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房地產資質申報材料范文1
房地產公司的勞動合同閱讀
一、總則
第一條 為規范全省房地產業企業行政許可電子化工作，根據《省政府辦公廳關于開展行政權力網上公開透明運行工作的意見》(蘇政辦發〔20xx〕50號)和《省建設廳全面實施房地產企業行政許可業務電子化的通知》(蘇建辦〔20xx〕165號)有關精神，制定本細則。
第二條 《江蘇省住房與房地產電子政務平臺》(以下簡稱“電子平臺”)為江蘇省房地產業企業行政許可電子化工作平臺。
第三條 廳信息化領導小組辦公室負責全省房地產業企業行政許可電子化工作的指導與協調。
第四條 廳局行政審批辦公室為全省房地產業企業行政許可電子化工作實施部門，并負責指導、監督市縣房地產業主管部門行政許可電子化工作。
第五條 本細則適用于全省房地產開發企業、房地產估價機構、物業服務企業的行政許可事項。
二、一般規定
第六條 全省各房地產業主管部門應當通過電子平臺，對所轄房地產業企業實施行政許可事項的核準和監管。
第七條 全省各房地產業企業提出行政許可申請一般通過電子平臺進行。同時按月填報生產經營活動的相關信息，作為今后實施行政許可時自動統計生產經營業績的依據。
第八條 企業通過電子平臺提出行政許可申請時，需提供的材料目錄按相關資質管理規定執行。對電子申報材料的真實性、合法性、有效性負責。
第九條 企業通過電子平臺提出行政許可申請，采取數字證書方式簽章。
第十條 企業通過電子平臺提出行政許可申請后，主管部門認為需核驗原件的，企業應攜帶相關材料原件至主管部門核驗。
市縣主管部門和廳局行政審批辦公室負責核驗原件的人員，核驗原件后，應在電子平臺中簽名備查。
第十一條 申請資質延期、延續、重新核定等級、變更登記事項的企業，經市縣主管部門初審的，原資質證書正副本原
件由初審機關收回，集中交還省建設廳。省直企業自行交還省建設廳。
第十二條 報住房和城鄉建設部核準資質的企業，應當同時上報電子材料和紙質材料。經部核準后，企業應當及時
通過電子平臺向省建設廳備案后領證。
第十三條 由省轄市核準的資質審批事項，企業通過電子平臺提出申請，主管部門通過電子平臺進行審核，并將核準的企業通過電子平臺報省建設廳備案。
三、工作流程
第十四條 廳局行政審批辦公室受理行政許可申請后，在15個工作日內辦結。
第十五條 通過電子平臺受理的行政許可申請，材料接收憑證、受理通知書、材料補正通知書、行政許可決定書等均以電子文書形式通過電子平臺送達。
第十六條 房地產開發企業二、三、四級資質(含暫定等級)的證書由省轄市主管部門打印并送達。省直企業由省建設廳辦理。
房地產估價機構二、三級資質(含暫定三級資質)物業服務企業二級資質證書由省建設廳打印送達。
四、監督保障
第十七條 廳局行政審批辦公室采取定期或者不定期的方式，對市縣主管部門的工作質量和服務效能進行現場檢查;對電子平臺的工作人員進行培訓，合格后授予電子平臺的相關操作權利。
第十八條 廳紀檢、監察部門通過電子平臺對房地產業行政許可工作實施監督。
第十九條 各市縣主管部門要選準配強電子平臺工作人員。人員調整時，應當先培訓后上崗，并提前報省建設廳備案授權。
第五章 附則
第二十條 本細則自年十月一日起實行。
附：
一、房地產開發企業資質申報材料要求
二、物業服務企業資質申報材料要求
三、房地產價格評估機構資質申報材料要求
四、房地產業企業資質登記事項變更申報材料要求
房地產勞務合同范本
甲方(用人單位)
法定代表人：
乙方(求職者)
為確立雙方的勞動關系，明確雙方的權利和義務，根據《中華人民共和國勞動法》和其它有關勞動法律、法規、規章以及甲方依法制定的規章制度的規定，經雙方平等協商，一致同意簽訂本勞動合同，并訂立下列條款：
第一條合同類型和期限
甲、乙雙方選擇以下第種形式確定本合同期限：
(一)固定期限，自___年___月___日起至___年___月__日止，共___個月。
(二)無固定期限，自___年___月___日起至法定終止情形出現時即行終止。
(三)以完成一定的工作任務為期限：自___年___月__日起至___工作任務完成時即行終止。
其中試用期自年月日起至____年___月___日止，共個月。
乙方應在年月日前到崗。
注：《勞動合同法》調整了《勞動法》關于勞動合同終止的規定內容。取消了勞動合同的約定終止，規定勞動合同只能因法定情形出現而終止。也就是說，勞動合同當事人不得約定勞動合同終止條件;即使約定了，該約定也無效。
規定到崗時間的理由在于：《勞動合同法》規定勞動關系的建立日為用工之日(一般情況以到崗為準)，勞動者簽訂合同后一直不到崗，企業不能隨便解除合同，法律風險和成本很高，應約定到崗時間，以便后面約定本合同的自動失效。
第二條工作內容和工作地點
(一)根據甲方工作需要，乙方同意從事崗位(工種)工作。經甲、乙雙方協商同意，可以變更工作崗位(工種)
(二)乙方應按甲方的要求，按時完成規定的工作數量，達到規定的質量標準。
(三)乙方同意在甲方安排的工作地點從事工作。根據甲方的工作需要，經甲乙雙方協商同意，可以變更工作地點。
注：工作地點是《勞動合同法》新增的必備條款。對于類似“因生產經營需要，勞動者愿意服從用人單位調整工作崗位”或“用人單位有權根據生產經營需要調整勞動者工作崗位”等條款，不再寫入合同。原因在于：調整工作崗位屬于變更合同行為，按照《勞動合同法》規定，變更需采用書面形式，因此，此約定涉嫌剝奪勞動者的合同協商變更權，用人單位免除自己的法定責任、排除勞動者權利的條款無效。
第三條工作時間和休息休假
(一)乙方實行以下第種工時制。
1、實行標準工時工作制的，甲方安排乙方每日工作時間不超過8小時，每周不超過40小時。甲方由于工作需要，經與工會和乙方協商后可以延長工作時間，一般每日不超過1小時，因特殊原因需要延長工作時間的，在保障乙方身體健康的條件下工作時間不得超過3小時，每月不得超過36小時。
2、實行綜合計算工時工作制的，平均每日工作時間不得超過8小時，平均每周工作時間不得超過40小時。
3、實行不定時工作制的，工作時間和休息休假乙方自行安排。
(二)甲方延長乙方工作時間的，應依法安排乙方同等時間補休或支付加班加點工資。
(三)乙方依法享受國家規定的節假日、婚假、喪假、產假。
注：工作時間和休息休假是《勞動合同法》新增的必備條款。
第四條勞動保護和勞動條件
(一)甲方必須建立、健全勞動安全衛生制度，嚴格執行國家勞動安全衛生規程和標準，對乙方進行勞動安全衛生教育，防止勞動過程中的事故，減少職業危害。
(二)甲方必須為乙方提供符合國家規定的勞動安全衛生條件和必要的勞動防護用品。對從事有職業危害作業的，應當定期進行健康檢查。
(三)乙方在勞動過程中必須嚴格遵守安全操作規程。乙方對甲方管理人員違章指揮、強令冒險作業，有權拒絕執行;對危害生命安全和身體健康的行為，有權提出批評、檢舉和控告。
(四)甲方應按《女職工勞動保護規定》、《女職工禁忌勞動范圍的規定》和《未成年工勞動保護規定》，對女職工和未成年工實行特殊勞動保護。
注：勞動保護、勞動條件和職業危害防護是《勞動合同法》新增的必備條款。
第五條勞動報酬
(一)乙方試用期的基本(固定)工資標準為元/月(試用期的工資不得低于甲方相同崗位最低檔工資或者本合同本條(二)約定工資的80%，并不得低于甲方所在地的最低工資標準)，績效工資根據乙方的業績考核情況核定。
(二)乙方試用期滿后，甲方應根據本單位的工資制度，確定乙方實行以下第種工資形式：
1、計時工資。乙方的工資由基本(固定定)工資和績效工資組成?；?固定)工資為元/月，績效工資根據乙方的業績考核情況核定。如甲方的工資制度發生變化或乙方的工作崗位變動，按新的工資標準確定。
2、計件工資。甲方應制定科學合理的勞動定額標準，計件單價按甲方的有關制度為準。
3、其他工資形式。具體約定如下：
(三)甲方(或甲方指定的單位)應以貨幣形式按月支付乙方工資，發薪日為每月25日。若乙方提供了正常勞動，甲方支付給乙方的工資報酬不得低于當地政府規定的最低工資標準。
注：本合同應注明勞動者的基本(固定)工資標準，績效工資由業績考核確定。“甲方指定的單位”解決的是勞動合同所在單位和工資支付單位分離的情況，即“外派用工”的情形。“25日”比正常發薪時間延后5日，規避有時合理期間晚發工資的情況。
第六條社會保險和福利待遇
(一)甲、乙雙方必須依法參加當地政府規定的法定社會保險，并按照國家有關規定按時向勞動保障部門所屬社會保險機構繳納社會保險費，其中乙方應繳納部分由甲方從乙方工資中代扣代繳。
(二)乙方因工負傷(死亡)和患職業病，依法享有獲得醫療救治、經濟補償的權利。
(三)乙方在勞動合同期內患病、非因工負傷，依法享有國家規定的醫療期。
(四)乙方的福利待遇按國家及甲方的規定執行。
第七條勞動紀律和規章制度
(一)甲方應根據國家有關法律、法規，依法制定各項規章制度并公示。
(二)乙方應遵守甲方的各項規章制度，服從甲方的領導、管理和指揮，保守甲方商業秘密。
(三)甲方有權根據乙方的表現或行為，依據國家的法律、法規和甲方依法制定的規章制度，給予乙方適當的獎懲和處理。
第八條勞動合同的變更、解除、終止、續訂
(一)有下列情形之一的，甲、乙雙方可以變更本合同：
1.在不損害國家、集體和他人利益的情況下，雙方協商一致的;
2.勞動合同訂立時所依據的客觀情況發生了重大變化，經與乙方協商一致的;
3.由于不可抗力的因素致使勞動合同無法完全履行的;
4.勞動合同訂立時所依據的法律、法規已修改的;
5.法律、法規規定的其他情形。
(二)乙方有下列情形之一的，甲方可以解除本合同：
1.在試用期間，被證明不符合錄用條件的;
注：人力資源部門應保留招聘資料，以保留錄用條件的證據。
2.嚴重違反勞動紀律及甲方規章制度的;
3.嚴重失職，營私舞弊，給甲方利益造成重大損害的;
4.同時與其他用人單位建立勞動關系，對完成甲方工作任務造成嚴重影響，或者經甲方提出，拒不改正的;
5.以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使甲方在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同的;
6.被依法追究刑事責任的。
注：依據《勞動合同法》第39條修訂。對員工欺詐的情形，也可依據第39條第5項解除勞動合同。
(三)有下列情形之一的，甲方可以解除本合同，但是應當提前三十日以書面形式通知乙方：
1.乙方患病或者非因工負傷，醫療期滿后，不能從事原工作也不能從事由甲方另行安排的工作的;
2.乙方不能勝任工作，經過培訓或者調整工作崗位，仍不能勝任工作的;
3.勞動合同訂立時所依據的客觀情況發生重大變化，致使原勞動合同無法履行，經甲、乙雙方協商不能就變更勞動合同達成協議的;
注：依據《勞動合同法》第40條擬訂，無變化。
(四)甲方瀕臨破產進行法定整頓期間或者生產經營發生嚴重困難等進行經濟性裁員的，提前三十日向工會或者全體職工說明情況，聽取工會或者職工的意見后，裁減人員方案經向勞動行政部門報告，可以解除本合同。
注：依據《勞動合同法》第41條擬訂。
(五)乙方有下列情形之一的，甲方不得依據本條第(六)款的規定解除勞動合同(法律、法規有特別規定的除外)
1.從事接觸職業病危害作業的勞動者未進行離崗前職業健康檢查，或者疑似職業病病人在診斷或者醫學觀察期間的;
2.患職業病或者因工負傷并被確認喪失或者部分喪失勞動能力的;
3.患病或者非因工負傷，在規定的醫療期內的;
4.女職工在孕期、產期、哺乳期的;
5.在甲方連續工作滿十五年，且距法定退休年齡不足五年的;
6.法律、行政法規規定的其他情形。
注：依據《勞動合同法》第41條修訂。
(六)乙方提前30日以書面形式通知甲方，可以解除勞動合同。乙方在試用期內提前3日通知甲方，可以解除勞動合同。
注：依據《勞動合同法》第37條擬訂。
(七)有下列情形之一的，乙方可以隨時通知甲方解除本合同：
1.未按照本合同約定提供勞動保護或者勞動條件的;
2.未及時足額支付勞動報酬的;
3.未依法為勞動者繳納社會保險費的;
4.用人單位的規章制度違反法律、法規的規定，損害勞動者權益的;
5.因《中華人民共和國勞動合同法》第二十六條第一款規定的情形致使勞動合同無效的;
6.法律、行政法規規定勞動者可以解除勞動合同的其他情形。
注：依據《勞動合同法》第38條第1款擬訂。
(八)甲方以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強迫乙方勞動的，或者甲方違章指揮、強令冒險作業危及乙方人身安全的，乙方可以立即解除勞動合同，不需事先告知甲方。
注：依據《勞動合同法》第38條第2款擬訂。
(九)經甲、乙雙方協商一致，本合同可以解除。
(十)有下列情形之一的，本合同即行終止，雙方辦理終止勞動合同手續：
1.本合同期滿的;
2.乙方開始依法享受基本養老保險待遇的;
3.乙方死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失蹤的;
4.甲方被依法宣告破產的;
5.甲方被吊銷營業執照、責令關閉、撤銷或者甲方決定提前解散的;
6.法律、行政法規規定的其他情形。
注：依據《勞動合同法》第44條擬訂。
(十一)甲乙雙方應提前30天協商勞動合同續訂事宜，協商一致的，續訂勞動合同。
(十二)本合同期滿后，雙方仍存在勞動關系的，甲方應與乙方及時補簽或續訂勞動合同。
注：實際工作要嚴禁合同期滿后仍存在勞動關系而未簽訂勞動合同的情形出現，以避免形成事實勞動關系。
(十三)甲方應在解除或者終止勞動合同時出具解除或者終止勞動合同的證明，并在15日內為勞動者辦理檔案和社會保險關系轉移手續。乙方應在甲方出具解除或者終止勞動勞動合同的證明后10日內辦理工作交接(包括書面文件、物品、證件、電子文檔、欠(罰)款、工資的辦等)，若乙方不按本合同約定時間進行交接或者交接手續不齊備，甲方有權不予辦理檔案和社會保險關系轉移手續，亦有權拒絕支付經濟補償金。
注：根據《勞動合同法》第50條規定擬定。
第九條勞動合同的無(失)效
(一)乙方在簽訂勞動合同之前，甲方有權了解乙方與勞動合同直接相關的基本情況，包括但不限于勞動者的學歷、履歷、資格或任職證書(明)以及以前勞動關系是否解除或終止等。勞動者應當如實說明，并應書面承諾其真實性。若因故意漏報、隱瞞前述基本情況，騙取甲方簽訂勞動合同的，經甲方查出或被原單位追訴的，視為乙方的欺詐行為并導致甲方的嚴重誤解，甲方有權依法申請認定本合同自始無效，由此給甲方造成的損失，應由乙方全額承擔。
(二)乙方未按照本合同第一條規定的到崗日到崗的，本合同自到崗日滿后自動失效，但甲方認可的除外。由此給甲方造成的損失，應由乙方全額承擔。
注：本條(一)主要針對招聘中員工欺詐(包括假學歷、雙重勞動關系等)的問題做出約定。可考慮在后面損害賠償條款約定欺詐員工對應的賠償責任。本條(二)主要針對先簽勞動合同后到崗用工的情形，若勞動者不以約到崗，簽訂的勞動合同如何處置的問題做出約定。
第十條解除、終止和違反勞動合同的責任
(一)有下列情形之一的，甲方應當承擔賠償責任：
1.甲方制定的勞動規章制度違反法律、法規規定，給乙方造成損害的;
2.由于甲方的原因訂立的無效勞動合同，給乙方造成損害的;
3.甲方違反勞動法律、法規規定的條件解除勞動合同或者故意拖延不訂立勞動合同，給乙方造成損害的;
4.法律、法規規定的其他情形。
(二)乙方違反勞動法律、法規和甲方規章制度規定解除勞動合同或者違反勞動合同中約定的事項，給甲方造成經濟損失的，應當依法承擔賠償責任。
1.甲方為其支付的培訓費和招收錄用費;
2.對生產、經營和工作造成的直接經濟損失;
3.本合同約定的其他賠償費用。
(三)乙方違反本合同第九條(一)約定，給甲方造成損失的，除賠償本條(二)中約定的項目外，還應賠償甲方下列損失：
甲方已支付給乙方的工資的%的部分(或規定：按照與同崗位員工工資標準的下一等級的差額部分。);
(四)乙方違反本合同第九條(二)約定，應按照本條(二)中約定的第1項目中的招收錄用費用和第2項。
注：對本條(二)(三)(四)而言，在于約勞動者的責任，以保證公司人力資源公司的順利開展和應對各種情況的法律后果。
(五)如果乙方欠付甲方任何款項或給甲方造成任何經濟損失或依照法律法規約定和本合同約定應承擔的賠償責任，甲方有權從乙方的工資、獎金及津貼、補貼等(不限于此)中做相應的扣除，但該扣除不得違反法律法規的規定，不夠扣除的，甲方仍然有權就剩余部分向乙方追償。
第十一條勞動爭議的處理
甲方與乙方發生勞動爭議，當事人可以向本單位勞動爭議調解委員會申請調解，也可以自勞動爭議發生之日起六十日內向有管轄權的勞
動爭議仲裁委員會仲裁。
第十二條雙方協商約定的其他內容
(一)甲、乙雙方經協商一致可就勞動合同未盡事項進行約定，但所約定內容不得與現行國家勞動法律法規相抵觸。
(二)乙方實際工作單位(地點)和勞動關系所在單位(地點)不一致時(視為后者外派到前者進行工作)，乙方同時適用實際工作單位(地點)和勞動關系所在單位(地點)的規章制度和決定，兩者有沖突的，優先適用前者。
注：本條款解決的是異地工作人員(“外派”人員)規章制度適用的問題。
(二)乙方在合同期內，屬其崗位職務行為或主要利用甲方的物質技術條件所產生的所有專利、版權和其他知識產權歸甲方所有，乙方無權進行商業性開發。
(三)雙方簽訂本合同后，乙方不得在合同期內再受聘其他任何單位從事與甲方相同或類似或有競爭沖突的業務。
(四)乙方對在合同期間得到的有關甲方及其關聯公司的情報、信息等商業秘密進行保密，不得將其泄露給任何第三者(亦包括無工作上需要的甲方雇員)乙方違反保密義務則被視為嚴重違反本合同，并認為有足夠的理由被辭退。(來自：)此種保密義務在本合同終止或期滿后的任何時間對乙方仍有約力。雙方另行簽訂《商業秘密和競業禁止合同》以約定雙方的權利和義務。
(五)凡由甲方出資培訓乙方，雙方另行簽訂《培訓/教育協議》，因乙方原因而提前解除勞動合同，乙方應賠償甲方的培訓等費用，具體賠償標準執行《培訓/教育協議》的約定。
注：商業秘密和競業限制、專項培訓只在主合同中做原則約定，另行簽訂協議處理。
第十三條其它事項
(一)勞動合同一式___份，甲、乙雙方各執一份。
(二)勞動合同涂改的部分、未經合法授權代簽，無效。勞動合同為解決雙方勞動爭議的依據。
(三)本合同共有___份附件。本合同的附件與本合同具有同等效力。但如果本合同的條款與附件內容有任何沖突或不一致之處，則以附件中的內容為準。
(四)本合同自雙方簽署之日起生效。
(五)乙方確定下列地址為勞動關系管理相關文件、文書的送達地址。如以下地址發生變化，乙方應書面告知甲方。
甲方：
乙方：
簽約日期：
房產公司勞動合同協議書
根據《中華人民共和國勞動法》，甲乙雙方經平等協商同意，自愿簽訂本合同，共同遵守本合同所列條款。
一、勞動合同期限
第一條 本合同期限類型為----期限合同。
本合同生效日期---年--月--日，其中試用期--個月。
本合同--------終止。
二、工作內容
第二條 乙方同意根據甲方工作需要，擔任---崗位(工種)工作。
第三條 乙方應按照甲方的合法要求，按時完成規定的工作數量，達到規定的質量標準。
三、勞動保護和勞動條件
第四條 甲方安排乙方執行---- 工作制。
執行定時工作制的，甲方安排乙方每日工作時間不超過 八小時，平均每周不超過四十四小時。甲方保證乙方每周至少休息一日，甲方由于工作需要，經與工會和己方協商后可以延長工作時間，一般每日不得超過一小時，因特殊原因需要延長工作時間的，在保障乙方身體健康的條件下延長工作時間每日不得超過三小時，每月不得超過三十六小時。
