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房地產采購工作計劃范文1
關鍵詞：房地產；建筑施工；進度管理；意義；方法
Abstract: the progress, quality and investment three goals is a system, project schedule management is to solve the contradiction between the three, not only to do pace, and saving investment, good quality. This paper expounds the real estate in the construction of the meaning of progress management, position and function, this paper discusses the construction progress of real estate control method and measures.
Keywords: real estate; Building construction; Progress management; Meaning; methods
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
房地產建筑施工中進度管理的重要性對房地產企業不言而喻。 眾所周知，出于資金安排和銷售的需要，項目開工后房地產企業不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。 現實中，房地產公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“ 結構性” 進度控制脫節，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價，將問題爆發于物業管理階段，加大了企業物業管理成本，降低了企業美譽度。
一、 房地產施工中的進度管理的意義
1、 施工進度管理可以降低投資成本，提高投資效益 施工進度與質量 投資是相互聯系的 。
2、施工進度管理可以提高企業的經濟效益 。施工進度管理是對工程建設中的工作流程和所用時間進行規劃 、實施 、調查等活動的總稱 。建筑工程施工的進度控制，是一項重要而且非常復雜的任務，是工程建設的重要組成部分。
3、施工進度管理可以有效地保證工程按期完成 。施工進度管理的主要任務是對項目工期進行計算，管理人員對建設項目的規模 、復雜程度和資金等進行合理 、詳細、 科學的分析后，制定出的工程項目的最佳工期。
二、房地產建筑施工中進度管理地位與作用
房地產工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發揮 。進度控制的目標與投資控制 、質量控制的目標是對立統一的，一般說來，進度快就要增加投資，但工期提前也會提高投資效益；進度快可能影響質量，而質量控制嚴格就可能影響進度；但如果質量控制嚴格而避免了返工，又會加快進度。
三、房地產建筑施工進度控制的方法
控制一詞按照法國古典管理學家法約爾下的定義為“檢查分析一切活動是否都按照制定的規章和下達的命令進行了”。施工進度控制就是將實際完成的施工進度工程量與施工進度計劃相比較，分析是否相符合或出了偏差。常用的幾種進度控制的比較方法。
1、橫道圖比較法
用橫道圖編制的施工進度計劃。按其實施進度情況，隨時記錄。進行實施結果與計劃要求相比較。此法直觀、使用方便，但不宜量化。
2、“S”曲線比較法按照計劃累計完成量與時間對應繪出的軌跡曲線稱為進度曲線。由于其形狀像“S”字母，故俗稱S曲線，將實際施工完成量累計值與時間對應點描繪在S曲線圖上時，當實際完成點在S曲線下面表示工程施工拖期、拖量；如實際完成點在S曲線上方時，表示工程施工提前、超量。
3、香蕉曲線比較法
按照網絡計劃各項工作的最早開始時間(ES)與最遲開始時間(LS)繪制的計劃累計完成量和時間相對應的兩條閉合的S形曲線控制圖。其形狀很像香蕉，故俗稱香蕉曲線，當實際完成累計值與時間對應點落在香蕉曲線之內時，說明計劃執行實施的情況正常。
四、房地產建筑施工進度控制的措施
1、提高綜合管理水平
正如上述所說，建筑工程的施工是一項動態的項目，而其中的各種因素都會直接影響到施工的進度，比如說施工材料的采購、 施工安全事故的發生、 施工質量的好壞等等。 由此可以看出，要想真正的加強建筑工程施工進度的管理，就必須從源頭上強化施工進度的管理意識，并且提高綜合的管理水平，這樣才能夠實現預期的管理目標，確保工程的施工進度 具體的實施措施包括了以下幾點： 不能夠盲目的因為加快施工進度，而忽略施工的質量，因為質量是建筑工程的靈魂，一旦質量出現問題，不僅僅會影響到相關企業 單位的利益，更會威脅到人們的生命安全 、財產安全。
