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房地產周期論文范文1
房地產周期是重復出現的房地產總收益的不規則波動，它領先或滯后于其他指標。它是按相等時間間隔觀察某項經濟指標而得到的離散數據序列。
1 宏觀經濟的周期研究
設為一經濟時間序列，它是按相等時間間隔觀察某項經濟指標而得到的離散數據序列。通常，它由四種要素組成：趨勢因子(XtT)，季節因子(XtS)，周期因子(XtC)，不規則因子(XtI)。趨勢因子表征經濟的長期趨勢及潛在水平；季節因子是受季節變動影響的年度周期變化；不規則因子是各種偶然因素造成的隨機擾動；周期因子反映了實際經濟水平圍繞潛在生產水平的周期變化波動。季節波動的原因和規律是清楚的，隨機擾動不能成為經濟理論研究的主要對象，經濟發展的本質性規律是增長趨勢和周期性波動。
2 房地產周期的研究
房地產周期目前還沒有統一模式。每個文獻均有各自的定義和刻畫指標，經濟周期研究的范式一般按照“識別、解釋、檢驗、預測”進行。國外許多文獻中房地產周期有許多刻畫指標，如空置率周期、價值周期、投資回報率周期等。根據目前的研究狀況，Pyhrr和Bom(1999)對房地產周期及其相關周期進行了分類。
Grebler和Bums(1982)分析了美國1950-1978年房地產總體建筑、公共建筑、私人建筑和住宅建筑，發現了6個住宅固期和4個非住宅的房地產周期，并且發現了GNP領先于房地產周期11個月達到峰值。
Hekman(1985)檢驗了1979~1983年美國14個城市的寫字樓市場，發現寫字樓租金不僅依據本地的經濟情況進行調整，而且與國民經濟周期密切相關，特別是與通貨膨脹相關；Wheaton(1987)考察了第二次世界大戰后美國的寫字樓建設和空置情況，發現了12年一循環的周期，并且發現了寫字樓的發生頻率要小于國民經濟周期；Grenadier(1995)也證實了這一結論。
3 房地產周期的解釋
一類有關房地產周期成因的解釋將房地產市場的波動歸因于開發商的“短視”，從開發商做出決策到項目竣工存在著一定的“時滯”，開發商往往在市場景氣的時候做出項目投資決策；而當項目竣工時，市場條件已經改變，眾多開發商的集體行為導致了高空置率的出現。這類解釋雖有一定道理，但并不符合普遍的事實。上述原因難以解釋普遍的市場衰退現象。
另一類解釋把目光投向了資本市場，認為是信貸機構的“縱容”和“恐懼”行為導致了房地產的周期波動，即：當市場景氣，開發商向銀行爭取貸款時，銀行無一例外地予以貸款；而當市場開始衰退，有的開發商無法按時清償貸款時，信貸機構又出于“恐懼”心理而全面收縮房地產信貸，造成大量開發項目運轉停滯，從而造成了房地產市場的大幅波動。Pyhrr和Bom(1994)將經濟周期中的基本變量和房地產價值聯系起來進行研究，考察了價格水平波動、房地產生命周期等變量對房地產收益和價值的影響，從而確立了基本經濟變量在房地產周期模型中的地位。
隨著經濟理論工具的發展，新的工具引入房地產周期分析之中。Grenadier利用期權定價理論研究了房地產市場持續低谷的原因。他認為，需求不確定性、物業改善成本和建筑工程的時滯是房地產周期的主要成因。在他看來，開發商并不是短視的，他們之所以會在市場景氣時大量開發是出于上述三個成因而采取的最優決策。Clinloy(1996)將房地產出租率定義為空置率和預期新建房地產吸納率的函數。當經濟中出現房地產超額需求時，空置率減少，租金上升超過了開發商原來的預期，新的開發項目全面啟動，從而導致了房地產市場的過熱以及其后的過冷。
綜上所述，房地產周期的成因可分為兩類，即基本經濟條件和預期。
4 經濟周期的景氣分析
宏觀經濟周期成熟的主要測度工具是景氣循環法。其原理是以指標之間的的周期波動為基礎，通過確定指標周期波動之間的時差和因果關系，構造擴散指數與綜合指數來分析和預測經濟波動的轉折點，以及衡量經濟波動的程度。景氣循環法主要步驟如下：
4.1 領先指標、同步指標和滯后指標的確定
景氣循環法的重要前提是要對各項指標進行領先或滯后時差分析。確定時差關系主要有三種方法：周期圖(NBER轉折點)、時差相關分析和交叉譜分析。
4.2 擴散指數(D1)
擴散指數(Diffusion Index，縮寫為DI是由許多數列組成的一組數列，主要反映一定時間內經濟情況的變動趨勢和范圍。從內容上看，擴散指數可由領先指標擴散指數、同步指標擴散指數、滯后指標擴散指數組成。
4.3 綜合指數(C1)
綜合指數(Composite Index)，縮寫為CI是把敏感性指標各自的波動幅度或變化率綜合起來的指數。擴散指數雖然能有效地分析和預測經濟波動的轉折點，但它不能說明經濟波動的程度。綜合指數與擴散指數相比，計算比較復雜，它是以對稱變化率為變量，通過領先指標組和滯后指標組的序時平均水平和同步指標組序時平均水平兩次標準化處理計算的。
5 經濟周期的譜分析
經濟周期的分析工具中最前沿，也是最有效的當數20世紀70年代出現的譜分析。簡單地說，譜分析就是把時域的觀測分解為各種周期的波形，然后在頻域中表現出來。
