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房地產企業論文范文1
近些年，隨著國家關于房地產行業的宏觀政策相繼出臺，房地產行業的競爭日益激烈。這使得在房地產行業競爭中由于土地資源、資金資源、人力資源欠缺，本來就處于競爭劣勢的中小房地產企業更是舉步維艱。其次，房地產企業作為市場的供應主體，其競爭力的評價現已成為相關各方最為關心的問題。如何評價中小房地產企業競爭力，從而為提升中小房地產企業競爭力給出科學性的建議，具有現實研究意義。本文從現實情況出發論述了中小房地產企業的發展現狀、現存問題，分析了外部諸多因素對中小房地產企業的影響因素。根據AHP法構建了中小房地產企業競爭力評價體系，并對構建的評價體系進行了實證研究。最后在此基礎上提出了提高中小房地產企業競爭力的對策和建議。本文初步規劃將分為五個章節，具體文章結構如下：第一章，導論。介紹了本文的研究背景、目的意義、研究思路方法及可能創新之處。第二章，中小房地產企業競爭力的相關理論基礎。主要介紹了中小房地產企業概念的界定，以及企業競爭力評價的一些理論和評價方法。第三章，中小房地產企業競爭力影響因素分析。著重進行了中小房地產企業的競爭力分析，從一般企業競爭力的影響因素入手，結合房地產企業競爭力的影響要素，總結了中小房地產企業競爭力的影響因素。第四章，基于層次分析法對中小房地產企業競爭力的評價。結合企業競爭力的一般評價原則和方法，針對中小房地產企業的特征，選擇評價指標、建立中小房地產企業評價指標體系和競爭力計算公式，并在此基礎上進行了實證研究分析。第五章，提升中小房地產企業競爭力的對策與建議。在理論陳述與實證研究的基礎上，對如何提高中小房地產競爭力提出了對策與展望。目前的中小房地產企業競爭力研究還缺乏成熟的理論基礎，在定量評價方面，由于可獲數據的缺乏，實證研究的文獻偏少，因此中小房地產企業競爭力評價的研究還有需要進一步探討。本文的研究將試圖在以下兩個方面取得創新：（1）運用層次分析法，根據中小房地產企業的特點及房地產業競爭力的影響因素，構建的中小房地產企業競爭力評價指標體系，具有新意。（2）應用的創新。將建立的中小房地產企業競爭力評價指標體系用于實證研究，提出的提升中小房地產企業競爭力的對策和建議，具有實踐指導意義。
關鍵詞：中小房地產企業；競爭力；指標評價
ABSTRACT
Inrecentyears,ontherealestateindustryasthecountry''''smacroeconomicpolicieshavebeenintroduced,therealestateindustryinanincreasinglycompetitiveworld.Thismakestherealestateindustryinthecompetitionbecauseoflandresources,financialresources,lackofhumanresources,alreadyatacompetitivedisadvantageofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesismoredifficult.Second,therealestatebusinessasamainsupplymarket,thecompetitivenessoftheevaluationhasnowbecomethemostrelevantissuesofconcerntoallparties.Howtoassessthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,soastoenhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesaregiventhescientificnatureoftheproposalisofpracticalsignificance.Thisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AHPwasconstructedinaccordancewithlawcompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Thespecificstructureofthearticleareasfollows:IThisarticlediscussestherealityofthedevelopmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesthestatusquo,theexistingproblems,alotofexternalfactorsontheimpactofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesfactors.AccordingtotheConstructionLawAHPsmallandmedium-sizedrealestateenterprisescompetitivenessevaluationsystem,andconstructionoftheevaluationsystemwasempiricalresearch.Finallyonthisbasistoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofthemeasuresandrecommendations.Inthispaper,preliminaryplanningwillbedividedintofivesections,thespecificstructureofthearticleareasfollows:ChapterI,Introduction.Thisstudyonthebackground,thesignificanceofpurpose,researchideas,methodsandpossibleinnovation.ChapterII,Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftherelevanttheoreticalbasis.Introducestheconceptofsmallandmedium-sizedrealestate3enterprisestodefineandevaluatethecompetitivenessofenterprisesinanumberoftheoreticalandevaluationmethods.ChapterIII,SmallandMedium-SizedRealEstateEnterprisesimpactoffactorsofcompetitiveness.Afocusonsmallandmedium-sizedrealestateanalysisofthecompetitivenessofenterprises,fromthegeneralcompetitivenessofenterprisesstartingwiththeimpactoffactors,therealestatebusinesswiththeimpactofcompetitivefactors,summedupthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheimpactoffactors.ChapterIV,Basedonthelevelofanalysisofthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesoftheevaluation.Thecompetitivenessofenterpriseswiththegeneralprinciplesandmethodsofevaluation,inviewofthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprises,thechoiceofevaluationindex,theestablishmentofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemandcompetitivenessoftheformula,andonthisbasisfortheempiricalresearchandanalysis.ChapterV,Enhancethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesofcountermeasuresandsuggestions.Intheoryandempiricalresearchpresentedonthebasisofhowtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateputforwardcountermeasuresandprospects.Thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesstilllackmaturityonthetheoreticalfoundationofthequantitativeevaluation,sincethedataforthelackofempiricalresearchliteratureless,thecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationoftheresearchalsoneedstobefurtherexplored.Thisstudywillattempttomakethefollowingtwoinnovations:(1)ApplicationAHP,combiningthecharacteristicsofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesandrealestateimpactonthecompetitivenessoftheelementsofchoiceanddeterminethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystem.(2)Theapplicationofinnovation.Buildthecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesevaluationindexsystemforempiricalresearch,howtoimprovethecompetitivenessofsmallandmedium-sizedrealestateenterprisestotheoreticalguidance.KEYWORDS：Smallandmedium-sizedRealEstateEnterprises;Competitiveness;EvaluationofIndicators4
目錄第一章導論
1.1研究背景
1.2研究的目的和意義
1.2.1研究的目的
1.2.2研究的意義
1.3國內外研究動態
1.3.1國外學者關于競爭力的研究.
