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房地產抵押擔保范文1
在公證機構平時辦理的抵押擔保借款合同公證業務中，房地產的抵押擔保方式非常普遍，出現的抵押糾紛也相對增多。然而由于我國房地產抵押登記制度和其他相關配套制度還存在很多不科學、不規范、不完善之處，影響了房地產抵押制度功效的發揮?，F就房地產抵押擔保設定所生產的諸多法律關系和法律后果以及避免糾紛、減少訴訟等問題，進行一些粗淺的理論探討。
一、房與地的關系問題
房屋所有權和土地使用權之間存在著這樣的相依關系，我國《物權法》第一百八十二條規定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押?！备鶕@一相依關系原則，在抵押人對房屋的所有權或房屋的土地使用權任意一種權利設定抵押擔保時，即違背了房屋土地使用權和所有權間的相依關系原則，是無效的行為。
二、抵押登記期限問題
在經濟活動中，存在很多當事人沒有對抵押登記期限有一個較為明確的認識，且相關法律法規沒有就“抵押當事人能否自行約定抵押期限”問題作出明確規定，有人認為當事人自行約定的抵押期限屬于有效行為，因為他們認為抵押權屬于物權的同時，簽訂抵押合同仍要貫徹合同自由的原則。如果在經濟活動中，借貸雙方都已就抵押期限達成一致意見，即期限限制已被抵押權人接受，所以抵押方只能在該期間內對其抵押權進行實施，與此同時相關法律法規并沒有令禁止這種借貸當事人自主約定抵押期限的行為，因此上述行為并沒有違反法律，也沒有違反法規，是有效行為。所有權在物權中，是具有無期限性特征的，但這并未排除其他物權的有期限性，因此以物權具有無期限性為由來拒絕承認抵押權期限的行為是不成立的。
三、房地產抵押和登記糾紛處理的法律適用原則問題
在現實的經濟活動中，房地產抵押一般要先簽訂抵押合同，然后進行抵押登記。房屋及土地在抵押設定成立之后，隨著其使用或處分的過程進行中，抵押問題會導致很多法律關系和法律糾紛的出現。與此同時，因為簽訂抵押合同的行為隸屬民事范疇，抵押合同的生效有需要進行抵押登記，對于登記機關來說，抵押登記屬于行政行為。當有出現涉及到抵押效力糾紛的問題之時，抵押雙方都會面臨民事訴訟和行政訴訟的選擇問題。 根據《最高人民法院關于房地產案件受理問題的通知》 “一、凡公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因房地產方面的權益發生爭執而提起的民事訴訟，由訟爭的房地產所在地人民法院的民事審判庭依法受理。二、公民、法人和其他組織對人民政府或者其主管部門就有關土地的所有權或者使用權歸屬的處理決定不服，或對人民政府或者其主管部門就房地產問題作出的行政處罰決定不服，依法向人民法院提起的行政訴訟，由房地產所在地人民法院的行政審判庭依法受理?！币幎ǖ脑瓌t，在實際經濟活動中，當面臨民事權益的糾紛時，當事人應當提起民事訴訟，如牽涉行政機關的行政行為，當事人則應提起行政訴訟。
四、抵押物細化登記原則問題
一般情況下，針對商品房開發過程中的房屋所有權的取得，是登記機關按房屋建筑的獨立體給房屋開發商該幢建筑物的所有權證（或叫大房屋產權證）。常見情況是在一個項目中有若干這樣的房屋產權證。當事人設定抵押時，雙方往往將這樣的產權證進行抵押及登記，卻沒有細化，這樣的抵押登記是無效行為。土地使用權證，又稱國有土地使用權證，是指經土地使用者的申請，由城市各級人民政府頒發的國有土地使用權的法律憑證。房屋的土地使用權具有不可分性，因而在實際生活中當事人常遇見抵押物登記細化的困難，尤其是房屋土地使用權中的某一個部分能否抵押。一般情形下，土地使用權證都是進行一次性的全部抵押登記，即便是當事人不想這樣做，也難以實現。抵押權是價值權，因此抵押物必須要具有獨立價值，才能進行合法性轉讓，也才能保障抵押權的順利實現。
五、在建房屋抵押的相關問題
房地產抵押擔保范文2
房產抵押擔保合同參考
抵押權人：_________有限公司(以下簡稱甲方)
抵押人：_______________大廈(以下簡稱乙方)
_________年_________月_________日，_______________有限公司與__________________公司簽訂協議書一份，規定_________有限公司將_______平方米_________用地退還給__________________公司，____________公司愿補償_______萬元人民幣給_________有限公司。乙方_________大廈愿為__________________公司按協議規定的期限支付補償款提供抵押擔保并簽訂如下抵押協議：
第一條 抵押擔保的債權
乙方提供的房產抵押擔保的主債權為根據_________年_________月________日甲方與____________公司簽訂的協議書規定的大__________________公司應支付的_________萬元補償款，其支付期限分別為_________年_________月_________日支付_________萬元;_________年_________月_________日支付_________萬元。
第二條 抵押物
乙方愿提供座落于______市_________路_______號的_______________大廈的房產作_________公司履行義務的抵押擔保，該房產面積__________________平方米，屬框架結構，屬乙方所有，其房產權證號為______________;土地使用證號___________。
第三條 雙方同意抵押擔保的范圍與__________________公司履行義務承擔責任的范圍相同，包括主債權及利息、違約金、損害賠償金及實現抵押權的費用。
第四條 抵押期間，乙方應妥善保管、使用抵押的房產。如抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止侵害抵押物行為并有權要求再提供擔保。
第五條 本抵押協議簽訂后，乙方應向甲方提供抵押房產的房地產權證書和土地使用權證號，由甲方負責辦理抵押物的評估并向有關登記相關辦理抵押物登記，評估費和抵押物登記費用雙方各半承擔。
第六條 因本抵押協議履行過程中發生爭議的，由抵押物所在地人民法院管轄。
第七條 本協議一式三份，甲乙雙方各執一份，另一份送有關機關登記備案。
甲方：___________________
代表：___________________
乙方：_______________大廈
代表：___________________
_______年______月______日
有關房地產抵押合同范本
抵押人(甲方)：_________
抵押權人(乙方)：_________
為確保_________年_________字第_________號_________合同(以下簡稱主合同)的履行，甲方同意將其購買的而尚未付清余款的房地產抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔保。甲方保證提供的資料真實合法有效。為此，甲、乙雙方根據自愿、公平和誠實信用的原則，經協商，訂立本合同。
第一條甲方購買的該房地產座落于_________建設面積_________m2，系_________房地產開發公司開發的商品房，商品房預(銷)售合同號_________，土地使用權性質為出讓(劃撥)。
第二條甲方同意將上述房地產及其附著物之全部權益設立抵押權抵押給乙方。
第三條甲方購買房地產的價格為￥_________萬元，甲方已交房款人民幣(大寫)_________萬元。抵押貸款額為人民幣(大寫)_________萬元。
第四條設立抵押之房地產擔保范圍為被擔保債務的主債權及利息、違約金、損害賠償金、實現抵押權的費用。
第五條抵押期限從借款開始至還清所欠款項為止。
