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房地產融資論文范文1
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
房地產融資論文范文2
廣州華南商貿職業學院曾小燕《解析民間金融現狀問題及應對策略》指出我國民間融資活躍，主要方式仍為直接借貸，借貸利率總體上揚；從人民銀行民間借貸樣本監測中，能看到中小企業民間借貸規模呈加快增長趨勢，借貸利率明顯高于正規金融貸款利率。目前我國民間金融的形式既有民間借貸、合會、私人錢莊和典當行等傳統的民間金融形式，也出現了一些具有新時代特征的民間金融機構如農村合作基金會、農村互助儲金會等。東北農業大學經濟管理學院侯陽在《我國中小企業融資難的問題及對策分析》中指出我國中小企業融資規模較小、融資渠道較窄、融資成本較高等方面的問題。據其調查顯示，約有一半以上的中小企業企業經營者認為融資難是企業發展中遇到的主要障礙,而中西部地區中小企業經營者選擇“融資困難”的比重更是高達八成。因此融資難是制約我國中小企業發展的主要矛盾。由于中小企業具有投資少、發展快，就業面廣，能較好適應社會的需求，中小企業已經成為國民經濟的重要組成部分和新的經濟增長點。但中小企業大多是民營經濟實體，資產值不高，管理機制不太規范，中小企業融資直接受制于整個經濟運行環境。
2.我國中小房地產企業融資現狀及存在的問題
目前，中小房地產企業融資渠道問題成因復雜，如果只從單方面分析中小房地產企業融資渠道的問題是不可能的，必須結合實際情況，才能更好地找到解決中小房地產企業融資渠道不暢的問題。
2.1企業本身的原因
由于中小企業大多采用資本密集型的經營模式，員工素質普遍不高，國內中小企業由于企業資金有限不得不減少人員編制，致使許多優秀人才流失，從而使企業的競爭力大大減弱。多數中小企業由于規模原因，僅有簡陋的廠房和廉價的設備，缺乏融資必要數量的不動產,企業無法得到其想要的人才，從而導致技術水平不高，缺乏創新能力,導致在市場遇到大的波動時無法抗御市場風險。
2.3融資力度不夠
目前，專為中小房地產企業提供信用擔保的擔保體系才剛剛起步,我國中小房地產企業的外源融資主要還是依靠間接融資。對于中小房地產企業來說，取得銀行貸款難。效益一般的企業銀行又不允許其作擔保人，效益好的企業不愿意給其他企業作擔保，，而中小房地產企業相互之間的擔保常常變得有名無實；缺少適合中小企業的信貸管理辦法，從而造成金融機構服務于中小企業時審批復雜、對中小房地產企業的信貸支持力度被削弱的現象。
2.4缺乏完善的法律、法規保障
目前，中小房地產企業融資的相關法律法規很不健全，限制了中小企業的融資，各種所有制的中小企業法律地位相當不平等，對中小房地產企業資信評級體系還未完全建立起來，缺乏專業權威的社會信用評級機構，中小房地產企業的潛在投資者將面臨極高的投資風險，信用擔保市場運作秩序混亂，支持中小金融機構發展的法律制度缺乏。
3.提高我國中小房地產企業融資能力的對策
根據上述我國中小企業問題和成因的探索，為了更好地如何改善融資難問題、拓寬其融資渠道，從而加快企業的發展,促進我國國民經濟的健康發展。
3.1加大政府支持力度
今后，我國政府要盡快健全中小房地產企業法律體系，制定相關法律法規來提高中小房地產企業的地位。加大政府支持力度，根據各地的具體情況多樣化實施扶持政策。如2009年7月20日由中國人民銀行征信中心根據租賃業界要求上線運行的融資租賃系統，上線一年來，承租人為中小企業的登記有3000筆，約占總登記量的1/3，依據初始登記中選填的租金金額，可估算承租人為中小企業的租金金額累計約為244億人民幣，約占所有融資租賃合同累計金額的55%。
3.2加強內部管理，建立健全財務會計制度
中小房地產企業一方面可通過組織員工進行培訓，提高員工素質，培養核心人才，提高總體素質，形成核心競爭力，增強企業的向心力，從而提高企業隊伍的整體水平，塑造良好企業形象。建立健全財務會計制度。確定合理的籌資渠道和方式，做好籌資、投資等理財決策，分析每種融資類型所帶來的成本和風險，樹立全面理財觀念。
3.3.深化金融體制改革，強化自身信用建設
中小房地產企業應恪守信用關系，樹立企業良好的形象，讓銀行充分了解自身的經營信息，為企業開辟貸款的融資渠道，提高誠信意識，加強對自身債務的管理，防止資金鏈的斷裂，確保自身在金融機構沒有不良貸款的記錄，從而樹立良好的信用形象，努力協調銀行的關系，有效配置資金，加強化企業自我積累，為公司的高效運行提供重要的物質基礎，不斷提高自身融資能力，為企業順利融資創造良好條件。
3.4拓展融資渠道
房地產融資論文范文3
【關鍵詞】房地產；企業融資；財務管理
一、目前房地產企業在融資過程中常見的財務管理問題
1、過度依賴商業銀行貸款，融資渠道單一。