1.3.2國外學者關于企業競爭力的研究
1.3.3國內學者關于企業競爭力的研究
1.3.4國內外關于中小企業競爭力評價方法的研究
1.4研究思路與方法
1.4.1研究思路
1.4.2研究方法
1.5論文可能的創新之處
第二章中小房地產企業競爭力研究的理論基礎
2.1中小房地產企業概念的界定
2.1.1中小企業的界定
2.1.2中小房地產企業的界定
2.2企業競爭力評價的理論及相關方法
2.2.1評價理論
2.2.2評價方法
第三章中小房地產企業競爭力的影響因素分析
3.1一般企業競爭力的四大影響要素
3.1.1企業制度
3.1.2企業能力
3.1.3企業資源.
3.1.4企業外部環境
3.2房地產企業競爭力的影響要素
3.2.1土地資源
3.2.2資本規模與資金運作能力
3.2.3市場開發能力與產品競爭力
3.2.4企業發展潛力
3.3影響中小房地產企業競爭力的兩大主要因素
3.3.1政策——土地門檻提高
3.3.2經濟——資金壓力陡增.
3.4其他外部因素對中小房地產企業競爭力的影響
3.4.1銷售方式可能出現的變化對中小房地產企業競爭力的影響
3.4.2我國加入WTO對中小房地產企業的影響
3.4.3人民幣匯率升值對中小房地產企業的影響
第四章基于層次分析法對中小房地產企業競爭力的評價
4.1層次分析法
4.1.1關于層次分析法（AHP）
4.1.2層次分析法評價指標體系的構建步驟
4.2中小房地產企業競爭力評價指標選定的原則
4.2.1科學性原則
4.2.2目的性原則
4.2.3獨立性原則
4.2.4可對比性原則
4.2.5定性和定量相結合的原則
4.2.6可操作性原則
4.2.7真實性原則
4.3中小房地產企業競爭力評價指標體系的構建
4.3.1評價指標體系中指標處理的理論說明
4.3.2評價指標體系中指標處理的方法
4.3.3指標體系的評價模式
4.4中小房地產企業的現狀分析
4.4.1中小房地產企業總量多，占有市場份額大
4.4.2中小房地產企業技術性不高，家族化現象明顯
4.4.3中小房地產企業活動范圍主要在區域市場和住宅產品
4.4.4中小房地產企業更容易滿足我國市場多樣化的需求
4.4.5中小房地產企業能夠拾遺補缺，填補大企業在區域市場上的剩余空間
4.4.6中小房地產企業能夠發揮“市場規模”優勢
4.4.7中小房地產企業是市場自由競爭的有利推動者
4.5實證研究.
4.5.1企業背景介紹
4.5.2企業競爭力評價
4.5.3結論
4.6本章結論
第五章提升中小房地產企業競爭力的對策與建議
5.1政府——建立健全相關的機構和政策
5.1.1進一步完善我國中小房地產企業的管理政策和機構
5.1.2拓寬融資渠道，為中小房地產企業融資創新鋪路
5.2企業——抓住機遇，迎接挑戰，努力提高企業自身競爭力，贏得發展
5.2.1管理決策的前瞻性、科學性
5.2.2探索新的開發模式
房地產企業論文范文2
房地產企業推行財務精細化管理，主要基于以下考慮：1．適應政府宏觀調控的需要。在政府的限購、限價、限貸大環境下，土地紅利降低，資產負債率升高。中央層面房地產調控的主基調未有放松跡象，行業利潤逐步壓縮。為了提升企業的市場競爭力，企業只能將更多的精力、資金投入到調整產品結構、做好營銷創新和成本控制上去。2．適應企業穩健持續發展的需要。近十年來房地產開發企業得到了快速發展。但是，隨著規模增加、項目增多、激進擴張，企業面臨巨大的經營壓力。同時，規模發展、周轉速度和品質利潤也出現前所未有的矛盾。房地產企業在一二線城市發展所遭遇的瓶頸也正向三四線城市擴展，企業發展面臨激烈的競爭。3．提高管理層決策質量的需要。受經驗、能力限制，企業決策層必須在全面了解財務狀況、競爭情況、剩余市場、重要趨勢的基礎上才能對市場做出準確判斷。通過財務精細化管理，可以幫助職業經理人、策劃、營銷等專業人員加強企業基礎管理、成本管理，便于設立責任制和開展績效考核。4．應對企業現金流危機的需要。如果銷售做得不好、資金回籠慢，受信貸緊張、籌資困難、信托公司違約等因素的影響，加上企業管理水平低下、資金使用效率不高、成本費用控制不好房地產企業很容易出現現金流危機。為降低現金流中斷的風險，客觀要求企業加強財務精細化管理，靈活融資，布置好產品結構、做好營銷創新和成本控制。對于資金寬裕的企業，在合適的時點可以進行套利性并購；對于資金比較緊張的企業，應積極實施以利潤率換周轉率的價格策略；對于資金更緊張的一些企業，可以考慮土地層面的轉換，甚至是股權層面的出讓。
二、房地產企業財務精細化管理的內容及流程
房地產企業財務精細化管理主要包括：財務預算精細化、投資融資精細化、會計核算精細化、稅務管理精細化、財務報告精細化和內部控制精細化。為了做好各環節精細化管理，需建立一套財務精細化管理的工作制度和流程，具體包括：（1）建立和健全經營業務的財務管理流程；（2）根據流程特征制訂管理規范和制度；（3）確定具體實施方案和步驟，設計具體的賬表并且提出要求和規范；（4）進行精細化管理工作的具體分工，同時建立責任制，通過過程的組織協調和結果的考核等等措施切實加以落實?？傊?，通過財務精細化管理，改變房地產企業對資金的過度依賴，形成更加穩健的財務戰略，推動回款加速、銷售目標的達成，提高資金使用效率。同時，建立預警機制，通過經營分析做好全程稅務籌劃加強成本控制，進而提升房地企業的盈利水平。
三、房地產企業財務精細化管理的具體舉措