有些住房政策變量使得有關住房經濟的指標產生跳躍，具體的住房政策、法律變量如城市房地產管理法、國家安居工程政策、經濟適用房政策、住房公積金政策、抵押貸款政策等等。在“識別、解釋”存在困難的情況下，“檢驗、預測”也非常具有局限性，“沒有一個較權威的指標體系來衡量房地產業的周期發展，目前的中房指數、國房指數均因其指標的復雜性而不能被一般的研究所利用”。周期具有規律性的波長、波幅等特征描述，在我國目前機制轉軌時期，房地產有關指標的波動并不具有規則件。西方發達國家關于宏觀經濟的周期的研究比較成熟，康德拉季夫周期、庫茲涅茨周期、朱格拉周期、基欽周期已經成為經典周期理論。但是，西方發達國家對房地產的周期沒有統一的模式，一些研究往往根據局部市場來進行實證，很難推廣到其他國家和地區。
6 結語
我國的房地產發展處于初期階段，很難找出明顯的周期規律，或者說房地產的波動是由多種不明頻率的因素引起的。
參考文獻
房地產周期論文范文2
關鍵詞：房地產項目開發；風險；對策
一、房地產項目風險管理的分類
對于房地產項目而言，按風險作用階段和范圍分為綜合風險和階段風險。綜合風險是指貫穿于整個房地產項目周期，主要有自然、政治、經濟、社會、技術、項目主體及內部決策與管理等風險。對于階段性風險，就是在房地產項目開發各階段中出現的風險。在投資決策階段，會出現項目地點選擇，區域發展和物業開發類型等風險，而在建設階段，則可能出現招標模式，建設質量，工期，成本等項目風險管理。
1、綜合風險
1.1自然風險。自然風險是由于自然因素的不確定性，如地震、風暴、反常惡劣的天氣等，對房地產項目造成的影響或破壞。
1.2政治風險、經濟風險。政治、經濟風險是指一個國家所處的國際國內環境變動及相應的政治經濟政策法律調整給房地產項目所帶來的經濟損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對開發經營影響力度及波動帶來深度影響。政治、經濟風險對房地產市場尤其重要。
1.3社會風險。社會風險指人文社會環境的變化對房地產市場的影響，主要包括社會治安的穩定性、公眾利益、社會風氣等。
在上述綜合項目風險管理中，應把政治風險、內部決策與管理風險作為控制中心，把自然風險社會風險作為預測重點，不斷地進行技術創新以消除技術風險，突出重點，區別對待。
階段性項目風險管理是房地產項目實施過程中不同階段產生的風險，也是本文重點闡述的內容，在不同階段的風險均有其特殊性。
2、階段性風險
該階段的投資風險是較大的，一旦投資成功，利潤也是最高的。因此需要對項目的可行性研究報告進行認真審核，對其中的各項指標進行評估，如審查設計方案是否合理、出租率是否高估、項目運營成本是否低估、建設費用是否漏估等。開發商要根據對項目風險性和營利性的估價，結合投資策略來確定是否投資，以及投資多少。這個階段的主要項目風險管理。
二、房地產項目開發中風險形成的原因分析
整體上來講，當前房地產項目開發中風險的形成原因主要包括以下幾種：
1、政策環境方面
經過幾十年，房地產得到了快速的發展，已經成為我國國民經濟的支柱性產業，在對國民經濟進行促進和社會發展中有著很積極的作用，同時也對我國的經濟運行和人民生活的各個方面有著深刻的影響，所以，受到我國就、宏觀調控和政策的影響是不能夠避免的?？偟膩碚f，我國國內在產業、土地、住房、金融、稅收、城市市場觀察規劃、環保等方面相應政策法律法規的調整，如對房價的限制、貸款利率的規定、土地使用的限定等都極有可能對房地產開發項目各個層面構成潛在風險或直接影響，甚至直接造成房地產開發商經濟上的損失。
2、經濟發展方面
經濟形勢的狀況直接影響到房地產的項目開發。確切地來講，受房地產行業自身特點的影響，房地產產業周期性長，中間環節多，容易出現在項目開發過程中市場對于房地產商品需求發生變動。特別是一旦經濟形勢不佳或經濟停滯，將直接影響到房地產市場買方上的購房欲望，減少購買行為，極有可能使房地產的經營陷入危機。另一方面，對于經濟發展趨勢的準確科學預測有助于降低房地產企業項目開發的風險。
3、資金方面
作為資金密集型的行業，房地產項目的開發需要籌集和融通巨額資金，負債經營比例高。因此，一旦企業的資金鏈發生問題，面臨資金短缺的困境，對于房地產企業的項目開發都將是致命的影響，在很大程度上可能導致企業由于缺乏資金支持而無法進行后期的繼續開發，另一方面，也使得企業的前期投入無法收回。具體來講，一是融資方面，由于各種籌資方式的手段、工具及環境各不相同，都存在著一定的風險。加上貸款利率變動趨勢難以明了，對于房地產項目的最終成功及利潤影響極大。三是，受市場變動的影響，使得房地產項目的租售期和租金售價方面具有不確定性，收益不明確，影響企業的現金流。另外，開發投資回收期越長，房地產企業的財務風險也越大，直接影響企業資金運作。
三、房地產項目開發的風險應對策略
