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房地產稅收籌劃范文1
(一)籌劃“臨界點”，確定適當的房地產價格
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅收政策規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。起征點的規定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產公司的遺憾即屬沒考慮到該臨界點。所以該公司應采用方法1的銷售方式進行銷售。
(二)設立銷售公司以減輕稅負
一些房地產公司也可以根據自身情況采用此法。下面我將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果開發商采用的價格有兩種。1、可供銷售的普通標準住宅以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為116696萬元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬元。2、若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167．5萬元，增值率為28．48％，應納99．75萬元的土地增值稅，凈賺232．75萬元。如果開發商將銷售部門獨立出來，設立一個房屋銷售公司，房屋開發公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅、城建稅、教育費附加合計：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬元，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加1725萬元。
(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式
1．房地產開發完工前。按企業會計制度規定，此時發生的為開發房地產產生的借款，可計入房地產開發成本，并作為計算房地產開發費用的扣除基數，特別是房地產開發企業可加計20％的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業凈收益。
2．房地產開發完工后。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發的成本）*5％以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，其允許扣除的房地產開發項目為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10％以內。據此，若企業主要依靠負債籌資，利息費用占的比例較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費計入房地產開發費用，反之，若主要依靠權益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。
(四)利用建房方式進行籌劃
1代建房屋的籌劃點。若房地產企業在開發之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務業――業”稅目繳營業稅，而避免開發后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協議，也不論其財務會計帳務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。如：全部結算收入為1000萬元，代建手續費330萬元，不能符合“代建房”要求則應納營業稅1000*5%=50萬元；若符合則應納營業稅330*5%=165萬元
2合作建房的籌劃點。稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收。企業應用足用好這一優惠政策。
五、銷售與裝修分開，分散經營收入。
隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業與購房者簽定合同時稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。
(五)土地使用權的稅收籌劃
房地產企業進行房地產開發，需要擁有土地使用權，獲取、使用土地使用權主要涉及房產稅（涉外企業是房地產稅）、企業所得稅、營業稅等，都有進行籌劃的必要性和可能性。僅以營業稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產、將農業土地出租給農業生產者用于農業生產免征營業稅。
房地產稅收籌劃范文2
【關鍵詞】 房地產企業； 土地增值稅； 稅收籌劃
房價過高成為我國經濟社會最受關注的焦點，隨著政府對房地產市場調控力度的不斷加大，2011年我國房地產市場景氣逐步回落，尤以一、二線城市景氣下降較為明顯。新建房屋交易量增幅持續保持低位，二手房交易量持續下降，部分城市已降至2008年金融危機時的水平。房價地價漲幅回落，房價穩中有降城市數量逐月增多，居民購房意愿持續下降。當前，我國房地產市場處于低迷狀態，產生這個狀態的主要原因是我國房地產價格長期以來居高不下，其中稅費比重大是一個重要原因。在國外，地價及稅費一般占房價的20%左右，而國內卻高達50%～60%。在房地產稅費中，土地增值稅由于稅率較高、稅負較重而引起社會廣泛關注。如何通過稅收籌劃的途徑有效降低土地增值稅，在保證其基本利潤率的前提下使房價進一步降低，成為房地產開發企業發展中刻不容緩的一件大事。
一、土地增值稅稅收籌劃的基本內涵