2、 加強對進度的記錄
對于建筑工程施工過程中的進度管理工作，相關部門的工作人員必須積極的 、及時的做好相應的記錄，因為記錄既是對工作的驗證，也是工作的反應。 通過客觀的 、全面的、 詳細的記錄，不僅僅能夠及時的整合自身的管理，更能夠有效的彌補工作過程中的不足，從而保障建筑工程的施工進度 。具體的實施措施包括了以下幾點： 編制好工作的計劃，例如每月工作計劃 、每周工作計劃以及每日工作計劃等等，以確保后續施工進度管理工作能夠有計劃可依；將日常的施工落實為表格，并且嚴格的做好相關的記錄，比如說施工中的某一個環節施工到了哪一個步驟，預計多少個工作日能夠完成等； 對于比較緊的施工任務，應該派相關的負責人落實督促，并且做好跟蹤記錄。
3、建立順利施工的大環境
影響到施工進度的因素是多種多樣的，而要想從本質上做好建筑工程施工進度的管理，就必須先建立起良好的管理環境 、施工環境，這樣才能夠確保施工的順利開展，也才能夠保證施工的進度 具體的實施措施包括了以下幾點： 及時的做好施工進度計劃的交接工作，以確保每一個層次每一個部門的工作人員都清楚的了解施工進度的計劃，從而避免因為溝通 、交流不當而造成的不必要損失； 建立并且完善關于施工進度管理的制度，因為制度的建立是為了能夠確保每一個環節都有章可循。
加快工程施工進度是一項系統工程, 不能盲目地為快而快, 要特別強調“百年大計質量第一”, 防止片面抓工程進度而粗制濫造的做法,加快工程進度、 縮短施工工期應在保證工程質量的前提下。這樣才能又快又好地建設安全、 合格、 標準的建筑物。工程進度控制管理不應僅局限于考慮施工本身的因素, 還應對其他相關環節和相關部門自身因素給予足夠的重視。如施工圖設計、 工程變更、 營銷策劃、開發手續、 協作單位等。只有通過對整個項目計劃系統的綜合有效控制,才能保證工期目標的實現。
房地產采購工作計劃范文2
項目工程進度管理辦法包括進度計劃體系、計劃的編制及審批、進度控制措施、工程延期、獎懲辦法。
1 進度計劃體系
計劃是每個項目開展工作的準則，計劃制定的周密性及合理性直接影響到計劃的執行過程和執行結果，每一個進度計劃都是該項任務進度目標實現的依據，而完整的進度計劃體系則是每一個進度計劃的母體，各單項任務進度計劃必須互相兼顧，形成體系，結合公司的實際情況并總結以往的實際經驗，各分公司要制定和執行的進度計劃及進度計劃體系。
2 計劃的編制及審批
2.1 《分公司年度開發計劃》：
經公司批準的《分公司年度開發計劃》，為指導分公司在該開發年度內各項進度目標的綱領性文件，該計劃中要明確該年度計劃內的各項目或批次的項目啟動時間、各開發批次開工面積、各開發批次開始銷售時間、各開發批次結束時間、開發項目完成時間、開工面積及單體特征，并應有包括詳細的資金、人員、組織等保障措施的保障計劃，具體按照公司總經理要求編制。
2.2 開工前進度計劃體系：
開工前進度計劃體系是針對《分公司年度開發計劃》中所計劃的各項目或批次的準備階段而言的，該階段指的是從設計到開工之間的開工準備階段，包括項目或批次《準備階段進度計劃》和項目或批次《地基處理進度計劃》，項目或批次《地基處理進度計劃》為涉及到地基處理的項目或批次所需編制的工作計劃，
2.2.1 項目或批次《準備階段進度計劃》：
項目或批次開工前準備是一項重要工作，直接影響到該項目或開發批次能否按計劃開工，分公司應根據《分公司年度開發計劃》制定項目或批次的項目或批次《準備階段進度計劃》，如開發項目分兩個及以上開發批次，各開發批次都要制定準備階段計劃，該計劃要包括委托設計、招標采購、場地準備工作、合同簽訂及開工證辦理等開工準備工作內容，如涉及到地基處理工作，還需要編制項目或批次《地基處理工作計劃》。
2.2.2 項目或批次《地基處理進度計劃》：
項目或批次若涉及到地基處理，分公司應編制項目或批次《地基處理進度計劃》，該計劃包括設計階段工作、施工前準備（預算、招標采購、合同簽訂、場地準備、開工證辦理等）、施工階段及檢測驗收等工作內容。
3 開工后計劃體系：
3.1 開工后各項工作計劃是項目或批次《準備階段工作計劃》及項目或批次《地基處理進度計劃》中的工作內容完成后，分公司編制的指導施工階段及驗收、交房等工作的計劃，包括每個單體的施工總進度計劃及階段計劃、單體附屬工程進度計劃和分解計劃。
3.1.1 《單體施工總進度計劃》：
對同一建設批次的各棟號都要編制施工總進度計劃，該計劃中要明確完成開工、達到預售條件、結構封頂、主體驗收、竣工驗收、單體附屬工程開始及完成等關鍵控制點的時間、中間關鍵工序的開始和完成時間，并附保障措施。
單體總進度計劃是系統性工作安排的基礎，編制應合理、可行，并盡量考慮施工過程中可能出現的各種因素。
3.1.2 階段計劃：
A、階段計劃是在《單體施工總進度計劃》的基礎上，根據《單體施工總進度計劃》確定的關鍵時間控制點編制的，階段計劃包括《開工至預售階段進度計劃》、《預售至結構封頂階段進度計劃》、《結構封頂至竣工驗收階段進度計劃》三個階段的計劃。
