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建安企業會計準則范文1
關鍵詞:BT融資模式、會計處理方法、會計準則
一、引言
BT是政府利用非政府資金來承建某些基礎設施項目的一種投資方式,是Build(建設)和Transfer(轉讓)兩個英文單詞的縮寫,直譯為建設—轉讓,其含義是:政府通過合同約定,將擬建設的某個基礎設施項目授予建筑商,在規定的時間內,由建筑商負責該項目的投融資和建設,合同期滿,建筑商將該項目有償轉讓給政府。
BT具有以下特點:第一,它是一種項目投資方式;第二,只有政府的基礎設施項目才能采用BT方式;第三,政府利用的是非政府資金,即不由政府直接投入而由建筑商自己籌集資金(包括自有資金和出面借取的資金等);第四,項目的投融資和建設者是建筑商(通常所說的施工單位);第五,項目在規定的時間建成后(是指按法定建設程序竣工驗收備案后)立即有償轉讓給政府,收回投資并賺取一定的利潤。
在實際操作中,BT融資模式有以下幾種:
1、完全BT方式:通過招標確定項目建設方,建設方組建項目公司,由項目公司負責項目的融資、投資和建設,項目建成后由業主回購的形式。
2、BT工程總承包方式:通過招標確定項目建設方,建設方按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、竣工驗收等實行全過程的承包,并承擔項目的全部投資,由業主委托指派工程監理,項目建成后由業主回購的形式。
3、BT施工承包方式:通過招標確定項目建設方,建設方按合同約定負責工程施工及投資,項目驗收合格后由業主回購的形式。
根據不同的BT模式,應采取不同的會計處理方法。
二、會計處理方法
根據會計核算“實質重于形式”的基本原則,正確進行會計處理,真實客觀地反映BT項目經濟狀況和最終效益,首先應把握BT的實質內容、正確區分BT方式,分別采用不同的會計處理方法。
(一)完全BT方式下的會計處理方法
在此方式下,會計處理涉及到建設方和項目公司兩個會計主體,此外,在回購時具體又有回購股權、回購資產兩種形式,會計處理因回購形式不同而有所差異。
1、建設方的會計處理
因建設方是通過組建具有法人治理結構的項目公司進行BT項目,建設方對項目公司只有投資,本身不參與施工建設活動,因此,建設方僅作為投資行為,應遵循《企業會計準則第2號—長期股權投資》的相關規定,按投資方式進行會計核算。例如:建設方A公司組建項目公司B公司時,
借:長期股權投資—投資成本—B公司
貸:銀行存款
2、項目公司的會計處理
項目公司具體負責BT項目的融資、投資和建設,其會計處理因回購形式不同而應采用不同的方法。
(1)回購股權形式:BT項目竣工驗收后,業主通常以其設立的國有獨資公司收購項目公司股權形式達到回購目的。項目公司對BT項目的會計核算應按《國有建設單位會計制度》的相關規定進行處理,按投資建設BT項目的業務內容分別在“建安工程投資”和“待攤投資”科目下核算,從而利于項目公司股權轉讓后滿足業主的會計核算要求。例如:建設方A公司通過轉讓項目公司股權收回投資,建設方A公司作如下會計處理:
借:銀行存款(或其他應收款—業主或業主的國有獨資公司)
貸:長期股權投資—投資成本—B公司
投資收益
項目公司B公司仍存續,BT項目仍由B公司核算反映,業主通過持有B公司股權而間接擁有BT項目,B公司在項目竣工驗收后從“建安工程投資”和“待攤投資”科目分別轉入“固定資產”或“無形資產”核算。
(2)回購資產形式:BT項目竣工驗收后,業主以收購BT項目資產方式達到回購目的。項目公司轉讓的僅是BT項目工程資產,其作為建設方的被投資主體仍然保留,因此項目公司對BT項目的會計核算應遵循《企業會計準則第15號—建造合同》的相關規定進行會計處理。
建造合同自身的特征是先有買主(即客戶),后有標的(即資產),建造資產的造價在簽訂合同時已經確定,資產的建設期長,所建造的資產體積大,造價高,一般為不可撤銷的合同。
根據《企業會計準則第15號》—建造合同》相關規定,建造合同的結果能夠可靠估計,即同時具備以下四個條件:
(1)合同總收入能夠可靠地計量;
(2)與合同相關的經濟利益很可能流入企業;
(3)實際發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量;
(4)合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定。
企業應根據完工百分比法在資產負債表日確認合同收入和合同費用。
顯然,在完全BT方式的回購資產形式下,項目公司承建BT項目時,均和業主簽訂合同,約定BT項目的轉讓價款,項目公司應在BT建設期確認合同收入和合同費用,以利于該BT項目會計信息的真實反映和披露。具體會計處理如下:
項目公司根據實際發生的合同成本,
借:工程施工—合同成本
貸:原材料、應付職工薪酬、機械作業、銀行存款等
根據已結算的合同價款,
借:應收賬款—業主
貸:工程結算
在實際收到合同價款時,
借:銀行存款
貸:應收賬款—業主
期末,根據完工進度確認當年的合同收入和合同費用時,
借:工程施工—合同毛利
主營業務成本
貸:主營業務收入
在BT項目建設期間,均重復上述會計處理,但同時也應檢查建造合同的預計損失情況,當BT項目合同預計總成本大于合同總收入時,應將預計損失確認為當期費用,
借:資產減值損失
貸:存貨跌價準備
BT項目全部完工時,將“合同損失準備”相關余額沖減“主營業務成本”,將“工程施工”科目的余額與“工程結算”科目的余額相對沖
借:存貨跌價準備 借:工程結算
貸:主營業務成本 貸:工程施工—合同成本
工程施工—合同毛利
(二)BT工程總承包和施工承包的會計處理方法
如上所述,此兩種方式都不需要成立項目法人公司,因而不存在發生股權轉讓行為,最終項目竣工驗收后業主回購的是資產,即進行資產轉讓,完成“建設—轉讓”模式。在此兩種方式下,BT合同實質為建造合同,建設方對BT項目的會計核算應遵循《企業會計準則第15號—建造合同》的相關規定進行上述會計處理。
建安企業會計準則范文2
關鍵詞：回遷房；會計處理；稅務處理
中圖分類號：F23
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.10.055
隨著國家城鎮化建設的推進，越來越多的房地產開發企業參與城市更新改造項目，拆遷補償、回遷房安置是令開發商頭痛的問題，而對回遷房補償的財稅處理更是財務人員的棘手問題。關于回遷房補償的會計和稅務處理，現行會計準則和稅法并沒有明確的規定，這也使得財務人員在處理這類業務時無所適從。本文梳理了回遷房補償存在的難點，并對其進行分析，希望對面臨類似業務的財務人員有所幫助。
1“回遷房”補償會計處理的難點分析
回遷房補償是指房地產企業對被拆遷戶采用實物補償的方式。會計處理上存在的難點主要是回遷房是否要確認收入？如果確認收入，是在什么時點、按照什么價格標準確認？目前較普遍地存在以下不同觀點，這也說明了回遷房補償處理的復雜性。
1.1不同觀點評析
觀點一：不確認收入。
該觀點認為房地產開發企業配建回遷房的目的不是為了銷售回遷房，回遷房的銷售對象、補償面積、交付時間等相關信息在簽訂拆遷補償協議時就已被約定，企業參與回遷房建設的目的是為了取得項目的開發權，是為了取得容積率增加部分的收益而承擔的義務，是項目開發的必要成本。因此企業配建回遷房的成本扣除收到的補價，應該計入土地成本，在項目對外可售面積中分攤，而不應該確認銷售收入。
但是這一觀點最大的問題是：房地產開發企業從與被拆遷戶簽訂拆遷協議、收取舊房、到拆除舊房、再到建造完工后移交新房，整個過程在財務上均沒有得到反映。
觀點二：根據建造合同確認建造收入。
該觀點認為實質是被拆遷戶委托房地產開發公司將舊房拆除，重新規劃，重新建設而成的新房屋，是固定資產的翻建，被拆遷戶的所有權的收益和風險并未轉移。而房地產開發企業對于回遷房和商品房，企業實際提供的是不同商品和服務。對于回遷房所對應的土地使用權，企業從未享有其風險和報酬，在回遷房的安排中，企業僅僅是提供了建造相關的服務，應該確認相關的建造收入。而對于商品房，企業才是真正進行的商品房銷售活動。