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。該稅是房地產開發承擔的一項重要稅種。稅收籌劃受到房地產企業的普遍關注，主要原因是土地增值稅稅率較高，并且實行超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔差距較大，所以，稅收籌劃的空間也大。稅收籌劃是指在符合稅法立法精神的前提下，納稅義務人、扣繳義務人利用稅法的特定條款和規定，借助一定的方法和現實技術，通過對經營活動、投資活動、理財活動的周密安排來實現稅款節省。房地產企業由于在開發及經營過程中通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。在稅收實踐中，房地產開發企業可根據其特點和經營業務，采用不同的土地增值稅稅收籌劃方法。
二、土地增值稅稅收籌劃具體方法分析
土地增值稅稅收籌劃是在稅法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個角度展開的。
（一）減少銷售額的籌劃
土地增值稅是房地產開發承擔的一項重要稅種，是房地產開發的主要成本之一。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，在確定房地產售價時，要考慮制定價格的收益與享受稅收優惠政策的關系。
例1：東方房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入1 020萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為200萬元，投入400萬元的房地產開發成本，房地產開發費用為50萬元（準予稅前扣除），與轉讓房地產有關的稅金為70萬元。根據稅法的規定，該項目可以加計扣除（200+400）×20%=120萬元。
該房地產企業的增值率為（1 020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。
由于增值率為21.4%，該納稅人應該按30%的稅率繳納土地增值稅，即：
土地增值稅=（1 020-200-400-50-70-120）×30%=54（萬元）
稅后利潤=1 020-200-400-50-70-120-54=126（萬元）
如果東方公司進行稅收籌劃，將該批住宅的銷售價格降低為1 008萬元，則該公司的增值率為（1 008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為1 008-200-400-50-70-120=168（萬元）。進行稅收籌劃后東方公司減輕稅收負擔168-126=42（萬元）。
（二）增加扣除項目的籌劃
房地產企業在房屋銷售價格不變的情況下，增加可扣除項目金額，增值率會降低，從而帶來應納土地增值稅稅額的減少。這樣做的好處：一是可以免繳或少繳土地增值稅；二是提高了房屋質量，改善了房屋配套設施，提高企業的市場競爭力。
例2：上例中，假定其他條件不變，住宅售價仍然為1 020萬元，但是東方公司增加了住宅內部設施，使其可扣除項目金額增加到850萬元（原為840萬元，即200+400+50+70+120=840萬元），則土地增值稅情況為：增值額=1 020-850=170（萬元），增值率=170/850=20%，
如此，東方公司土地增值稅可以免稅。稅收籌劃前后進行比較，房地產開發成本增加了10萬元，但應納稅額卻減少了54萬元，所得稅前實際收益增加44萬元。當然，增加扣除項目金額必須以稅法的規定為準。
（三）代收費用的籌劃
稅法規定：對于按縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但是不允許作為加計20%扣除的基數；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。按照這個規定可以利用代收費用進行籌劃。
例3：東方房地產公司銷售商品房，獲得售價2 500萬元，按當地政府要求在售房時代收了400萬元的各項費用，該公司的支出如下：支付土地出讓金150萬元，房地產開發成本為500萬元，其他允許稅前扣除的項目金額為150萬元。
方案一：如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨收取，則：
（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%=930（萬元）
（2）增值額：2 500-930=1 570（萬元）
（3）增值率：1 570/930=168.8%
（4）應繳納土地增值稅=1 570×50%-930×15%=785-139.5=645.5（萬元）
方案二：如果公司將代收費用并入房價一并征收，則：
（1）允許扣除金額為：150+500+150+（150+500）×20%+400=1 330（萬元）
（2）增值額：2 500+400-1 330=1 570（萬元）
（3）增值率：1 570/1 330=118.05%
（4）應繳納土地增值稅=1 570×50%-1 330×15%=785-199.5=585.5（萬元）
顯然，東方公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1 570萬元，但是采用第二種代收方法，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加400萬元，從而使納稅人減少納稅60萬元（645.5-585.5），取得稅收籌劃效益。
（四）不同核算方式的籌劃
房地產開發公司在取得土地使用權之后，要對土地進行房地產開發，但是并不一定只建筑一種標準的住宅，標準不同，則稅收依據不同，稅收依據不同，在核算時就應該分別核算。如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，以免繳納土地增值稅；如果都是非普通住宅或商用房，則可合并核算，使總體增值率降低，從而達到節稅目的。
例4：東方房地產開發公司2010年同時開發兩個項目，總銷售額為50 000萬元，其中高層住宅樓（非普通住宅）的銷售額為30 000萬元，別墅的銷售額為20 000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為38 000萬元，其中高層住宅樓的可扣除項目金額為26 000萬元，別墅的可扣除項目金額為12 000萬元。
