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一、引言
隨著我國經濟和社會的發展，以及城市化進程的加快，城市綜合體這一商業地產類項目的塔尖極致形態必將為其注入新的活力，有力地帶動了區域經濟的發展。不過，由于城市綜合體的體量等相對較大，其對策劃、設計、招商、運營管理以及資金管理等都有著較高的要求。同時，對商業綜合體的投資和決策也務必要更加理性，一旦考慮不周，就可能會帶來較大的損失。因此，本文結合筆者在城市綜合體商業設計中的實踐經驗對相關的內容進行了深入的分析。
二、城市綜合體的相關理論
城市綜合體在不同的文獻中有著不同的定義，而認清城市綜合體的基本概念是對其進行商業設計的必要前提。在《中國大百科全書》中，城市綜合體指的是多個功能不同的空間組合而成的建筑。而在《美國建筑百科全書》中主要是指在一個位置上具有單個和多個功能的一組建筑。結合城市的相關概念，我們不難看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈現出多樣化的發展趨勢，它不再是單一的一個中心，而是多個中心的和諧組合。在當前的現實中，百分之六十五的建筑綜合體的功能主要是酒店、辦公、公寓和商業，這也顯示了建筑功能區呈現出組合的特點。而在總的形式，如文娛、交通、展覽、餐飲等多個方面也發揮著相應的價值，在關注社會發展的同時，也把握著人文的需求，各個功能區相互依存，相互聯系，呈現出多功能、高效率的特點，這主要是為了適應現代人快節奏的生活方式，需要擁有一個方便、快捷、經濟、多種功能結合的綜合體來滿足人們生活的需求，而城市作為一個載體，在這樣的一個背景下城市綜合體應用而生。
三、城市綜合體建筑的主要特點
總體來說，城市綜合體建筑主要具備以下幾種主要的特點：
首先，城市綜合體建筑的空間尺度往往比較大，在通常情況下，城市綜合體建筑往往和所在城市的區域經濟總量、城市規模，而且與城市的主干道也有著密切的聯系，其建筑體量一般比較大，對于設計師的主要要求便是考量設計師掌控能力重要因素之一。其次，城市綜合體建筑的交通呈現樹形化與立體化。從業態和交通構成上，人流、車流形成立體的交通組 織，將城市街道、地鐵、停車場、市內交通及建筑內部交通與城市公共交通系統有機聯系，形成了龐大而復雜的系統。而且，城市綜合體的機電設備系統往往配置比較復雜，而且隨著社會的發展和科技的進步，新的節能環保技術和材料的運用必將是未來的主要發展方向?；谠摲N背景必然會對業主方、設計方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市綜合體的商業設計要點分析
（1）重視商業策劃
在城市綜合體的商業設計之前，進行商業策劃就顯得尤為必要，在商業策劃中，需要首先進行商業定位、市場定位、投資模擬分析以及預招商等等。通過仔細而又充分的前提調研，會給商業綜合體的定位提供重要的依據。比如，商業綜合體所處的位置是否為配套齊全、居住生活條件優越的區域，或者傳統的商業、金融環境如何等。設計師要緊密結合商業綜合體所在的區域客觀情況做好商業策劃工作，通過緊密對市場的實際需求進行結合，從而合理安排不同性質、類型的商業，以達到實現利益最大化的目的。
（2）一體化的整合設計理念
當前，我國大部分建筑設計都采用著“前期規劃、方案設計、施工圖設計”的傳統模式，而很多商業項目也在沿襲這個模式，不過該種方式很容易造成施工重復、工期拖延以及投資浪費等一系列問題，不過更重要的是，該種模式很難達到理想的商業環境效果。因此，需要在建筑設計的基礎上，引入商業形象概念、綜合體內外景觀、標識和色彩等內容。而在城市綜合體的商業形象設計中，主要需要考慮到建筑造型、建筑表皮、燈光景觀、廣告展示、標識系統，以及商業細節把控。比如，下圖為北京三里屯Village商業綜合體就是對建筑表皮進行了細致的考慮：
再如，下圖為杭州萬象城，其綜合對標識系統進行了考慮：
同時還要加強對設計階段的成本、進度和質量的控制，而且需要極高的各專業的協調配合。而這給人一種比較分散的感覺，其實在國外先進的國家中都已經普遍采用了建筑設計、商業形象、色彩、室內外環境景觀以及標識等一體化的整合設計理念，不僅能夠達到良好的效果，而且可以事半功倍。明顯可以看出，建筑設計并非城市綜合體設計的全部內容，而只是其中非常重要的一個方面而已。筆者通過對當前我國的城市綜合體的商業設計體系進行分析后發現，雖然其還不太完善，但是在規劃、建筑、景觀以及室內都有著較為成熟的條件，能夠引導商業項目向著更加成功與高效的方向前進。
（3）專業化的營銷與管理
商業綜合體和一般的建筑相比，其在建筑體量等各方面都存在著較大的差距，從而使得其需要專業化的營銷招商與運營管理操作。專業化的營銷與管理主要包括營銷策劃、市場推廣、招商策略的制定與執行等重要內容，這是商業地產成功與否在執行層面的關鍵與核心所在。而與此同時，城市綜合體運營管理系統的建立、物業管理、團隊組建以及資產管理等等，都和城市商業綜合體能否長期而且良性發展有著非常緊密的聯系。
五、結束語
總之，商業設計是城市綜合體的重要組成部分，而建筑設計并非是商業設計的全部，僅僅是其中非常重要的一環，要尤其重視其他商業色彩與建筑設計的融合。同時，商業綜合體作為城市的重要組成部分，必然會與城市產生緊密的聯系，因此，還要從整體角度上把控二者的協調和互通。
參考文獻：
[1]周智勇. 關于大型城市綜合體給排水設計要點分析[J]. 江西建材，2015，22：20+23.
