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房地產項目總結范文1
2009年本人主管的部門是房地產公司工程技術部，絕大部分精力用在了項目的工作上，工作范圍廣、任務重、責任大。較好地履行了作為行政職務和作為專業技術職務的職責，發揮了領導管理和組織協調能力，調動了廣大員工的工作積極性，較好地完成了所主管的全年工作任務?，F就本人一年中所主管的工作總結匯報如下：
一、 生產任務完成情況：
1、開發項目：所開發的項目有綜合樓、住宅樓，共三棟18層高樓約12萬?，總投資約2.5億元，該工程繼XX年啟動以來經過三年多的努力，在全公司員工的共同配合下，已圓滿竣工。項目的存在，樹立了集團的良好形象，是集團公司領導的置業公司闖進省房地產行業的標志，是面向市場發展的第一步，是全體公司員工值得驕傲的顯著地標。
2、在項目的建設中深刻的體會到一個國有企業下的子公司要在現有的市場經濟制度下生存并發展，我們還有很多東西要學習、要改變，在公司成立十個月來，工程技術部門也肩負的巨大的挑戰，此項目是公司的成長項目也是形象項目，我們部門在施工中必須要更加努力和細心，具體心得如下：
第一步：技術力量改變
通過這個項目，我們深刻的認識到我們部門在技術這點要求上還有很大的缺陷，對新事務的領悟能力不夠，對新施工工藝掌握不全面，對現場的管理和具體計劃安排上還有很大的差距，因為對某一項技術要求監督的不到位，很容易就會讓施工方有機可乘，這樣也會公司帶來不必要的經濟損失，因此我們部門每個人將會為此制定了一個學習計劃，邊學習邊交流邊考核，以此來提高個人的技術處理能力，為下一個工程做好充足的準備。
第二步：思想觀念改變：
國有企業有其特定的生存環境，有其獨特事務處理方式，但是對于我們部門在對外的施工中還仍然保持以往的高姿態、高調子、以自己為中心的思想，那么我們將遭受到市場經濟的淘汰，現行的市場經濟奉行的是公平競爭和抓住機遇再加勤奮、實干，目前我們正一步步走向這個區域，我們就要意識到在這個區域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現在新的生存環境，我們必須要有這樣的思想轉變，只有轉變了這種觀念和思想我們才會有更好的發揮空間，通過項目二年多的現場施工管理我們也認識到了思想轉變的盲目和空白，因此下一個工程開始之前，我們就要先給自己的思想定一個位置，這也是我們部門在逐步努力向前轉變的第一步。
第三步：管理模式改變
俗話說：國有國法，家有家規。我們工程部門的來說，管理的好與壞直接影響到公司的經濟利益。在此項目中仍然存在老管理模式，與此同時新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項目是我們公司從成立以來最大的、直接面向市場的項目，無論從思想轉變還是到管理模式的改變和加強對于我們來說都需要一個過程，我們會在這個過程中認真學習和改變并逐步實施新的管理模式，從這個工程中我們已經學習到了外界市場下的管理模式是什么樣子，每個職工對自身的要求應該是什么樣，全部門應該怎么去做。
工作中存在的主要問題：
1、合同的履行：此項目基本上嚴格履行了合同，但在工程款的支付上施工單位普遍的意見。建議在今后的項目中在工程開工后至竣工驗收之前，公司應嚴格按照合同約定的方式和期限支付工程款，按照中標價格和中標工期與施工單位嚴格履行承包合同。項目部才能嚴格要求施工單位按節點計劃完成工程任務。
2、工程分包：由于特殊原因，此項目分包單位過多，如：基礎分包、電梯分包、消防工程分包、防火門分包、入戶防火防盜門分包、陽臺欄桿分包、鋁合金門窗分包、幕墻工程分包。這類分包單位往往因專業特殊、關系特殊，直接與業主聯系，總包和監理難以對其進行管理。這其中有些分包單位與專業管理機構、開發商、總包單位、監理能很好的協調關系，能嚴格按要求完成工程任務，為開發商出謀劃策，節約投資，也有些單位——如防火門生產安裝方，由于其公司實力有限，管理不力，不能按合同給定的時間按時完成任務，且產品質量未達到理想要求，直接影響了整個工程的竣工驗收。
3、監理公司：監理應當依照法律,法規及有關的技術標準,設計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期、建設資金使用等方面，代表建設單位實施監督,并履行法律法規規定的監理安全管理職責。此項目選擇的二家監理公司普遍現象是老同志多，經驗型的專門人才太少，缺乏年富力強，理論水平高的中堅力量，不能適應日新月異的新技術、新工藝的工作要求，不具備專業齊全的專業人員，且部分監理人員兼職過多，監理力量投入不足，監理職責不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監理更應本著對項目負責、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責。共3頁,當前第1頁1
4、企業形象：一個樓盤的銷售價格，不僅關系到樓盤的地理位置、規劃設計、建筑設計、戶型設計、建材采用、小區環境、配套設施、交通條件、銷售價格等因素，已經上升到對休閑舒適、企業品牌、文化內涵等多方面的綜合需求，對房地產企業樹立良好形象提出了更高的要求。
5、項目前期：一個項目的成功與否，項目的前期論證是最重要的。前期應做好充分的論證，包括可行性和設計階段。這樣雖加大了前期的成本，但是從整個項目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用，此項目雖然做了也是流于形式，都是靠感覺去上項目，這是非常危險的。雖然現在可以說此項目基本成功了，但對下一個項目我們應充分掌握消費者的心理，準確地估計市場的容量，制定好完美、可行的銷售計劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量的減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進行下去。
6、項目設計：我們現在可以說此項目的設計不夠完美，其主要責任在我們。由于對市場了解不夠，住宅部分設計成塔樓，局部戶型的采光和通風存在一些問題，戶型面積過大，戶內廚房面積過小，不能滿足現代生活要求，綜合樓的負一層過多考慮使用功能，在沒有與意向客戶簽定合同的情況下，按其要求北向設計了部分躍層，對后期的銷售工作帶來一些難題影響。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設計質量的好差直接影響建設費用的多少和建設工期的長短，直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學的設計，可降低工程造價10%。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。