1、項目操作過程中，充分把握好每個環節，充分利用品牌效應及所有資源，與政府建立良好的關系，盡可能的降低成本，取得土地、稅費、動遷等一系列優惠政策。同時，加快項目進度，節約時間成本，縮短周期，加快資金回籠，以最快速度搶占市場，抵御市場沖擊。
2、針對市場風險,一方面加大宣傳力度，引導和引領消費者，形成旺盛人氣，形成新的消費熱點，提高競爭能力,擴大市場占有率。同時建立優秀的策劃和銷售團隊，并在投資前對市場做更充分的調研工作，為項目的操作成功奠定基礎。
3、優化管理，以高水平的管理機制運籌公司,抵御風險。項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房的銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度的減少項目的市場銷售風險。
4、在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用，降低投資成本。
5、針對政策性風險，一方面加強與政府的關系，同時利用公司的整體優勢，加強融資能力，并且盡快縮短項目周期，
6、從自有資金使用成本和開發資金回收考慮，減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：a、一次性付款方式；b、分期付款方式；c、八成銀行按揭方式；d、建筑分期付款＋銀行按揭；e、特惠免息付款方式；f、全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。
參考文獻：
【1】王天增.房地產項目開發中的風險及對策分析[J].中國住宅設施2011，（07）.
房地產周期論文范文3
論文關鍵詞：房地產公司資本結構公司價值
一、研究目的和背景
房地產行業資金的使用和供給和制造業、公共事業企業相比，房地產公司資本結構有下列顯著特點：第一，資產負債率很高。第二，房地產行業融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。
房地產企業貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續使用原貸款。第四，房地產行業受政策影響大。資本結構相關理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結構與企業價值無關；理論認為債務不僅會減少股東和經理人成本，還會增加股東和債權人的成本，資本結構與公司價值成u型關系；信號傳遞理論認為債務融資是向外界傳遞公司高質量的信息，債務水平和公司價值正相關；優序融資理論認為企業融資偏好次序為內部融資、債務融資、股權融資，資本結構與公司價值的關系并不能確定。
在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結構正相關。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結果均表明，資本結構與公司價值正相關。國內相關實證研究并未得到統一結論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結構與公司價值負相關；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結構與公司價值正相關；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結論是資本結構與公司價值成u型相關；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結構與公司價值不相關。國內學者對資本結構與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業、公共事業等上市公司數量較多的行業等為主，或者是多行業總體研究，由于房地產上市公司數量稀少，涉及房地產行業上市公司資本結構問題的專業研究數量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結構的影響因素，并未考慮到房地產行業預收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產公司價值的影響，研究深度不足。
二、研究設計