B、階段性進度計劃的編制要詳細，須包含并清楚表達該階段內的所有施工內容及工序安排，并附保障措施。
C、單體總進度計劃中確定的關鍵控制時間節點在施工過程中可能會有變化，各階段性進度計劃編制時可對單體總進度計劃中的時間節點進行調整，但不能拖后單體開工時間、達到預售條件時間及竣工驗收時間。
4 進度控制措施
4.1 各項進度計劃的包含內容、編制深度要符合公司要求，保障措施要全面且有針對性，編制及審批程序符合要求，且各計劃的保障措施中要明確控制要點、各要點的責任部門和責任人，敘述分公司對實現進度計劃的準備情況。
4.2 分公司要針對各進度計劃所涉及的工作內容，制定進度控制執行辦法，采取細致有效的進度控制措施，按要求編寫《工程進度監管月報》（《工程管理月報》中的進度管理部分），及時總結進度管理經驗、及時發現和解決進度問題，以保障進度目標的的實現。
4.3 結合實際情況，如分公司發現存在影響進度的隱患存在，自身又很難克服，需要公司協調解決的，應及時向工程總監說明情況，工程總監指示公司相關職能部門協助分公司解決，或視隱患原因上報公司總經理。
4.4 如實際進度落后于計劃進度的情況已經發生，公司、分公司的各部門根據現場具體情況啟動并執行進度問題處理聯動方案。
5 工程延期
如進度計劃執行過程中出現了進度問題，且經分公司、公司各部門采取措施后未能扭轉不利局面，實際進度嚴重滯后于計劃進度的情況，分公司向公司遞交了延期申請之后，公司總經理指示工程總監處理或召開專門辦公會尋求解決途徑，如工程總監或總經理辦公會判斷不能按期完成的，準許延期。
如出現由于公司經營計劃有變等原因，公司向分公司發出指令要求延期的情況，分公司要根據指令進度目標重新編制相關進度計劃，并履行相應程序審批。
6 獎懲辦法
6.1 獎勵與處罰的原則為：獎勵先進、懲罰落后。
6.2 建立獎勵懲罰制度的目的是促進建立和執行好計劃制度與計劃體系，最終實現進度目標，并鼓勵公司先進員工及維護公司制度的權威性。
房地產采購工作計劃范文3
韓國三星工程公司于1970年成立，是韓國目前最有實力的工程建筑公司。韓國三星工程公司在采購能力方面的核心競爭力有以下五點：
1. 和全球優秀的生產商之間形成緊密的采購同盟關系。
2. 技術含量高的主要產品直接從韓國生產商采購，保障質量和價格優勢。
3. 和供應商之間簽訂高級的采購協議，形成戰略合作關系。
4. 通過綜合SCM系統提高工作效率。
5. 實行精益建造管理體系。
三星工程建筑公司的精益管理體系中，首先對價值流進行分析：哪些活動是增值的，哪些是浪費，并且針對浪費的活動實施改善項目，三星公司認為人工的浪費占總人工費的10%～12%，材料的浪費占項目總成本的10%，施工設計造成的浪費占項目總成本的6～10%，所以，找出增值和浪費環節，確定價值鏈中的基本活動和輔助活動，增值活動和非增值活動，以此優化價值鏈，同時提高采購管理效率。
三星公司最成功的管理措施之一是制定了“末位計劃體系LPS”，相當于“計劃拉動體系”，將建筑生產看作是一個負責動態的過程，強調權利下放，計劃是基于現場條件制定并且計劃周期以短為宜。計劃自下而上匯總，運用計劃任務完成率指標PPC（Per Plan Completed）對每周期的計劃完成情況進行考核評價，這樣使得工作流更可靠，而可靠的工作流又能促進其他流的有序流動。在這一套計劃體系中，還包括了成本企劃管理子體系、綜合拉動計劃管理子體系、階段計劃管理子體系、未來計劃管理子體系、周工作計劃子體系、當日工作PPC管理子體系。三星公司的計劃體系，由最后一個工作者來制定計劃，每道工序根據下一道工序的需求情況來制定計劃，從而形成一個環形的控制體系。
除此以外，韓國三星公司還建立了一個非常有效的組織管理制度，就是施工前、施工中和施工后的協調管理機制，對計劃、采購、質量保障和服務起到了根本性的助推和協調作用，同時還提高了生產率。
房地產采購工作計劃范文4
關鍵詞： 房地產；造價控制；全過程管理
0 引言
為了保證項目設定的管理目標的實現以及使業主的投資目的得以保證，在項目投資決策階段、設計階段、建設項目施工階段、建設項目竣工階段等各個階段，隨時糾正發生的偏差，有效地將建設工程造價控制在批準的限額以內。這是全過程造價控制的主要目的和內容。
1 房地產項目造價控制現狀