如果回遷房建設是由政府委托房地產開發企業實施，房地產企業對被拆遷戶的補償標準、回遷房的建造標準等沒有自，在此情況下可以按建造合同確認收入。但是本文討論的是房地產企業自主開發、自主與被拆遷戶協商補償標準和建造標準，在此情況下就不能確認建造收入。
觀點三：按照拆遷補償協議約定的價格確認收入。
該觀點認為拆遷補償協議是雙方通過談判達成的，協議中對回遷房價格的約定體現了公平交易原則，因此應該按協議執行。
根據《企業會計準則第14號-收入》第五條：企業應當按照從購貨方已收或應收的合同或協議價款確定銷售商品收入金額，但已收或應收的合同或協議價款不公允的除外。也就是說企業應按公允的交易價格確定收入金額。盡管拆遷補償協議約定了價格，但并不代表是公允的交易價格?，F實中為了達到某種目的簽訂虛假合同的情況常有發生。
觀點四：按照回w房移交時的公允價值確認收入。
該觀點認為會計處理與稅法處理應該一致。企業所得稅和土地增值稅相關規定均明確是按回遷房移交時的公允價值確認視同銷售收入。
但是這也與觀點一存在相同的缺點，即財務報表沒有真實反映拆除舊房及新房的建造過程。
觀點五：按照取得土地使用權時該房屋的公允價值確認收入。
該觀點認為實質是被拆遷人用原有的房產換取開發商的房產，適用《企業會計準則第7號-非貨幣性資產交換》，并且具有商業實質。由于換出資產（未來應交付的回遷房）的公允價值不能可靠確定，但換入資產的公允價值可以（通過評估等手段），因此應該以取得土地使用權時該房屋的公允價值為依據，待回遷房交付時確認收入。并且開發商收取舊房也可看作是執行預付款合同，即認為被拆遷方是以舊房的約定價格為對價，預付購買開發商新開發的特定面積的房產。因此在新房交付時應以此預付合同的價格確認收入。
此觀點雖然在拆除舊房時就在財務報表上得到了反映，但是作為非貨幣易最重要的對價――回遷房并未建成，說明該交易并未完成，以此時點的舊房評估價格作為最終確認收入依據值得商榷。另外雖然《企業會計準則第14號-收入》認為企業應按從購貨方已收或應收的合同確定銷售商品收入金額，但也指出價格不公允的除外。開發商在與被拆遷戶談判時，一般會對舊房進行評估，確定貨幣補償標準和實物補償標準，但實際絕大部分被拆遷戶會選擇實物補償，這也反證了貨幣補償標準并非公允價值，也就不符合收入確認標準了。
1.2本文對回遷房補償會計處理的思考
分析回遷房是否確認收入，應該從交易實質進行判斷。回遷房補償實質上是一項非貨幣換，經歷了兩個環節，即房地產企業“購買”被拆遷戶的舊房和向被拆遷戶“銷售”新房，可以適用《企業會計準則-非貨幣性資產交換》。本文認為應該綜合觀點四和觀點五，即按照取得土地使用權時該房屋的公允價值暫估資產和負債，并且每一年度隨著公允價值的變化進行動態調整，以回遷房交付時點的公允價值確認收入。這樣處理使回遷房補償在財務上能更真實地得到反映。本文采用案例的方式對這種會計處理加以進一步說明。
1.3案例分析
深圳某房地產企業開發一個城市更新項目，占地面積20，000平方米，計容建筑面積100，000平方米，舊房拆除面積30，000平方米，回遷面積30，000平方米，對外銷售面積70，000平方米。2014年舊房拆除時的市場評估價20，000元/平方米，2015年評估價30，000元/平方米，2016年回遷房入市的價格為50，000元/平方米。假設該項目適用“營改增”老項目政策，價格為不含稅。補交地價20，000萬元、建安成本85，000萬元，其中資本化利息12，000萬元。會計處理未考慮增值稅、城建稅和教育附加費。
1.3.12014年開發商收取舊房
借：開發成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元
貸：預收賬款60，000萬元
（30，000平方米×20，000元/平方米）
1.3.22015年年末，對開發項目周邊房產評估后調整賬面價值
借：開發成本-土地征用及拆遷補償費30，000萬元
貸：預收賬款30，000萬元
（30，000平方米×30，000元/平方米-60，000萬元）
1.3.32016年開發項目完工，回遷房移交
借：開發成本-土地征用及拆遷補償費60，000萬元