推進房地產企業財務精細化管理，可從以下方面著手：1．對每一項經營活動做好預算與分析。具體表現為：完善預算流程、設計管理工具，改變過高的估值水平，對現金流和收益模式重新組合；為獲得長期、穩定收益，商業地產可采取以售養租、鼓勵銀行等其他機構長期持有物業等方式；定期分析會計與預算執行差異，協調改變外部考核模式。其次，企業內部要重視財務數據，強化科學決策和考核落實，注重改善經營的激勵；做好團購預測、調價測算、建立年度回款測算模型；做好意向客戶分析，如限購措施、受限購、社保、公積金、分期情況影響的分析；審核營銷推廣方案、對比市場情況，及時調整每月回款、簽約和責任制預測；對已簽約折扣進行分析；跟蹤已簽約回款情況、分析按揭異常情況；分析按揭政策、分期政策；年度推廣合同管理，注重評估實際效果；做好開盤籌備和支持，開發售樓軟件報表，提高執行率；全程跟蹤招標談價人員，事前控制費用支出；通過付款審查，補充方案和流程，徹底解決隱藏的真實問題；協調物業配合費用結算，合并不必要崗位減少開支，尾盤清理可移交物業公司，提出提高去貨率為導向的考核指標等。2．提高每個細節的資金使用效率。具體表現為：投入人力、物力促進回款；應收賬款催收；把控分期政策、預測回款進度；做好銷售配合、執行好供應商購房扣款；測算好資金占用、機會成本；分析融資成本、拓展新的銀行、按揭和融資渠道；定期召開會議檢討計劃與支付差異（包括資金成本結構、支付利息計劃、營運利潤）；推進動態現金流預測與管理；推進降成本、減少各類付款；參與降成本工作，做好預測；尋求供應商諒解，談判、溝通延期還債；培養招標談價的職業殺手；做好工程合同、營銷推廣合同管理；定時清理備用金及借款；清理閑置資產、推進工程物資再利用等。3．為每項經營活動細節提供稅務籌劃支持。具體表現為：利用稅務籌劃手段設置銷售方案，將籌劃收益回饋給購買客戶，擴大公司銷售渠道；改“買房送車”、“買房送空調”為贈送現金，或直接將相應價值款項作為折扣沖抵房款，這樣既達到宣傳效果，又減少了車、空調視同銷售繳納增值稅的可能，減少過戶手續，最終降低了房地產企業的相關銷售稅金支出；明確營銷合同報價稅金，降低營銷費用支出；合理利用自產自銷并安裝材料不用繳納營業稅的稅收政策；規范涉外設計合同簽訂，改不含稅合同改為含稅合同，避免公司代付的稅金無法稅前列支等。4．加快財務各模塊的融合。具體表現為：（1）加快信息化建設、成本管理和資金管理的融合。目前有相當部分房地產企業成本管理水平低下，尚未成體系；在每個環節缺少有效管理方法，舊項目成本對新項目指導意義不大；欠缺有設計、造價、營銷、財務等綜合能力的成本管理人員；成本控制不透明、不規范；財務要定期清查、核對、補錄成本系統。鑒于此，需明確目標成本是項目成本控制的上限，應以市場為導向，確保項目目標利潤的實現；制定成本拆分與歸集原則的制度指引，通過拆分與歸集，得到已發生成本；定期對存在異常成本進行調整，最終得到項目的動態成本；財務應跟蹤分析，哪些成本發生了異常以及造成異常的原因，使成本控制透明化、規范化。（2）加強合同管理，控制合同變更。主要因為：大合同簽訂跨分期、跨科目，成本拆分難且易出錯；變更難以及時測算；變更做了成本就增大，不做工期就可能會延遲；付款周期長，內部付款計劃和節奏有問題。同時，為避免合同變更，需對前期設計缺陷、施工現場條件變化、產品定位變化等原因進行深入分析。（3）加強合同結算監督。結算可委托造價咨詢機構進行施工圖造價審定，咨詢費采用造價核減額的方式計取，測算出來的造價金額與承包單位上報的偏差值來計算咨詢費用的金額方式，以此相互監督。5．強化資金管理。主要因為：很多公司只有成本測算，沒有資金測算，或者測算很粗，無法起到參考作用。當進度計劃發生調整，就無法滾動修訂資金計劃。因此，財務部門需參與降低成本的工作，做好財務費用預測、盈利預測；加強應付進度款審核、減少合同付款比例，保證施工順利的同時避免資金占用負擔高額利息；做好月度資金計劃，匯總各部門、各項目的資金計劃，在各項目間平衡后再由總部統一調配；利用系統建立現金流模型；將合同管理與銷售系統、成本系統有機結合，實現預算與執行保持高度一致，加強業務系統中的流程控制，保證數據準確、及時。
房地產企業論文范文3
我國中小型房地產企業在財務管理上的問題主要表現在企業資金不足，融資方式單一，財務管理混亂，納稅意識差等幾方面，現對這些問題做具體分析。
1.1企業自有資金不足，投資風險大
企業自有資金不足是我國中小型房地產開發企業面臨的最大問題。房地產開發項目涉及土地使用權的受讓、開發，居民拆遷補償，建筑安裝成本投入及各種稅費的雜項開支，項目開發程序復雜、工期長，資金投入量大。但是，我國中小型房地產開發企業，尤其是一些小型房地產開發商，自有資金嚴重不足。我國中小房地產企業的自有資金有兩種形式，一是憑借單個房地產開發商的自有資金進行開發項目投資，資金自好，但資金規模小，其持有的自有資金往往只能取得開發項目批準及土地使用權；二是多個開發商的自有資金聯合進行開發項目投資，可有效提高資金實力和開發商信譽，但資金能否及時到位，存在較多干擾因素。當個別開發商抽逃資金時，會給整個開發項目帶來嚴重的資金危機。房地產開發成本需求和企業自有資金間的矛盾，導致中小企業房地產開發項目投資風險較大。
1.2企業融資方式單一，資金流緊張
我國中小房地產企業的資金來源基本上都是“自有資金+銀行抵押借款+房屋預售款”的三重結構模式，其融資方式單一，主要依靠自身的內部積累（自有資金），中小房地產企業內源融資比例過高，外源融資不足，且外源融資缺乏直接融資渠道，間接融資主要依靠銀行貸款。由于中小型房地產企業規模小、經營風險大、企業信譽不足，銀行貸款風險大。因此，很少有銀行愿意貸款給中小房地產企業，部分愿意貸款給中小型房地產企業的銀行，也是以項目開發的土地使用權抵押為前提，導致中小房地產企業從銀行融資困難，企業資金流不足。
1.3企業財務管理水平低，賬務混亂
我國中小型房地產企業規模小，大多不具備科學的企業組織結構和管理模式，在項目決策、項目開發、竣工驗收、房屋銷售過程中，缺乏科學的決策機制。中小房地產企業財務管理理念不足，在開發過程中，不能系統規劃各時期的各項成本開支，做出有效的項目資金預算，資金使用與資金投入不同步，致使資金投入有時過量，有時閑置，有時斷裂、延誤工期，使資金使用效率低、風險高，財務管理水平差。此外，由于中小型房地產開發企業缺乏先進的財務管理理念，企業負責人對財務工作的重視程度低，普遍認為財務就是做賬應付財政稅務部門檢查。此外，為少繳稅款，對財務工作過多干涉，導致“兩套賬”的現象頻發，虛假財務信息泛濫，賬務處理混亂。