1、研究假設提出。假設1：資本結構與公司價值相關。我國房地產行業國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結構理論假設。假設2：資本結構在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產公司會加大房地產投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產投資會減少，負債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產收益率，該指標反映了單位股東權益投資回報。凈資產收益率=凈利潤／股東權益有關資本結構的衡量，本文采用國內學者使用較多的總資產負債率來表示，資產負債率=總負債／總資產。國內外學者研究證明，公司規模，公成長性，盈利能力，股權集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內學者普遍使用的方法描述。股權集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數／公司總股數。公司規模：公司規模=總資產的自然對數。公司成長性：公司成長性：(本年主營業務收入一前一年主營業務收入)／前一年主營業務收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業收入。
3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產負債率；模型中1是檢驗資本結構與公司價值關系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結構和公司價值相關性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數據來自于巨潮資訊網2003年至2007年5年間上市房地產公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導致主營業務發生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數量為200個。
三、描述性統計與分析
由表1統計繕果可以看出，公司的平均凈資產收益率為10％，標準差為7％，說明行業整體凈資產收益率分化較小；資產負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產行業資產負債率非常高，且行業內部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業內部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產行業發展迅速，但行業內公司差異明顯。股權集中度為56％，說明房地產行業大股東持股比例較高，行業內部差異不大。資本結構與公司價值回歸結果分析(見表2、表3)。
其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產收益率的主要因素，總資產負債率是其次最影響凈資產收益率的主要因素，盈利能力和總資產負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關關系，因此假設1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關。其四，公司規模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統計意義，它們的影響不能確定。
本文按照房地產市場成交水平將市場分為繁榮期和調整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調整期為2005與2006年。從回歸結果可以看出，資產負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結構與公司價值關系的影響程度。
四、結論和建議
房地產周期論文范文4
論文摘要:服務是一種無形､特殊的商品;房地產業不僅是一種實物交換行業,也是一種服務行業,特別是其中的物業管理,更具有服務產品的性質｡現代 市場 營銷中客戶關系的管理愈來愈重要｡房地產業的服務營銷策略可分為基于顧客關系生命周期的營銷策略和基于客戶關系模式的營銷策略,顧客生命周期可分成三個階段,即初始階段､購買階段和消費階段,房地產業的客戶關系營銷策略依據這三個階段進行管理;而客戶關系模式的營銷策略,可分為直銷式､定制式､培訓和 指導 式､合作伙伴型､中間商式客戶關系營銷這五種模式;通過這兩大營銷策略,房地產業服務營銷和服務管理能實現較好的效果｡
一、服務與顧客生命周期理論
(一)服務的定義及特性
菲利普•科特勒認為,服務是一方能夠向另一方提供的基本上無形的任何活動或者利益,服務的消費不導致任何所有權的產生､轉移,等等｡它的生產可能與某種有形產品聯系在一起,也可能毫無關聯｡克里斯廷•格羅魯斯認為,服務是由一系列或多或少具有無形特性的活動所構成的一種過程,這種過程是在顧客與員工､有形資源的互動關系流中進行的,這些有形資源(有形產品或有形系統)是作為顧客解決問題的方案而提供給顧客的｡
總之,服務是一種無形､特殊的商品,它具有不同于有形產品的特性:
1.無形性
服務是由一系統活動和過程構成,服務本身是看不見､摸不著的,沒有 物理 的形狀,消費者在消費之前見不到產品的效益,在消費時卻可以感知到｡
