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房地產檔案論文范文1
一、存在的問題
（一）產權檔案的抗風險能力有待提高
房地產的檔案是十分重要的材料，而我國的產權檔案抗風險能力一直較低下。主要原因是受到經濟因素的思想觀念的影響，雖然我的房地產檔案管理部門做好了基本的檔案保護措施，但當遇到一些大型的自然災害或不可抗力因素時，產權檔案的抗風險能力弊病就會立刻凸顯出來。例如，2008年的汶川大地震，由于地震的強大破壞作用，整個汶川基本被夷為廢墟，還造成了巨大的財產損失和人員傷亡，很多產權檔案已經不復存在，這給后期的財產理賠工作帶來了很大的困難。
（二）產權檔案具有明顯的時代特征
由于產權檔案所跨越的時間較長，在不同的歷史階段，產權檔案的管理方式也有很大的不同。隨著現代科技和經濟的發展，我國的產權檔案管理已經發生了很大的變化，產權檔案具有明顯的時代特征。但是，我國產權檔案管理人員的專業性普遍較低，管理人員的業務能力不高，不能及時發現問題，解決問題，材料檔案的不規范問題時常發生。在科技不夠發達的時期，產權檔案是由紙張組成的，且檔案中對于產權的描述過于簡單，通常只有平面結構圖，產權周圍的情況描述較少。
（三）房地產檔案的形式單一
完整的房地產檔案中，必須包含除了文字、圖表之外，還應有一些相關的照片、錄音、重要數據的底版和其他影像資料。但隨著時代的發展，這些資料已經無法滿足人們的需要了，由于房地產檔案的特殊性，它在保存中有特殊的載體，如果這些載體遭到損壞，整個管理成本會提高很多。因此，對于特殊的檔案材料，一定要讓專人管理，還要有特定的管理制度。只是我們在這方面的人才很少，所以我們要大量培養這樣的人才，以便適應社會發展的需求。
二、加強管理，解決問題
（一）加強基礎工作
實現檔案數字化是現代房地產檔案管理的主要趨勢。由于這是一項技術活，管理人員需要事先做好材料調查和搜集，對存量房產檔案進行清理、檢查和鑒定，保證檔案資料的完整性。再者，其檔案內容要精確簡潔，減去檔案中不必要的內容。最后，必須保證檔案資料中內容的清晰，排序也必須符合規定。數字化后，還應對數據質量、圖像質量進行檢查，保證萬無一失。
（二）建立統一標準
國家檔案局已經針對電子檔案管理制定了相應的標準，這對我國的電子檔案管理起到了很大的規范作用。房地產管理部門也必須結合時代和的行業的特點，制定與本行業檔案管理相關的制度，提高檔案管理的質量和有效性，實現房地產檔案的數字化管理，并逐漸走向現代化，與世界接軌。
（三）保存雙套
房產檔案數字化是檔案工作中的新內容，也是新的發展，但我們還有許多問題需要解決，如數字化檔案中信息歸納問題，檔案的執行憑證問題，數字化檔案的安全訪問和安全管理問題，或者信息的規范化、存儲等方方面面的問題。所以，我們必須根據實際，在相當長的一段時間內，對房地產檔案管理實行雙保險，就是在使用電子計算機保存的同時，還做好紙張檔案儲存，這樣就能保證房地產檔案的安全可靠了。在現代化管理中，我們首先要做好數字化管理，建立相關的房地產檔案信息搜索平臺，讓業主可以方便的搜索到信息；在實現房地產檔案的逐頁掃描，存入微機。在房地產檔案提供利用過程中，只要是關于檔案的修改、閱讀、檢查等方面的，都應使用觸屏、電腦查看等科學技術，這樣也能減少房地產檔案過多的與外界接觸，保證其安全。
（四）搞好前期控制
根據我國相關法律，房地產檔案必須是真實、準確的，不得與事實相違背。如果房地產檔案本身存在一些記錄錯誤或者其它誤差，那么房地產檔案的法律效力就會大大降低，在發揮憑證作用的過程中就會出現證據錯誤和證據不足的問題。為了避免這一問題的發生，房地產檔案必須做好事前控制，在檔案歸檔前，應該把握好三關：加強文件資料審核的管理。相關人員在進行房地產登記時，一點要嚴格審查當事人的資料完善、是否符合資格要求，并保證其提供的資料都是合法有效的；文件材料的形成要合法。申請人在辦理產權登記過程中，需按照相關規定填寫一些資料和提供一些信息，這些資料都是不可缺的。其中，當事人是自然人的，核對好信息后，在身份證復印件上簽好無異議等字樣，并簽字按手??；如果是法人，就應讓法定代表人填好委托書，并加蓋單位公章。只有做好產權的事前審查工作，才能為后期的檔案管理打下基礎；產權資料移交的管理。這是產權資料管理中最重要的環節，檔案在交接過程中，管理人員必須對檔案資料再一次進行檢查。如果發現錯誤或不足的資料文件，檔案管理人員可以拒收。但要說明原因，以便當事人及時采取補救措施。
（五）注重人才的培養
我們從房地產檔案未來發展的角度來看，單單只懂得計算機技術和紙質等載體的檔案管理人員將無法勝任這項工作，因為社會的現代化發展對管理人員的要求也會越來越高。因此，我們必須建設一支具有專業管理能力的人才，應以復合型人才為重點的人才隊伍，實現產權檔案管理的全面進步。數字化房產檔案管理人才必須是全面的人才，只有這樣的人才，才能適應社會經濟的發展，才能積極面對挑戰，解決問題。房產檔案數字化的實施，減少了檔案管理部門的工作量，為社會提供了更便捷的服務，還能有效增強檔案的安全性和可靠性，保護了業主的合法利益。因此，房產檔案部門必須抓住機遇，積極探索和努力實踐，引進先進的管理技術，制定完善的管理制度，全面推進房地產檔案管理的發展。
參考文獻：
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房地產檔案論文范文2
【關鍵詞】房產檔案 檔案管理 思考
引言：
在中國房地產改革的進程中，房地檔案所發揮的作用是不容忽視的。對于房地產檔案實施規范化管理，僅僅采取基本的檔案資料存儲和保護措施是遠遠不夠的，還需要創新房產檔案管理模式，不僅要對房地產檔案由專業人員管理，還要實施房地產檔案現代化管理，讓檔案管理工作富于時代感，且受到法律保護，使得房地產檔案更好地發揮其服務效能。
一、房產檔案管理中所存在的問題
（一）房產檔案管理沒有得到高度重視