執行綜合計算工時工作制的，平均日和平均周工作時間 不超過法定標準工作時間。
執行不定時工作制的，在保證完成甲方工作任務的情況下，工作和休息休假乙方自行安排。
第五條 甲方安排乙方加班的，應安排乙方同等時間補休或依法支付加班工資;加點的，甲方應支付加點工資。
第六條 甲方為乙方提供必要的勞動條件和勞動工具， 建立建全生產工藝流程， 制定操作規程、工作規范和勞動安全衛生制度及其標準。
甲方應按照國家或北京市有關規定組織安排乙方進行健康檢查。
第七條 甲方負責對乙方進行政治思想、職業道德、業務技術、勞動安全衛生及有關規章制度的教育和培訓。
四、勞動報酬
第八條 甲方的工資應遵循按勞分配原則。
第九條 執行定時工作制或綜合計算工時工作的的乙方為甲方工作，甲方每月--日以貨幣形式支付乙方工資，工資不低于--元，其中試用期間工資為--元。
執行不定時工作制的工資支付按-----執行。
第十條 由于甲方生產任務不足，使乙方下崗待工的，甲方保證乙方的月生活費不低于---元。
五、保險福利待遇
第十一條 甲乙雙方應按國家和北京市社會保險的有關規定繳納職工養老、失業和大病醫療統籌及其他社會保險費用。
甲方應為乙方填寫《職工養老保險手冊》。雙方解除、終止勞動合同后，《職工養老保險手冊》按有關規定轉移。
第十二條 乙方患病或非因工負傷，其病假工資、疾病救濟費和醫療待遇按照—————— 執行。
第十三條 乙方患職業病或因工負傷的工資和醫療保險待遇按國家和北京市有關規定執行。
第十四條 甲方為乙方提供以下福利待遇——————————————。
六、勞動紀律
第十五條 乙方應遵守甲方依法制定的規章制度 ：嚴格遵守勞動安全衛生、生產工藝、操作規程和工作規范;愛護甲方的財產，遵守職業道德;積極參加甲方組織的培訓，提高思想覺悟和職業技能。
第十六條 乙方違反勞動紀律，甲方可依據本單位規章制度，給予紀律處分，直至解除本合同。
七、勞動合同的變更、解除、終止、續訂第十七條 訂立本合同所依據的法律、行政法規、規章發生變化，本合同應變更相關內容。
第十八條 訂立本合同所依據的客觀情況發生重大變化，致使本合同無法履行的，經甲乙雙方協商同意，可以變更本合同相關內容。
第十九條 經甲乙雙方協商一致，本合同可以解除。
第二十條 乙方有下列情形之一，甲方可以解除本合同：
1.在試用期間，被證明不符合錄用條件的;
2.嚴重違反勞動紀律或甲方規章制度的;
3.嚴重失職、營私舞弊，對甲方利益造成重大損害的;
4. 被依法追究刑事責任的。
第二十一條 下列情形之一，甲方可以解除本合同，但應提前三十日以書面形式通知乙方：
1.乙方患病或非因工負傷，醫療期滿后，不能從事原工作也不能從事由甲方另行安排的工作的;
2.乙方不能勝任工作，經過培訓或者調整工作崗位，仍不能勝任工作的;
3.雙方不能依據本合同第十八條規定就變更合同達成協議的。
第二十二條 甲方瀕臨破產進行法定整頓期間或者生產經營發生嚴重困難，經向工會或者全體職工說明情況，聽取工會或者職工的意見，并向勞動行政部門報告后，可以解除本合同。
第二十三條 乙方有下列情形之一，甲方不得依據本合同第二十一條、第二十二條終止、解除本合同：
房地產資質申報材料范文2
關鍵詞：工程總承包；前期手續；控制；程序；
Key words：Engineering general contract；Plans in earlier stage；Control；Procedure；
中圖分類號：TU998
文獻識別碼：A
1引言
隨著設計企業向工程公司方向發展，工程總承包項目的實施也越來越多，原先作為設計人員很少涉及的項目前期手續辦理流程及注意事項，逐步成為一個合格項目管理人員的必備知識。通過幾個項目的實踐，我們發現按照合同規定由建設單位辦理的施工許可證等前期手續主要報審材料均需總承包單位或施工單位提供，加之市政類項目業主往往是臨時組建的指揮部，很多指揮部組成人員對前期手續的辦理過程并不了解，導致前期手續辦理相對緩慢，對總承包項目實施過程帶來或多或少的影響。
本文通過總結幾個已完市政類工程總承包項目前期手續辦理過程，重點闡述了一系列前期審批和施工手續的辦理流程和資料清單整理的過程，對其中的重中之重——質監、安監、施工許可證辦理等需總承包單位參與辦理的部分進行了控制要點分析，以便能對以后類似項目提供參考。
2市政類項目行政審批流程總結
市政類項目（政府投資）正式施工前需辦理的行政審批內容主要包括：取得發改部門對項目建議書、可行性研究報告的批發；取得環保部門對項目環評報告批復；取得水利部門對水土保持報告批復；取得國土部門出具的土地資源預審意見、國有土地使用權證書；取得規劃建設部門的選址意見書、建設工程規劃紅線圖、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、企業備案核準書、質量監督備案核準書、安全監督備案核準書、施工許可證等，同時還需取得消防、氣象、人防等項目相關部門的設計核準等，下圖列出了市政類項目行政許可的整體流程。
圖1市政類項目行政審批流程圖
3總承包單位主要涉及流程介紹
工程總承包項目一般在可行性研究或初步設計階段發包，后期圖紙詳細設計、相關前期手續辦理等均需總承包單位參與，其中需總承包單位主導進行或作為申報材料主要提供者的是企業備案、施工圖審查修改、質量監督手續、安全監督手續和施工許可證辦理等階段，下面就上述幾個階段所需總承包單位或施工單位提供的材料進行詳細列舉。
3.1企業及項目備案
企業及項目備案申報材料需總承包單位提供主要包括：1）總承包企業及施工分包企業營業執照、資質證書、安全生產許可證等企業證明材料；2）項目所在行政區域范圍內常駐組織機構設立文件，同時注明常駐組織機構負責人、技術負責人、質量負責人和安全負責人，管理人員數量應符合當地規劃建設部門要求；3）項目所在行政區域范圍內固定的辦公場所地址，面積應符合當地規劃建設部門要求；4）已繳納農民工工資保障金憑證；
3.2施工圖審查修改
施工圖審查主要送審材料為施工圖圖紙及相關計算書。圖紙審查主要包括以下二個階段：1）施工圖完成后交由建設單位送審，建設單位需委托有施工圖審查資質的獨立第三方中介機構對施工圖紙進行審查，審查后設計單位需對圖審機構發出的審查意見進行回復并修改圖紙；2）拿到圖審機構頒發的圖紙審查合格證后送項目所在地規劃、人防、氣象、消防等部門進行審查，按相關部門審查意見進行回復并修改圖紙，取得當地相關部門頒發的設計核準書。
3.3質監手續
質量監督備案申報材料需總承包單位提供主要包括：1）建設工程質量監督注冊登記表；2）項目地質勘察報告；3）全套施工圖紙；4）《房屋建筑施工圖設計文件審查合格書》或《房屋建筑施工圖設計文件審查備案書》；5）施工合同；6）施工資質證書復印件；7)施工組織設計（原件）；8）總承包單位和施工單位現場質量管理人員登記表（原件）；9）省、市、縣重點工程需提供相關批文；
3.4安監手續
安全監督備案申報材料需總承包單位提供主要包括：1）工程建設項目開工安全生產條件申報審查表；2）工程項目安全生產（文明施工）責任書；3）人身意外傷害保險單、農民工工傷保險單；4）中標通知書、工程質量監督委托書；5）安全生產許可證及營業執照，存在勞務分包的需提供勞務分包合同和勞務企業資質證書；6）項目班組成員名單及安全管理機構人員名單；7）現場特種作業人員證書；8）施工現場各項管理制度；9）總包與分包單位、企業與項目部、項目部與班組簽訂的安全生產責任書或承包協議；10）安全施工組織設計（含專項安全施工方案）；11）工程項目部安全施工應急救援預案；12）建筑工程安全措施費支出計劃；13）專職安全員證書；
3.5施工許可證
施工許可證辦理申報材料需總承包單位提供主要包括：1）建筑工程施工許可證書名申請表2）建筑工程用地批準手續（土地使用權證）3）建設工程規劃許可證、建設工程用地規劃許可證4）安全生產許可證5）建設工程中標通知書；6）企業主要負責人（包括法定代表人、經理、分管安全生產的副經理、技術負責人）、項目經理、安全生產專職管理人員考核合格證書、企業資質證書；7）工程質量監督手續；8）建設資金到位證明；9）工程承包（含分包）合同書（外地企業提供當地備案登記表）；19）施工圖、設計文件審查合格證書10）工程建設項目開工安全條件審查表；13）拆遷工程附拆遷進度證明；14）建筑工程消防審核意見書；
4流程控制要點分析
4.1企業及項目備案
企業及項目備案辦理時需總承包單位提供的資料清單中除項目所在行政區域范圍內固定辦公場所和農民工工資保障金繳納需盡快落實外，其他資料收集均較為方便，辦理時主要注意點包括：1）總承包企業及施工分包企業營業執照、資質證書、安全生產許可證等企業證明材料只需提交復印件但往往需帶原件核對，需提前準備好；2）企業備案人員需取得企業法人的授權委托書，并根據項目所在地辦證機構要求確定是否需公證；3）所有采用復印件的證明文件均需蓋單位公證；4）農民工工資保障金繳納根據項目所在地要求辦理，一般由當地勞動保障監察大隊辦理。
4.2施工圖審查修改
施工圖審查修改對于設計單位來說，流程較為熟悉，但總承包項目需要注意事項包括：1）整個前期手續辦理過程中圖紙需要份數較多，經過第三方圖審機構審查并蓋合格章的施工圖紙一般留作辦理手續和幾方主體存檔用，現場使用的圖紙一般另行準備；2）施工圖審查全過程所需時間均較長，進度要求緊的項目需提前溝通，盡量平行進行，并在項目總體計劃中預留足夠時間。
4.3質監手續
質量監督手續辦理過程中首先應同質監站進行溝通，明確施工期間質量監督責任主體是工程總承包方還是施工分包方，由于作為工程總承包方的設計單位一般不具有施工資質，各地質監站對責任主體認定并不統一，經過溝通明確責任主體后資料收集應注意以下幾點：1）施工合同需提前備案；2）施工組織設計需經過編制、校核、審查，審查人員必須為公司技術負責人，文本需原件并加蓋總承包單位和施工單位公章然后還需報監理單位進行審批并加蓋監理單位公章，編制送審蓋公章等流程所需時間較長，特別是項目所在地距離公司所在地較遠的項目；3）施工圖審查合格書主要為第三方施工圖審查機構出具的審查合格書，但辦理前需了解清楚是否還包括項目所在地規劃建設部門、氣象部門、消防部門、人防等部門等出具的設計核準書，如需要應盡快準備；4）地質勘察報告、施工圖紙、施工合同等原件不足時，復印件一般可以代替。
4.4安監手續
安全監督辦理過程中所需材料較多，且大部分資料需施工分包單位配合完成，由于交叉的環節較多，加上部分資料需在項目部和公司之間來回補充，準備不充分時往往需耗費大量時間，辦理時需注意以下幾點：1）工程建設項目開工安全生產條件申報審查表、工程項目安全生產（文明施工）責任書需蓋建設單位、監理單位、總承包單位或施工單位的公章，編制完成蓋幾方建設主體公章所需時間較長，特別是項目所在地距離公司所在地較遠的項目；2）安全施工組織設計（含專項安全施工方案）、工程項目部安全施工應急救援預案、建筑工程安全措施費支出計劃、各類特種人員證書等需蓋總包單位或施工單位的公章并報監理審核簽字后蓋監理單位公章，辦理完成同樣需要較長時間；3）一般需工程質量監督委托辦理完成后才能辦理安全監督手續，責任主體應跟質量監督委托辦理相同；4）人身意外傷害保險單、農民工工傷保險單直接找當地保險公司都能解決，主要就是費率談判問題。
4.5施工許可證
施工許可證應該在辦理完企業項目所在地備案、合同備案、質監手續、安監手續后收集匯總前期資料后即可完成辦理。由無施工資質的工程總承包單位承接的項目辦理施工許可證過程中仍然存在施工許可證頒給工程總承包單位還是施工單位的問題，目前我們接觸到各地建設管理部門核發時一般分兩種模式，一種直接發給施工分包單位，另一種發給工程總承包單位同時在施工許可證下備注明確施工分包單位名稱，具體情況需協調確定。
5結論
通過以上總結我們可以看出一個完整的市政類工程其前期行政許可辦理工作涉及部門眾多、手續復雜、材料繁多，由無施工資質的設計單位作為工程總承包方時還存在責任主體明確等特殊問題，但通過尋找前期手續辦理關鍵線路，合理規劃前期準備工作，精心準備各項資料，盡早協調，能大幅縮短前期手續辦理時間，可為后續工程實體盡早開展施工提供寶貴的時間。
參考文獻
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房地產資質申報材料范文3
為推進房地產行業信用體系建設，加強企業信用和風險防范意識，履行社會責任，中國房地產業協會、中國房地產研究會在全國范圍內全面開展了房地產行業信用評價工作。
記者：信用評價工作開展以來取得了哪些實質性進展？
胡志剛：為推動房地產企業信用建設，引導房地產企業誠信守約，積極履行社會責任，促進房地產行業健康發展，中國房地產業協會、中國房地產研究會于2010年獲商務部、國資委的批準，開始在房地產行業中組織開展房地產企業信用評價工作。2011年在重慶、大連、北京和部分房地產開發企業試點，2012年起在全國范圍內全面啟動了這項工作，截止到目前，這項工作已經開展4年。在商務部、國資委、住房和城鄉建設部等主管部門的大力支持下，在各地房地產業協會、開發協會的積極配合下，全國已有163家房地產開發企業獲得信用評級。
記者：從實踐情況看，房地產行業的信用評價特點是什么？
胡志剛：房地產行業與一般生產行業相比具有產品周期長、涉及生產要素多、社會影響大、發展不均衡、項目周期與財務周期不匹配等特點，其發展又處于經濟發展的特定階段，信用建設任務艱巨，必須結合行業特點開展信用評價工作。
一是建立一套適合行業特點的房地產開發企業信用評價指標體系。在設計信用評價指標體系時，重點突出房地產行業和開發企業的特點，遵循針對性、全面性、系統性的原則，使指標體系更科學、合理。在指標設定上既考慮了信用評價指標體系的共性，如企業管理能力、發展能力和財務數據等客觀信用能力，也考慮了房地產行業的特點，把房地產開發企業的經營信用和履行社會責任作為信用考核的重點，全面考量企業在土地獲取、規劃、建設、銷售、前期物業管理等開發建設全過程中的經營信用。在分值比例設定上使企業經營信用情況的分值比例達到了45%，企業履行社會責任信用分值比例達到35%，企業客觀信用能力僅占全部分值的20%。同時采取一票否決制，企業如發生違法違規或其他嚴重失信行為，一律不予評價。
信用評價結果采取動態管理，三年有效，每年一次復評，既保證了企業信用等級的真實性，也能夠與時俱進及時反映企業的進步，對落伍者及時降級或淘汰。
二是引入社會第三方信用評價機構對參評企業進行獨立、客觀、公開、公平、公正的評價。社會第三方通過招標選取，并實行動態管理。評價過程中，第三方評價機構不僅對參評申報材料進行書面審核，對參評企業進行實地核查，和企業面對面的交流了解企業的經營狀況，并通過對企業員工、經營關聯單位、相關行政機關和社會組織的調查詢問以及對社會的企業信用信息的全面查詢，了解企業對員工、合作方、政府、消費者、社會的信用及履行社會責任的情況，做到客觀、真實、全面評價企業的信用狀況。目前已有7家商務部認可的評價機構參與到這項工作中來。
三是依托地方協會，積極開展信用評價工作。開發企業基本是屬地管理，參評企業的組織、信息的采集與核實、實地核查等工作離不開地方協會的支持和幫助，因此信用評價工作必須緊緊依靠地方協會。在參評企業當中，大多數是通過地方協會統一組織參評的，地方協會做了大量的工作，為我們提供了很多幫助，可以說，地方協會的積極性直接影響信用評價工作的廣度和質量。所以，發揮地方協會積極性，依靠地方協會聯合開展信用評價工作是我們一貫堅持的工作原則，只有這樣，才能使信用評價工作真正落到實處。
記者：兩會主導的信用評價優勢在哪里？
胡志剛：我國現存的與房地產信用相關的評級標準可以分為5個層次：住建部對房地產開發企業的資質評級、各級行政機關建立的開發企業信用檔案、部分省市開展的房地產行業誠信評價、金融機構對開發企業的資信評級，以及社會和行業協會的各類評獎等。這些評級或評價的特點是評價主體不同，出發點和側重點不同，效果也不同。
由中國房地產業協會、中國房地產研究會主導的行業信用評價是通過行業協會建立守信踐諾的長效制度，有效約束會員企業的道德風險和機會主義行為，提高行業協會的服務能力，促進行業信用建設和行業守信自律，保障行業健康發展。它既不同于政府部門基于監管需要而實施的資質管理，也有別于商業機構基于市場需求提供的信用評級。它突出了客觀性、專業性、自律性和服務性，更多反映的是企業自身資產情況、開發經營行為和履行社會責任所獲得的社會信譽，由兩會推進這項工作更具有行業權威性和公正性。大力推動信用信息在全國范圍的互聯互通，發揮信用信息對失信行為在更大范圍的監督和約束已成為市場經濟良性持久發展的必要條件。
記者：獲得評級的企業能得到什么實際利益？
胡志剛：人無信不立，業無信不興，這是社會的共識。隨著國家對社會信用體系建設的重視，越來越多的企業開始關注和重視自身信用建設，也有越來越多的政府部門和相關機構陸續出臺對信用企業的激勵政策。2013年國家發改委、人民銀行和中央編辦聯合下發了《關于在行政管理事項中使用信用記錄和信用報告的若干意見》，部分省市也將信用報告作為行業管理中企業準入的依據。在信用評價方面，國家開發銀行對參與棚戶區改造且信用級別高的企業在貸款方面給予一定的政策支持。黑龍江、重慶房協在有關行業主管部門的支持下，出臺了很有實效的激勵政策，包括對AA級以上的企業在容積率、項目資本金、商品房預售許可前的投資到位率、資質年檢業績審查、推薦行業性評優評獎等方面實行優惠政策。這極大地調動了參評企業的積極性，僅2013年一年黑龍江省就有50多家企業參評。
當然，目前信用評價結果的實際應用面和對企業的惠顧還很有限，今后還有大量工作要做。一方面要探究金融服務體系對信用評價結果的支持和應用，通過評價使信用級別高的企業在金融授信、金融服務延伸等方面能夠享受到更多的政策支持。另一方面還要積極探索向社會和相關領域企業信用評價報告，創造獎優罰劣的社會輿論環境，使企業養成誠信和守法的良好習慣。同時我們將聯合發改委、國土、工商、財政、金融、物價、消費者協會、新聞媒體等多個部門通過多種方式、多種渠道宣傳推廣信用評價工作和誠信企業，把信譽度高、社會責任感強的企業介紹給社會，推薦給消費者，在全行業樹立起誠信為本的環境氛圍。
房地產資質申報材料范文4
中國注冊會計師協會會協[2007]37號
為了貫徹落實《中華人民共和國企業破產法》對注冊會計師承辦企業破產案件管理人相關業務的要求，給注冊會計師承辦相關業務提供技術支持，我會起草了《注冊會計師承辦企業破產案件相關業務指南(試行)(征求意見稿)》，現予印發。請組織征求意見，并于2007年6月10日前將意見反饋我會。
聯系人：研究發展部彭鵬
聯系方式：，010-68721166轉1204
通訊地址：北京市海淀區廣源閘5號廣源大廈6層，郵編100081
附件1：
注冊會計師承辦企業破產案件相關業務指南
(試行)(征求意見稿)
第一章總則
第一條為指導注冊會計師承辦企業破產案件相關業務，依據《中華人民共和國注冊會計師法》、《中華人民共和國企業破產法》(以下簡稱“企業破產法”)及其他相關法律法規、行業規范，制定本指引。
第二條本指引所稱注冊會計師承辦企業破產案件相關業務，包 括但不限于：
(一)受人民法院指定，擔任管理人；
(二)接受管理人委托，提供清算審計等相關專業服務；
(三)接受債權人委托，提供相關專業服務；
(四)接受債務人委托，提供相關專業服務。
第三條本指引所稱注冊會計師，是指會計師事務所及取得注冊會計師證書的執業人員。
第四條注冊會計師承辦企業破產案件相關業務，應當遵守法律法規、中國注冊會計師職業道德規范和會計師事務所質量控制準則。
第二章 管理人職責
第五條注冊會計師受人民法院指定擔任管理人，職責主要有：
