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土地管理法論文范文1
土地開發管理，就是指在特定的區域里，以土地利用的各項城市規劃、專項規劃與總體規劃為依據，對土地的使用目標和用途進行確認，綜合通過經濟、行政、法律工程技術等多種途徑，對土地的使用情況進行調查、改造和治理，從而提升土地的使用效率的過程。土地開發管理是一項艱巨、復雜的長期工程，開發管理的內容會隨著社會經濟的不斷發展而有所變化，需要根據當地社會經濟現實的發展情況，對土地的使用情況進行全方位的分析研究，并綜合比較各種土地開發手段的社會以及經濟效益。通過土地的開發管理，可以維持可用耕地總量的一個動態平衡，實現土地的最優化利用，并科學的控制土地用途，實現土地資源的可持續利用，增加土地的利用率，達到社會經濟的平穩進步。從目前我國國土資源的利用情況來看，維持可用耕地的總面積不降低是我國今后土地開發管理工作的重中之重。一方面，需要在控制建筑和工業用地規模的基礎上，不斷優化土地利用結構，將每一宗土地的綜合效益最大化。另一方面，合理調整土地用地結構，在保證耕地規模的基礎上，科學的開發建筑和工業用地，嚴禁非農業用地侵占農業用地的現象。隨著各種現代技術在土地測繪中的應用，土地卡發管理的水平也得到了大幅度的提高，給土地資源的合理開發利用提供了技術保障。在土地測繪技術的現代化發展給土地開發管理工作提供了一個定量的工作基礎，大幅度提升了土地開發管理的層次，從而使得土地開發管理的決策過程更加科學，更加有針對性。
2土地開發管理對于土地測繪的具體要求
2．1測圖比例尺的選擇
在進行土地測繪工作時，第一步就是確定合適的繪圖比例尺。如果測繪目標是地形起伏大、地勢比較崎嶇而導致通視度差的地區，需要布置高程網點，以測量其高程點。而如果是在地形起伏相對來說比較平緩的平原地帶進行測繪工作，一般應該將網格間距定為一米以內，以滿足多個用途的使用要求。
2．2對關鍵點測量的精準度
土地測量中的關鍵點，應當包括高程趨勢變化點、標高，窯等比高及量注面積和坎腳、坎頂線的位置等一系列關鍵數據。在實地測繪時，需要綜合利用多種手段測量出上述關鍵點的具體數據信息。此外，在測繪圖上除了要體現溝渠、居民點、園地、農田等信息外，還需要體現舊村復墾地區和舊城改造地區的林木面積和種類，以及建筑面積和人口密度等信息。為了給隨后的工程施工活動提供便利，測繪工作結束后應當用標石標注關鍵點的高程和坐標。
3土地開發管理中土地測繪的應用
3．1土地開發管理前期的土地測繪應用
在土地開發管理的前期準備工作時，需要仔細調查該項工程所在地的地形地貌特征，為接下來測繪工作的全面落實提供保障。在土地開發管理的前期調查階段，土地測繪給土地開發奠定良好基礎，因而占據著舉足輕重的地位。
3．2土地開發管理中的土地測繪應用
在土地開發管理的實施過程中，通過土地測繪工作的實施，能夠不斷實時更新以往的測繪數據，幫助分析土地最初規劃的合理性，不斷改善土地規劃，以保障土地管理能夠適應形式的變化，維持其科學性。此外，在土地開發管理的過程中，土地測繪工作還可以提供在各個時期的測繪數據，幫助人們了解土地開發利用的動態過程，進而了解城鎮的變遷歷程。最后，在土地的開發管理過程中，現代土地測繪技術應用也有效的提高了土地開發管理的效率。進行農村集體土地開發時，由于農村土地的測繪范圍大，導致其測繪難度比較高，這是運用土地測繪中的正射影像技術，可以精準快速的對土地位置與權屬界線進行勘測，從而提高了土地開發管理的效率。
3．3土地監管中的土地測繪應用
在對土地的開發利用進行監管時，運用土地測繪中的衛星影像技術，能幫助政府監管部門及時掌握關于違法用地的信息，如違章建筑的方位、面積及建筑形式等，極大程度的提高了政府土地監管部門的依法處理違法用地行為的工作效率。此外，土地測繪還是衡量最初的土地規劃落實情況的主要技術手段，而且在工程的竣工驗收環節也需要測繪數據的支持。
3．4土地資源檢查及審批中的土地測繪應用
在我國國土資源檢查過程中，通過使用RS技術，可有效的對土地的使用情況進行實時的監測，實現了土地使用情況的實時更新，為國土資源檢查工作提供了便利。此外，在土地審批過程中，通過土地測繪技術可以掌握所審批土地全面、真實的數據信息，幫助人們分析衡量土地開發利用方案的合理性，以提高土地開發利用的效率。最后，通過分析比較各個時期的城鎮土地的測繪資料，還能夠了解城鎮建設土地使用情況的變遷過程，從而更加科學的分析人口與土地資源之間的關系，有助于制定出更加符合實際情況的土地規劃方案，以保證城鎮土地利用效率的最大化。
4結語
土地管理法論文范文2
【關鍵詞】拆遷補償；司法對策
中圖分類號：D92文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-056-01
在經濟全球一體化的當今，國家要富強，社會要發展，這就使得建設成為必須。然而，建設要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬遷。也正是這看似簡單的道理，也使得這些年的拆遷問題引發了很多令人咋舌的悲劇。尤其是在最近幾年的城市化進程實踐中，涉及農村集體土地拆遷工作所帶來的問題愈發值得關注，特別是在一些區縣的城區擴建和經濟開發區建設等項目中，向農村索取集體土地已是必然和常態。這其中的問題如果處理不好，就容易引起矛盾的激化，從而給社會帶來許多不安定因素。
一、農村征地過程中存在的問題
農村房屋的拆遷工作是與征地工作同時進行的，主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定、國土資源部的一系列規章以及相應的地方法規和政府規章。雖然這些都為農村集體土地的征地拆遷工作和保護被拆遷人的合法權益提供了法律依據，但在拆遷工程中依然存在很多問題。
（一）相關法律法規的空白