房產檔案管理工作的主要目的是提高資源的使用效率，以提高房產檔案的使用價值。但是，當落實到具體工作中，就會存在房產檔案管理沒有得到高度重視的問題，主要體現為房產檔案管理工作沒有得到進一步完善，檔案管理的基礎設備不夠健全，同時還存在管理缺乏科學性的問題，結果造成房產檔案管理效率不高，資料長期堆放沒有及時處理，使得房產檔案的真實、準確性受到影響。特別是在房產檔案資料中，存在檔案信息與實際信息不相符合的問題，就必然會影響檔案資料的利用效率[1]。房產檔案需要實施開放性管理，即檔案資料要切實地為社會服務。但是，要利用檔案資料解決房產糾紛方面的問題依然很難實現，就是由于檔案資料的開放度不夠，加之資料的真實可靠性問題的存在，使檔案資料的社會服務功能難以充分發揮。
（二）房產檔案載體缺乏抗風險能力
現行的房產檔案包括有多種形式，除了文本檔案之外，還包括圖片、表格、音像資料和影像資料等等。由于房產檔案管理部門在收集檔案資料的過程中存在不當行為，就會導致檔案資料缺乏完整性。特別是一些不可抵抗力的存在，如果沒有對房產檔案資料實施必要的保護，就會導致資料損壞或者丟失[2]。比如，2008年，中國的汶川發生了地震，破壞性是非常大的，幾乎整個的汶川都被震為平地，大量的房產檔案因此消失，給后期的索賠問題帶來了極大的。其中的一個主要原因就是房產檔案載體缺乏抗風險能力，一旦出現這種非人力所能夠抗拒的自然災害，就會導致檔案資料損害或者丟失，使一些社會性工作難以順利展開。
（三）房產檔案管理沒有對數字化工具合理利用
各種數字化工具的普及，在房產檔案管理工作中，沒有對這些工具合理利用，就會導致檔案管理缺乏時代感，而且管理難度也進一步加大。雖然部分檔案管理部門采用了信息化房產檔案管理模式，但由于沒有運行統一規范的信息管理系統，使檔案管理工作運行中存在檔案信息傳輸不暢、信息不能及時更新的問題，對房產檔案信息的安全準確性產生了負面影響。
二、房產檔案管理的有效措施
（一）將科學的房產檔案管理體系構建起來
房產企業的現代化發展，必然會產生大量的檔案管理資料。為了加快房產檔案管理的步伐，就需要現代化的房產檔案管理工作，將科學的房產檔案管理體系構建起來是非常必要的，以提高檔案管理質量和檔案管理效率。在檔案管理工作中引進信息技術，就是在檔案管理工作中，包括檔案信息的收集、傳輸和信息資料的整理都需要實施規范化管理。同時，在檔案管理工作總，還需要將安全防護措施構建起來。這就需要將所有的這些管理內容納入到房產檔案管理體系中，實現動態化管理，以提高檔案管理質量。
（二）房產檔案管理工作中管理人員要提高檔案管理意識
房產檔案管理工作中，要提高檔案管理質量，就需要檔案管理人員提高管理意識，基于此提升管理水平。從現行的檔案管理工作情況來看，存在著管理不規范、不到位的問題，其中的一項重要原因就是檔案管理人員的管理意識不強，]有充分地認識到做好檔案管理工作對房產業的良性發展所起到的作用[3]。特別是房產檔案管理人員的管理水平，直接關乎到檔案管理效率，也決定了檔案資料的利用效率。所以，房產業的檔案管理部門要對檔案管理人員的職業素質高度重視，不僅要定期地開展檔案管理培訓工作，還要針對檔案管理工作中所存在的問題采取解決措施，以提高房產檔案管理的水平。
（三）將開放式的房產檔案管理模式構建起來
房產檔案不僅是簡單地將房產業運行中所產生的資料進行收集、存貯，而是要發揮檔案資料的社會服務功能，一方面滿足人們的住房需求，另一方面為解決住房矛盾糾紛提供依據。所以，在房產檔案管理工作中，要對檔案資料實施動態化管理，確保檔案的社會服務價值得以充分發揮。將開放式的房產檔案管理模式構建起來，就是打破原有的封閉管理模式，不僅專門的機構實施房產檔案管理，還需要所有的相關部門配合管理，以提高檔案管理效率[4]。雖然采用開放式的房產檔案管理模式彌補了傳統管理中所存在的不足，但是，在檔案信息共享環境下，就必然會存在信息篡改、丟失或者泄露的風險。這就需要進一步完善檔案管理模式，從法律的層面規范檔案管理工作，以提高房產檔案管理質量。
結束語：綜上所述，房地產業在近年來呈現出快速發展的態勢，多種形式的資料產生。要將這些檔案資料的功能充分發揮出來，就要實施必要的檔案管理工作。面對目前檔案管理工作中所存在的問題，就需要實施規范化、法制化管理，不僅需要檔案管理人員提升檔案管理意識，還需要樹立服務意識，以使得檔案的服務功能充分發揮。
參考文獻：
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房地產檔案論文范文3
【論文摘要】隨著我國房地產市場的繁榮 發展 ，房地產業已成為我國財政收入的重要來源之一，但也給稅收征管帶來了很大的困難。文章就近幾年伴房地產業出現的較為嚴重的稅款流失現象做了分析，并對改進稅收征管工作提出了相應的建議。
房地產稅收是國家和地方政府財政收入的一個重要組成部份。近年來，房地產業發展迅速，成為拉動 經濟 發展的重要力量和地方稅收新的稅源增長點，其稅收征管也日益成為了稅務部門關注的重點和難點。由于其范圍廣、稅費項目繁多、重復課稅、稅負不公、收入分散且隱蔽性強，給稅收征管帶來了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴重，已成為制約產業經濟發展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產行業就達2.56萬元，占欠稅總量的55.8%。本文根據房地產稅收征管問題的成因，針對如何解決這些問題進行了初步探討，以期進一步規范和促進房地產行業的稅收征管。
一、房地產企業稅收征管的現狀和問題
1、相關的稅收法規制度不完善
