用是否在合同規定的限額之內，防止不合理的費用增加到結算成本當中。最后，還要將業務結束時實際發生成本費用總額與業務預算進行比對分析，對企業在業務流程中的成本費用控制水平作出評價。
三、研究結論
中小房地產企業是我國房地產企業中一個特殊的企業群里，該群體比較大型房地產企業來說，企業所有者能力范圍比較有限，企業所在地多位于三四線城市，而三四線城市房地產市場較大型房地產企業所在的一二線城市來說比較低迷，人口流動性較低也導致了居民對房產的剛性需求不高，經濟發展較慢造成購買力不足。所以，房地產企業應從企業建立初期建立健全內部控制制度和財務風險防控部門的建設，做好市場需求度調查，結合經營所在地需求狀況及土地情況與自身的能力狀況建立有效的內部控制制度與財務風險防控制度；做好項目成本的控制籌資額的預測，抓好日常現金流量的管理，避免資不抵債的發生；投資項目前利用好市場信息甚至專業人員及部門做好可行性分析；密切關注國家宏觀調控政策與市場環境的轉變，抓住良好的投資與開發時期以增加企業盈利能力，更要分析合適的開發與投資收縮時期，避免企業投資開發不合理所造成的資金鏈斷裂等財務問題。
參考文獻：
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[2]胥玉娥.“大會計”管理模式下基層央行事后監督的職能定位研究.經營管理者,2012(18).
房地產企業經營論文范文3
[關鍵詞] 房地產企業 財務風險 資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
房地產企業經營論文范文4
論文摘要:人力資源管理對房地產企業來說是一項十分重要的工作。本文從人力資源管理的內涵及其作用出發，結合房地產行業的現狀以及在人力資源管理中存在的問題，討論了加強房地產行業人力資源管理的途徑和策略。
1 人力資源管理的內涵及其作用
“人力資源管理”(HR)的定義為:“運用現代化的科學方法，對與一定物力相結合的人力進行合理的培訓、組織和調配，使人力、物力經常保持最佳比例，同時對人的思想、心理和行為進行恰當的誘導、控制和協調，充分發揮人的主觀能動性，使人盡其才，事得其人，人事相宜，以實現組織的目標”。人力資源管理的目的和愿景是通過對人力資源的開發與管理投資于人力，實現人力資本的升值，進而為企業創造更好的價值。
人力資源部門的作用主要體現在:1)創造適當的組織文化氛圍;2)保留組織所需的人才;3)明確員工培訓的指導方向和內容;4)緩解員工工作壓力，維護并提高士氣;5)培養員工對組織的認同感和獻身精神。
由此可見，人力資源對于企業來說，具有舉足輕重的作用，具體的房地產行業也是如此，所以，我們必須認清房地產行業人力資源管理存在的問題，來進一步提高房地產行業的人力資源管理。
2 房地產行業人力資源管理的現狀及其問題
2.1 房地產行業人力資源管理的現狀
研究資料表明，目前，我國大多數房地產從業人員受性別、年齡、婚姻狀況、童年生活狀況等因素的影響，其人格特征較為內向，個人主觀意識起決定作用，情緒穩定性較差。在具體的企業行為中，從業者能夠依據客觀和理智作出判斷，決策比較果斷，但領導者過于主觀和獨斷，缺少組織和計劃，總體上偏向于獨斷型和安逸型的領導行為。在工作中，從業者普遍存在業務素質不高，缺少政策和理論學習，有一定的盲目性，人與人之間存在戒備心理，缺少民主氣氛和凝聚力，缺乏對人才的培養和選拔。受外界因素的影響，男性的成功比率高于女性;年長者較年輕者決策更為理智和果斷，但缺乏競爭意識;文化程度高的從業者更利于企業的決策和發展。
2.2 存在的問題
(1)企業機制中存在問題
企業的重大決策權集中在政府行政部門，企業在機構設置、干部任免、職工進出、工資標準等方面自主權不夠。更多的人動時因為企業制度存在問題。由于制度的原因，員工在工作崗位上找不到自己的位置，找不到努力工作的遠景目標。
(2)人才短缺
對于現階段的房地產企業而言，核心人才起到的作用是巨大的。核心人才的特質是具備綜合型經營能力，既要具有一定的工程建筑、規劃設計專業知識和項目統籌管理能力，又要具有開闊的思維視野和經營決斷、市場把握、社會關系協調、資金運作等綜合能力，而這些能力都需要較長時間的錘煉才能培養起來。因此，很多企業都不惜重金四處獵取這類人才。同時，隨著房地產產業鏈分工的日趨專業化，企業對細分的“專業化經營人才”的需求也顯著增大。包括項目經營人才、物業經營人才、金融投資運作人才、跨區域經營人才、國際化地產經營人才等。