目前房地產企業融資渠道單一，開發資金主要依賴銀行貸款，商業銀行承擔了房地產投資的市場風險和融資信用風險，這是目前我國房地產企業融資的整體情況。以2012年1-9月房地產業資金來源為例。2012年1-9月房地產業資金來源總計68231.6億元，其中：國內貸款11008.1億元，占16.13%；自籌資金28437.7億元，占41.67%；其他資金來源28468.9億元，占41.72%?？梢姡y行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的99.52%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有47%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，87%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
2、主要依靠債權融資，債權融資比例高，形成高負債經營。
根據由國務院發展研究中心企業研究所等機構6月9日的“2012中國房地產上市公司TOP10”研究報告顯示，截至2011年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為63.43%，內地在香港上市房地產公司的資產負債率均值為67.43%，在滬深與內地在港上市公司中，2011年末已有15家企業的資產負債率超過80%，其財務杠桿的應用空間已十分有限，在剔除預收賬款后的有效負債率進一步考察房地產上市公司的負債狀況：2011年，滬深上市房地產公司與內地在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為50.38%和53.41%，皆提高3個百分點以上，其實際的債務壓力進一步加重。
3、銀行嚴控信貸風險，不同層級企業融資成本差異顯著
近年來，銀監會多次要求各主要商業銀行嚴格執行國家房地產調控政策，通過總量控制、名單管理、壓力測試等多手段嚴控房地產信貸風險，利用“名單制”管理方式防范房地產信貸風險已經成為銀行業的共識，同時目前各大銀行對“名單制”內的房地產企業貸款政策也有很大區別，排名前二十的百強房企無論是貸款額度還是貸款利率方面都有很大的優勢，如保利地產2011年從建設銀行獲取的三年期貸款，利率僅為6.717%，在行業內處于較低水平；而榮盛發展2012年從廊坊銀行獲取的三年期貸款的利率超過12%，融資成本相對較高；中航地產在2012年從上海銀行獲取的三年期貸款，其利率也接近8%。
4、資金預算不準確，造成資金積壓
企業進行融資，要結合企業自身的實力、項目規模以及工程進度來進行合理的預算來估算出資金的需求量，確定融資額度，但是，目前我國的房地產企業的資金預算并不準確，大部分企業只是估算一個大概數額或者不結合實際需要來融資，不考慮融資成本及資本結構的合理性，從而使融資工作存在盲目現象，往往造成貸款較多而無項目可供開發，企業多承擔利息費用或者商品房銷售不暢，資金無法回籠，給企業帶來到期還款的壓力，甚至造成企業的財務困難。
二、房地產企業融資問題的主要原因
1、忽視自身實力的增強造成資金來源渠道單一
作為利潤豐厚的投資熱點，房地產行業前幾年一直處于高速發展階段，有些房地產企業過于依賴銀行貸款進行擴張，忽視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道單一。
2、國家宏觀調控的不斷加強，造成房地產企業融資困難
為了抑制房地產泡沫促進房地產市場的健康發展，2009年底政府再度加強房價調控力度，2010年新國十條起，調控高壓逐步形成，這輪調控號稱“史上最嚴厲”，各地紛紛推出限購政策、加息、限貸和預收款監管同時限制開發商貸款，暫停房地產企業IPO和上市房企再融資及并購重組的審批等，使得房地產企業資金壓力巨大。
3、企業融資方式有限，銀行貸款一家獨大
對房地產企業來講，企業融資方式主要有兩種：一是內部盈余資金，但是此種方式過于依賴銷售，如果房屋銷售不暢，那么企業資金鏈就會受到影響，而且房屋銷售的資金不能滿足項目前期支付土地出讓金及項目建設期間的工程費用。二是外部融資。外部融資實際上是房地產企業獲取資金的主要方式，目前雖然有銀行貸款、股權融資、發行股票、合作開發等方式，但是銀行貸款一家獨大的現狀仍舊沒有得到改善。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
房地產企業籌集資金要不斷拓展融資方式、創新融資渠道，爭取資金來源多元化，這樣才能降低融資成本避開國家政策調控的限制，目前房地產企業主要依靠銀行貸款，隨著國家政策調控力度的不斷加強，銀行貸款占總資金需求的比例已不斷下降，對于廣大房地產企業來講，只有不斷尋求新的融資模式才能夠不斷發展。
完善房地產金融立法，逐步建立多元化的融資渠道，適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