[2]李峰. 淺談中小型城市綜合體建筑設計[J]. 中外建筑，2014，12：108-109.
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關鍵詞：城市綜合體 景觀定位 案例分析
中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）09（b）-0173-02
1 引言
1.1城市綜合體簡介
城市綜合體是將商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進行組合，從而形成一個多功能、高效率、多元化的建筑群落。其具備完整的街區特點，成為建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果。它所具備的主要特征有：（1）城市交通網絡發達，城市功能相對集中，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡；（2）擁有城市的多種功能，包括商務辦公、居住、酒店、商業、文化娛樂消費等；（3）建筑的高度及外觀具代表性，屬于城市的標志建筑群。城市中心由于所處的位置和龐大規模，注定其一定會成為城市名片，成為建筑、文化、旅游的標志性項目。
1.2 房地產城市綜合體類型
目前房地產綜合體項目一般分為以下幾種。
（1）城市綜合體。一般位于城市中心，總建筑面積在10～30萬m2左右，一般以大型商業Shopping-Mall、星級酒店、高檔寫字樓為主要組成部分，住宅所占比例相對較少。
（2）郊區綜合體。一般位于城市郊區，總建筑面積在30萬m2以上，以大型住宅小區、商業（購物中心）、公寓為主要組成部分，一般沒有酒店或寫字樓的配置。
（3）產業綜合體。一般位于城市郊區，總建筑面積在30～50萬m2以上甚至更大，一般以專業市場、配套住宅、商業為主，配有物流、倉儲等設施，與當地優勢產業有關。
1.3 紅星地產的城市綜合體
紅星國際廣場是中國家居品牌—— 紅星美凱集團全資獨創的商業綜合體開發模式，將國際領先的家居行業的經營理念融入綜合體開發中，以國際“夢想”為城市綜合體市場樹立新標準。作為城市運營商的紅星地產，堅持創新發展的一貫作風，從中國家居品牌的紅星美凱龍家居模式到主流城市品質住宅，率先創建了同步國際的商業復合地產開發模式。依托紅星美凱龍集團的雄厚實力，自身專業化的操作、科學化的管理和穩健務實的經營，紅星地產開發項目已遍及上海、天津、成都、昆明、沈陽、福州等13個主要城市，啟動或正在建設了15個城市綜合體，為城市建設的可持續發展注入源源不斷的活力。本人在紅星地產領導和各專業同事的支持幫助下，作為紅星人在近三年的工作過程中，對城市綜合體領域進行了一定的研究，愿意能和各位同仁分享該方面的一點經驗和成績。
2 城市綜合體自身特點分析
城市綜合體的開發是最為復雜、鏈條最長、環節最多的開發領域，它更重要的是要專心專一的整合資源，形成強大的外包經營和離岸經營體系，而非全鏈條獨立運作。H（hotel）酒店、O（office）辦公室、P（park）公園、S（shopping mall）購物中心、C（congress）會所、A（apartment）公寓，組成了一個新的合生詞—— HOPSCA，即為城市綜合體的六大業態。HOPSCA基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。
3 天津紅星國際廣場綜合體規劃與景觀案例分析
天津紅星國際廣場是紅星美凱龍“紅星國際”城市綜合體產品系之一，延續集團產品系戰略要求的國際化現代城市綜合體，將“可持續的家居文化”引入綜合體運作，引導天津人品質生活、綠色、環保的健康居住理念。紅星國際廣場緊鄰中心城區，連接濱海新區的主軸線津濱大道，交通便利、地理位置優越，規劃中的地鐵4、5號線在項目附近設站。紅星國際廣場總占地300余畝，總投資100億元，建筑規模90萬m2。采用當今世界最時尚的HOPSCA規劃模式，將建設成家居、百貨雙MALL。
紅星國際廣場規劃了20萬m2的晶品高層住區，10萬m2花園疊墅住區，同時還規劃了兩條相互交錯的步行街，與周邊的酒店、寫字樓、SOHO及公寓等實現無縫鏈接。面向中心城區和濱海新區，打造國際品質、高端時尚的商務新地標。