如上所述，當前開展農村房屋的拆遷工作主要依據的是《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規定。值得強調的是，這些都不是直接針對農村拆遷問題而存在的法律法規。鑒于此，各省、市人民政府通過參照以上所提及的法律法規，并依職權或多或少的出臺了一些地方性法規和政府規章，以便農村拆遷工作的實施。然而，由于各地方政府在解決農村拆遷問題至今沒有一個統一的規范標準，也就使得這些法律規章在實際問題的面前沒有可操作性。
（二）公共利益界定的缺失
由于《土地管理法》沒有對“公共利益”做出明確的規定，加之由于當前農業對于個人來講是兩低一高（低產出、低回報、高風險）的弱質產業而不被重視，越來越多的農民進城務工，因此一些地方政府和官員為了拉動當地GDP和個人政績，采取征用農民土地后又將土地以出讓或出租的方式招商引資用來增加財政收入。以公共利益為借口肆無忌憚地征地用于非公益項目的開發，這種對“公共利益”濫用的結果使得一部分人達到了位高權重或者一夜暴富的目的，同時也使得農民的利益受到了極大的損害。
（三）對農民權利的漠視
現實中，絕大多數征地工作都是由開發商或者是上級政府通過與農村的負責人直接談判進而簽訂征地協議，然后由相關部門發文進行公示，拆遷公司進行評估。在征地談判過程中，罕有村負責人將征地工作和談判進程向村民匯報或者是與村民共同協商，如此，村民連最基本的知情權都享受不到，更談何發言權、訴權。在拆遷進行中，一些村民的基本權利更是慘遭踐踏，輕則生活上被斷水斷電，重則人身受到殘害、房屋隔三差五遭遇毀損。最終，弱勢的村民不得不妥協而簽訂拆遷協議。
（四）執法有欠公允
在具體拆遷工作中，評估與補償標準隨意性大。對少數強勢的拆遷戶，征地方情愿以增加補償的妥協方式來息事寧人，甚至對個別的違建也予以較高的補償，但對于更多的勢力單薄的拆遷戶，征地方則通過一定程度的強制力和非法暴力解決。
（五）補償對象的混亂無根據
在個別地方對農村土地征用后，鄉鎮或者村委會對能獲得補償的成員范圍沒有一個法律上或者合理的依據。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落戶的情況就得不到補償或者很少的補償。
二、農村征地過程中問題的解決途徑
（一）制定專門性法律法規
農村拆遷引發的問題之所以頻發，就是由于目前我國缺乏專門針對農村拆遷方面的法律規范。因此，制定有關農村拆遷的專門性法律是當務之急。對專門性法律法規的制定和完善，能針對性解決實踐中的糾紛、填補拆遷程序的缺失、壓制公權力的膨脹、保障私權利的合法權益。
（二）對“公共利益”予以清晰界定
對“公共利益”界定的重視在此是為了更好的保障農村被拆遷人的合法權益。當前，我國農村拆遷所依據的《土地管理法》、《物權法》等都沒有對公共利益有一個清晰而具體的界定。參考《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條明確規定的公共利益的六種情形，對于鑒定對農村集體土地的征收，其用途是否是為公共利益有一定的借鑒意義。
（三）對政府予以合理、明確的角色定位和法律責任
對政府角色和責任的明確，表面看為改變其角色錯亂的現狀，其旨在保障被征收人合法權益的實現。第一，明確政府的主體地位。從做出房屋拆遷、土地征收決定前的組織論證、公告，征求各方意見，到最后做出決定并實施拆遷，并且要對拆遷過程中出現的各種問題負有首要責任。第二，收回政府強制拆遷的權力，改變政府既是“運動員”又是“裁判”的不合理現狀。第三，予以政府法律責任約束，保證其權力的正確行使。征地過程中直接負責人和工作人員對其違反任何規定的行為要負相應的行政責任、民事責任，甚至刑事責任。只有這樣才能維護被征收人的切身利益，實現征地拆遷利益沖突的平衡，體現公正執法和公正司法。
參考文獻：
[1]賴淑春.農村集體土地房屋拆遷法律問題探討[J].山東大學學報,2008.
土地管理法論文范文3
【關鍵詞】農村土地；土地征收；補償；對策
Analysis on the Legal Problems and Countermeasures of Rural Land Expropriation Compensation
Xie Peng，Zhang Da-jiang
（Jinan City Land Reserve CenterJinanShandong250099）
【Abstract】With the speeding up of the process of urbanization and the construction of public facilities， the rural land expropriation is becoming an important problem in land management. On the one hand， rural land， which includes agricultural land， housing plot and construction land， is the most basic means of production， which is the foundation of farmers' social stability and stability； on the other hand， the continuous development of urbanization causes rural land Conflicts of Interest Distribution. So， how to deal with rural land expropriation in the compensation problem？ The author believes that further improve the laws and regulations， is the basic solution.