貸：預收賬款60，000萬元
借：預收賬款150，000萬元
貸：主營業務收入150，000萬元
（30，000平方米×50，000元/平方米-60，000萬元-30，000萬元）
1.3.42014年至2016年補地價及支付工程款
借：開發成本-地價征用及拆遷補償費20，000萬元
借：開發成本-建安成本85，000萬元
貸：銀行存款105，000萬元
1.3.5結轉產品完工成本
借：開發成品255，000萬元
貸：開發成本-土地征用及拆遷補償費170，000萬元
貸：開發成本-建安成本85，000萬元
1.3.6計算完工產品單位成本
撾懷殺=（170，000+85，000）/100，000=25，500元/平方米
單位成本（只含建安成本）=85，000/100，000=8，500元/平方米
1.3.7結轉回遷房銷售成本
借：主營業務成本76，500萬元
貸：開發成品76，500萬元
（25，500元/平方米×30，000平方米）
1.3.8按清算口徑計提土地增值稅
借：主營業務稅金及附加17，313萬元
貸：其他應付款17，313萬元
說明：計提土地增值稅不能計入“應交稅費”科目，因為在土地增值稅實際清算前，基于會計準則有關要求按照清算口徑計提的土地增值稅準備金尚不構成對稅務征收機關的一項現實負債。
2“回遷房”補償稅務處理的難點分析
2.1增值稅
關于增值稅的涉稅難點主要在于是否應該對于回遷房征收增值稅和計稅依據。
（1）營業稅政策下，國稅函[2007]768號《關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》、國稅公告[2014]2號《關于納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》已明確回遷房應按視同銷售不動產征收營業稅，計稅公式：
營業額=營業成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）
并且營業成本不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
（2）營改增后，增值稅條例只規定了回遷房行為應按視同銷售處理，但沒有對計稅依據出臺相應地細則，這正是財務人員感到困惑的地方。
如上例，如果按回遷房移交時的市場價處理，2016年回遷房應交增值稅：
30，000平方米×50，000萬元/平方米×5%=7，500萬元
如果沿用營業稅的優惠政策，假設成本利潤率為15%：
30，000平方米×8，500元/平方米×（1+15%）×5%=1，466萬元
二者差異6，034萬元。
2.2企業所得稅
關于企業所得稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標準以及成本列支標準。
國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：首先按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；其次由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；第三是按開發產品的成本利潤率確定。
深地稅辦發[2012]37號《城市更新稅收政策指引》第三部分第（二）條第3款規定：“項目開發主體以開發產品作為拆遷補償，應視同銷售計入企業所得稅應稅收入，視同銷售金額應作為土地征用及拆遷補償費，同時計入企業所得稅應計開發成本?！?/p>
根據上述規定，應按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發成本-土地征用及拆遷補償費”。
如上例，2016年房地產企業移交回遷房，開具增值稅發票，確認應稅所得。
應納稅所得額=150，000萬元-76，500萬元=73，500萬元
應交企業所得稅=73，500×25%=18，375萬元