(3)人才匱乏制約組織管理模式建設
中國大多數的房地產企業仍處于項目運作階段，人員規模小，公司的組織模式基本圍繞項目展開，組織機構靈活，組織管理相對簡單。而較大的房地產企業，則是從區域公司或項目公司擴張發展而來。隨著規模的擴大，組織管理與運營模式越來越復雜，組織管理能力成為大型房地產企業發展的主要瓶頸。同時，囿于關鍵人才的缺乏，科學理想的組織架構很難真正有效運行。因此，大型房地產企業集團的組織模式普遍處于探索實踐中。
3 強化房地產行業人力資源管理的對策
針對以上提到的房地產行業人力資源管理的現狀以及存在的問題，提出了以下強化房地產行業人力資源管理的對策:
3.1 堅持企業領導要高度重視的原則
企業的主管領導要把人才問題當成一種戰略來考慮，授權人力資源管理部門成立由高層管理人員、資深技術專家、企業優秀骨干和技術人員代表組成的專門評選機構，根據企業發展的需要，制定出嚴格的評選標準和要求，由人力資源部門負責。把權力交給人力資源部門的相關人員，使其感受到自己的重要性，從而提高自己的工作熱情，將給企業帶來更大的匯報。
3.2 提高房地產企業人力資源的整體素質，特別要加強管理人員隊伍的建設
培養選拔優秀的房地產職業經理人才是提高整個企業管理水平的有效措施和必要途徑。應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養，使一般的企業經營者上升為知識型領導。也可以招聘引進知識型領導，為他們創造寬松的工作和生活環境，以便充分發揮他們的智慧和才干。同時，注意對決策層人員實行目標責任制，規定年度或項目利潤指標，適度激勵，獎懲分明。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。
3.3 房地產企業應對決策層人員實行目標責任制
規定年度或項目利潤指標，完成指標，有獎;反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。這種外在壓力轉化為內在動力，可成為激發他們活力的源泉。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。
3.4 采用“適才原則”
把適當的人安排在適當的位置上是用人的最高準則。正如管理理論不論先進只論適用一樣，適才比優秀的人才更重要。把一個能力不足的人安排在一個他不能勝任的職位上，那是強人所難，被用人也不必受寵若驚，這決不是件好事，經受了不適應的折磨，才知道那滋味的確不好受。而把一個能力非凡之士安排在一個平凡的職位上，那是對人力資源的浪費，沒有哪個公司可以經得起這種浪費，杰出人才最終也只會棄你而去。
3.5 注重科學有效的培訓，開發人力資源
當下房地產業的新技術、新理念、新的管理模式層出不窮。要注意提高現有人才的素質，特別是要重點培養房地產專業技術人才與中高級管理人才，并通過多種途徑和手段，對新員工、工程技術類人員、管理類人員、主要客戶進行相應的培訓課程設計，分層次地對專業知識、技能、企業制度文化等內容進行深度培訓。要依據組織的戰略，在與員工全面溝通的基礎上，為員工設計富有彈性的職業生涯，同時結合企業的發展需要和員工工作內容、職業生涯，為其設計培訓和開發的系統計劃，提供員工開發技能和自我管理的機會。
3.6 加大人才培養力度，致力于創建學習型組織
內部培養人才，有利于企業文化的傳承，有利于組織的穩定發展，有利于打造配合默契的管理團隊。因此，一些地產企業集團構建了系統的人才培養體系，針對不同類別和層次的人員，采取不同的培養方式，營造學習氛圍，致力于創造學習型企業，孕育企業核心能力。
4 總結
隨著行業競爭的加劇和企業的加速擴張，房地產企業的高管激勵與約束、規?；l展遭遇的人才瓶頸、國企改制中人力資源管理的和諧轉型等成為行業人力資源管理的焦點問題。因此，房地產企業要想在復雜環境中駕馭自己的市場經營活動，求得經濟效益的提高，必須在企業人力資源管理工作上下功夫，只有這樣，房地產行業才能保持持久的發展。
參考文獻
房地產企業經營論文范文5
一、稅務籌劃在房地產企業中的具體應用
（一）準備階段的稅務籌劃