結合房地產業的實際需要和金融市場的承載能力，大力推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托金融工具的發展，鼓勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高融資市場的效率。
目前房地產企業資產負債率過高，不僅企業的融資能力有直接的影響而且提高了融資成本，有些房企因自有資金不足，不得不接受高昂的融資成本，有些甚至得不到貸款，大型房企的資產負債率雖然低于中小型房企，但是與別的行業相比，在融資市場上也失去了競爭力，如果一個企業的資產負債率可以長期保持在20%左右，那么它將獲得成本極低的融資機會，所以保持較低的資產負債率對企業的長期發展是有利的。
房地產企業要不斷提高自身的管理能力，加快資金周轉，從根本上降低融資需求；嚴格按照工程進度支付資金，避免超付現象的發生。
房地產企業要加強預算管理，減少盲目融資的現象。
房地產企業要根據自身的承受能力和項目預計收益來確定融資規模和可承受的成本并將融資盡量與項目的開發進度進行匹配，既要能滿足工程項目的資金需求，又要將融資成本控制在適度的范圍內。
目前中國的房地產業還處于起步階段，國家雖然在進行調控，但是目的并不是限制房地產業的發展，而是要引導房地產業健康發展，房地產企業應充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等因素，逐步加強企業財務管理，以促進企業健康快速的發展。
參考文獻：
房地產融資論文范文4
【關鍵字】房地產，調控政策，問題，策略探討
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
前言
隨著我國房地產業擴張性發展，其發展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發明顯。統計數據顯示，2010年中國城鎮居民房價收入比遠超過正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，不難看出，當今我國房價虛重，市場泡沫給實體經濟帶來極大不穩定。同時，供需結構性的不均衡，導致房地產業資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個體方面，銀行向房地產商提供大筆貸款，同時，房地產商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產業的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯盟，引發市場失效，房價虛高。因此國家對房地產的宏觀調控政策現在已經日益成為重要的課題。
二．當前我國房地產業存在的問題
1、我國房地產市場的資金來源結構單一
從我國具體的情況來看，我國房地產行業巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產企業能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產企業自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產泡沫的不斷膨脹，銀行的系統風險也開始逐漸顯現。一旦房地產市場由繁榮轉向衰退，市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內需沒有被有效刺激的情況下，實體行業不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環。
2、房地產開發商囤地現象普遍
房地產業經過多年的發展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發商、地方財政、商業銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發商“囤地”已經成為我國房地產行業中的普遍現象。由于當時土地出讓實行協議出讓制度。因此獲得土地使用權的成本低廉，開發商在土地價格上漲的預期下，將獲得土地使用權進行房地產開發的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了，規定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產開發的土地，閑置時間超過出讓合同中規定的動工期滿1年未動工開發的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使剛權。然而，這一政策卻一直未見被有效執行。