第六條抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應當維護抵押物的完好，乙方有權檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。
第七條抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉讓、出租、再抵押、拆除、改建;不得改變其用途;未通知乙方，上述行為無效。
轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，乙方可以要求甲方提供相應的擔保;甲方不提供的，不得轉讓抵押物。
甲方轉讓抵押物所得的價款，應當向乙方提前清償所擔保的債權或者向乙方同意的第三人提存，超過債權數額的部分歸甲方所有，不足部分由債務人清償。
第八條抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其它債權的擔保。
第九條除自然耗損外，抵押物發生損壞，甲方應當采取措施，負責保養和維修，以減少損失，其費用由甲方自負，并及時通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務擔保的，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保以彌補不足或根據《保險法》的規定直接向保險公司行使求償權。
第十條抵押物由于國家建設及其它政府行為而導致抵押物價值降低不足以作為債務擔保時，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保。
第十一條甲方應乙方要求需要保險的，甲方應在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權人作為保險賠償的第一受益人。甲方在合同有效期內，不得自行撤銷保險，在保險期限結束而本合同未結束時，應繼續全額投保。
第十二條抵押關系中合同主體發生變更，本合同繼續有效。合同規定的權利、義務，由變更后的合同主體享有、承擔。抵押當事人應共同到揚州市房產交易所申請辦理合同變更登記手續。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對方同意。
第十三條違約責任：_________
第十四條該抵押合同簽訂后(土地上新增的房屋不屬于抵押財產)，債務人如未能按主合同履行債務，乙方可按國家規定，向有關部門申請處分抵押物。在處分抵押物時，除以劃撥方式取得的土地使用權須先繳納相當于土地出讓金數額外，所得款項按如下順序分配：
(一)支付處分抵押物的費用;
(二)扣繳抵押物應當繳納的稅費;
(三)償還債權人的債權本金、利息、違約金及損害賠償金;
(四)剩余價款交還甲方。
如果變賣原抵押物的價款不足償還乙方債權本息或有關費用的，乙方有權追索應償還部分。
第十五條本合同在履行中若發生爭議，甲、乙雙方應協商解決。協商不成，乙方有權直接向乙方所在地的人民法院起訴。
第十六條本合同生效后，甲、乙雙方應到揚州市房屋產權產籍監理處依法申請房屋他項權利登記，并領取《房屋他項權證》。
第十七條本合同全部條款履行完畢，甲、乙雙方應在三十日內(港、澳、臺地區或境外當事人在三個月內)到揚州市房屋產權產籍監理處依法申請辦理房屋他項權注銷手續。
第十八條本合同為單獨設立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影響。
第十九條甲方因工作調動，變更常住地址，應及時書面告知乙方。
第二十條本合同未盡事項雙方可另行議定，本合同及補充協議經雙方簽章并經揚州市房產交易所登記監證后生效。
第二十一條本合同及補充協議、附件一式_________份，甲、乙方各執_________份，登記監證部門_________份。本合同補充協議、附件有_________，本合同及補充協議、附件具有同等法律效力。
第二十二條雙方約定的其它事項：_________
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
法定代表人(簽章)：_________法定代表人(簽章)：_________
法定地址：_________法定地址：_________
委托人(簽章)：_________委托人(簽章)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
簽約地點：_________簽約地點：_________
個人房屋抵押借款合同
抵押人(甲方)：
抵押權人(乙方)：
為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房地產作抵押。抵押權人(以下簡稱乙方)經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房地產抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條甲方用作抵押的房地產座落于________區________街(路、小區)_____號_____棟_____單元_____層_____戶號，其房屋建筑面_______m2，占地面積_______m2。
第二條根據主合同，甲乙雙方確認：債務人為____________________;抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。
第三條經房地產評估機構評估，上述房地產價值為人民幣___________________________(大寫)，__________(小寫)。根據主合同，雙方確認：乙方債權標的額(本金)：_________________(大寫)，__________(小寫)，抵押率為百分之__________。
第四條甲方保證上述房地產權屬清楚。若發生產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
第五條乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經濟損失的，乙方承擔賠償責任。
第六條抵押房地產現由___________________________使用。
甲方在抵押期間對抵押的房地產承擔維修、養護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查監督。
在抵押期間因使用不當造成毀損，乙方有權要求恢復房地產原狀或提供給乙方認可的新的抵押房地產，在無法滿足上述條件的基礎上，乙方有權要求債務人提前償還本息。
第七條抵押期間，甲方不得擅自轉讓、買賣、租賃抵押房地產不得重復設定抵押，未經乙方書面同意，發生上述行為均屬無效。
第八條抵押期間，甲方如發生分立、合并，由變更后承受抵押房地產方承擔或分別承擔本合同規定的義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有要要求提前處分其抵押房地產。
第九條在本合同有效期內，未經甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十條本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議，協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第十一條本合同在執行中若發生爭議，甲乙雙方應采取協商辦法解決或共同向仲裁機構申請調解或仲裁，不能協商或達不成仲裁意向時可向人民法院起訴。
第十二條在抵押期間，抵押房地產被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，且根據具體情況，變更抵押合同或以房地產拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機關辦理有關登記手續。