2.不可分性
服務的生產過程和消費過程是同時發生的,而且服務產品與提供者無法分離,如導游員的講解､著名歌手的表演等｡
3.差異性
同一項服務會因為提供的時間､地點､ 環境 等的變化而使服務效益產生很大的差異｡如同樣的內容不同的老師講授的效果不同｡
4.無法儲存性
服務產品無形以及生產和消費的統一導致服務無法儲存,由于服務產品的需求不穩定,變化大,導致潛在損失也大｡
5.過程性
服務是一系列過程的結合,生產和消費同時進行,其效益因提供者而異｡
6.融合性
服務雖然無形,但往往借助于有形實體加以體現,有形與無形二者相互結合在一起｡如 交通 運輸 業通過交通工具來提供服務｡
(二)顧客生命周期的階段性特征
由于服務是一種無形､特殊的商品,客戶關系對服務業來說具有突出的重要地位;而且現代市場營銷已不是那種簡單的產品推銷,它更加關注與客戶建立､維持相互滿意的長期關系,在企業與客戶的關系發生了本質性變化的市場環境中,搶占市場的關鍵已轉變為與顧客建立長期而穩固的關系,從交易變成責任､從顧客變成擁躉､從管理營銷組合變成管理和顧客的互動關系,客戶關系的管理在現代市場營銷中愈來愈重要(趙西珍,2004)｡因此,把握客戶關系管理中顧客生命周期的階段性具有重要意義｡
1.初始階段的高不確定性
與企業沒有接觸的顧客處在顧客關系生命周期中的初始階段,這是一個探索的階段｡這個階段里,潛在顧客向企業的老顧客咨詢,視其需要考察企業的承諾､信譽､能力､誠意等,然后考慮為獲得服務所需支付的 成本 ｡服務的無形性阻礙了顧客對企業服務的了解｡經過衡量,顧客認為企業所提供的服務大于自己所支付的成本,則顧客就會進入顧客關系生命周期的第二階段,即購買階段｡與此同時,企業雖然事先就擬訂了要提供的服務,但在很多顧客高度參與的服務項目中,企業對某位具體的顧客真正的需求往往是模糊的,對顧客的潛在價值也不清楚｡因此,高不確定性是初始階段的基本特征｡
2.購買階段的臨界性
在購買過程中,潛在顧客根據其尋求的目標評估服務并準備出資購買｡進入到這一階段的潛在顧客,會與企業發生實質性的接觸,如通過電話或與服務人員進行面對面的接觸,因此,顧客對企業的認識開始逐漸清晰｡如果顧客決定購買服務,這就進入了顧客關系生命周期的第三個階段,即消費階段｡對于企業來說,如果顧客對它來說是有價值的,它必將進一步確認顧客的需求,強化與顧客的關系｡這個階段是顧客決定是否購買和企業是否進一步確認顧客需求的關鍵階段,顧客與企業關系的發展達到了一種臨界狀態｡因此,具有臨界性是購買階段的基本特征｡
3.消費階段的雙重性
在消費階段,顧客可以感知企業處理問題并提供服務的能力｡如果顧客對自己所接受的服務感到滿意,并覺得企業提供的價值也不錯,則關系就可以持續下去,開展新的消費行為,顧客與企業的關系生命周期進入循環;如果顧客感到不滿意,認為所接受的服務與付出的成本不相稱,則顧客與企業的關系將會終止｡由于服務這種產品的生產和消費是不可分的,服務產品在生產出來后,隨即被消費,兩者處于同一過程｡因此,消費階段具有生產和消費的雙重屬性｡
實踐中不少企業的服務與上述顧客生命周期的階段并不完全相符,但總體來說,企業服務與顧客的關系大致可分為初始階段､購買階段和消費階段｡因此,基于顧客生命周期的階段性開發相應的服務營銷策略,具有實實在在的意義｡
二、房地產業中的服務營銷策略
美國著名 經濟 學 家奧多•萊維特曾經指出,新的競爭已不是發生在各個企業在其工廠中生產什么產品,而是發生在其產品能提供什么附加利益｡房地產不僅是一種物,同時也是一種 社會 關系,體現在房地產上的這種社會關系具體包括:經濟關系､ 法律 關系､鄰里關系､社區關系,等等｡而且,房地產還具有使用期限長､財產或權利流轉復雜､專業技術性強的特點｡因此,消費者對房地產的現時需求,往往是與今后自己那份房地產的權利保障和使用(或處分)便利性聯系起來考慮的｡這就需要房地產企業提供優質的房地產管理和服務來加以解決｡作為房地產業主要服務環節的物業管理,是“寓經營管理于服務之中,在服務中完善經營管理”的以服務為核心的行業,物業管理的服務質量優劣已成為決定開發企業物業營銷業績的重要因素,處在激烈競爭環境中的房地產項目,無不依賴于更高層次的物業管理以提升其營銷品位｡但是,我們也應該看到,我國物業管理市場作為房地產市場體系中的要素市場還遠未成熟,作為房地產開發企業,率先認定服務管理營銷理念,貫徹服務策略,有利于其獲得市場競爭優勢(吳翔華,2005)｡因此,房地產業中的服務營銷策略具有重要的作用｡
(一)基于顧客關系生命周期的營銷策略
顧客關系生命周期中的階段會影響企業營銷活動的成效,因此,企業應該識別顧客所處的顧客關系生命周期的階段,并結合服務的六大特性從營銷的角度管理好企業的各方面資源,讓顧客感到滿意,爭取讓顧客進入下一個階段或進行循環消費｡換句話說,服務企業必須制定相應的階段營銷策略,對處在不同生命周期階段的顧客采取不同的營銷策略｡
1.初始階段的有形化
房地產周期論文范文5