7、成本控制：隨著國家對房地產行業的一系列宏觀調控政策的出臺和房地產市場的不斷成熟，房地產行業已經難于維持數年前的高利潤率，僅靠短平快運作，粗放式管理已經無法適應目前的房地產市場狀況，必須要從多方面進行成本控制，方有可能實現理想的投資效益。要控制好房地產開發的成本，首先應選擇設計經驗豐富的設計單位和主設計人員，一個好的設計是對項目成本的最好控制。在施工階段要及時對材料進行性能分析的基礎上力求先用價格低的材料，通過諸如改變配合比、使用添加劑等技術手段來降低材料消耗費用。通過建立分包商、材料商資料庫來選擇合適的分包商和材料商，也可對分包商、材料商采用招投標，實行“貨比三家”，選擇經濟實力強和有現場管理經驗、技術力量好、有熟練工人的分包商，以及產品質量好、供貨時間能保證、信譽好的材料商 。同時做好事中控制，即工程成本形成過程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調整”，切實控制住成本。同時要想方設法減少和避免無效管理和勞動，把降低工程成本的觀念滲透到每個施工管理環節中。
8、與政府各部門的關系處理上：在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，此項目交納的政府規費為1524萬元，占項目總成本的6.5%。對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。 用最少的錢去辦最多的事。但是這是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商一定要控制好，這就需要處理關系時的靈活和智慧。
9、管理上：管理的嚴密對于一個項目的成功而起怕作用是不言而喻的。與其他項目相比較，房地產開發項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時間跨度大。如果管理上稍微出現點紕漏或者松懈，可能就會造成很大的損失。我覺得是對項目的成功、成本控制最有意義的，就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理?？梢赃@樣說，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。在保證工程質量的前提下，提出各種施工方案，并從技術和經濟上進行對比評價。尤其是像從去年九月末至今的主要建材市場價格的大幅度上揚，預結算員應做好價差分析及時向上反映，對于我們日后的結算及后序工程的成本控制工作具有積極意義。
2009年的收獲
一是錘煉了自我，提高了自身的生存本領和競爭能力。在激烈的市場競爭中，使我對事物的判斷，對事情的決策斡旋能力有了很大的提高。從草率決定到嚴謹思維；從一件事情需層層請示到自己獨立思考決策判斷；從事事依賴別人到自己協調方方面面關系獨立完成一個項目。經過各個階段的學習鍛煉，我感覺自身在為人處事方面經歷了深刻的轉型。
二是開闊了眼界，學會了用全方位的思維去了解社會、思考人生。在工作中我對市場經濟的規律有了更加深刻的認識。在新經濟時代，科技、信息、誠信、團隊合作精神顯得尤為重要。
三是體驗了競爭，加速了自身知識的不斷更新和個性的不斷完善。商業競爭無情，需要的是高效率，在信息獲取、決策、執行任何一個環節反映遲緩，機遇稍縱即逝。而這些必須全面的知識和快捷的信息。在不斷的學習中，要拓寬了自己的知識層面。怡景苑工作的每個階段都經歷了種種意想不到的困難，至今記憶憂新。在項目的每一個階段都要謹慎思維、不能出現一點紕漏。共3頁,當前第2頁2
2009年即將過去了，轉眼間又將跨過一個年度之坎，回首這一年，內心不禁感慨萬千，2009年，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。非常感謝相關領導給我這個成長的平臺，令我在工作中不斷的學習、不斷的進步，慢慢的提升自身的素質與才能。回首這一年，我走過人生很重要的一個階段，使我懂得了很多，領導給予了我很多的支持與關愛，在此我向相關領導及各位同事表示最衷心的感謝，有你們的協助才能使我在工作中更加的得心應手，也因為有你們的幫助，才能令到公司的發展更上一個臺階。
2010年的工作，我相信比之2009年會好做很多。首先一條就是金融危機對我們的影響開始逐漸的變小，人民也開始逐漸的開始購房，這些都是必然的，金融危機不可能永遠的持續下去。所以我想我會在2010年的工作中做到更好。能夠走到今天主管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成績斐然才得來的，我會珍惜現在的工作，將我的工作做到最好的！
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關鍵詞：房地產項目市場營銷;房地產項目營銷價值;多目標系統評價樹圖
Abstract: Using the system scientific theory, combined with mathematical models shaped, national real estate project successful marketing case the establishment of small and medium-sized county real estate project marketing multi-target system evaluation tree diagram, using tree diagram progressively merge calculate the target marketing of real estate projectsconsolidated desirable degree and is determined according to the value of the desirable target real estate project marketing prospects, and thus provide a reference for small and medium-sized county real estate projects throughout the development and slow-moving real estate marketing planning.