第十三條抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。
第十四條本合同未盡事宜，按照房地產抵押管理規定及國家、省、市有關規定辦理。
第十五條本合同在雙方簽字蓋章后，向公證處公證，并經市房地產市場管理部門登記，方為有效。
第十六條本合同一式五份，甲方一份，乙方執兩份，公證處執一份，房地產市場管理部門存檔一份。
第十七條雙方商定的其它事項：
甲方(簽章)：乙方(簽章)：
法定代表人：法定代表人：
委托人：委托人：
地址：地址：
聯系電話：聯系電話：
房地產抵押擔保范文3
所謂房地產抵押權是指債務人或者第三人不轉移對房地產的占有作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法享有的拍賣該房地產并優先受償的權利。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本性質。
（一）房地產抵押權的物權性
關于抵押權的性質，在學理上有不同的觀點，有主張抵押權為物權者，有主張抵押權為債權者，有主張抵押權為物上債務者。從立法上來看，對于抵押權制度的立法，主要有三種立法例：第一，將抵押權放在民法典的物權法中，視抵押權為限制物權中擔保物權的一種。德國、日本及我國臺灣為例；第二，將抵押權制度規定于民法典的債權法部分。法國、前蘇聯為例。我國民法通則也將抵押權規定于第五章民事權利的債權一節；第三，制定專門的法律對抵押權進行規定。如我國《擔保法》。
筆者認為，房地產抵押權為擔保物權，其在性質上為物權。房地產抵押權具有物權特有之支配性、對世性、追及性及優先受償性，從而使其在權利內容上、權利實現方式上、權利范圍上、權利保護方法上區別于債權。
（二）房地產抵押權的價值權性
房地產抵押權乃對于所抵押之房地產拍賣價金的優先受償權，其在本質上為價值權。價值權性不僅是包括房地產抵押權在內的抵押權的本質特性，也是所有物的擔保的共同屬性。
房地產抵押權的價值權性，是指房地產抵押權是對所抵押房地產的價值支配權，其所支配的對象不是房地產實體，而是其價值。
房地產抵押權的價值權性使其區別于土地使用權等用益物權。用益物權是權利人對標的物使用價值的支配權，其給予權利人的利益表現在對于標的物實體的支配，通過這種支配而獲得標的物的效用。房地產抵押權則是對標的物價值的支配權，權利人得通過對抵押物價值的把握而實現擔保債權的目的。
房地產抵押權既不需要所有權的轉移，也不需要對抵押物實體的支配，而是在于對抵押物價值的把握，能夠同時滿足現代經濟社會對債權擔保和擔保物經濟效用發揮的雙重需要。因此可以說，相對于質權和留置權，房地產抵押權是一種純粹的價值權。
二、房地產抵押權的設定
房地產抵押權為擔保物權，根據物權法定主義及物權公示、公信主義，除因法律規定而直接產生的房地產抵押權外，房地產抵押權因房地產抵押合同并經登記后而設定。由于我國現行立法沒有規定法定房地產抵押權，所以在我國，房地產抵押權的設定條件有二：房地產抵押合同和房地產抵押權登記。
（一）房地產抵押合同
房地產抵押合同是指債務人或者第三人不移轉對房地產的占有，將房地產作為債權擔保而與債權人達成有明確相互權利義務關系的協議，依據此協議在債務人或第三人提供抵押的房地產上為債權人設定了抵押權，債務人或者第三人對債權人之債權承受房地產物上的擔保義務。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣該房地產的價款優先受償。
房地產抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權人訂立房地產抵押合同，應當采用書面形式并記載法律規定的內容，主要包括：⑴債權人、債務人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔保主債權種類、數額；⑶債務人履行債務的期限；⑷房地產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；⑸抵押擔保的范圍；⑹當事人認為需要約定的其它事項。房地產抵押合同所記載的內容不符合法律規定要求的，當事人應當予以補正。
（二）房地產抵押權登記
房地產抵押權登記是指由主管機關依法在登記簿上就房地產上的抵押權狀態予以記載。房地產抵押權經登記后依法成立并取得物權公示、公信效力。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產抵押合同的債權合同性質以及房地產抵押權登記的物權變動性質。房地產抵押合同是債權合同，依法成立時就應生效。而房地產抵押權登記是物權行為，是房地產抵押權成立的要件。
房地產抵押權登記由抵押當事人向法律規定的房地產抵押登記機關申請，填寫并遞交房地產抵押登記表，同時提交法律規定的應當提交的登記文件，主要包括主合同和房地產抵押合同以及抵押的土地使用權證書、房屋所有權證書。房地產抵押登記機關收到當事人的申請后即由負責監督職責的抵押登記部門對當事人提交的抵押登記文件的真實性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準登記并公告。
三、房地產抵押權的效力
房地產抵押權一經設定，即產生相應的法律效力，不僅在當事人之間設定了相應的權利義務，且對抵押物及與其有關的其他財產權也有影響。根據房地產抵押權效力的對象，可將其劃分為對內效力和對外效力。
（一）房地產抵押權的對內效力
1、先受償效力
房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。
2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力
房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權；⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實現房地產抵押權的費用。
當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。
3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力
⑴房地產自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。
⑵房地產的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。
⑶房地產的從權利。從權利是指為助利之效力而存在的權利。從權利與利的關系，一如主物與從物的關系，以利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。
⑷孳息。房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。我國《擔保法》第47條規定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。
4、抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產的價值減少的，房地產抵押權人有權要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產價值減少時，房地產抵押權人有權要求抵押人恢復其價值或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，房地產抵押權人則在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。