摘要：房地產投資風險因素非常之多，相互之間的關系極其復雜。本文利用“二八法則”，提出房地產投資風險中的關鍵因素——時機風險、區位風險、類型風險，提高房地產投資風險分析的操作實務應用水平。
關鍵詞：關鍵因素；房地產投資；風險分析
我國房地產是一個新興產業，自20世紀80年中后期才逐漸恢復和發展起來。在這個新興產業中，房地產投資是一項高收益與高風險并存的投資活動，具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關聯性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點。
在房地產開發投資的過程中存在著大量的風險因素，如房地產市場的供求變化、相關政策的調整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現風險等系統風險和消費者的喜好、收益現金流、資本價值、機會成本等個別風險，這些風險因素都直接影響到房地產開發企業投資的績效。從事房地產投資活動，如不能充分考慮這些風險因素對整個投資項目的影響，貿然進行決策，往往會出現失誤，甚至會使企業因此陷人絕境。但是，把每個風險因素包羅萬象的加以考慮，則會導致問題的復雜化，是不現實的也是不恰當的。
為此，本文針對房地產投資，將風險因素分析的具體內容和流程可以分為以下三部分：①識別并細分各風險因素包含的具體內容，由此才能對風險有具體全面的認識和了解；②對風險因素進行分類，找出對房地產開發項目具有決定意義的要素，忽略次要因素，只有這樣才有利于分析的可行性和結果的可信性；③對各風險因素之間的關系進行分析，找出其聯系與制約關系，由此對房地產投資風險要素形成有機整合的分析結果，將對投資決策具有很好的輔助參考意義。
1房地產投資風險識別及細分
為了保證風險分析的質量，有必要對房地產投資過程中可能存在的各種風險因素進行科學的辨識與細分，使投資決策者能更好的把握風險的本質和變化規律，從而采取相應措施或對策來減少風險損失。如圖1給出了整個房地產投資風險因素的結構系統。
1.1自然風險，指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成影響，以及直接對房地產商品產生破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災、風暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、氣溫、塌方、施工現場地質條件等等。這些因素引起的風險發生的機會較小，但是一旦發生，將造成相當嚴重的危害。對于這些風險的防范，開發商一般是利用投保來減少或避免損失。但是，在投保之前，若能對該地區的環境條件、天文資料、地質地貌、氣候條件等作一定的了解與分析，就可減少投保成本，增加投資收益。
1.2政治風險，指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大影響。在市場環境還未完善的條件下，政治風險對房地產市場的影響尤為重要，特別是在我國，房地產市場還有待于進一步完善。房地產投資商應非常關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。
1.3經濟風險，主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素，它們的出現會對房地產市場產生影響。這類風險因素可以分為以下幾類：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。
1.4技術風險，是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。例如，科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的翻修和改造。技術風險的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術和工藝革新、建筑設計變動或計算失誤、設備故障或損壞、建筑生產力因素短缺、施工事故、信用等風險因素。
1.5社會風險，主要是指由于人文社會環境因素的變化對地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃、區域發展、社會治安、公眾干預和文物保護等。
1.6國際風險，是對一個社會的所有經濟都有很大影響，主要是指因國際經濟環境的變化導致地區性的經濟活動受影響。對房地產業來說，國際經濟風險可分為：國家風險、國際投資環境風險、貨幣匯率變化風險、國際貨幣利率變化風險和國際經營風險。
1.7內部決策和管理風險，指由于開發商決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、投資地點、類型選擇風險和人、財、物組織管理風險等。
2房地產投資關鍵風險因素分析