3.1 整體規劃和景觀定位
天津紅星國際廣場分為了4個地塊，分別為1#地購物中心、2#地家居廣場酒店式公寓、3#地花園疊墅洋房、4#地晶品高層住區。通過對該項目規劃建筑資料和營銷策劃的分析，本人在編寫《景觀設計任務書》階段提出如下概念。
3.1.1 購物中心
針對項目總體，從大商業、大交通、大廣場、大文化等方面對景觀整體規劃。貫徹“底商步行街區”的設計理念，在景觀設計主題中加以體現，營造整體商業氛圍；同時考慮到項目開發的階段性，提出了總體控制性概念，為景觀方案整體的可持續發展提供了一個操作平臺；以規劃為先導，充分分析和了解項目現場情況的基礎上，從購物中心商業與城市的連接界面、連接節點、景觀軸線入手，將項目整體景觀元素的運用手法與城市規劃、建筑設計結合，形成有機統一的整體。
3.1.2 家居廣場酒店式公寓
紅星美凱龍家居自1986年創業以來，至今已二十幾個年頭，開發模式已非常成熟，依照以人為本的設計原則合理組織交通流向，鋪裝設計簡潔明快，入口區域要有一定的引導性。外環境構筑物不能遮擋顧客出入口，不能影響建筑外墻廣告及建筑外立面的精彩部位。考慮廣場空間過大，避免因過量空曠導致“一覽無余”，應適當借用景觀、小品、綠化等因素，達到視線的遮掩、吸引、過渡，以營造空間層次感。
3.1.3 花園疊墅洋房
花園疊墅洋房區的景觀設計不同于以往的小區，普通的小區由于居住人口密度大，設計需最大限度的滿足大眾的喜好，更強調的共性、共享。而花園疊墅洋房區建筑、人口的密度較低，私密性、個性是設計中追求的重點。私密性空間的打造確保了洋房區景觀環境的高端定位。處理好中心景觀與宅間景觀的主次關系，在強調中心景觀的同時，也需將宅間景觀的豐富性、多樣性表達出來。洋房的庭園設計也是景觀一大重要因素，庭園設計必須與其周邊環境相協調，與住宅和場地現狀相適應，同事也應該展現其特性，如簡潔、和諧等。
3.1.4 晶品高層住宅
高層住宅區在很大程度上景觀都是由高點向下觀景，所以在進行設計時不但要考慮地面景觀序列沿水平方向展開，同時還要充分考慮垂直方面的景觀序列和特有的視覺效果，采用立體景觀和集中景觀布局形式?？傮w布局可適當圖案化，既要滿足居民在近處觀賞的審美要求，又需注重居民在居室中向下俯瞰時的景觀藝術效果。由于高層住宅區人員比較密集，對功能性場所的要求以及人們可參與性與可滯留性的要求較高。
4 設計亮點
4.1 屋頂花園
屋頂花園為紅星美凱龍城市綜合體一大特色，一般位于家居MALL樓面上，為酒店式公寓住戶提供優美的景觀空間。天津紅星國際廣場屋頂花園位于紅星美凱龍家居MALL六層樓面上，家居MALL西南角為一棟酒店式公寓，主要為小戶型，針對年輕一族的客戶群。整個屋頂花園景觀打造的面積約4000m2，大致分為休閑區、運動區、兒童活動區。運動區包括半籃球場、網球場、高爾夫推桿練習場，為保證住戶安靜的居住環境，運動區遠離塔樓單獨劃分區域。休閑區由一些停留小空間、特色景墻、小品雕塑、景觀廊架、木平臺及陽傘座椅組成，為人們提供了滿足不同需求的互動場所。種植上由于屋頂覆土及荷載的限制，盡量以地被類及灌木為主，配以小喬木營造綠化層次，從花園的肌理、色彩，植物的擺動和外觀上的季節變化提高了景觀環境質量，協調了建筑物與周圍環境的聯系，使自然植物與人工建筑物有機的結合和相互延續，從而增加了人與自然的緊密度。
4.2 北美風情商業街
商業街位于3#地塊（花園疊墅洋房）北側，屬沿街商業，與1#地塊的購物廣場相鄰，商業街的打造更好的銜接了1、3#兩個地塊，延展了商業空間。商業街在設計時分為了三層空間：人行道綠化空間、休閑停留空間、商業展示通行空間。該設計以“挖掘地域特色、人性化的設計、宜人的尺度”為原則，以景觀意境為出發點，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造出一條具有北美風情的特色商業街。通過鋪地、雕塑、水景、花池等景觀元素，來解決商業街的標識性。因商業店鋪的集中而形成購物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業街的店鋪特色，每隔一段空間增設供人休憩的停留空間，在購物的同時也可以享受別樣的景觀。