據了解，我國現行的有關房地產稅收方面的權威大法還是1951年頒布實施的《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，盡管后來根據不同的 歷史 時期做過各種各樣的補充和修改，但作為上位法已經不能滿足現實社會的變化和需求，尤其是我國財產評估制度、財產登記制度不健全，而私人財產登記制度還沒有明確的 法律 規定。房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財產稅收的流失。同時目前在土地使用權的出讓和房地產開發、轉讓、保有諸環節涉及到的稅（費）種有10多個，相關的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產企業納稅意識不強
一方面，有些房地產開發企業的財務人員對稅收政策學習不夠、理解不透。房地產開發企業大多數都是在取得土地開發權后，注冊登記的，財務人員就地聘請，開發企業的股東也只是房地產行業的行家里手，對稅收法規和政策了解不多、學習不多，加上工程開發前期投入較大，資金周轉較緊，造成了企業欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產開發企業一般具有一定社會背景和社會活動能力，他們為了追求高額利潤，利用其自身影響力和擁有的各種社會資源干擾和影響著房地產稅收的征管。因此，他們在稅收上往往是能偷則偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識比一般的納稅人更差。
3、財務管理比較混亂
在房地產企業，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務混亂等現象普遍存在。還有些房地產公司不按規定設置賬簿；將部分收入或預收賬款直接存入老板私人賬戶，不及時在 會計 上反映該部分收入，或將其混入其他往來賬戶；將預繳的營業稅、土地增值稅等記入預繳年度的扣除項目，違背了配比原則，減少了企業當年的利潤；與往來單位交叉攤計費用，將對方成本費用在本企業賬上反映，虛增成本費用，偷逃稅款；多頭開戶，隱瞞收入。這些不規范的會計核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務稽查的難度。
4、房地產經營項目難以管理
房地產企業對房屋的開發，要涉及規劃、國土、建設、房管等部門。但是目前這些部門相互之間的合作只處于相互約定和協商的狀態，遇到問題不能及時解決，必須召開部門問的協調會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現信息共享，難以實現房地產行業稅源的源泉控制。使得一些房地產企業有機可乘，造成國家稅款的大量流失。
5、稅務征管能力不強
一是稽查人員配備不足，業務水平有待提高， 稽查工作效率不高，查處力度不強，違規違法行為得不到及時糾正，也在一定程度上助長了違規者的僥幸心理。其次是稅務部門出于扶植企業發展、維護稅源的考慮，征管力度較弱，對于發現的違法違規行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴格執行，往往流于形式。第三是行業征管手段滯后。目前，許多地方對房地產行業的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應 科學 化、精細化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強我國房地產企業稅收征管的措施
1、完善相關稅收政策
我們要針對房地產稅收政策的一些缺陷，加大改進力度，力求每項政策科學、合理、可操作性強，不留漏洞。對自用沒有同類可比價開發產品的房地產企業，要求其提供法定評估機構的評估證明嚴格界定拆遷補償費，建立拆遷補償費列支的管理和審批制度；制定房地產開發企業建筑安裝計稅成本的基準定額，加強審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識
一個良好的納稅 企業 服務體系和精心策劃而有目標的稅法宣傳活動，對促進納稅企業守法至關重要。為了促進自覺守法。稅務機關必須通過良好的宣傳方法向納稅企業提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務。宣傳方法應該是通俗簡明，達到即使是沒有受過多少 教育 的納稅人也能夠理解。同時稅務人員對不同的納稅人應采取不同的方法來宣傳稅法、規章、規定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對稅收的誤解。把申報納稅變成公民的自覺行為。還有加強稅務的信息化建設。隨著 現代 信息技術產業的 發展 ，稅務機關不但可以通過 網絡 獲取企業和個人房地產方面的信息，為稅收征管其他環節提供基礎，而且可以通過與銀行等其他相關部門的聯網了解納稅人的收入及經營情況。而納稅人也可以通過網絡獲得多數納稅相關信息。尤其是 電子 郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本?？梢?，實現信息化管理對于稅收征管的各個環節，都有促進作用。
3、加大房地產稅收稽查力度
為了防止房地產企業的偷稅漏稅，稽查人員在對房地產業開展檢查時，應做好以下工作：第一，實行主查人責任制，明確職責，加大考核力度。第二，每年都應重點安排若干戶房地產開發企業作為重點檢查對象，在開展全面性的稅收檢查基礎上，分析、剖析加強稅收管理的對策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應納稅。對違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結合，加強對實行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國稅、地稅、財政、 金融 、審計等機構應加強聯手配合，互通營業稅、所得稅及其他稅種的納稅評估情況，相互印證，聯合開展對房地產的重點、交叉稽查。
4、實現房地產稅收一體化