Keywords: real estate project market marketing; marketing value of real estate projects; multi-target system evaluation tree diagram
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、中小縣城房地產項目市場營銷理性決策的必然性
隨著我國城市化進程的加快，中小縣城房地產項目的開發也在加速發展，競爭日益激烈，部分中小縣城已處于賣方市場的背景下，又面臨省市大房地產公司加入競爭的格局，中小縣城房地產項目僅靠幾個點子蓋房子的時代已經過去?？茖W，理性、全面的決策，才是中小縣城房地產項目的出路，定性和定量的科學決策才是成功的必然。
本文利用系統科學的理論知識，在總結分析深圳萬科、大連萬達、昆明萃辰等策劃經營的樣本數據和羅平財富中心、羅平金海岸等大量成功的房地產項目市場營銷數據后，建立目標系統定量評價模型，以此為中小縣城房地產項目的科學開發和滯銷策劃提供參考。
二、房地產項目市場營銷的系統特征和系統多目標評價樹圖的建立
（一）房地產項目市場營銷的系統特征
房地產項目市場營銷是由一個諸多系統按層次、多級組合而成的“動態反饋型多米諾大系統”。組成這個大系統的各級子系統和各級要素具有相對獨立而又絕對相關的二義性。也即：它們的自身變化既是其子系統和要素變化的原因（自變量），同時又是其它子系統和要素變化的結果（函數），故它們之間的組合應表現為多目標逐級歸并的系統關系。
（二）房地產項目市場營銷價值系統多目標評價樹圖的建立
房地產項目營銷價值綜合地講是一個綜合環境價值，而并非某個套間，某幢房屋，同時還包括某些無形的價值，如品牌的價值，故房地產項目營銷價值有其有形的內外部分，也有其無形的部分。本文據此定義把房地產項目市場營銷價值系統分為三個部分：即房地產項目外部生態環境價值系統、房地產項目內部生態環境價值系統和房地產項目品牌價值系統。在此基礎上又把房地產項目外部生態環境價值系統分為：區位地段價值系統，周邊交通價值系統，周邊社區價值系統、價格和付款方式價值系統；把房地產項目內部生態環境價值系統分為：小區內部環境價值系統，規劃套型與建筑質量價值系統，小區基礎配套設施價值系統和小區物業管理水平價值系統；把房地產項目品牌價值系統又分為：品牌營銷與經營水平價值系統和顧問與決策水平價值系統。即如下樹圖：
房地產項目市場營銷價值系統多目標評價樹圖
三、房地產項目市場營銷價值系統模糊定量取值表的建立
根據房地產項目市場營銷價值系統的樹圖構成，近一步為基層十個子系統建立模糊定量取值表，以便為逐步歸并計算取得原始數據。建立的方法是：根據決定房地產項目市場營銷水平的各系統的四個主要因素建立列項表，再根據四個主要因素在優、良、中、差、劣上的差別建立行項表，具體的模糊定量取值可參考如下表（1-10）
區位地段價值系統模糊變理X1取值表（1-1）
交通條件價值系統模糊變量X2取值表（1-2）
周邊社區環境價值系統模糊變量X3取值表（1-3）
價格與付款方式價值系統模糊變量X4取值表（1-4）
規劃套型及建筑質量價值系統模糊變量X5取值表（1-5）
小區內部生態環境價值系統模糊變量X6取值表（1-6）
小區基礎配套設施價值系統模糊變量X7取值表（1-7）
物業管理水平價值系統模糊變理X8取值表（1-8）
品牌營銷與經營水平價值系統模糊變量X9取值表（1-9）
顧問與決策水平價值系統模糊變量X10取值表（1-10）
四、房地產項目市場營銷價值多目標逐級歸并權圖的建立
根據房產項目市場營銷價值系統樹圖，以及十個基層模糊定量取值，建立房地產項目市場營銷價值多目標逐級歸并樹圖如下：
房地產項目市場營銷價值多目標逐級歸并樹圖
采用本多目標系統樹圖對具體房地產項目進行逐級歸并計算時按如下流程運算：
W（I-1）=X10.5·X20.5
W（I-2）=X50.6·X60.4
Z3=W（I-3）=X9×0.45+X10×0.55
W（II-1）=W（I-1）×0.6+X3×0.4
W（II-2）=W（I-2）×0.7+X7×0.3
Z1=W（III-1）=W（II-1）×0.75+X4×0.25
Z2=W（III-2）=W（II-2）×0.6+X8×0.4
P=Z10.5·Z20.5
H=P×0.6+Z3×0.4
應用本多目標樹圖應注意：
1、X1-X10可以根據具體房地產項目的狀況從表（1-10）中插值取得。
2、樹圖作為相對尺度，對不同評價決策目標的相應量化應取得同一標準下的相對公允。
3、本系統中的分配權重是根據專家組對目標樣本綜合評分平均而得，具體應用時可根據同一類型的樣本值作變更調整。
4、逐步歸并計算法則為：加法法則、乘法法則、代換法則。當兩者相關性非常強烈時采時乘法法則，兩者互為補充或關系不太密切時采用加法法則。當基層兩者歸并計算后其值就代換了基層兩者的綜合作用，進入與其他子系統進行歸并計算。
5、樹圖的要素（子系統）歸并次序或歸并層次結構可以根據實際情況進行變更組合，也可對基層的子系統進行更為深入的細分，但應能準確評價，細分度可粗、可細。
6、本樹圖適用于高次人居環境的房地產項目營銷決策評價。
五、房地產項目市場營銷前景合意度等級判別表
針對具體的房地產項目，運用多目標評價樹圖逐級歸并計算的結果，可通過如下等級表判定房地產項目的營銷全景狀況，從而為房地產項目全程開發策劃和后期營銷診斷策劃提供決策參考。
房地產項目市場營銷前景合意度等級判別表
（說明：該營銷前景等級判別表是全國大中城市多個房地產項目應用多目標逐級歸并樹圖的總結，具有相對的客觀性，但應注意隨時間和競爭的推移，該標準要作適當調整，以適應發展的需要。）
參考文獻：
1、賀賢寧，聚類分析與判別程序，1984年
2、葉劍平，房地產市場營銷，中國人民大學出版社，1999年
3、王志剛，大盤時代，四川人民出版社，2001年
4、賈士軍，房地產項目全程策劃，廣東經濟出版社，2001年
5、中華房網：
房地產項目總結范文3
【關鍵詞】人力資源管理 企業建設 房地產項目 探究 現狀
一、房地產項目的概念及特征
（一）房地產項目的概念
房地產項目是工程建設項目的其中一種。那么何為工程項目建設，其實就是指在一定的時間規定下，運用相應的資金，來完成有一定質量要求的任務。房地產項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達到它的經濟效益。
（二）房地產項目的特征