4.3 藍色的海洋花園
本項目在對晶品高層住宅進行景觀打造時以藍色的海洋花園為主題，強調突出其大體量的水體，從入口處的長條形景觀跌水池過渡到轉折節點處的人造淺灘，往里延伸至中心區域的泳池，打造一種臨水而居的景象。周邊的景觀節點代表了水中的漣漪，連接各個景觀節點的景觀道路好似水中的波浪。因而，此地塊的鋪裝及植物相應地被設計為波浪和漣漪圖案。同時也彰顯出新藝術風格設計中的有機形式和曲線感。水的主題提升了本項目景觀設計的靈魂，帶來新鮮、恬靜、純凈和整潔的感覺。
4.4 植物配置
由于地理位置和氣候的不同，本項目在植物品種的選擇上可考慮到耐鹽堿、抗風沙的植物。入口處景觀，其擴展的空間，明快的布局形式，選擇高大挺拔的植物或者樹型干凈、簡潔的喬木強化入口的道路軸線關系。街道景觀是入口區域的延伸，沿路兩旁有規律的種植綠色行道樹，有很好的引導效果，目的在于創造一個舒適愜意的通道。商業景觀，主要以灌木和草坪的簡單形式呈現，另外，喬木和開花植物的搭配不僅軟化了大面積的硬質景觀，同時也更好的烘托出該區域的商業氛圍。庭院景觀主要展現其寧靜的植物空間，其配置手法多以常綠喬灌木組成復層林，并配以花灌木錯落栽植其間，形成一個四季郁郁蔥蔥的綠色屏障，在植物的圍合里，使人感到封閉安全、寧靜安逸、簡單舒適而又富于變化的景觀空間。水岸景觀則引用一些柔和或自然形態的灌木以加強水岸景觀的自然風貌，多干喬木、開花喬木或成叢或獨植也可為水岸邊提供宜人的樹蔭及景致。
5 結語
城市綜合體在發達國家已擁有一套成熟的市場分析、市場策劃、招商引資、規劃設計、物業管理的運作模式。近年來國外先進的地產開發模式在中國得到實驗，北京、深圳、廣州、上海等一、二線城市已開始大力開發城市綜合體，且大部分獲得了成功，并日趨成熟。未來中國房地產發展的主流模式就是區域開發模式，是大規模的區域開發，其核心點就是解決綜合配套的問題，商業、酒店、休閑娛樂等一系列的配套問題。城市綜合體已成為城市發展的動力源泉，是推動城市發展的重要力量，在解決了規劃設計建設難、開發節奏把握難、國外成功案例結合本土文化難、招商營銷難等問題后，中國的城市綜合體的發展必將走向成功。
參考文獻
[1] 建設部住宅產業化促進中心[J].居住區環境景觀設計導則.中國建筑工業.
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眼下，很多人在談論要防止鄉村發展過于商業化，進而對鄉村綜合體很排斥。但從中國鄉村現有的情況看，被過度商業化的鄉村，比如麗江、鳳凰，我們能列舉出幾個？大家談論資本下鄉，實際有多少資本真正的進入了鄉村？
現在的中國鄉村，叫好不叫座，談論鄉建變成了時尚和情懷，但并沒有多少資金真的涌入鄉村。我們這幾年走過的路很艱難，我差點因為談理想、情懷死在半路上。呼聲很高的熱點民宿，不過是鄉村里的九牛一毛，而民宿在鄉村產業里又僅僅是星海里的小小一顆?！班l村發展過度商業化”本身是個偽命題，目前中國的鄉村沒有可持續的商業模式和回報率，自然不會有資本進入。我希望用商業的模式去實現中國鄉村的復興，情懷與商業并不是完全對立。我對鄉村有感情，如果在鄉村可以找到一個健康可循環的產業，這顯然也是好事。同時，鄉村的資源很稀缺和脆弱，在打造鄉村綜合體上需要謹慎一些。
我們做的“田園東方”項目被定義為第一個鄉村綜合體，即“田園綜合體”，它是以田園和農業為核心，衍生出商業房產、旅游度假等其他業態。綜合體首先要有一個核心，當把這個核心抽離出來，這個綜合體就不存在了。此外要有多產業的疊合，并且這些產業是吸附在核心上的。單一業態很難做成綜合體，比如整村打造成住宿，配套餐飲，這只能算是一個大酒店，并不能叫綜合體。目前，國內對鄉村的投資開發、鄉村項目，尚未有成熟的產品。