在房地產稅收征管工作中，各級地方稅務、財政部門應以存量房交易環節所涉及的稅收征管工作為切入點，主動與當地的房地產管理部門取得聯系，建立有效的協作機制，加強信息溝通，整合征管資源，優化納稅服務。首先，各級地方稅務、財政部門應與房地產管理部門建立緊密的工作聯系，充分利用房地產交易與權屬登記信息，建立、健全房地產稅收稅源登記檔案和稅源數據庫，并根據變化情況及時更新稅源登記檔案和稅源數據庫的信息；定期將稅源數據庫的信息與房地產稅收征管信息進行比對，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時查補稅款。其次要開展科技創新，開發“房地產稅費一體化管理”軟件，多方采集房地產企業的涉稅信息。同時建立健全部門間的協調與配合機制，明確部門職責。
5、提高稅務征管能力
一是要提高稽查人員的業務水平和 政治 素質。要在人員錄用上力爭吸收一些專業水平較高的人才，并定時組織培訓和學習， 提高工作效率；同時對稽查人員加強服務意識和職業道德方面的教育。二是改進征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產稅收征管的科技含量，在稅務機關之間、部門之間、稅企之間充分實現網絡互聯、信息共享?？捎煞康禺a稅收一體化管理領導小組或政府信息管理部門牽頭，在政府共享平臺上搭建“房地產稅收一體化管理信息共享系統”，規劃、國土、房管、財政、稅務等部門相關信息要實現共享。同時加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動產發票。
【 參考 文獻 】
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房地產檔案論文范文4
【關鍵詞】房產測量存在問題解決方案房產測繪 地產測量問題
中圖分類號：P258 文獻標識碼：A 文章編號：
一．引言
隨著我國經濟技術的快速發展，城市建設開展的如火如荼，同時，無論是城市還是在鄉村集鎮，房產建設規模也越來越大。由于商業住宅的突起，建筑面積成為業主考量的主要因素。房產測量就是表述房屋以及房屋用地等相關信息的測量技術，通過采取科學的測繪手段和方法，根據房地產管理的需要和要求，對房屋及房屋用地的相關信息進行調查和測量，并提供測量結果，用于表述房屋相關信息。房產測量的結果，構成了建筑產權面積的基礎，同時也成為了購房者需要掌握的信息。由于房產測量結果涉及到房屋產權人的利益，在測量中如若發生偏差，可能給房地產企業帶來不必要的麻煩。同時，提高房產測量水平，對提高建筑質量效果具有積極意義。
二.房產測量的目的、內容和意義。
房產測量是采集和表述房屋以及房屋用地有關的信息，為房產產權、房地產開發和利用、房產交易、產籍管理、征收房產稅費提供依據，同時為城鎮規劃建設提供數據和資料支持。
房產測量的內容包括：房產調查、房產平面控制測量、房產要素測量、房產面積測算、變更測量、房產圖繪制以及測量成果檢查及驗收等。
在房屋面積測算中，房產測量是具體形式，房產測量的結果通過房產管理部門的嚴格審核和批準，具有法律效力，房產測量結果減少了房產產權糾紛的發生率，為房產產權人提供了產權法律保護依據。同時，房產測量在測量過程中，采用了科學的測量技術，實現對房屋面積的計算，能提供較高精度的測量結果，這為房產產籍管理部門提供了處理和協調房產產權糾紛。另外，房產測量根據國家有關測量測繪標準和技術規范，對房屋信息進行采集和測量，對房屋建筑面積、使用面積、占地位置、周邊狀況等信息提供專業性數據，形成了房地產檔案的原始資料，為規范城市發展、管理城市建設提供了可靠依據。房產測量形成的房產簿冊、房產圖集和房產數據，為房產購買者提供了檢測房屋買賣面積是否存在縮水、縮水比例大小等有所顧慮問題的解決手段。同時，在房地產行業快速發展，商品房屋價格居高不下的市場情況下，房產測量在某種程度上能監督房地產開發商的交易誠信，避免部分開發商因為房產利益趨勢而在房產面積上動手腳，由此，加強房產測量管理和監督，有利于保證房產買賣雙方的正常利益，同時也有利于維護正常的房地產交易市場秩序。
三.房產測量存在的問題及解決方案。
1.儀器常數問題及解決方案。
在現階段，進行房產測量一般都采用精度較高的內外業一體化數字房產測量方法，采用具有儀器校正資質部門檢定無誤的測量儀器進行房產測量。在采用全站儀測量時，測量計算是在測定測距儀上乘常數和加常數，由于在碎部測圖中的距離較近，通常對儀器乘常數予以忽略，只考慮加常數。測量中采用拓普康全站儀時，由于儀器的常數通常都不包含誤差，測量時要設置為零，同時該系列的棱鏡常數也需要設為零，在使用其他光學測量儀器時，需要設置相對應的常數后才可使用。同時，測量房產時，通常要將棱鏡靠在房屋的角點上，而不能將棱鏡的中心位置直接放置到房屋角點上，采集坐標時，要明確采集的是房屋角點坐標還是棱鏡中心坐標。在房產測量的實際測量工作過程中，測量儀器常數基本上都設為零，在進行野外數據采集之前，要采用鋼尺作對比，測量出棱鏡常數，在設定好全站儀的棱鏡常數和加常數后，才能直接測量出房屋角點的坐標。
2.計算方式導致的測量面積問題。
2.1陽臺面積計算。
房屋中的陽臺是全封閉或半封閉式結構的房屋附屬設施，由于為業主提供了活動和休閑的空間，受到了很多關注。在陽臺測量時，由于陽臺形式的多種多樣，陽臺頂蓋以及圍護結構都不盡相同，導致在測量時容易發生偏差，導致測量結果不準確。
在陽臺結構中，隔層有頂蓋，陽臺隔層與底板以及圍護結構都不在同一個豎直面上，而又有其他利用構件作為頂蓋的，進行此類測量時通常容易產生測量誤差的方面較多。在部分覆蓋的頂蓋中，沒有完全覆蓋的部分不能算入面積內，而當投影面積超過圍護結構的二分之一時，計入面積內，少于二分之一的部分不能算做面積內。隔層有頂蓋時，陽臺要算作無頂蓋，由于隔層頂蓋作用不明顯，無法起到保護作用，因此不能計入面積之內。
2.2室外樓梯測量計算。