方案一：分開核算，應納的土地增值稅為：
（1）高層住宅樓增值率=（30 000-26 000）/26 000
=15.38%
（2）應納稅額=4 000×30%=1 200（萬元）
（3）別墅增值率=（20 000-12 000）/12 000
=66.67%
（4）應納稅額=8 000×40%-12 000×15%
=3 200-180=3 020（萬元）
（5）合計稅額=1 200+3 020=4 220（萬元）
方案二：合并計算，應納土地增值稅為：
（1）增值率=（50 000-38 000）/38 000=31.58%
（2）應納稅額=12 000×30%=3 600（萬元）
兩個方案相比，分開核算比合并核算多支出稅金620萬元（4 220 -3 600），因為高層住宅的增值率為15.38%，而別墅的增值率為66.67%，分開核算會增加稅收負擔，如果合并核算就可以使別墅的增值率由于平均而降低至31.58%，從而使總稅金少納620萬元，本案例中，合并核算是最佳選擇。
（五）利用裝修費的籌劃
對于一些正在開發的未售項目，精裝修后再進行出售，可增加扣除項目金額，以合理降低增值率。另外，還可以考慮增加一些與房產相互配套的特殊設施，以更大程度增加扣除額，降低增值率。
例5：東方房地產公司建造并出售普通標準住宅，預計收入為3 000萬元，扣除項目金額（不含稅前可扣稅金）為800萬元，營業稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費附加率3%。
方案一：如果不進行裝修，計算如下：
（1）營業稅=3 000×5%=150（萬元）
（2）城建稅=150×7%=10.5（萬元）
（3）教育費附加=150×3%=4.5（萬元）
（4）上述與轉讓房地產有關稅金合計為165萬元，則扣除項目合計為965萬元。
（5）增值率=（3 000-965）/965=210.88%
（6）應納土地增值稅=2 035×60%-965×35
=1 221-337.75=883.25（萬元）
方案二：如果先對這些新建的普通標準住宅進行裝修，預計發生裝修費為600萬元（含裝修負擔的所有稅費），然后再對外銷售，售價為3 600萬元（假定裝修費按成本價算），計算如下：
（1）營業稅=3 600×5%=180（萬元）
（2）城建稅=180×7%=12.6（萬元）
（3）教育費附加=180×3%=5.4（萬元）
（4）上述與轉讓房地產有關稅金合計為198萬元。根據稅法規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本，裝修費可以同時加計20%扣除。
（5）扣除項目合計為：800+600+198+600×20%=1 718（萬元）
（6）增值率=（3 600-1718）/1 718=109.5%
（7）應納土地增值稅=1 882×50%-1 718×15%=941-257.7=683.3（萬元）
通過比較，方案二比方案一少繳土地增值稅199.95萬元（883.25 -683.3）。當然，房地產開發公司新建房地產，是否裝修出售，關鍵要看房地產市場狀況及購房者的購房意愿等。
三、結語
以上介紹了房地產企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，企業可根據實際情況靈活運用。目前我國房地產調控進入了關鍵時刻，降低房價已成為共識。如果繼續執行房地產調控不放松的政策，市場可能發生異變，房地產業也將面臨新一輪洗牌，一些中小開發商，尤其是那些沒有歷史囤地的中小開發商，可能將面臨比較大的風險，或因破產倒閉而退出市場，或被其他大中型開發商收購。因此，房地產開發企業要在激烈的市場競爭中生存、發展和獲利，必須提高本行業的市場競爭力，而房地產業土地增值稅稅收籌劃得當對本企業提高市場競爭力有著深遠的現實意義。
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房地產稅收籌劃范文3
【關鍵詞】房地產企業 稅收籌劃 風險
在金融危機中，房地產行業受到了嚴重的沖擊，同時伴隨著國家對房地產企業宏觀調控的延伸，相繼出臺了一些政策和措施，這對房地產企業來說可謂雪上加霜。以至于現在出現房地產企業資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國家相關政策下，提升企業利潤、增強企業的競爭能力等是所有房地產公司必須得面臨和解決的問題。房地產企業的稅收籌劃是在以不違反我國稅收政策的前提下，以提高利潤為目的的稅收謀劃手段，它是整個房地產公司經營管理的最重要的部分之一。
一、房地產企業稅收籌劃風險
稅收籌劃風險是指房地產公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動而和實際納稅金額所產生的偏差。在房地產企業稅務籌劃風險中存在以下幾種風險：
（一）法律風險
由于我國房地產的起步比較晚，企業的稅收籌劃還不成熟，因此經常會出現打法律球的現象，于是在不經意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務執法機關抓住，輕則罰款，重則會對項目相關人員進行刑事訴訟。所以說稅收籌劃承擔著較大的法律風險，其稅收籌劃不清的情況對房地產企業來說可以說是一顆“定時炸彈”，是極其危險的。
（二）經營風險
房地產企業項目投資一般范圍比較廣，包括前期設計費用、土地成本、施工成本、營銷成本、管理成本、財務費用等，幾乎牽扯到了所有部門和囊括了各種業務，其所產生的土地稅、企業稅等稅務資金都比較大。再加上，受經濟全球化一體化的影響，市場經濟的運轉速度加快，可謂是瞬息萬變，導致房地產企業稅務籌劃就變得更難把握，公司面臨的經營風險也更高。很多房地產公司往往就是因為一時的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來巨大的經濟損失，加大了公司稅務負擔。