房地產項目相比于其它的建設項目，還是有其一定的特征的，總結一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規的多樣性。之所以房地產項目相關的政策法規會這么多樣性，主要原因還是在于房地產項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應的法規作為明確責任的劃分；在工程進行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規來保證項目的順利運行。
2.房地產項目的費用目標性強。一個房地產項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進行時，相應的費用必須用在相應的環節上。
3.房地產項目質量目標要求高。房地產項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質量的要求也會格外地高。如果項目的質量出現了問題，那將帶來非常嚴重的后果。這種嚴重的后果不僅僅體現在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產安全，是不容忽視的。
4.房地產項目的系統性較強。由于房地產項目本身涉及的方面比較多，有一定的復雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
5.房地產項目組織的特殊性。房地產項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進行協調的，這也充分體現了它的組織特殊性。
6.房地產項目具有特定的程序性。房地產項目的實施，需要有相應的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產項目的進行。
7.房地產項目的時間目標限定性非常強。由于房地產項目投入的資金比較巨大，承擔的風險相對來說也就很大。如果項目不能按照預定的時間完成，產品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產項目無人購買的困境。
二、房地產項目人力資源管理的特征
以上簡述了房地產項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產項目的人力資源管理與一般企業的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性
房地產項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結束了，一切都是順應這個工程的需要而產生的。
（二）工作強度的多樣性
在開展房地產項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發生變化。那么理所當然地，人力資源管理的方向也會發生一定的變化。這也說明了房地產項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規性
第二點中提到，在開展房地產項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性
房地產項目的績效考核，不像一般企業，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。這樣可以促進項目的建設與項目的質量把控。
（五）激勵的偏物質性
房地產項目的人力資源管理中，多數人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓的具體性和針對性強
房地產項目的人員培訓針對性比較強，負責不同工作內容的人員會進行不同內容的培訓，甚至具體到相對應的工作方法。
（七）管理的復雜性
房地產項目人力資源管理，不像一般企業，主要是由人事行政部門來負責。它主要還是由項目經理或是負責人來進行的，當然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
三、房地產項目人力資源管理存在的問題
早在2008年時，我國建設部人力資源研究中心就與一些知名的網絡咨詢公司組成專門的調查小組，從300家企業中選取了比較優秀的80家企業，進行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經過調查，我們發現這些房地產企業的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產企業發展的瓶頸
根據調查結果，我們不難發現：一些設計規劃、地產商業管理、產品研發等人才處于供不應求的狀態，國際投資管理等專業化的人才，更是一人難求，嚴重短缺。其中商業地產類短缺最大，達到了88.1%，其次設計研發人才也是達到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎工作急須加強
經過調研，發現超過三分之一的企業，它們的人力資源管理制度是不完善的，達到完善程度的企業，只有不到20%。我們經過調查還發現，企業在開展人力資源建設過程中，只有26%的企業分析過所存在的問題，28%左右的企業正意識到發生的問題，45%左右的企業還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業根本不準備進行人力資源的建設，也不準備發現自身存在的問題，這個數值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高
在接受調查的企業中，有超過三分之二的企業，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業，達到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發現一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結果。
四、結論
人力資源管理，是企業建設中一個比較重要的環節，它連接著一個企業的質量、進度與成本等各個方面。房地產行業，也是我國近年來迅速崛起的一個行業，有著驚人的發展速度。它在國民經濟中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產項目的人力資源管理的各方面進行探究，闡述了房地產項目人力資源精細化管理的特征及必要性，分析了現階段存在的問題與現狀，并提出了理想的房地產項目人力資源管理應有的模式。
參考文獻
[1]趙曙明.《人力資源管理理論現狀分析》.外國經濟與管理，2013-05.