1.4企業操控利潤現象多，納稅意識差
企業是以盈利為目標的經濟實體，我國中小型房地產企業多是受房地產市場火熱及高回報的吸引轉而投向房地產開發市場。房地產行業利潤空間大，但是，包括土地增值稅、所得稅在內的各種稅負相對較重，再加上中小房地產企業管理水平差、法制觀念較弱，導致人為操縱企業利潤、逃避稅收的情況頻發。一方面，在收入確認上，中小房地產開發商經常采用將商品房銷售收入長期掛在個人往來賬面上以隱藏收入的方式，或以房屋樓層戶型等因素為理由，肆意調整隱瞞房屋真實銷售收入。另一方面，在開發成本費用確認上，由于房地產企業項目開發過程中的往來單位涉及企業單位、事業單位、行政單位及拆遷戶個人等，涉及費用種類繁多，在費用確認上經常出現以虛假票據列支成本，減少利潤，以達到少繳稅款的目的。
2中小房地產企業財務管理對策
2.1加強合作開發力度，提升自有資金比例
提升中小房地產企業自有資金比例，可有效抵御在房地產項目開發過程中存在的資金風險，還可提高開發項目的質量和信賴程度。在當前中小房地產企業自身自有資金有限的情況下，可通過加強企業合作，提升自有資金比例。加強企業合作，需要各開發商企業按照合同約定，及時足額地提供自有資金，尤其要預防個別開發商違約給開發項目帶來的資金風險，可通過第三方擔保的方式或以商業保險的方式避免這種信用危機給項目帶來的資金風險，有效提升項目開發的自有資金比例。
2.2探索民間融資途徑，拓展企業融資渠道
目前，我國中小房地產企業融資渠道單一，僅靠銀行抵押貸款的途徑融資，效率低、金額有限，從申請到取得貸款資金往往要經歷一系列的復雜程序和較長時間，不能及時獲取項目資金。因此，中小房地產企業可利用我國民間金融市場，積極探索民間融資途徑，使企業更加及時有效地獲取建設資金，以解燃眉之急。但是，由于民間融資取得資金量有限，且融資門檻低，資金使用成本也明顯高于銀行同期貸款利率，致使資金使用成本高。因此，在實際融資過程中，要將民間融資與銀行融資相結合，并積極探索新的融資模式。
2.3發揮財務管理功能，提高資金使用效益
解決我國中小房地產企業融資難的問題，除有效開拓外部資金來源渠道外，還可以充分發揮財務管理的專業功能，全局統籌規劃資金的保障和使用，節約資金的相對使用價值，嚴把財務審核關，避免不必要的成本費用開支，從內部探索“節流”的資金渠道。強化企業財務管理功能，尤其要做好、做細資金的需求保障預算，及時提供項目建設資金需要，最大限度地減少各個環節的閑置資金量，提高資金使用效率。
2.4規范企業財務核算，強化企業納稅意識
財務核算資料不全、賬簿記錄混亂、偷稅漏稅現象頻發是我國當前中小房地產企業普遍存在的財務管理問題。若中小房地產企業不能及時繳納稅款，將會受到稅務等相關部門的嚴厲處罰，影響企業形象和聲譽。因此，企業管理人員必須要強化納稅意識，自覺納稅、主動納稅。規范企業納稅行為，前提是規范企業的財務核算工作，嚴格按照當地相關房地產財經制度進行財務核算，及時提供真實、準確的財務資料，以保障企業稅款的準確繳納及相關部門的稅務檢查。
3結語
房地產企業論文范文4
商業銀行的貸款是典型的債務融資，需要足夠的抵押或擔保措施，貸款額度比較高，貸款時間不長，是目前商業房地產融資的最主要通道。在未來很長的一段時間內，商業銀行的貸款仍是商業房地產融資的主導形式。商業房地產企業在條件允許的前提下首先考慮從商業銀行獲得資金支持。
二、房地產信托是融資創新的首選
信托融資具有的制度優勢使得在國家的宏觀調控下逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有三種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金來源不同，信托計劃的資金主要是靠發行信托計劃籌集。二是股權信托，即信托資金階段性(信托期限內)持有房地產公司股份后被溢價回購的一種股權投資模式。這種模式的優點是既實現了房地產企業的融資目的，又增強了企業的信用等級，通過增加房地產企業的資本金，在不提高公司資產負債率的情況下優化了公司的資本結構；三是受益權轉讓信托，即以交易為基礎的財產信托，一般是把具有可預測穩定現金流收入的房地產財產的受益權通過信托轉讓給社會投資者，實現融資目的，信托收益來源于其穩定的現金流收入或者有保證條款的受益權溢價回購。
三、項目融資可以共擔風險
項目融資是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。其最主要的特征是融資不僅是依靠項目發起人的信用保障或資產價值，貸款銀行主要依靠項目本身的資產和項目未來的現金流量來考慮貸款償還保證。因此，項目融資風險分擔及對項目融資采取周密的金融安排，并將此項目有利益關系的各個方面的承諾和各種形式的保證書結合起來，不使任何一方承擔項目的全部風險，是項目融資活動的重要內容。商業房地產運用項目融資的主要運作模式是，由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經營項目和安排有限追索融資。
四、金融租賃是實際運用較多的模式
金融租賃行為，屬于投資信貸性質，又不同于一般的投資信貸，具有其自身的特點。首先，以商品形態和資金形態相結合提供信用是金融租賃的主要特點，租賃公司不是向企業直接貸款，而是代用戶購入資產，以融物代替融資。它既不是一般的商品交易，又不是真正意義的金融信貸，而是將金融貸款與購買資產這兩個過程融合在一起。對承租人來說，在租到資產設備的同時，也解決了對資金的需求。對出租人來說，在租期內始終持有資產的所有權，比較安全，風險較小。由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對企業也有較強的約束力；其次，所有權與使用權相分離。一般的投資信貸，是由企業直接向銀行借人資金，自行購買設備資產等，設備資產所有權與使用權統一于借款人(企業)一身。而在金融租賃條件下，整個租賃合同期間的設備所有權始終屬于出租人。承租人在租賃結束時，雖有留購、續租、退還設備的選擇權，但在租賃期內，只能以租金為代價獲得設備的使用權。