（1）選擇恰當的組織形式以及結構。個人獨資、合伙制以及公司制是目前房地產企業的基本組織形式。根據我國稅法規定，前兩者可以免交企業所得稅。而公司制則需要同時繳納企業所得稅和個人所得稅，同時，稅務機關還要對股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個組織形式對促進企業的發展更為有利，但是，在財務管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業在選擇組織形式時要根據自身的戰略發展需求進行合理選擇。企業的組織結構主要包括子公司和分支結構。分支機構不具備法人資格，其相關稅額由總部統一繳納，總部可以利用分支機構的虧損抵扣部分盈利所得，從而實現降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機構承擔部分連帶責任。子公司擁有獨立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納?？偣緹o法借其實現納稅額降低，但亦不需要承擔過多的連帶責任。所以，在選擇組織結構時，需要根據實際的運營情況以及產業關聯等因素慎重選擇。
（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產開發企業都具有經營周期長、資金需求大等特征。這些特征使得企業的融資難度加大。目前，房地產企業的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權益融資和債務融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對籌資成本偏高；負債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發企業資本結構或者財務管理等方面的風險。另外，融資租賃也不失為一個好的融資方式，其能夠有效降低企業的資金周轉壓力，并且，還能使得該方式下購買的固定資產用于“雙重抵稅”。因此，房地產企業在選擇籌資方式時，應根據自身當前的經營狀況以及未來發展需求等進行全面考慮。
（3）選擇適當的建設項目。建設項目的選擇，主要從地址以及規模兩方面進行考慮。目前，在我國的土地增值稅法中明確規定：當納稅人建造商品房出售時，其增值額尚未超過扣除項目金額20%時，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優惠政策，為房地產企業的商品房單位面積價格制定提供了重要的參考依據，并為稅務籌劃人員提供了廣闊的稅務籌劃空間。
（二）項目建設階段的企業稅務籌劃
（1）選擇合理的建設方式。對于房地產企業而言，房地產項目的建設方式可選性較強，例如：代建方式以及合作開發等。選擇合作開發模式時，如果是甲方出資，乙方出地，項目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產，土地增值稅暫免征收。同時，對于以不定產投資入股的一方，稅法規定其亦是需要與合作者共同承擔投資風險，但其在轉讓股權時，不需要繳納營業稅。選擇代建方式時，代建方向客戶收取一定的代建費，由于房地產權屬并沒有發生轉移，所以，其無需繳納土地增值稅。
（2）成本費用以及利息的合理扣除。對于房地產企業來說，其應該充分借助“利息費用可以資本化計入成本費用”的稅收優惠政策，最大程度地將負債籌資中產生的利息算入到抵稅額中。稅法中對房地產企業的成本費用已經做出了明確的規定，例如：固定資產或者無形資產在計提折舊或者攤銷過程中產生的成本費用可以進行全額扣除等。像“業務招待費”等限額扣除的成本費用，企業應盡可能將其控制在限額范圍內。像“廣告費”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費用，房地產企業應根據自身的實際經營需求合理安排其活動費用使用量。像“罰金”等無法進行稅收抵扣的成本費用，房地產企業需要盡力避免引發罰金繳納行為的事件發生。
（三）銷售階段企業的稅務籌劃
（1）確定最優的銷售價格。房地產銷售價格直接關系到房地產企業的利潤獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價格定得越高，企業的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產企業進行銷售價格確定時，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價格制定參考依據。表1為我國土地增值稅四級超率累進稅率表。