我們在庾村做的項目只是綜合體的雛形，1.0版本，植入了不同業態，如精品民宿、農園、部分文化和旅游業態，但功能分散，沒有牢牢地黏在一起。所以，在2.0版本的無錫“田園東方”項目上，我們更多關注如何把產業綜合效應發揮出來?，F在，在浙江松陽榔樹村和昆山冀家村所打造的項目，還算不上綜合體，應該是鄉村生活方式的聚落。我們會尋找小型聚落吃穿住行等基本業態要素一起進入鄉村，并更注重對人的選擇。對人的判斷更傾向于感性的價值觀判斷――是否熱愛鄉村的生活，是否是環保和熱愛自然的人，對業態是否有創新的可能性。鄉村聚落類似一種烏托邦社區，這里的人有共同的理念。并且，鄉村不應該只有旅游，而應該有別的產業，圍繞第一批回去的人，慢慢會產生新的業態。這些業態跟當地的物產、文化、村民產生各種連接以后變成綜合體，這需要一個創新的過程。鄉村綜合體并不是把城市商業綜合體的模式直接植入鄉村，而是去探索如何用更豐富的業態來復興面臨凋敝的鄉村。
海峽旅游×朱勝萱 原舍?童廿（周莊）。
海峽旅游：很多人擔憂鄉村綜合體的商業化會破壞鄉村，您怎么看？
朱勝萱：“綜合體”只是一個學術名詞，沒有褒義和貶義。很多人站在道義的高度憂慮資本會大量涌入鄉村，這種擔憂是多余的。有幾個資本真正下鄉了？在股票和商業領域，蓋個寫字樓、居住區動輒十個億，你看到哪個地方花幾十個億建鄉村了嗎？如果有資本愿意進入鄉村，我會希望它趕緊來。與過度商業化的麗江、鳳凰相比，更多的是默默消失的村落。 生態農園，推行自然農發，采用傳統的種植方式，同時結合現代技術，還原土地原始風貌。
海峽旅游：資本在觀望鄉村的市場，是因為鄉村回報比較慢，產出比較低嗎？
朱勝萱：深層次的決定因素是制度，國家制度是有瓶頸的。土地的權屬問題，不管是農用地、宅基地還是集體用地，沒有辦法打通，不能貸款，也不能融資。它跟城市用地完全是兩種性質，在鄉村土地開辟的任何經營行為都是政策里面的空白。無論是宅基地的流轉還是開發使用，它本身就不是商業可開發的領域，你有的只是使用權。如果哪天農民的土地可以自由交易，如果集體用地可以抵押，可以有融資的渠道，可以進行金融化運作，這就有大資本進入的可能了，但目前這是無法實現的。除此之外，鄉村人才稀缺、交通也不便利等等，對于資本而言，都是風險。 沒有既定的開發套路，不談情懷營銷，每一片土地上的原舍，都不僅停留在物質化的住宿概念上。而是讓更多屬于這片鄉村的人?？浚奂饋韯撛爨l土驚喜。
海峽旅游：鄉村綜合體怎么才能做到可持續？
朱勝萱：第一個關鍵因素是選址，不同的時間段選擇不同的地點。我們的大部分產品都在長三角，這個地區的消費升級較快，平原地區交通可達性較好。如果第一站我們選擇貴州，那么它的影響力就沒那么大，擴張力也不夠。第二個是控制投資的規模，控制項目資金和現金流，回報率過慢也會有問題，這是循序漸進的問題。我們在莫干山的民宿有三家，2011年到現在，第三家還沒開成，我們用謹慎小心的態度一步步往前走，控制投資和投資進度。第三是對于商業回報率欲望的控制，因為所有都是過猶不及的，要有耐心和節制。莫干山原舍從開始到現在都沒有調過價，這就是對回報率欲望的控制，一定要做到持久。一個良性的項目，回報率應該在6-8年，基本上可以回本金。一般我們的租賃年限是20年，快則5年，慢則8年，太慢了就沒有商業的價值。在投資之前可以做一個商業測算。
海峽旅游：您為什么會選擇在浙江較為偏僻的松陽做項目？
朱勝萱：從短期效益看，松陽比別的項目的回報率會慢，因為松陽的配套和交通沒有浙區域好。但從資源的稀缺性來看，它的人文底蘊和自然生態是稀缺的。如果單獨一個項目的話，我不會選松陽。但是我們有八九個項目，從整個商業開發上而言，松陽是可以出好作品的，我需要一個好作品。
2015年開始，SMART開始研究鄉村綜合體，及如何通過鄉創大會把聚集的資源、服務方和投資機構整合在一起。鄉村是一種自然的狀態，可以集眾多小而美的產業于一體形成更為復雜的生態系統。 除去民宿，原舍更關心在地生活。目前原舍的足跡在江浙甚至云南快速延展：無錫陽山、南京蘇家、蘇州周莊、麗江松陽……
目前，簡單地劃分，鄉村綜合體大概有兩種類型，一是公益組織和政府主導的公益類型，但公益類型缺乏專業的商業思維模式，在商業上很難持續;另一種是開發商式的商業類型，這種方式進入鄉村很難成功。開發商模式適合簡單復制和大規模投入，應對這種復雜模式需要面對很多困難，而和村民的產權問題，無論是對獨立的民宿管理者還是大規模的產業投入開發商都是棘手的頭疼問題。 因此我們認為鄉村旅游更注重、更適合平臺化思維。