計算建筑面積時，室外樓梯按照層數減去一，其底層是不計算面積的，這和室內樓梯的自然層數計算有所出入。室外樓梯測量面積時，連接到另一棟房屋的，采用無頂蓋結構的樓梯由于無法給本樓提供服務，因此不能計入建筑面積內。根據建筑面積計算規定，不能將非“永久性，結構牢固”的建筑物計入建筑面積內，同理，而當室外樓梯材質是木制或鐵制時，不能將樓梯面積算入建筑面積內。
2.3共有面積的分攤。
分攤的共有面積是存在爭議較多的部分。共有面積分攤應保含不應分攤的共有面積和應該分攤的共有面積兩個方面。而分攤的共有面積主要是內外廊、電梯房、機房、門廳、室內外樓梯以及樓梯懸挑平臺，同時還包括有維護結構的水箱、多層建筑的突出結構的樓梯間等。不應分攤的共有面積是除應分攤共有面積外的面積，包括非機動車庫和機動車庫、地下室等。共有面積分攤應掌握一個基本原則：一個房屋權利人擁有一棟房屋，采用分層分攤；多個權利人共有一棟房屋，采用分戶分攤。
3.測量概念區分。
房產調查時，幢是房產要素測量的基本單位，也是進行調查的基本單位，因此更有必要做好“幢”的概念明確和區分。區分“幢”時要把握三個原則：
（1）在實際操作上，同一幢樓應該是在設計規劃、施工建設、竣工驗收等重要施工步驟保持高度一致的。而在不同階段和不同時期的項目，應算做單獨一“幢”。
（2）同一幢樓的房屋地面上部基礎、各部結構要保持相連，房屋結構中的梁、墻、柱等要相互連接，各部不可分割。如果出現結構分離，應獨立分幢。
（3）同一幢樓的房屋所占土地應該為同一個產權人。同時，同一幢樓要有共同的共有和共用設施。由于幢的劃分，造成產權人負擔建筑分攤面積較大，因此要在房屋各部分之間增設共用設施。而算為多幢時，共用設施應該不在重復計算。
四．結束語。
房產測量是房屋買賣以及房產產權人辦理房產業務的基礎，做好房產測量不僅僅有利于保障產權人的合法權益，同時對提高建筑單位建設水平有良好作用。隨著近年來房地產行業的快速發展，住房問題又關系到國計民生，因此，改善房產測量，提高建筑水平勢在必行。
參考文獻
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房地產檔案論文范文5
【關鍵詞】房地產；稅收管理；建立；稅務會計師；專職崗位；作用
前言
房地產隨著我國經濟的快速發展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經濟的主要組成部分。房地產的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產行業所涉及的稅種很多，如在購買土地的環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環節要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業所得稅等；在發放職工工資環節要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產行業的稅收管理工作內容豐富，稅率變化大，房地產行業應該加強稅收管理工作，減少企業涉稅風險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達11種之多，稅務機關每年對稅收稽查，也遇到涉稅風險。通過稅務稽查，我們認識到企業的稅務管理應該從項目部到公司都應該設立稅務會計師專職崗位，來專門管理項目及企業的稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業涉稅風險。
近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產市場，我國房地產開發和房地產市場發展迅猛。但透視房地產業稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產稅收面臨的問題作一點有益的探討。
一、房地產行業稅收征管面臨的問題
（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調劑收入
這是房地產企業最常用的偷逃稅手法。主要表現為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是客戶產權轉讓變更收取客戶的手續費用，不確認銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業所得稅；四是以租待售的商業營業房的租賃費用不確認收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉稅及企業所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應該作為銷售的綜合辦公樓轉為自用，不結轉固定資產，逃繳房產使用稅等等。
（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收
主要表現為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應分配給投資方的利潤；抵項應支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規定開具發票或開具假發票，少計收入或減少應稅所得稅額。
（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本
主要表現為：一是利用發票監管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路減少、小區綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。
（四）以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款