（2）企業銷售收入的稅務籌劃。按照企業的利益最大化原則，在企業銷售收入的確定上可以進行如下幾種稅務籌劃：一是組建單獨的銷售公司，對“收入”進行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉銷或者代銷等方式對收入進行分解。其中，代銷過程中，房地產企業向代銷公司支付的代銷費用可以作為成本費用，并作為企業的土地增值稅抵扣項。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業所得稅的抵扣項，從而達到合法降低企業納稅額的目標。轉銷過程中，房地產商的銷售價格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進而達到節稅的目標。二是分簽合同，達到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費用可以作為稅前扣除的成本費用，但是，大幅度增加的銷售價格同樣會使企業的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產開放企業可以采取轉包“裝修項目”或者自設裝修公司的方法，達到降低應稅收入的目標。同時，還可以借助“差額方式”達到降低營業稅負擔的目標。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價格折扣”的促銷方式，能夠為企業實現應稅收入降低的目標，進而促進稅負降低。但是，這類方法在執行過程中，要嚴格遵照相關稅法規定，否則，很可能引發企業稅務籌劃風險。
（四）保有階段企業的稅務籌劃 當房地產企業的庫存出現大量積壓時，很多房地產公司都會選擇租賃方式來加大企業的經營效益，進而減輕因產品積壓而引發的資金壓力。借助科學的稅務籌劃在很多時候能將這一行為產生的利益最大化。
（1）選擇合理的出租方式。稅法規定，房地產企業因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營業稅、房產稅以及企業所得稅等。這同樣增加了房地產企業的稅收負擔。但是，如果房地產企業將原先的“出租”改成經營“投資”，則僅需要繳納一定的企業所得稅，如此，企業的稅負壓力將大幅度降低。
（2）選擇適當的會計政策。在投資性房地產的會計處理方面，會計準則中的處理方法主要有：成本法，該方法對企業的歷史成本進行計量，在規定的年限內可做計提折舊處理。權益法則是采取公允價值計量，公允價值變動損益是由公允價值變動決定的，不進行計提折舊。相對于權益法，成本法更適合房地產企業，因為，其可以將資產的折舊費用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產企業的稅負。
二、房地產企業在不同階段稅務籌劃的風險對策
（一）準備階段 房地產企業在準備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對來講，稅收征管部門在房地產企業分公司的監管力度上還是要弱于對子公司的監管，同時，分支機構一旦出現虧損，出現的虧損額也是可以用來進行母公司利潤抵消的。所以，房地產企業在決定是設立分公司還是子公司時，要對企業自身的盈利能力進行科學、合理的預測分析；房地產企業獲取土地的方式主要有并購和直接購買。如果是直接購買，企業則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購方式則因未發生土地轉移而不用進行契稅繳納，這樣便可以為企業節省大量的稅款。目前，國內多數的房地產公司都是按照 “先買地，再創建項目公司” 的傳統流程進行房地產開發的，如此，便會因為出現了土地權屬轉移而使房地產企業增加大量的契稅負擔。所以，房地產企業應該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權利，并承擔全部責任。同時，把子公司的名字填寫到土地財政票據抬頭處，并用其名義進行土地使用證辦理，如此便不會產生與“票據不合規”相關的風險；多數情況下，銀行貸款都是房地產企業融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業將融資的關注重點轉向了非金融機構，而在融資過程中，合規的單據則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產企業要積極與征管部門進行有效溝通，并嚴格遵循獨立交易原則，從而將結算利息費用充分利用起來，以實現有效降低企業稅負的任務。