（三）執行風險
房地產企業稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國政府一般會根據經濟發展情況、市場調查結果、人民生活水平狀況等來做出對房地產企業發展的規范與控制，如調整稅收政策等。雖然只是一小面，但對房地產企業來說卻是足以影響公司整個項目的正常運營，使得稅收籌劃執行困難。
二、房地產企業稅收籌劃風險產生的原因
（一）稅收籌劃人員風險意識差
稅收籌劃人員的工作是根據項目建設情況和國家相關政策來預估公司項目所要交的稅收資金，將它控制在一個合理的范圍內。由于沒有人能準確把握房地產企業未來的發展情況，因為它受太多不確定因素的影響，所以投資風險性高。稅收籌劃人員正是因為深知這一點，以市場信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對稅收籌劃的風險認識，他們認為，即使稅收籌劃出錯了，也怪不到他們身上。
（二）稅收籌劃機制不完善
要做出來一份稅收籌劃項目需要各部門的通力配合。土地資金、建設成本、管理銷售費用等等公司的分散投資是由各個不同的部門所執行，但因為他們的工作進度也不一樣，而公司也沒有嚴格的條例規定所有稅收籌劃部門必須做出一份完美的預算、執行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態做出投資方案。所以，稅收籌劃部門要想得到準確無誤的數據幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個大概的數據。
（三）稅收籌劃作用被夸大
很多的房地產公司認為稅收籌劃是無所不能的，因而習慣性的去依賴它。其實，這種做法是錯誤的，稅收籌劃只是房地產公司財務管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過大，并不能作為一個行之有效的依據去進行企業的生產管理。但事實情況卻是，有些房地產公司并沒有認清到這一點，覺得只要稅收籌劃做出來就萬事大吉了，無視市場經濟的變動，忽略國家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。
三、防范房地產企業稅收籌劃風險產生的措施
（一）增強風險意識，提高稅收籌劃人員自身素質
防范房地產企業稅收籌劃風險產生的工作是一項具有高度科學、技術性的經濟活動，相應的對稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國的各項法律條文，了解財務會計以及房地產公司項目開發的各項知識等都是每一位稅務籌劃人員必須具備的基本素質。除此之外，稅收籌劃人員還應該具備項目籌劃能力、對市場經濟前景的預測能力，并且還要能夠配合公司其他各個部門的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強烈的風險意識、責任意識，不要過分的去依賴已有數據，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問題。這一點是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點就是從企業出發，做好企業文化宣傳，提高房地產行業的整體素質，這樣才能更好的做好企業稅收籌劃。
（二）健全稅收籌劃機制，加強與稅務部門的聯系
房地產公司應建立一套完整的管理制度，很好的把各個部門聯系起來，促進部門與部門之間的溝通，方便各部門之間交換信息，在最短的時間內開展項目合作與執行。要想做到這些，首先就得設置監管部門，同時明確劃分責任范圍，使之相互監督，認真工作。其次，要改變公司領導層的管理方式。應該摒棄一直以來只注重大項目，而不過問小項目的工作方法，在公司內部起好帶頭作用，重視每一項工作，事無巨細。還應時不時地去各部門了解情況，要讓員工知道領導對他們的器重。這樣可以激發員工的工作熱情，使之全身心
（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性
稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據眼前的情況，分析未來項目發展的可能性做出的納稅資金預算，并不是完全的與事實情況相符的。因此，房地產公司應該充分認識到稅收籌劃的作用，準確把握稅法政策，密切注視稅法的變動，時刻更新稅收籌劃計劃。但是，光這一點還不夠，最主要的是要樹立正確的納稅意識，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因為稅收籌劃錯了忘記納稅”等任何借口為自己開脫而去做些違法亂紀、偷稅、漏稅等事情。
參考文獻：
房地產稅收籌劃范文4
關鍵詞:房地產企業;土地增值稅;稅收籌劃
稅收籌劃是納稅人在稅法規定的范圍內通過對投資、經營、理財等活動的事先籌劃與安排,盡可能地取得節稅利益。稅收籌劃的實質是在不損害國家利益的前提 下提高企業經濟效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場經濟體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業尤其是房地產企業經營管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產企業資金來源受到限制,伴隨著房地產行業壁壘的打破和市場化程度的提高,房地產未來的發展將向規范化、規?；?、品牌建立的方向發展,企業的并購更加頻繁,現金流量成為企業持續發展的重要指標和保障,因此,如何在日趨殘酷的競爭中不被淘汰出局,充分完全利用現有資源,在管理中合理利用資金,合理的進行稅收籌劃,節省資金,創造節稅收益,是房地產企業制勝的重要法寶。
房地產企業的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點介紹土地增值稅稅收籌劃。
一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃簡介