房地產投資過程中引起風險的因素眾多，其后果嚴重程度各異。完全不考慮這些風險因素或忽略了主要因素，風險分析就失去意義。但把每個風險因素包羅萬象的加以考慮，則會導致問題的復雜化，是不現實的也是不恰當的。風險分析的目的就是要合理縮小風險因素的不確定性，尋找影響風險的主要因素，為投資決策者提供最恰當的風險對策。
2.1“二八法則”在風險因素分析中的應用“二八法則”是西方社會經濟學家經過仔細觀察、分析，歸納后得出的一個客觀規律，即：20%的人掌握著整個社會80%的財富。推廣后又發現，一般學校中學生智商高者往往為20%，保險公司或直銷企業的成功的推銷人員一般也在20%左右。另外，企業的配套協作單位、商業單位往往也是20%的個數掌握著80%的采購、銷售額，日常管理工作中20%的業務量也往往決定了80%的經營數額。
由上面分析的房地產投資風險因素，我們可以知道，影響房地產投資的風險因素比較多。如對每一個投資項目都進行詳細的風險因素分析，效率不但不高，有可能還不能抓住重點。再者，我們對風險因素的分析是無止境的，但真正對我們的投資分析有實際意義的風險因素卻只有其中一部分，而由“二八法則”可知，20%的因素對事件有80%的影響力。所以，在房地產投資風險因素分析時，我們需要重點關注的是那20%的重要因素。
2.2關鍵風險因素分析在進行風險因素相關性分析之前，有必要找出那些20%的重要因素。鑒于一些學者對房地產投資風險因素問題的深入研究[1-5]，本文從以下三個方面來重點考慮房地產投資風險：時機風險、區位風險、類型風險。
2.2.1時機風險由于房地產開發活動受到宏觀經濟的影響很大，而經濟發展具有周期性的規律，因此，房地產業發展也相應有著周期性的漲落。如從美國房地產發展情況來看，就存在明顯的周期性：美國以18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。隨著經濟周期性波動的是房地產產品的供求、價格和收益水平的相應變化。此時選擇合適的投資時機，保證房地產項目開發完畢后有良好的市場需要，對開發商的意義非常大。因此，開發商需對未來幾年的政治形勢的變化、經濟發展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業需求等風險因素進行預測，以確定合理的開發時機。一般而言，經濟發展的成長期，各類房地產需求旺盛，市場處于不斷上升勢頭，適時推出的房地產可望獲得較好的收益；當經濟不景氣，失業增加，收入下降，房地產市場需求下降，供過于求，房地產價格下跌，物業租售所需時間加長，甚至根本都租售不出去，此時推出的房地產將導致資金占用和成本上升，預計的收益便成了實際的損失，因此房地產開發商也將必須承擔開發時機選擇不當的巨大損失。2.2.2區位風險區位風險產生于區位因素的變化，因為房地產投資者對這些因素的周密分析決定了哪些區位將被選擇。一般，區位主要因距離、空間等位置上的差異而產生價值的不同。這里所講的位置，不僅指所處的地理位置，還包括其社會位置，如人口因素、教育水平、服務水平、交通通訊和生活設施等等。社會、經濟、鄰區影響等因素的差異更是加劇了位置上的區位差異，使得處于同一市場的不同區位的相同面積土地產生不同的實用價值、利用方便和集約經營度，從而產生極為不同的經濟效益。因此，投資決策時必須充分考慮受土地區位條件決定的土地潛在收益和土地潛在用途。另外，區位價值會隨著社會、經濟、技術的變化而產生巨大差異，這使得投資者可能面臨巨大的區位風險，如交通運輸系統、生活方式及科技進步的變化等。
2.2.3類型風險確定了房地產開發項目的位置后，在此位置上開發哪一類型的物業也是必須慎重考慮的，包括住宅、公寓、別墅、寫字樓和商場等。選擇不同的物業類型對開發活動的成功與否甚至盈虧都有極大的影響，而各種不同類型的物業對位置的敏感程度是不同的，因此其抗風險的能力也將是有差異的。
3房地產投資風險因素關系分析
房地產投資風險因素之間相互聯系相互影響，共同對房地產投資施加影響。因此，對風險因素之間的相關性分析顯得很有必要，而且這對于提高房地產投資的效益來說也具有非常重要的意義。圖2以圖表的形式表示出時機、區位和類型風險之間相互關系。
房地產投資風險三要素，即時機、區位、類型風險要解決的三個問題，實際上就是何時、何地以何種形式進行房地產投資。從上圖可看出，房地產投資時機風險因素決定了區位風險和類型風險的形式內容，是房地產投資風險結構中的基本風險，而區位風險及類型風險則在房地產投資中相互影響、相互制約。
房地產周期論文范文6
【關鍵詞】房地產企業；現金流；現金流管理
我國房地產市場持續高速發展，在政府宏觀調控政策不斷緊迫的情況下，房地產企業資金鏈條脆弱，需要保有充足的現金凈流量，那么加強現金流管理就顯得至關重要。
1 房地產企業現金流管理的意義
1）房地產開發需要巨額的投資保障，如果沒有足夠的資金，企業就無法進行項目運作。良好的現金流管理不僅可以合理地配置資金，保障企業各個環節的現金需求。