主要表現為：一是代政府有關部門及其他企業收取的費用，如煤氣管網費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖喊開發成本，導致營業額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續，假借“委托開發”、“合作建房”和“外商投資企業”等名義，騙取稅收優惠等，也都是房地產業偷稅逃稅常用的主要手段。
二、我公司設立稅務會計師后的納稅情況及其意義
房地產行業所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業所得稅繳納2516.95萬元。
通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業稅收工作，我公司從成立開始就設立了稅務會計師崗位，對企業的稅收工作進行全面的管理。公司依法進行稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。
1.有利于全面、系統地考察整個稅收管理活動內在的必然的聯系和活動規律，加強企業稅收內部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。
2.有利于正確制定和貫徹、實施、執行實施政策法規，實現稅收管理要素的優化組合，提高稅收管理水平和規模效率，合理規避企業納稅風險。
3.有利于充分發揮稅收管理職能，進行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進稅收征管的良性循環。
4.有利于促進實現依法治稅，建立市場經濟稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現稅企和諧統一。
三、關于稅務會計師
稅務會計師（CTAC）是由中國總會計師協會負責認證的國家高級財稅管理人才重點培養項目，是以國家現行稅收法律法規為依據，以貨幣計量為基本形式，運用會計學的基本理論和核算方法，連續、系統、全面地對納稅人應納稅款的形成，計算和繳納；即稅務活動所引起的資金運動進行核算和監督，以及稅務統籌管理、稅務檢查、納稅籌劃等一系列與稅務相關的稅務工作，以保障國家利益和納稅人合法權益的一種企業稅務會計專職崗位和專業會計人。
可以說由于稅務會計師這個管理崗位的產生，就使得企業原本的一些具有涉稅經驗，經常與稅務機關打交道會計人員，通過必要的培訓學習，在掌握了稅務會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關專業知識后，從傳統的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業核算反映、監督管理、預測和決策的職能管理中，從而達到節約納稅成本、降低納稅風險、提高資金使用效益、實現利潤最大化、以推動企業可持續發展。
四、稅務會計師在企業稅務工作中的作用及意義
（一）在稅務會計師這個定義沒有立法前，作為企業財務會計中的一名與稅務打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業務，填寫一些稅務機關要求填寫的稅務報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務糾紛?，F階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現代化的越來越嚴格、計算方式的越來越復雜，企業會計準則、企業會計制度以及一系列稅收法律法規的完善，使得財務會計和稅務會計的目標逐漸出現差異，它們對會計事項的要求也隨之出現了分歧，現有企業的一些“稅務會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠遠不能滿足企業為了實現利潤最大化而必須進行的稅收籌劃業務。作為一名與稅務打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓學習中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業所接受。但是，當時老師的一席之言卻讓學員振動。他說，他在給一些企業、公司作納稅籌劃的時候發現，這些公司和企業可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務人員對稅收法規了解的不及時、對稅務理解的不全面、不到位，而給稅務機關多交了稅款?；毓竞?，筆者對我公司的繳稅情況進行了一次盤點，發現公司從開始就設立了稅務會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現象，充分說明了設立稅務會計師崗位與不設立該崗位，對企業稅收影響很大。
（二）企業為了提高稅務管理的有效性，設置專職的稅務會計，按照稅務會計的職責，一是根據稅收法規對應稅收入、可扣除項目、應稅利潤和應稅財產進行確認和計量，計算和繳納應繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關等利益主體對稅務信息的要求。二是根據稅法和企業的發展計劃對稅金支出進行預測，對納稅活動進行合理籌劃，發揮稅務會計的融資作用，盡可能使企業稅收負擔降到最低。
總結語
在設有專職稅務會計崗位和不設專職稅務會計崗位的情況下，所產生的結果和作用卻是截然的不同。前者產生的結果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規，或對稅法理解的不透徹，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業節約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業造成了經濟損失。增加了稅收負擔；而后者的結果則是稅務會計通過對稅收法規、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規定，在國家法律、法規及政策允許的范圍內，堅持合法性、事先性、適應性、綜合性的原則基礎，進行具體的籌劃操作和運作，為企業最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻。