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發,結合相關的稅收優惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對土地增值稅的籌劃進行闡述。
1.納稅人
土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2.稅率的計算
土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率,采取四級超率累進稅率形式,增值額與應扣除項目的比率越大,適用的稅率越高,應負擔的稅負越重。根據國家有關規定,四級超率累進稅率額分別是:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分,稅率為60%。
3.應稅項目和扣除項目的確定
應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房產有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。
4.房地產開發企業的土地增值稅稅收優惠政策
國家相繼出臺了一系列的稅收優惠政策,具體如下:
(1)根據我國《土地增值稅暫行條例》規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額為未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅;超過應扣除項目金額的,應按其全部增值額計稅。同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額和應稅金額。
(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產,免征土地增值稅。
(3)以房地產進行投資、聯營的,投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件,將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時,暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的,應征收土地增值稅。
(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。
二、房地產企業稅收籌劃的主要方式
(一)利用避免進入征稅范圍節稅籌劃
1.利用合作建房節稅
合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定:“對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉讓的,應征收土地增值稅?！?/p>
根據以上稅收優惠政策,房地產開發企業可以充分利用此項政策進行稅收籌劃。
合作建房雙方分得的房產均不含有土地增值稅,可大大降低房產的成本,這樣可實現出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權,但是卻產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務;而另一方因轉讓部分房屋所有權而發生了銷售不動產應繳納營業稅的義務。若兩企業協商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房,此時,對合營企業提供土地使用權的行為將視為投資入股,而稅法中規定:“以無形資產投資入股,參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為,不征營業稅”,因此,就會只對企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征收營業稅,雙方分得的利潤不征收營業稅,這樣,合營企業雙方都不多交營業稅,均獲得了節稅收益。
2.利用代建房方式節稅
代建房方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發,在開發完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經濟行為中,雖然企業取得了收入,但是不涉及房地產產權的變動,其收入也就只屬于勞務收入性質,所以不在土地增值稅納稅范圍之內,僅依據稅法中有關營業稅的規定依法繳納營業稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營業稅負擔,還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業的稅收負擔。因此房地產企業可以利用代建房方式,在開發之初就確定最終用戶,實行定向開發,從而避免了開發后再銷售時繳納土地增值稅,大大減輕了企業的稅收負擔。
3.改出售為出租節稅
稅法規定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產產權的行為。因此,房地產開發企業在開發完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發生產權變動,企業只需交納出租房產稅,這樣大大節省了企業的稅收負擔,為企業創造了節稅收益。
4.改出售為投資聯營節稅
按照稅法規定,以不動產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不繳營業稅和土地增值稅,而且以不動產投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業稅。這些規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為房地產的購買方,可以考慮先以不動產投資入股,再以向購買方轉讓股權的房地產達到銷售房地產的目的,從而為企業獲得節稅收益。