3、住宅供應結構不盡合理
我國的房地產投資結構中，大多數資金都用于開發中高價位的商品房投資，而經濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區位周圍幾乎都是商品住房。經濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產行業的產品結構的不合理也是導致普通居民不得不調整需求結構的原因。
4,、地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴重低于預期。
有些居民對房地產的偏好過高，個人借房投機思想泛濫
通脹預期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅使下，政策落實成難題。
房地產作為支柱產業，過度商業化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高
超高的房價收入比嚴重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀(行業乃至整個金融業的巨大動蕩以及國民經濟支柱的轟然崩塌。使得當今市場在經濟公平和社會公平之間進退兩難。
三．針對政府對房地產調控政策策略的建議
市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產業的正常發展帶來了極大挑戰，基于以上的分析，我們為政府政策的調整提出以下建議：
1、規范各地政策，割裂地方政府利益鏈
為保證中央政府的調控政策能夠落實到地方，必須切斷當地政府與房地產開發商、炒房團之間的利益關系。通過中央直屬部門監管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關部門干部考核制度，將其業績與房價調控水平掛鉤也將起到一定的引導作用。除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復雜也對購房者提出了很高的經濟學和法學要求，造成了不必要的購買成本。因此，規范各地政策，統一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。
2、開發和完善金融產品，鎖定購房成本
房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導致售房和購房者均持未來上漲預期，由于有風險存在，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風險補償――提價，因此風險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規避風險。針對房地產這一特殊產品，中央可明文規定開發商在購房建設和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數掛鉤的金融產品。通過金融產品和住房的打包抹平風險敞口，從而部分緩解房價泡沫。
3、加強輿論引導，抑制投資過熱
除了各類市場手段和法律手段，政府還應當注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應注重培養普通市民對政策的信心，同時，嚴懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。
四．結束語
綜上所述，房地產業作為一項混合產品，同時具有公共產品和私人物品的性質，是實現經濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當今我國房地產市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，通過不斷完善房地產調控政策，我們會找到合適的有效的合理的房地產調控政策，從而促進我國房地產事業的優良、有序、健康、持續發展，實現房地產業軟著陸。
參考文獻：
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[2]岑艷 我國房地產稅收制度改革研究――物業稅開征的理論與操作分析 [學位論文]2007 - 西南財經大學：財政學
[3]李智勇 房地產企業資本結構影響因素分析---基于中國貨幣政策調控背景 [學位論文] 2012 - 河北大學：金融學
[4]王曉輝 房地產價格泡沫形成與防治――泡沫測量與政策調控的作用 [學位論文]2008 - 北京大學：工商管理
房地產融資論文范文5
關鍵詞：商品房預售;不公平交易;低效競爭;預售資金管理
一、商品房預售的概況及價值
所謂商品房預售制度，是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的制度。