【Key words】Rural land；Land expropriation；Compensation；Countermeasures
1. 農村土地征收的立法現狀
土地征收是指國家為了公共利益需要，依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置的法律行為。我國征收集體土地的所依據的法律法規目前，是在國家根本大法《憲法》的指導下，以《中華人民共和國土地管理法》等為主，同時根據各省、市級人民政府制定的一些法律規章、地方法規。
2. 農村土地征收存在的問題
2.1公共利益界定不清，土地征收濫用嚴重。
我國《憲法》第10條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。然而何為公共利益？我國相關法律并沒有作出規定，這無疑擴大了政府的自由裁量權，易造成濫用土地征收權力的現象。
2.2補償收益主體不明確，補償分配不合理。
首先，我國的《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等規定，中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，同樣“集體”的具體內容也沒有明確規定，這就導致了農村土地的集體產權實際上是“一種無確定主體的產權”，進而導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題。[1]；其次，農村集體經濟組織成員資格認定的標準不統一，補償費在被征地農民個體之間分配混亂。村委會根據村規民約確定被分配人員資格及分配辦法。在發放數量上，有的全部發放，有的村集體先提留一部分，提留的比例各不相同。[2]
2.3土地征收程序不完善，缺乏有效監督管理。
我國土地征收程序主要包括征收土地公告和征地補償、安置方案公告，以及辦理征地補償登記等，但從實際操作上看仍存在諸多不足：
（1）征收補償程序可操作性不強，關于土地征收程序的一些重要事項上規定的模糊不清。例如《土地管理法實施條例》第 25條規定：“征地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起 3個月內全部支付”，但在實踐中，并未參考這一期限，大都滯后發放。
（2）補償糾紛發生后，缺失救濟程序。對于補償決定，《土地管理法實施條例》中規定由政府行使裁決權，缺乏應有的中立性。
（3）農村土地征收補償標準偏低，失地農民社會保障堪憂。土地對于農民而言具有生產資料和社會保障兩種功能，征地與拆遷補償定價時應當引入市場機制充分考慮土地自身價格和未來社保價格，應當按照市場基本價值規律科學確定征地與拆遷補償標準。[3]現有的征地a償標準在于用過去的物權數值測算未來的物權權益，沒有包含未來社會保障價值。
（4）據國家統計局對2942戶的農民調查，耕地被征收前人均純收入平均為2765元，土地被征收后人均純收入為2739元，約下降了1%。再看支出，土地被征前農戶的家庭消費支出相對較低，有些農產品如糧食、蔬菜等還可以自給自足；土地被征后農戶面臨與城鎮居民相同的消費環境，生活支出大大增加，不僅所有商品都需要從市場購買，一些大項消費如住房、子女入學、大病就醫等更增加了普通農民的生活負擔。由此可見，征地后農民的生活水平總體是下降的。[4]
（5）補償方式簡單趨同，缺乏長效性。我國現行的法律中，關于土地征收的規定主要體現在《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國憲法》中，但兩法對于土地征收補償問題僅一筆帶過，沒有明確規定，造成以下問題：各征收補償單位在實踐中基本上都是以現金補償為唯一方式，未考慮到被征地人的長遠利益。一夜暴富后的失地農民的生存都將面臨嚴重困難。
3. 對我國農村土地征收過程中出現問題的對策
筆者認為，解決上述問題，可以從以下幾個方面入手：
3.1界定“公共利益”的范圍。
筆者認為，應當通過概括的基礎上加以列舉的方式明確“公共利益”的范圍。梁慧星在其主編的《中國物權法草案建議稿》中，對公益作出了列舉式的解釋：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業、環境保護、文物古跡及風景名勝區的保護、公共水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家法律規定的其他公共利益?！?[5]
3.2嚴格土地征收程序與監管。
（1）建立土地征收部門對征收是否符合公共利益需要的認定程序。以法律形式大致明確其內涵和外延。
（2）提高征地信息的公開程度。征地政府應當通過多種渠道普及征地法律政策和征地公告。公告內容應包括征地原因、征地單位、征地范圍、征地時間、補償方式等，以增強征地工作的公開性和透明度。
（3）引進司法救濟程序。在土地征收法律制度中應賦予在征地糾紛案中保持相對中立的法院或其他仲裁機構對案件的管轄權，在案件的審理中，確保農民的合法權益的到保護，確保審判結果的公正。[6]
3.3提高補償標準。
就補償標準而言，應充分考慮被征地農民的基本生活要求確保其原有生活水平不降低。
（1）提高補償標準最根本的是需要建立市場化的土地評估制度，制訂區片綜合地，考慮地類、產值、地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等市場因素合理確定土地價格。
（2）創新農地使用制度。嘗試讓集體經濟組織保留部分土地產權進行流轉，通過辦市場、建標準廠房和商業用房、造停車場等予以出租，也可以在國家、省、市重點工程及企業集團用地中，把集體土地產權作價入股收取年租金，使農民有穩固的收入和就業機會。[7]
3.4S富土地征收補償方式。
豐富土地征收補償方式能夠進一步確保農民獲得充分的安置。筆者建議采取以下幾種補償方式：
（1）貨幣安置。主要有分期、一次性和終身貨幣安置。相比于一次性貨幣安置方式，終身和分期貨幣安置更適合農民利益的保護，采取終身和分期貨幣安置方式能夠避免由于物價上漲而產生的問題，按照物價變化情況定期調整補償費用。
（2）農業安置。劃分一定面積或質量較好的土地給農民，使其能夠繼續開展農業活動，自給自足，或者轉變為其他農業方式。
（3）提供免費的職業技術培訓或提供工作崗位。只有將生存技能教給農民，才能實現真正的脫貧。
（4）企業補貼安置。若是為了建設鄉鎮企業而占用農村土地，可以提供當地農民就業機會。
4. 結語
土地征收事關失地農民之生存，事關社會之穩定。在不斷推進城市化、加速推進和諧社會的進程中，我們必須從根本上保障農民權益，結合本國國情，結合各地實際情況，通過完善法律法規、政策調整，彌補和改進當前土地征收制度中存在的缺陷和不足，構建具有中國特色的土地征收補償制度。
參考文獻
[1]農村土地征收問題研究 [期刊論文]《建筑工程技術與設計》，2015年 張雅娜.