(二)利用增加可抵扣項目進行節稅籌劃
房地產開發企業在進行稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔的目的。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規定:“現行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除?！边@些選擇性條款為企業提供了一個新的稅收籌劃空間。房地產開發企業在進行房地產開發的過程中,都會發生大量的借款,不可避免的會有大量的利息支出,而依據上述規定利息支出的不同扣除方法會對企業應納的土地增值稅產生很大的影響。
三、房地產企業在稅收籌劃中要注意的問題
稅收籌劃能給房地產企業帶來節稅收益,實現企業利潤的增加和企業價值的提升。但是,房地產企業進行稅收籌劃時也有一定的風險性,因此,企業還要注意以下問題:
(一)稅收籌劃應以合理合法為前提
稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進行稅收籌劃時應堅持依法原則,在不違背國家的各項法律、法規的前提下,結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃,才能達到預期的效果和目標。
(二)稅收籌劃應注重戰略籌劃
房地產企業的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃。有的房地產企業片面的認為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對單個項目,單筆交易或者單個環節進行籌劃,而忽略了項目對企業在開發、經營成本上的影響,單純地追求通過稅費籌劃來增加企業的節稅收益卻增加了開發成本或經營成本,最終對企業產生了消極的影響。
因此,企業進行稅收籌劃,管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項,也要關注企業日常經營的各個方面,不僅需要財務部門的工作人員的合作,還要得到企業內部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節稅效益的最優額度。
綜上所述,稅收籌劃的目標不僅僅是降低企業的稅收負擔,還要有利于提高企業的凈利潤以及企業價值的穩定增長。企業只有合理的利用稅收優惠政策,制定戰略稅收籌劃,才能發揮稅收籌劃的作用,保證企業的持續性的發展。
參考文獻:
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【2】田歌.房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃[J].商場現代化,2007(11)
房地產稅收籌劃范文5
（一）注重加強與稅務部門的溝通
稅法雖然在完善之中，但其規定也不可能面面俱到，許多時候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，但界限往往很難把握，這時可能會出現房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法的差異，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨稅務處罰，非但沒有減輕企業的稅收負擔，還會加重企業的稅收成本，得不償失?？紤]到稅務部門比房地產企業擁有更多的稅法信息以及稅務部門擁有的自由裁量權，我們在進行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免稅收籌劃風險，取得應有的收益。
（二）全程監控方案實施過程
稅收籌劃方案的成功并不只在于其設計的成功，還在于其執行的過程?？茖W的籌劃方案需要有效協調各方面的關系，財務部門、生產部門、營銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產企業與投資者、客戶、供應商積極溝通協調。動態監控稅收籌劃方案的執行過程，隨時解決出現的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關鍵所在。
二、房地產企業具體稅收籌劃方法
（一）營業稅的稅收籌劃
房地產企業有時會遇到事先確定客戶、定向開發的情況，此時不宜采用建成后銷售的方式，而宜采取代建房方式節約稅款?！稜I業稅暫行條例實施細則》第五條規定：單位或者個人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時，其所發生的自建行為視同發生應稅行為繳納營業稅。依據此規定，采用建成后銷售的方式，房地產企業需要對建筑業營業額和轉讓不動產營業額分別按3％和5％的稅率計算繳納營業稅。如果房地產企業與客戶達成協議，建筑資金、土地等均由客戶提供，房地產企業只負責開發建造，這種代建行為不發生房產及土地所有權的轉讓，只需要對建筑行為按3%的稅率計算繳納營業稅，與自建后銷售的方案相比稅負更輕。另外，《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。房地產企業在進行對外投資時，可以采用現金投資也可以采用實物不動產投資。如果某房地產企業準備投資5000萬資金于甲五星級酒店，可以想象房地產企業這5000萬投資資金的取得是以銷售房產為前提的，而銷售5000萬元房產需要按銷售不動產稅目繳納250萬元的營業稅，以及按建筑業稅目3％的稅率繳納營業稅。如果換成實物投資，直接以價值5000萬元的不動產投資于該酒店，與現金投資相比，至少節約了250萬元的營業稅支出。
（二）契稅的稅收籌劃