目前商業房地產應用金融租賃手段進行融資的最流行的形式就是回租租賃，通常用于產權型商鋪的銷售上面，但還停留在把商鋪整體產權進行小份分割的狀態下，不利于維持商鋪的整體產權，從而也難以實行統一經營，而杠桿租賃可以很好地解決這個問題，因此，杠桿租賃將成為未來我國商業房地產融資的熱點。五、房地產證券化是解決商業房地產融資瓶頸問題的有效途徑
目前在中國推行商業房地產證券化的條件已初步具備，有利條件主要有：第一，國際上商業房地產證券化的成功經驗是中國商業房地產證券化非?？少F的后發優勢；第二，國內巨大的商業房地產市場；第三，房地產金融市場高速發展；第四，逐步成熟的證券市場。政府對機構入市條件的放寬，引導機構入市標志著我國證券市場開始成熟；第五，制度條件正在形成。銀行、證券、房地產等領域的法制體系已基本建立，構成房地產證券化所必須的法制環境；第六，具有龐大的房地產證券需求群體等。當然，既有其有利的條件，也有許多不成熟的因素，如房地產金融一級市場尚欠發達，信用上、技術上制約等，這里不再贅述。
我國商業房地產證券化有多種形式可供選擇。第一是房地產投資基金(RealEstateInvestmentTrusts，簡稱“REITs”)。即指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者(委托人)簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式。美國的房地產投資基金是其房地產證券化最成熟的模式之一，基金型態有權益型、抵押型和混合。在組織形式上分為公司型和契約型。其發行方式分為開放型與封閉型。由于目前我國REITs賴以發展的基礎是一個不成熟的證券和房地產市場，在這種條件下，我國商業REITs的運作模式應主攻權益性投資；第二是房地產股票。房地產股票是我國房地產證券化融資最早的模式之一，但受宏觀調控的影響，發展較為緩慢。上市公司的數量及其籌資總量均受到遏制，但是這并沒有遏止房地產公司“買殼上市”的發展勢頭。房地產公司間接進入證券市場在國外成熟的證券市場中并不少見。雖然中國在有關的立法、法規的制定和操作上一直比較滯后，但這恰恰給房地產公司的上市提供了機會；第三是房地產共有持分產權信托。房地產共有持分產權信托是我國臺灣房地產證券化的主導模式，是指將產權標的物委托給銀行管理，投資人可以將購得的房地產的持分權轉移給信托銀行以換取受益憑證。這是適合大型商用房地產證券化籌資的一種有效模式。
參考文獻：
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房地產企業論文范文5
關鍵詞：房地產企業融資渠道
一、目前房地產業融資問題現狀
1、融資壓力大。房地產業項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現供求平衡。近幾年我國房地產業環境出現的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產貸款的緊縮政策更加重了房地產企業的融資壓力。
2、融資渠道單一。我國房地產企業內部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產企業單純依靠內部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。
但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據統計，全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%，企業自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此，房地產開發資金約有60%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。
二、造成房地產業融資問題的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產企業拿地的成本，占用了企業更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產企業利潤變薄，資金的自我積累能力下降。
2、房地產業可能進入調整期。任何產業的發展都不可能是直線上升發展的，相關數據表明，我國房地產業發展波動周期一般為4-5年，與國民經濟發展基本吻合。中國房地產市場從2000年以來已經持續五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質性的調整期？一旦進入調整期，產品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產企業的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。
3、海外企業競爭加劇。近幾年海外房地產企業開始大舉進入中國市場，他們有著數十年的行業經驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產行業，中國企業必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。