[2]農村土地征收補償費用分配存在的問題及法律規制 [期刊論文]《法制與社會》，2015年 黃洪強 等.
[3]農村集體土地征收補償問題、原因及對策 [期刊論文]《武漢商業服務學院學報》，2013年 余鑫 等.
[4]非理性征地補償的制度誘因 [期刊論文]《改革與戰略》，2009年 左靜.
[5]《中國物權法草案建議稿》梁慧星 社會科學文獻出版社2000-03.
[6]科學發展觀視域下的農村土地征收補償制度思考 [期刊論文]《湖南科技大學學報（社會科學版）》，2011年 吳傳毅.
土地管理法論文范文4
土地征用制度是世界各國為公共事業而設置的一種制度。本論文從我國土地制度的概念，包括全民所有制、農民集體所有制兩種形式，土地所有權也相應存在國家土地所有權和集體土地所有權兩種類型。國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據。
其土地征用制度的現實意義一是滿足集體土地進入房產市場的內在沖動和外在需求的需要，我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是的產物，也是現實的需要；二是適應我國國情，保護農業用地的需要。我國是一個農業大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與建設的發展，人地相爭的矛盾將十分突出集體土地的補償安置，集體土地征用的補償，是征地工作的主要，亦是一項難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設項目的投資和國家建設的發展，又要考慮被征地單位以及農民地生產生活水平，力求做到國家利益優先，兼顧用地單位和被征地單位和農民的各方利益。集體土地的補償安置主要有以下問題：1、征用集體土地的補償原則；2、征用集體土地的補償范圍和標準；3、安置剩余勞動力。4、土地補償費用的處理。
國家有關部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使；2、以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據；3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵。盡快建立以法律機制和經濟機制為紐帶的土地征用制度。
我國土地實行社會主義公有制，包括全民所有制和農民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現形式，土地所有權也相應存在國家土地所有權和集體土地所有權兩種類型。土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地征用是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發展社會公共事業，都設置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據。土地征用具有下列特征：
1、國家建設征用土地的主體必須是國家。
只有國家才能在國家建設征用土地法律關系中充當征用主體，因為只有國家才能享有國家建設之需要依法征用集體所有土地的權利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機關，企事業單位，社會團體以及個人。但是他們作為土地需要的單位只能根據自己的用地的實際需要，依照法律規定地程序向土地機關提出用地申請，并在申請批準后獲得土地的使用權，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實際行使征用土地權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權。
2、國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性。
國家建設征用土地并非民事行為，而是國家授權的并依照法律規定的依據和程序所實施的行政行為。這是因為國家建設征用土地法律關系的主體－－國家，土地被征用的集體組織（集體經濟組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關系的產生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經濟組織必須服從。而且在這種法律關系中也不遵循等價有償原則。
3、國家建設征用土地是國家公共利益的需要。
國家建設征用土地的原因是國家建設之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個層次上加以理解：其一，是直接的國家建設需要或公共利益的需要。比如發展和興辦國防建設，公用事業，市政建設，運輸，水利事業，國家機關建設用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業，其二，是廣義地國家建設需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會主義化建設，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強，諸如設立國家主管機關批準的集體，三資企業，興辦國家主管機關批準的民辦大學以及其他社會公益事業等等，均是廣義上的國家建設和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設征用土地的原因。
4、國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件。
國家建設征用土地與沒收土地不同，它不是無償地強制地進行，而是有償地強制進行。土地被征用地集體經濟組織應當依法取得經濟上的補償。國家建設征用土地與土地征購不同。它并不是等價的特種買賣，而是有補償條件的征用，但是，對被征用土地的適當補償，則是國家建設征用土地所必不可少的條件，所謂適當補償，就是嚴格依據土地管理法的規定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農民生活水平不降低為原則。應當指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補償費以及其他費用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因為國家并不直接使用這些土地。用地單位支付這些費用的義務是直接產生于國家征用土地行政行為和國家批準用地單位用地申請及被征用土地使用權的行為。
5、國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。
國家建設征用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨著農業合作社在全國范圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟組織集體所有以后，到了1986年土地管理法規定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利。
（一）土地征用制度的現實意義：
1、滿足集體土地進入房產市場的內在沖動和外在需求的需要。我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是歷史的產物，也是現實的需要。在我國現代化進程中，城鄉差距長期存在，城鄉之間始終存在著一個農村向城市所取資金和城市向農村所取土地的問題，資源配置的經濟學不可避免要使集體土地涉足城市房產市場；另外隨著我國社會主義經濟建設的順速發展和社會城市化的加速進行城市對土地的需求將不斷擴大。為了滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市出了向高空發展外，就剩下向城市郊區農村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設順利進行方面發揮了巨大作用。