①盲目決策偏多，投資估算準確性不足。工程造價受項目決策確定的內容影響很大。投資決策階段是對工程造價影響程度關系性極高的階段，甚至能夠占到70%-80%，因此決策內容正確與否很大程度上關系到決策階段之后各個建設階段諸如施工階段、竣工階段工程造價的計價與控制合理與否。決策的深度不同，投資估算的精確度也不一樣，所以采用科學的估算技術和準確可靠地數據信息資料才能合理估算投資造價，也從而保證其他階段的造價符合控制要求。②房地產企業對設計階段重視不足。開發商長期以來對設計重視不夠，導致圖紙的設計質量偏低，而且一味地追求美觀使得經濟上不夠合理。有的企業把設計時間壓縮地很短，把設計費用壓縮地很低，所以設計院會設計粗糙，導致各專業不配套，這樣就造成在施工階段出現的問題繁多，變更頻繁。而且設計工期過于緊張使得造價人員和設計人員沒有太多時間進行交流，這就造成了造價人員無法參與到設計之中。最其實設計階段造價控制的效率很高，有數據表明，設計費一般只占到項目全壽命周期費用的1%左右，但對工程投資的影響卻達到70%以上，由此可見，設計階段是控制工程造價的重點。③招標形式不嚴謹，造價制定問題多。在很多地方違規采用邀請招標的形式，這種招標方式很容易產生圍標串標等違規違法行為。還有一些房地產采用議標方式，這種方式競爭力差，使得承包商在價格方面產生虛高。因此，選用嚴謹的招標方式使得成本制定更為科學。④發包人過多地依靠工程價款的支付來控制施工階段的造價管理，但是建設項目施工是一個系統的動態過程，由于建設周期長，施工條件復雜，資源消耗多，在施工時受到各種原因，諸如業主、設計或者其他原因的影響使得該階段的造價管理十分復雜，并非單單能靠工程價款的支付就能控制。
2 建筑項目各階段工程造價控制的有效控制措施
根據上面的現狀的問題闡述，可以看出只有采用有效的舉措，加強建設項目不同階段每個環節的造價管理控制，就能更大程度上使項目投資效益得到保證。
2.1 投資決策階段的工程造價控制
2.1.1 認真進行市場分析，減少決策風險 其中應該做到了解經濟與發展形勢，了解房地產市場發展態勢，房地產政策法規和政府有關措施，這其中就包括：①新開工面積銷售面積；②空置面積市場變化情況；③施工面積；④近幾年同類型的房地產開發項目完成投資額；⑤銷售價格；⑥竣工面積；⑦以至今后幾年對各類物業潛在需求與有效需求的分析等等。
2.1.2 提高投資估算的準確程度 通過仔細整理類似建設項目竣工結算的實際造價資料，結合時間、物價以及現場條件做調差研究，不硬套造價數據，合理估算工程預備費用等等讓估算更為準確。
2.2 設計階段工程造價控制 ①實行設計方案招標和方案競賽制度。房地產單位應該在委托設計時應該將競爭機制引入進來，遴選出色的設計單位是可以從設計招投標這個階段得以實現的，從而保證設計的科學性以及合理性。另外還可以選擇優秀的設計方案，從而避免了因為設計落后而影響了銷售情況，造成投資效益無法得到保證。②完善業主設計管理組織，強化管理人員設計管理中的審查、參與、協調工作，加強圖紙會審工作。將工程變更確定在施工之前，努力克服施工圖上的問題和矛盾，避免因設計考慮不周造成重大經濟損失。③正確理解限額設計，合理確定和分解投資限額。強化設計人員控制建設投資意識，在擬定技術方案和選擇材料設備的過程中應嚴格按照限額設計所分解的投資額進行設計，做好各專業的平衡調整，以將造價和工程量控制在限額范圍之內。
2.3 招投標階段的造價管理 發包方在施工招投標階段，要編制招標計劃，選擇和確定符合國家法律規范要求的招標方式、工程發承包模式，確定好工程的發承包范圍、計價方法、評標方法。建設單位要充分利用招投標這一有效競爭手段進行工程造價控制，組織人員編制合理規范的招標文件，采用全面審核法、重點審核法以及篩選法來更好的審核招標控制價，根據評標要求擇優選擇承包商，簽訂完善的承包合同文件。這樣對于控制工程造價有重要意義，對減少施工階段的糾紛也起到了巨大作用。
2.4 施工階段的造價管理 施工階段這個階段造價情況是資金投入最多，資源消耗最大。該階段的造價管理應采用諸如組織、技術、經濟、合同之類的措施。建設單位工程造價控制的主要任務有挖掘節約工程造價潛力來實現實際發生的費用在計劃投資之下，并且需要通過工程付款控制、工程變更控制預防并處理好費用索賠。
①建立合理的組織結構，落實每個人員的任務分工和職能分工，如：必須落實從質量檢驗、計量、審核等等程序落實涉及到的組織和人員用來針對支付工程款。②編制合理的施工階段投資控制工作計劃，規范諸如資金支付、采購、設計變更等主要管理工作的詳細工作流程。③深入現場更多的掌握資料和信息，對工程計量應該嚴格把關，對工程付款賬單進行復核，然后簽發付款證書。④對設計變更進行嚴格控制，對設計變更進行技術經濟分析，把設計變更盡量控制在設計的初始階段做好動態控制工程造價。
2.5 竣工驗收、后評估階段的造價管理
2.5.1 控制建設成本 重點審查竣工結算、決算的真實性、可靠性、合理性，防止不應列入成本的計劃外費用計入建設成本。
2.5.2 控制工程結算編制依據 其中審核的重點是：①施工以及簽署過的協議；②使用的預算定額；③費用定額；④采用的材料價差計算方法；⑤進行的設計變更及圖紙會審紀錄；⑥施工現場變更簽證單的審核；⑦設計變更及圖紙會審紀錄是否經設計單位蓋章；⑧施工變更簽證是否由甲乙雙方共同簽字蓋章確認；⑨工程結算取費標準是否與合同簽訂的標準是否一致。
綜上，建筑工程造價的控制以及管理是一個動態的控制過程。在投資決策、招標投標、項目設計以及建設施工的每個階段都有所體現，所以每個工程建設的有關主體都應該逐漸轉變錯誤觀念，主動采取科學合理的造價管理模式，從而有效控制建筑工程造價。
參考文獻：
[1]李艷雙.房地產業與國民經濟協調發展研究[D].天津：天津大學，2003，06.