4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產業在持續走高，中國房地產企業面臨著前所未有的機遇和挑戰。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產商的強勢進入，加快了中國房地產業的發展進程，同時加劇了行業競爭。有些房地產企業在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。
5、房地產金融市場不發達。房地產金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產品的推出，雖然都對整個房地產金融市場的發展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調控，和銀行信貸對房地產業的緊縮，使得目前房地產業所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質量不高。
6、法律法規不健全。相關政策、法規不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協調性,操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。
上述1、2、3直接加劇了房地產企業的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產業嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式,房地產證券化的概念也被大多數業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
1、完善房地產業金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現有的房地產金融業務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產信托業務和住宅抵押證券化業務等新型的金融業務，并以它們的發展推動其他市場的形成。同時在房地產金融政策方面則重在解禁，給房地產業制造一個寬松的金融環境，在房地產業金融管理方面，則要強調金融立法、經濟杠桿和監管措施的協調配合，根據這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。
（1）根據房地產業的實際需要和房地產金融市場的實際承載能力，積極推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托等金融工具的發展，激勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率。
（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
（3）加快完善房地產金融立法，推動房地產金融健康發展。房地產金融立法從兩方面入手：一是修改完善現有的法律法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方；二是盡快出臺相關法律法規，如《產業基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產金融的創新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，房地產金融業的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產權投資模式。對于國內經濟持續較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產投資項目。但是目前國外房地產開發企業進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯合就成為國內房地產企業融資的一條良好渠道。同時這也是國內房地產開發企業與專業機構合作，提升自身開發品質的機會。
以筆者所在的上海永業（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發展銀行、香港菱電等企業合作，共同投資了6個較大規模的房地產項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產市場的戰略聯盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯合開發的永業公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。
如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經通過各種渠道了解我們企業的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內的投資利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產項目的運轉，筆者認為企業應注重自身管理能力的提升，加快企業自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。
（1）加快資金流轉。針對許多房地產企業資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業資金管理的各個環節的重要節點，同時應加強企業財務人員的素質培養，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環節中，由于整個流程需要經過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環節。而各個部門之間缺乏聯系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發現問題后立即明確了各個環節的重要時間節點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。