在過去幾年，大家都說鄉建，鄉建關注的重點在于村莊的硬體、硬件的建設上面。我們提出“鄉創”概念，把美麗鄉村和鄉村創客兩個因素結合。很顯然，我們強調的是內容上的創新，和年輕創業者在鄉村中起到的作用，把硬件建設放到第二步。你可以用“鄉創聚落”“鄉創孵化器”來描述它，它不是簡單的鄉村建設，更多的是把創業、創新、創客，把鄉村的綜合生態、產業生態、鄉村文旅、美麗鄉村集中到一個點上，去找到一個解決方案。目前，眾籌眾包以及民間力量在尋找的自下而上的生長模式更適合鄉村。在這些資源里我們認為可能涉及到的有：精品酒店、客棧民宿、農廠農莊、特色餐飲、手作民藝、親子見學、有機農業、生鮮電商、新媒體、NGO、設計類等。當這些資源鏈接到一起的話，將會發生一個不可限量的化學反應的生態圈。
SMART一開始是和公益組織一起進入鄉村，“精準扶貧”，以鄉村的發展成長為導向，在公益和商業之間找到一個平衡點，以社會企業模式去推進，這是我們鄉村策略的重要基礎。我們的地產基因很強，可以從商業角度，在業態配置和內容方面對鄉村進行評估和策劃，將公益和商業視角進行結合。從公益角度進入鄉村，非盈利地幫鄉村營造發展機遇，更容易和在地達成共識。
“鄉村創客”，鄉村的靈魂、內核和驅動力不在于修建了多少棟房子，而在于是否有鄉村創客，這是我們鄉村綜合體的基本元素。我們試圖在一個村子引入二三十個不同的鄉村創客，覆蓋民宿、餐廳、手作工坊、親子田間見學、營地教育、有機農業、生鮮電商等創業內容，把鄉村創客聚集起來，形成聚合效應，提高創客成功率，同時也做鄉村需求的發聲方和內容提供方，雙方相互需求。沒有這個平臺以前，雙方信息是不對等的。
海峽旅游×王旭
海峽旅游：一些人覺得“鄉村綜合體”太過商業化，您怎么看？
王旭：SMART的價值觀是，尊重多元價值觀，商業和公益各有短板和優勢。對我而言，“綜合體”是中性的詞，有商業綜合體，有度假綜合體，鄉村綜合體，也可以叫民宿聚落、鄉創聚落。就像很多人在摳精品酒店、民宿、客棧的差別，對我們而言沒有太大的不同，都是住的問題，無非就是有標準化、非標的差別，我們應該對背后的產業生態做研究。
綜合體營銷方案范文4
當你在地鐵站等車時，常常會把目光投向面前的屏幕，通過播放的新聞視頻打發時間，下一趟列車的到站時間也一目了然。
這得益于地鐵PIS系統。如果跟地鐵有銜接的商業綜合體也接入這個系統，那就能實時顯示列車動態，同時為人們去商場購物和乘地鐵出行提供便利。
實際上，地鐵沿線的商業綜合體、城市地標、以及體育館、醫院等公用設施都需要建筑智能化。對于深圳達實智能有限公司（以下稱達實）董事長劉磅來說，當前全國各地的軌道交通建設如火如荼，只要搭上城市軌道交通的“順風車”，一路將“錢”景無限。
從地下到地上
今年5月，長沙地鐵2號線試運營，標志著長沙正式進入地鐵時代。“這條地鐵線的智能化系統就是由我們提供的?！边_實智慧建筑事業部總經理易鴻言談中帶著十分的自豪感。
兩年前，達實中標長沙市軌道交通2號線一期工程綜合監控系統設備采購及集成服務項目。外界對這家外來企業的勝出并未感到意外。實際上，達實是國內最早參與地鐵項目建設的企業之一。從最初的深圳地鐵、香港地鐵開始，到如今向內地的成都地鐵、長沙地鐵延伸，達實簽的每條線合同金額都在2億元左右。
據統計，2006年到2012年，中國城市軌道交通智能化系統市場規模平均增長率超過10%。依據目前的地鐵智能化系統工程投資占地鐵總投資的比重為5%-8%來看，未來城市軌道交通智能化發展空間巨大。
不過，由于城市軌道交通涉足AFC系統、ISCS系統、PSD系統等多個專業領域，行業內的競爭非常激烈。業內人士分析，未來，軌道交通行業里發展的企業差異化會越來越小，如何在細節中取勝就是企業成敗的關鍵。
最近半年多里，易鴻幾乎馬不停蹄地參加全國各地的商業地產論壇，萬達、中海、華潤、綠地這些活躍在論壇上的明星地產公司都與達實有業務合作。
“商業地產之所以能夠快速發展，跟這幾年高鐵、城際鐵路、地鐵等軌道交通的建設有很大關系?！币坐櫾诮邮苡浾卟稍L時表示，由于國家和地方對軌道交通的大力建設，消費人群的時空距離被大大拉近。在這個基礎上，與地鐵相銜接的商業地產項目大量涌現。
在智能化行業中，由于比普通建筑要求高很多，像達實這樣廣泛參與地鐵項目的公司并不多。在公共基礎建筑領域，達實做的地鐵節能排在全國前三位，比如深圳地鐵3、4、5號線。