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關鍵詞：房地產；施工管理；措施
中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A
引言
項目施工管理從實際上講就是通過有效的組織和必要的管理措施，使工程的質量、進度、成本有機的結合，保證項目目標的較好的實施。因此，研究房地產項目施工管理，把能夠提高施工質量和創造經濟效益的方法應用到實際生產中。既能滿足人們對高品質住宅的要求和需要，同時對于房地產企業的迅速發展和壯大也是有重大意義的。
一、國內研究現狀
雖然工程項目管理的的引進、推廣和應用有20多年歷史，但對項目管理還存在有不少的誤解，也存在著不少問題，主要有：
1、工程項目管理不僅僅包括承建方和建設方的項目管理。工程的各個參與單位都應該屬于工程管理的范疇，包括設計方，材料供貨方。
2、我國設計方和供貨方的項目管理還相當弱，工程項目管理在設計和供貨領域的普及工作尚未很好開展。
3、我國工程建設監理從1988年開始，至今已有20多年了，許多工程建設監理公司擬從單純提供建設監理服務擴展到提供項目管理服務，但由于監理人員知識水平和專業能力等方面還很難具備項目管理的需要，項目管理的發展相當緩慢。
4、國外著名的建筑事務所為我國一些建設項目提供了很多優秀的作品，但國外的項目管理咨詢公司很少參與我國的工程建設，我國的項目管理咨詢單位雖然較多，但大多數管理水平較低，很多項目的項目管理組織混亂，大量出現責任組織不明確或者管理混亂的情況;
5、我國項目管理還停留在較為粗放的管理的狀況，動態控制管理和項目管理信息系統還沒有廣泛在工程實踐中。
二、房地產項目施工進度管理
（一）合理的計劃
前期施工準備階段就應該以設計文件和合同為準，同設計院、施工總包單位、分包單位和監理公司等相關單位進行有效溝通，作出初始的計劃。對于有矛盾和沖突的地方統一協調好，確保整體進度達成一致。
（二）詳盡的圖紙
設計院的設計百密一疏，在后續施工中肯定會發現設計有所紙漏的地方，當進度越往后推的時候這種紙漏就會越來越明顯。到時候再來出具設計變更手續復雜，施工條件又難以配合。所以在圖紙會審的時候就應該盡量把已經能夠發現的問題提出來減少以后工作量不確定性，造成對整個工程進度的影響。
項目部同事也應做到技術扎實有理有據，自己主動去發現已經存在的問題，甚至于站在現場管理者的角度提出設計意見。
（三）施工過程中的節點控制
在項目正式開始實施的階段是事情最多最雜亂的時間段，項目部需兼顧質量、成本和進度。往往進度計劃沒有有效的執行。所以必須設計時間節點，使用比較連續的節點控制住，對未完成時間節點的階段性工作，要及時分析未完成的原因和行之有效的趕工措施，以確保后續時間節點的完成;如果因為一些客觀原因，無法保證時間節點，必須較為準確的預估完成的時間節點，以便后續的時間節點的調整提供依據。
三、房地產項目施工質量管理
（一）施工準備工作的質量控制
施工準備對后續施工實施的實際情況做出整體的規劃，并對將會出現問題的部分提前進行預判做出分析和準備。包括施工前的四通一平，施工場地布置，場地內的運輸、材料的堆放和加工圖紙會審，設計變更和技術交底等。施工單位必須依照合同按圖紙進行施工，這就要求圖紙必須準確無誤。通過施工前的圖紙會審就能夠較為有效的避免這些錯誤。為后續的施工順利展開創造良好的條件。技術交底能夠讓項目管理人員、施工單位總包、分包和監理公司能夠達成一致，讓監理和管理單位共同協調和監督施工方進行質量控制。施工前的測量控制對于整個項目施工的后續施工具有指導意義，必須提供準確的建筑物平面布置和控制點的準確坐標和高層。如果出現一點細微的差距就會引起嚴重的質量問題。如:珠海某別墅項目由于施工單位測量的失誤，管理人員監控部到位，致使室內實際標高比設計標高低近70com，造成該房地產項目非常大質量事故。
（二）材料、半成品的檢驗和試驗