（二）開發建設階段 在該階段，房地產的開發成本費用歸集對企業應繳納的企業所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產企業應該在遵循稅法規定以及會計準則的前提下，根據企業該項目的預征利潤率，選擇合理的成本費用核算方式，盡量為企業獲取“節水效益”，從而促進企業的資金供應鏈周轉正常。同時，房地產企業在制定投資計劃時，要對企業所得稅的轉回問題進行全面性的綜合考慮。如果施工項目外包給其他企業，在合同簽訂時，要明確規定合同價款以及發票的取得方式，從而有效避免不合規風險的出現。
（三）銷售階段 該階段，稅務籌劃的主要任務就是如何確定銷售收入，進而最大限度地降低增值額。房地產企業應該根據上文給出的土地增值稅四級超率累進稅率規定，合理進行銷售價格制定。在開發項目整體轉讓過程中，房地產企業應該對企業執行的稅務籌劃方案是否真能達到節稅作用進行綜合測算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節稅額的情況出現。
（四）保有階段 在這一階段內，房地產開發企業經常是同時進行房產的租賃和投資聯營活動。其在物業費、經管費以及租賃費的制定上不僅要以市場價格為基本依據，還要積極地與相關的稅收征管部門進行及時溝通，并盡可能爭取征管部門的認可與支持。在將“租賃”轉為“承包經營”時，房地產企業要辦理相應的營業執照，并將這項經營活動作為自身經營范圍內的一部分，同時，將“經營人”的角色賦予“承租人”，并對其經營活動進行
三、實例應用
（一）對房地產的增值率進行適當控制 該房地產公司主要從事房地產開發，其嚴格遵循國家的相關稅收法規，合理制定企業的稅務籌劃方案。其在實際的生產與經營過程中，主要涉及到營業稅、企業所得稅以及房產稅等。目前，我國的土地增值稅主要是采用四級超率累進模式，該房地產公司在進行房價制定時，對土地增值稅臨界點進行了充分的考慮。例如：稅收因素對銷售利潤的影響等。具體分析如下：對房地產價格進行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價為2110元；第二種是每平售價2210元。如果按照售價2110元銷售商品房，房地產公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點，企業的最終利潤為676.327萬元。如果按照2210元一平進行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營業稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護建設稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業的實際利潤為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產企業應該以每平2110元銷售商品房。
（二）該房地產租賃業務的稅務籌劃 該房地產企業在從事房地產的投資、開發與銷售的同時，出于擴大企業經營范圍和發展規模以及充分利用現有資源目的，對部分房屋進行對外出租。該房地產企業準備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿企業，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費用，還有電話費、水電費。房地產企業當年購置這些家具、電器的不含稅價格為54萬元，預計使用年限為6年，且每年所支付的電話費為24 萬元，水費為18萬元，電費為24萬元。則房地產企業應繳納營業稅600×5%=30萬元；房產稅600×12%=72萬元；城市維護建設稅30×7%=2.1萬元；教育費附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費、水電費成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產企業每年的利潤為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元?，F對企業進行如下稅務籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿企業，每年支付費用15萬元，電話費和水電費改為代收?