(一)接管債務人的財產、印章和賬簿、文書等資料；
(二)對債務人進行清算審計，調查債務人財產狀況，制作財產狀況報告；
(三)決定債務人的內部管理事務；
(四)決定債務人的日常開支和其他必要開支；
(五)在第一次債權人會議召開之前，對債務人營業情況進行調查，決定繼續或停止債務人營業，同時形成調查報告；
(六)管理繼續營業的債務人的營業事務；
(七)決定解除或者繼續履行破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同，并通知對方當事人；
(八)接受債務人的債務人或財產持有人的債務清償或財產交付；
(九)發現債務人有企業破產法第三十一條、第三十二條所列可撤銷行為的，請求人民法院撤銷該行為，并追回相關財產；
(十)發現債務人有企業破產法第三十三條所列無效行為的，請求人民法院確認該行為無效，并追回相關財產；
(十一)依據企業破產法第三十五條的規定，要求尚未完全履行出資義務的債務人的出資人繳納所認繳的出資；
(十二)追回債務人的董事、監事和高級管理人員利用職權從企業獲取的非正常收入和侵占的企業財產；
(十三)可以依據企業破產法第三十七條的規定，通過清償債務或者提供為債權人接受的擔保，取回質物、留置物；
(十四)接收債權申報材料，登記造冊，對申報的債權逐一進行審查，并編制債權表，提交第一次債權人會議核查；
(十五)妥善保存債權表和債權申報材料，供利害關系人查閱；
(十六)調查債務人所欠職工的工資和醫療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金，列出清單并公示，對職工提出的異議經核實后予以更正；
(十七)提議召開債權人會議；
(十八)于債權人會議召開十五日前通知已知債權人，列席債權人會議。向債權人會議報告職務執行情況，并回答詢問；
(十九)代表債務人或另外委托人參加訴訟、仲裁或者其他法律程序；
(二十)注冊會計師作為管理人負責管理財產和營業事務時，制作重整計劃草案，同時向人民法院和債權人會議提交；
(二十一)注冊會計師作為管理人制作重整計劃草案的，應向債權人會議就重整計劃草案作出說明，并回答詢問；
(二十二)依據企業破產法第八十七條第一款的規定，可以同未通過重整計劃草案的表決組協商；
(二十三)未通過重整計劃草案的表決組拒絕再次表決或者再次表決仍未通過重整計劃草案的，但重整計劃草案符合企業破產法第八十七條第二款所列條件的，可以申請人民法院批準重整計劃草案；
(二十四)依據企業破產法第八十六條的規定，自重整計劃通過之日起十日內，向人民法院提出批準重整計劃的申請；
(二十五)依據企業破產法第七十三條第二款、第八十九條第二款的規定，向債務人移交財產和營業事務；
(二十六)在重整計劃規定的監督期內，監督重整計劃的執行；
(二十七)重整計劃執行的監督期屆滿前，可以視情況申請人民法院裁定延長重整計劃執行的監督期限；
(二十八)重整計劃執行的監督期屆滿時，向人民法院提交監督報告；
(二十九)債務人不能執行或不執行重整計劃的，可以請求人民法院裁定終止重整計劃的執行、宣告債務人破產；
(三十)和解程序終止時，向債務人移交財產和營業事務，并向人民法院提交執行職務的報告；
(三十一)及時擬定破產財產變價方案，提交債權人會議討論；
(三十二)按照債權人會議通過或者人民法院裁定的破產財產變價方案，適時變價出售破產財產；
(三十三)及時擬定破產財產分配方案，提交債權人會議討論，債權人會議通過后提請人民法院裁定認可，人民法院裁定認可后，執行破產財產分配方案；
(三十四)自破產程序終結之日起十日內，向破產人原登記機關辦理注銷登記。
第三章 接管
第六條本指引所稱接管，是指注冊會計師受人民法院的指定擔任管理人，對債務人實施全面接收和管理。
第七條注冊會計師應接收債務人的財產、印章和賬簿、文書等資料，包括但不限于：
(一)現金、債權、存貨、固定資產、在建工程、對外投資、無形資產等財產及相關憑證；
(二)公章、財務專用章、合同專用章、海關報關章、職能部門章、各分支機構章、電子印章、法定代表人名章等印章；
(三)總賬、明細賬、臺賬、日記賬等賬簿及全部會計憑證、重要空白憑證；
(四)設立批準文件、營業執照、稅務登記證書及各類資質證書、章程、合同、協議及各類決議、會議記錄、人事檔案、電子文檔、管理系統授權密碼等資料。
第八條注冊會計師應對債務人的財產、內部事務和營業事務實施管理，必要時經人民法院許可，可以聘請工作人員參與管理工作。
第四章調查債務人財產狀況
第九條本指引所稱調查債務人財產狀況，是指注冊會計師受人民法院指定擔任管理人，對債務人進行清算審計，調查債務人財產狀
況，并制作財產狀況報告。
第十條注冊會計師應對債務人的出資情況、現金狀況、債權狀況、存貨狀況、固定資產狀況、在建工程狀況、對外投資狀況、土地及無形資產狀況等財產狀況進行調查。 第十一條注冊會計師在調查時，應關注有關財產的真實性、合法性及權屬狀況，也應關注其可變現情況。
第十二條注冊會計師對債務人出資情況進行調查時，要重點關注：
(一)出資人名冊，出資協議、公司章程、驗資報告及實際出資情況；
(二)非貨幣財產出資的批準文件、財產權屬證明文件及權屬變更登記文件；
(三)歷次資本變動情況及相應的驗資報告。
第十三條注冊會計師對債務人現金狀況進行調查時，要重點關注庫存現金、銀行存款及其他貨幣資金。 第十四條注冊會計師對債務人債權狀況進行調查時，要重點關注債權形成原因、形成時間、具體債權內容及債權催收情況。 第十五條注冊會計師對債務人存貨狀況進行調查時，要重點關注存貨的存放地點、數量、狀態、性質及相關憑證。
第十六條注冊會計師對債務人固定資產狀況進行調查時，要重點關注：
(一)債務人的房屋產權及重要設備權屬；
(二)債務人有關海關免稅的設備情況。
第十七條注冊會計師對債務人在建工程狀況進行調查時，要重點關注在建工程立項文件、相關許可，工程進度、施工狀況及相關技術資料。
第十八條注冊會計師對債務人對外投資狀況進行調查時，要重點關注：
(一)各種有價證券；
(二)對外投資情況證明；
(三)被投資企業的所有者權益情況，必要時可以申請進行審計、評估。
第十九條注冊會計師對債務人土地及無形資產狀況進行調查時，要重點關注：
(一)債務人土地使用權屬及使用情況；
(二)債務人擁有的專利、非專利技術、商標、版權等；
(三)債務人擁有的許可或特許經營權情況。
第二十條注冊會計師應對債務人是否存在企業破產法第三十一條、第三十二條、第三十三條所列的可撤銷或無效行為進行調查。
第二十一條注冊會計師應對債務人的董事：監事和高級管理人員是否利用職權從企業獲取非正常收入和侵占企業財產進行調查。
第二十二條注冊會計師應對債權人主張抵銷的債權債務進行調查，調查時要重點關注是否存在下列情形：
(一)債務人的債務人在破產申請受理后取得他^對債務人的債權；
(二)除因為法律規定或者有破產申請一年前所發生的原因而負擔債務外，債權人已知債務人有不能清償到期債務或者破產申請的事實，對債務人負擔債務；
(三)除因為法律規定或者有破產申請一年前所發生的原因而取得債權外，債務人的債務人已知債務人有不能清償到期債務或者破產申請的事實，對債務人取得債權。
第二十三條 注冊會計師在財產狀況調查過程中，應關注有關財產是否存在抵押、質押等權利受限情況，以及相關爭議情況。
第二十四條 注冊會計師根據對債務人財產調查情況，在整理、分析相關證據后，出具債務人財產狀況報告。
第二十五條 債務人財產狀況報告包括但不限于下列內容：
(一)標題；
(二)收件人；
(三)目的和范圍；
(四)執行的主要程序；
(五)財產狀況說明；
(六)報告使用范圍；
(七)管理人印章；
(八)報告日期。
第五章調 查債務人營業狀況
第二十六條本指引所稱調查債務人營業狀況，是指注冊會計師受人民法院指定擔任管理人，接管債務人后，對債務人的營業及相關合同等情況進行調查，并根據調查情況決定是否繼續履行相關合同、是否繼續營業及其他相關管理事務。
第二十七條注冊會計師應對債務人基本情況、經營情況、簽署的重要合同(協議)情況等營業狀況進行調查。
第二十八條注冊會計師調查債務人基本情況時，要重點關注：
(一)營業執照、稅務登記證書、特許經營證書、資質證書、相關批準文件，以及相關合同及文件；
(二)組織結構、股權結構、下屬公司、分支機構及營業網點等。
第二十九條注冊會計師調查債務人經營情況時，要重點關注：
(一)債務人產品、服務結構；
(二)債務人所在行業發展狀況；
(三)債務人市場位置；
(四)債務人虧損的重要原因；
(五)債務人生產產品、提供服務能力。
第三十條注冊會計師調查債務人簽署的重要合同時，要重點關注：
(一)與股權有關的合同；
(二)在債務人財產上設定抵押權、質押權、留置權等限制債務人權利的合同及履行情況，以及債務人作為抵押權人、質押權人、留置權人等相關合同及履行情況；
(三)與合并、分立、重組、收購有關的重要合同及文件；
(四)重要服務合同；
(五)重要特許合同；
(六)與知識產權有關的重要合同；
(七)重要租賃合同；
(八)重要購銷合同；
(九)重要保險合同；
(十)重要借款合同；
(十一)附條件、附期限的合同。
第三十一條注冊會計師應對有關債務人的民事訴訟或者仲裁情況進行調查。
第三十二條注冊會計師應根據對債務人營業狀況調查的情況，擬定債務人財產管理方案。
第六章 調查勞動債權
第三十三條本章所稱勞動債權，是指債務人所欠職工工資和醫療、傷殘保險、撫恤費用，所欠應當劃入職工個人賬戶的基本養老保險、基本醫療保險費用，以及法律、行政法規規定應當支付給職工的補償金。
本章所稱調查勞動債權，是指注冊會計師受人民法院指定擔任管理人，對職工基本情況及勞動債權情況進行調查，列出勞動債權清單。
第三十四條注冊會計師應對勞動債權情況進行調查，調查時要重點關注：
(一)職工人數、工資標準、職務崗位、在債務人連續工作時間和參加工作時間；
(二)債務人與職工簽訂的勞動合同；
(三)補償金額應達到法定最低要求；
(四)董事、監事、高級管理人員的工資應按照債務人職工的平均工資計算。
(五)勞動債權金額、類別等。
第三十五條注冊會計師應根據勞動債權調查情況，列出勞動債權清單并予以公示。
第三十六條職工對勞動債權清單有異議要求注冊會計師更正的，注冊會計師核實后應予以更正。
第七章 接受債權申報
第三十七條注冊會計師受人民法院指定擔任管理人，應接受所有提供了企業破產法第四十九條規定的債權申報材料的債權人的債權申報。
第三十八條注冊會計師收到債權申報材料后，應當登記造冊，列明各債權人申報材料中提供的債權數額、有無財產擔保及有關證據等情況。
第三十九條注冊會計師應對申報的債權逐一進行審查，在審查
基礎上編制債權表。
第四十條注冊會計師應妥善保管債權表和債權申報材料，供利害關系人查閱。
第四十一條注冊會計師應將編制的債權表提交第一次債權人會議核查，債務人、債權人對債權表記載的債權無異議的，提交人民法院裁定確認。
第八章 制作重整計劃草案
第四十二條注冊會計師受人民法院指定擔任管理人，在人民法院裁定債務人重整后，負責管理債務人財產和營業事務的，應在前期調查基礎上，在人民法院裁定債務人重整之日起六個月內制作重整計劃草案，同時向人民法院和債權人會議提交。
第四十三條重整計劃草案應當包括下列內容：
(一)債務人的經營方案；
(二)重整計劃執行的監督期限；
(七)有利于債務人重整的其他方案。
第四十四條注冊會計師在制作重整計劃草案時，要重點關注下列問題：
(一)各類債權人因重整計劃的實施而獲得的受償比例是否低于破產清算的受償比例；
(二)不減免債務人欠繳的企業破產法第八十二條第一款第二項規定以外的社會保險費用。
第四十五條注冊會計師制作重整計劃草案的，應向債權人會議就重整計劃草案作出說明，并回答詢問。
第四十六條債權人會議部分表決組未通過重整計劃草案的，注冊會計師可以同未通過重整計劃草案的表決組協商。
未通過重整計劃草案的表決組拒絕再次表決或者再次表決仍未通過重整計劃草案，但重整計劃草案符合企業破產法第八十七條第二款所列條件的，注冊會計師可以申請人民法院批準重整計劃草案。
第四十七條注冊會計師應依據企業破產法第八十六條的規定，自重整計劃通過之日起十日內，向人民法院提出批準重整計劃的申請。
第九章 破產清算
第四十八條注冊會計師受人民法院指定擔任管理人，在人民法院宣告債務人破產后，應做好破產清算有關工作。
第四十九條注冊會計師收到人民法院宣告債務人破產的裁定書后，應及時整理財產清冊、債務清冊、債權清冊、清算期間有關的財務會計報告等材料。
第五十條注冊會計師應當組織對破產財產進行審查、估價，及時擬定破產財產變價方案，提交債權人會議討論。
第五十一條注冊會計師應根據債權人會議決議或人民法院的裁定，適時變價出售破產財產。
變價出售破產財產應當通過拍賣進行，但是，債權人會議決定以協議處分或資產抵債處置等其他方式進行的除外。
第五十二條注冊會計師應當及時擬定破產財產分配方案，提交債權人會議討論。
第五十三條注冊會計師應執行經人民法院裁定認可后的破產財產分配方案。
第五十四條注冊會計師在破產財產最后分配完結后，應及時向人民法院提交破產財產分配報告，并提請人民法院裁定終結破產程序。
第五十五條注冊會計師應編寫履職情況報告，內容包括但不限于：
(一)管理人基本情況；
(二)破產人基本情況；
(三)破產財產情況；
(四)債權申報及審查確認情況；
(五)破產人對外債權催收情況；
(六)破產清算中財務收支情況；
(七)破產財產的管理、變價及分配情況；
(八)訴訟和仲裁情況i
(九)未完結事項安排。
第五十六條注冊會計師應自破產程序終結之日起十日內，持人民法院終結破產程序的裁定，向破產人的原登記機關辦理注銷登記。
第五十七條注冊會計師于辦理注銷登記完畢的次日終止執行管理人職務。但是，對于未決的訴訟或仲裁，注冊會計師應繼續參加，直至完成訴訟或仲裁程序。
第五十八條注冊會計師依據企業破產法第一百二十二條規定終止執行職務后，應當將管理人印章交公安機關銷毀，并將銷毀的證明送交人民法院。
第十章 承辦其他相關業務
第一節為管理人提供專業服務
第五十九條注冊會計師可以接受管理人委托，提供會計、審計、咨詢等相關專業服務。包括但不限于：
(一)對破產申請受理日債務人的資產、負債、所有者權益進行清算審計，出具清算審計報告；
(二)對清算期間的財務報表進行審計，出具清算審計報告；
(三)對清算終結日債務人、破產人的資產狀況、財務收支情況、財產分配情況進行審計，出具清算審計報告；
(四)進行其他專項審計；并出具審計報告。
第六十條注冊會計師可以接受管理人委托，協助管理人履行職責。包括但不限于：
(一)接管債務人的財產、印章和賬簿、文書等資料；
(二)調查債務人財產狀況，制作財產狀況報告；
(三)審查債權人申報的債權；
(四)清理勞動債權；
(五)制作重整計劃草案。
第二節 為債權人提供專業服務
第六十一條注冊會計師可以接受債權人委托，提供相關專業服務。包括但不限于：
(一)協助準備有關破產申請材料；
(二)申報債權；
(三)債權人出席債權人會議，行使表決權。
第三節為債務人提供專業服務
第六十二條注冊會計師可以接受債務人委托，提供相關專業服務。包括但不限于：
(一)協助準備有關破產申請材料；
(二)協助編制重整計劃草案；
(三)協助制定和解協議草案；
(四)協助引進戰略投資人。
第十一章承辦企業破產案件相關業務時的補充要求
第六十三條注冊會計師接受管理人、債權人或債務人委托，提供專業服務時，應與委托人簽訂業務約定書，在業務約定書中，應訂明工作方法、所出具報告的內容與格式、報告分發和使用的限制等事項。
第六十四條注冊會計師承辦企業破產案件相關業務，應制作必要的工作底稿，工作底稿應真實、完整、記錄清晰。
第六十五條注冊會計師接受管理人、債權人或債務人委托，提供專業服務時，應考慮是否具有必要的素質和專業勝任能力。
第六十六條注冊會計師擔任管理人時，應考慮是否與企業破產案件具有利害關系。
第十二章附則
第六十七條注冊會計師承辦企業破產案件相關業務，除有特定要求者外，應當參照本指引辦理。
第六十八條本指引自2007年月 日起試行。
附件2：
關于《注冊會計師承辦企業破產案件相關業務指南(試行)(征求意見稿)》的起草說明
為了指導注冊會計師承辦企業破產案件相關業務，我們依據《中華人民共和國注冊會計師法》、《中華人民共和國企業破產法》(以下簡稱“企業破產法”)以及其他相關法律法規、司法解釋、行業規范，完成了《注冊會計師承辦企業破產案件相關業務指南(試行)》(以下簡稱“《指南》”)征求意見稿的研究起草工作?，F將有關情況說明如下：
一、《指南》起草的主要經過
一是開展法律和國外文獻等相關研究。2006年7月開始，受最高
人民法院委托，中注協參與了《企業破產法》實施相關司法解釋的研究工作。為此，我們對《企業破產法》進行了認真、細致的研究，對德國、法國、英國、美國、日本、俄羅斯、臺灣等國家和地區破產法、有關破產法的相關文獻等進行收集、整理、分析，并借此機會，重點研究了破產程序、管理人職責、管理人指定、管理人報酬以及與管理人相關的法律關系等問題。其間，考慮到破產案件管理人業務涉及財務會計、法律、企業管理相關綜合性專業知識的實務特點，中注協決定起草《指南》，為注冊會計師承辦企業破產案件相關業務提供技術指導。
二是形成《指南》征求意見稿。中注協于2007年1月開始，組織部分事務所研究有關破產管理實務和操作程序，于4月底起草形成了《指南》討論稿；5月組織成立了由立法專家、法官、注冊會計師、律師組成的《指南》起草組和專家咨詢組，并于5月11日―14日召開起草組工作會議，對《指南》討論稿逐條討論、修改，形成了《指南》征求稿。
二、關于《指南》總體框架結構和主要內容
《指南》征求意見稿分為十二章，共68條，主要規范了注冊會計師承辦管理人業務，以及接受管理人、債權人、債務人委托承辦其他相關業務的操作程序和需要重點關注的事項。主要包括管理人職責、接管債務人財產、實施財產調查、實施營業調查、接受債權申報、制作重整計劃草案、破產清算、承辦管理人、債權人、債務人委托的相關業務、相關補充要求、附則等。
三、需要說明的幾個問題
(一)關于起草原則
一是對《企業破產法》及相關司法解釋進行疏理，形成管理人的法定職責及操作程序等；二是充分考慮破產清算工作實踐，將注冊會計師從事企業破產案件相關業務的核心工作內容、重點關注事項等進行了規范，力爭為注冊會計師承辦企業破產案件相關業務，特別是擔任管理人提供技術支持；三是充分借鑒執業準則的成果，包括體例、結構、表述方法等。
(二)關于文件名稱
考慮到目前最高法院的有關實施細則正在制訂中，還有一些不確定事項，另外，在企業破產案件中，會計師事務所除可受人民法院指定擔任管理人外，還可以提供其他相關專業服務，故名稱暫定為《注冊會計師承辦企業破產案件相關業務指南(試行)》。
(三)關于清算審計
考慮到企業破產實務中，注冊會計師調查債務人財產狀況的最有效最常用的方法就是清算審計，在舊的清算組制度下，清算組也要委托注冊會計師進行清算審計，在《指南》起草中，律師也普遍認為，律師承辦破產案件通常也需要委托事務所做清算審計。故此，我們在《指南》征求意見稿中加入了有關清算審計的內容，包括注冊會計師擔任管理人調查債務人財產狀況職責前的清算審計，以及接受管理人委托提供清算審計相關業務。
二零零七年五月二十八日
企業會計準則實施問題專家工作組意見
企業會計準則體系(以下簡稱“新準則”)實施以來，經過各方面的共同努力，較好實現了新舊轉換和平穩過渡，市場反映良好。新準則實施已過一個季度，為了深入貫徹新準則，針對近期上市公司、會計師事務所等方面提出的新準則執行中的問題，企業會計準則實施問題專家工作組進行了討論，達成一致意見，現予。
一、問：如何正確地對投資性房地產進行后續計量?