《財政部、國家稅務總局關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規定：“在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。”房地產企業在購買土地使用權時有時可以采用股權并購的方式，購買股權而不是直接購買土地使用權，這樣在獲得土地使用權的同時并不需要支付相應的契稅支出。如果對方規模過大，不便全部收購，又可以依據同一文件的規定：“企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅?！庇赏恋厥褂脵嗨姓叻至⒊鲂碌钠髽I，將相應的土地使用權轉入，新企業承受原企業土地、房屋并不需要繳納契稅。然后，房地產企業再將此新企業并購，仍然不需要繳納契稅。
（三）土地增值稅的稅收籌劃
1.利息扣除的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》實施細則規定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按土地出讓金和開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按土地出讓金和開發成本之和的10%以內計算扣除?？梢钥闯觯⒅С鲇袚嵖鄢桶赐恋爻鲎尳鸷烷_發成本之和的5%扣除的差別。如果實際利息支出低于土地出讓金和開發成本之和的5%，宜采用按5%來計算扣除，否則宜據實扣除。事實上在目前的宏觀調控背景下，房地產開發企業已經比較難從金融機構獲得貸款，而且有些房地產開發企業主要不是靠借款籌資，而是靠權益資本籌資，這些都為房地產企業提供了稅收籌劃的可能。
2.增值率的籌劃。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第二款規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就全部增值額按規定計稅。這一規定形成了稅收籌劃的一個臨界點，當房地產企業的某個房產項目的增值率在20%左右時，高于20%需征土地增值稅，低于20%則免征土地增值稅。土地增值稅稅負的差別將直接影響凈收益以及最終決定方案的選擇。讓我們來看一個案例：某房地產開發公司出售普通住宅一幢，總面積為10萬平方米，單位售價為8000元每平方米，總計銷售額為8億元。該房屋支付土地出讓金2億元，房地產開發成本2.7億元，利息支出不能提供金融機構證明（忽略印花稅），則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.7＋（2＋2.7）×10%＋（2＋2.7）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.55（億元）增值率＝（8－6.55）/6.55＝22%，適用土地增值稅稅率為30%共計繳納土地增值稅1.45億元×30%＝4350（萬元）如果此時房地產開發企業決定增加該住宅小區的綠化及相關配套設施，相關開發成本增加至2.83億元，則計算繳納土地增值稅時：可扣除項目合計＝2＋2.83＋（2＋2.83）×10%＋（2＋2.83）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.72（億元）增值率＝（8－6.72）/6.72＝19%<20%，免征土地增值稅上述兩種方案相比，后者比前者多支出了開發成本1300萬元，但同時節約了土地增值稅4350萬元，共計比前者多獲得收益3050萬元。綜上所述，當普通住宅開發項目的增值率在20%左右時，一定要慎重選擇是低于20%還是高于20%，有時增值率的提高不一定意味著凈收益的減少。當然在調低住宅項目增值率時，除了可以采用上文增加建造成本的方法，還可以采用降低單位售價的方法。
3.裝潢款的籌劃。目前許多房產開發商推出精裝房項目。精裝房與毛坯房相比，銷售價格中包含了裝潢成本，在推高價格的同時，也必然帶來了營業稅和土地增值稅稅負的增加。針對這種情況，房地產開發企業可以注冊成立一家全資控股獨立核算的裝潢公司，分別與購房者簽訂兩份合同：一份為房地產銷售合同，按稅法規定繳納土地增值稅和營業稅及附加；一份為裝修服務合同，只需繳納營業稅及附加。這種方案將以前總價款中的裝修價款剔除了出來，不用繳納土地增值稅和轉讓不動產的營業稅。
房地產稅收籌劃范文6
關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；納稅籌劃
引言
我國的房地產行業經過了近十幾年的繁榮發展，目前政府已經出臺一系列調控房價的政策，最終實現房住不炒的目的。要對房地產行業進行科學的調整，就需要做好稅收和政策方面的制度，而土地增值稅是房地產行業重要的稅收之一，企業需要在項目開戰前就對此做好項目籌劃規劃，貼合目前出臺的土地增值稅法規，來保證企業能夠享受到免稅待遇或者較低的稅率。
一、房地產企業土地增值稅籌劃的作用
房地產企業稅收籌劃的可行性主要基于其行業本身的納稅特點：行業流程涉及較廣，每一項環節均可能影響土地增值稅的繳納，再加上稅法的不斷變更，在收入的確認和成本的扣除方面都增加了籌劃空間。企業應當結合自身的實際情況，充分利用稅率優惠政策、合理分解銷售收入以及采用有效的納稅籌劃方式，切實做好納稅籌劃，有利于企業的生存和發展并且增加企業利潤，在合法合情合規范圍內做到稅收成本最小。
二、房地產企業土地增值稅稅收籌劃策略
毋庸置疑的是，房地產開發企業的業務本質依然是銷售物品，那么核心即是房產銷售價格的確定。房地產開發企業確定銷售價格需要在匡算項目各項成本及現金流量的測算后，制定一個使企業利潤最大化的定價。因此，當追求利潤最大化時，銷售過程中所涉及的稅負問題就成為一個重要的出發點。銷售價格的制定、銷售收入的轉移以及銷售收入的分解這幾個方面對房地產開發企業的土地增值稅籌劃進行探討。