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房地產檔案論文范文6
【關鍵詞】 住宅房地產； 稅基評估； 市場法； 成本法； 房屋產權信息
國際上采用收益法的思路進行住宅房地產稅基測算的國家和地區較少，主要采用市場法和成本法進行住宅房地產稅基評估。以美國和立陶宛為代表的不少國家都采用市場法進行住宅房地產稅基評估。采用市場法進行住宅房地產稅基評估的前提是評估機構必須能夠獲得真實、可靠和令人信服的高質量的交易數據?？梢哉f，房屋產權信息公開度與信息真實度對稅基評估影響較大，直接制約了我國居民住宅房地產稅基評估的技術路徑。
一、房屋產權信息公開與信息真實度對稅基評估的影響
（一）房屋產權信息公開對稅基評估的影響
在大多數發達國家和地區，政府登記的房屋產權信息都對外公開，市民所擁有的所有房地產任何人都可直接查詢獲取，而且絕大部分查詢都是免費的。以美國為例，美國實行契約登記制度，購房并無類似我們的房產證，美國所有房產信息，包括房屋交易和納稅信息都在市政府有詳細的備案，任何人都可以登錄政府網站查詢包括房屋產權擁有人在內的所有信息，少數沒有政府網站的地區，民眾可以去政府辦公室查詢，需要說明的是，不僅是自己的，任何人的房產他人都可以查詢到。
為什么房屋產權信息還會完全公開，讓別人隨意查詢？主要原因有二：第一，反腐的問題。房地產作為資產價值存在形態，承載了無論是個人還是家庭財產的主要部分，只要公布房地產產權信息，貪污的財產就不易找到像樣的載體。第二，采用市場法進行稅基評估，公平公開透明地課征房產稅。一般的稅基評估方法都是計算機輔助批量評估方法，該稅基評估方法選用所需要考慮的因素通常有數據質量、數據信息的可靠性、數據收集的難易程度、批量評估技術數據分析系統等。數據信息的可靠性、交易案例和數據真實可靠是稅基評估的生命力所在，如果信息不公開透明，一般情況下民眾會懷疑其來源的可靠性。稅基評估如果采用可比銷售法則必須確保交易案例和數據真實可靠，數據真實可靠是批量評估采用可比銷售法的關鍵。如果不公開房屋產權信息，民眾就無法驗證房屋交易信息的可靠性，一個無法驗證可靠性的數據系統是無法取信于民的。換言之，采用市場法的稅基批量評估就不會被民眾認可?；谝陨显?，包括房屋所有權人在內的房產信息必須公開，這是個繞不過去的坎。比中國更加重視保護隱私的美國也只得選擇完全公開私人房屋產權等信息。
（二）我國房屋產權信息保密和買賣現狀對稅基評估的影響
在我國意欲查詢他人房屋產權信息，必須首先申請，再由有關部門領導層層審批，除了在司法支持下的追債，絕大多數情況下，個人是不允許查詢他人房產任何信息的。
2012年，廣州先后發生了“房叔”和“房嬸”事件。事件發生后，廣州市房地產檔案館為了堵塞管理漏洞，立即對系統及現行查詢制度、流程進行分析，從加強人員管理教育、提升技術防控手段方面入手進行整改。2013年2月18日新聞也陸續報道了，福建、江蘇等地以“進一步處理好物權公示和隱私保護的關系”為由，強化對房屋信息查詢的限制措施?？梢?，在我國，未來很長一段時間內，公開居民房屋產權信息是不可能的。
一旦開征房產稅，那就表明大家需要依據所擁有的財產對社會進行納稅，做貢獻，如果有人弄虛作假，對于那些如數繳納房產稅的國民而言就不公平，因此，大家會不斷向政府發問，民眾的知情權為何被剝奪？為什么不公開包括房屋產權人姓名和房屋納稅記錄等信息在內的房屋信息管理系統？何時公開房屋信息管理系統？未免陷入此等尷尬境地，因而短期內不會推房地產稅。只要賣地的土地出讓金還夠地方政府開支，住宅房地產稅就不會開征。因此，不少專家認為在中國，相當長時間內，不具備課征房產稅的現實條件。這一觀點值得商榷，但房屋產權信息不公開對住宅房地產稅和住宅房地產稅基評估影響巨大卻毋庸置疑。
此外，還有一個房屋交易的陰陽合同行為問題。陰陽合同行為指房屋交易雙方為了規避稅費，簽訂兩個房屋交易合同，政府登記備案的合同與實際的交易合同有非常大的出入，前者在交易金額上較之后者低了許多。這種違法行為的原動力主要是買方想少交稅費，而且為了盡快促成房屋交易，房屋經紀公司對這一行為樂觀其成，有的甚至出謀劃策。房屋交易陰陽合同導致備案的交易數據嚴重失真。陰陽合同占所有二手房成交的比例可能達到70%以上，甚至達到90%，果真如此，收集到的這些交易數據有何實際意義？如果使用這些失真數據，只會讓評估結果扭曲。在相當長的一段時間內，房屋交易的陰陽合同行為導致的高質量基礎數據的缺失將制約我國市場法在住宅房地產稅基評估領域有效推行。應當說，房屋交易的陰陽合同行為從根上講也是由于房屋產權信息不公開造成的。由于房屋管理信息系統不對外公開，陰陽合同行為具有隱蔽性，除了交易雙方和房屋經紀公司外，無人知曉。換句話說，社會無法對這一不法行為進行監督，打擊陰陽合同行為難度非常大。房屋交易陰陽合同行為嚴重影響了數據質量，限制了市場法在住宅房地產稅基評估當中的運用。
二、我國居民住宅房地產稅基評估技術的確定
通過對房屋產權信息公開與否以及房屋交易陰陽合同行為對住宅房地產稅基評估的影響分析，筆者發現，這些因素會嚴重影響市場法在住宅房地產稅基批量評估中的應用。一定意義上講，是否采用市場法進行住宅房地產稅基的計算機輔助批量評估作業取決于是否公開房屋產權信息，因為如果不公開產權信息就無法獲得足夠令人信服的可比交易案例。但是，房屋產權信息不公開不代表就不能進行住宅房地產稅基評估。課征房地產稅不取決于是否公開房屋產權信息，主要取決于地方財政收入問題。
（一）我國居民住宅房地產稅基評估技術的路線選擇