2、適應我國國情，保護農業用地的需要。 我國是一個農業大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經濟建設的發展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地”作為我們的一項基本國策。農業用地改為房地產開發用地，其短期經濟效益確實十分明顯，這成為導致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農業用地改為房地產用地不加以限制，任其自由發展，勢必到作為我國經濟基礎的農業，增加不安定因素，導致經濟結構的混亂和的效益。設立土地征用制度就是為了限制集體土地任意進入房產市場，確實需要的，必須履行國家機關的嚴格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。
（二）集體土地征用應遵循的原則：
1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。
我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：1，加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地2，要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地3，要優先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監察和土地違法行為地打擊力度，切實制止亂占耕地地濫用土地行為
2、保證國家建設用地地原則。
國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從， 這不但因為征用土地是國家權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得文違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益得體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地得前提下保證國家建設用地。
3、妥善安置被征地單位和農民的原則。
集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四，是征地給農民造成的損失要適當補助。
4、誰使用土地誰補償的原則。
土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。
（三）集體土地的補償安置問題。
集體土地征用的補償，是征地工作的主要內容，亦是一項難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設項目的投資和國家建設的發展，又要考慮被征地單位以及農民地生產生活水平，力求做到國家利益優先，兼顧用地單位和被征地單位和農民的各方利益。
1、征用集體土地的補償原則：
（1）保持被征地農民原有生活水平的原則土地是農民最基本的生產資料，征用農民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補償應使被征地農民的生活水平不降低為原則，以保障農民兄弟的利益不因征地而受損。
（2）按照被征用土地的原用途給予補償的原則。征用土地的補償標準和補償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補償標準和補償范圍原來是耕地的，按耕地的標準給予補償，原來是林地的，按林地的標準給予補償，對地上物的補償和對人員的安置也是如此。
2、征用集體土地的補償范圍和標準：
國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項：
（1） 土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。
（2） 安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。
（3）地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。
3、安置剩余勞動力。
因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關單位，通過副業生產和舉辦鄉鎮等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。
4、土地補償費用的處理。
國家建設征用土地的土地補償費歸集體組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。市縣和鄉鎮人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
（四）我國土地征用中存在的若干及其對策。
我國現行的土地征用制度是50年代在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，當時對于保證國家建設起到了積極作用。但是，隨著主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷就日益凸現，主要存在如下一些問題亟待解決：
1、相關中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。
2、土地征用的補償問題。土地征用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。
3、土地征用權的行使問題。從世界各國對土地征用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經濟比較發達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發生困難時，才實行土地征用。在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。
4、土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。加之我國社會保障體系很不健全，農民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農民進行相應的安置，但這種安置方式是在計劃經濟的背景下產生的，隨著我國從計劃經濟向市場經濟轉變并趨向成熟的過程中，企業地位及用工制度發生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農民即使通過安置獲得一份非農職業，但受其自身素質的限制難以適應企業的需要，往往成為下崗的首選對象。
以上問題的存在，主要是法律制度的設計存在問題，建議國家有關部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。
1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。
2、以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據?，F行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，目前世界大多經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。在公平補償原則下，征用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現狀土地利用條件下，在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農村，集體土地具有多重功能，即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，農地所有權的市場價格要體現這三重功能。相關補助金是指因征地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農地中一些尚未折舊完畢的投資，對農村建設用地（如宅基地）則還包括建筑物的補償費。