答：企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在符合新準則規定的條件下，才允許采用公允價值模式。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
采用公允價值計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件：
一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場?！八诘亍币话闶侵竿顿Y性房地產所在的大中型城市的城區。
二是企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計?！巴惢蝾愃频姆康禺a”，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
不具備上述條件的，不得采用公允價值模式。
二、問：如何正確地根據辭退福利計劃確認和計量應付職工薪酬?
答：(一)辭退福利是在職工勞動合同尚未到期前，企業決定解除與職工的勞動關系而給予的補償，或為鼓勵職工自愿接受裁減而給予的補償。辭退福利必須同時滿足下列條件，才能確認預計負債：
1.企業已經制定正式的解除勞動關系計劃或提出自愿裁減建議，并即將實施。該計劃或建議應當包括：擬解除勞動關系或裁減的職工所在部門、職位及數量；根據有關規定按工作類別或職位確定的解除勞動關系或裁減補償金額；擬解除勞動關系或裁減的時間等。
辭退計劃或建議應當經過董事會或類似權力機構的批準，除因付款程序等原因使部分付款推遲至一年以上外，辭退工作一般應當在一年內實施完畢。
2.企業不能單方面撤回解除勞動關系計劃或裁減建議。
(二)企業如有實施的職工內部退休計劃，雖然職工未與企業解除勞動關系，但由于這部分職工未來不能給企業帶來經濟利益，企業承諾提供實質上類似于辭退福利的補償，符合上述辭退福利計劃確認預計負債條件的，比照辭退福利處理。企業應當將自職工停止提供服務日至正常退休日的期間擬支付的內退人員工資和繳納的社會保險費等，確認為應付職工薪酬(辭退福利)，不得在職工內退后各期分期確認因支付內退職工工資和為其繳納社會保險費而產生的義務。
(三)辭退工作在一年內實施完畢、補償款項超過一年支付的辭退計劃(含內退計劃)，企業應當選擇恰當的折現率，以折現后的金額進行計量，計入當期管理費用。折現后的金額與實際應支付的辭退福利的差額，作為未確認融資費用，在以后各期實際支付辭退福利款項時計人財務費用。應付辭退福利款項與其折現后金額相差不大的，也可不予折現。
三、問：如何正確地進行交易性金融資產和可供出售金融資產的分類和會計處理?
答：交易性金融資產主要是指企業為了近期內出售而持有的金融資產。通常情況下，企業以賺取差價為目的從二級市場購人的股票、債券和基金等，應當分類為交易性金融資產。交易性金融資產在活躍的市場上有報價且持有期限較短，應當按照公允價值計量，公允價值變動計人當期損益。
可供出售金融資產主要是指企業沒有劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、持有至到期投資、貸款和應收款項的金融資產。企業購入的在活躍市場上有報價的股票、債券和基金等，沒有劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、持有至到期投資等金融資產的，可以歸為此類。相對于交易性金融資產而言，可供出售金融資產的持有意圖不明確?？晒┏鍪劢鹑谫Y產在初始確認時，
應當按其公允價值以及交易費用之和入賬，公允價值變動計人所有者權益，如可供出售金融資產的公允價值發生非暫時性下跌，應當將原計入所有者權益的公允價值下降形成的累計損失一并轉出計入當期損益。可供出售金融資產持有期間實現的利息或現金股利，也應計入當期損益。
企業管理層在取得金融資產時，應當正確地進行分類，不得隨意變更。交易性金融資產和可供出售金融資產的分類情況，應當以正式書面文件記錄，并在附注中加以說明。
四、問：企業應當采用何種稅率計算確認遞延所得稅資產和遞延所得稅負債?
答：遞延所得稅資產和遞延所得稅負債應當按照預期收回該資產或清償該負債期間的適用稅率計量。適用稅率是指按照稅法規定，在暫時性差異預計轉回期間執行的稅率。
《中華人民共和國企業所得稅法》已于2007年3月16日通過，自2008年1月1日起實施。企業在進行所得稅會計處理時，資產、負債的賬面價值與其計稅基礎之間產生暫時性差異、這些暫時性差異預計在2008年1月1日以后轉回的，應當按照新稅法規定的適用稅率對原已確認的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債進行重新計量，除原確認時產生于直接計入所有者權益的交易或事項應當調整所有者權益(資本公積)以外，其他情況下產生的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債的調整金額，應當計入當期所得稅費用。
五、問：企業按原制度核算的資本公積執行新準則后應當如何處理7
答：企業按照原制度核算的資本公積，執行新準則后應當分別下列情況進行處理：
(一)原資本公積中的資本溢價或股本溢價，執行新準則后仍應作為資本公積(資本溢價或股本溢價)進行核算。
(二)原資本公積中因被投資單位除凈損益外其他所有者權益項目的變動產生的股權投資準備，執行新準則后應當轉入新準則下按照權益法核算的長期股權投資產生的資本公積(其他資本公積)。
(三)原資本公積中除上述以外的項目，包括債務重組收益、接受捐贈的非現金資產、關聯交易差價、按照權益法核算的長期股權投資因初始投資成本小于應享有被投資單位賬面凈資產的份額計入資本公積的金額等，執行新準則后應在資本公積(其他資本公積)中單設“原制度資本公積轉入”進行核算，該部分金額在執行新準則后，可用于增資、沖減同一控制下企業合并產生的合并差額等。
六、問：售后租回交易中，資產售價與其賬面價值之間的差額如何處理?出租人對經營租賃提供激勵措施的。如提供免租期、承擔承租人的某些費用等。承租人和出租人應當如何處理?
答：(一)售后租回交易中，資產售價與其賬面價值之間的差額應當記入“遞延收益”科目，售后租回交易認定為融資租賃的，記人“遞延收益”的金額應按租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整。
售后租回交易認定為經營租賃的，記人“遞延收益”科目的金額，應在租賃期內按照與確認租金費用相一致的方法進行分攤，作為租金費用的調整。但有確鑿證據表明售后租回交易是按照公允價值達成的，資產售價與其賬面價值之間的差額應當計人當期損益。
(二)出租人對經營租賃提供激勵措施的，出租人與承租人應當分別下列情況進行處理：
1.出租人提供免租期的，承租人應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其他合理的方法進行分攤，免租期內應當確認租金費用；出租人應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內出租人應當確認租金收入。
2.出租人承擔了承租人某些費用的，出租人應將該費用自租金收入總額中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內進行分配；承租人應將該費用從租金費用總額中扣除，按扣除后的租金費用余額在租賃期內進行分攤。
七、問：企業在編制合并財務報表時。因抵銷未實現內部銷售損益在合并財務報表中產生的暫時性差異是否應當確認遞延所得稅?母公司對于納入合并范圍的子公司的未確認投資損失，執行新準則后在合并財務報表中如何列報?
答：(一)企業在編制合并財務報表時，因抵銷未實現內部銷售損益導致合并資產負債表中資產、負債的賬面價值與其在納入合并范圍的企業按照適用稅法規定確定的計稅基礎之間產生暫時性差異的，在合并資產負債表中應當確認遞延所得稅資產或遞延所得稅負債，同時調整合并利潤表中的所得稅費用，但與直接計入所有者權益的交易或事項及企業合并相關的遞延所得稅除外。
(二)執行新準則后，母公司對于納入合并范圍的子公司的未確認投資損失，在合并資產負債表中應當沖減未分配利潤，不再單獨作為“未確認的投資損失”項目列報。
企業在編制執行新準則后的首份報表時，對于比較合并財務報表中的“未確認的投資損失”項目金額，應當按照企業會計準則的列報要求進行調整，相應沖減合并資產負債表中的“未分配利潤”項目和合并利潤表中的“凈利潤”及“歸屬于母公司所有者的凈利潤”項目。
八、問：2007年7月1日起執行新準則的證券投資基金。其持有的資產、負債和所有者權益以及實現的收入、發生的費用應當如何進行會計處理和編制財務報告?如何實現新舊轉換?
答：證券投資基金(以下簡稱基金)屬于獨立的會計主體，其資產、負債、所有者權益(基金凈值)、收入和費用等，應當按照新準則的規定進行確認、計量和報告。
(一)基金持有的金融資產和承擔的金融負債，通常分類為以公允價值計量且其變動計人當期損益的金融資產和金融負債，應當采用公允價值進行初始和后續計量，公允價值的變動以及取得時發生的相關交易費用計入當期損益。
基金持有的除上述劃分為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產和金融負債之外的其他金融資產或金融負債，包括買入返售金融資產和賣出回購金融資產款等，應當按照《企業會計準則第――2號――金融工具確認和計量》等相關規定處理。
基金涉及金融資產轉移和套期保值的，應當分別執行《企業會計準則第23號――金融資產轉移》和《企業會計準則第24號――套期保值》。
(二)基金的所有者權益(基金凈值)，是指基金的資產減去負債后的余額，包括實收基金、未分配利潤等。在基金募集、申購、轉換轉入、基金紅利再投資等時，應當增加相應的實收基金；在基金贖回或轉換轉出等時，應當減少相應的實收基金?；鹪谄谀敻鶕斊趯崿F的凈利閏(或虧損)增加(或減少)未分配利潤；根據利潤分配數，減少未分配利潤。
(三)基金應當按照新準則的規定設置會計科目，并按照所附的報表格式定期編制財務報告?；鹭攧請蟾鎽敯ǎ嘿Y產負債表、利潤表、所有者權益(基金凈值)變動表、附注和其他應當在財務報告中披露的相關信息和資料?；鹂梢愿鶕嶋H需要在不違反企業會計準則中確認、計量和報告規定的前提下自行設置相關會計科目。附注的編制應當遵循《企業會計準則第30號――財務報表列報》和《企業會計準
則第37號――金融工具列報》及其應用指南等規定。
(四)基金在新舊轉換時，應當按照下列要求進行處理：
在首次執行日，基金應當對所有資產、負債和所有者權益項目按照新準則進行重新分類、確認和計量，編制期初資產負債表。
因首次執行新準則而導致會計政策發生變更的，應當采用追溯調整法進行處理，根據會計政策變更的累積影響數調整列報前期最早期初留存收益(未分配利潤)，其他相關項目的期初金額和列報前期的比較數據也應一并調整。確定會計政策變更對列報前期影響數不切實可行的，應當從可追溯調整的最早期間期初開始應用變更后的會計政策。在首次執行日確定會計政策變更對以前各期累積影響數不切實可行的，應當采用未來適用法處理。
(五)其他類似基金或類似于證券投資基金運作方式的產品(除企業年金基金)，比照本意見進行會計處理。
附錄：1、基金會計科目表(略)；2、基金資產負債表、利潤表、所有者權益(基金凈值)變動表格式(略)
二零零七年四月三十日
關于調低部分商品出口退稅率的通知
財政部 國家稅務總局財稅[2007]90號
經國務院批準，調整部分商品的出口退稅率，現就有關事項通知如下：
一、取消下列商品的出口退稅
1.瀕危動物、植物及其制品；
2.鹽、溶劑油、水泥、液化丙烷、液化丁烷、液化石油氣等礦產品；
3.肥料(除已經取消退稅的尿素和磷酸氫二銨)；
4.氯和染料等化工產品(精細化工產品除外)；
5.金屬碳化物和活性碳產品；
6.皮革；
7.部分木板和一次性木制品；
8.一般普碳焊管產品(石油套管除外)；
9.非合金鋁制條桿等簡單有色金屬加工產品；
1O.分段船舶和非機動船舶。
具體商品名稱及稅則號見附件1(略)。
二、調低下列商品的出口退稅率
1.植物油出口退稅率下調至5％；
2.部分化學品出口退稅率下調至9％或5％；
3.塑料、橡膠及其制品出口退稅率下調至5％；
4.箱包出口退稅率下調至11％，其他皮革毛皮制品出口退稅率下調至5％：
5.紙制品出口退稅率下調至5％；
6.服裝出口退稅率下調至11％；
7.鞋帽、雨傘、羽毛制品等出口退稅率下調至11％；
8.部分石料、陶瓷、玻璃、珍珠、寶石、貴金屬及其制品出口退稅率下調至5％；
9.部分鋼鐵制品(石油套管除外)出口退稅率下調至5％，《財政部國家稅務總局關于海洋工程結構物增值稅實行退稅的通知》(財稅[2003]46號)規定的內銷海洋工程結構物仍按原退稅率執行；
10.其他賤金屬及其制品(除已經取消和本次取消出口退稅商品以及鋁箔、鋁管、鋁制結構體等)出口退稅率下調至5％：
11.刨床、插床、切割機、拉床等出口退稅率下調至11％，柴油機、泵、風扇、排氣閥門及零件、回轉爐、焦爐、縫紉機、訂書機、高爾夫球車、雪地車、摩托車、自行車、掛車、升降器及其零件、龍頭、釬焊機器等出口退稅率下調至9％；
12.家具出口退稅率下調至11％或9％；
13.鐘表、玩具和其他雜項制品等出口退稅率下調至11％；
14.部分木制品出口退稅率下調至5％；
15.粘膠纖維出口退稅率下調至5％。
具體商品名稱及稅則號見附件2(略)。
三、下列商品改為出口免稅
花生果仁、油畫、雕飾板、郵票、印花稅票等。
具體商品名稱及稅則號見附件3(略)。
四、執行時間
以上商品出口退稅率調整自2007年7月1日起執行。具體執行時間，以海關“出口貨物報關單(出口退稅專用)”上注明的出口日期為準。
出口企業在2007年7月1日之前已經簽訂的涉及取消出口退稅的船舶出口合同，在2007年7月20日之前持出口合同(正本和副本)到主管出口退稅的稅務機關登記備案的，準予仍按原出口退稅率執行完畢。對在2007年7月20日之前未辦理備案手續的，一律按取消出口退稅執行。
有對外承包工程資質的出口企業在2007年7月1日之前已經中標的長期對外承包工程或已經簽訂價格不能更改的長期對外承包工程合同所涉及的出口設備和建材，凡在2007年7月20日之前持有效中標證明(正本和鬲0本)或已經簽訂的長期對外承包工程合同(正本和副本)及工程概算清單，到主管出口退稅的稅務機關登記備案的，準予仍按原出口退稅率執行完畢。對在2007年7月20日之前未辦理備案手續的，一律按調整后的出口退稅率執行。
補充說明：財政部負責人就部分商品出口退稅政策調整答問
記者：這次出口退稅政策調整的主要考慮是什么?
答：今年以來，我國經濟繼續保持平穩快速發展，農業生產基本穩定，工業結構有所改善，財政收入持續增長，市場銷售更加旺盛，改革開放有序推進，城鄉居民收入明顯增加，就業人員增多，社會事業加快發展。但是，當前經濟運行中也存在一些問題，其中外貿順差過大、投資增速繼續在高位運行、流動性過剩等問題依然突出。
據海關統計，2007年1-5月進出口總額為8013億美元，同比增長23.7％。其中：出口總額4435億美元，同比增長27.8％，進口總額3578億美元，同比增長19.1％，出口增幅高于進口增幅8，7個百分點，累計順差857億美元，同比增長83.1％。
外貿順差增長過快，不僅加劇貿易摩擦，而且加大了國內流動性過剩和人民幣升值壓力。為了緩解貿易順差過大，促進外貿平衡，政府需要利用多種政策工具，出臺一攬子政策措施，繼續加強和改善宏觀調控。這次出口退稅政策的調整，作為一攬子政策措施的重要組成部分，主要目的是為了進一步抑制外貿出口的過快增長，緩解我國外貿順差過大帶來的突出矛盾，同時，進一步落實科學發展觀，優化出口商品結構，抑制“高耗能、高污染、資源性”產品的出口，促進外貿增長方式的轉變和進出口貿易的平衡，減少貿易摩擦，促進經濟增長方式的轉變和經濟社會的可持續發展。
記者：這次出口退稅政策調整的主要內容是什么?
答：這次政策調整共涉及2831項商品，約占海關稅則中全部商品總數的37％，主要內容包括三個方面：
一是進一步取消了553項“高耗能、高污染、資源性”產品的出口退稅，主要包括：瀕危動物、植物及其制品，鹽、溶劑油、水泥、液化丙烷、液化丁烷、液化石油氣等礦產品，肥料，氯和染料等化工產品(精細化工產品除外)，金屬碳化物和活性碳產品，皮革，部分木板和一次性木制品，一般普碳焊管產品(石油套管除外)，非合金鋁制條桿等簡單有色金屬加工產品，以及分段船舶和非機動船舶。
二是降低了2268項容易引起貿易摩擦的商品的出口退稅率，主要包括：植物油，部分化學品，塑料、橡膠及其制品，箱包，其他皮革毛皮制
品，紙制品，服裝，鞋帽、雨傘、羽毛制品，部分石料、陶瓷、玻璃、珍珠、寶石、貴金屬及其制品，部分鋼鐵制品，其他賤金屬及其制品，刨床、插床、切割機、拉床，柴油機、泵、風扇、排氣閥門及零件、回轉爐、焦爐、縫紉機、訂書機、高爾夫球車、雪地車、摩托車、自行車、掛車、升降器及其零件、龍頭、釬焊機器，家具，鐘表、玩具和其他雜項制品，部分木制品，以及粘膠纖維。
三是將10項商品的出口退稅改為出口免稅政策。主要包括：花生果仁、油畫、雕飾板、郵票和印花稅票。
具體政策內容及各類商品出口退稅率的具體調整情況見《財政部國家稅務總局關于調低部分商品出口退稅率的通知》，可查詢財政部門戶網站：mof.省略。
記者：對政策出臺前簽訂的出口合同是否和去年一樣設有過渡性政策?