我國的商品房預售制度是從20世紀90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產管理法》。這部全面規范城市房地產開發的法律借鑒了香港的房地產開發模式，正式確立了商品房預售制度。此后國務院《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、以及新近頒布施行的《物權法》等，均對這一制度作了相應具體的規定[1]。十多年的發展表明，這項制度對培育我國房地產市場、推動房地產業的發展起到了重要的歷史性作用。國家統計局的資料顯示：“2004年房地產開發資金共籌措17 168.8億元，定金和預收款達到7 395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發資金的43.1%，成為房地產開發的第一大資金來源?！蔽覈康禺a業仰仗預售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時由于預售使得房地產商便于融資，降低成本，預售房價格明顯低于現房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實惠，在買賣雙方的共同青睞下，商品房預售制度在國內不斷發展。然而，商品房預售制度在實施過程中也產生了大量的道德風險和市場風險。
二、我國商品房預售制度的問題和成因分析
我國商品房預售制度自確定以來，其固然刺激了商品房交易市場，但同時也產生了許多嚴重的問題，這一現象直接導致央行房地產金融分析小組在其對外公布《2004年中國房地產金融報告》中強調：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售?！彪m然建設部旋即表態，不會廢除商品房預售制度，但是，這一報告至少指出，預售制度產生的問題，已然引起了高層的重視，同時也在學界引起了廣泛的討論。
筆者以為，目前而言，我國商品房預售所導致的風險問題主要在以下幾個方面：
其一，存在著交易不公平現象，開發商將在建商品房的風險轉移給了社會和銀行。如果說開發商從預售制度中獲得的利益與其所承擔風險和付出成本的收益相當，購房者與開發商各取所需，那么預售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據我國現行的預售機制，當住房還處在建設過程中，購房者就已經支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。在這種不健全的預售制度下，開發商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔房屋存貨成本，施工建設風險和資金成本被過渡轉嫁給購房者，同時借助抵押貸款、按揭、流動資金貸款，開發商把開發項目龐大的債務負擔最終都落在銀行身上，使商品房的開發風險幾乎全部轉嫁給了銀行。更為嚴重的是，當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任[2]。
筆者以為，出現這類問題的根本癥結在于：我國的預售制度由于缺乏一套健全的風險分擔的法律制度[3]，使得開發能夠輕而易舉地轉嫁風險，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據。
同時，融資渠道單一，真正能夠給予房產企業長遠、可持續支撐的房產證券、債券等融資方式，則被認為資金成本過高而為開發商所放棄，也是產生該現象的另一個重要的原因。
其二，現行的預售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度相對降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備聯系地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項目的成功。這導致房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也生存得很好，而那些真正具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。也即我國的房地產業不但沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式，大量低質開發商充斥于房地產市場。
筆者以為其根源在于市場競爭機制的不合理，我國國有土地使用權出讓采取掛牌交易制度，沒有市場化。房產進入市場由政府職能部門通過行政許可進行資源分配，由此導致開發商不惜以各種手段購買土地，然后通過預售制度賣期房，提前回籠資金，把高房價拋給購房者，因此我國房地產業呈現不平等競爭和低效率競爭態勢。