（二）房地產抵押權的對外效力
房地產抵押權的對外效力是指房地產抵押權對抵押關系外部有關抵押物的其他財產權的影響，具體包括對房地產的用益物權、其他抵押權和租賃關系的影響。
1、房地產抵押權對用益物權的影響
房地產抵押權是以房地產的交換價值為債權提供擔保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權設定前或設定后，抵押人均可在抵押的房地產上設定用益物權。但用益物權只有在房地產抵押權設定之前已存在并經登記才能具有對抗房地產抵押權的效力。
2、房地產抵押權對其它抵押權的影響
房地產價值巨大，足以擔保數個債權，同時，抵押不移轉房地產的占有，因此也有可能在同一個房地產上設定數個抵押權。在同一房地產上設定數個抵押權時，其擔保的債權按抵押權設定的先后順序受償，順序相同的則按債權比例受償。關于房地產抵押權設定先受順序的確定，應采抵押登記申請日標準，凡提出房地產抵押權登記申請在先的抵押權，經登記后，其順位先于后提出申請的房地產抵押權，而不論抵押登記簿所記載的登記日期以及抵押登記證書所載明的日期。
3、房地產抵押權對房屋租賃的影響
與設定用益物權一樣，抵押人可以在已出租的房屋上設定抵押權，也可以將已設定抵押權的房屋出租。房屋租賃關系存在于抵押之前的，房地產抵押權的效力不及于該租賃關系，抵押的房地產拍賣后，原租賃合同對房地產的受讓者繼續有效。如果將已設定抵押權的房屋出租的，則房地產抵押權的效力及于該租賃關系，房地產抵押權實現，租賃關系解除。
四、房地產抵押權的實現
房地產抵押權的實現，又稱房地產抵押權的實行，即當債務人不履行債務時，房地產抵押權人行使其抵押權將抵押的房地產變價以滿足其債權得到優先受償的過程。房地產抵押權的實現是債權實現的一種方式，是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。
（一）房地產抵押權實現的條件
房地產抵押權是為將來行使而設定的權利，非即時行使的權利，只有符合一定的條件，抵押權人才能行使之。房地產抵押權實現的條件有三：
1、房地產抵押權的存在。房地產抵押權的實現首先應以房地產抵押權的存在為前提。房地產抵押權的存在是指當事人曾就特定的債權設定房地產抵押權，并且，此項房地產抵押權尚未因法定的原因而消滅。房地產抵押權若不存在，則不能實現抵押權。
2、債權已屆清償期而未受清償。債權已屆清償期而抵押權人未受清償時，抵押權人才能行使抵押權。清償期為房地產抵押權人得依法向債務人請求債務履行的時期，應以登記的日期為準。清償是指抵押權所擔保的債權全部得到清償，若債權僅獲部分清償，抵押權人可行使抵押權而使未受償部分的債權獲得清償。
3、對于債權的未受清償抵押權人沒有過失。我國立法對于抵押權與主債權的關系，嚴格遵循抵押權的附從性，故在債權的履行過程中發生瑕疵必然會影響抵押權的效力。若債權的不能履行，系房地產抵押權人的原因所致，則抵押權人不能以債權已經到期為由，實行房地產抵押權。
（二）房地產抵押權實現的方式
一般的抵押權，其實現的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實現房地產抵押權只能采取拍賣方式。債務人不履行債務時，房地產抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。拍賣方式透明度高，公平合理，更利于擔保目的的實現及房地產市場的良性發展。
（三）房地產抵押權實現的程序
債務履行期屆滿債權未獲清償的，抵押權人可以與抵押人協議以抵押的房地產拍賣所得的價款受償，協議不成的，抵押權人可以向人民法院，在人民法院的主持下，實現抵押權。
在劃撥的國有土地使用權上設定抵押，實現抵押權時，必須經過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權時，必須經有批準權的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應繳的土地使用權出讓金，然后抵押權人才能優先受償。
五、房地產抵押權的消滅
（一）因抵押的房地產滅失且無替代物而消滅
房地產抵押權乃物權，作為其標的物之房地產因自然災害、公用征收等到原因而滅失時，房地產抵押權自無法繼續存在而消滅。
房地產抵押權具有物上代位性，因此，當房地產滅失時，如果有賠償金、保險金或補償金，則房地產抵押權及于該賠償金、保險金或補償金，房地產抵押權并不消滅。
（二）因被擔保的債權消滅而消滅
依我國立法，抵押權相對于主債權，具有絕對的附從性。房地產抵押權與被擔保債權同時存在，債權消滅，房地產抵押權也消滅。
被擔保債權可因如下原因而消滅：⑴債務人或第三人為全部之清償；⑵債務人對房地產抵押權人亦存在債權并符合抵銷條件時，其債權相互抵銷；⑶房地產抵押權人與債務人因繼承、合并等而發生混同，房地產抵押權人與債務人成為一人；⑷房地產抵押權人在不損害第三人利益的情況下免除債務人的債務。
（三）因房地產抵押權實現而消滅
如前所述，房地產抵押權實現是房地產抵押權擔保功能實現的最后環節。房地產抵押權實現，房地產抵押擔保法律關系消滅，房地產抵押權自然消滅。
（四）因除斥期間屆滿而消滅
房地產抵押權為物權，故原則上既不得因所擔保之債權罹于消滅時效而消滅，同時也不得因除斥期間之經過而消滅。但近現代民法從盡迅確定各種復雜法律關系的實際需要出發，也例外的規定抵押權得因一定期間之經過而消滅。如我國臺灣地區民法典第880條規定：抵押權擔保的債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人于消滅時效完成后五年間不行使其抵押權的，該抵押權消滅。在我國，此除斥期間為二年。
[內容摘要]：隨著我國市場經濟的發展，作為房地產的一種利用方式和融資風險的一種防范措施，房地產抵押權作為債權擔保的形式已為越來越多的債權人所運用。房地產抵押權具有物權性和價值權性兩大基本屬性。房地產抵押權立法應以房地產抵押權所具有的物權性和價值權性為基點構建房地產抵押權的各項制度。目前，我國現行立法對房地產抵押權制度已有較為完整的規定，包括房地產抵押權的設定、效力、實現、消滅，但其規定卻較為分散，且其中又有許多不科學乃至不合理之處，有待進一步改進與完善。本文試圖以房地產抵押權的物權性和價值權性兩大基本性質為基點，對我國房地產抵押權的設定、效力、實現和消滅制度進行理論上的整合，并對其中不科學或不合理之處提出改進與完善的意見。
[關鍵詞]：擔保物權；抵押權；房地產新晨
參考書目：
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3、梁慧星：《民法總論》，法律出版社，2001年版。
5、彭萬林：《民法學》，中國政法大學出版社，1999年版。
房地產抵押擔保范文4
抵押權是擔保物權的一種，擔保物權是以保證債的履行為目的，在債務人或第三人的所有物或者權利上所設定的限制物權。
物權是主要的財產權，是在法律規定的范圍內，對特定物的直接管領和支配、享有權利并排除他人干涉的權利。物權可分為完全物權和限制物權，具有物權的全部權能的是完全物權，人們很為熟悉的所有權就是一種完全的物權；在他人的物上所享有的某種有限的權利稱為限制物權，除所有權以外的物權都屬于限制物權。
由于社會的不斷發展，財產關系日益復雜，單純的所有權制度已無法滿足社會發展的需要，于是，從所有權中派生出了各種他物權。如屬于用益物權的典權、地上權、地役權；屬于擔保物權的抵押權、質權、留置權等。所有權和各種他物權共同組成了物權。物權具有優先的效力和追及的效力。優先的效力是指在同一物上可以同時存在物權和債權，但物權的效力要優于債權。追及的效力是指物權的標的物無論轉移到何處，物權的權利人都可以直接向實際占有人主張權利。由于物權所具有的這種效力，債權在設定擔保以后，就獲得了優先受償等物權性質的權利。