答，2006年9月，財政部曾會同有關部門了《關于調整部分商品出口退稅率和增補加工貿易禁止類目錄的通知》，對部分商品的出口退稅政策作了調整。當時考慮到政策調整的品種較多，涉及面較大，一些已經簽訂的出口合同在價格上難以更改，為減少企業損失，保證政策的平穩過渡，特別規定了三個月的過渡期，即對調整出口退稅率的商品只要符合一定條件并在一定期限內辦理出口合同備案的，可以按原出口退稅率執行。但在執行過程中出現了很多虛假合同，影響了國家宏觀政策的調控效果，也造成了企業之間的不公平競爭。鑒于這次出口退稅政策調整以緩解外貿順差過大為主要政策目標，考慮到去年出口退稅政策調整設置過渡期出現的問題，這次出口退稅政策調整沒有設置過渡期。但是，為了讓企業有提前準備的時間，這次將調整的政策內容提前一定時間對社會公布。同時，考慮到一些造船合同和對外工程承包合同一般期限較長，價格難以調整，因此，規定對此前已經簽訂的船舶出口合同和工程中標或已經簽訂的價格上不能更改的長期對外承包工程合同涉及的出口設備和建材，于2007年7月20日前在主管出口退稅的稅務機關登記備案的，準予仍按原出口退稅率執行完畢。
記者：這次政策調整會對我國外貿產生什么樣的影響?
答：此次出口退稅政策調整后，出口退稅率結構由原17％、13％、11％、8％和5％五檔調整為17％、13％、11％、9％和5％五檔。
取消和降低部分商品的出口退稅，我國相關出口商品的成本將會增加，從而會對外貿出口的過快增長產生一定的抑制作用。由于這次在政策設計時采取了“有保有壓”的區別政策，釋放了國家產業結構、出口商品結構調整的明確信號，有利于引導企業減少“高耗能、高污染、資源性”產品的出口，減少低附加值、低技術含量產品的出口，加大高附加值、高技術含量產品的出口，從而引導企業調整投資方向，避免盲目投資和產能過剩。因此，從長遠看，將有利于促進我國經濟增長方式轉變和經濟社會可持續發展，符合國家和全民的長遠利益。總體上看，這次出口退稅政策調整力度適中，并且重點在于結構調整，不會對正常外貿出口產生明顯的負面影響。
二零零七年六月十九日
關于調整部分商品進出口暫定稅率的通知
國務院關稅稅則委員會
經國務院關稅稅則委員會第九次全體會議審議通過，并報國務院批準，對部分商品進出口暫定稅率進行調整?，F將有關事項通知如下：
一、調整部分商品進口暫定稅率
(一)對煤炭、軟木和燃料油等7個稅目的資源性產品實施0-3％的進口暫定稅率；
(二)對排液泵、密封件、軸承及閥門用零件、空調和冰箱用壓縮機及其零件、工程機械零件、照相機零件、電視機零件、攝錄一體機鏡頭等62個稅目的零部件實施2－6％的進口暫定稅率；
(三)對嬰兒食品、廚房炊具、餐具、食品加工機、視力矯正鏡片、建筑材料、裝飾用陶瓷、家用電器等140個稅目的日用商品實施6-17％的進口暫定稅率。以上三類商品共209個稅目，其中5個稅目只涉及該目中的部分商品(見附件一；略)。
二、調整部分商品出口暫定稅率
(一)對卷材、板材、鋼絲等53個稅目的鋼材產品以及偏鎢酸銨、菱鎂礦、燒鎂等5個稅目的資源性產品實施5％的出口暫定稅率；
(二)對普碳鋼條桿、角型材等30個稅目的鋼材產品以及煤焦油、天然石墨、稀土金屬、精煉鉛、氧化鏑、氧化鋱、未鍛軋鋅及部分有色金屬廢碎料等21個稅目的產品實施10％的出口暫定稅率；
(三)對焦炭、鋼坯、鋼錠、生鐵、部分鐵合金、螢石、非針葉木木片以及鎳、鉻、鎢、錳、鉬和稀土金屬等國內稀缺的金屬原礦共33個稅目的產品實施15％的出口暫定稅率。
以上三類商品共142個稅目。(見附件二；略)。
房地產資質申報材料范文5
長沙市戶口管理辦法最新版全文為進一步加強和改進全市常住戶口登記管理工作，嚴密工作程序，規范辦理手續，提高服務管理水平，保護公民戶籍登記合法權益，依據《中華人民共和國戶口登記條例》和《湖南省常住戶口登記管理規定》等法律、法規及有關政策規定，結合我市實際，制定本規定。
一、立戶、分戶登記
(一)非農業家庭戶立、分戶
1、登記對象
依法擁有私有住宅房屋所有權或房管部門直管住房等公有住房使用權，以家庭關系為主共同居住生活或單身居住在該套住房，需在該房屋所在地址立戶的公民。戶主一般由戶內擁有本住房所有權或使用權的人擔任。未成年人或限制民事行為能力的人一般不能擔任戶主。
戶內已滿18周歲的成年人因發生婚姻、分家等變化，且具備以下情形之一，需要辦理分戶的：
已在房屋管理部門辦理房產證(或公房租賃契約)分戶手續;私房析產、贈與以及繼承手續的;經法院判決或調解的離婚當事人或房產糾紛當事人有房屋居住權，且確實在此居住的。
一個地址一般只能立一戶。戶內夫妻之間、未成年子女與父母之間，一般不得分戶。
2、申報材料
立戶：提交申請表、居民戶口簿或準予落戶的材料(指在辦理戶口遷移、補登等落戶業務時一同提出立戶申請的，應提交的相應落戶申報材料或審批機關批準落戶的《落戶通知單》或《準予遷入證明》及《戶口遷移證》等，具體詳見戶口遷入、補登等相應規定)、居民身份證及以下材料之一：房屋權屬證明;公有房屋租賃使用證明或國土資源、建設(房地產)等行政主管部門出具的有關房屋所有權或者使用權的相應憑證;其他能夠證明房屋所有權或者使用權屬于申請人的證明。
分戶：提交申請表、居民戶口簿和居民身份證、結婚證或離婚判決(協議)書等婚姻(分家)變化證明材料、私房房產證或公房租賃契約或其他證明申請人擁有房屋所有權(或公房使用權)的法院判決書(或公證書)等證件證明材料。
3、受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人或戶主提出申請。擬立、分戶地所屬派出所受理并登記，材料齊全的當場辦結。
(二)集體戶立戶
1、登記對象
擁有私有住宅房屋所有權或使用權(或公有住房使用權)，房屋供單位職工居住且居住集體宿舍人員數量較多(一般不少于10人)、確有設立集體戶必要并有專人負責協助管理集體戶的機關、團體、企業、事業、軍隊、學校、寺廟、宮觀等單位。一個單位一般只設立一個集體戶。集體戶戶主由所在單位指定。
每個派出所可以在派出所或者街道(鄉、鎮)所在地址設立公共集體戶，條件成熟的社區居委會也可設立公共集體戶，用于掛靠符合當地落戶條件但又不符合家庭戶單獨立戶條件且無處掛靠戶口公民的戶口。
2、申報材料
申請表、私有住宅房屋產權證或公有房屋租賃使用證明或辦理了出租房屋登記手續的私有住宅房屋租賃協議。
3、受理審批機關及辦理程序時限
由所在單位提出申請，一般由單位負責人或戶口專辦員負責具體辦理。擬立戶地派出所受理，分區縣市局審批后派出所登記。自受理之日起10個工作日內辦結(派出所自受理之日起3個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起10個工作日內審批)。
二、出生登記
(一)登記對象
限未滿3周歲的未登記常住戶口的嬰、幼兒(以下簡稱嬰兒，含非婚生育和超計劃生育)。3周歲以上人員申報登記常住戶口的按戶口補登規定辦理。
(二)落戶原則
1、新生嬰兒登記常住戶口，按隨父隨母自愿選擇原則，由父親或母親戶口所在地派出所登記戶口。
2、嬰兒父母一方為出國(境)人員、軍人、外國人等在國內無常住戶口人員或高等院校學生集體戶口的，由另一方戶口所在地派出所登記戶口。
3、嬰兒父母雙方均為出國(境)人員、軍人等在國內無常住戶口人員或高等院校學生集體戶口的，由嬰兒祖(外祖)父母戶口所在地派出所登記戶口。嬰兒父、母雙方均為軍人的，也可在部隊集體戶所在地或在父母擁有住宅房屋所有權的房產所在地派出所登記戶口。
4、收養未登記常住戶口的嬰兒，由收養人或收養機構所在地派出所登記戶口。
(三)申報材料
公民在申報出生戶口登記時，應提交申請表，并根據不同情況提交相應的申報材料：
1、在國內出生的嬰兒：提交《出生醫學證明》和父母雙方的居民戶口簿、居民身份證、結婚證。
父母系現役軍人的，提交軍人身份證件。父母系出國(境)人員，在國內無常住戶口的，提交中國護照。父母一方系外國人的，提交外國護照。系非婚生育無法提交父母雙方身份證件及結婚證的，提交一方的戶口簿、身份證。將嬰兒落戶在祖(外祖)父母戶口所在地的，提交祖(外祖)父母的戶口簿、身份證以及祖孫關系證明。
對沒有獲得《出生醫學證明》的嬰兒，可憑公安機關(或具有鑒定資質的醫療機構)出具的DNA親子關系鑒定書，或者接生證明和村(居)委會證明等相關證明，經社區民警實地調查核實后為其辦理出生登記。
2、在國(境)外出生的嬰兒：國外出生的提交國外醫療機構出具的出生證明及具有翻譯資質的翻譯機構出具的出生證明翻譯件、嬰兒回國時持用的中國護照或《中華人民共和國旅行證》、父母雙方的居民戶口簿、居民身份證或回國時持用的中國護照或《中華人民共和國旅行證》、結婚證。
香港、澳門出生的提交港澳醫療機構出具的出生證明、經港澳公證部門公證的自愿放棄該子女港澳永久居民身份的聲明及公證書、父母雙方的居民戶口簿、居民身份證(如父母一方為港澳居民的，提交港澳身份證件)及結婚證。
臺灣出生的提交臺灣醫療機構出具的出生證明、父母的居民戶口簿、居民身份證(如父母一方是臺灣戶籍居民的，還須提交臺灣戶籍部門出具的該子女未取得臺灣戶籍的證明)及結婚證。
父母一方系外國人的，應當提交外國護照。系非婚生育無法提交父母雙方身份證件及結婚證的，提交一方的戶口簿、身份證。將嬰兒落戶在祖(外祖)父母戶口所在地的，提交祖(外祖)父母的戶口簿、身份證以及祖孫關系證明。
3、公民個人依法收養未登記常住戶口的嬰兒(對于公民不符合收養相關規定，未能依法辦理收養登記而私自收留的棄嬰，應由社會福利機構申報登記集體戶口)：民政部門出具的《收養證》和收養人的居民戶口簿、居民身份證。
4、社會福利機構收養社會棄嬰：社會福利機構或公安派出所出具的相關證明材料。
對于本規定第二-(三)-1和2規定的情況，派出所在辦理出生登記時應協助查驗生育證或者社會撫養費征收票據，沒有生育證或社會撫養費征收票據的，也應當依法為其辦理嬰兒出生登記，但應在30日內通報所在鄉鎮或者街道計生辦。對于父母一方為外國人的，派出所應當協助查驗其是否持有有效中國簽證(未入境的除外)，屬非法入境或非法居留人員的，應當依法為其辦理嬰兒出生登記，但應將情況立即報所屬分區縣市局出入境部門依法處理。
(四)受理審批機關及辦理程序時限
新生嬰兒戶口登記由新生嬰兒父親、母親或其他監護人提交申請，由落戶地派出所受理并登記，材料齊全的當場辦結。
收養嬰兒戶口登記由收養人或收養機構所在地派出所受理，分區縣市局審批后派出所登記，自受理之日起10個工作日內辦結(派出所自受理之日起3個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起10個工作日內審批)。
(五)登記事項相關要求
1、姓名：嬰兒可以隨父姓或隨母姓，允許采用父母雙方姓氏。嬰兒只能登記一個姓名，姓名登記項目應當使用規范漢字填寫。人名用字應使用《通用規范漢字表》中的字。對申請人在申報出生登記時欲變更姓名(不按《出生醫學證明》記載的姓名)登記的，由戶口登記機關按照《出生醫學證明》記載的姓名辦理出生登記后再按照有關規定為其辦理姓名變更手續，將《出生醫學證明》記載的新生兒姓名登記為曾用名。
2、性別：填寫男或女。
3、民族：民族應根據嬰兒父母的民族記載進行登記，如果嬰兒父母不是同一民族的，可根據父母的意愿，在兩種不同的民族中選定一個民族。
4、出生日期：按照公歷，用阿拉伯數字填寫嬰兒出生的具體時間(具體到時、分)。
5、出生地、籍貫：出生地、籍貫均指市、縣級行政區劃。嬰兒的出生地登記，應當以嬰兒出生醫院或出生時所在的市、縣級行政區劃進行登記。
籍貫原則上應填寫嬰兒祖父的居住地。不能確定祖父居住地的，隨父親籍貫而確定，不能確定父親籍貫的填寫嬰兒出生地。
6、監護人：填寫嬰兒父親、母親等監護人的姓名。
7、監護關系：按監護人與新生嬰兒的血親關系或收養關系寫明具體稱謂，如父親、母親等。
8、住址：填寫本戶常住戶口所在地住所的詳細地址。
9、公民身份號碼：由人口信息管理系統根據戶口登記機關所在地行政區劃代碼、嬰兒出生日期、性別等項目自動生成，同時，戶口登記機關應對生成號碼在省級和部級人口信息管理系統中進行檢索，確保號碼的唯一性。
10、登記時日記載：在何時何因由何地遷來本市(縣)欄內注明某年某月某日因出生(補報往年出生)登記。
11、收養嬰兒有關登記項目：收養嬰兒的姓名、出生日期、民族等項目，根據嬰兒具體情況認定。收養嬰兒的出生地、籍貫不詳的，以收養人或收養機構所在地為其出生地，以收養人籍貫或收養機構所在地為其籍貫。
三、死亡人員戶口注銷
(一)注銷對象
事實死亡或法院宣告死亡的公民。
(二)申報材料
戶口登記機關在注銷死亡人員戶口時，須憑申請表，死亡公民的居民戶口簿、居民身份證，有關單位出具的合法有效的死亡證明材料辦理。對事實死亡，不提交居民戶口簿、居民身份證的，由社區或村委會出具死亡證明，社區民警實地調查核實，形成詢問筆錄及調查材料后派出所可予以死亡注銷。
死亡證明材料包括以下幾種：經醫療衛生單位確認死亡的，憑《居民死亡醫學證明(推斷)書》;對公民正常死亡無法取得醫院出具的死亡證明的，憑社區、村委會或衛生防疫部門出具的證明;非正常死亡或衛生部門不能確定是否屬于正常死亡者，憑公安、司法等有關部門出具的死亡證明;人民法院宣告死亡的，憑人民法院出具的死亡宣告判決書。
(三)受理審批機關及辦理程序時限
由死亡居民的親屬或者社區、村委會工作人員提交申請。由死亡人員戶口所在地派出所受理登記，材料齊全的當場辦結。
四、非農業戶口遷非農業戶口、農業戶口轉非農業戶口遷入登記
(一)登記對象
1、夫妻投靠落戶：夫妻雙方戶口不在同一戶口登記機關，其中一方投靠另一方居住生活并申請將戶口遷入到另一方(非大中專院校落集體戶口的學生)戶口所在地的。
2、父母投靠成年子女落戶：父母投靠成年子女(非大中專院校落集體戶口的學生)共同生活并申請將戶口遷入被投靠子女戶口所在地的。
3、未婚子女投靠父母落戶：未婚子女要求隨父或母(非大中專院校落集體戶口的學生)共同生活并落戶的。
4、長株潭地區未成年人投靠祖(外祖)父母落戶：長沙、株洲、湘潭地區的未成年人(未滿18周歲、已滿18周歲不滿22周歲的在校學生)祖(外祖)父母戶口在我市，申請投靠祖(外祖)父母共同生活并落戶的。
5、離婚回原籍落戶：以前因夫妻投靠將戶口遷往配偶戶口所在地，后因離婚返回原籍地居住生活并申請遷回原籍的。
6、收養落戶：公民依據《中華人民共和國收養法》收養的已登記了常住戶口的未成年人。
7、干部、職工調動、錄用落戶：縣、市以上人事、勞動部門或實行垂直管理部門批準調動、錄用的干部、職工及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母。
8、家屬隨軍落戶：要求隨軍人在部隊所在地登記常住戶口的現役軍人的家屬。
9、投靠軍人配偶父母落戶:夫妻一方為義務兵或上士以下士官(已因參軍服兵役注銷了戶口)，另一方投靠軍人一方父母居住生活，并申請將戶口遷入軍人一方父母戶口所在地的。
10、務工人員落戶：在芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區、高新區(以下簡稱長沙市區)有合法穩定職業并有合法穩定住所(含租賃)，參加城鎮職工社會保險滿兩年的人員，或在長沙縣、望城區、瀏陽市、寧鄉縣(以下簡稱四區縣市)有合法穩定職業并有合法穩定住所(含租賃)的人員，申請將本人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母的戶口遷入我市的。
11、專業技術資格人員落戶：取得中級以上職稱或高級以上技工職業資格證書并在我市有合法穩定職業的人員，申請將本人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母的戶口遷入我市的。
12、獲勞動模范等榮譽稱號人員落戶：被評為縣級以上勞動模范、先進工作者、見義勇為先進個人以及被評為優秀農民工的人員，申請將本人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母的戶口遷入評選推薦地落戶的。
13、投資興辦企業落戶：在我市投資30萬元以上或安置就業10人以上的企業法人代表，申請將本人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母戶口遷入我市的。
在我市創業、累計納稅5萬元以上或安置就業5人以上的個體工商戶，申請將本人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母戶口遷入我市的。
14、大中專學生錄取落戶：大、中專院校(含技工學校)錄取的新生，入學時自愿將戶口遷入就讀學校學生集體戶的。
15、大中專畢業(肄業、轉學)生落戶：因畢業、肄業(退學)、轉學等原因，需將戶口遷入入學前戶籍所在地、其父或母現戶籍地、工作單位所在地、轉入學校所在地的大、中專院校(含技工學校)學生。
16、復員、轉業和退伍安置落戶：因退出現役，申請到安置地或配偶所在地登記常住戶口的復員、轉業和退伍軍人及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母。
17、軍隊離退休干部安置落戶：因離退休，申請在部隊駐地、原籍地(入伍地)或配偶、子女、父母所在地登記常住戶口的軍隊離退休干部及隨其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母。
18、刑釋解教人員落戶：以往因被判處徒刑或被決定勞動教養被注銷了戶口，現已刑滿釋放(含假釋、保外就醫)或解除勞教要求登記戶口的人員。
19、留學回國人員落戶：以往出國(境)前已注銷常住戶口、且未在國(境)外入籍、定居，現回國落戶的留學人員。
20、其他原因回國(入境)落戶：因留學以外的其他原因出國(境)被注銷戶口、且未在國(境)外入籍、定居，現回國落戶的;華僑回國定居的;港、澳、臺同胞來內地定居的;外國人、無國籍人在我國境內定居并被批準加入或者恢復中華人民共和國國籍的人員。
21、購房落戶：在我市通過購買、受贈、繼承、自建、單位分配等途徑，獲得了私有住宅房屋所有權并實際居住的人員，申請將本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母戶口遷入我市的。
(二)申報材料
公民申報遷入登記，提交申請表，并按以下類別(對象)提交相應的憑證材料(對于年滿16周歲的省外遷入人員或在省級人口系統無照片的省內遷入人員，還須提交近期標準證件照片2張)：
1、夫妻投靠落戶：提交夫妻雙方的居民戶口簿、居民身份證、結婚證。
2、父母投靠成年子女落戶：提交投靠人和被投靠人的居民戶口簿、居民身份證、父母子女關系證明。
3、未婚子女投靠父母落戶：提交投靠人和被投靠人的居民戶口簿、居民身份證(不滿16周歲可免交)、父母結婚證、父母子女關系證明、超過法定結婚年齡子女的未婚證明。未成年子女投靠，父母離異的，還須提交父母離婚判決書或協議書，申請表(或申請報告)須父母雙方簽名。
4、長株潭地區未成年人投靠祖(外祖)父母落戶：提交投靠人的居民戶口簿和被投靠人的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明，已滿18周歲不滿22周歲的在校學生還須提交在讀學校學籍證明。未成年人父母離異的，還須提交父母離婚判決書或協議書，申請表(或申請報告)須父母雙方簽名。
5、離婚回原籍落戶：提交遷入人員的居民戶口簿、居民身份證、離婚證明、原籍地戶口登記機關出具的原戶口遷出證明(包括《戶口遷移證》存根、系統軌跡或其他戶籍檔案)。
落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明或按購房落戶政策辦理;落戶在親屬戶口處的，須提交原籍地接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交原籍地接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。原籍地無房產無親友的，可遷入派出所(街道、社區)公共集體戶。
6、收養落戶：提交被收養人的居民戶口簿和收養人的居民戶口簿、居民身份證、民政部門出具的合法收養證明。