檢驗的項目有兩類:提前檢驗和完工檢驗。提前檢驗是在施工前必須對材料進行的控制試驗，檢驗的項目包括砂石材料、水泥的比重試驗、鋼筋抗拉、混凝土的配比試驗等;施工完成后需要鑒定的檢驗項目包括混凝土構件荷載試驗、樁基承載力試驗等。
（三）隱蔽工程的驗收把關
建筑工程的地槽基坑，基礎工程、地下防水、結構工程，鋼筋、預埋件等需要隱蔽的項目的驗收必須嚴格，因為隱蔽之后沒有任何整改的機會，或者整改的成本會非常大。
四、成本控制
（一）加強施工單位具體操作人員的管理
施工具體操作者實際上才是一線的建設者，人員的操作熟練程度和素質責任心都是直接決定工程質量和成本的首要因素。提高施工具體操作者的素質和技能手法對于后續的管理工作也是大有裨益。項目經理部的現場的管理人員也要傳達出控制成本，明確質量要求，如:施工工序采用樣板引路的做法，讓施工具體操作者清楚什么是合格產品和不合格產品，確保質量才是最受歡迎的做事態度。并通過給予一定的獎罰措施。調動施工人員的積極性。挑選最符合要求的施工單位。定期對各單位的成本控制情況進行評估，確定明確的成本控制要求并納入考核。
（二）甲供材料的集中采購和規范化管理
根據不同的地理位置，不同的時間選取最佳的的材料購買渠道和最佳的購買時機。盡量以低的價格買到好質量的建筑材料。根據工程特點和工作計劃，提前摸清市場行情和走向，選用最有方案買進材料。對于采購人員需要加強職業操守教育工作同時加強監管力度，避免拿回扣等灰色現象的出現。重視對材料安全的保護和對材料數量的即時反饋，進料出料都必須嚴格監管。
（三）合理安排和使用機械設備
對于施工機械使用時間的安排現有料無機或者有機無料的情況。施工機械的價格，需考慮工期、材料的供給量大小來配合安排，避免出采用定額的方式對施工機械進行計價，嚴格把握和控制。
（三）加強施工質量管理、減少返工損失
在成品后盡量避免設計變更，需要設計變更的提前開碰頭會議在開始施工前就做好方案。避免返工整改或者重復施工的損失。加強過程中對施工質量的控制，控制材料質量和施工工法，確保工程一次到位。努力避免反復。
（四）工程結算方面
當工程完工竣工驗收時，應如實核對實際所產生的建筑成本。在復雜龐大的房地產項目中，時間跨度大，工程種類雜，工程量大，施工條件復雜變化大必然會引起爭議。這個時候就考驗工程施工過程中現場管理人員是否有詳細的記錄和有效力的文件可以證明工程量的多少。成本控制人員對于現場的實際情況并不能作出準確的判斷的情況下，依靠的就是現場人員的扎實工作?，F場管理人員對于疏漏的地方也應積極全面的核對和檢查自己的工作記錄，與成本控制人員、監理公司還有施工單位達成一致意見。
五、安全管理
（一）完善房地產建設項目施工的安全管理體系
施工單位要提高施工人員的安全意識，還應逐步完善安全管理體系。通過對安全管理體系的完善可達到項目施工制度化管理的目的?？偟膩碚f，施工單位應該立足于自身管理水平及管理架構，結合房地產建設項目的具體情況完善安全管理體系及相關制度，為工程施工中安全管理工作的展開提供保障，保證工程的施工安全。
（二）科學合理地進行安全方面的管理工作
在施工項目安全管理工作中，施工單位應分析影響安全管理的因素，針對安全管理內容中對分包安全管理及相關的各項內容進行控制管理，達到安全管理工作的效果。對于項目工程中常見的分包安全管理中出現的問題，施工單位在索要簽訂的分包合同中一定要明確雙方所要承擔的安全管理職責，且明確要求分包商按照相關安全管理操作的要求進行安全控制和管理，通過明確劃分職責權限實現各方負責內容的安全管理?，F代建筑項目施工所使用的設備、生活用電等也是安全管理的重點，要強化生活用電的管理控制，嚴禁發生非電工用電及私接電路情況，以實現安全管理。
結語
項目管理水平直接關系到項目的整體效益。項目施工管理就是通過采取科學合理的管理措施，確保建設項目的成本、進度、安全及質量目標。房地產建設單位與施工單位要共同努力改善并完善我國目前房地產項目工程施工管理的水平，提高項目的綜合管理效益，促進房地產行業的健康發展。
參考文獻：
[1]崔鳳臣,劉芳.提高房地產項目施工管理水平的若干問題建議[J].才智,2011,05:38.