[1]蔡寧偉.《項目人力資源管理的特性、誤區和對策研究》.華東理工大學學報，2011-04.
[3]譚術魁.《房地產項目管理》.機械工業出版社，2012-09.
房地產項目總結范文4
關鍵詞：經濟分析；投資決策；房地產開發；項目投資
房地產開發是一項涉及面較廣的經濟活動。為了讓房地產開發項目達到良好的經濟效果，項目負責人應該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a項目投資前，經過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產項目投資決策的重要根據，應該值得加以重視并研究。
一、經濟分析的內涵剖析
第一，經濟分析的概念界定。經濟分析就是按照國家財稅方面的相關制度與法規，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經濟分析的前提是分析人員能夠對項目相關的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發展，項目也會因各種社會因素而發生變化，因此，經濟分析面對多變環境時應該能夠應付自如。
第二，經濟分析的基本步驟。分析人員對房地產項目進行經濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關的財務進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎數據。經濟分析主要是針對數據進行分析，然后對數據與相關信息進行比較與估算。因此，數據收集是至關重要的。其次，編制相關財務方面的報表，同時針對財務評價指標，計算和評價相關數據信息，對房地產項目所涉及到的財務情況作出評價。再次，以基本財務數據為基礎進行一些不確定性方面的經濟分析，包括該房地產項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據財務評價方面的結果，做出該房地產項目投資是否可行的決策。
二、房地產項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產項目的土地開發費進行估算。土地開發費主要包括：出讓金額、土地轉讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設施費進行估算。公共配置設施費主要是指房地產項目中，建造一些并不是直接用于營業的一些公共設施而產生的一些費用。另外，還有房地產項目當地市政工程方面的建設費、建筑勘測設計費以及城市建設費用等。
總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產企業進行比較的實例個數，Mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產銷售定價的過程中，根據公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉讓土地使用權或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產開發項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。而房地產開發公司的所得稅是指公司生產經營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，可以實施一定的優惠額度，而對于一些特定行業的新辦房地產開發公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資風險。
三、總結
房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策結果更為合理，更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，應該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預測結果的不一致性，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠。
參考文獻
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房地產項目總結范文5
關鍵詞: 房地產; 項目管理;現狀; 對策
房地產項目的管理是全方位的, 要求項目經營者對項目的質量、安全、進度、成本、文明施工等都要進行正規化、標準化管理。只有這樣才能使施工項目各項工作有條不紊、順利地進行?？傊?，項目經營者應開拓創新, 總結經驗, 在項目的實踐中不斷摸索出一個有效提高企業績效的動態的管理模式,只有這樣才能創造出一條房地產開發項目管理的成功之路, 逐漸提高項目的管理水平, 有效地控制企業開發成本, 建設適合市場需要的高性價比的房子。