7、干部、職工調動、錄用落戶：提交人事、勞動、垂直管理部門的調動、錄用證明和遷入人員的居民戶口簿、居民身份證。有家屬隨遷的，還須提交隨遷人員居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明、超過法定結婚年齡子女的未婚證明。
落戶在單位集體戶口的，須提交單位的集體戶口和落戶介紹信;落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明或按購房落戶政策辦理;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證和親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。無單位集體戶無房產無親友的，可遷入單位所在地派出所(街道、社區)公共集體戶。
8、家屬隨軍落戶：提交部隊師(旅)級以上單位政治部門批準軍人家屬隨軍的證明材料和遷入人員的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明。
9、投靠軍人配偶父母落戶：提交投靠人與被投靠人的居民戶口簿和居民身份證、軍人身份證件、結婚證、被投靠人與軍人為父母子女關系的證明。
10、務工人員落戶：在四區縣市落戶的，提交與用人單位依法簽訂的勞動合同、已在房屋管理部門登記備案的住宅房屋購房合同或公有房屋租賃使用證明或辦理了出租房屋登記手續的私有住房租賃協議或居住單位集體宿舍的證明，遷入人員的居民戶口簿、居民身份證。有家屬隨遷的，還須提交隨遷人員居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明、超過法定結婚年齡子女的未婚證明。在長沙市區落戶的，除提交以上憑證材料外，還須提交參加長沙城鎮職工社會保險滿兩年的證明。
落戶在單位集體戶口的，須提交單位的集體戶口和落戶介紹信;落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明或按購房落戶政策辦理;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證和親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證;無單位集體戶無房產無親友的，可遷入單位所在地派出所(街道、社區)公共集體戶。
11、專業技術資格人員落戶：提交中級以上職稱證明或高級以上技工職業資格證書、遷入人居民戶口簿或《戶口遷移證》(省內網上遷移的為本人戶口簿內頁)、居民身份證、與用人單位依法簽訂的勞動合同。有家屬隨遷的，還須提交隨遷人員居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明、超過法定結婚年齡子女的未婚證明。
落戶在單位集體戶口的，須提交單位的集體戶口和落戶介紹信;落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明或按購房落戶政策辦理;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證和親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證;落戶在就業指導中心、本地人才服務機構集體戶上的，須由市級以上就業指導中心或人才交流中心統一申請辦理。
12、獲勞動模范等榮譽稱號人員落戶：提交評定證書或評選推薦單位的證明、遷入人員的居民戶口簿和居民身份證。有家屬隨遷的，還須提交隨遷人員居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明、超過法定結婚年齡子女的未婚證明。
落戶在單位集體戶口的，須提交與用人單位依法簽訂的勞動合同、單位的集體戶口和落戶介紹信;落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明或按購房落戶政策辦理;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證和親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。
13、投資興辦企業落戶：提交工商登記證明、納稅票據或社保憑證、遷入人居民戶口簿、居民身份證。有家屬隨遷的，還須提交隨遷人員居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明、超過法定結婚年齡子女的未婚證明。
落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明或按購房落戶政策辦理;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。無房產無親友的，可遷入企業所在地派出所(街道、社區)公共集體戶。
14、大中專學生錄取落戶：提交《戶口遷移證》(省內網上遷移的為本人戶口簿內頁)、教育部門的招生信息表(或勞動部門的錄取花名冊)和居民身份證。
15、大中專畢業(肄業、轉學)生落戶：
畢業、肄業(退學)學生回原籍落戶的，提交《戶口遷移證》(省內網上遷移的為本人戶口簿內頁)、居民身份證、畢業證或肄業證或學校退學證明、原籍地戶口登記機關出具的原戶口遷出證明(包括《戶口遷移證》存根、系統軌跡或其他戶籍檔案)。落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明或按購房落戶政策辦理;落戶在親屬戶口處的，須提交原籍地接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交原籍地接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。原籍地無房產無親友的，可遷入派出所(街道、社區)公共集體戶。
畢業、肄業(退學)學生到其父或母現戶籍地落戶的，提交《戶口遷移證》(省內網上遷移的為本人戶口簿內頁)、居民身份證、畢業證或肄業證或學校退學證明、其父親或母親的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明。
畢業生到就業地落戶的，提交遷入人居民戶口簿或《戶口遷移證》(省內網上遷移的為本人戶口簿內頁)、居民身份證、畢業證、與用人單位依法簽訂的勞動合同(就業協議)和就業報到證(包括勞動部門出具的就業證)。畢業超過兩年的畢業生可免交就業報到證。落戶在單位集體戶口的，須提交單位的集體戶口和落戶介紹信;落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明或按購房落戶政策辦理;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證和親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證;落戶在就業指導中心、本地人才服務機構集體戶上的，須由市級以上就業指導中心或人才交流中心統一申請辦理。
轉學學生到新轉入學校落戶的，提交《戶口遷移證》(省內網上遷移的為本人戶口簿內頁)、居民身份證、教育部門的轉(升)學證明。
16、復員、轉業和退伍軍人安置落戶：提交縣級以上復員、轉業或退伍軍人安置辦公室出具的證明材料(《落戶介紹信》、《軍隊轉業干部落戶登記表》等)、居民身份證(無居民身份證的，須提交《軍人公民身份號碼登記表》，無公民身份號碼的，還須提交部隊師級以上單位政治部門出具的未編碼的證明)、原籍地戶口登記機關出具的原戶口注銷證明(包括注銷通知、系統軌跡或其他戶籍檔案)。有家屬隨遷的，須提交隨遷人員居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明、超過法定結婚年齡子女的未婚證明。
落戶在單位集體戶口的，須提交單位的集體戶口和落戶介紹信;落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。無單位集體戶無房產無親友的，可登記在安置地派出所(街道、社區)公共集體戶內。
17、軍隊離退休干部安置落戶：提交縣級以上軍隊離退休干部安置辦公室出具的證明材料(《落戶介紹信》、《軍隊離休退休干部落戶登記表》等)、居民身份證(無居民身份證的，須提交《軍人公民身份號碼登記表》，無公民身份號碼的，還須提交部隊師級以上單位政治部門出具的未編碼的證明)。有家屬隨遷的，須提交隨遷人員居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明、超過法定結婚年齡子女的未婚證明。
落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。無房產無親友的，可登記在安置地派出所(街道、社區)公共集體戶內。
18、刑釋解教人員落戶：提交釋放(含假釋、保外就醫)證明或解除勞教通知書、原籍地戶口登記機關出具的原戶口注銷證明(包括注銷通知、系統軌跡或其他戶籍檔案，需注明原戶口登記的主要事項)。
回原籍地的，落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明;落戶在親屬戶口處的，須提交原籍地接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交原籍地接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。
到非原籍地的，落在親屬戶口處的，須提交接收其落戶的配偶或父母、子女的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明。
落戶接受單位的，須提交單位接收證明和單位集體戶口。
原籍地無房產無親友無單位的，可登記在派出所(街道、社區)公共集體戶內。
19、留學回國人員落戶：在原戶口注銷地或原籍地派出所恢復戶口，或因有住房、直系親屬、原工作單位等正當理由需要在我市其他派出所轄區登記戶口的，提交留學人員最后一次回國時持用的中國護照或《中華人民共和國旅行證》、原籍地戶口登記機關出具的原戶口注銷證明(包括注銷通知、系統軌跡或其他戶籍檔案，應載明戶口注銷前戶口登記的詳細內容)。在就業地登記戶口的，除提交以上憑證材料外，還須提交與用人單位依法簽訂的勞動合同。
落戶在單位集體戶口的，須提交單位的集體戶口和落戶介紹信;落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。無單位集體戶無房產無親友的，可登記在原籍地或單位所在地派出所(街道、社區)公共集體戶內。
20、其他原因回國(入境)落戶：未在國(境)外入籍、定居的出國人員回原籍地恢復戶口的，提交當事人最后一次回國時持用的中國護照或《中華人民共和國旅行證》、原籍地戶口登記機關出具的原戶口注銷證明(包括注銷通知、系統軌跡或其他戶籍檔案，應載明戶口注銷前戶口登記的詳細內容)。
華僑回國定居的，提交當事人回國持用的中國護照和省或市級人民政府僑務部門簽發的《華僑回國定居證》。
其他被批準入境定居、加入或恢復中國國籍的，提交當事人入境時持用的有效證照及相關批準定居、入籍的有效憑證。
落戶在單位集體戶口的，須提交與用人單位依法簽訂的勞動合同、單位的集體戶口和落戶介紹信;落戶在自己房產處的，須提交房屋權屬證明;落戶在親屬戶口處的，須提交接收其落戶親屬的居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明;落戶在朋友戶口處的，須提交接收其落戶朋友的書面申請、居民戶口簿、居民身份證。無單位集體戶無房產無親友的，可登記在原籍地或單位所在地派出所(街道、社區)公共集體戶內。
其他取得專業技術資格的人員、大中專畢業生需在本市登記戶口的，按照本規定第四-(二)-11和第四-(二)-15中關于畢業生到就業地落戶的規定辦理。
21、購房落戶：提交我市的私有住宅房屋產權證(按揭房提交銀行蓋章確認的房屋產權證復印件)、遷入人居民戶口簿、居民身份證，有家屬隨遷的，還須提交隨遷人員居民戶口簿、居民身份證、親屬關系證明、超過法定結婚年齡子女的未婚證明。
(三)受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人或戶主提出申請。本規定第四-(一)-1至5類對象由遷入地派出所受理、審批、登記，材料齊全的當場辦結;6至20(14、18除外)類對象由遷入地所屬分區縣市局受理、審批，審批后由遷入地派出所登記，材料齊全的當場辦結;14、18類對象由遷入地派出所受理，所屬分區縣市局審批，審批后由遷入地派出所登記，自受理之日起10個工作日內辦結(派出所自受理之日起3個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起10個工作日內審批);21類對象由市局受理、審批(四區縣市的購房落戶由所在區縣市局受理、審批)，審批后由遷入地派出所登記，材料齊全的當場辦結。
其中，本規定第四-(一)-1至13(4除外)類對象、第四-(一)-21類對象屬同一市、縣范圍內遷移(由四區縣市戶口遷入長沙市區以及四區縣市之間跨地區遷移除外)，且不發生戶口性質變化的，由遷入地派出所直接辦理，材料齊全的當場辦結。其他特殊情況的同一市、縣范圍內遷移，由遷入地派出所受理，報所在分區縣市局審批后派出所登記，自受理之日起5個工作日內辦結(派出所自受理之日起2個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起5個工作日內審批)。
五、遷出及注銷登記
(一)登記對象
因夫妻投靠、父母投靠成年子女、未婚子女投靠父母、收養、干部或職工調動(錄用)、專業技術資格人員、家屬隨軍、務工、投資興業、購房、大中專學生錄取、畢業(肄業、轉學)等原因申請將戶口遷往外省，或因參軍服兵役、赴港(澳、臺)定居、失蹤等原因申請注銷戶口的居民。
(二)申報材料
提交遷出人或注銷人居民戶口簿、居民身份證，提交申請表，并按以下遷出或注銷類別(對象)提交相應材料(省內遷出由遷入地公安機關直接進行系統操作)：
1、夫妻投靠、父母投靠成年子女、未婚子女投靠父母、收養、干部或職工調動(錄用)、專業技術資格人員、家屬隨軍、務工、投資興業、購房等人員戶口遷出：提交遷出人員的居民戶口簿、居民身份證、遷入地公安機關簽發的《準予遷入證明》。
2、大中專院校(含技工學校)錄取、畢業、肄業、轉學學生戶口遷出：提交遷出人員的居民戶口簿、居民身份證。錄取的學生還須提交錄取通知書;畢業的學生還須提交畢業證、就業報到證(或勞動部門出具的就業證、用人單位簽訂的就業協議);肄業的學生還須提交肄業證明材料;轉(升)學的學生還須提交轉(升)學證明材料。
3、公民參軍服兵役：提交注銷人員的居民戶口簿、居民身份證和《入伍通知書》。
4、公民赴港、澳、臺定居：提交注銷人員的居民戶口簿、居民身份證。赴港、澳定居的，還須提交省公安廳出入境管理部門簽發的《前往港澳通行證》;赴臺定居的，還須提交臺灣簽發的載明事由為定居的《入出境許可證》或臺灣身份證或臺灣戶籍謄本等定居(或批準、同意定居)證明。
5、失蹤人員戶口注銷：由戶主或家屬提交申請報告和人民法院失蹤宣告判決書。
(三)受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人或戶主提出申請。遷出、注銷戶口所在地派出所受理，手續齊全的當場辦結。
六、變更與更正登記
(一)姓名變更、更正登記
1、登記對象
符合下列情形之一的，方可受理：
(1)宗教名與世俗名改換的;
(2)收養或解除收養、父母離異或再婚等原因需要將子女姓名變更的;
(3)在同一學?；蚬ぷ鲉挝粌刃彰耆嗤?，給生活、工作帶來不便的;
(4)姓名用字實屬不雅，字音字義有辱人格的;
(5)名字中含有冷僻字的;
(6)因戶口登記機關工作失誤，造成居民戶口簿、居民身份證及人口信息管理系統記載的姓名不一致的;
(7)其他特殊原因的。
新命名、更名的人名用字應使用《通用規范漢字表》中的字。對依法被剝奪政治權利，或正在被通緝、接受刑事追訴、服刑的人員，一律不予更改姓名。
2、申報材料
未滿18周歲的未成年人，提交申請表，父母雙方(或其他法定監護人)當場簽名確認的書面意見，未成年人居民戶口簿、父母雙方居民身份證，屬在校學生的還須提交就讀學校學籍管理部門出具的接受其變更姓名的證明。
年滿18周歲以上的成年人，提交申請表，居民戶口簿、居民身份證，屬在校學生的還須提交就讀學校學籍管理部門出具的接受其變更姓名的證明，有工作單位的還須提交本單位人事部門出具的接受其變更姓名的證明。
3、受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人提出申請。由戶口所在地派出所受理，分區縣市局審批后由派出所登記，自受理之日起10個工作日內辦結(派出所自受理之日起3個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起10個工作日內審批)。
(二)出生日期更正登記
1、登記對象
對于戶口登記的出生日期與實際出生日期確實不一致的，憑相關證明材料申請更正出生日期。原則上只更正一次。
但公務員、在編的國有企(事)業單位干部、教師、醫生及其他一切由國家財政統一發放工資的在編工作人員本人要求確定或更改出生日期的，一律不予受理。
經核實，屬公民個人弄虛作假，以虛假信息落戶造成出生日期等項目差錯而申請更正的，或以前更正過出生日期等項目現再次申請更正同一項目的，相關當事人須依法接受相應處罰后，方能受理其申請。
2、申報材料
提交更正出生日期的申請表，居民戶口簿、居民身份證，同時根據下列不同情況，提交相關憑證材料：
(1)戶口登記的出生日期與原落戶憑證《出生醫學證明》記載的出生日期不一致的，提交原始的《出生醫學證明》及原開具《出生醫學證明》單位提供的出生檔案等證明材料。
(2)戶口登記的出生日期與原落戶憑證《戶口遷移證》記載的出生日期不一致的，由戶口登記機關負責查驗留存檔案室的《戶口遷移證》、《戶口遷移證》存根或遷移異動登記冊。
(3)戶口登記的出生日期與其他合法落戶憑證記載的出生日期不一致的，提交相關原始落戶憑證。
(4)戶口登記的出生日期與原戶口登記的出生日期不一致的，提交記載了正確出生日期的居民身份證。
(5)戶口登記的出生日期確有錯誤的，在以上證明材料缺失的情況下，可提交以下材料作為輔助憑證，形成證據鏈，由社區民警實地調查核實形成調查材料后辦理：記載了正確出生日期的居民戶口簿;具有鑒定資質的醫療機構出具的骨齡鑒定等醫學鑒定結果;關聯人居民戶口簿、居民身份證;本人或父母結婚證;生育證、住院記錄、獨生子女證、兒童預防接種證明等計生醫學證明;學生證、畢業證、學生檔案等學習證明;檔案館、工作單位人事檔案、退休證、社保查詢單等證明材料;族譜、社區和村委會歷屆人口普查檔案等。
3、受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人提出申請。由戶口所在地派出所受理，分區縣市局審核，報市局審批后由派出所登記，自受理之日起25個工作日內辦結(派出所自受理之日起7個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起15個工作日內報市局, 市局自受理之日起25個工作日內審批)。
(三)民族變更、更正登記
1、登記對象
申請變更、更正民族的公民。個人的民族成份，只能依據其父或其母的民族成份確定。
2、申報材料
提交變更、更正民族的申請表，居民戶口簿、居民身份證，同時根據下列不同情況，提交相關憑證材料：
(1)因戶口登記機關登記錯誤而申請更正的，提交記錄了正確民族信息的《出生醫學證明》、《戶口遷移證》等落戶憑證或原戶口簿證。
(2)申請變更民族的，提交長沙市民族宗教事務局出具的《湖南省更改民族成份證明》。