同時我國監管體制的缺乏也助長了這種情況的發生，由于對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產會計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒有發揮應有的把關作用。并且政府主管部門在預售過程中對預售合同的強制登記、預售廣告的監管、資金的監管都是行政靜態的、事后的管理，缺乏動態的、事前的防范，也沒有引入金融監管、房產律師監管等市場條件下行之有效的監管手段。[1]再者，缺乏嚴格的準入和退出制度，導致房地產市場上魚龍混雜，大量缺乏必備條件的開發商依然能夠參與市場競爭，并分得可觀利益。
三、完善我國商品房預售制度之具體對策
針對我國商品房預售制度存在的各種問題，筆者從以下幾個方面進行思考，提出完善我國商品房預售制度的一些看法：
第一，設立商品房預售制度風險擔?；穑胶饨灰赘鞣降娘L險。所謂商品房預售制度風險擔?；鹗且环N基金籌集模式，即通過風險擔?；鸬幕I集與積累，把預售制度中的各種風險合理均衡地分散到各負擔主體的制度模式。如上文所分析，在現存的預售中風險的分配極其不合理，因此，政府應設立房屋預售制度的風險擔?；?，如存款保險制度一樣，凡是參加房屋預售制度的房地產開發商都應參加這個基金，即按營業額繳付，一旦出現問題，就由這個風險基金來承擔責任。通過這一機制，可以把整個房屋預售制度的風險分散給消費者、銀行及房地產開發商一起來承擔，有效地平衡各方風險，促進交易公平。
第二，完善預售房款監管。具體而言：首先改變我國目前房地產市場主流的預收款收存方式—即由開發商統一收取，并在一定時間內存入監管賬戶[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監管賬戶的方式。同時，嚴格規范預收款的使用，開發商除了可提取規定比例的備用金外，監管賬戶內的資金只能用于樓盤建設，開發商因工程建設需要用款，應實行房地產行政主管機關審批制度，監管銀行只能根據法定審批將款轉入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發商挪用預收款以及攜款潛逃等行為，既發揮了預售制度對于開發商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對此，我國廣東省作過相應的嘗試，并取得了不錯的效果，其經驗值得在全國范圍內推廣[5]。
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第三，加強監管力度，設立預售商品房單項建設資金審核機制。預售制度的一個重要價值在于相對降低門檻，便于開發商融資，如果我們設立過高的準入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預售制度導致了大量的低質中小企業充斥市場，嚴重損害行業環境和社會利益，對此，筆者的建議是設立預售商品房單項建設資金審核機制，對房地產企業實行實時監控，開發商在進行任何一個預售商品房項目時，必須向房地產主管部門申報企業目前的狀況，包括開發商的資質、開發商近期的資產負債表、現有流動資金量、在預售商品房開發過程中將要出現的到期債務額以及正在進行并將在商品房開發過程中完成的其他項目等，并提供相應的證明，經房地產部門審批后方可進行商品房開發，避免開發商在其他項目資金周轉不靈時，以預售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補其他項目上的流動資金，[6]同時此舉也能夠避免低質的小企業“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業清除出市場。
四、結語
商品房預售制度對于我國的房地產業發展有著重要意義，經過近二十年的發展，已經己經成為房地產市場的一項基本制度，但是，同任何新生事物相類似，預售制度也帶來了許多嚴重的問題，以至于有呼聲要求廢除該制度。
筆者以為，我國商品房預售制度固然問題重重，但其價值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對其產生的問題，應當從制度層面加以完善，通過建立起有效的風險分擔機制，加強對預售資金的監管，規定嚴格的商品房預售市場準入和退出機制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預售中預購人等主體的合法權益，消除我國預售制度目前存在的各種問題，真正有效的發揮預售制度的作用。 參考文獻
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房地產融資論文范文6
【關鍵詞】房地產上市公司，資本結構，效益
一、研究背景