房地產采購工作計劃范文6
關鍵詞：房地產企業；績效管理；存在問題；對策
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
原標題：淺析房地產企業員工績效管理存在的問題及對策
收錄日期：2012年8月29日
一、房地產企業績效管理的特點
房地產企業包括生產過程和流通過程的經營管理，具有開發周期長、風險高、受政策影響大、不確定因素多等特點，這使房地產企業具有不同于其他行業企業的績效管理特點。
（一）各部門工作緊密聯系、相互影響，單一績效考核難以推進。房地產企業的部門一般是根據業務流程來設置，部門彼此之間存在著非常密切的工作關系，流程中某個節點出現了問題就會影響后面節點的工作進程，從而影響企業的整體績效。而企業業務流程進展情況受很多外界不可控因素的影響。這一特點導致企業在實施考核的過程中，當業績不佳時，部門間相互指責，所有人都覺得自己已經盡力了，是上一個節點出了問題或因外界不可控的因素引起，這導致房地產企業單一績效考核難以推進。解決這一問題需在績效考核中根據部門職責與企業整體目標的緊密程度設置不同的權重，將企業整體的目標完成情況與各部門的績效掛鉤，以提高整個流程中的工作效率。
（二）開發周期長，考核周期難以確定。房地產項目開發周期長，從市場定位、產品策劃、圖紙設計等到前期手續的辦理、招標采購、施工、竣工、入住等，都是環環相扣的，項目績效考核周期往往滯后于常規的績效考核周期。房地產行業的考核周期是按照項目進度考核還是按照季度難以定論，每一種周期都存在著明顯的有利和不利因素。如何尋找一種同時兼顧兩者優點、規避兩者缺點的考核周期和方法是房地產行業績效管理者需解決的問題。
二、房地產企業員工績效管理存在的問題
由于房地產企業績效管理具有的特點，以及受傳統企業管理和人力資源管理模式的影響，使得對房地產企業員工的績效管理存在許多問題。
（一）公司的戰略目標沒有與績效管理結合起來，績效管理文化缺失。雖然公司的戰略目標和經營目標是明確的，但是在戰略實施過程中，沒有將目標根據層次層層分解到各個相關部門及員工，更沒有將相應的任務指標與公司的績效考核結合。或者在目標分解的過程中，不能在房地產企業受宏觀經濟和政策的影響時及時變更工作計劃及相應的考核內容。在目標分解中，員工績效考核的意識淡薄，不能根據自己的能力水平參與目標的分解。
（二）績效考核指標難以量化?？己酥笜朔譃槎恐笜撕投ㄐ灾笜恕鹘y的人事管理對員工的評價大多從德、能、勤、績、廉等定性指標進行評價，難免主觀，這使得指標量化成為企業績效管理者追求的最終結果。但要根據不同崗位的特征，全部制定定量考核指標似乎又“不切實際”，尤其是對于那些難以量化的事務性工作。在追求量化的過程中存在著定量指標數據獲取難和定性指標難量化的難題。如果績效考核指標不能很好地量化，必然導致這樣問題的發生：一方面是定量指標數據不完整、分析欠深入，缺乏正確的激勵引導，則考核目標容易出現偏差；二是定性過虛，指標無法量化，易使人為因素、主觀判斷誤導考核結果。
（三）考核指標無差異化。房地產開發是一個復雜的過程，開發周期長、流程多，部門的設置多根據業務流程來設置，不同部門之間工作性質和工作內容完全不同，對崗位人員的要求也差異很大。根據對績效管理工作具體化、細致化的要求，需在不同部門、不同崗位之間設置不同的考核指標，而不同部門、崗位間的職責差異及企業績效管理成本效益分析使得不可能對所有的崗位設置不同的考核指標。于是很多企業就采用無差異化的考核指標，所有的崗位采用一樣的考核指標，沒有針對性的考核指標很難有針對性的績效考核，考核結果也就流于形式，不被采納使用。
（四）績效溝通反饋機制缺失?？冃Х答佔鳛榭冃Ч芾淼淖詈笠粋€環節，是整個績效管理的最終目的。許多企業績效管理活動失敗是因為績效溝通反饋環節出了問題，離開了溝通反饋，企業的績效管理流于形式。通過績效溝通反饋，可以讓企業員工了解自己應該做什么、在哪些方面有不足、如何來改進等，從而達到績效改進的目的。但是，從我國房地產企業的績效溝通反饋來看，由于績效計劃的制定缺少員工的參與，其結果很難在實際生產和經營中產生作用。從一定程度上看，考核結果僅作為發放獎金和福利的依據，導致部分員工認為自己受到了不公平的待遇，就會在以后的工作中產生消極抵觸情緒，這就違背了績效管理的目的。
三、解決績效管理問題采取的對策