；I劃后房地產企業的稅收情況如下：應繳納營業稅510×5%=25.5萬元；房產稅510×12%=61.2萬元；城市維護建設稅和教育費附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產企業的利潤為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對于商貿企業而言，購買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿企業每年所需費用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進項稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經過籌劃，房地產企業的利潤每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿企業每年節約租金600-591=9萬元，進項稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。
參考文獻：
[1]高鴿：《房地產開發企業稅務籌劃研究》，吉林大學2013年碩士學位論文。
房地產企業經營論文范文6
關鍵詞：房地產企業；核心競爭力；構建
信息化與知識經濟使當今市場波譎云詭、變幻莫測，我國的房地產市場也變得云遮霧繞，更加復雜。我國幅員遼闊，人口眾多，地區、省際、市域之間差別很大，所以使房地產市場的差異很大。另外，作為產品特殊的房地產行業，受土地資源、政策調控等因素制約，使房地產市場特別受到人們的關注?？梢哉f，房地產行業有它生產經營實現利潤商品性的一面，也有與人們生活息息相關社會效益一面。因此，房地產企業要健康發展，必須提高核心競爭力，贏得經濟效益和社會效益的雙豐收。
品牌知名度到企業知名度的營造
品牌在人們印象中都是與人們生活密切相關的商品，像食品、生活用品、服裝等，而作為特種商品的房屋，人們似乎并不太關注品牌，更多看重的是地理位置、環境、性價比。房地產品牌被忽視一方面有購買者重實惠的原因，更重要的一方面是房地產企業大多不注重品牌的建設與培育，未發揮出企業品牌的引領作用。隨著我國市場經濟的逐漸深入，一些優秀的房地產企業脫穎而出，像萬達、萬科是眾多房地產企業的佼佼者，萬達、萬科在業界獨領，不光規模大、效益好，品牌建設與培育更值得稱道。我國房地產市場迎來了飛速發展的新階段，大量資本不斷進入房地產市場，房地產企業也由區域性走向全國性經營，這使得房地產行業水平不斷提高，購買者的選擇也越來越多。房地產企業在這樣的市場面前，品牌建設與培育已是當務之急的策略選擇，未來的房地產市場沒有品牌會被逐漸淘汰，品牌成為核心競爭力的重要因素。品牌的張力與獨特的個性，能形成強有力的號召力與影響力，高知名度與良好口碑的品牌，能降低推廣成本，激發起購買者的強烈購買欲望。萬科當年進入南京市場，由于強有力的品牌宣傳策劃方案實施得當，購買者在開盤3天前就開始排隊購買。開盤之日，一天的銷售量相當于整個南京高端市場一年銷售額的40％，創造了品牌營銷的奇跡。品牌是企業創造的，是企業通過大量的人力物力、智力不斷打造出來的，深入人心、知名度高便成為名牌。從品牌到名牌是企業長期精心投入孕育而成的，品牌到名牌是企業無形資產最重要的因素，所以還需要持之以恒地維護和發揚光大。而企業核心競爭力最為關鍵、最不容易被復制模仿的便是無形資產，有形資產諸如資本、銷售網絡、裝備等都是核心競爭力的支撐系統，這是不能本末倒置的。企業注意到品牌的重要性，還要知道創建和維護提升品牌。企業的品牌能力主要有創造建設能力和品牌管理能力。1.品牌的創建能力第一，避免大路直白，要新穎獨特。品牌創造和建設階段，要注意一些技巧和方式方法。品牌創建命名要花大力氣，這是凝聚心血、凝聚智力的工程，不能簡單直白太大路化，做藥的就是“養生堂”“永安堂”，IT行業則“現代”“創新”居多，新加坡一家科技型企業取名叫創新科技，創造了MP3，但這個“創新”太大路化，太通用化，結果沒有如愿脫穎而出，卻讓ipod所取代。天津有一家做數碼技術的企業取名叫“天地偉業”，取“天行健，君子以自強不息；地勢坤，君子以厚德載物”概括與精華之意，名字新穎，內涵豐富，不僅給客戶以強烈的文化氣息感染力，也以“天行健、地勢坤”勉勵自己，贏得了巨大的成功。第二，避免生澀難懂，要富于聯想。