(一)銷售價格的制定房地產銷售價格的納稅籌劃重點在土地增值稅。因為，土地增值稅實行四級超率累進稅率（30%，40%，50%，60%），可見，房地產價格提高，房地產開發企業稅后利潤可能增加、也可能減少。對于普通住宅，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”“20%的增值額”這個比例也就是我們可以進行操作的籌劃。1.免稅臨界點房地產公司項目不含稅銷售總額為X，房地產行業增值稅稅負率通常為5%，城市建設維護稅稅率為7%，教育費附加稅率為3%，地方教育費附加稅率為2%，扣除項目總額為A，全部扣除項目金額為：A+X×5%×(7%+3%+2%)；增值率必須小于20%，才可享受免稅政策，即：[X-(A+0.6%X)]/(A+0.6%X)20%，解得X1.2087A。房地產的銷售額不能超過扣除項目金額的1.2087倍，企業才可以享受免繳土地增值稅的優惠政策。2.超過免稅臨界點后，利潤隨價格提高而提高的臨界點企業想提高利潤，往往會通過提高房產價格這一途徑，但若是需要繳納的增值稅、土地增值稅和稅金及附加高于只有提價的部分，企業的利潤并不會隨著價格的提高而提高，那么提價反而得不償失。設售價提高Y，即售價為X+Y，繳納的增值稅為5%×(X+Y)，稅金及附加為5%×(7%+3%+2%)×(X+Y)，全部扣除項目金額=A+0.6%×(X+Y)，增值額=X+Y-[A+0.6%×(X+Y)]=0.994×(X+Y)-A。如果增值率低于50%，土地增值稅適用30%的稅率，應納土地增值稅=[0.994×(X+Y)-A]×30%=0.2982×(X+Y)-0.3A；相對于免稅的稅收優惠，如果想要提高售價后利潤也隨之增加，必須使售價增加額大于稅收成本增加額。也就是：Y0.2982×(X+Y)-0.3A+5.6%Y，即：X+Y1.4618X-0.4645A；又因為此時增值率為20%，必然有X1.2087A，可以推出：X+Y1.3024A；增值率低于50%的臨界點：{X+Y-[A+0.6%(X+Y)]}/[A+0.6%(X+Y)]50%，即X+Y1.5136A。由此可見，從稅收的角度考慮，房地產企業確定房地產售價的時候應遵循以下思維方式：房地產的銷售額等于扣除項目金額的1.2087倍，才可以享受免繳土地增值稅的優惠政策，取得這個階段的最大利潤；房地產企業根據市場情況判斷可進一步提高售價，扣除項目金額的1.3024倍應小于售價產品售價，同時扣除項目金額的1.5136倍應大于產品售價。
此時土地增值稅率為30%，在此范圍內，呈現提高售價而利潤隨之提高的態勢，否則計征土地增值稅將進入40%的稅率，企業售價必然提高，需要企業做好市場調查是否可以進一步提高售價。房地產企業在銷售環節可以根據該籌劃思路，結合市場需求來確定售價并對定價實施納稅籌劃，盡可能減少企業自身的稅賦水平。案例：H房地產公司現有待售住宅業態1萬平方米，檔次相近或者距離項目1公里內的地產項目售價均為12000元—13000元范圍內，H房地產根據市場調查預計該住宅可按每平方米13000元進行銷售。該項目施工建設費用約為2600萬元，土地開發成本為4000萬元，項目開發成本及銷售成本共計約為1500萬元。那么，在這個項目上，H房地產公司應該怎樣確定房屋售價呢?籌劃分析：扣除項目總額A=4000+2600+1500+(4000+2600)×20%=9420萬元，免稅臨界點=1.2087×9420=11386元，則含增值稅免稅臨界點=11386×(1+9%)=12410.74元。那么按照每平方米售價12404元計算，即不含稅價格11380元，H公司總銷售收入為11380萬元，稅金及附加=11380×5%×(7%+3%+2%)=68.28萬元，增值率=(11380-9420-68.28)/(9420+68.28)=19.94%20%，可享受免征土地增值稅。稅后利潤=(11380-4000-2600-1500-68.28)×(1-25%)=2408.79萬元。如果H公司定價每平方米售價13000元計算，即不含稅價格11927元，H公司總銷售收入為11927萬元；稅金及附加=11927×5%×(7%+3%+2%)=71.56萬元，增值率=(11927-9420-71.56)/(9420+71.56)=25.66%50%，適用于30%的土地增值稅率，土地增值稅=(11927-9420-71.56)×30%=730.63萬元。稅后利潤=(11927-4000-2600-1500-71.56-730.63)×(1-25%)=2268.61萬元。通過兩個定價的測算可以得知，雖然H房地產公司按12404元/平方米銷售房屋，收入總額相對較低，稅負也低，但是企業可獲取的利潤卻較為可觀。售價每平方米13000元雖然高，但相應的稅負較高，企業可獲取的利潤卻遠不如定價低的方案的利潤。因此，房地產開發企業在確定售價的時候，不僅需要結合市場的需求及熱度，也需要平衡稅負的影響，以此追求企業利益最大化。
(二)銷售收入的轉移的納稅籌劃我國目前的土地增值稅采用超率累進稅率，稅率最低30%，最高可達60%，根據土地增值稅可以享受的稅收優惠，如果普通住宅增值稅低于20%可以免征土地增值稅。那么房地產開發企業可以考慮增加銷售環節，通過對收入的分段從而使每段的收入都處于低增值率從而享受免征土地增值稅的優惠政策。因此，房地產企業可以考慮新增獨立法人地位的銷售公司，房地產企業按照籌劃后的定價銷售房屋給銷售公司，銷售公司再根據市場價格銷售給第三方，則可以成功將一項銷售業務進行拆分從而使房地產項目適用的土地增值稅稅率降低。需要考慮的是，納稅籌劃的成本在此籌劃中應當關注，如設立銷售公司的成本是否過高，而使納稅籌劃的利潤得不償失。銷售方式要結合企業的具體情況合理運用，才能達到比較好的籌劃效果。
(三)銷售收入分解的納稅籌劃隨著消費者消費水平的不斷提高，也為了節省裝修房屋的時間與精力，同時考慮到房地產開發企業統一采購節省了大量物流、倉儲和人力等中間環節的費用，越來越多的消費者更傾向于精裝修住房。在進行房產銷售前，房地產開發企業可投資成立一家裝修子公司，專門負責為毛坯房進行精裝修。那么在銷售時，可以將銷售收入分解，一份合同是房地產公司按毛坯房的價格簽訂的房屋銷售合同，另一份是裝修子公司與客戶按精裝修的價格簽訂的房屋裝修裝潢合同。房地產開發企業繳納土地增值稅只用按照銷售合同上的銷售價格計算，那么可以減少一部分土地增值稅，以及收入相應的稅金及附加。同時因裝修子公司的裝修裝潢合同不屬于土地增值稅的征收范圍，這部分的收入不需要繳納土地增值稅。兩家公司綜合來看，銷售收入的分解不僅減少了土地增值稅，也降低了稅金及附加，減少了企業的納稅成本。