3、受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人提出申請。戶口所在地派出所受理并登記。更正錯誤民族信息的，由分區縣市局審批，自受理之日起10個工作日內辦結(派出所自受理之日起3個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起10個工作日內審批);變更民族成份的，由分區縣市局審核后報市局審批，自受理之日起15個工作日內辦結(派出所自受理之日起3個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起8個工作日內報市局，市局自受理之日起15個工作日內審批)。
(四)性別變更、更正登記
1、登記對象
申請更正、變更性別的公民。
2、申報材料
提交變更、更正性別的申請表，居民戶口簿、居民身份證，同時根據下列不同情況，提交相關憑證材料：
(1)因戶口登記機關登記錯誤而申請更正的，提交記錄了正確性別信息的《出生醫學證明》、《戶口遷移證》等落戶憑證或原戶口簿證。以上材料缺失的，可憑醫院出生檔案、戶籍檔案、學籍檔案、獨生子女證等輔助憑證，由社區民警實地調查核實形成調查材料后辦理。
(2)性別因故發生變異需要變更登記的，提交國內三級以上醫院出具的性別鑒定證明和公證部門出具的公證書或司法鑒定部門出具的證明。
3、受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人提出申請。戶口所在地派出所受理并登記。更正性別的，材料齊全的當場辦結;變更性別的，由分區縣市局審核后報市局審批，自受理之日起15個工作日內辦結(派出所自受理之日起3個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起8個工作日內報市局，市局自受理之日起15個工作日內審批)。
(五)身份號碼變更、更正登記
公民身份號碼是每個公民唯一的、終身不變的身份代碼，由公安機關按照公民身份號碼國家標準編制。除因重號、錯號、出生日期更正、性別變更與更正等原因確需變更、更正的情形外，其他情形一律不得變更。
1、登記對象
因重號、錯號、出生日期更正、性別變更與更正等原因確需變更、更正的公民。
2、申報材料
(1)重號、錯號人員：根據部、省關于重、錯號糾錯相關文件要求辦理。
(2)出生日期更正、性別變更與更正人員：根據市局或分區縣市局相應的審批意見辦理。
3、受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人提出申請。由戶口所在地派出所受理，分區縣市局審核，報市局審批(性別更正除外)后由派出所登記，自受理之日起5個工作日內辦結(派出所自受理之日起1個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起3個工作日內報市局，市局自受理之日起5個工作日內審批)。
(六)其他輔項變更、更正登記
1、登記對象
申請變更、更正文化程度、婚姻狀況、血型、身高等輔項信息的公民。
2、申報材料
提交居民戶口簿、居民身份證、學歷證、結婚證、離婚證、醫學證明等憑證。
3、受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人提出申請。戶口所在地派出所受理并登記。材料齊全的，當場辦結。
七、戶口補登
(一)登記對象
1、3周歲以上從未申報過常住戶口的無戶口人員(未滿3周歲的從未登記常住戶口的人員申報戶口登記，按出生登記規定辦理)。
2、原已登記常住戶口，因錯誤注銷、計算機信息丟失等歷史原因造成在湖南省人口管理信息系統中查找不到戶口信息，現申請補登戶口的人員。
3、公民或社會撫養機構依法收養的3周歲以上未登記常住戶口的未成年人。
4、公民因被法院宣告失蹤(或死亡)注銷了常住戶口，現被尋回或返回申請恢復戶口，但在湖南省人口管理信息系統中無法進行恢復操作的。
(二)申報材料
提交申請表，并按以下類別(對象)提交相應憑證材料(年滿16周歲的公民須提交近期標準證件照片2張)：
1、已滿3周歲未滿16周歲從未登記常住戶口的人員：提交出生證明材料(或公安機關、具有鑒定資質的醫療機構出具的DNA親子關系鑒定書)、社區民警與補登人員見面談話的筆錄及調查意見，調查意見應當注明經調查核實，當事人提交的某證件或證明真實有效，確系補登非農(農業)戶口人員，并由兩名責任民警簽字。補登農業戶口的，還須提交村(居)委會證明該人確在此居住的證明。
2、16周歲以上從未申報過常住戶口的無戶口人員或原已登記戶口現查找不到戶籍信息的人員：提交記載了補登人員姓名、出生日期、身份號碼、相片的原始憑證，例如原居民身份證、結婚證等。如果無法提交以上原始憑證，可提交以下輔助憑證，形成證據鏈：常住人口登記表、原居民戶口簿(蘭、紅)、《戶口遷移證》、《準予遷入證明》;《出生醫學證明》或其存根、公安機關(或具有鑒定資質的醫療機構)出具的DNA親子關系鑒定書、生育證、住院記錄、獨生子女證等計生醫學證明;學生證、畢業證、學籍檔案、教委招生名冊等學習證明;檔案館檔案件、工作單位人事檔案、育齡婦女檔冊、退休證、社保查詢單、林權證、土地承包責任書、建房許可證、傷殘證、退伍證等能證明補登人身份的憑證。16周歲以上從未申報過常住戶口的無戶口人員補登農業戶口的，還須提交村(居)委會證明該人確實在此居住的證明，社區民警與補登人員及關聯人員見面談話的筆錄及調查意見，調查意見應當注明經調查核實，當事人提交某證件或證明真實有效，確系補登非農(農業)戶口人員，并由兩名責任民警簽字。
對具有離開原籍在外流浪、外出打工多年，長期不居住在本地等特殊情況的補登人員，還須提供刑偵部門的指紋比對結果。
3、收養3周歲以上尚未登記常住戶口的未成年人：公民個人收養的，提交民政部門出具的《收養證》和收養人的居民戶口簿、居民身份證;社會福利(救助保護)機構收養的，提交社會福利(救助保護)機構或公安派出所出具相關證明材料(須包含證實2年以上未找到父母的情況及落戶人員的姓名、性別、出生日期、民族等項目信息)。
4、人民法院宣告撤銷失蹤(死亡)的人員：提交人民法院撤銷失蹤(死亡)的證明(需注明原戶口登記的主要事項)。
(三)受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人提出申請。根據登記對象類型，由本人居住地或監護人戶口所在地、收養機構或收養人戶口所在地、原戶口所在地派出所受理，分區縣市局審批后由派出所登記，自受理之日起12個工作日內辦結(派出所自受理之日起5個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起12個工作日內審批)。其中，本規定第七-(二)-2中已滿16周歲未滿60周歲從未申報過常住戶口的無戶口人員補登戶口的，須逐級上報市級公安機關審批，自受理之日起25個工作日內辦結(派出所自受理之日起5個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起12個工作日內報市局，市局自受理之日起25個工作日內審批)。
八、戶口恢復
(一)登記對象
1、湖南省人口管理信息系統中顯示，申請人已辦理遷出業務，但在擬遷入地未落戶，現申請人要求在本市辦理恢復戶口業務的公民。
2、湖南省人口管理信息系統中顯示，原已登記常住戶口，因戶口登記機關操作失誤，造成申請人信息被刪除，需要恢復戶口的公民。
3、湖南省人口管理信息系統中顯示，被法院宣告失蹤(或死亡)，或戶口登記機關因操作失誤造成申請人戶口被注銷(因死亡等原因)，現被尋回或返回申請恢復戶口的公民。
(二)申報材料
提交申請表、居民身份證，并按以下類別(對象)提交相應材料(年滿16周歲的公民須提交近期標準證件照片2張)：
1、遷出恢復：憑《戶口遷移證》、《戶口遷移證》存根或系統軌跡辦理遷出恢復業務。
2、刪除恢復：如系戶口登記機關操作失誤造成申請人戶口信息被刪除，憑系統數據予以恢復;如系一人多戶工作過程中刪除的戶口，應當按照部、省關于一人多戶 處理的相關規定進行核實調查，如確系誤刪除，憑公安機關調查材料及系統數據予以恢復。
3、注銷恢復：提交人民法院撤銷失蹤(死亡)的證明或由社區民警實地調查核實取證、與當事人面見談話、形成詢問筆錄及調查材料后辦理注銷恢復業務。
(三)受理審批機關及辦理程序時限
由申請人本人或監護人或戶主提出申請。擬恢復戶口所在地派出所受理，分區縣市局審批后由派出所登記，自受理之日起3個工作日內辦結(派出所自受理之日起2個工作日內報分區縣市局，分區縣市局自受理之日起3個工作日內審批)。如需報湖南省公安廳人口與出入境管理局處理的情況(如身份號碼空尾碼、協調其他地市等)，不計入辦理時限。
九、注釋
1、本規定所稱以上、以下、(以)內，均包含本級、本數。
2、本規定所稱未婚證明，須由當事人戶籍地縣級以上民政部門出具，未婚不包括離異、喪偶。
3、本規定所稱親屬關系證明，包括結婚證、出生醫學證明、公安機關(或具有鑒定資質的醫療機構)出具的DNA親子關系鑒定書、公證書、法院判決書、申請人或關聯人戶籍所在地戶口登記機關或工作單位(僅限國家機關、軍隊、人民團體、國有企(事)業單位)出具的親屬關系證明等。如在湖南省人口管理信息系統中能確認親屬關系的，可免交證明材料。
4、本規定所稱直系親屬，包括配偶、父母、子女、祖(外祖)父母、孫(外孫)子女。
5、本規定所稱長株潭地區，包括長沙、株洲、湘潭三市市區及其所轄區縣市。
6、本規定所涉及的憑證及證明，屬于非法定證件的，原則上應提交原件存檔;屬于法定證件的，應當核驗原件后留存復印件歸檔。對于外國主管部門或公證部門出具的婚姻證明、出生證明、親屬關系證明、姓名等資料變更證明等，應當經中國駐該國使領館認證。
7、本規定所涉及的隨遷人員(家屬)辦理落戶需提交的申報材料，應當按照本規定關于夫妻投靠、父母投靠成年子女以及未婚子女投靠父母落戶的相關政策執行。
十、戶籍檔案資料管理
1、立戶、分戶檔案資料：擬立、分戶地戶口登記機關須保存申請表、前面明確的立、分戶所有類別(對象)需申報材料的復印件。
2、出生登記檔案資料：落戶地戶口登記機關須保存申請表、嬰兒父母的結婚證、《出生醫學證明》、親子關系鑒定書等復印件及接生證明、村(居)委會證明等。
3、注銷戶口檔案資料：注銷戶口登記機關須保存申請表、《居民死亡醫學證明(推斷)書》、《入伍通知書》、定居證明、失蹤宣告判決書等復印件，及被注銷戶口人員的居民戶口簿內頁、居民身份證原件等。
4、遷入戶口檔案資料：遷入地戶口登記機關須保存申請表、《準予遷入證明》第三聯(或《落戶通知單》)、《戶口遷移證》(或原戶口簿內頁)。按誰審批，誰保管的原則，由遷入地戶口審批機關保存前面明確的遷入所有類別(對象)需申報材料的復印件。
5、遷出戶口檔案資料：遷出戶口登記機關須保存申請表、《準予遷入證明》第二聯、《戶口遷移證》存根(或《網上戶口遷移函》)及遷出人員的戶口簿內頁。大中專院校招生或畢業遷出的，還須保存學校錄取通知書或畢業證等相關資料的復印件。
6、變更、更正檔案資料：包括申請表、前面明確的主項信息變更、更正登記需申報材料的復印件和原戶口簿內頁、居民身份證原件。按誰審批，誰保管的原則，由審批機關統一保管。
7、戶口補登、恢復檔案資料：包括申請表、前面明確的戶口補登、恢復所需申報材料的復印件。按誰審批，誰保管的原則，由審批機關統一保管。
8、審批中止或不予批準的檔案資料：應當按照誰審批、誰保管的原則，由中止審批或做出不予批準決定的機關進行統一保管。對于群眾要求收回的證明原件，原則上不予退回，由保管檔案的機關為群眾提供復印件，加蓋原件與復印件一致的簽章及單位公章。
上述資料保管期限均為永久。
十一、附則
1、常住戶口具體登記管理工作必須由取得戶口管理崗位任職資格的在編、在職民警負責承辦。
2、對于群眾申請辦理戶口業務符合政策規定，材料齊全的，受理部門應當受理并出具受理回執，計入辦理時限;手續材料不齊的，受理部門要提供書面清單，經群眾簽收，一次性全部告知群眾需補充事項。凡非申請人本人提交申請的，受理部門應當核驗申請人身份證、被委托人身份證及委托書或通過電話、視頻等方式與申請人取得聯系確認辦理事宜。
3、公安機關在辦理戶口登記時，發現登記對象情況存疑、需進一步核實的(如撤銷失蹤、補登戶口人員身份存疑、婚姻狀況存疑、所交憑證真實性存疑等情形)，可以采取面見談話并制作詢問筆錄、發函協查、實地調查等方式開展調查，調查時間不計入辦理時限內。經查證屬實，當事人確有偽造身份、假結婚、假離婚、提交虛假證明、證件等行為的，依照相關法律法規進行處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
4、凡辦理時限非當場辦結的，相關單位要在規定的辦理時限內作出批準或不批準或退回補充材料的決定，并通知申請人。對于不批準或退回補充材料的，還應當履行書面告知程序和申請人簽收手續(簽收存根或臺帳應納入戶籍檔案資料妥善保管)。
5、建立疑難戶口問題解決糾正機制，對于確實存在明顯錯誤但群眾確又無法提供足夠憑證材料的戶口遷移、應登未登、戶口登記項目差錯等歷史遺留、疑難戶口問題，要主動通過查閱人口信息管理系統或戶籍檔案、走訪有關單位和相關當事人等方式進行調查取證，逐級報市級公安機關集中會商審核后，據實進行解決糾正。
6、本規定自發文之日起執行。市局之前制定的相關文件規定與本規定不一致的，以本規定為準。其中，涉及農業戶口遷移政策(包括農業戶口立分戶、非農業戶口轉農業戶口、農業戶口遷農業戶口)，市局將結合長沙實際另行制定相關規定，報請市政府批準和省廳備案后實施。相關文件正式下發之前，仍按長公辦[20xx]265號、長公通[20xx]568號等現行有效文件執行。
7、本規定未明確的戶口登記業務及其他相關事項按國家和省、市有關政策規定執行。
8、執行本規定過程中如遇特殊情況，逐級報市級公安機關決定。
戶口出生登記(1)新生兒出生一個月以內,新生兒父母或監護人憑《出生醫學證明》、持《居民戶口簿》到新生兒常住地戶口登記機關申報出生登記。
(2)超計劃生育出生的嬰兒戶口申報
對超計劃生育的嬰兒戶口,由當地計劃生育部門對其父母按有關規定進行處罰后,嬰兒可在其母常住戶口所在地申報戶口。
(3)非婚生嬰兒戶口申報
非婚生嬰兒可以在其母常住戶口所在地申報戶口。一些外省婦女到我省婚配,由于種種原因雖未辦理戶口遷入和結婚登記手續,但已成事實婚姻,對于她們按計劃出生的嬰兒,可作特殊情況處理,允許其在父親戶口所在地農村申報戶口。
房地產資質申報材料范文6
房地產信貸風險，指房地產信貸領域中的一種“不確定性或信息不對稱”.指經營房地產信貸業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。
從理論上講，房地產金融市場的建設應該與房地產業和房地產金融的發展同步，加上政府的宏觀調控，房地產金融風險在一定范圍內是可控的。但當前我國的情況卻是，房地產信貸投向不合理、房地產信貸的外部環境不完善等問題，種種情況阻礙了房地產信貸的健康發展，也造成了大量的金融風險。尤其是房地產融資渠道過于單一，單純依靠銀行房地產貸款，使得大量的信用風險和市場風險聚集在銀行，這給房地產金融業甚至整個金融體系的穩定健康發展帶來了很大隱患。
因此，分析我國房地產信貸風險的表現的原因，積極尋求房地產信貸風險防范和控制的方法對策，建立起適應我國當前社會經濟發展和房地產業現狀的新型房地產金融體系以及借鑒發達國家金融風險管理的經驗和我國理論界、金融界和房地產業人士的理論和觀點，研究適合我國國情的房地產融資方式，具有較高的理論價值和現實意義。
一、我國房地產企業信貸風險現狀
（一）目前我國房地產企業信貸風險的種類
1、財務風險
財務風險是指公司因籌措資金而產生的風險，即公司可能喪失償債能力的風險，房地產開發企業高負債經營隱含財務風險，我國房地產開發企業在房地產開發過程中，以銀行借貸融資為主，自有資本金占項目總投資的比例普遍在30%以下，部分企業甚至在20%左右。由于房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2、經營風險
經營風險是指由于房地產投資經營失誤，造成實際經營成果偏離期望值并最終產生難以歸還商業銀行貸款的風險。房地產貸款的經營風險主要存在于非住宅房地產貸款之中。由于房地產具有不可移動的特征，房地產投資與其他投資相比而更具有不可逆轉性，一旦開始投資就難以撤回。如果在開發過程中出現由于決策失誤或資金鏈中斷而停工，就會造成“爛尾樓”和“半拉子工程”,套牢開發資金。同時房地產的流動性較差，在投資完成之前基本不具備變現能力，改造和變更設計用途難度較大，處置起來非常困難，資金回收的可能性小，所以房地產項目停工后往往一擺就是兒年甚至上十年。除此之外，目前越來越多的“圈地”、“炒地皮”以及施工企業被迫墊資現象更加劇了房地產金融的經營風險，因而房地產業經營風險遠遠高于其他行業。我國房地產開發資金高度依賴于商業銀行，房地產業的良好發展前景也使得商業銀行不可能放棄對房地產業的信貸投入，這種相互依存的關系使商業銀行房地產貸款的總量必然伴隨房地產業的發展而迅速增加，導致房地產貸款的經營風險越來越大。
據統計，我國廣東省部分金融機構房地產開發貸款新增額已占超過各項貸款新增額的70%以上。這種增長過快的趨勢如不加以適當控制，一旦引發風險，后果將不可預料。事實上，我國己經發生了由于房地產不良貸款占比過高而導致銀行支付危機的情況。
2010年海南發展銀行的倒閉就是一個典型的案例，2009年建設銀行廣東恩平支行由于房地產開發貸款不良貸款比例過高而導致不能有效兌付，出現擠兌風險，建設銀行總行撥了50億元，才解決了支付危機。歷史和現實都表明，經營風險是當前我國房地產金融面臨的最大風險。
3、欺詐風險
欺詐風險是指在目前房地產市場信息不充分、監督管理欠嚴密的情況下，開發商的開發行為與銷售行為不規范甚至為其經濟利益惡意欺詐銀行及擔保方的風險。開發商的欺詐風險也是目前房地產金融機構和擔保方面臨的最大的風險，它可能帶來的損失也是最大的。以2009年為例，四家國有銀行房地產開發商貸款質量差異明顯，其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持7%左右。四大行匯總的房地產開發貸款不良貸款率在10-11%之間。
在房地產開發貸款上，央行了《關于規范住房金融業務的通知》（簡稱195號文），規范了房地產開發企業向商業銀行貸款的條件，形成地產商、銀行共擔風險的安排。然而，大多數情況下，房地產開發企業由于受到利益動機的驅使，加上一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，使得房地產開發貸款存在許多違規之處，比如：以流動資金貸款來頂替開發貸款；高估地產項目價值，以盡爭取盡可能多的開發貸款：
提前啟動銀行按揭貸款程序：利用建筑施工企業墊資的方式降低自有資金投入；開發商“走穴”銀行信貸資金，一種是資金用途轉移，二種是銀行信貸資金被用于房地產滾動開發，三種是從甲地轉移到乙地經營。由此可見，房地產開發貸款風險之大不言而喻。
4、市場風險
市場風險是指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發投資進而給房地產貸款帶來的風險。我國房地產金融的市場風險也主要存在于非住宅房地產金融之中。由于房地產業發展具有明顯的周期性，與宏觀經濟周期密切相關，其波動周期且略超前于經濟周期的波動，這種波動周期的超前性導致房地產投資風險難以預測。在經濟高漲時期，房地產投資收益明顯較高，居民支付能力的提高加大了對改善居住條件的需求，需求的擴大帶來房價的看漲，從而出現房地產開發商由于對市場的樂觀預期和高額利潤而大量開發房地產，商業銀行為爭奪市場而將信貸資金大量投向房地產業的現象。一旦國家房地產業景氣指數下降，市場供給過?；蛐枨蟛蛔?，致使房價大跌，巨額的本金和利息損失使房地產企業出現經營困難甚至破產倒閉，繼而導致銀行大量壞帳產生。而且房地產業的不景氣也會使得抵押物難以變現，更加增大了商業銀行不良資產的清收難度。
（二）商業銀行制度和經營行為風險