企業品牌命名要通俗易懂，不能與所經營的產品背離太遠?！叭趧摗苯o人以金融有關的暗示，不能讓人一下子感知企業品牌所要輸送的意義。而“萬達”“萬通”能給人以萬家安居、通達順暢的聯想。2.品牌的管理能力品牌的管理能力關系到房地產企業是否能被市場所認同，這就要提高品牌的管理能力。房地產品牌的本質是有價值的承諾，通過承諾，最大限度地克服開發商與用戶之間的信息不對稱，在此基礎上擴大知名度與信譽度。第一，避免飽和銷售，要有適當銷售策略。很多的企業銷售思路是多多益善，賣的越多，效益越好。這種思路基本上都是忽視品牌所導致的。品牌到了一定的知名度，就要注重維護和提升，以使知名度向美譽度發展。光有知名度沒有美譽度，難以形成名牌，或者說名牌難以持久。IT界著名企業蘋果公司無論企業規模，還是品牌知名度，都是世界一流，蘋果ipad2在中國大陸上市時，不到兩個小時就搶購一空，出現了斷貨情況，這正是蘋果不飽和營銷策略的結果，讓人感覺產品供不應求。第二，避免單一，創造差異。房地產企業品牌提升，一方面有宣傳策劃的作用，另一方面是非常關鍵的，那就是你的品牌要不斷為客戶創造什么，引領什么。萬科在品牌的引領與創造中做出了不少可圈可點的亮點。萬科在城郊地盤開發、為中青年白領設計住宅創造了很多差異化，這些差異吸引了客戶，引領了消費，使萬科品牌不斷得到深化和好評。
培育創新思維，提高創新能力
創新是企業核心競爭力不竭動力，沒有創新，便沒有企業的發展，沒有創新，企業的核心競爭力就會落后于時代。創新既是思維能力，也是行為能力，是兩者的高度契合。沒有創新思維，也就沒有實際的創新行為。所以說，企業的創新絕不僅僅是高層領導和技術人員的事，是整個企業、所有員工的事。1.市場策略創新房地產企業擴張的關鍵在于市場策略的創新。企業營銷五花八門，房地產企業也不例外，但是營銷要講營銷策略，而不是隨心所欲的標新立異，為了賣房而賣房，沒有營銷策略的銷售要么曇花一現，要么虎頭蛇尾。我國房地產業的優秀企業萬達的營銷策略特別值得稱道。萬達的產品定位是“萬達在哪，城市中心在哪”。這個極富創意的產品策略（prduct），有兩重含義：一是萬達項目是在城市核心地區，真正意義的城市中心，你所花的錢完全物有所值；二是萬達項目即使不在城市核心地區，項目由于是商住娛綜合體，而且體積龐大，完全有帶動效應與項目影響力，會成為新的城市中心。天津河東區萬達項目即是一個輝煌實例，現今的津濱大道地區，萬達項目落戶之前是天津工業倉儲區，除了重型卡車往來，少見行人與其他車輛。萬達落子之后，不僅萬達本身商娛效應顯著，也帶動了周邊商業住宅的建設與消費。萬達營銷策略成功，是成功地運用了房地產營銷的4p策略，在產品策略（product）、營銷策略渠道（piace）等策略上都有極好的詮釋、運用和再創造，使萬達的核心競爭力更為突出。2.市場營銷理念創新房地產業的產品獨特，所謂不動產正是與工業企業產品消耗性、消費性成反比。房屋不但不會被消耗掉，反而會不斷增值，這是與它受土地資源限制分不開的。房地產企業不僅要正確樹立房地產營銷理念，而且要對房地產營銷理念不斷創新。第一，在專業營銷上有所創新。隨著房地產市場信息化、智能化的不斷深入，房地產產品越來越智能化、個性化，行業的發展與市場的細分也愈加呈現速度快、特征明顯的趨勢。因此，企業要加大專業營銷力度，在專業營銷上有所突破。專業營銷理念不但要求房地產企業運作專業化，也要形成與之相適應新型市場體系。第二，在服務營銷上有所創新。我國的房地產市場已不再是僅僅滿足人們居住的簡單需求，應向產品附加值方面挺進。不但要在銷售、宣傳等方面加大服務成分，也要在后續的售后服務、維修、物業管理等方面多作文章，使房地產企業成為設計、開發、建設、管理服務功能齊全且綜合實力強的實體。第三，在文化營銷上有所創新。如果把房地產營銷當成賣房子，這種理念已經不適應當今的房地產市場了。房地產市場的不斷引入建設新理念、新方式，使房地產市場向個性化、智能化深度發展。這種巨大的變化，使房地產市場的文化空間增大，企業要在項目品牌、個性、附加值等方面下功夫，渲染項目文化氛圍，提升項目的檔次。3.管理創新企業最重要的創新兩翼：一是營銷，二是管理創新。第一，管理思想創新。企業管理的目的不是一成不變的，我國的房地產商品化、市場化的時間很短，剛剛進入市場時，房地產企業的管理目的非常單純，即賣掉房子，房子作為一種實現利潤的載體，只能是少投入、多產出，所以處在剛剛起步的房地產企業，建設的工程項目，無論設計、使用、外觀等，都很落后，經過若干個階段后，我國的房地產市場有了很大的發展，這就要求企業不斷變換經營管理思想，適應不斷發展的形勢。