2）通過現金流的管理，企業可以全面提高企業財務管理水平，帶動和促進企業整體經營管理水平的提高，以適應激烈競爭的房地產行業需要。
2 房地產企業現金流的特點
房地產開發的投入、產出價值巨大，項目開發周期時間長，所含風險因素眾多，因此房地產開發企業也就具有符合自身生產經營特點的現金流特征，其表現為：
1）資金需求數額巨大，現金占用的風險性大。房地產項目開發是一個規模龐大的綜合性工程，從土地購買到房地產的建設、租售涉及許多環節，需要投入大量的資金。并且，資金一旦投入就具有不可移動性，很難根據各種因素加以調整，這無疑加大了現金流的風險性。
2）現金的占用周期長。對每一個房地產開發項目而言，從選擇地塊到竣工驗收，直至出售（或出租）需要3～5年的時間。因為房地產開發周期長、資金周轉慢、回收期長，所以現金的占用期長。
3）項目開發時，往往負債率較高。開發商在開發具體項目時，很少全部使用自有資金。即使是自有資金充足的開發商，在每個項目上使用自有資金也比較少，大量的資金還是依靠貸款。
3 房地產企業現金流管理的現狀
3.1 現金流管理不符合自身特點和發展戰略
目前，大多數房地產企業的現金流管理僅僅停留在公司運營層面，還沒有提升到戰略管理的地位，也沒有根據自身的行業特點制定出符合自身發展的現金流管理方法，更沒有與企業的發展目標相結合。因為房地產企業的整體資金周轉速度往往比較慢，資金使用效率的階段性強，所以不符合企業戰略和特點的現金流管理必然會影響到企業的發展，甚至造成生存困局。
3.2 資金來源渠道過于單一
2011年全國房地產開發投資資金來源總額達83245.9億元，其中利用外資813.6億元，占總比小于1%，自籌資金34093.4億元，占總比41%。經對各年資金來源比對發現，自籌資金一直是我國房地產行業資金的重要來源，對外資的利用率始終處于極低的狀態。
3.3 現金流管理缺少全程控制
現金流的管理與市場調查、采購、人力資源管理、項目實施、經營管理等職能部門直接相關，需要企業制定統一的管理策略，協調各部門的具體運作才能保障現金流在企業中正常流動。然而目前有些領導層對財務知識不了解，沒有事前預測和預警機制；企業過于關注營運利潤，而忽視了財務規劃，不能更好地做出正確的投資決策；不能實現各相關部門的聯合協調運轉和相關調控，無法形成通暢、有序的現金流，現金流管理的品質較差。
4 房地產企業現金流管理的改進
現金流管理是企業管理的核心，企業要想生存和發展，就需要不斷提高管理水平，做好現金流管理。
4.1 制定符合企業自身特點和戰略的現金流管理
企業戰略決定現金流的流動方式，反過來現金流又服務于企業的發展戰略。企業進行現金流戰略決策時，要進行環境影響因素和企業戰略分析，根據自身的資金實力制定切實可行的企業發展戰略，使現金流動方式與企業戰略和環境變化相適應，切忌盲目擴張，造成資金鏈的斷裂。
在企業的不同發展階段，現金流會呈現出不同的特點，戰略性現金流量管理應與各階段的特點相匹配，并突出重點。領導層應能準確分析和識別企業在不同經營階段的特點，并根據現金流量的需要，提出合適的財務結構。
4.2 確定現金持有量，合理調度現金流動。
房地產開發存在著諸多的不確定因素，需要提前進行正確預測，確定現金持有量，盡量使現金地進出實現同步，減少現金的總體占用額度。
常用的確定現金持有量的方法有：
1）成本分析法。求出持有成本、短缺成本和管理成本合計值為最低時的現金持有量。
2）存貨法。將企業現金持有量和一定時期有價證券的變現次數聯系起來衡量，即將持有現金的機會成本同有價證券的轉換成本相加，求得總成本最低時的現金余額。
3）隨機法。根據歷史經驗和現實需要，測算出一個現金持有量的控制范圍，將現金持有量控制在上下限之內。
此外，還可根據現金流的特點，通過統計分析找出影響現金持有量變動的因素，建立與數據樣本擬合較好的回歸模型，預測未來影響因素和現金持有量之間的變化關系。此法需要結合房地產企業的現金管理模式和業務發展情況等定性指標來進行輔助判斷。
4.3 調動閑置資金，提高資金使用率
在資金大量回籠期，可以充分發揮內部閑置資金的作用，將閑置資金用于短期有價證券等渠道的投資，加速資金的周轉，提高資金的使用效率，從而獲取客觀的主營業務外利潤。據統計，所有國有企業的流動資金年周轉期縮短一天，就可以節約資金10多億元，如果減少2％～3％的閑置資金占用，全年可節約資金上百億元。
現在很多大型的房地產公司實行房地產項目的開發滾動，用較少的資金推動多個項目的交叉進行，這樣不但提高了資金利用率，也能緩解企業應對銀行資金緊縮政策的壓力。
4.4 積極拓展資金來源，實現多渠道融資。
房地產行業可以發行債券，利用股權或資產轉讓等方式來籌集資金，此外還應該由依靠銀行的間接融資向直接融資轉變，進一步推進房地產基金的前行，甚至吸引海外投資的份額，從單一的融資方式轉向多元化吸納。
2005年3月，澳大利亞投行麥格理集團公司收購了上海一座甲級寫字樓項目，這是我國房地產市場吸引海外基金的一次實踐。海外基金的參與開拓了融資渠道，規范了房地產市場的素質，還可以滿足很多中小企業旺盛的現金需求。