3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵。我國法律明確規定農村土地屬集體所有，農民享有本集體土地的承包經營權。這些權利可以通過土地登記，并發放相應的土地權利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權利證書中應明確規定集體土地權利主體的權利和義務，通過土地利用現狀調查或地籍調查查清各權利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，從而防止權利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權或使用權。由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。農村集體經濟組織所得份額于本集體經濟組織內的生產建設，如興修農田水利建設，購置農機具，幫助農民引進先進的農業技術，更新品種，提高農業單產，同時還可進行鄉鎮企業的建設，為失地農民提供更多的就業機會?？傊?，土地補償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現農民的利益。只有這樣，才能真正體現產權工作的經濟利益。
此外，我國土地征用制度，其他相關措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實現政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機構在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護耕地。二是縮小征地范圍，實行依價補償，就為土地市場的正常運轉提供了基本前提條件。非公益性項目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產權市場，尤其是要建立和開放農村集體建設用地使用權市場。但必須符合土地利用總體規劃和土地用途管制，充分發揮市場機制的作用進行運作。三是加快我國農用地定級估價的步伐，以促進農用地市場迅速發育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻。四是應盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機制和經濟機制為紐帶的土地征用制度。
資料：
1、《房地產法》符啟林著
2、《城市房地產開發用地法律制度研究》符啟林著
3、《房地產管理法及配套規定新釋新解》梁書文 馬建華 張衛國主編
4、《土地管理法及配套規定新釋新解》梁書文 黃赤東主編
土地管理法論文范文5
關鍵詞：小產權房 流轉 途徑
引言 近年來，隨著經濟的發展和房地產市場的跌宕起伏，在城市及其周邊近郊地區出現了小產權房購銷兩旺的現象，雖然國家屢次明令禁止城鎮居民購買小產權房，但隨著近年房價的大幅度上漲，小產權房購銷現象卻呈現出不減反增的趨勢。國家政府對于小產權房的處理辦法，目前亦沒有得到統一?？梢姡綄ば‘a權房出路，已成勢之必然。
一、小產權房概述
小產權房，又稱鄉產權，是指未經法定征地和審批等程序，由村集體或鄉鎮政府獨立或與開發商（以下通稱開發建設單位）聯合在集體所有的土地上開發建設的商品房。購買此房者無法取得法定機關頒發的土地使用權證書和房屋所有權證書，而是由村委會或鎮政府給購房者頒發的房屋所有權證明，俗稱小產權房。[1]小產權房是相對于大產權房而言的，所謂大產權房是指通過劃撥或轉讓的方式取得國有土地使用權后建設的并且南國家房管部門頒發合法產權證的房屋。所以，嚴格來說，小產權房其實并不是一個法定的概念，只是人們對特定社會現象的一種描述。小產權房與大產權房相比較而言，具有如下幾個特征。[2]
首先，小產權房的土地使用不合法。小產權房是由開發建設單位直接在集體所有的土地上開發建設房屋并出售給購房人，未將集體所有的土地征用為國家用地并轉變為建設用地，未辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和稅費，所建房屋因用地不符合法律規定的程序和條件，小產權房所占有的土地屬于非法用地。
其次，小產權房的開發建設程序違法。根據現行法律、行政法規規定，開發建設和出售商品房，必須"五證"齊全，即土地使用證、規劃許可證、開工證、預售許可證、銷售許可證等。小產權房的開發建設單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實上也無法辦理規劃許可證等相關手續，未按規定上繳給國家土地出讓金和各項稅費，其開發建設房屋的程序不符合法律、法規規定。
再次，小產權房無合法產權證書 。《物權法》第9條規定，"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力"。房屋屬于不動產，即必須要經過國家規定的政府部門登記、頒發證書才依法對該房屋享有完整的所有權。另根據《城市房地產管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產管理部門頒發房屋所有權證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發的房屋所有權證書的職權。因此，村集體或鄉鎮政府頒發的所謂的房屋"產權證"不具有房屋產權證的法律效力，小產權或鄉產權實質上無產權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。[3]
由此可見，小產權房的存在和發展是不合法的，國家也三令五申地強調小產權房的不合法性，建設部對此還了風險提示規勸城鎮居民不要購買小產權房。盡管如此，我國的小產權房購銷現象還是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房價格不斷上漲已經遠遠超出了普通老百姓的承受能力之外，在我國法律制度體系中存在著缺陷也是小產權房市場存在的另一個原因。
二、小產權房的現狀
由于"小產權房"是由一些村集體組織或者開發商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的"商品房"，它未經國家產權部門登記認可，只在一定范圍內被賦予產權，被認可有產權，從法律上而言即沒有物權特性，不能享有物權的完整權利，不能隨意處分，也不會受到《物權法》完整的保護。小產權房發展到今天已呈難以遏制之勢，其發展現狀可以概括為以下三個方面。
第一，小產權房數量多。小產權房之所以能得以生存和發展，始終與政府的相關政策有著密切的關系。小產權房銷售的不規范性，致使有關部門很難進行精確統計其具體的數量，但一些機構、專家的抽樣調查卻表示，小產權房數量的廣泛性超出人們的想象，已經達到驚人的地步。小產權房大量、廣泛地存在，牽涉到各個方面的利益，是關乎國計民生的一個重大問題，處置時必須慎重考慮。
第二，小產權房保障差。因為目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷，小產權房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償范圍之外，無法享受有關補償或優惠條件，小產權人的權益無法保護。另外，小產權房沒有按照法律規定履行相應的報備、報批手續，不符合法律規定，其即使取得了由鄉政府頒發的"小產權"，也將因不符合法律規定而無法受到法律保護，不能進行正常的上市交易，也不能繼承，不能辦理抵押。