除了直接參與地鐵項目，達實還在擴展地鐵與商業地產結合的模式。包括地鐵上蓋的商業地產，商業綜合體與地鐵的銜接，這些都是達實的業務范疇。
“有許多做商業地產項目的公司，只能做智能化這一塊，而我們對地鐵的要求更清楚，這是我們特有的優勢?！币坐櫛硎?，只有做過地鐵項目，同時也熟悉商業地產，把兩者結合起來，才能提供比較好的解決方案。
對于一座城市來說，地鐵沿線通常是商業物業最搶手的地段。達實通過介入城市的軌道交通，對整個商業地產在城市的布局有所了解，不論是前期商業地產的規劃設計，還是后期參與該項目的建設，達實都占到了先機。
在并購中延伸產業鏈
目前，達實超過一半的業務來自商業地產項目，而且主要是大型城市地標，比如武漢綠地中心、深圳京基100。
顯然，達實把握住了從地下到地上延伸的商業脈絡。
易鴻表示，達實在商業地產領域的營銷之道，就是對各類形態商業地產有自己的研究，比如酒店、商業綜合體、超高寫字樓、高端住宅等。
“盡管這些都與智能化相關，但它們的要求是不完全一樣的?！币坐櫢嬖V記者，只有對每一個細分行業有著深入的研究，給客戶提供的解決方案才能夠做到最精、最細，繼而贏得客戶的信任，特別是與大型商業地產公司合作的機會。
“我們希望通過多個細分領域的第一，實現成為中國建筑節能和智能領軍企業的目標?！苯衲?月，達實被評為福布斯最具潛力企業。董事長劉磅在接受媒體采訪時信心滿滿地說，在建筑領域中，達實堅持沿著幾個細分市場去拓展。一是住宅建筑，恒大建筑智能化在全國60%以上的項目是達實智能提供的；二是商業建筑，五星級酒店排在第一，深圳的京基、喜來登等等。
不能不說的是，其上市后的多次并購發揮了至關重要的作用。
2010年底，達實成功收購深圳黎明網絡。黎明網絡在軌道交通領域的自動售檢票系統（AFC）、地鐵公司核心業務信息系統上的優勢，能夠與公司現有在軌道交通領域的業務產生協同效應，收購完成后，拓展了公司建筑智能化主業的業務范圍，增強對客戶的全面服務能力。
自2009年在中小板上市以來，達實保持著強勁的兼并擴張勢頭。
“我們不是說單純為收購而收購，一定是收購對業務是有促進、相互吻合的企業?！币坐櫧榻B說，2012前，達實收購了北京啟迪德潤。這家企業是國內領先的綠色建筑評估與節能生態設計解決方案供應商，通過收購，達實一下子就把業務延伸到了產業鏈上游。
同一年，達實還完成了對上海聯欣科技發展有限公司的收購，實現了業務領域從建筑智能化向綠色建筑供電系統優化咨詢、工程及節能服務方向的延伸。
據易鴻透露，公司的下一步計劃是往智慧城市方向拓展?！霸诓①彿矫妫赡苓€會有一些新的動作?！?/p>
“你節能、我投資”
今年，達實有兩個新拓展的市場重點，都與智慧城市有關，即數據中心和醫院。
綜合體營銷方案范文5
需求的室內空間來吸引更多的消費可能，從而獲得更多的商業利益，是我們需要去重視并著手解決的問題。商業空間既然是進行商業活動的場所，那么就必定跟商業營銷、消費心理等影響因素密不可分，因此在進行商業空間室內
設計的過程中，我們就必須進行相應的、正確的、有效的商業調查，為我們的室內設計提供更多切實有效的設計依據，以保證最終的設計效果符合各方需求，成為成功的商業空間。
關鍵詞：商業空間；商業調查；設計影響因素；設計;依據
一、商業空間室內設計的影響因素分析
1、環境因素分析
大多數的商業空間都具有開放性、公共性、多元性等特點，往往集中設置于城市商業中心、金融中心、商業步行街、居住小區以及旅游景點等地，通常在同一商業綜合體或商圈內，會存在著眾多的獨立商業空間，以滿足人們各式
各樣的生產生活需求，其中不乏功能類似的空間，當消費者的選擇增多，功能類似的商家競爭也就加大了。比如，在同一商業街中會有很多的餐飲空間，甚至會有經營相同餐飲類型的商家，那么如何使得消費者在眾多的類似商家
中選中自己來進行消費呢，這必定是很多商業經營者在不斷思考的問題，除了自身經營內容必須具有特色以外，室內環境也是其中重要的影響因素之一，這里所指的室內環境的設計，除了要考慮項目本身的特性以外，還要著重考
慮到空間周圍的大環境的影響，既要滿足自身特點的需求，又要從大環境中脫穎而出，才能吸引更多的消費群體進入，進而產生商業效益。
2、心理因素分析