房地產行業作為國民經濟支柱產業，是一個高度關聯性產業，對其他相關產業發展，擴大就業問題具有積極作用，它對國民經濟、社會進步的作用和影響也日益擴大。房地產業的良性發展將有利于促進相關產業乃至整個國民經濟的健康發展。
中國房地產行業融資渠道單一，企業偏好負債融資，房地產企業資產負債率相對較高，資金來源以銀行貸款為主，短期借款比重大于長期負債。當前房地產開發企業良蕎不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，將會引發市場風險，更將嚴重影響相關產業的發展。房地產開發企業處于目前這樣一種困境，選擇合理的資本結構對房地產上市公司的高效運營有極為重要的意義。
二、房地產公司的融資現狀分析
（一）融資渠道單一。銀行貸款至今仍然是我國房地產公司最主要的融資渠道，這種融資方式給我國銀行業帶來了沉重的負擔。隨著經濟形勢和行業市場的變化，用以調控形勢的房地產和金融等相關政策的不斷出臺，如銀行準備金率、利率的提高等往往會給房地產金融和房地產市場帶來強烈的沖擊。
（二）股權結構失衡。國有公司普遍存在所有者缺位，出現內部人控制度等現象，公司的經營者對風險比較厭惡，股權結構以及公司債券市場發展的嚴重滯后等原因使得公司管理效率不高，股權融資額大大高于債務融資額，所以我國房地產上市公司對外部資金依賴性較高，且有逐年遞增趨勢。
（三）資產負債率高。據央行的《房地產業的發展與金融的支持》分析，我國在土地購置和房地產開發所需資金的百分之八十左右都直接或者間接來源于銀行業，房地產公司的資產負債率偏高，近幾年來負債都保持在60%左右。較高的負債會造成企業財務狀況的惡化，從而經營效率下降。維持適當的負債比率，對提高企業經營效率將有重要意義。
（四）深受政策影響。房地產開發公司的融資問題除了受到一些傳統行業因素的影響外，還受到政府政策的影響，關于住房、信貸等調控政策的出臺和變更直接對金融市場、房地產開發商融資產生重大的影響，這在最近幾年的政策調控影響效果能夠看的出來。
三、資本結構影響因素
（一）宏觀經濟要素與企業資本結構關系
1.宏觀經濟的基本狀況。宏觀經濟狀況反映了一國經濟的發展趨勢，宏觀經濟狀況的變化會影響到國家經濟的各個方面。企業的融資環境主要受到宏觀經濟環境的影響。對宏觀經濟狀況最有解釋力的指標就是GDP增長率和通貨膨脹率。GDP增長率作為一個宏觀經濟狀況高度概括性的指標。其波動在一定程度上也反映了經濟周期性波動的情況。從理論上看，企業的財務杠桿與GDP增長率呈同向關系。通貨膨脹通過扭曲相對價格作為經濟活動的調節器，造成了市場效率的降低和資源的非優化配置。理論上企業財務杠桿與通貨膨脹率呈反向關系。
2.資本市場狀況。資本市場是企業融資的一個重要來源。根據市場擇時理論，在非理性的股票市場，當公司股價被過分高估時，理性的管理者可能發行更多的股票以利用投資者的過度投機熱情，相應的公司融資杠桿較低；反之當股票價格被過分低估時，管理者可能回購股票，相應的公司的融資杠桿卻比較高。市盈率指標是反映股票價格是被高估還是低估的重要指標。當市盈率高時，企業價值是被高估的，企業會發行更多的股票，降低財務杠桿。反之當市盈率較低時，企業價值被低估，企業可能回購股票，增加財務杠桿。因此，理論上來看企業財務杠桿與市盈率呈反向關系。
3.宏觀經濟政策。財政政策方面，主要體現在政府投資方面，若政府投資增加，說明國家正在實施擴張性的財政政策，企業將面臨更多的投資、成長機會。為避免喪失成長機會，企業更趨向于權益融資，降低資產負債比。貨幣政策手段主要體現在調控利率和控制貨幣供給量上。債務融資的成本主要是取證券期決于貸款的利率，當實際貸款利率上升時，意味著貸款的成本上升，企業此時會更多地采用股權融資和較低的財務杠桿比率。因此貨幣政策的取向會對企業選擇融資方式產生影響，進而會使得企業的資本結構發生變化。
（二）微觀經濟要素與企業資本結構關系
1.公司盈利能力。按照優序融資理論，內源融資由于成本最低而會被優先選擇，其次是利用債務，最后是選擇股權融資。這樣盈利能力強的公司應有較少的債務即較低的杠桿率，從而公司盈利能力應該與其負債率負相關。有關企業績效與資本結構的實證研究，國外研究的結果大都表明，企業價值與財務杠桿之間呈正相關關系。也有少數研究發現企業獲利能力與資產負債率呈正相關關系。
2.公司償債能力。償債能力：財務杠桿運用不當可能引起的財務風險，甚至造成企業破產，公司的償債能力受到特別關注。當企業擁有較高的償債能力的時候，表明著其現金流是充足的，債權人的利益可以得到保障，所以當企業想再次進行債務融資的時候，其融資難度就會降低。因此認為償債能力和資本結構存在正相關關系。但優序融資理論認為，企業在需要資金時，對籌資方式的選擇有偏好順序，即按照內部留存收益、發行債券、發行股票的順序籌資。根據該理論，償債能力越強也即產生內部所需資金能力越強的公司，其資產負債率往往也就越低。