目前我國不宜采用市場法進行住宅房地產稅基評估，但是，完全可以采取其他的評估方法，比如德國采用成本法進行住宅房地產稅基就是較好的借鑒。從技術上講，是否開征住宅房地產稅不在于稅基評估的技術問題，稅基評估技術問題不會成為課征房產稅的攔路虎，只要愿意開征，稅基評估的技術問題是可以解決的。
我國對個人住房開征房產稅，其稅基確定技術主要有三種：第一種，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經驗。第二種，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的房屋信息數據，可以開展稅基評估，在一些能夠負擔較大CAMA和地理信息系統（GIS）初期建設成本的大城市，可采用CAMA和GIS進行計算機輔助批量評估作業。只不過，由于無法確保房屋交易等信息的真實性，我國不便于采用可比銷售法，可以通過基準地價和工程造價的基礎數據來評估其課稅價值。第三種，可以學習美國等國家經驗，只要能夠公開房屋管理信息系統、能夠確保房屋交易等信息的真實性，即可采用以交易為目的、價值類型為市場價值、方法為可比銷售法的計算機輔助批量評估作業模型。第二種技術有些類似德國住宅房地產稅基評估方法，我們可以效仿德國稅基評估的方法，一直采用第二種技術。當然在具備條件的情況下，也可以采用第三種技術，但并不是說第二種技術采用一段時間后就必然會發展到采用第三種技術。需要說明的是，盡管在國際上使用比較廣泛，價值類型為市場價值、以交易為目的、可比銷售法為核心的第三種技術用于住宅房地產稅基評估存在爭議。
我國目前采用第一種方法來確定稅基評估值，即以交易價格為課稅基礎。將來應當采用第二種，即采用計算機輔助批量評估技術與地理信息系統，依據房產稅基評估的標準程序和規范，確保高質量和高效率，大大提高評估的作業水平，滿足房產課稅的需求。
（二）我國居民住宅房地產稅基評估技術的方法分析
采用成本法思路進行住宅房地產稅基評估，需將建筑和土地分別估價。無論是建筑還是土地價值，都可以采用稅基批量評估方法。
土地價值擬通過基準地價來獲取，建筑物價值通過每年公布的建造成本來調整。我國對城市基準地價有規定，一般要求2—3年調整一次城市基準地價，在地價比較穩定的時期，調整的周期可以適當延長。當然，有些城市可能周期長了點，如北京市，1993年公布了基準地價，2002年調整了北京市的基準地價。周期雖然長了點，但畢竟還是有了城市基準地價。此處節選了2002年調整后的基準地價表有關居住用途的數據，見表1。據京政發〔2002〕32號之《附件五：北京市基準地價級別范圍》可以看出三、四、五級范圍大致對應北京的三、四、五環。
稅基評估的土地價值部分即可依據其基準地價進行調整。如果基準地價調整周期過長，在以基準地價為主要依據的前提下，可以輔參考歷年土地招拍掛數據，如北京市2011年土地出讓情況，見表2。2011年，北京市出讓住宅用地35宗，樓面地價為5 112元/平方米。
對于建筑物的稅基價值而言，首先參考該區域工程造價平均水平。由于每宗房產建筑物稅基價值受到其位置（影響不是特別大）、面積、戶型、朝向、樓齡、材料、交通便捷程度、周邊配套設施、層數、景觀、裝修、樓房的類型（比如是否獨棟等）等眾多因素影響，需要將這些因素進行甄別，設定指標，并量化其影響，從而調整得到建筑物稅基價值。
有關建筑物價值，這方面的數據比較多，從工程具體情況來看，有工程實際造價數據做支撐，要獲得這些詳實數據并不難；從宏觀數據來看，有統計年鑒，如《中國統計年鑒》（2012）之“房地產開發企業（單位）建設房屋建筑面積和造價”一欄可以看出歷年工程造價資料，見表3。其中北京市2011年為2 806元/平方米。需要說明的是，通過筆者多年的調查和了解，工程實際造價數據與公布的統計數據有比較大的出入，前者大致是后者的一半多些。
土地的稅基價值選擇基準地價作為基礎價值，建筑物的稅基價值選擇某年的工程造價作為基礎價值，非基準年份還需要調整基準地價和造價信息才能作為基礎價值，在此基礎上無論土地還是建筑物其稅基價值都需要進行調整。由于調整因素眾多，開始的時候，可以少選擇一些因素，技術成熟了，再慢慢添加，這些都不是技術難題。具體而言，如針對單個建筑物的稅基評估，需要的資料包括房屋建筑設計、施工資料、建筑材料，甚至包括諸如人防、避難所占的成本，還包括小區內設施的分攤費用等等。建筑設計風格差異、建筑材料、施工質量、開發商管理水平等因素的不同，房屋造價與市場價格是不同的。由于對被課稅對象的房屋采用成本法進行單個評估，作業量巨大，大規模將這一路徑運用于稅基評估幾乎不可能。但是可以用一種替代方法，即根據房屋工程造價的相關資料信息，對房屋建筑進行分門別類，并考慮建筑結構、建筑風格、建筑材料、層高、裝修等因素，確定同一地區同類細分房屋的建造成本作為基準數據，單個建筑的稅基評估值可通過因素調整對基準數據進行修正而獲得。這是一種直接為住宅房地產稅基評估測算建筑物的重建成本的方法。
這種路徑符合房地產評估的基本原則，有關基準地價和工程造價的資料、數據和信息都比較可靠和權威，又不需要采用房地產市場上的交易實例，不需要公開房屋信息管理系統，不需要對陰陽合同進行甄別。該方法具有很強的可操作性，符合中國大陸當前情況下對房產稅基進行評估的需要。
三、結論
無論哪種方法都需要詳實、可靠的數據和信息。本文從數據質量和信息可靠的角度出發，分析和指出我國房屋產權交易信息不公開嚴重制約了市場法在住宅房地產稅基評估領域的應用。在這一背景下，提出借鑒德國住宅房地產稅基評估的經驗，采用成本法對住宅房地產進行稅基評估，將課稅價值評估分成土地價值和建筑物價值，分別論述了它們的技術路徑，并明確指出成本法下土地價值和建筑物價值評估都有各自充分、詳實和可靠的數據來源。論文對我國將來要開征的住宅房地產稅的課稅價值評估具有一定的借鑒意義。
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