人是商業空間的主要活動者，但不同的商業空間所針對的目標群體是不一樣的。例如大眾餐飲通常針對的是大眾消費者，甜品店咖啡廳等針對的是年輕人群；快捷酒店針對的是商務人士和快旅人群，度假酒店針對的是休閑旅行者
；大多數的KTV酒吧等針對的是大眾娛樂，而高級會所則針對的是高端商務人士以及社會名流。由于空間所針對的目標使用人群不一樣，他們對空間的功能需求也會不一樣，在進行商業空間的室內設計時，就必須充分的考慮到目
標人群的生理及心理需求，了解一定的消費心理學，做出合理的設計方案。
二、從影響因素中找尋商業空間的室內設計依據
在對商業空間進行室內設計考慮的時候，我們可以從影響商業空間發展的心理及環境因素中找尋設計依據，要掌握設計思考的“三角考慮”原則，也就是需要從三個角度入手去思考如何設計，找尋設計依據：
第一個角度：從空間目標消費者的角度去思考。我們應該從目標消費者的角度去考慮如何設計整個空間，假定自己為消費者，去思考消費者需要什么樣的空間、喜好什么樣的空間、在空間里怎樣布置使用起來會更加方便舒適等，
摸清目標人群的消費心理，設身處地的去進行換位設計思考。
第二個角度：從空間經營者的角度去思考。室內設計不單單是去進行室內空間的裝修美化，更重要的是如何通過設計使空間達到更好的使用效果，商業空間除了要讓消費者感到舒適以外，還必須給經營者帶來效益，因此我們需要
從經營者的角度去思考應該采用何種經營模式，如何設計空間動線更有助于提高服務質量，怎么降低經營管理成本，如何從商圈中眾多的同類商家里脫穎而出等，因為這些問題都將直接影響到商業空間室內設計最終的呈現效果，
也是商業空間得以良好發展的重要保障。
第三個角度：從專業室內設計師的角度去思考。室內設計師在整個商業空間的室內設計中應該起到提供專業建議以及調和各方需求的作用，而專業的建議除了藝術的審美和技術的應用以外，還不可缺少的就是對于商業營銷和經營
管理方面的調查分析與建議，這樣才能使得設計并非只是視覺和觸覺上的簡單呈現，而是促進設計項目成為可持續發展的商業活體。只有做到了從以上三個角度來綜合考慮，商業空間的室內設計才能呈現出良好的整體效果，才算
得上是能促進商業發展的成功設計。
三、商業空間室內設計中的商業調查方法
1、詢問法
在設計方案階段，我們除了要查看并測量設計現場，對項目結構等硬性條件有所了解以外，還要對業主進行走訪面談，在交談的過程中了解業主的設計要求，通過詢問得知項目的相關商業情況，如項目的經營模式、管理運營方式
、相關行業特點、目標消費群體特征及消費心理等。由于設計師不可能對所有的商業體態都十分了解，通過詢問可以幫助我們快速的認識不同的商業類型和商業模式，因此詢問法是進行商業調查尋找設計依據的最直接、最真實、
最靈活、也最具有啟發性的方法。
2、實地調查法
實地調查法是指在項目現場內外進行觀察、拍照、以及實地體驗的方法，尤其是對項目周邊具體情況的實地調查。通過詢問法我們可以大致的了解項目自身的商業狀況，而通過實地調查法，我們可以更加直觀的去進行設計思考和
感知，這一方法對于密集型的商業空間設計思考尤為重要，所謂知己知彼才能百戰不殆。具體的調查方法又可分為情況咨詢、消費體驗、記錄觀察等。
3、實驗設計法
實驗設計法是指通過調查篩選出與設計項目相類似的商業空間，對其進行了解與實地體驗，直觀的體會其商業特征，以此作為模擬設計實驗，進而實行比較分析，總結得出更好的設計方法。實驗設計法是具有一定的實操性、延展
性、直觀性的商業調查方法。
四、結語
商業空間的特殊性質決定了其室內設計與相應的商業營銷模式、目標消費者心理、周邊商業環境等因素是密不可分的，要設計出成功的、符合市場需求的、有發展前景的商業空間，就必須在設計方案階段對其進行相應的
商業調查，從而歸納總結出設計依據，來支撐我們更好的去進行方案設計，最終使得我們的室內設計是可以對商業空間的發展起到積極的促進作用的優秀設計。
作者:李瑤單位:民辦四川天一學院人文與藝術設計系
參考文獻:
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綜合體營銷方案范文6
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