需要說明的是，本測算只是為了說明回遷房的稅費計算過程，未考慮可以扣減應納稅所得額的期間費用、投資損失、營業外支出等；也未考慮城建稅等稅費支出。另外，對企業來說，回遷房視同銷售并未導致企業多繳稅，這部分所得稅只是時間性差異。因為回遷房視同銷售的收入和成本是相等的，實際對外銷售的面積也分攤了這部分回遷房成本，因而加大了企業所得稅扣除數，使企業未來可以少繳稅。
2.3土地增值稅
關于土地增值稅的涉稅難點主要在于回遷房視同銷售的收入確認標準、成本列支標準，以及是否允許成本加計扣除。
國稅函[2010]220號《關于土地增值稅清算有關問題的通知》規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。
國稅發[2006]187號《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第三條第（一）款規定如下：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
根據上述規定，應按回遷房移交時的市場價確認視同銷售收入，同時計入“開發成本-土地征用及拆遷補償費”。同時，稅法既然規定按回遷房視同銷售金額確認土地成本中的拆遷補償費，那么當然屬于成本加計扣除范圍。
如上例，2016年企業移交回遷房時，應預交土地增值稅。預交比例各地方標準可能不統一，假設按收入的2%預交。2016年預交金額：150，000萬元×2%=3，000萬元
需要說明的是，雖然2016年度企業的該項目尚未達到土地增值稅清算條件，但財務處理上仍然應該按清算口徑預計土地增值稅。因此企業必須在此時對土地增值稅進行測算，并每年度進行動態調整。測算過程如表1。
3建議
3.1國家財政部門應盡快出臺此類回遷房補償會計處理的指導意見
從上文分析可以看出，針對這類業務的處理觀點不一，甚至是會計師事務所之間也沒有統一的標準，令財務人員無所適從。不同企業的會計處理口徑可能不一致，從而產生不同的財務結果，而對這結果的準確性卻沒有統一的判斷標準。
3.2國家稅務部門應盡快出臺回遷房稅收政策的實施細則，特別是征對回遷房增值稅的計稅依據
國家出臺“營改增”政策的出發點是降低企業稅負，如果回遷房按市場價格繳納增值稅，將會大大增加房地產企業的稅負，稅務部門應該參照原營業稅優惠政策及時出臺相應的增值稅稅收政策。
參考文獻
建安企業會計準則范文3
一、一年一度的所得稅匯算清繳管理工作已經全面鋪開。由我處牽頭，征管處、法規處配合，在軟件、人員管理等方面全面提升；下達匯算戶數進度指標要求，各局按進度穩步推進，避免前松后緊，影響匯算質量，切實加強企業所得稅匯算清繳工作。為進一步提高企業所得稅管理水平，提高為納稅人服務質量，解決匯算清繳申報沒有納入網絡申報的現實，今年在經濟技術開發區地稅局和高新技術開發區地稅局推行企業所得稅匯算清繳網上申報試點。努力在企業所得稅征管上存在的難點和瓶頸上有所突破，經運行解脫了基層大量人力、物力，方便納稅人，同時搭建匯算清繳網絡平臺，也為實現專業化管理、為納稅評估提供數據平臺和切實提高納稅服務水平，通過網上申報系統的運行，兩個開發區順利完成了2253戶的所得稅匯算工作，簡化了企業所得稅匯算工作流程，匯算申報數據準確率大大提高，錯誤數據信息大幅下降，匯算匯總數據質量大大提升,2253戶申報數據導入總局匯算清繳軟件一次成功。在實際應用所得稅匯算清繳網絡申報工作中極大的方便了納稅人，受理情況在軟件中得到即時反映，各項需補充信息也通過網絡平臺及時反饋，避免了以往企業所得稅匯算多次往返稅務局的煩擾，減少了納稅人紙質資料打印份數，縮短了稅務機關內部的辦稅流程，減少了人員配置，從以前的企業管理人員全員受理審核匯算申報資料減少到每個局只需一人申報審核。
3月29日接到國家稅務總局今年匯算安排《關于進一步加強企業所得稅匯算清繳工作的通知》，我們結合通知主要做以下工作：一是著力提高匯算清繳年度申報質量，優化企業所得稅管理流程。二是完善所得稅審批備案事項、臺賬管理等后續管理工作。三是不斷深化匯算清繳數據匯總、應用、分析。四是認真開展匯算清繳年度總結，重點總結創新性的匯算清繳工作舉措，準確反映匯算清繳工作存在的問題和建議。五是加強匯算清繳工作考核，對匯算清繳工作組織開展情況、工作質量進行講評、通報和表彰。