目前我國房地產貸款發展迅速，已成為商業銀行的一個新的增長點。但也存在著一些不容忽視的問題，商業銀行和其他金融機構存在經營行為不理性、不科學、不規范等問題，給這項新的業務的可持續發展帶來了潛在的隱患與現實風險。從商業銀行自身的角度來看，存在的問題突出表現在以下幾方面：
1、銀行內部管理滯后
各行大多采用經辦行內部審批這種效率較高的審批體制。在這種體制下，房地產貸款的調查、審批、發放、貸后管理均在支行內部進行，支行行長集審、貸權力于一身，缺乏有效的制約，易出現道德風險和決策風險。再者，銀行貸后管理薄弱。由于客戶繁多，貸后管理在實際操作中只能采用電話方式，銀行很難及時追蹤借款人經濟狀況的變化，無法對個人住房信貸的各種風險因素進行跟蹤監督和控制。往往是一筆業務不能按期還本付息時，信貸人員才上門催收，貸后管理演變成了不良貸款的催收。
2、銀行出現違規放貸現象
一些銀行為了爭奪客戶，采取各種變通措施，降低房貸門檻，甚至違規操作。有的變相對“四證”不齊全的項目發放開發貸款；有的以流動資金貸款替代房地產開發貸款；有的放松個人住房貸款的條件，降低首付比例，擅自延長還款期限；有的以個人住房貸款的名義發放個人商業用房貸款，有的繼續向項目資本金達不到項目總投資30%的開發項目發放住房開發貸款。
3、銀行進行抵押貸款時存在隱患
有的房產所有人串通第三者，先通過合法的形式將房產租給第三者，在向銀行進行抵押貸款，從而導致銀行即使實現抵押權，在房產所有人與第三者約定的租期內也不能受償。有時房地產開發商以未結清建設工程款的房產進行抵押，或串通建筑公司出具未結清建設工程款的虛假證明。在這種情況下，拖欠工程款的“優先受償權”將“優先”于抵押的“優先受償權”,從而導致房產抵押風險。還有一種情況是抵押率偏高?，F在銀行支持的房地產項目，貸款與土地房屋抵押率一般設定為80%,有些銀行迫于市場競爭的壓力，為爭奪市場份額，自行提高抵押率。
4、房地產開發和個人住房信貸嚴重依賴銀行貸款商業銀行為房地產融資及服務所提供的金融工具過于單一，致使房地產開發和個人住房信貸嚴重依賴銀行貸款。“中國房地產企業70%的資金來自銀行”的說法在房地產也根本不成立，在房地產開發過程中，以流動資金貸款交納土地出讓金，取得“四證”,申請開發貸款，建筑施工單位墊資修建，提前啟動商業銀行按揭貸款程序，資金鏈一貫而下，房企信貸資金又何止七成？再加上個人房貸按揭，相信整個行業的負債率將遠遠超過70%,這給銀行信貸帶來了巨大風險，一旦開發后續工作無法按預期進行，或者開發商的資金鏈出現斷裂，以往所貸出的資金將立即處于高風險的狀態中，房地產業的風險就會轉化為銀行的風險。雖然這些貸款都有房子作抵押，但銀行要的是還本付息，不是要房子，最終手里拿到一大堆房子對銀行來說也意味著失敗。
5、銀行信貸資金挪用現象依然存在
一種是資金用途轉移。一些開發商營業執照的經營范圍，往往還包括建筑材料、物資經營等項目，銀行實際操作中很難把關。他們有的還通過關聯建筑企業轉移挪用房地產開發資金；二種是銀行信貸資金被用于房地產滾動開發。有的房產開發項目房產銷售已接近尾聲，而銀行貸款卻分文未還，售房款被開發商貸款挪用于新的開發項目；三種是從甲地轉移到乙地經營。一些房地產開發商盡管是在本地注冊及融資的，但項目與資金的使用卻一直在外，使銀行鞭長莫及，無法實施有效的管理。這些銀行信貸資金挪用現象，造成基層行一些項目貸款不能按期收回，從而加大了商業銀行房地產開發貸款的經營風險。
二、我國商業銀行信貸風險的成因
（一）商業銀行信貸風險管理缺乏獨立性
目前，普遍實現了股權結構的多元化，各商業銀行銀行也已基本按現代企業制度要求建立起較為完善的公司治理架構和運行機制。大部分商業銀行實行的是董事會領導下的行長負責制。行長負責全行全面業務發展及管理工作，而信貸風險管理則是作為行長行政管理的內容之一，由行長領導下的某一職能部門承擔。對風險管理重視一點的銀行，會成立單獨的風險管理部門負責全行信貸業務的風險控制；而大多銀行則是將風險管理列入信貸管理部門中，由該部門的一名或幾名員工兼任，銀行風險管理缺乏獨立性。
即使是成立有單獨風險管理部門對信貸風險進行管理與監控的銀行，其風險管理工作實際上也難以確保正常開展。這是因為，風險管理部門負責人一般由行長任命，員工則由風險管理部門的負責人提名，行長任命。換言之，負責風險管理工作的所有人員，其人事關系均由行長決定，從而造成這些人員在履行風險管理職責時只對行長負責，唯行長命令是從，在風險管理方面喪失了獨立性，行長負責制與風險管理獨立性的要求存在矛盾和偏差。
（二）商業銀行信貸風險管理發展水平嚴重滯后高居不下的不良貸款數額和令人堪憂的信貸資產質量，己經日漸成為我國商業銀行可持續發展道路上的絆腳石。我國商業銀行信貸風險管理主要表現為以下幾點問題：
1.信貸風險測量方法簡單
在信貸市場風險測量方面，由于我國利率和匯率長期以來管制嚴格，商業銀行沒有面臨較大的利率和匯率風險，因此，信貸市場風險測量水平仍相當落后。對利率風險和匯率風險的監管多采用重新定價缺口和累計頭寸法等最為常見和最簡單的方法。簡便采用的量化的信貸風險管理方法也多是針對單個借款人信貸風險的測量與管理，對于信貸組合風險則缺乏有效的定量測量與分析工具。將過于簡單的信貸風險測量方法運用于信貸風險識別與評估，顯然在有效性和精度上要大打折扣的，在風險管理的源頭就存在失真的問題無疑不利于商業銀行信貸風險的防范和管理。
2.信用評級薄弱
現代銀行信用風險的量化管理是建立在信用評級基礎之上的。因為不同的貸款客戶存在著種種差異，銀行面臨的信用風險是有區別的，在計算信用風險加權資產時自然不能等同對待。論文格式因此，銀行信用風險加權資產乃至資本充足率的計算結果能否準確反映銀行真實的經營管理狀況，很大程度上取決于信用評級功能的有效發揮。
信用評級的方法有兩種，即外部評級和內部評級。外部評級的有賴于專業化信用評級的有力支持，在我國，由于專業化的信用評級體系的缺失，采用此法的可操作性差。而就內部信用評級而言，目前，我國銀行大都有自己的信用評估系統，但評級結果主要用于授信管理等少數領域，風險的識別、評估功能無法有效的發揮，并不能滿足信用風險管理工作更深層次的要求。
3.信用風險模型管理空白
長期以來，定性分析在我國信貸信用風險管理中所占比重過大，定量分析技術的研究與應用有所欠缺，更談不上信用風險管理模型的運用。直到上世末東亞金融危機以后，我國商業銀行才越來越重視風險的識別與監控，并意識到對信用風險狀況只用“高、中、低”做出評價未免過于籠統，沒有說服力。目前，不良貸款比率作為我國商業銀行信貸信用風險量化的重要指標之一，雖然計算簡單、形式簡易，但至少用比例這一數字形式給了我們一個有關信用風險的“位置感”.如果能在進一步以信用評級為基礎，運用風險量化模型計算銀行的風險資產狀況，使之與資本金相匹配，就得到了巴塞爾委員會要求的資本充足率，則又給了我們一個有關信用風險的“安全感”.但從目前銀行風險管理的現狀看，信用風險度量模型的應用仍是空白。
4.信貸管理方法簡單落后，難以防范風險
限于起步較晚，我國商業銀行信貸管理方法還比較落后：還沒有建立自己的客戶信用評級體系，對借款客戶資信情況的判斷往往是憑感覺、靠關系，缺乏統一的標準；在信貸客戶的選擇方面也只是臨時起意，沒有一個明確而持續的信貸投放政策，缺乏清晰的指導；對客戶的借款申請進行審批時，操作流程不暢，往往評審委員還沒有對借款的情況進行詳細了解，就要做出自己的決議，缺乏有效的溝通；貸款發放后，借款人的資金流動情況、借款人支付利息的情況、歸還貸款的情況、貸款到期情況等，都要由信貸人員自己去柜臺找會計人員查詢，費時費力，有時還容易遺忘，造成不好的后果。
例如：錫州商業銀行至2010年期末，該行關聯交易余額分別為29584萬元、8667萬元（其中保證金5867萬元）和8802.91萬元，全部關聯交易余額占本行報告期末資本凈額的比例為20.99%.雖然該行披露這些關聯交易五級分類形態均為正常，但從關聯人身份特征看，關聯自然人全部為該本行的內部人及關系人，關聯法人全部為該行董事、監事、高級管理人員或內部人及其近親屬控制的關聯法人企業，毫無疑問，這會給該行信貸風險管理帶來不可預知的風險。
（三）信貸風險地區集中度高
商業銀行的地區風險集中度高，以錫州商業銀行為例，截至2010年6月末，該行不良貸款至本期末余額為42185萬元，各區的分布情況為：錫山區17950萬元，占不良貸款比例為42%;惠山區14994萬元，占不良貸款比例為36%;濱湖區2421萬元，占不良貸款比例為6%;新區3689萬元，占不良貸款比例9%;城區3131萬元，占不良貸款比例為7%.
從2010年錫州商業銀行不良貸款區域分布的季度變化情況看，錫州商業銀行的不良貸款主要集中在錫山和惠山二區，合計要占到全行不良貸款余額的75%-80%.
（四）信貸風險行業集中度高
商業銀行的信貸資金投放往往集中于一個或幾個行業領域，而一旦這些行業陷入困境，那么銀行所面臨的信貸違約風險將明顯加大。以錫州商業銀行為例，截止2010年年末，該行行業貸款投放前五位客戶累計投放信貸212.93億元，制造業（66%）和租賃與商務服務業（14.74%）就占到80%強，信貸投放行業集中明顯。
因此，制造業企業的貸款風險狀況對該行資產質量情況有最直接和最重要的影響。該行貸款客戶中該行業企業不良貸款比例較高，觀其原因主要是化工印染、紡織加工兩行業受國家宏觀調控、行業風險、區域競爭日益加劇等的影響較大，再加上一些紡織企業自身規模小，在競爭激烈的行業和地區條件的限制下，仍盲目擴大投資，結果往往使企業陷入困境，致使貸款出現風險。另外，由于之前該行未將所有政府、村委貸款合理分至公共管理和社會組織、居民服務和其他服務業中，在本季末該行將這類貸款全部按要求分至該兩個行業中，導致不良貸款數較上季和年初有較大幅度的提高，主要是上世紀末的一些實業公司、農服中心等的一些不良貸款。
商業銀行的風險集中主要是由兩個方面造成的：一是農信社經營的地域限制。這種地域限制主要表現為農信社在機構設立和業務經營上嚴格按照鄉級或縣級行政區域分割，貸款一般都發放給相對同質的客戶，而且同質借款者的違約風險具有高度相關性，信貸業務的高度集中使得信貸資產無法有效分散。二是經營規模的限制。單個商業銀行的資產負債規模較小，資金實力薄弱，容易引起單戶貸款占貸款總額的比例升高，風險集中。
以錫州商業銀行為例，截止2010年年末，該行前十名貸款客戶年末貸款余額累計13.94億元，占貸款總額的5.98%,占資本凈額的62.19%.
（五）信貸管理內部控制制度不完善
2002年，中國人民銀行頒布《商業銀行內部控制指引》，取代《加強金融機構內部控制的指導原則》，我國商業銀行內部控制制度建設和風險防范進入了一個歷史性的嶄新階段。在人民銀行的推動下，各商業銀行根據中國人民銀行有關內部控制制度建設的規定，結合自身的實際情況，分別制定了內部控制制度和操作規程。目前，各商業銀行已初步建立對分支機構的信貸授權制度、對客戶實行統一授信制度、實行審貸分離制度、對貸款進行新的分類、建立了商業銀行信貸內部監督制度和實行貸款終身追索制度等。但是，我們也應該清楚地看到，我國商業銀行內部控制系統建設還存在相當的問題，許多制度的整體執行情況并不理想，主要表現在以下幾個方面：
1.對信貸管理內部控制的認識和理解存在偏差
多數銀行并沒有真正理解內部控制的內在含義，把內部控制等同于各項規章制度，認為內部控制就是各項工作制度和業務規章的匯總，有了規章制度，銀行就有了內部控制。實際上，內部控制應該是商業銀行為了實現經營目標，通過制定和實施的一系列制度、程序和方法，對風險進行事前防范、事中控制、事后監督和糾正的動態過程和機制。雖然，銀行各項業務離不開規章制度，但是，規章制度充其量只是內部控制的一部分，而不能代替內部控制機制。由干這種認識的偏差，使得一些銀行并未建立起有效的內部控制機制。
2.內部組織結構不科學、部門之間相互牽制不夠（1）雖然基本上都建立了對分支機構的信貸授權制度，但部分銀行缺乏嚴格的授權管理和集體決策程序，在對各分支機構及部門的管理上授權不清、責任不明，甚至出現濫用權力、濫授權現象。有些分支機構權力過大，有些部門身兼數責，部門內部各崗位之間職責不清，內部權責脫節，內部核查走形式，減少和預防差錯的能力被削弱。
（2）雖然實行了審貸分離制度，并在制度上落實貸款“三查”制度，但從組織結構上看并不徹底，“貸前”調查和“貸后”調查不是由兩個部門來貫徹執行，商業銀行仍停留在客戶經理既做“貸前”調查，有做“貸后”調查的階段。
（3）各商業銀行往往根據貸款種類和產品設置信貸內部職能部門、劃分業務領域，但這種內部機構設置方法與商業銀行信貸資金經營的內在規律相違背，容易造成內部各信貸部門相互扯皮，不利于加強信貸風險管理。
3.內部控制缺乏有效性和獨立性
（1）內部控制缺乏全面性和及時性。盡管有了一系列規章制度，但制度不健全、不系統、不配套、不及時。有的制度不夠全面，對信貸過程中的一些環節存在控制盲點；有的制度不夠系統，缺乏配套的業務操作規程；有的制度較之業務發展明顯滯后，早已不適應業務發展的需要。
（2）缺乏獨立性。盡管我國商業銀行大多設立了內部審計部門，但在實際工作中往往是內部控制的建立者和執行這是同一部門，操作人員和核對人員是同一人，內部檢查流于形式，內部牽制制度執行不力。有的銀行內部審計部門甚至直接受各級行行長的領導，獨立性不強，審計工作不超脫，查處力度不夠，大大削弱了監督部門的作用。
（3）內部控制制度貫徹執行不徹底，大多流于形式。盡管制定了一系列的內部控制制度，但“有章不循、有規不依”的現象依然嚴重。一些商業銀行的行長或其分支行機構負責人長官意志嚴重，業務的審批和授權隨意性較大，甚至濫用職權，業務處理上經常出現反向運轉的狀況。有的企業或個人要貸款，不是先向信貸部門提出申請，由信貸員進行信用分析，一級一級地審查上報批準，而是直接先找主管領導，由領導一級一級向下指派，具體經辦人員再具體進行辦理。這種操作上的“逆向”運作，使得經辦人員不能夠認真履行自己的職責，造成必要的審批和經辦過程“走過場”,為拘私舞弊和假公濟私創造了可乘之機，同時也使金融資產面臨較大風險。
三、商業銀行防范房地產風險的對策
（一）商業銀行應調整房地產開發貸款的內在結構控制開發貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是要合理調整結構，實行差別政策。要結合各地區發展水平、房地產市場的發展現狀和潛力、房地產的價格水平和供求狀況、居民居住水平和購買能力，商業銀行自身應對房地產貸款結構進行合理調整。
1、優化貸款客戶結構
有資料顯示，全國現有房地產開發企業25000多家，一、二級資質的開發企業加起來還不到14%,大量實力較差的開發商充斥市場，這些企業實力弱、經營水平差，抗風險能力極低，一旦房地產市場遇冷或政府出臺更為嚴格的信貸政策，它們將再無生存空間，所貸款項極有可能無法收回，從而給銀行帶來又一筆不良貸款。因此，當前各銀行應重點拓展并支持在全國、跨地區或一定區域內經營實力雄厚、經營業績優良、發展潛力大的房地產優質客戶，這樣既有利于商業銀行優化貸款客戶結構和降低貸款風險，也是打造房地產民族品牌和培育大型開發龍頭企業的需要。
2、優化貸款項目結構
銀行應該謹慎選擇房地產的貸款項目，并進行詳細的可行性研究。首先選擇地理位置較好、市場銷售前景看好的房地產項目發放貸款。
對大戶型、大面積、高檔商品房和別墅，不管是前期的貨款投人，還是后期的按揭服務，商業銀行應該適當限制，相應提高其個人住房貸款的貸款利率和貸款成數水平，縮短貸款期限；對于一些炒作過度的樓盤的投入一定要充分論證其產品銷售市場后方可進行。
優先支持適銷對路的符合中低收入家庭購買能力的住宅項目、城市舊區改造項目、城市經濟適用房工程，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，進一步擴大這些項目個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。
合理參與寫字樓項目，謹慎參與商住樓項目。從而使房地產信貸資金結構實現從高端客戶到中、低端客戶，從商品房到商務樓，從開發資金、流動資金貸款到按揭貸款的科學分布，避免房地產信貸資金集中于一點，從而使房地產信貸資金形成更能抵御風險的結構。
（二）銀行應科學設計業務流程，完善貸后管理機制在設計業務流程時充分考慮風險控制因素，并強調風險控制體系應該能夠根據市場變化情況不斷進行修正。貸款管理前臺與后臺應該職責明確，相互獨立又相互制約。前臺負責調查借款人和項目的實際情況，撰寫調查報告并對調查報告的真實性負責；后臺負責材料的審核以及貸款的分析和判斷，貸款審批人員通過對申報材料的審核，科學合理地分析貸款項目的可行性、風險性，做好對企業貸款條件中企業資質和投資項目質量的評價，獨立做出貸或不貸的判斷并對決策的準確性負責。前臺的行為要對后臺負責，后臺的決定也要客觀獨立。
對房地產開發貸款，要針對項目進度合理掌握貸款的發放，禁止開發貸款一次性開發到位。當開發商賣樓所得款項超過貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商；加強對房產項目的工程進度、銷售情況、資金使用的動態監控，及時做好預警工作；監督開發貸款的實際用途，防止資金被用于地皮或樓盤投機炒作，而不是真正用于房產開發；建議房地產開發項目在完成總投資75%且符合銷售條件時開始回收房地產開發貸款。
對于個人住房貸款，要對借款人的真實借款目的進行監督，防止用“假按揭”為開發商套取貸款；要加強對抵押物的管理，防止抵押物被惡意銷售，保障銀行對抵押物的所有權和處置權；對借款人的經濟狀況進行及時監督，特別是對那些收入下降、失業導致還款能力下降的個人，一旦發現問題，必須對其真實的經濟狀況進行實地調查，并與保險公司聯系，啟動保險程序；對個人住房貸款借款人拖延辦理《房屋他項權利證書》無法落實抵押登記的，要利用保證金的制約作用督促其及時辦理有關手續，嚴防債權“懸空”.
房地產金融業務的經營主管部門，風險、法規、審計等部門要加強對基層行貸后的監管和指導，幫助經辦行發現問題制定措施，發揮整體內控的聯動效應；以風險管理為核心，加強組織結構中的監督職能，完善會計控制制度，實現內部控制中的“四只眼睛”原則（貸款的發放與審核的權限分授予不同的主體）；定期由銀行信貸風險管理部門或審計部門對貸款管理的各個環節進行檢查和審計，發現有章不循或違規操作時，要嚴肅追究當事人的責任。加強對因機構撤并移交的貸款管理，要求接管行要指定專人以清收為主負責貸后管理，實行考核責任制。
（三）建立健全規范的個人和企業信用體系
建立個人和企業信用體系，就要在各金融機構內部建立信息資源庫，利用信息共享平臺，減少信息互通的阻礙。通過資源共享走向信息集中，最終完成個人和企業信用體系的建立。
1、建立個人和企業信用檔案
通過“一人一碼”和“一企業一碼的對應方式，將個人和企業信用資料鎖定在一個固定編碼中，以供銀行備查。個人信用檔案應該包括個人身份、固定收入來源、銀行賬戶、額外收入、其他資產的構成和變動、個人保險等。企業信用檔案則主要包括企業資產規模、所屬產業發展前景評估、企業關聯單位的往來情況等。還要掌握借款人的特殊情況，如是否存在先期債務、有無不良使用歷史等。
2、建立多層次的個人和企業信用調查制度
個人信息的調查只依賴信用調查公司是遠遠不夠的。應當以政府為主導力量，依托稅收、財政、審計等部門，在個人信用調查公司的幫助下，對使用信用卡、個人支票、住房消費信用的用戶進行信用評估，并利用銀行系統的技術和信息支持，建立起一個多層次的個人信用調查制度。對于企業，則可以通過工商管理部門、會計和法律事務所、專業評級機構來進行信用評估。
3、建立個人和企業信用信息共享平臺
銀行系統需購置必要的設備，加強軟件的開發和推廣，盡快在全國范圍內實施各商業銀行個人和企業信用檔案聯網，運用計算機及網絡實現信息的共享。但是共享并不是開放全部客戶的全部資料，而是有針對性地對申請住房抵押貸款的個人信息進行披露，比如，只對申請人以前的信用還款記錄、是否有可靠的還款來源以及收入是否足夠還貸款等信息進行確認。對于企業，則公開的透明度可以更大，特別是一些上市公司本來就具有向社會公眾公開商業機密以外的經營信息的相關責任。
結論