1 我國房地產項目管理現狀
1.1 房地產管理的現狀。隨著居住條件的改善和建設的規模越來越大，小區規劃需考慮的功能越來越全，公用配套設施越來越多，住宅的科技含量逐年提高，新技術、新材料、新工藝、新管理不斷應用，同時營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國內國際宏觀形勢、國家政策、市場消費行為的變化等需要房地產企業專業性強、知識面廣、應變能力快。而當前大部分房地產公司對房地產項目運作過程采取自主式管理，公司自己組建項目管理部，組織招標，選擇工程設計、建設監理、施工單位，組織工程實施、項目試運行，選擇物業管理公司，承擔過渡期物業管理和售后服務。由于房地產企業的現狀，往往造成項目質量、進度、成本、效率不高等項目管理狀況。
1.2 房地產項目利益現狀。由于房地產開發項目的土地資源的稀缺和買房市場需求的快速增長，造成了房地產商品的短缺和價格快速增長，使開發商成為設計、施工、監理、業主等市場主體追逐的目標，形成市場的強勢主體和利益核心。房地產企業壟斷了市場，實行房地產項目自主式、封閉式管理，房地產商和業主在房地產項目方面的信息出現嚴重不對稱。
1.3 房地產項目質量現狀。高質量的房地產項目應是小區總體規劃、房屋設計科學合理、功能齊全、結構安全、質量可靠、造價經濟、節能環保、技術先進、售后服務及時。現階段，房地產企業在房地產項目上追求的是概念、外在吸引力，在選擇設計、施工、監理、材料供應等單位時，往往采用低價中標，在合同履行過程中，又常拖欠進度款、墊資，中標單位對質量保證體系缺少經濟支撐。在設計上，專業不配套、不齊全；在施工圖設計上，對方案、套型、內部功能、空間利用、節能節地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進場檢驗、質量驗評走過場；售后服務等方面存在問題大都轉嫁給施工單位、物業管理單位，使問題得不到有效解決。
2 房地產開發項目管理的問題分析
2．1 前期建筑策劃及產品定位的決策質量不高, 導致項目建設實施方向不明確
有些開發商以“市場是變化的, 項目定位不能太死”為借口, 不重視前期細致的項目可行性研究, 項目市場定位不準確, 錯失了項目的有利時機。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告, 導致決策猶豫不決。決策高層“猶豫”了一段時間后, 大多會匆忙決策, 這樣的決策確定的項目產品注定是不科學、不系統、不全面, 也不完全可行的。而且在實際項目決策中，基本也是解決開發商投資人的市場判斷意愿為主，對于房地產項目的市場屬性、未來預期等因素在實際操作中兼顧較少，總結一句話就是，房地產公司畢竟還是一個企業，企業就有利益優勢群體和核心。
就目前房地產市場而言, 相應的房地產市場的資訊狀況并不樂觀。主流媒體和專業媒體關心重點不同, 結論不同, 更有開發商炒作等問題。面對這樣的狀況, 房地產開發企業所得到的市場信息混亂。沒有對市場的清楚認識,很難有準確的定位。
2.2 房地產企業對房地產項目的系統管理缺乏。應有的準備和資源房地產項目包括可行性研究、項目規劃、設計、建造、售后服務等各個階段，它是個系統工程。房地產項目本身的特點是每個項目情況、建造條件都不一樣，資金密集、技術密集、勞動密集、管理綜合，高風險、大難度。從許多房地產企業現狀可以看出，房地產業對房地產項目的系統管理缺乏應有的準備和資源，這是造成問題的客觀原因。
同時，由于合約部門是房地產企業的核心部門和利益中心，所以一般由企業決策者直接管理，這個就導致了在實際工作中，部門級別被隱性提高了半級，在工作協調中，與一線管理部門存在信息脫節或對實際情況視而不見，造成現場管理上的障礙和約束。
2.3 項目收尾階段, 業主、分包工程的分包商與工程總承包商之間的矛盾不斷激化
土建施工初始階段, 工作單一, 項目管理簡單, 已包含在總包合同內的業主指定分包或專業分包, 監理方及業主管理人員在此方面的項目管理工作較易完成, 難度較大的是與業主獨立簽訂施工合同的分包工程。在工程招標時,關于工程配合、工程接口界定不夠詳細, 簽訂的工程施工合同不嚴密, 合作意識“較差”的總承包商對業主分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”, 使業主項目管理困難重重, 總是在工程接口、配合方面糾纏不清, 這是造成工期拖延的重要因素。業主分包工程的分包商有了需要溝通、協調的問題往往直接找業主, 業主成了變相的“總承包”單位, 業主的現場管理人員成了工程現場的“總協調”, 而到了收尾階段甚至80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協調”工作上,一旦出現了工程質量和拖延工期問題后各方相互扯皮, 爭相推諉責任。
3 房地產開發項目管理問題的應對措施