不變換管理思想，跟不上發展的步伐的，要么艱難地維持，要么被淘汰出局。第二，管理機制創新。管理思想創新是企業經營理念、管理思維的變化，而管理機制則是這種變化的支撐系統。管理思想的改變，是使創新精神制度化，不斷變化的制度是管理思想創新的需要。深圳金地集團是我國房地產實力雄厚、聲名遠播的企業，它從一個小公司成為著名的優秀企業完全得益于他們不斷進行管理創新。在銷售上，金地把傳統的推銷創新為顧問式的專業指導者，在房屋結構、使用以及性價比，都成為購房者的高參，這種想為客戶所想，作為客戶所做的顧問營銷，深深打動了客戶，也為自己樹起了良好的企業形象。第三，管理方式方法創新。管理制度是剛性的、是冷冰冰的，但是管理方式方法卻能讓冷冰冰的剛性制度融進柔性的一面。不少管理者把管理稱為管理的藝術，這就是剛性制度加柔性方法，只有柔性方法，制度就失去作用，企業就會亂套；只有制度，企業就容易形成約束有余、激勵不足的氛圍。管理創新的思路必須堅持管理創新思維與改制同步，思想是行為的先導，使管理更富人情味，更具有可持續性。4.人才管理和打造團隊的創新企業創新最為關鍵的因素是人才的作用，概括地說，誰擁有人才，誰擁有人才團隊，誰就能成為常勝者。所以，培養人才、聚攏人才、充分發揮人才的作用是創新工作的重心。第一，培育穩定的人才梯隊。怎樣看待人才，企業恐怕各有各的看法。但是應認識到，對人才不能一個標準。銷售“狀元”是銷售精英，但不能讓所有人才都拿這個“狀元”當標準。同樣，銷售“狀元”如果拿其他標準要求他，他也就成不了“狀元”。因此，人才需要梯隊，既有年齡上的，又有結構上的。建立起企業的人才梯隊是企業核心競爭力能夠持續的關鍵因素，不可只看眼前、不顧未來。從創新角度講，盡管講萬眾創新，但創新成功幾率大、創新基礎好還要說人才。所謂人才，都是各專業、各領域的尖子，在其空間或有一般人員所不具備的獨特才能，或掌握著核心資源、核心技術，管理好人才，調動起人才的積極性，企業創新的創造力就會大增，企業創新就不會只停留在口號上。第二，完善留人用人的人才機制。有不少企業總是抱怨人才難管、難留更難用，這要從兩個方面看待問題：一方面，是人才總有他個性強、獨立性強的一面，難免恃才傲物，特立獨行；另一方面，是企業的留人用人機制不健全。企業應冷靜下來檢視自己，是否真正把人才當人才，而不是雇員。是否提供了他所需要的舞臺。留人用人都要建立起人才機制，尊重人才，給人才以足夠的創造空間，才能真正地為企業奠定人才基礎。
企業文化的不斷提升
企業核心競爭力的構建離不開企業文化，現代企業的發展早已從產品銷售實現經濟效益的經濟單元，轉型為負有社會責任的經濟組織，這種社會責任與企業文化密切相關。簡言之，現代企業的發展關鍵看企業文化，培育企業文化是企業必修課，是提高企業核心競爭力的要素。1.不斷培育企業凝聚力旺盛生命力來自凝聚力。凝聚力不是與生俱來的，這需要企業精神、企業價值觀的塑造和引導，全體員工共同認可、共同遵從，逐漸成為企業神圣使命與崇高目標，催人上進，使企業始終健康成長。2.形成強大的導向力和驅動力企業文化是有導向作用的，如航海的導向儀，如鐵路的信號燈。導向作用可使全體員工在價值觀、目標觀念、經營思想規定下，應該干什么、怎么干，朝著什么方向發展，起著導向作用，以達到上下同欲的境界。企業文化的驅動力，關照員工的高層次需求，注重員工的自我完善，使員工在強大的文化力下，不斷提升自己的素質和能力，共同實現企業的目標。3.發揮文化力的輻射作用企業文化是需要內功外功并重的，是具有內外兩層意義的，因此，它的輻射作用不可忽視。第一，利用各種媒體渠道，宣傳弘揚企業文化、企業文化的核心價值?？梢酝ㄟ^有影響的媒體廣告與專訪文章相結合的方式，以成本小、投入少，搏得大效應。第二，開展社會效益活動，如公益活動、慈善活動等。這種投入既對捐助對象是直接、點對點的幫助，也讓社會了解了企業社會責任的承擔。4.創造企業文化的獨特性企業文化建設決不可看著別的企業“照貓畫虎”，一定要有自己的獨特性。越是難以模仿，其文化力越強。海爾企業文化建設，一是提出理念與價值觀；二是推出了典型人物與事件；三是在核心價值觀的指導下，建立保證人物事件不斷涌現的制度和機制。海爾的“人人是人才”“賽馬不相馬”理念，為海爾人才輩出奠定了強大的人才基礎，使海爾在多年競爭激烈的市場上，始終保持鮮活與旺盛的競爭力。
參考文獻：
[1]張志偉．房地產企業創新發展研究[D]．天津：天津大學（碩士學位論文），2003．