第三 ，小產權房效應強。拆除違法小產權房不僅意味著巨大的經濟損失，嚴重時還會引致社會不安。如何賠償購房者的損失，如何安排他們的住所這些問題都是及具敏感性的，是必須解決的問題。另外，對部分小產權房的合法化也會帶來一些現實難題：如何均衡罰款和補繳稅費后的各方利益，如何對守法不購買小產權房的人做合理解釋，對已拆除的小產權房項目的損失該如何彌補？這種種而難題都關乎國家安定，可見，小產權房的相關處理行為是極其敏感的。[4]
三、小產權房的限制流轉
我國政府以保護農民基本生活保障為目的，嚴格限制和禁止小產權房的建造和流轉。《憲法》第10條規定了農村和城市郊區土地的歸屬，但對其流轉事項未做規定。《物權法》第151條規定，集體所有的土地作為建設用地，應當依照土地管理法等法律規定辦理；第153條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《土地管理法》第43條規定"建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續"第63條規；定"農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設"。2008年1月國務院辦公廳《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規定，"農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或'小產權房'"；"其他任何單位和個人進行非農業建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地"。[5]
一般認為，我國之所以要限制小產權房流轉，主要有以下原因： 首先，保護耕地。有人指出，允許城市居民到農村買房，"將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾"，并"導致某些農民流離失所"。國辦通知禁止小產權房流轉的直接原因，就是"我國人多地少，必須實行最嚴格的土地管理制度"，故此，農村的土地只能用于農業用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權限和程序征收集體所有的土地。其次，保障農民生存權。我國城鄉二元分化的現象嚴重，農村地區傳統上醫療、養老保險等社會保障措施十分匱乏，而住宅是實現農民生存權的必要條件，如果允許其流轉，那么在一定程度上將導致居無定所，無法真正的保障農民的生存權。另外，小產權房是集體組織內部福利。"宅基地使用權是農民基于集體經濟組織成員身份，而無償取得的一種物權"，"農村宅基地制度是保障農民居住權的一種帶有福利性質的保障制度"，在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費，以特定的集體成員身份為基礎，是集體組織內部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會主義分配原則。
四、小產權房解決途徑
我國現有的小產權房規模大，且對小產權房問題的處理不僅關系到政府管理社會的權威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會涉及更深層次的問題。處理不當，就會引起社會的不穩定。探析小產權房的出路，可以從以下幾個方面人手：
首先，對現有的小產權房進行統一回收和再利用。對于非農民集體所有制成員所屬的小產品房，無論是購買的還是贈與的，一律沒收；對統一回收的房產進行評估，或建議本村村民回購，或發展為旅游度假，暫作短期有效使用；而對于非法占用的，危害到國防安全的，違反防洪、防汛及危害社會公共利益的，違反文物、名勝古跡的必須強行拆除 。
其次，制度完善和加強監督。其一，完善農村集體土地所有制制度。明確農民集體土地所有權的主體，農民集體的法律地位和農民土地所有權的性質，提高集體土地利用效率，真正維護農民集體的合法權益，切實調動農民耕種積極性。其二，提高監管力度。由于集體土地和國家土地間的成本差價大，違法收益的空間大，況且目前又缺少一套完整的監督機制，使得鄉鎮，村集體與開發商違法私自簽訂用地協議，擅自改變耕地用途等。因此，必須嚴格執行現行的國家法律和規定，加強和完善監督和管理機制。
第三，健全和完善房地產市場。小產權房的愈演愈烈凸顯高房價及住房保障體系的不完善。小產權房是居民躲避高價房產的現實選擇，在客觀上滿足了中低收人者的住房需求，成為除商品房、廉租房、經濟適用房之外的一種城市房屋供應類型。因此，要有效地解決小產權房問題，政府不但要管理好房地產市場，而且需要加大對居民保障性住房的供給，逐步健全商品房供應機制，滿足中低收入者的住房需求。[6]
五、結語
小產權房問題牽涉到政府、農民、開發商、購房者等多方面的利益，國家應以解決小產權房問題為契機，盡快制定或修改相關法律，在兼顧各方利益的基礎上，推行農村集體土地使用權的自由流轉，妥善處理小產權房的各種問題，使其盡快走人正軌，進而促進城鄉協調發展，資源優化，實現和諧社會。
參考文獻：
[1]葛欣：法律政策規范下小產權房的困境與出路D1．經濟管理者 2008，（13）．
[2]宋石磊：小產權房出路探析田．經營管理者 2010（7）．
[3] 宋要閹、王媛麗：我國農村小產權房的法律問題探究．《前沿》 2011年第01期總第279期
[4]陳美華："小產權房"存在的若干問題及對策[期刊論文]-科技廣場 2009（6）
土地管理法論文范文6
關鍵詞: 土地征收知情權種類缺陷
中國作為農業人口占大多數的國家,農民問題是中國工業化和現代化雙重轉型進程中的最迫切需要解決的問題。農民問題的核心在于農民權益問題,而農民權益首要的是土地利益。作為基礎性的生產資料,土地是農民最主要的收益來源。但隨著城市化進程的加快,越來越多的農民土地以各種形式被征收。按照《全國土地利用總體規劃綱要》,2000年至2030年30年間征占耕地將超過5450萬畝,從而產生至少8000萬失地農民。由于現行土地征收征用制度的不完善,在實際征地過程中侵犯農民權益的情況屢見不鮮,由此引發的矛盾和糾紛日益突出。完善土地征收制度、保障農民土地權益已成為影響國民經濟發展、制約和諧社會構建的社會熱點問題。在這個問題中,農民知情權保障是具有基礎地位和特殊性的一環,因此,從知情權的保障入手維護土地征收中農民的權益,使土地征收循著法治化的道路發展。
一、土地征收中知情權的種類
知情權又稱為知的權利、知悉權、資訊權、信息權或了解權,知情權作為政治民主化的一種必然要求和結果,是公民知悉、獲取信息的自由與權利。在土地征收中,被征地的農民享有的知情權主要有如下三種:
(一)預征知情權
預征知情權指的是行政機關在準備實施征地之前應當將與征地有關的事實告知被征地農民。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中規定:“在征地依法報批前,要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農民”,據此行政機關在征地之前應將下列信息告知被征地農民:(1)被征地土地的用途(征收后的用途);(2)被征土地的位置;(3)此次實施征地初步擬訂的補償標準;(4)對被征地農民的安置途徑。
(二)批復結果知情權
批復結果知情權,在征地過程中具體體現為行政機關在征地報批文件經過有權機關批準后,應當將批復的有關內容對被征地農民公告。實施公告的主體為市縣人民政府,公告期限為收到批復文件后10日內,公告地點為被征土地所在的村、組,征收鄉(鎮)集體土地的,在鄉(鎮)政府所在地公告。公告的內容應當包括:(1)征地批準機關,(2)征地批準文件文號,(3)批準的時間,(4)批準的用途,(5)被征土地的所有權人,(6)被征土地的位置,(7)被征土地地類,(8)被征土地面積,(9)對被征地農民的安置途徑,(10)征地的補償標準,(11)被征地農民辦理征地補償登記的地點和時間。
征地批復下達標志著征地進入正式實施階段,法律對被征地農民在此階段享有的權利作出了明確的規定,要比批復下達之前享有的權利更為具體,如果被征地農民的這些權利受到侵犯,完全可以通過現有的法律程序來維護自己的權益。