二、加強兩個所得稅稅收分析。今年為基層減負，我們改變了企業所得稅稅收分析報送次數，按季報送，由市局對軟件數據提取、分析、利用，但對各局，報送質量要求更高，期間發生重大稅款收入變化要單獨報送。
三、圓滿完成今年年所得12萬元以上個人所得稅自行納稅申報工作。共申報2.5萬人，超區局計劃9000人。但同時發現許多問題，如：基層受理申報工作量大、申報進度前松后緊、申報數據對稅收工作貢獻度不大、稅證開具存在問題等。針對今年12萬申報問題，有針對性的對高收入群體，特別是加強壟斷行業高管人員的個人所得稅征管工作。選取行業、單位推送至稽查局及各區縣局對高收入群體個人所得稅代扣代繳和達到12萬元人群申報情況進行檢查，對發現問題的，進行處罰、曝光，以此促進個人所得稅高收入人群征管，改變目前由稅務局通知申報現狀，引導至由納稅人主動申報，以此來緩解基層稅務所工作壓力，提高個人所得稅征管水平。
四、規范建安業代開發票附征所得稅工作。為加強外來建安施工所得稅，我處從維護本地稅權的角度出發采取了不少積極措施。這對維護本地建安市場稅收秩序、堵漏增收都發揮了有效作用。但在實際操作中，各局仍反映外來施工單位財務核算是否健全不好把握；部分區縣局出現了應附征而未附征所得稅的情況；各局執行稅率不統一；甚至個別地方采取了對外來施工單位一律就地核定征收所得稅的錯誤做法。經過大量調研我處對附征項目、稅率進行清理，統一烏魯木齊建筑安裝行業稅負。
五、2013年度培訓及總局《小企業會計準則》抽考工作
配合人教處完成今年培訓任務及總局《小企業會計準則》抽考工作。以培訓和考試為切入點，立足于崗位師資培訓，帶動我局干部整體業務水平。
六、收集工會經費、文化事業建設費、地方教育附加工作情況進行階段性總結。
七、完成非盈利組織、跨地區匯總納稅工作和個體行醫的調研工作。深入各區縣局調查、了解情況，發現各類較為突出問題，找出解決辦法，提出征管意見。
八、協助辦公室完成今年稅法宣傳月活動。
下半年工作打算：
一、做好企業所得稅及個人所得稅減免稅、資產報損、彌補虧損等后續管理 工作。
二、加強稅收分析工作，為下半年稅收任務順利完成提供有效征管辦法。
建安企業會計準則范文4
摘 要 如今城市建設步伐加快，在大力推進城中村改造項目形勢下，房地產開發企業必然涉及到房屋補償稅收事宜。站在房地產開發企業角度，除了希望能享受更多的拆遷稅收優惠政策以外，更希望政府能給予企業更多的稅收便利。本次我們要探討的就是在政策性搬遷情況下，支付給被拆遷企業的拆遷補償費，是否可以不開建安發票，而以收據及相關拆遷協議等資料作為扣除憑證。本文將從營業稅、企業所得稅、土地增值稅等幾方面來加以說明。
關鍵詞 政策 搬遷拆遷 補償費 票據
一、營業稅相關規定
由于政策性搬遷是政府收回企業或個人土地使用權（包括地上建筑物等不動產）的行為，因此，根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定，被搬遷企業“只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅”。
根據《國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批復》國稅函（2007）969號規定，“對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費，不征收營業稅”。
再根據《征管法》第二十一條規定，“單位、個人在購銷商品、提供或者接受經營服務以及從事其他經營活動中，應當按照規定開具、使用、取得發票”。
從以上稅收政策法規規定來看，補償收入不屬于生產經營收入，不需要開票，原土地使用者取得補償款開具的收據可以作為稅前扣除的憑證。
因此，受政府授權或委托的開發企業在支付被搬遷企業的補償款時，只需取得收款收據，并以搬遷、補償的有關文件作為附件入賬即可。
二、土地增值稅相關規定