（2）減少企業過度預支。以借貸方式籌措開發經營資金，是房地產開發企業普遍存在的現象。但企業不要過度預支資金，如果房地產開發企業是靠借貸維持生計，靠負債支撐著企業，一朝債務發生危機，就會危及到企業的生存。房地產開發企業不應好大喜功，要根據企業的實際進行舉債，將債務控制在安全值以內，盡早處置閑置資產，如空置房地產、閑置設備、存貨等。以筆者所在的集團為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡改造任務，向銀行貸款3億多人民幣，企業資產負債率高達89%每天須向銀行支付利息10萬多人民幣，再加上當時市場不景氣，地價下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無力自拔，資產運行狀況急劇惡化，當時企業領導經過詳細的分析和研究，采取了一系列的防范和調整措施，包括主動調低價格，盡快盤活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規避了由資金風險引起的財務危機，使企業走出了困境。
（3）嚴格控制成本費用的支出。房地產開發企業要建立準確高效的成本費用控制體系，要有嚴格的成本費用預決算和審批制度，每一筆開支都要遵循經濟效益原則，防止鋪張浪費。企業節約出來的每一分錢，實際上都是企業自己的利潤。
【參考文獻】
[1]高聚輝:房地產融資渠道現狀分析與發展趨勢展望.中國房地產金融,2006,06
房地產企業論文范文6
關鍵詞:收益模式物業銷售物業租賃香港
不同收益模式的概念與特點
從世界范圍內看,以物業開發和投資為主營業務的房地產企業具有三種典型的收益模式:其一是物業銷售收益模式;其二是物業租賃收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所謂“物業銷售收益模式”是指房地產企業通過籌集資金、購買土地、設計建造、市場營銷等環節,最終以銷售方式獲取房地產投資收益;所謂“物業租賃收益模式”是指房地產企業自行開發建設或者直接購買物業的所有權后,通過宣傳推廣、招商談判、租約簽訂等環節,最終以租賃方式獲取房地產投資收益;所謂“混合型收益模式”是前兩種收益模式的結合,是一種物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。
由上可見,本文所指的收益模式并不針對具體的開發項目或物業類型,而是指一個房地產企業在市場動態發展過程中,為了獲取良好的經營績效和長遠的發展機會所選擇的收益模式。
收益模式的比較分析
不同收益模式對房地產企業的經營績效有不同的影響,表1從多方面對物業銷售收益模式和物業租賃收益模式進行比較。
所有權物業銷售收益模式在銷售完成后,將物業的所有權轉移到買方手中,因此房地產企業沒有獲得物業的所有權。反映在企業資產中的主要項目為在建工程。相反,物業租賃收益模式則保留了房地產企業對物業的所有權,所有已租賃物業都屬于企業的資產。
資金周轉速度在物業銷售收益模式下,物業價值一次性實現,因此可以立即將投資收益投入到擴大再生產過程,該模式有效的提高了資金周轉速度。相反,在物業租賃收益模式下,物業價值在長期內實現,資金周轉速度相對較慢。
收益穩定性在物業銷售收益模式下,現金流入在物業銷售時完成,并受工程建設、銷售狀況、市場價格影響較大,因此收益不穩定。相反,物業租賃收益模式可以通過租賃合同獲得中長期的穩定收益。
流動性風險在物業銷售收益模式下,一旦房地產企業在建設過程中遇到資金短缺等流動性風險,由于物業的物理形態還沒有實現,因此變現能力差,企業抵御流動性風險的能力弱。相反,在物業租賃收益模式下,由于企業持有一定量的物業,因此可以通過出售已持有的物業來解決流動性問題。進一步而言,在具有房地產投資信托的房地產市場中,企業可以通過資本市場套現,物業租賃收益模式的流動性風險更小。
市場風險在物業銷售收益模式下,房地產企業面臨的主要是一級市場中的價格風險;在物業租賃收益模式下,房地產企業面臨的主要是三級市場中的租金風險。由于房地產投機、房地產市場周期循環等因素,房地產市場價格的波動性要遠遠強于租金的波動性,因此前者將面臨更大的市場風險。
品牌效應在物業租賃收益模式下,房地產企業通過持有高品質的商業物業、寫字樓來提升企業形象,創造品牌價值。例如,香港置地集團在中環所持有的大量寫字樓曾經一度為其贏得了“中環地王”的美譽,而太古地產的太古廣場也是香港商業物業中的優質品牌。因此,就提升公司形象而言,物業租賃收益模式更具優勢。
分析表明,兩種收益模式各具特色,很難比較哪一種更有利于房地產企業的可持續發展。然而,縱觀香港過去幾十年房地產企業的發展歷史,筆者認為隨著房地產市場的不斷發展,兩種收益模式正在不斷融合,混合型收益模式由于集成了兩種模式的優點,而為更多的房地產企業所接受。本文將以香港房地產市場中新鴻基地產公司案例為主,分析投資收益模式變遷的深層次原因。
新鴻基地產公司案例分析
1963年,郭得勝、李兆基和馮景禧三人分別投資100萬元建立了新鴻基企業有限公司。1972年8月23日,新鴻基企業有限公司在香港上市,1973年改名為新鴻基地產發展有限公司(下簡稱“新地”)?！靶碌亍笨春孟愀酆蛢鹊氐拈L遠發展潛力,最初崇尚開發中小型的住宅項目,隨著市場需要逐步開始全力開發大型的住宅項目。從1992年以來,“新地”一直高居香港股票市場“市值十大地產公司”的榜首,堪稱香港的“地產巨無霸”?！靶碌亍痹缙诜钚小柏浫巛嗈D”的經營策略,以物業銷售作為其核心的收益模式。本文通過對1988年到2004年公司年報數據的分析,定量的考察了近20年來其收益模式的變遷。