3.1重視、加強項目前期投資決策階段的可行性研究工作, 積極發揮工程管理人員在決策咨詢工作中的作用
房地產進入營銷時代, 開發商既要掌握足夠的商業情報, 如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等, 又要重視項目的前期可行性研究工作。這就促使開發商要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入; 要建立、完善決策支持機構, 收集、整合決策支持性資源; 完善決策程序, 提高決策水平和效率, 使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。
在決策階段的可行性研究過程中, 開發商應積極引導工程技術、工程經濟等專業的人員對項目的經濟可行性、技術可行性, 項目概念規劃方案的合理性等重大事項, 提出大膽設想、縝密求證, 并提出優化意見和建議。
3.2選用正確的項目管理方法緊抓基礎管理和動態管理
找準項目管理中自身的特點, 抓住管理中的薄弱環節, 正確選擇一種或多種現代化管理方法, 可以提高項目管理水平和工作效率。我們在運用量本利分析法進行項目目標成本管理時, 不能簡單地根據產量、成本、利潤三者的依存關系, 應用數字模式預測一個目標值, 還要根據企業生產管理需要, 建立目標成本管理制度,確保經濟效益的提高。
實施現代化管理離不開基礎管理, 如計量管理, 監測手段、編制和執行各類定額、統計報表、信息管理等。無論運用何種現代化管理方法, 都離不開這些基礎工作所提供的資料、數據和信息。因此, 必須抓好各部門的基礎管理, 積累更多、更全面的基礎資料, 為更好地使用現代化管理方法提供可靠全面的數據, 使“方法”在施工項目中發揮更大的作用。
認真抓動態過程的管理, 反復運用, 才能使科學管理方法成為項目上的現實存在。如網絡計劃在施工管理中很實用, 編制一個網絡計劃并不很難, 但要堅持運用這一網絡計劃卻不容易。由于計劃執行過程是復雜的動態過程又受到各種復雜多變的因素的影響, 施工計劃在實施中經常會與原計劃有出入, 出現實際進度提前或拖后的情況。此時應克服“網絡易破,畫了無用”的思想, 堅持對網絡計劃執行過程進行跟蹤和控制, 及時調整、反復運用, 以取得良好的實際效果。
3.3高度重視項目收尾階段的項目管理工作
在項目收尾階段可建立一個由開發商工程主管領導牽頭并整合工程管理、銷售、技術、開發、材料設備采購、物業管理等內部人員組成的工程項目收尾臨時機構, 與工程項目現場管理人員分工協作, 共同完成工程收尾階段的項目管理及項目交付、移交工作。
另外，針對不能或無法由總承包商組織分包的工程內容, 即必須由開發商發包的工程內容, 要細化、深化各類發包工程內容的自身招標合同條件, 更重要的是應事先研究各工程內容建設的時間、驗收、保修、交接、資料、協作、費用、安全、場地等接口配合條件, 就開發商發包的各內容工程之間可能產生項目管理的難點事先制訂對策和要求。
房地產項目總結范文6
【關鍵詞】項目管理；房地產；設計管理；應用分析
近年來，在我國市場經濟的迅速發展帶動下，房地產行業得到了長足的發展，對社會生產和居民生活產生了重大影響。然而，房地產行業的綜合投資效益并不高，投資嚴重失控成為建設項目投資中的普遍現象。造成這一現象的主要原因就是缺乏對房地產項目設計階段的有效管理和控制。因此，項目設計管理在房地產行業中的重要性顯而易見。本文主要研究房地產項目設計管理意義，探討房地產項目設計管理策略，以期為我國房地產行業在項目設計管理方面的進一步開展提供借鑒。
一、房地產項目設計管理意義分析
我國房地產經歷了無數的變故與跌宕起伏，包括房地產行業繁榮、冷遇、回暖、萎縮以及上漲等變化趨勢。盡管我國房地產行業出現了如此多的跌宕起伏，房地產行業的上升發展趨勢是毋庸置疑的。一批又一批的樓盤如雨后春筍般破土而出，大大刺激了房地產行業的進一步發展。在我國房地產行業的繁榮發展過程中，項目設計功不可沒，林林總總的設計風格將我國城市裝飾得更加豐富多彩。例如，有些地區將西方城市建筑風格與當地的風土民情相結合，結合當地的文化觀念以及行為習慣，讓中西方建筑風格相結合，設計出的建筑更加令人驚艷，更加符合地形地貌?？梢?，只有做好項目設計管理工作，才可以更好的引領我國城市房地產行業的快速發展，才可以更好地改善我國城市面貌和人居環境。房地產開發管理包括土地尋找、土地購買、規劃研究、設計管理、施工工藝、營銷策劃、裝飾裝潢以及交付運營等環節，其中極為關鍵的部分便是項目設計管理，項目設計管理決定著房地產項目的成敗，能為房地產項目的成功開展提供指導方向。
二、房地產項目設計管理策略探析
1、明確項目設計管理任務