(三)土地補償知情權
土地補償知情權表現為征地前的知情權和征地后的知情權。在征地依法報批前,征地組織機關要擬公告,將征用土地的位置、地類、面積,安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式等相關事宜告知被征地農民;同時,國土資源部門應當依照有關規定組織聽證,聽取被征地農戶意見,這是征地之前被征地農民的享有的知情權。
按照《土地管理法》及相關法規規定批準征地之后進行“兩公告”是征地后的知情權。被征用土地所在地的市、縣人民政府應當在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內進行征用土地公告,該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施,該公告應當包括以下內容:(1)征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途;(2)被征用土地的所有權人、位置、地類和面積;(3)征地補償標準和農業人員安置途徑;(4)辦理征地補償登記的期限、地點。有關市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據批準的征用土地方案,在征用土地公告之日起45日內以被征用土地的所有權人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告,該公告應當包括下列內容:(1)本集體經濟組織被征用土地的位置、地類、面積,地上附著物和青苗的種類、數量,需要安置的農業人口的數量;(2)土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式;(3)安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式;(4)地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;(5)農業人員的具體安置途徑;(6)其他有關征地補償、安置的具體措施。
還有一種土地補償標準的知情權,即區域性征地補償標準(區片綜合地價)或者統一年產值標準。雖然該標準沒有廣泛制定并實施,但是屬于農民知情權的范疇,行政機關在制定這些標準前也需要進行廣泛的調查和聽證,并將結果公布。
二、土地征收中知情權存在的缺陷
(一)預征知情權缺失
在實際征地過程中,行政機關出于多種原因考慮,往往不愿及時將征地信息告知被征地農民,有的甚至在有關征地批復下達以后,被征地農民還不知道征地的用途與補償標準。越是如此,被征地農民越是疑問重重,反而增加了政府的工作壓力。
另外,就我國相關立法來看,這種前置性的征地目的性考量權卻只賦予了政府機關。根據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及《征用土地公告辦法》的規定,國家征收的土地依照法定程序批準后,由被征地所在地市、縣政府組織實施,并將批準征地機關、批準文號、征地用途、范圍、面積及補償標準、安置辦法和辦理征地補償的期限等予以公告。被征地的所有權人、使用權人在公告規定期限內,持土地權屬證書到土地行政主管部門辦理補償登記。由此可以看出:第一,征地僅僅需要政府通過審批加以確認,農民完全處于不知情的狀態;第二,政府批準后的公告,目的僅在于要被征地農民配合權利登記。
因此,如果有關政府機關在實施征地過程中能充分尊重被征地農民的權利,那么國家的征地工作就會變得更加和諧順暢。
(二)補償知情權流于形式
法律規定,土地行政主管部門根據經批準的征地方案,會同有關部門擬訂征地補償、安置方案。方案確定后,對補償安置的標準、數額對象和方式等予以公告,聽取被征地的集體和農民的意見。在此環節包含了公告和聽取農民意見兩種信息溝通方式。公告對于多為初中文化水平的農民來說,其了解知悉受到很大局限,進而直接影響農民意見的形成和表達。農民甚至根本無法就補償的依據、具體操作是否合理合法提出有意義的意見,從而使所謂的“聽取意見”流于形式。這種補償安置方案公告最大的功能僅僅在于通知被征地者到指定地點領取補償費用,過期責任自負。
(三)知情權救濟制度保障的缺乏
在僅有的公告和聽取意見的制度安排上,其實現亦缺乏保障。對于未依法進行征地公告或補償安置方案公告的,《征用土地公告辦法》規定,被征地集體和農民以及其他權利人有權依法要求公告,有權拒絕辦理征地補償登記手續。但是,根據相關規定,農民拒絕辦理手續引發爭議的,既不會影響征地的效力,又不發生阻止程序進行的效果。這意味著對知情權的救濟實際上不存在。
聽證是全面了解情況和意見交流的有效形式。2004年國務院頒布的《國土資源聽證規定》有如下條款:補償安置方案報批前,應書面告知當事人有要求舉行聽證的權利。但該規定及其他法律法規中均沒有關于不告知要求聽證權利的法律后果和行為人責任。
同時,農村特殊的社會狀況對知情權實現構成了制約。一方面,在我國的鄉村治理格局中,村干部的地位極為特殊,其濫用權力的現象普遍存在,而法律對其規制卻乏力,地方政府在征地中普遍存在的口袋政策,加之從中央到省、縣一直到村的漫長公文旅行中的“信息過濾”,使得農民信息失真在所難免。另一方面,農民知識缺乏,信息處理能力有限,對于一些名目繁多的法規和政策難以理解,而且對各項補償金換算公式也不知如何計算,從而難以合理合法地維護自己的權益。知情權的重要地位使其制度建設尤為重要。但現行法律制度缺陷,加之農村特有政治生態環境和農民自身知識、能力不足等因素的制約,導致農民知情權處在十分尷尬的境地。
三、完善土地征收中的知情權制度
(一)拓寬知情的范圍
在確立知情權的范圍時,首先,應將關系到農民對自身權益的保護和公權力的監督的事項均列為知情權的對象,包括征收目的、征地用途、征收范圍及面積、補償標準、安置辦法乃至社會保障諸多方面。其次,從征地環節上看,土地征收是一個過程,包括申請、審批、公告、補償方案及其落實等一系列環節。這些環節之間密切聯系,構成了征地制度體系。從征地程序的啟動直到補償安置落實的整個過程,都應該全面賦予被征地農民知情權,以保障信息的完整性,從而使農民獲悉整個征地過程的真實情況。
(二)完善公告與聽證制度
在我國當前的征地制度中,實現農民知情權的渠道主要是公告和聽證制度。首先,與征地有關的信息必須及時送達農民才發生告知的效力,以送達回證作為效力證明。公告雖然面向大眾,但它并不能夠確保信息的到達。如果被征地農民沒有訂閱公告報紙,沒有留意張貼,甚至不識字,或者由于公告所指不明,那么就很可能事前對征地全然不知,導致自己主張權利的期限被耽擱甚至喪失。為此,立法應將公告的送達方式從“發送主義”改變為“到達主義”。違反相關的送達規定,應當視為程序違法。同時,土地管理部門的消息送達還應遵循及時原則,在合理的時間內提前告知集體和農民相關情況,使其有充足的時間了解、調查和做出應對準備。
其次,被征地的農民代表應參與聽證。由于與土地征收有關的法律規范和具體的執行細節相當復雜,并且農民往往不知道自己不了解這些方面,因此參與是確保全面知悉的最好的知情方式。因此,法律宜規定征地應在被征地農民中間選取代表直接參與到征地的整個過程中去。“土地征收主體必須保障農民代表的有效參加,并認真聽取農民的意見和建議,對被征地農民提出的有關問題給予合法合理的解答”。
最后,把土地征收的聽證制度與公告制度結合起來。批準征地后,擬定征地補償安置方案時,應確保農民能夠啟動聽證程序,將聽證程序直接規定為法定的強制程序,并且增添其他的告知渠道。
(三)強化知情權的保障措施
對于侵犯農民知情權的行為,應采取相關強制措施,以確保知情權的實現。例如,對于征地公告和征地補償安置公告,沒有進行公告和告知的,其批準一律應確認為無效。對批準后未公告的,應明確其程序阻隔作用?！皩τ跊]有進行聽證的,也應確認同樣的法律后果。對于損害農民知情權的行政機關和負責人,還應該進行行政處分”。此外,如果被征地農民對有關政府未履行告知義務的證據進行了保全,也可以通過法律程序對行政機關“不作為”提訟。
參考文獻:
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