（一）導入績效管理理念，全員參與績效考核。大多企業在實施績效管理的過程中都是人力資源部在忙，員工幾乎沒有參與到考核過程中。實際上，員工在績效管理中從績效計劃的制定到實施、評估及反饋都離不開員工的參與。績效管理最重要的影響因素不在于考核本身的指標設計和方法、工具，而是員工對考核本身的認同感、過程的溝通、員工的參與以及對個人的發展影響。所以，導入績效管理理念，績效管理之前對員工進行充分的理念宣貫培訓，讓員工了解績效管理的目的不是懲罰，而是為了提高個人的能力和企業的整體績效，從而實現企業的戰略目標。同時，讓員工明白，績效管理并非是人力資源部門的事，而是企業全體員工共同參與的過程。在制定績效計劃與目標時上下級在共同溝通的基礎上，達成對工作任務的一致認識；在績效管理過程中，管理者與員工的持續溝通保證任務的完成；在績效反饋時，進行溝通反饋，尋找問題所在，探討解決問題的方法，讓績效管理真正體現激勵員工、提高績效的目的。
（二）科學設置考核指標。一般績效考核指標的設計可從工作業績、工作能力和工作態度三個考核維度進行分解細化，現從定量指標和定性指標兩方面對三個考核維度進行有針對性的指標設計。
1、定量指標：工作業績考核指標相對來說是比較容易量化的指標，對于指標數據的獲取要根據企業的實際情況來設計，充分考慮數據的獲取成本和效益的平衡。對于員工工作業績的考核可采用考核目標分解的方法進行，找出公司戰略目標的關鍵驅動因素，并制定公司的年度工作目標，再把公司的年度目標分解提煉出各部門的關鍵業績指標，最后由各部門領導與崗位員工溝通商定實現目標的關鍵業績指標進行考核。
2、定性指標：工作能力和工作態度相對于工作業績而言，具有一定的抽象性和內在性，難以直接的量化衡量，但是員工的工作能力和態度卻是影響員工工作績效的關鍵因素。衡量員工工作能力和工作態度，可采用KCI（關鍵能力指標）和BMF（行為化多源反饋評價）的方法進行評價。通過對工作能力和工作態度指標進行分解，找到衡量某種能力或態度的關鍵行為事件，客觀評價員工能力、態度，幫助上級發現員工在行為模式上的優勢和不足，并為后續的績效改進提供依據。
（三）實行有差異化的考核指標設置。對工作業績的指標設置可以在與員工充分溝通的基礎上通過目標責任任務的分解實現差異化。對工作能力和工作態度指標的設置，一方面根據企業不同的管理層級設置不同的管理層次，如高級管理者、中級管理者、業務主管、一般員工，針對不同層級的員工管理要求設置不同考核指標；另一方面根據不同的工作性質，設置不同的專業序列，如設計序列、工程序列、業務序列、行政序列，相同的序列設置相同的考核指標，不同的序列設置差異化的考核指標，這樣可以在有限的人力、物力、財力基礎上實現考核指標的差異化。
（四）做好績效面談與反饋，加強績效考核結果的運用。在與員工進行績效面談和反饋中，一方面上級在幫助員工改進績效的過程中，關注員工在達成績效的過程中在知識、技能方面的不足和行為方式的規范度；另一方面通過績效溝通反饋，根據員工的職業發展目標和愿望，為員工制定出績效改進和能力發展目標及行動步驟，提高員工工作主動性和有效性，實現組織和員工的績效雙贏。
同時，應加強績效考核結果的運用。將考核結果運用于培訓與開發，引用能力素質模型為培訓需求分析、培訓內容及形式的設計提供依據，確保把培訓的重點放在影響工作績效的技能、知識和人格特質等方面；將考核結果運用于薪酬激勵，作為對企業做出貢獻的員工的回報，高績效員工應當獲得更多的職位提升、加薪和相應的獎勵，以達到強化符合公司所倡導和期望的企業價值觀、行為規范、業績目標等行為。
四、結束語
績效管理是房地產開發企業長遠穩定發展的重要管理手段。在房地產市場競爭激烈的今天，是否有一套完善、科學的績效管理體系，關系到企業能不能夠高效運作，實現既定的戰略目標，從而在嚴峻的市場競爭中立于不敗之地。房地產企業在制定績效考核體系時，必須結合企業自身的規模及發展狀況，尋求適合自身的績效考核體系。建立全民參與的績效管理體系，讓績效考核指標的設計量化和公平，做好績效考核結果的運用，只要人力資源部真正做好公司的戰略合作者、變革領導者和實踐指導者的角色，實質性地提高績效管理效果，就會將績效管理中存在的問題一一解決。
主要參考文獻：
[1]寇欣.我國房地產公司員工績效考核體系研究.中小企業管理與科技，2011.13.
[2]詹啟宇.讓績效考核實現量化與公平.人力資源，2009.5（下）.