房地產項目設計不同于其他項目管理工作，它主要是設計任務的執行環節。因此，要想做好房地產項目設計管理工作，首先要認清楚項目設計管理的主要任務，總體來講，房地產項目設計管理任務包括以下四點：熟悉周邊環境，明確政府關于房地產規劃的指標要求；在成本概算、前期規劃以及市場信息、策劃分析的基礎上，進一步確定房地產項目產品配比；在滿足政府報批要求以及業主期望的基礎上，確定房地產項目規劃成果；針對總體設計以及施工要求，做好對于房地產質量以及進度的合理控制與規劃。房地產公司的設計管理工作人員編寫設計任務要求之前必須做好以下工作，諸如參與規劃研究，業態比選；參與到市場調研與策劃直至形成產品定位報告；參與到成本計劃，確定限額設計限值；參與項目分期開發進程，以便編制總體設計計劃等等。
2、選擇合適項目設計管理單位
項目設計管理單位是房地產企業項目設計管理的重點，畢竟項目設計管理工作主要是由項目設計管理單位進行實際操作以及設計的。根據不同的項目，設計管理單位大方向可以劃分為方案設計單位、施工圖設計單位、景觀設計單位以及室內裝潢設計單位等。在對這些項目設計單位進行選擇時，應該注意以下幾個原則：第一，風格擅長原則。風格擅長原則主要指的是要根據房地產不同項目的實際建筑需求以及風格，選擇適合此類建筑需求及風格的設計單位。第二，設計成本原則。在實際的房地產企業項目設計管理過程當中，應該根據項目定位確定房地產項目的總體費用，選擇那些低成本高效益以及高質量的設計單位。第三，專業技術優先原則。房地產企業項目設計管理中往往在設計管理單位選擇上存在困難，規模大的單位技術相對全面，但價格偏高，資歷也較高；反之技術比較有限，同時也可對掛靠于大單位下的小單位進行權衡，可根據項目定位選擇匹配的，且技術意識濃厚的單位。第四，設計服務原則。規模較大的單位資歷老，對接態度相對較傲慢，服務意識淡薄，規模較小的單位，服務態度積極，反應較迅速，與項目推進匹配度較好，可選擇愿與項目共同進步的單位。為此，在實際的設計管理單位選擇過程中，在注重經濟觀念和市場觀念同時也應以技術能力和社會信譽作為首選條件；或者培養幾家有共同遠景的設計單位，以備選擇。
3、加強設計管理，強化工程質量
加強設計管理是提高房地產項目管理質量的前提和基礎，設計管理人員的設計水平與能力以及意識直接影響著房地產項目工程的質量。然而一些管理人員為了謀取私利，往往在設計管理過程不予重視，導致房地產工程設計存在問題，為房地產工程建設埋下隱患。為此，房地產公司應該對強設計管理人員在招聘以及培訓環節的管理，提高設計管理人員素質水平和能力。房地產企業還應該強化工程設計質量管理，建立健全相應的設計管理質量體系，提供房地產工程建設所需要的組織結構、程序、過程和資源。同時，對房地產工程設計質量進行系統化分析，注重設計管理人才的穩定性，注重設計質量的整體性以及可操作性，不斷完善房地產工程設計質量標準。
4、加強技術措施管理
技術設計管理以技術為前提，管理工作主要是由專業技術人員進行的。一般來講，技術設計管理主要包括以下方面的內容：第一，技術研究，設計管理人員主要是多次整合房地產企業相應部門提出的要求，結合策劃以及地塊規劃的相關要求，進一步確定房地產產品基本形態，進而指導委托設計單位進行下一步工作。第二，編寫設計任務書，即通過設計語言將產品定位表達成任務書的形成，同時結合現行規范、成本限值、企業個性特點等其他的要求來指導提交產品成果。第三，技術方案的對比；如規劃動線選擇、出入口設置、業態區位選擇、單體關系設置，結構基礎選型、車庫頂板結構選型、屋面頂蓋結構選型，主要設備房位置選擇、設備安裝選型，裝飾重點選擇、裝飾材料材質及顏色選樣等，這些都需要組織設計單位進行技術分析，在多個方案中結合成本控制，產品業態合理性，外形美觀度，功能實用性，施工工期等綜合因素來得出方案的選擇結論。房地產項目施工配合，設計管理人員必須參與到施工各專項方案的審核中，處理現場突發事項，以及結合成本控制、工程進度參與討論方案優選，同時還須解決施工過程中出現的圖紙問題。
5、建立項目設計管理責任制
項目設計管理責任制是房地產企業做好項目設計管理的重要保障，為此，房地產企業應該建立健全項目設計管理責任制，將項目設計管理同管理人員的薪酬與獎金相結合，提高他們在項目設計管理中的積極性與主動性，并做好相應的項目設計管理工作。還有，建立健全項目設計管理體系，引進先進的項目設計管理技術和意識，提高項目設計管理的現代化水平。另外，加強房地產項目設計管理信息化建設，加大項目設計管理信息系統的開發與研究，建立項目設計管理的情報監督平臺，建立與多方合作的信息系統平臺，提高有關人員項目設計管理水平與能力。
總結：
綜上所述，本文通過結合筆者多年的項目設計管理實踐經驗，針對房地產項目設計管理中怎樣提高工作效力，從設計控制的不同角度，對設計中的組織管理、任務要求、質量進度、成本控制、現場配合等方面進行了闡述和研究，提出了切實可行的控制措施。盡管房地產企業在項目設計管理方面積累了豐富的經驗，但是在實際的項目設計管理過程中，很多問題還是不可避免的，這些問題的存在直接影響著房地產行業項目設計管理的效益，影響著房地產行業的可持續發展。為此，深入研究當今房地產行業項目設計管理現狀，創新房地產行業項目設計管理策略，是今后我國房地產行業項目設計管理的重要方向。
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