（一）優先受償的效力。房地產抵押以后，債務人如果不按期履行債務，債權人有權依照法律的規定以抵押的房地產拍賣或折價所得的價款優先受償。
1、抵押擔保的范圍包括主債權及利息、因債務人未履行債務而發生的違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押當事人也可以約定擔保的范圍。列入擔保范圍的均屬優先受償的范圍。
2、用于抵押的標的物是房屋和該房屋占用范圍內的土地使用權。在行使抵押權時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
新增的房屋是建在使用權已抵押的土地上，或是在原房屋上增建、擴建。按房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則，或是考慮到處分抵押物時房地產受讓人對房屋的利用這一因素，都應當將新增的房屋與抵押物一同處分。但新增的房屋無論其是否由抵押人所建，都是另一個所有權的客體，不屬于抵押物，抵押權人因而無權優先受償。
3、優先受償的位次性。已設定抵押權的房地產，其價值大于所擔保的債權的余額部分，可以再次抵押。但在受償時，應按照抵押登記的先后順序清償。這里的登記應當是核準登記。
（二）追及的效力。追及效力是指抵押人將已抵押的房地產讓與他人時，抵押權人可以追及抵押物而行使其權利，房地產抵押以后，抵押人并不喪失法律上的處分權，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。
如果抵押權人追及抵押物行使抵押權，而使受讓人受到損失，其損失應由抵押人賠償。為避免受讓人的這種損失，減少民事糾紛，擔保法規定：在抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，否則轉讓行為無效。
抵押房地產轉讓所得的價款，應當提前清償所擔保的債權。
（三）物上請求權。抵押權人對抵押的房地產享有物上請求權，即包括抵押人在內，無論誰非法侵害抵押物，抵押權人都可以以權利人的名義獨立請求法律保護。
二、房地產抵押權的產生和消滅
（一）房地產抵押權的產生。抵押權因抵押當事人的設定而產生，設定抵押權應以主債權的存在為前提，并應當以書面形式訂立抵押合同，房地產抵押合同在進行權屬登記后生效。
與房地產抵押有關的時間或期限包括：抵押合同的簽訂時間、登記機關受理登記的時間和核準登記的時間；主債權的履行期限、當事人約定的抵押期限、登記機關登記的期限。
1、抵押合同的簽訂時間。抵押合同是抵押當事人為設定抵押權而簽訂的，房地產抵押合同應在登記之日起生效。換言之，在登記以前既不具有物權的效力，亦不具有債權的效力。如抵押人違背誠實信用原則，在簽訂抵押合同后拒絕辦理登記手續，致使債權人受到損失的，雖然也應承擔相應的民事責任，但這是無效合同的過錯方應承擔的責任，并不是抵押合同生效所致?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）對未辦理抵押物登記手續的，規定為不登記不得對抗第三人。但對于抵押權來說，無論是優先受償還是追及的效力，都要及于第三人，因而實際上仍然不具物權的效力。因此，抵押合同的簽訂時間對抵押權無實質性的影響。
2、登記機關受理登記的時間和核準登記的時間。登記機關受理登記的時間是抵押當事人提出抵押登記申請的時間，對當事人提出的申請，登記機關并不一定都能準予登記，在實行產權登記制（相對于契據登記制）的國家，物權的成立應當以登記的完成即核準登記作為標準來界定。按我國現行的房地產抵押登記操作規程，如無特殊情況，登記機關對先受理的登記會先予核準登記。在同一房地產上設定多個抵押時，涉及優先受償的位次時，就應當以登記機關核準登記的時間先后來確定。
3、當事人約定的抵押期限和登記機關登記的期限。抵押期限是在實際工作中最易引起爭議的問題。以往，權屬證書上使用的是“權利存續期限”，很容易被理解為抵押權存在的期限，即超過這一期限抵押權歸于消滅。在1997年建設部統一監制房屋權屬證書時，已將此欄目改為“約定期限”，但還是會有人對抵押期限產生歧義。抵押權作為一種物權，只能因法律的原因而消滅（我國臺灣地區的房地產他項權利證明書至今仍使用“權利存續期限”一詞）?！蹲罡咴航忉尅穼Υ艘衙鞔_：“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力”。至此，對抵押期限的理解所引起的問題應是徹底解決了。
（二）房地產抵押權的消滅。抵押權除了因債的履行、抵押權的行使外，還因抵押物的滅失而消滅。
1、債的履行。設定抵押權的目的就是確保債務的履行。由于抵押權的從屬性，主債權一旦消滅，抵押權亦隨之消滅。
2、抵押權的行使。抵押權一經行使，該抵押權及在同一抵押物上存在的其它抵押權均告消滅。
3、抵押物的滅失。房屋滅失，物權因標的物滅失而消滅。但因房屋滅失而得到的補償、賠償等費用，仍應作為抵押財產處理。
關于抵押權是否因除斥期間屆滿而消滅的問題，我國立法尚無除斥期間的直接規定。德國等國的立法規定：抵押權經過一定的時間，經公示催告程序以后，可宣布為無效。抵押權作為物權，并不因主債權的消滅時效完成而消滅。但由于抵押人并不占有抵押物，如使抵押權長期懸而未決，顯然對抵押當事人各方均有損害?！蹲罡咴航忉尅芬幎ǎ簱Ｎ餀嗨鶕５膫鶛嗟脑V訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的兩年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。最高法院作出這一司法解釋顯然也是出于這一原因。但從目前來看，房地產登記機關并不能依據該司法解釋來認定抵押權的消滅。
三、房地產抵押的種類
房地產抵押以抵押的標的物來區分，可分為房地產、在建工程和房屋期權抵押；按擔保的債權是否特定來區分，還可以分出最高額抵押。
（一）房地產抵押。房地產是一個財產的概念，是房屋及該房屋占用范圍內的土地使用權的經濟形態。房屋所有權抵押時，該房屋占用范圍內的國有土地使用權必須同時抵押，這是房地產管理法和擔保法的一致規定。這一規定有利于實行房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
（二）在建工程抵押。在建工程是尚在建造中的房屋，是一個在變化過程中的物，因此，在建工程抵押與房地產抵押有較大的區別。
建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定：在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，而為償還貸款進行的擔保。由此可見，將在建工程作為抵押物時，一是抵押人不能作為第三人為他人進行擔保，二是不能為其它性質的債權進行擔保，而只能為取得在建工程繼續建造資金的貸款擔保。當在建工程竣工時，如抵押權尚未消滅，抵押當事人應當在已竣工的房地產上重新設定抵押權。
（三）房屋期權抵押。我國原來是實行廣義抵押權的國家，按《民法通則》規定：“債務人或者第三人可以提供一定的財產作為抵押物”。即抵押物除了不動產以外，還可以是動產或某些權利?！稉７ā饭家院螅褜赢a抵押和權利抵押稱為質押?！稉７ā芬幎艘恍┛梢再|押的權利，對房屋期權雖未作明確規定，但在可以抵押的財產中列入了“依法可以抵押的其他財產”。
房屋期權是一種債權，在一些地方性的立法中，這種期權已可以進行預告登記、也可以進行抵押。預告登記是為保全一項以將來發生不動產物權變動目的的請求權而設立的權屬登記。在物權法的擬議中，也傾向將預告登記列為登記的種類，使這種期權具有類似物權的效力。
《城市房地產抵押管理辦法》將房屋期權抵押規定為預購商品房貸款抵押，這種抵押顯然還不是房地產抵押，否則就毋須另作規定。按這一規定，預購商品房貸款抵押在登記時，由登記機關在抵押合同上作記載，待房屋竣工以后，再由當事人重新辦理房地產抵押登記。這種“記載”還不是嚴格意義上的權屬登記。
在實際工作中，房屋期權的抵押十分普遍，且關系到許多購房者的切身利益，建設部在立法時，可能是考慮了此一因素而采取了這一辦法。
房屋期權抵押究竟屬于權利質押還是抵押，尚可商榷，但作為合法的債的擔保則是毫無疑義的。
（四）最高額抵押。最高額抵押是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，對一定期間內連續發生的債權作擔保。最高額抵押與普通抵押的最大差別，在于最高額抵押所擔保的債權是不特定的，且不因擔保的主債權數額為零時消滅。這從現象上看好象抵押權不從屬于債權，與抵押權的基本理論相悖。但這種抵押權是從屬于另一種債的關系，即抵押人與抵押權人協議并由此而產生的一系列連續的債的關系（臺灣地區的學者將其稱之為“基礎關系”）。基于這一原因，擔保法規定：最高額抵押的主合同債權不得轉讓。因為主合同債權如果轉讓，就越出了這一關系。
此外，對于最高額抵押，《最高院解釋》還規定：
1.當事人對最高額抵押合同的最高限額、抵押期間進行變更的，不能以其變更對抗順序在后的抵押權人。
房地產抵押擔保范文5
期房的抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款擔保的行為。期房抵押不同于一般的現房抵押，而是抵押人以即將獲得所有權的房產作抵押以分期付款形式償付抵押權人對該期房發放的貸款及利息。期房抵押具有融資性質，購房人以期房抵押進行貸款，使銷售人的開發資金和預收資金得以融通，可以形成資金的良性循環，是一種新型的信貸關系。期房抵押可以很好地緩解房地產市場資金緊張的狀況，使得購房人可用較少的資金購得房產，銀行也愿意在有保險的條件下提供住房貸款，有利于更好地促進我國的住房制度改革，具有積極的社會經濟意義。
一、期房抵押法律關系辨析
期房抵押的法律關系是購房人、售房人與銀行約定，購房人將其已預付部分購房款的房產設定抵押，作為購房人按期清償銀行貸款的擔保而使抵押人與抵押權人之間依法產生的權利義務關系，它包括主體、客體、內容三個方面。
1、期房抵押的主體是銀行、購房人、出售商品房的開發商，他們是期房抵押的當事人。
2、期房抵押的客體是當事人權利義務共同指向抵押的標的物——期房。此處的期房指的是購房人已與商品房開發商簽訂《商品房銷售合同》，取得部分權益的期房。
3、期房抵押的內容，即抵押人與抵押權人所享受的權利、所應承擔的義務。抵押人（購房人）有按照合同規定履行債務的義務。抵押人在合同規定的債務履行期間沒有履行債務的，抵押權人（銀行）在債務人不履行債務情況下可以要求對抵押的商品房通過變賣、拍賣、折價等形式，以享有優先受償的權利。
二、期房抵押法律特征的個性分析
我國《擔保法》規定，抵押是指債務人或第三人不轉移對特定財產的占有，而將該財產作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權按法律規定以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。抵押權從性質上看是一種物權，是對物的直接支配權，抵押權人可以不依賴物之所有人的意志自行實現對物的處分，通過折價、變賣。拍賣而使自己獲得優先受償；從功能上看，由于它是一種擔保物權，以擔保主債權的實現或主債務的履行為目的，而并不在于對物的使用價值的運用，故此對主債權有密切的依賴；從追求的價值形態上看，抵押權為價值權，抵押權對債的擔保是通過對抵押物進行處分獲得交換價值而實現的，而不得使抵押物直接歸屬于抵押權人所有；從擔保的標的物占有狀態來看，抵押權在擔保債權期間，標的物不轉移占有，這是抵押權區別于其他擔保物權的最重要標志。
房地產抵押則是抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。期房抵押屬于房地產抵押的一種，除了具備房地產抵押的一般法律特征外，還有其獨特的法律特征，表現在：
1、設定抵押時，抵押標的物尚未形成。
期房抵押中的標的物是在設定抵押時尚未建成，并不能實際交付預購人使用的房屋。購房人是抵押人，須與房地產開發商簽訂商品房銷售合同，并按合同規定支付了一定比例的購房款。傳統民法理論一般認為，抵押的標的物應該是現實存在的特定物，抵押人以未來的財產作抵押的，抵押合同無效。那么，期房屬于尚未建成的建筑物，其是否可以作為抵押的標的物呢？這個問題在實踐中大量存在。我國一些省市制定的地方性法規中都做出了允許期房抵押的規定，建設部1997年公布的《城市房地產抵押管理辦法》對此也做出了肯定規定。我國《擔保法》雖沒有明確規定，但在所列舉的不得抵押的財產中，并沒有禁止期房的抵押，這表明我國現行法律是允許以期房設押的。
2、期房抵押的實質是一種期待權的抵押。
期房由于其費用高和不能馬上交付使用等特點，使得付款方式一般是分期進行的，因而當預購人設定抵押時，尚未完全付清房款。這一特點決定了若不能按期歸還銀行貸款時銀行抵押權實現的范圍，也表明抵押人對于作為抵押標的房屋享有的不是所有權，而是一種所有權的期待權。
所謂期待權是“為權利取得的必要條件和某部分雖已實現，但未全部實現之暫時的權利狀態”。期待權“自消極意義而言取得權利之過程尚未完成，權利尚未發生。自積極意義而言權利之取得，雖未完成，但已進入完成之過程，當事人已有所期待。”期房設定抵押之時，抵押人對其預購商品房還不能享有所有權，只能是一種對未來可以取得房屋的期待權，因而期房抵押的實質也就是期待權的抵押。
3、用于抵押的期房有一定的風險。
由于房地產市場資金緊張，期房竣工和交付的進度要視房地產商資金籌措到位而定，而且還要受國家房地產宏觀調控等一系列因素的影響。實踐中，房地產商延期竣工。遲延交付甚至破產歇業無法交付的現象也屢見不鮮，這使得作為抵押標的的期房不一定能成為現房，有可能存在導致抵押物滅失的風險。
三、期房抵押權的實現
抵押權實現的前提條件是財產抵押所擔保的主債務履行期限業已屆滿，債務人未履行其債務，抵押權人未受清償。如果債務人在主債務履行期限屆滿前已經履行了其債務，債權人的債務以獲實現，則不產生抵押權實現的問題，因為抵押隨著主債務的履行而消滅了。在期房抵押權的實現中，以下問題需要探討：
1、抵押期限問題。
抵押期限，實際是指抵押權自取得之日至滅失之日的時間區間。故此，把握抵押權限的起至是理解抵押權限的關鍵所在。我國《擔保法》規定，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的抵押權也消滅。因此，抵押權必須依賴于債權的存在而存在，并以債權的實際存續期為自己的存續期。
在現實經濟生活中，抵押當事人一般都要在抵押合同中約定債務人應履行債務的期限，這是很必要的。一是當抵押合同簽訂并辦理登記后，隨著債權債務的實際發生，債權人便取得了抵押權；二是在這個期限內，若債務人未按約履行債務，抵押權人即可自這個期限最后一日請求實現抵押權。在這個期限，抵押權人處于實現抵押權的“期待”階段，盡管這種抵押權實現的期待是抵押權人并不希望的，卻對抵押人產生強烈的制約作用，也給債務的實現打下了良好的基礎。
總之，抵押期限就是指其對應債務的實際存續期限，一般情況下，為使抵押活動能夠正常開展，宜在抵押合同中約定債務人應履行債務的期限。
2、抵押權實現的形式。
期房抵押權的實現是指抵押權人在其債權己屆清償而未獲清償時，有權依法以折價或拍賣、變賣等方式處分抵押的期房，從而得到優先受償的法律行為。
我國《城市房地產管理法》第46條規定：“債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。”由此可見房地產抵押權的實現方式主要是拍賣。雖然該法未對期房抵押權實現的具體方式做出明確規定，但筆者認為期房抵押權實現的主要方式也應為拍賣。這是因為房地產價值巨大，而拍賣作為一種公開的競賣活動，由自愿出最高價者購買，比抵押物變賣或折價等方式更能切實保護抵押人的合法權益，同時也能最大限度地實現抵押權人的抵押權，所以首先要考慮拍賣的方式，只有在拍賣不成的情況下，才考慮變賣或折價等方式。
我國《擔保法》第40條規定：“設立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”。這條規定學理上稱為“禁止流押”，禁止抵押合同當事人約定債務清償期屆滿抵押標的物即轉移給抵押權人這一制度，是為了保護債務人利益而設。因為債務人負擔債務，在有些情況下是因一時經濟窘迫，以價值較高的抵押物擔保債權額較小的債務，若允許抵押權人在其債權未受清償時可以直接取得抵押物的所有權，則債務人將蒙受不必要的損失。在期房抵押合同中，當事人也不得約定這樣的條款。當然，在實現抵押過程中，若以拍賣、變賣等方式均不能賣出的情況下，抵押人也可與抵押權人訂立合同，協議將抵押的期房折價以清償債務。
四、辦理期房抵押的幾個應注意問題
1、抵押人是期房的預購人。
期房抵押中，抵押人只能是預購人，不能是預售房屋的開發商。在實際生活中，由于房地產開發所需資金巨大，開發商為獲得開發資金將其所得的土地使用權連同在建工程作為標的抵押給銀行向銀行貸款，必須明確該法律行為是“在建工程抵押”，也就是在房屋尚未出售的情況下所設定的抵押，而不是期房的抵押，對已經預售的商品房，開發商不能再設定抵押。因為，如果允許房地產開發商將已經預售的房屋再用于抵押，勢必會引起預購人購買權與開發商抵押權相沖突的狀態，使后發生的抵押權妨礙了在先購買權的實現。根據物權法的理論，后發生的物權不能妨礙先發生的物權，故后發生的抵押權不能成立，這就是房地產開發商不能在其期房上再設定抵押的原因所在。
2、須簽訂有效的商品房預售合同。
由于期房抵押合同是對主合同起擔保作用的從合同，因而其必須以主合同的有效為前提，這個主合同即是商品房預售合同。商品房預售合同的有效須包括：一方面預購人與預售人簽訂了期房合同，并按合同約定支付了一定比例的購房款；另一方面開發商的預售行為必須是符合法律規定的。我國《城市房地產管理法》第44條規定：“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投人開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！?/p>
房地產抵押擔保范文6
第一條為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條凡在本市行政區域內城市規劃區國有土地上從事房地產抵押活動的，應當遵守本辦法。
地上無房屋（包括建筑物、構筑物及在建工程）的國有土地使用權設定抵押時，不適用本辦法。
第三條本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產的價款優先受償。
本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所預購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
第四條以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。
第五條房地產抵押實行抵押登記制度。依法設定的房地產抵押受法律保護。
第六條房地產抵押遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。
第七條市、縣房產行政主管部門（以下簡稱登記部門）為本級人民政府房地產抵押登記工作的主管部門，負責本行政區域內房地產抵押管理工作。
第二章抵押權設定
第八條下列房地產不得設定抵押權：
（一）權屬有爭議的房地產；
（二）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；
（三）依法列入拆遷范圍內的房地產；
（四）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；
（五）依法被查封、扣押、監管或者以其他形式加以限制的房地產；
（六）違章建筑和臨時建筑；
（七）已經預售的房地產在建工程；
（八）依法不得設定抵押權的其他房地產。
第九條以國有企業、事業單位、集體所有制企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業、有限責任公司、股份有限公司房地產抵押的，依照有關法律法規的規定辦理。
第十條以共有的房地產設定抵押的，必須經共有人書面同意，抵押人為全體共有人。
房改中以標準價購買的房屋設定抵押權的，必須征得原產權單位同意；因破產等原因原產權單位不存在的，須征得房產行政主管部門的同意。
第十一條以已出租的房地產設定抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況書面告知承租人。
第十二條以在建工程已完工程部分房地產設定抵押的，其土地使用權隨之抵押。
在建工程設定抵押權后，在抵押權約定期間內不得銷售該抵押物。
開發項目已竣工驗收后，不得再以在建工程設定抵押權。
第十三條預購商品房貸款抵押的，該商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。
第十四條以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。
第十五條抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產抵押后，其價值大于所擔保債權的余額部分，可再次抵押，但不得超出余額部分。
同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應將已經設定過的抵押情況書面告知抵押權人。
第十六條房地產抵押期限由抵押當事人協商確定。
有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，抵押期限不得超過實際剩余經營年限。
以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，抵押期限不得超過土地使用權實際剩余年限。
第十七條抵押房地產的價格可以由抵押當事人協商議定，也可由有房地產評估資格的評估機構進行評估。
抵押房地產為預售房屋的，以預售商品房合同中載明的價格為準。
第十八條抵押人或抵押權人一方或雙方發生合并、分立等變更的，變更的一方當事人應及時書面通知對方當事人，變更后的當事人依法享有相應的權利和承擔相應的義務。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人、受遺贈人或代管人繼續履行原抵押合同。
第三章抵押合同的訂立
第十九條房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。抵押合同應當載明下列主要內容：
（一）抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所；
（二）主債權的種類、數額；
（三）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積及四至等；
（四）抵押房地產的價值；
（五）抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任；
（六）債務人履行債務的期限；
（七）抵押權消滅的條件；
（八）違約責任；
（九）爭議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時間與地點；
（十一）抵押當事人約定的其他事項。
第二十條以在建工程抵押的，除符合第十九條規定外，抵押合同還應當載明以下內容：
（一）國有土地使用證和建設工程規劃許可證編號；