新鴻基地產公司收益模式變遷
分析一:物業銷售與物業租賃收益模式的結構變化據相關數據表明,“新地”總資產(按照建筑面積計算)中,已租賃物業比率呈快速上升的趨勢,從1988年的22.3%增長至2004年的47.9%,基本與在建物業(包括“待銷售物業”和“待租賃物業”兩部分)持平。這表明香港房地產業進入成熟期以后,“新地”明顯轉變了其發展初期以物業銷售為主的收益模式,選擇物業銷售和物業租賃并舉的收益模式。
另外,“待銷售物業”從1990年開始快速上升,1995年至2000年期間穩定在55%左右,并從2001年開始快速下降到2004年的35%?！按顿Y物業”基本經歷了相反的變動趨勢,即從1990年大幅度下降后,在整個90年代穩定在10%左右,并從2000年開始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地產市場周期循環的上升階段,物業價格指數超過租金指數大幅度上漲,到1997年第三季度住宅、商業物業、寫字樓、工業物業的價格指數都達到了歷史最高點。亞洲金融危機發生后,香港房地產市場進入了周期循環的下降階段,房地產價格指數快速下跌?！靶碌亍痹谥芷谘h的上升階段,積極的削減“待租賃物業”的比率,將更多的資金周轉用于“待銷售物業”,因而在房地產價格快速上升階段,獲取了巨額投資收益;相反,進入周期循環的下降階段后,“新地”則在收益模式上進行了靈活的調整,通過將部分“待銷售物業”轉變為“待租賃物業”以及尋找更多的物業租賃投資機會,從而在價格大幅度下降時避免遭受巨額損失。
分析二:在建物業和已租賃物業的類型結構“新地”在建物業和已租賃物業中,各種物業類型所占的比率情況(按照建筑面積計算),圖略。在建物業以住宅為主,工商綜合的結構變化最為明顯,尤其是1994年以后,工商綜合的比率明顯下滑。其它在建的物業類型則相對保持穩定。商業物業在所有的物業類型中占據了最高比率,保持在40%至45%之間。寫字樓所占比率次之,從1994年的24%增長至2004年的32%。另外,工商綜合所占比率基本保持在15%至20%之間。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以內。由此可見,雖然“已租賃物業”的總量在總資產中保持了快速增長的態勢,但是其物業類型的構成卻保持了相對的均衡發展態勢。
分析三:收益穩定性分析據相關數據表明,自1988年以來,“新地”的租賃收入呈現出快速增長的趨勢,并于1998年達到最大。雖然1998年后,租賃物業的面積仍在不斷增長,但由于亞洲金融危機后租金大幅下調,所以總租金收入也略微下調。與租賃收入的大幅增長和緩慢下調相比,這一期間的銷售收入則經歷了大幅上升和大幅下降的劇烈波動過程。1998年,銷售收入達到歷史最高點后大幅下滑。2000年銷售收入只有1998年最高銷售收入的38%。另外,從租賃收入占銷售收入的比率上可以看出,發生亞洲金融危機以后,租賃收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到銷售收入的45%。進一步計算表明,考查期內“新地”銷售收入變化率、租賃收入變化率和總收入變化率的標準方差分別為41.2%、31.35%和34.73%。由此可見,物業租賃收益模式所帶來的租賃收入彌補了銷售收入強烈波動給公司總收益帶來的巨大不確定性,物業租賃收益模式有效的穩定了“新地”的總收益,降低了公司的經營風險。
案例分析小結
案例分析表明,“新地”在過去近20年中,投資策略和經營績效有四個顯著特點:第一,物業租賃在總資產中比重不斷提高,收益模式由70年代單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變;第二,租賃物業中,各種物業類型的結構保持穩定,商業物業、寫字樓和工商綜合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通過動態調整銷售和租賃物業比率,“新地”適應了房地產市場周期循環的變化;第四,在混合型收益模式下,穩定的物業租賃收入減小了公司總收益的波動性,提高了公司的經營績效、降低了公司的經營風險。
綜上所述,對于“新地”這個曾以“貨如輪轉”為經營理念的公司,在不斷發展的過程中,其收益模式經歷了由單純的物業銷售收益模式向混合型收益模式轉變的過程。
筆者認為,房地產市場發展階段的演進是造成企業收益模式變遷的深層次原因。從案例分析來看,房地產市場進入成熟期后,商業地產的興起、增量市場向存量市場的過渡、房地產金融市場的成熟、房地產周期循環等特征的出現要求企業能夠更為快捷的適應市場的變化。在這樣的背景下,混合型收益模式的優勢表現為如下四點:
在房地產周期循環中,企業可以根據房地產價格和租金的變化,調整物業銷售和物業租賃比率,提高了企業的經營靈活性,公司總體的市場風險降低。
企業享有部分物業的所有權,因此在成熟的房地產金融條件下,企業資產流動性增強,即保證了資金周轉的速度,又可以控制流動性風險。
增強了企業收益的穩定性,改善了公司的經營績效。
為企業預留了創造品牌價值的機會。
香港經驗對內地房地產企業的啟示
香港房地產企業發展的經驗表明,只有在轉軌期間選擇正確的收益模式,企業才能更好的適應產業成熟發展期的要求。為此,筆者認為內地企業應該積極應對即將面臨的收益模式選擇問題。首先,房地產企業應在成熟發展期到來之前,適當增加物業租賃的比率,并逐步過渡到混合型收益模式。其次,對于商業物業、寫字樓等需要產權統一的物業類型,也要堅定的選擇物業租賃收益模式。再次,在成熟發展期的房地產周期循環中,企業應靈活的改變投資策略,從而最大限度的發揮混合型收益模式的優勢。總而言之,本文的結論表明,雖然物業銷售和物業租賃收益模式各具優勢,然而混合型收益模式在提高企業經營靈活性和增強企業收益穩定性等方面所具有的優勢,使其成為尋求可持續發展企業的最佳選擇。
參考文獻:
