前言：中文期刊網精心挑選了景區商業運營策劃范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
景區商業運營策劃范文1
（一）溝域經濟與溝域旅游
2008年，北京市第二次山區工作會議正式提出了“溝域經濟“概念，它是指以山區自然溝域為地理單元，以溝域范圍內的自然景觀、人文歷史資源和農業產業為基礎，通過對溝域內部的環境資源、景觀、產業等元素的統一規劃，形成集旅游觀光、生態涵養、歷史文化、高新技術、文化創意、科普教育等內容于一體的產業經濟帶。
溝域旅游是在溝域經濟背景下逐年興起的一種新型旅游業態，它將溝域內的自然、人文和產業資源轉化為休閑旅游產品，使山區農民逐漸從單純的農業生產中解脫出來，開始從事特色農產品的深加工、民俗旅游接待、創意文化產業經營等工作，使農民的生活觀念和生活方式發生了重大改變，更使農產品的附加價值大幅提升。
（二）北京溝域旅游現狀
近年來，北京市在京郊七個區縣進行溝域旅游的探索和實踐，打造了多條獨具魅力的特色溝域旅游帶，并逐步發展出五種適合溝域旅游的發展模式，包括文化創意先導模式、特色產業主導模式、龍頭景區帶動模式、自然風光旅游模式和民俗文化展示模式。
二、差異化
（一）差異化競爭
“競爭戰略之父“邁克爾.波特（MichaelE.Porter）在1980年出版的《競爭戰略》一書中指出，差異化競爭是將產品或公司提供的服務差異化，樹立起一些全產業范圍中具有獨特性的東西。實現差異化競爭可以有許多方式：設計名牌形象、技術上的獨特、性能特點、顧客服務、商業網絡及其它方面的獨特性，最理想的情況是公司在幾個方面都有其差異化特點。差異化競爭策略包括以下幾個步驟：以差異化產品打開市場，以差異化營銷推進市場，以差異化服務占領市場，通過三者之間的互動，最終塑造個性化即差異化品牌。
（二）差異化競爭與旅游品牌發展
實施差異化競爭策略對旅游品牌的發展至關重要，實現差異化競爭應以旅游資源為基礎，通過研究旅游消費市場，制定科學合理的差異化競爭策略，避免產品同質化，塑造旅游品牌。
1.旅游消費市場背景研究
基于消費者需求與影響因素的多性樣，旅游消費市場的驅動力也日趨復雜。消費者的價值觀、生活方式、受教育程度、消費能力等對旅游經歷的豐富性、體驗的深度和行程的靈活性都有了更高要求，旅游消費市場正從觀光型走向休閑度假型，從參團游覽向自助游發展，消費市場的驅動力從傳統的觀光動機、文化體驗動機轉向生態參與、健身療養、荒野探險、探新求異甚至構建人際關系、社會關系等諸多方面。
2.制定差異化競爭策略
旅游產品差異化對于整個旅游市場具有顯著的品牌效應，旅游開發應策劃先行，以當地旅游消費市場為基礎，深度挖掘自身及周邊的自然、人文和產業資源，從土地經營、管理運營、商業業態開發和市場運營四方面制定差異化開發策略，全方位策劃旅游產品形象，建立旅游品牌。
3.避免旅游產品同質化
由于旅游產品在資源地域上的聯系和本身的不可專利性，模仿成功旅游產品成為旅游規劃的常態。相近地域資源、文化資源上的聯系必然使旅游底基具有相似性，從而衍生出同質化的產品。面對同一種“旅游原材料“的產品，消費者往往無從選擇，進而帶來殘酷的價格博弈戰，使旅游產業陷入到惡性循環之中。
隨著社會分工協作的水平不斷提高，旅游業的專業化表現不斷凸顯。旅游產品的異質性也應向細分化、精細化發展，例如通過專業的細分市場，推出包括高端農家樂、都市農業體驗、有機農莊等鄉村旅游方式，以精細化發展促進農業品牌附加值的提高。
三、基于“差異化競爭“策略的溝域旅游發展模式探索
（一）北京市房山區大峪溝概況
大峪溝位于北京市房山區張坊鎮，溝域內村莊總面積1033.9公頃，距北京市中心約69公里。在旅游區位方面，大峪溝東鄰云居寺風景區，西接十渡風景區，南側遙望仙棲洞溝域，北臨張坊古鎮，處于成熟旅游產品的重重包圍之中；在旅游資源方面，大峪溝自然資源和人文資源匱乏，溝內河道干涸且無特色地址奇觀，人文遺跡僅有一處規模較小的摩崖石刻；在產業資源方面，大峪溝盛產磨盤柿，有中國磨盤柿第一村的美譽，全村一半以上勞動力從事磨盤柿相關生產。
分析可知，大峪溝整體旅游資源較差，自然資源、人文資源缺乏唯一性和壟斷性。村內產業結構單一，對磨盤柿生產依賴度高，一旦市場形勢
或自然條件變化，將會給大峪溝帶來較大影響，因此，探索合適的產業發展模式是大峪溝溝域旅游策劃的突破點。
（二）差異化競爭思路
1.開發定位差異
通過對大峪溝旅游區位分析可知，周邊20公里范圍內存在三個溝域旅游景區和一座古鎮，均開發較早并形成相當規模，其中以西側的十渡景區為龍頭，年接待游客100多萬人。大峪溝南側省道周張路是由北京市區自駕去往十渡景區的必經之路，距離十渡景區僅需半小時車程，十渡景區的巨大影響力為大峪溝的開發帶來了潛在客源基礎。大溝域溝北側的國家AAA級景區仙棲洞溝域和東側的國家AAAA級景區云居寺均具備豐富的地文景觀資源、水域風光資源和人文歷史遺跡，臨近的張坊古鎮古代遺跡集中，業態興旺。
通過對周邊旅游景區的整體分析可知，大峪溝在旅游基底方面與上述景區相比沒有足夠的市場競爭力，對其旅游開發的定位應使用“錯位競爭“的差異化競爭思路，巧妙結合周邊旅游市場現狀，依托周邊景區優勢將自身劣勢消解并最終轉化為開發優勢。因此，建議將大峪溝溝域旅游的開發定位為房山區區域內的綜合旅游服務區，功能上承接與補充周邊成熟旅游產品，不以傳統旅游資源與周邊景區正面競爭，而以高品質的旅游服務綜合體吸引周邊景區客源，打造獨具特色的大峪溝旅游服務品牌。
2.旅游產品差異
對大峪溝的旅游產品采用“產品差異化“思路進行定位，區別于周邊景區的熱鬧與喧囂，以“鬧中取靜“為宗旨，即喧鬧之中獨取寧靜，為消費者打造一座凝神凈氣、修身養性的靜之綠谷。建議打破單一、傳統的旅游景區餐飲、住宿等功能，而將旅游服務產業作為主打旅游產品，以“生態、和諧、養生“為理念，以高端休閑體驗為核心，依托自然溝域綜合發展有機農莊、林境養生、溝域拓展、紅酒莊園、主題風情院落等一系列服務類產業。同時結合特色農產品磨盤柿，延長生產加工產業鏈，發展如柿子酒、柿子醋等深加工產品，提高核心農產品的差異化和市場競爭力。
在品牌策劃方面，依據“理念差異化“思路定位“休閑新領地，四美大峪溝“品牌，以“休閑游“區別于周邊景區的山水游、村莊游，突顯旅游服務功能；以“新“體現大峪溝旅游服務綜合體的獨一無二；以“四美“展現大峪溝旅游的四大特色，包括品牌化經營的服務美，“柿“外“桃“源的味道美，溝域體驗的游玩美和景觀與生態融合的山色美。
3.經營差異
不同于傳統村莊旅游規劃的政府主導模式，大峪溝的旅游開發建議建立“村企結合，村民自治“的良性組織體系。在管理運營層面，政府應積極引導招商引資，促進村莊與企業集體開發，在企業化運營模式下鼓勵村民自治，只有讓村民切實感受到旅游建設的實用性和主動經營的好處，才能有效推動旅游服務區的自發性滾動發展。在村莊架構層面，應將生產、生活、生態納入一個整體的結構與框架，使游客的都市農耕體驗與村民生產融為一體，使特色農產品研發、服務商業會務、服務養生療養等活動成為村民生活的必要組成部分，同時所有的生產、生活活動均以生態涵養為出發點，以溝養山，以山富民，打造規?；?、精品化的服務業和溝域生態游。在村莊風貌方面，隨著高端旅游服務的打造，溝域內設施水平、景觀質量會有較大提升，但村莊風貌應仍深植于鄉村風土，景觀建設必須融入到村民的日常生活之中，使溝域的主人及其最終歸屬始終是村民，只有保持“鄉土性“的村莊景觀才能獲得持久的活力與吸引力。
四、結語
景區商業運營策劃范文2
尊敬的各位領導、同事們：
大家下午好！
時間過得很快，轉眼19年已經過去9個月，回首這9個月的工作、學習、生活可總結的東西很多，做得好的、成功的地方固然可喜，但更讓我感懷的是街區的開街對自己的歷練。作為公司的一名中層管理人員，要作好工作就要首先清楚自己所處的位置;清楚自己所應具備的職責和應盡的責任;正確認識所處的位置和所要干的事。就地位而言：從領導決策過程看，我處在“輔助者”地位;從執行角度看，則處在“執行者”地位;對處理一些具體事物，又處在“實施者”的地位。因此，我在工作中努力做到盡職盡責，不越權，不越位，嚴格要求自己作一個為人誠懇、忠于職守的中層管理者。7月份開始，因工作需要，我自己的工作崗位發生小變動，由街區街區運營轉成分管自營、外圍商鋪和西街商場的運營二部，在公司領導的關心支持及大力幫助下，再加上同事們的大力支持。工作相對還比較順利。較好的完成了領導交給的各項工作任務，取得了學習上的收獲，思想上的進步，業務上的提高?；仡欉@9個月一來的點點滴滴，心中感觸頗多。值此機會，現簡要述職如下，請各位領導評議。
一、西街商場工作及經營指標完成情況：全年銷售任務1.03億元，實際完成1.08億元，完成率105%，截止9月底西街商場掉鋪面積17099平米，空鋪面積4576平米，其中到期撤場5家（lucky鮮榨、老酸奶、北國羊肉包、ECCO），經營不善溝通后撤場22家（沙雕藝術館、保稅店、雅山、圣川陳驢肉、15分、DF彈丸滋地、new look,Polo，小安踏煥自己眼鏡店、化妝品、寬窄巷、沐子卅、拉夏、小安踏、USPOLO、阿迪休閑、耐克360、彪馬、小耐克、小阿迪），擅自停業11家（韓流、ASOBIO、WHO.R.U、多樣屋、羅燕、日式拉面等）、已提出閉店尚在經營的一共6家：名創優品、寶迪、DELA、周大福、BATA、知恩貝。
二、運營部主要工作：
（一）內部管理工作，確立“制度化”為基礎的管理架構
1、部門隊伍建設工作：通過公司內部調節支持，運營部現編制2正1副共26名成員?；旧献龅搅藘灮块T結構，明確崗位職責，為推進運營規范化提供了組織保障。部門新招入3人，轉正2人，主管級3人，公司人事調崗4人;調兄弟部門1人。做到了一部、二部分工不分家，各項工作順利有序推進。
2、部門管理制度落實工作。今年我部就不斷完善和建全各項規章制度，規范各項工作辦理審批流程，逐步規范業務管理、員工考勤、出差、借款和開支、接待管理等基本制度落實，先后完成《街區運營管理手冊》、《街區裝修手冊》、《街區商戶管理制度》的編寫，使部門日常工作有條可依，有章可循，內部管理制度體系基本形成，工作逐步走向規范化。
3、部門考勤管理工作。嚴格按照公司考勤制度實行上班打卡制，輔以請假、加班、補簽、補休、等考核手段，使考勤制度真正做到不偏不漏，讓員工自覺尊守制度
5、部門預算執行工作。嚴格按照公司有關制度執行，并通過日常觀察，做記錄等方式不斷完善對運營公司周轉金開銷的總控制，同時加強費用審批流程監控，合理的控制不必要經費的開支
6、部門檔案管理工作。做好各類合同、會議紀要和檔案管理等有關工作，針對文件的收集、公司會議紀要整理、工作聯絡單、業務來往函件分類、專屬專管，逐步形成了比較縝密可行的管理制度。
7、部門團隊建設工作。堅持每周一會，強化學習，積極參加公司舉辦的各類活動，加強員工業務技能培訓，截止9月底共計10次，其中外出學習2次、外派華僑城學習培訓8人次。通過多樣化的培訓學習，不斷提高部門員工的責任心，促進了公司各部門間的協調合作
（二）全力配合兄弟部門工作，樹立全員營銷的工作理念
1、深入做好商業項目市場調研工作：多次走訪與了解 及周邊城市商業環境，對 市內商圈作了詳細的調查分析，在收集大量數據對比整合與明確收費標準及方式的前提下，為我西街商場、街區運營工作提供了充分的理論與數據支撐。
2、做好街區的現場運營工作及西街商場營運工作：聯系和走訪各大品牌民宿商家，登記來訪人數、來訪電話、積極與商戶磋商，收集有意愿的商戶資料并及時跟進，先后圓滿完成金 新春嘉年華、金 國際馬戲節、金 花燈展、全國農產品展銷扶貧會等重要活動，收集重要小商戶信息近400家，洽談合作5家，聯系品牌奧萊5家，有意向合作的奧萊商家3家，針對西街空鋪情況，聯系特賣廠家3家，品牌集合店2家，合作方案已出3家，等公司西街調整方案過后提報。
3、街區民宿裝修及街區商業運營工作：全面跟進民宿商戶裝修及沿街小商戶運營和業態調整工程進度，督促并及時向公司領導匯報民宿裝修情況。配合招商完成街區小商業業態調整工作、針對一縣一品、一縣一特色、自營項目、街區集采做了相應的資源儲備工作。
4、精心籌劃自營項目及街區業態調整準備工作：為保證街區的后期順利運營，9月份開始制定《運營部街區自營及業態調整工作倒排計劃表》，含括行政、招商、營運、市場、財務等各部門配合工作，落實到具體的每一位員工，并嚴格按規定的時間節點完成各項工作任務。
三：工作存在的主要問題：
1、部門自身對項目整體運營工作影響力低下：對整體運營的實操仍然處于滯后狀態，大部分員工運營工作經驗較少。對西街商場的日常運營工作監管不到位。
2、工作執行能力較弱：部門員工對大工作量、快節奏、突擊性工作任務的應對能力不強，業務能力參差不一，職業規劃發展不平衡，人員結構不合理，雖說經過外出考察學習、到運營公司現場實習和部門組織培訓，較前期已有了明顯進步，但離公司要求仍有不小的距離，特別是主管以上員工，在工作方法及工作習慣、企業歸屬感、責任心方面仍需要加強提高。
3、部門人員架構、培訓及人事管理需進一步加強和改進：全年部門外調1人、兄弟部門調入5人、前半年休產假1人、新入職5人。人員流動性較大，隊伍整體穩定度不夠，員工整體業務素質有待提高，特別是工作抗壓能力與管理水平需加強，骨干力量仍需挖掘培養。
4、部門制度建設與實際執行還不夠同步。制度建設仍需加強完善，執行及監管力度不夠，個別員工在自我要求，服從管理方面存在應付性、隨意性。
5、與兄弟部門工作溝通需加強。對外工作仍處起步階段，部分對外聯系仍依靠公司或上層領導牽頭解決。對內上級與下級之間、部門與部門之間、員工與員工之間的溝通交流還需加強；
四、后期工作
街區已經全面開放，因此運營部必須承擔更大的責任與壓力，認真走好每一步，把運營工作做好、做實。工作計劃如下：
1、全力做好全年的運營工作方案：做好年度銷售任務及經營費用成本預算的控制，做好銷售任務分解，按季度、按節日、按活動大小進行分類執行，做好費用預算分解，按開支類型、費用高低做好各項預算分解方案，如：運營周轉金、日?？疾炫嘤枴I務接待、團隊建設、活動宣傳推廣、單項活動費用開銷等。學習旅游景區相關政策，做好旅游、文化、招商等相關政府部門優惠獎勵政策咨詢了解；
2、結合街區開業加強招商運營一體化建設步伐，使部門管理水平及服務意識整體得到提升：針對部門人員管理、街區商戶管理、街區各店鋪商品陳列、街區現場商業環境、各從業人員服務質量、民宿經營管理、演藝演出項目及博物館經營管理等做好實際運營工作。積極走出去，做好紅色旅游、紅色培訓、紅色研學游等客群調研，洽談合作，形成可行性執行方案報公司決策落地實施。
3、配合公司做好西街商場業態調整，做好安商扶商工作。為使西街商場能夠繼續蓬勃發展，據于商場現在經營狀況等因素考慮，配合公司做好西街重新調整定位工作，與此同時，在安撫現有商戶的同時配合招商部加大招商力度，合理規劃商場經營面積，爭取使商場的空置面積為零，對經營不善的商戶進行及時發現、合同期滿后及時更換，做好貨品質量及豐滿度監控，為西街商場的經營發展提供有利保障。
4、配合市場營銷部做好街區運營及項目策劃推廣宣傳工作：配合市場營銷部做好街區推廣計劃，并按時間節點、特點、活動類型做好詳細的推廣計劃表，做到早策劃、早實施。學習星級旅游景區規范標準，制定4A的運營管理目標。積極參加集團組織的相關推薦會和景區聯動宣傳活動，協調市場營銷部拿出整套宣傳體系方案和完整的參與辦法；
5、繼續完善部門制度建設。健全運營業務審批及商戶管理制度，加強考核、獎罰、評優三項商戶管理制度，通過建章立制、構筑架構，不斷規范運營工作及管理。結合街區業態結構和盈利點，細致研究景區二次消費升級的具體辦法，系統性提出解決方案。
6、加強部門人事工作管理效能。嚴格執行陜旅 商管公司《人事管理制度》的規定，建立完整的部門人事檔案管理及人才儲備，滿足全員運營發展的需求。
7、做好運營后勤服務的管理。為各合作單位、街區各商戶提供優質服務，做好運營辦公用品、低值易耗品等及時購置和發放，規范物品領用流程，做好固定資產登記，保證項目整體運營管理工作正常運轉。
景區商業運營策劃范文3
旅游與住宅之地產屬性差異大
尤其是這陣子愈來愈多人質疑我：作為論壇主要的學術支持單位與策劃者，卻對旅游地產如此看空，豈不是搬石頭砸自己的腳？讓我深感有必要把對旅游地產的前景判斷，作更詳盡的說明與剖析。
國務院于2011年底《中國旅游業“十二五“發展規劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產業初步建設成為國民經濟之戰略性支柱產業，和國人更加滿意的現代服務業?？梢娐糜蔚禺a對于未來中國經濟所扮演的角色極其重要，也因此吸引眾多房企由住宅地產轉型從事旅游地產開發。
惟旅游地產與住宅地產差異之巨，何止以道里計。首先，長期以來住宅地產一直被視為整體房地產的支撐產業，于是住宅地產以外的領域被籠統地劃入商業地產，但商業地產其實相當多元化，它是以地產為載體，以產業為依托的，不同的產業下形成了不同的地產模式，如：工業地產（園區）、旅游地產（景區）、商業地產（商辦、商鋪、商場）、養生與養老地產等，使得其操作性較住宅地產復雜得多，尤其是住宅地產開發完畢便基本獲利了結，而旅游地產作為相當比例的持有型產業，建筑物興建完畢才是面對運營風險的開端，在過程中有壓力、有成本、有許多不可測的變數。
“說故事”是旅游地產的關鍵技術
旅游地產開發商必須清楚地知道，并不因你有特殊的山水資源，就可以做成、做好、做大旅游地產，畢竟在同樣的區段里，存在其他同業的競爭，如何在產品差異化方面準確市場定位？是重中之重！這并非“市場區隔”這么簡單，而是在非常窄的間隙里，“活出自在”、找到自己生存壯大的契機與空間。
換言之，怎么樣跟競爭對手不一樣？這個“不一樣”又能夠被市場所接受、所歡迎，這就需要可持續的整合型創意策劃，不是某一個點子、某一個想法便能成事，當然你必須隨時保持警惕及戒慎恐懼，關注同業變化與招徠技巧，不斷推陳出新，乃至具備“說（動人）故事”的能力，否則不僅容易自陷窼臼，甚至你自以為獨到的創意做法，其實別的旅游地產早就用過，譬如：自己摘葡萄做紅酒?？偠灾?，旅游地產必須不斷創造驚喜、歡樂，乃至溫馨、休閑氛圍的塑造（視產品屬性而定），這就要有一個龐大的、有實力的創意策劃團隊來加以有效落實。但這容易嗎？有多少業者能夠做到？又有多少開發商在介入之后，想的是永續經營而非賣完地產就急于脫手解套？
旅游地產“?！闭邽橥?/p>
如此一來，短進短出、從未想過長期持有的“溫州模式”，當然就是旅游地產面臨的發展瓶頸。因為產業升級、產品優化非常困難且所費不貲，同質化問題嚴重，也就在情理之中，而旅游地產恰恰追求的是個性化、獨特化，即使有好山好水，也不一定有好的旅游地產。
景區商業運營策劃范文4
5月19日，為期11天的首屆烏鎮戲劇節在當地西柵景區落幕。這個由烏鎮旅游股份有限公司（下稱“烏鎮公司”）主辦、投資5億人民幣（下同）、耗時3年的戲劇節一開始就吸引了眾多目光。
在戲劇節期間，知名戲劇表演藝術家李默然之子、北京戲劇家協會副主席李龍吟在網上發表質疑：烏鎮為什么辦戲劇節？對于烏鎮戲劇節的評價，此后的輿論陷入分野，有人夸贊不已，有人則略有微詞。
在輿論分野的背后，則是首屆烏鎮戲劇節呈現出的雙重面孔：一方面，大師云集、明星不斷、話題不斷；另一方面，戲劇節又因烏鎮旅游景點的身份陷入到另一種與商業化有關的爭議之中，而這種爭議，則折射出中國戲劇生態鏈條中難以為外界覺察的一種復雜性。
“希望烏鎮戲劇節真正能夠攪動中國戲劇界的這一潭死水，而不僅僅是各取所需?！庇袇⒓訛蹑倯騽」澋娜耸吭诮邮軙r代周報記者采訪時如是說。
商業面孔
若要勾勒烏鎮戲劇節誕生的內因，或許有必要先理解烏鎮旅游模式的嬗變。
1999年，時任烏鎮鎮長兼烏鎮公司總經理陳向宏開始接手烏鎮的開發工作，在其商業運作下，烏鎮對所有歷史街區的房屋及商業網點重新定位，大量收購舊石板、舊木料門窗，使得烏鎮最大限度地保護了它的原真性。2001年后，憑借出色的營銷宣傳，烏鎮聞名全國，成為中國古鎮旅游最早的代名詞之一。
烏鎮的二次轉變始自2006年。是年，烏鎮旅游股份有限公司由中青旅控股，此后，烏鎮劃分為兩個獨立景區東柵與西柵。東柵區域保存有茅盾故居和原住民，西柵則全部買斷原先居民的民居產權。
如今，西柵景區從一個當地居民世代生活的社會空間，逐漸成為一個以江南古鎮為特點的主題商業公園。西柵內部的商業經營卻因其管理模式而顯出強烈的“計劃經濟”的特點，西柵內的每個區域，也都有著明確分工，甚至于民宿的菜品、哪兒賣餛飩，可樂多少錢一瓶，都有著明確規定。
為了營造民宿概念，烏鎮甚至請回了部分老居民，以免費住宿的形式讓他們充任“房東”。民宿是景區內相對低端的住宿，按照需求不同，由烏鎮公司統一管理的住宿，在景區內依次為民宿、精品酒店和私人會所。在戲劇節期間，相對低端的民宿最便宜的價格為390元，最貴則為2980元。
為了籌劃戲劇節，烏鎮投資5億元，由臺灣建筑師姚仁喜設計，耗時3年修建了烏鎮大劇院。此外，烏鎮大興土木改建了古戲臺、沈家廳、老倉庫等舊有建筑。賴聲川特別推崇古戲臺的氛圍：“場下能容200人，抬頭看上面全是精致的雕刻，舞臺背后就是水?！?/p>
目前，烏鎮景區已完成其他小鎮主要依靠散客旅游的模式，而過渡為以度假休閑及會議市場為主的模式。公開資料顯示，西柵酒店的客房數量預計到2013年底將增至1400間。
“烏鎮現在做的是跨界整合文化資源。在辦戲劇節之前，烏鎮已籌辦了茅盾文學獎頒獎禮，從美國迎接回了木心，這次把戲劇整合進來，接下來可能還會做美術，可以說很有文化視野?！焙铣壬计穫髅娇偛邉澩跽徃嬖V時代周報，他此前曾參與烏鎮戲劇節的前期策劃工作。
如今，在造價4億元的烏鎮大劇院旁邊，木心美術館正在建設，這座由貝聿銘擔任設計的美術館，將由畫家陳丹青任館長。
5月12日，李龍吟在微博上提出疑問：“烏鎮為什么要搞戲劇節？烏鎮要成為一個戲劇鎮，長年有戲看嗎？演出單位從哪兒來的？觀眾從哪兒來的？據說本屆戲劇節花了5個億，是政府投資還是企業行為？如果是政府投資是為了什么？如果是企業投資你怎么收回？”
隨后，一些戲劇圈內人士也提出了疑惑。對此，烏鎮戲劇節主席陳向宏如此回應：“這幾天，我被各種語氣問道：為什么烏鎮要辦戲劇節？我想，這問題讓未來去回答，只想說的是，戲劇節只是烏鎮未來訴求一部分，但不是烏鎮未來的全部。”
烏鎮的未來訴求是什么？“烏鎮戲劇節的定位瞄準國際化路線，希望與國內外大師聯手，打造成中國的阿維尼翁或愛丁堡?！苯咏鼮蹑偣镜娜耸窟@樣透露。
阿維尼翁和愛丁堡分別是法國和英國的文化小城，因舉辦國際最知名的戲劇節而聞名。值得一提的是，這兩座城市均保留著歐洲中世紀的風光，同樣以旅游知名。
由于所有劇場均為全新啟用，烏鎮并沒有專業人員具備運營劇場的經驗。今年4月，受賴聲川邀請，來自臺灣的一個33人的專業劇場團隊投入到了戲劇節的工作。這支團隊主要負責技術工作，烏鎮公司、黃磊工作室的團隊則主要承擔著接待工作。
目前，在烏鎮戲劇節上演的劇作都為從外引進，并不具備持久演出的現實?！盀蹑傂枰晟谱约旱膽騽∩鷳B鏈，從劇本創作、舞美、燈光、表演等，都在本地生根發芽，否則所謂戲劇節只能是場高級表演秀而已?！币晃粦騽≡u論人士稱。
“來烏鎮之前我也有些擔心，這幾年太多經濟搭臺、文化唱戲的事兒。來這里后，我覺得這5個億花得還是值得，它不是政府工程，也不是搞了一個‘印象烏鎮’，就戲劇節而言，水準超出了我的預期?！眲≡u人周黎明這樣評價。周擔任烏鎮戲劇節“青年競賽單元”的評委。
藝術面孔
為了向國際知名戲劇節靠攏，烏鎮運用了大量人力財力。以標準論，邀請了賴聲川、孟京輝、田沁鑫三位知名華語戲劇人，更邀請了羅伯特?布魯斯汀、尤金諾?芭芭、黃哲倫三位國際戲劇大師。
“（烏鎮）肯定比國內其他戲劇節強，起點就特別高，北京的戲劇節更像是一個展演，劇目通常也構不成戲劇節的概念，參與感和節日感更是完全達不到?！眳⒓訛蹑倯騽」澑傃輨∽鳌稙跬邪钚℃偂返膶а萃鯘櫿f，她曾參觀多種國際戲劇節?！拔胰鄱”?、阿維尼翁，當時特羨慕人家。烏鎮戲劇節，我覺得幾方面做得都不錯，首先這兒環境好，而 且把大家圈在這里面看戲，很舒適。愛丁堡是開放的，阿維尼翁是相對封閉的，不過兩者都不收門票?！?/p>
西柵景區的票價為120元，受邀而來的六部大戲票價從50元到2013元不等，而六部大戲的票，在開幕前幾乎售完，許多人因此與戲劇絕緣?！斑@不是老百姓的一個戲劇節，不是人人都能看，像北京的青戲節，最貴的是300元，一般一兩百，幾乎所有人都可以看?！庇信u人士如是稱。
“我覺得最好在戲劇本身上叫板，如果戲劇節沒有商業化，請問，靠贈票請人來看的戲劇節是不是好戲劇節？過度商業化這點不能說服我?！眲∽骷沂泛礁嬖V時代周報記者，他也是“青年競賽單元”評委之一。
“如果運營得很好，以后可能就不需要太依賴門票了。當然，國際主流戲劇節的IN單元（指主流大戲）的票價也很貴，而OFF單元的各種演出也要收費，但會便宜，比如5歐元。在烏鎮，這個單元用了一個青年競演的概念，干脆免費了?！蓖鯘櫿f。
在一些人看來，烏鎮戲劇節最出色的手筆當屬引進了小鎮嘉年華的概念。戲劇節期間，包括非洲鼓樂、巴西舞蹈、巴西鼓樂、相聲、環境舞蹈、街頭戲劇、木偶劇、體繪、寓言劇等來自五大洲120多個表演團隊走上街頭演出?！斑^去的戲劇節都很乏味，都是領導講話，真正的戲劇節應該是個節日，戲劇源于露天，回到露天尤為重要。一個游客可能沒看過戲劇，但看了嘉年華，也許戲劇的因子在他身上埋下?！笔泛秸f。
“嘉年華特別讓我驚喜，過去在歐洲參加戲劇節，人家的藝術家特別有范兒，我擔心中國沒有藝術家能做到街頭表演，來了之后覺得特別好?！蓖鯘櫿f，“國內其他戲劇節也想這么做，但沒有這樣的環境。這里有種天人合一的感覺，還有些很高端的講座。從目前來看，要學術有學術，要節目有節目?！?/p>
當然，王潤覺得仍有可提高之處?！捌脚_已經搭好了，但創作者的素質仍有待提高，我認為大師單位幾個戲的分量和國際主流戲劇節還略有差距。若國內最好的水準是這樣，就可以看出與國際的差距來了?！蓖鯘櫿f，“國際戲劇節的IN單元很多作品思想性和藝術性要高很多，我們這里，明星和商業的味道還是太重?！?/p>
“商業性的戲劇節必須什么都討好，烏鎮請來了很高水準的導演，建立了很高的標準，但一切僅止于此而已。烏鎮戲劇節究竟要在中國的戲劇界建立怎樣的標準，推崇什么？反對什么？這里面似乎多了一點商業戲劇運作的功利，少了一點真誠?！蓖跽徴f。
回到現實
多年以后，陳卓或許還能想起26歲這年在烏鎮度過的5月。2012年，陳卓從墨爾本回到北京，創辦了一個名叫墨劇團的話劇社，該劇團去年在北京參加了青戲節，今年則帶著新劇《映》參加了烏鎮戲劇節的青年競演單元，“映”也是本屆烏鎮戲劇節的年度主題。
青年競演單元是一個命題作文，作品中必須出現一個手電筒、一個水盆和一個收音機這三樣道具。經過數月的篩選，有12個作品最終從87個作品中選擇而來。
“青年競演拒絕復雜的噱頭，要求參賽者使用的道具、布景都極盡簡約。我們想看到戲劇最原始的狀態：一桌二椅，用最簡單的方式打動人?！辟嚶暣ㄕf。
“我的評選標準就是三點：誠意、創意、詞能達意?！笔泛皆诮邮軙r代周報記者采訪時說。周黎明則透露―“評委的意見基本一致的，沒有什么明顯的分歧?！?/p>
《巴巴媽媽》劇組、《錯誤的話》編劇導演陳丹路分別奪得最佳戲劇作品獎與最佳個人表現獎。青年競賽單位的結果出來后，一些落選的劇組有些失落?！白罱K入選青年競演單元決賽的三部戲，基本沒有給觀眾太大驚喜，不知道評委們考慮什么，不管想什么，他們一定沒有像場外的嘉年華表演者那樣奔放自由?！庇新溥x劇組的人士這么評價。
景區商業運營策劃范文5
關鍵詞：旅游綜合體開發；旅游房地產；開發模式。
abstract:as the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.
key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。
縱觀當今世界旅游業的發展趨勢，正在由“觀光時代”轉向“休閑娛樂時代”和“旅游產業時代”。與觀光旅游相適應的旅游地產產品形態“住宅+景區”的簡單形式已不能滿足現代休閑、度假市場的需求。傳統的旅游消費、旅游景區、旅游地產面臨著轉型升級。即旅游消費模式從單一觀光旅游到綜合休閑度假旅游發展，景區發展模式從單一開發到綜合開發發展，地產開發模式從傳統住宅到綜合休閑地產發展。順應這一趨勢，“旅游綜合體”這一集合式開發模式及產業聚集模式應運而生，它必然是推動旅游產業、旅游消費、地產業再次升級的主力引擎。近年來我國出現了許多以主題公園為主體的，融旅游、地產、娛樂、商業文化為一體的大型旅游綜合體項目，本文基于這些項目開發實例的考察和分析，提煉出一種休閑旅游房地產全新開發升級模式———旅游綜合體開發模式（tourism complexdevelopment,t-c-d），即“旅游+房地產”的綜合體開發模式，實現地產開發與綜合旅游休閑發展的完美融合，為旅游休閑地產的創新開發帶來巨大空間。
1 t-c-d模式的概念及特征。
1.1 概念闡述。
“旅游綜合體”是我國學者首創的詞匯，國外幾乎沒有直接的相關研究文獻，目前國內多是間接從實戰的角度對旅游綜合體項目進行分析，沒有形成系統的理論體系，其概念也缺乏明確的定義，主要研究見表1。
結合前人的研究及國內外大型旅游綜合體項目自身的特點，對本文t-c-d模式作如下界定：t-c-d或旅游綜合體開發是指在相當大的地域范圍內，基于一定的旅游資源與土地基礎，以旅游休閑功能為主導，以大型旅游休閑項目和休閑地產為核心，以房產收益為支撐、以高品質功能齊全的服務內容為根本進行土地綜合開發而形成的綜合服務品質較高的泛旅游產業休閑聚集區，是休閑度假時代旅游產業發展的終極目標。
1.2 t-c-d模式的表現特征。
t-c-d模式適應了世界休閑產業發展的潮流，作為一種休閑地產開發全新的生產力形態，是切合我國實際的必然選擇。通過觀察t-c-d綜合體項目的表現特征，有以下表現趨勢：①綜合性突出，休閑產品多樣。綜合性是t-c-d模式的第一表現特征，主要包括：一是土地開發的綜合性。t-c-d模式以泛旅游資源和土地資源為基礎，實質是旅游休閑導向型的土地綜合開發、打造的結果[7]。二是產業發展的綜合性。t-c-d模式從單一的資源打造形成泛旅游產業，融合綜合旅游項目、地產、會展、商業、創意文化、現代服務等產業，通過綜合開發，進行多功能、多業態的集聚；三是功能的綜合性，產業發展的綜合性決定其功能配置的綜合性，可一站式滿足游客觀光、休閑、度假、娛樂、體驗等的需求。四是項目開發的綜合性。
旅游綜合體本身是一個大項目，它包括三類主體項目，即核心吸引類項目、利潤類型項目、配套延伸類項目，主要子項目有景區、飯店、社區、游樂場、高爾夫球場、休閑娛樂街區、購物中心及配套設施等。這些項目之間聯系緊密，各類項目種類及配置比例對整個旅游綜合體的運營有極大的影響。五是效益的綜合性。t-c-d模式的本質特征決定了它不但追求經濟效益，而且追求環境效益和社會效益，追求全方位的綜合性效益。此外，t-c-d在同一個區域中將觀光、休閑、度假、娛樂、購物、地產等多種產品混合成為真正意義上的“泛旅游休閑產品”。
②以旅游休閑功能為主導，休閑地產產品為核心。隨著中國旅游發展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉變，t-c-d模式的主導功能必然是旅游休閑，同時融合觀光、游樂、運動、會議等多種旅游功能，構成所謂的“綜合旅游休閑”。當然，在實際開發中主要是以一項或幾項功能為主，再配合其他輔助功能共同發展。同時，在泛旅游產業構架下，綜合旅游休閑產品主要以休閑地產產品為核心，這里的休閑地產產品既包括休閑度假地產（如酒店、餐飲）、休閑商業地產（如商業零售、商務辦公）、休閑住宅地產（如公寓、別墅）三大核心類別，也包括其他特色地產、創意地產和私人地產等，這是t-c-d產品開發的核心。③多元混合性突出，服務品質高。旅游者動機的多元性和旅游資源的復合性使旅游休閑產品開發組合多樣，功能具有多樣性和復合性，居住、餐飲、購物、娛樂、休閑、度假、運動、體驗、會展各功能之間聯系密切，互為補充，同時相關產業集聚、混合發展，這些特點的根本原因在于市場多元混合的需求，它們推動旅游開發從單一產品時代走向綜合體時代。作為旅游開發的升級模式，旅游綜合體擁有超越一般景區的較高品質的服務，推動區域旅游從景區時代走向旅游目的地時代，具有良好的智力運營模式，充分體現混合性、全局性、長期性、品質性。④政府參與主導，資金依賴性強。大量案例證明，t-c-d模式的開發成本和經營成本都很高，需要大量資金支持—運作，具有高投入、高風險、高收益的特征。同時，t-c-d模式的開發體量巨大、范圍廣泛，需要從區域發展的角度對其進行研究、分析，投資商無法在短時間內從宏觀上把握方向。因此，t-c-d的開發除了需要資金的支持外，離不開政府參與主導。從目前t-c-d開發的實例來看，地方政府的政策傾注、資金投入都給予了大力支持。
2 t-c-d休閑地產創新開發模式。
2.1 理論模式。
成功的土地開發利用將大幅度地提升土地價值與品牌價值，創造可持續的現金流。旅游資源一般不直接產生經濟效益，只有配備綜合功能的旅游基礎設施和服務設施，打造有機旅游綜合體，才能引來人流，留住人流，從而擴大其消費，將生地變成熟地和旺地，促進旅游產業、地產業及相關產業發展[8]。
從地產開發的角度來說，旅游綜合體為大地產開發特別是旅游休閑地產開發提供了一種創新模式[9]（圖1）。
輔助引導模式：任何可對旅游者產生吸引力的有形或無形要素均是t-c-d模式開發可依托的核心資源，t-c-d面向現代休閑市場需求，重新、創新、補充開發整合這些核心旅游資源，創造一個或者多個獨特的核心吸引物，這些核心吸引物可以是一個地區獨特的文化，可以是打造的特色景區，也可以是一些核心旅游休閑項目，如主題公園、主題博物館、溫泉中心、高爾夫中心、特色酒店等，它們是打造核心吸引力中心的基石。通過它們的打造，在原始土地上進行大環境建設，使其景觀化、生態化、環境化，將原始土地變成環境土地，產生環境效益，這是t-c-d模式開發的前期工作，也是旅游地產開發的輔助依托。
主體支撐模式：一定規模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人氣的關鍵，主要目的就是為整個開發地帶來客源，形成最初的消費者。但要留住人，構建一個休閑目的地就需要創造更多的綜合休閑產品來滿足客流的休閑消費需求，主要包括主題酒店群、特色商街、主題游樂項目、綜合運動項目等。它們實際上是各種休閑業態的聚集，形成了休閑聚集中心。這是t-c-d開發模式的關鍵和主體功能部分，也是旅游地產開發的主要依托。核心吸引力中心和休閑聚集中心的成功開發將極大地提升土地人氣和價值，把環境土地打造成人氣土地，產生一定的經濟效益。
輔助延伸模式：主體功能部分的開發提升了土地的人氣及品牌價值，也能創造可持續的現金流，但要真正擴大其消費，提升土地的價值，獲得土地開發上的巨大回報，就必須創造延伸發展中心，包括泛旅游產業、現代服務業及地產業的發展，其中地產業的發展是整個延伸發展中心的核心，也是土地開發利潤的主要來源，提升了土地的價值，將人氣土地變成增值土地，產生環境、經濟、社會的綜合效益。
2.2 應用模式。
綜觀我國成功的t-c-d開發實例，依據核心資源、功能、主題和開發目的的不同來劃分，一般形成“x+旅游綜合體”的開發模式（x指核心資源、產品、功能或開發目的）。在實際情況中這些分類相互交叉融合[10],主要形成四大類別，即“生態休閑旅游綜合體”開發、“休閑商業旅游綜合體”開發、“文化創意旅游綜合體”開發、“娛樂度假旅游綜合體”開發（表2）。
“生態休閑旅游綜合體”開發模式：該模式是基于開發地的自然生態資源進行環境重造、生態恢復的低強度開發模式。它拓展了傳統旅游區內單一的觀光功能，開發同時配備相關的休閑項目、休閑社區互動發展，為游客提供生態觀光、生態休閑、生態居住的機會。該模式往往先改善區域基礎設施條件和生態環境質量，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區，靠旅游業的關聯帶動作用吸引人流物流，促使附近地產升值。從旅游起步，旅游改善環境，環境帶動地產，地產促進其全面發展，是旅游與地產相互結合的典型。
“休閑商業旅游綜合體”開發模式：休閑商業旅游綜合體是都市綜合體與旅游休閑相結合的產物，是一種商業地產項目，主要是以綜合商業為主要功能，其他娛樂、休閑作為輔助功能。
它其發展必須要有一定的游客基礎，客源層次多樣，輻射范圍廣泛，對人流量吸引力較大。該模式對商業性設施的全面性要求高，包括酒店、餐飲、交通、商業街，涉及會展、娛樂等設施以及城市游憩商業區中的接待設施等。該模式一般依托城市副中心或舊城改造進行開發，收益較高，土地增值快，市場趨向性強，臨近規劃區的目標市場是首先被考慮的地區。其難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化。
“文化創意旅游綜合體”開發模式：該模式以區域的歷史、文化、民俗、風氣等為核心吸引物，進行深度開發。圍繞一種或幾種文化主題以有形的物質載體（建筑形式、再生場景、旅游活動等）創意性地表達、展示出來[11],塑造一個具有特色文化個性的t-c-d品牌和地區。該模式能激活一個地區無形的文化魅力，對文化的修復、保護和延續具有重要的作用，一般適用于具有特色文化資源的地區或兼具較強經濟實力和號召力且藝術文化基礎深厚的地區開發。該模式各種旅游項目和活動都是在特定文化主題背景下通過創意手段進行演繹的，形成獨特的文化體驗，產品的專屬性較強，因此對后續旅游地產的開發構成一定的制約，要求建筑實體要符合整體文化的風格才有利于t-c-d地區綜合體形象的塑造。
“娛樂度假旅游綜合體”開發模式：該模式基于市場規模大小投入巨資，專注于大型游樂項目的開發，以娛樂設施作為主要吸引物，加上與之配套的酒店、餐飲、休閑地產等多元化的活動內容，吸引多種消費人群。該模式的開發對傳統旅游資源依附性很低，不受特定資源、文化或者不同類型游樂項目的束縛，但對環境、配套設施和服務有較高的要求，開發具有高投資、高風險、高收益和成片占用土地的特點，需要龐大的客流量來維持正常營運和收回成本，要求在宏觀選址上必須是經濟發達的大城市或特大城市，微觀上則選擇用地限制較小、地價便宜的城市邊緣地區[12]。該模式具有較好的延展性，可以帶動會議會展、文化創意產業、現代服務業等多種產業發展，有助于泛旅游產業的形成，實現真正意義上的土地開發的巨大回報。
3 t-c-d模式開發的戰略措施。
3.1 綜合打造為指向，定位突破為先導。
t-c-d開發模式本著“復合型資源、綜合性利用”的理念，以休閑旅游為導向進行土地綜合開發、產業綜合發展、功能綜合配置、目標綜合打造，效益綜合實現，這是t-c-d開發的第一要領。一個成功的t-c-d開發，已經超越了單個旅游項目的層面而走向旅游聚集區，整個旅游聚集區的打造應聚集以某項功能為主導的多種旅游功能，一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求，最終形成一種泛旅游產業綜合發展構架，包括商業、娛樂、會展、創意等[13]。目前旅游綜合體迅速發展，多元化、特色化、主題化的定位將成為未來發展的趨勢，也是其贏得多元化市場競爭的關鍵，主要從區域功能、開發主題、文化挖掘、市場需求、游客行為特征的角度進行特色化定位。
3.2 功能構架為核心，房產收益為支撐。
大量案例表明，t-c-d的開發是一個有序的推進過程，其中核心吸引力中心、休閑聚集中心和延伸發展中心的營建是核心，它們是整個t-c-d的主體功能構架。要充分研究其主要作用、互動模式和內在聯系，抓住功能構架這一核心，同時對整個區域的旅游資源、產品、市場深入研究與創新，才獨具吸引力。t-c-d開發的各功能構架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休閑聚集中心投資高、更新快、風險大而且回收慢，因此，開發商需要充分考慮整個t-c-d地區的資金平衡，需要在延伸中心發展地產業，從中得到更多的、更快的收益，地產業無形中就成了t-c-d開發與收益的支柱，這里的地產業是一種“泛地產”、復合型地產，不局限以房子為核心，房子可能是主體，也可能是附屬的配套設施，它要求營造的不僅是一個自然景觀的空間，而是一個更好的組合空間、服務空間、綜合空間[14]。
3.3 專業團隊為基礎，操作運營為保障。
t-c-d開發模式錯綜復雜，開發無論是規劃、策劃還是運營機制都需要高水平、高專業的團隊來支持。在開發建設中，要整體定位、整體規劃、整體設計，并在以后運營中，要整體經營、整體管理，將開發模式與運營模式統一起來，無論是前期的定位、設計、空間考慮，以及經濟指標的制定還是后期的運營管理，都需要專業的團隊和科學的統籌安排。一個成功的t-c-d開發方案要選擇特色化、創新化的高水準的運營模式，對t-c-d運營的要求非常高，無論是獨立開發還是統籌開發，都要體現全局性、長期性、品質性，同時要根據不同的功能部分引進最為專業的合作伙伴，共同來管理運營t-c-d地區的項目，才能夠為目標市場提供周到的綜合服務。
4 結語。
隨著我國休閑旅游時代來臨，旅游消費模式、景區發展模式、地產開發模式、產業轉型模式已不能很好地適應旅游產業升級的需要，由此產生了t-c-d模式，它是旅游開發的最終形態，是休閑度假時代旅游產業發展的終極目標和復合形象的體現方式。本文基于t-c-d實際案例的觀察和分析，嘗試性地對這一全新模式從概念、表現特征、理論模式、應用模式到開發戰略措施進行了初步的研究，己取得一定的成果，但t-c-d開發模式是一個擺在理論界的全新課題，目前這個研究領域基本上沒有形成系統的理論只有盲目的實踐，更缺少相應的管理措施，因此，研究的后續工作就是進一步對t-c-d項目進行考察，形成一套成熟的理論來支撐指導相關行業發展。
參考文獻：
[1]平文藝。創建“西部旅游綜合體”的理論思考[n].經理日報，2004-10-25.
[2]趙弘中。打造高品質的湖濱南山路國際旅游綜合體[j].杭州通訊（下半月），2009,（4）∶5-16.
[3]王文君。旅游綜合體發展模式研究[d].浙江工商大學，2010∶15-16.
[4]王國平。加快推進“1+6”工程全力打造南宋御街國際旅游綜合[j].杭州通訊（下半月），2009,（6）∶5-7.
[5]毛潤澤。旅游綜合體：概念、類型與模式[a].第十五屆全國區域旅游學術開發研討會暨度假旅游論壇，2010.
[6]陳雯婷，金權杰，程澄?；诔鞘谢尘跋碌穆糜尉C合體研究[j].現代城市，2011,（2）∶27-28.
[7]吳必虎，徐小波。旅游導向型土地綜合開發（told）：一種旅游—房地產模式[j].旅游學刊，2010,25（8）∶34-38.
[8]祝曄，黃震方。旅游景區房地產開發模式研究[j].安徽農業科學。2006,34（21）∶5676-5677.
[9]朱怡婷。干旱區hopsca旅游地產開發模式研究———以烏魯木齊市經濟技術開發區為例[d].新疆：新疆大學，2009,（4）∶65-66.
[10]羅紅寶，林峰。讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革創新的戰略抓手[n].中國旅游報，2010-12-17（11）。
[11]吳悅芳，徐紅罡。大理古城旅游房地產的發展及社會文化影響研究[j].人文地理，2010,（4）∶67-71.
[12]林立民。休閑度假旅游地產市場的消費趨勢與開發策略[j].中國高新技企業，2009,（17）∶90-91.
景區商業運營策劃范文6
關鍵詞：4s店；自駕游；市場開發；產品設計
中圖分類號：F59 文獻標識碼：A
收錄日期：2011年10月18日
自駕游是自駕車旅游的簡稱，是指旅游者自行駕駛汽車完成部分或全部的旅游行程。作為一種新的旅游方式，它始于上世紀的歐美發達國家，由人們最初的周末駕車出游“Sunday-drive”發展到后來的“Drive Travel”。隨著旅游的不斷發展，自駕游以其“自由”、“靈活”、“個性”、“時尚”的特點受到越來越多旅游者的青睞。近年來，由于私家汽車的普及，自駕游在我國得到迅速發展，對于4s店來說，如何抓住現有的市場機遇發揮行業優勢，實現企業跨越發展是一個值得探討的問題。
一、我國自駕游市場現狀及存在的主要問題
（一）發展勢頭強勁，潛在商機巨大。自駕游作為一種全新的、個性化的旅游出行方式，已越來越受到廣大游客的喜愛。特別是在道路交通建設日趨完善、駕照持有人數快速增長、有車族群愈加壯大的背景下，已成為繼組團游、自由行之后全新的旅游出行方式之一。據國家旅游局統計資料表明：2006年國慶節期間，旅行社團隊游客占旅游總人數的26%，而自駕游已占到60%。隨著自駕游的盛行，沿途的汽車保養、餐飲、住宿、紀念品商店，以及新興的自駕游旅游服務公司已初步形成了一條產業。
以山東臨沂為例，2009年開始，臨沂市成為全國私家車增長最快的城市，游客自駕車游覽活動因此火暴。2010年這個市自駕車旅游人數達1，004.2萬人，占一日游游客總人數的54.58%；全年一日游人數1，839.97萬人，占總旅游人數的60.59%，同比增長26.89%。由此可見，自駕車旅游市場的前景極具誘惑力。
（二）政策與基礎條件滯后。與私家車急劇增多的現狀不相配套的是，目前沒有對自駕車運營商的資質認證制定具體的標準和規范，對自駕車運營商的權利和義務也沒有做出相關規定。同時，目前也沒有部門來審查運營商的資質。游客的利益、旅游質量以及出行安全沒有明確的保障。
1、組織機構和市場運作不規范。自駕游市場火暴，參與人眾多，組織形式呈現多樣化，很多沒有旅游從業資格的車商、俱樂部等都在搞自駕車旅游，但目前還沒有一個專門針對自駕游的旅游合同，游客辨別能力弱，導致游客和組織機構在責任和義務的劃分上存在糾紛。與美國相比，我國汽車俱樂部雖會員多于美國，但并未發展到會員可在幾乎每一個城鎮找到其服務機構。
2、基礎設施和信息系統建設滯后。自駕游市場呈現快速發展的同時，過渡地帶尤其是目的地相關的基礎配套設施缺乏，遠不能滿足自駕游游客的基本需求，無法有效提高游客體驗的質量，主要表現為：
（1）交通等基礎設施不完善。大部分公路主干線和景區內道路標識系統建設不足，旅游咨詢服務點缺少，景區內缺乏專用的自駕車游道，交通信息滯后導致許多自駕車旅游走錯路或者找不到旅游目的地。公路主干線和主要景區周邊還沒有適合自駕車旅游住宿要求的旅館等等。
（2）停車場、加油站及車輛檢修和維護等補給設施難以滿足需求。消費者在景區景點難以找到一個安全寬敞的停車場所，且加油站服務不能滿足多元化需求，而車輛檢修和維護部門在我國景區更是少見；高速公路沿線普遍缺乏專門的休息區和安全的臨時停車位，長途開車的疲勞得不到緩解。
（3）自駕游相關的旅游信息不全面，信息網絡化滯后。各景區旅游手冊局限于本景區，不能有效滿足自駕游旅游者對綜合旅游信息的需求。同時，酒店網絡預訂、在線咨詢服務和地區的綜合交通、路況、氣象等自駕游信息不足，嚴重地影響了對自己設計線路的自駕游者的需求及旅游期望值。
3、安全保障體系薄弱。國內公共安全救援組織與能力都不足，無法適應自駕車旅游發展對安全上的需要，加上旅游地居民素質低造成的劫車敲詐行為和露營被盜、被傷事件也不在少數。目前，國內的景區安全救援能力與相關建設也十分薄弱，自駕車旅游者在景區內如遇到異常天氣、突發疾病、交通事故等意外事件時往往難以得到及時救助。
（三）行業經營長期缺乏產業引導和規范。由于對自駕游“隨走隨玩”理解上的局限性，自駕游不需要事先安排和周密策劃，從而使市場進入壁壘低，自駕車旅游運營主體混亂，造成了整個市場處于諸侯割據的混亂狀態，導致產品價格不統一，營銷機制不健全，銷售系統和信息系統不完善，沿途服務網點匱乏，運營商的連鎖服務也沒有建立。
二、基于4s店平臺的自駕游經營優勢
（一）經營車輛，具備組織自駕游資質。4s店作為一個集汽車銷售及售后服務為主的企業，擁有大量經營車輛，便于自駕游者租用，同時在相關專業人才的指導下自駕游者能有效取得駕駛資格，避免了大多旅行社只能為自駕游者提供訂房、訂餐及汽車維修等基本服務不能提供車輛讓游客自己駕駛的服務弊端。
（二）掌握自駕游客源，易于宣傳組織。自駕游參與者多為有車族，4s店作為專業性汽車服務機構掌握較為豐富的車主信息，在分析客戶消費習性的基礎上，便于針對性宣傳、組織自駕游。
（三）汽車專業知識豐富，服務范圍廣。自駕游活動是對駕車技能的一種考驗，參加者駕駛水平參差不齊，危險系數很高，路上突發事件難以預料，如交通事故、車輛故障等，不僅會影響到整個團隊的行程，同時也有很大的安全責任風險。4s店作為專業性汽車服務機構以其廣泛的服務半徑和豐富的汽車專業知識，能夠很好地滿足自駕游者的需求，提高自駕游的安全感。
（四）組織成本低，自駕游者易于接受。4s店組織的自駕游是其營銷上的擴展，其目的在于增加客戶之間的溝通和交流，進而宣傳自己、樹立企業形象。組織自駕游的費用以買車的利潤足以支付，其組織成本低，有車族易于接受。
三、4s店開發自駕游市場的意義
（一）宣傳企業品牌形象，增強市場競爭力。4s店通過組織自駕游活動，大力宣傳企業形象提高品牌知名度，在有限市場份額的基礎上為現有客戶提供良好的服務水準使其成為企業的忠誠客戶，提高老客戶帶新客戶的積極性，同時增加潛在客戶對該企業品牌文化的認識與理解，促進其購買并形成口碑傳播，增強市場的滲透力和競爭力。
（二）開拓汽車后市場，促進4s店發展。自駕游中涉及的汽車租賃、保險、維修、道路救援等服務屬于汽車后市場業務方面的拓展，從而進一步構建汽車后市場服務價值鏈，實現4s店可持續發展。
（三）方便自駕游者，完善自駕游市場。使許多無車族也有機會參與自駕游，滿足客戶對自駕游中高層次的需求，引導自駕游消費，進一步規范自駕游市場管理，豐富自駕游組織形式。
四、關于4s店自駕游市場開發與產品設計的幾點建議
4s店的汽車銷售呈現良性增長勢頭，但國內自駕游仍處于初級階段，表現為規模小、隨機性大、自駕游線路不成熟、服務不配套等。旅游專家指出，目前自駕游還基本處于自發的集散型出行方式，但這恰好蘊涵著較大的發展空間和良好的商業前景。4s店在有車族信息上搶占先鋒，如能把握先機，將促進企業健康、快速發展。
（一）建立相關合作伙伴，實現共贏
1、4s店之間業務上相互合作。由于區域間限制，服務水平，標準不一，在一定程度上限制了自駕游的發展，跨區域4s之間開展合作，可實現自駕游服務方面優勢互補。如，在汽車租賃、維修、保養等方面進行區域間合作，對自駕游車輛進行優惠，滿足客戶自駕游需求提高對汽車服務的滿意率。
2、積極與汽車俱樂部、旅行社合作。旅行社在旅游資源上占優勢，對自駕游線路設計與活動策劃擁有一定的專業知識，汽車俱樂部在汽車組織上占有優勢，4s店與其合作有利于提高自駕游的參與率和提高服務質量。
3、車友會之家，常規會員網絡聯誼活動。車友會是當前最常見的自駕游組織，大多由汽車商組織，一般同一車型成立一個車友會，其真正目的是為銷售汽車服務、擴大汽車的知名度和美譽度、鞏固汽車的品牌價值。而4s店本著雙贏互利的原則，與廣大車友會開展自駕游合作，將其自駕游業務收入囊中。
4、同政府相關部門合作，確保自駕游安全。重點檢查自駕游沿線的道路標示標牌、加油站、休息站、公共衛生的基礎設施設備，同時對可能引發重大旅游投訴的，要及時上報政府督促相關部門采取補救措施或做好應急預案，保障自駕游客的安全出行。
（二）搶占先機，迅速組建自駕游經營機構。目前，在全國范圍內，4s店已經經營自駕車旅游項目的幾乎沒有。面對日益膨脹的自駕游市場需求，4s店在做好簡單的市場調研以及項目啟動前期準備工作以后，要搶占先機、果斷組建自駕游俱樂部，俱樂部級別可為4s店的一級部門。確定部門的分期經營目標，配備管理人員，可以從產品開發、宣傳與市場推廣、活動策劃與執行等幾個方面組建俱樂部二級機構。
（三）多渠道宣傳、市場推廣和會員招募
1、以報紙合作為核心，充分結合各種媒體進行宣傳推廣?；顒又巴ㄟ^與報紙合作，以專題形式進行重點宣傳，再結合網絡媒體，平面媒體等進一步擴大傳播覆蓋面，增加活動曝光率，吸引客戶參與?；顒又型ㄟ^“汽車之家”專業網站和法制晚報等平面媒體進行現場報道，引發公眾更多關注。
2、成立俱樂部，建立會員制。俱樂部在開發產品的同時，應重點加強宣傳廣告投入，利用網絡、當地電視臺、報刊適時宣傳。制作俱樂部宣傳冊，針對目標市場發放。尤其以網絡宣傳為重點，組建自駕游俱樂部網站，全方位宣傳推介俱樂部和網上銷售公司產品。開辟“自駕游論壇”、“自駕游活動回顧”、“汽車養護論壇”等與消費者互動的網絡平臺。
（四）多元化、全方位的自駕游產品設計
1、汽車租賃與游客搭配。自駕游目標市場為所有自駕游愛好者，包括有車愛好者與無車愛好者。采取汽車租賃和與有車客人自愿搭配兩種辦法，最大限度地激發并吸納無車自駕游愛好者。汽車租賃業務也包含在4s店的服務范圍之中，這為高質量的汽車租賃服務提供了保障。
2、汽車的保養、裝潢及維修。與有實力的汽車保養公司合作，提供各種優惠、便捷的優質服務，服務貫穿自駕游前后的車況檢測、維修、零部件更換等跟蹤服務以及自駕游之外的保養、裝潢并對會員實行價格優惠。
3、汽車保險、年檢服務。本著一切為會員服務的原則，對于自駕游俱樂部會員，可以單個也可以團體交由俱樂部辦理各種汽車保險的購買以及汽車年檢服務。汽車年檢服務可作為俱樂部的一種勞務服務行為，第一，需要俱樂部與主管車輛年檢的交警部門保持緊密聯系；第二，本著一切為會員服務的原則優惠收取服務費。
4、汽車知識、自駕游知識宣傳教育。通過兩個渠道為會員宣講汽車知識、自駕游知識，一是利用俱樂部網站的汽車論壇和自駕游論壇；二是在自駕游過程中或會員常規活動中以書面小宣傳冊、舉辦講座的形式為會員知識充電。以優質服務取得客戶的信任，不斷保持和擴大俱樂部會員隊伍。
五、結語
自駕游在我國的發展尚未達到成熟，4s店作為專業性汽車服務機構在自駕游市場開發及產品設計上以其獨到的優勢進行了一些探索，在促進企業本身發展的同時也有助于自駕游市場的完善，但由于自駕游涉及交通、通信、住宿、保險、旅游等眾多部門，需要政府及相關企業的通力合作，才能實現自駕游市場持續、健康、快速發展。
主要參考文獻：
[1]中華人民共和國國家旅游網.山東臨沂七家景區被評為省級自駕游示范點，2011.2.27.