（二）已完成的工作量和工程量。
第二十一條以預購商品房貸款抵押的，除符合第十九條規定外，還須提交生效的預購商品房買賣合同。
第二十二條抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租，轉讓或者改變用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。
第四章抵押登記
第二十三條房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，當事人應當到房地產所在地的登記部門辦理房地產抵押登記。
房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
第二十四條辦理房地產抵押登記，應當向登記部門交驗下列文件：
（一）抵押當事人身份證明或法人資格證明；
（二）他項權利登記申請書；
（三）主合同和抵押合同；
（四）《房屋所有權證》，共有房屋的還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明文書；
（五）可以證明抵押房地產價值的資料；
（六）登記部門認為必要的其他文件。
前款第（四）項中，以預購房貸款抵押的，應交驗已備案的商品房買賣合同；以在建工程抵押的，應交驗國有土地使用證和建設工程規劃許可證。
抵押人為國有企業、事業單位、集體所有制企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業、有限責任公司、股份有限公司的，還應交驗可以證明有權設定抵押權的資料。
第二十五條登記部門應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起5個工作日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。
第二十六條以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記部門應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。
以預購商品房或在建工程抵押的，登記部門在商品房買賣合同和抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取《房屋所有權證》后，重新辦理房地產抵押登記。
第二十七條抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，雙方當事人應當在變更或者終止之日起15日內，到登記部門辦理變更或者注銷登記。
因依法處分抵押房地產而取得房屋所有權的，當事人應當自處分行為生效之日起30日內，到登記部門辦理房地產變更登記。
第二十八條登記部門抵押登記的資料，允許當事人或者相關機構按照有關規定查閱、抄錄或者復印。
第五章抵押房地產的占用與管理
第二十九條已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。
抵押人在占用、管理抵押房地產期間應當維護抵押房地產的安全與完好，抵押權人有權按抵押合同的約定監督、檢查抵押房地產的管理情況。
第三十條抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。
經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。
抵押房地產轉讓或出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第三十一條因國家建設需要，將抵押房地產列入拆遷范圍的，抵押人應及時書面通知抵押權人；抵押當事人可重新設定抵押房地產，也可以依法清理債務，解除抵押合同。
第三十二條抵押房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并采取措施防止損失擴大。抵押房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。
抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。
第六章抵押房地產的處分
第三十三條有下列情形之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：
（一）抵押期滿，債務人未清償債務，又未能與抵押權人達成延長抵押期協議的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡而無人代其履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破產的；
（四）抵押人違法擅自處分抵押房地產的；
（五）抵押合同約定的其他情況。
第三十四條處分抵押房地產時，抵押當事人可以通過折價或拍賣、變賣等合法方式協商解決。協議不成的，抵押權人可向人民法院提訟。
第三十五條抵押權人處分抵押房地產時，應事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人享有優先購買權。
第三十六條對設定兩個以上抵押權的同一房地產處分時，以抵押登記的先后順序受償。
第三十七條以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。
法律、法規另有規定的從其規定。
第三十八條處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第三十九條抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：
（一）抵押權人請求中止的；
（二）抵押人申請愿意且證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；
（三）發現被處分抵押物有權屬爭議的；
（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產；
（五）其他應當中止的情況。
第四十條處分抵押房地產所得金額，按下列順序分配：
（一）處分抵押房地產的費用；
（二）處分抵押房地產應繳納的稅款；
（三）債務本息及違約金；
（四）債務人違反合同而對抵押權人造成的損害賠償；
（五）剩余金額交還抵押人。
處分抵押物所得金額不足以支付債務、違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追償不足部分。
第七章法律責任
第四十一條抵押人提供虛假資料或隱瞞抵押房地產存在共有、產權爭議以及被查封、凍結、扣押等情況的，由抵押人承擔由此產生的法律責任。
第四十二條抵押人擅自將抵押房地產出租、出售、贈與、交換或以其他方式處分的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第四十三條抵押當事人因履行抵押合同發生爭議的，可協商解決；協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁；沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提訟。
第四十四條抵押人違反本辦法第三十一條規定，不依法清償債務，也不重新設定抵押房地產的，抵押權人可以向人民法院提訟。
第四十五條登記部門工作人員、、或者利用職務上的便利，索取他人財物、或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章附則
第四十六條在本市行政區域內城市規劃區外國有土地上的房地產或在本市行政區域內集體土地上以鄉（鎮）、村的廠房等建筑物從事抵押活動的，參照本辦法執行。