按照土地增值稅清算規定，對于房地產開發企業支付的拆遷補償費，無論以何種方式支付，均應取得合法的憑證在土地增值稅前扣除。在上述營業稅論述中我們已說明政策性搬遷是一種免稅行為，不交營業稅，不需要開票，所以在計算土地增值稅扣除項目時，也無需取得發票，應當以取得的收據及相關拆遷協議資料作為扣除憑證。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第二項第二款規定“土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費以及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等?！?/p>
拆遷補償費主要包括：①土地補償費；②安置補助費；③地上附著物及青苗補償費；④菜地開發建設基金；⑤拆遷補償費；⑥搬遷補助費；⑦臨時安置補助費；⑧安置房周轉費用；⑨停工、停業補償費；⑩退還的相應土地出讓金。
根據國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發【2009】91號）第二十二條第三項規定，審核拆遷補償費時應當重點關注：拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
因此，強調拆遷補償費是否實際發生是關鍵。實際工作中主要以收據、雙方銀行流水記錄為實際發生額提供證明，以雙方簽訂的拆遷協議對其金額的合理性進行審查。所以，我們認為房地產開發企業對于拆遷補償費，可以不需要發票，應當以拆遷補償協議、簽收單據及被拆遷單位或個人的相關詳細資料作為其稅前扣除的憑證，主要有：
1、拆遷補償合同或協議；
2、被拆遷人的身份證復印件；
3、被拆遷人簽收拆遷款的拆遷收據；
4、支付被拆遷人拆遷補償費的銀行單據；
5、政策性搬遷文件及公告；
6、其他相關資料。
三、企業所得稅相關規定
根據企業所得稅法第八條規定，企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。
根據企業所得稅實施條例第二十七條規定，企業所得稅法第八條所稱有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。
企業所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出。
事實上，房地產開發企業支付給被拆遷企業的拆遷補償費是為了建造房屋而發生的必要支出，根據拆遷協議支付的該項支出也是一項合理支出，符合稅法相關規定。因此，我們認為應以被拆遷企業開具的收據及拆遷協議作為企業所得稅稅前扣除依據。
四、實際工作要求
拆遷補償費是一筆大額支出， 一般開發企業都是按年分期支付，可能在被拆遷企業搬離主城以后還會繼續發生。按照現行土地增值稅扣除辦法相關規定，扣除項目必須要有合法的票據才能扣除。這樣，當被拆遷企業在收拆遷款時，開發企業就會要求被搬遷企業必須先到稅務開免稅發票。這樣無形增加了被拆遷企業工作負擔。這時，被拆遷企業往往不配合開發企業到稅務開免稅發票。在實際操作中，許多開發企業又擔心沒有發票不能在土地增值稅清算時扣除的稅務風險。因此，根據“實質重于形式”的原則，也為了提高工作效率，簡化行政手續，我們認為被拆遷企業無需到稅務開免稅發票，但是要提前將政策性搬遷文件及公告等拆遷資料交與拆遷片區主管稅務所備案及開發企業備查。
綜上所述，筆者認為，政策性搬遷支付的拆遷補償費是可以不開發票的，以被拆遷企業開具的收據及拆遷協議等資料在稅前列支。這樣操作，并不違反我國現行稅收法規相關規定，也不影響各地的稅收征管，相反更為企業提供了稅收便利。
參考文獻：
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建安企業會計準則范文5
中圖分類號：F231 文獻標識：A 文章編號：1009-4202（2013）12-000-02
摘 要：
本文根據目前市場上BT項目不同的實施方式分析會計處理方法，包括會計科目設置及核算方法，同時對BT項目的營業稅涉稅事務等問題進行了探討。
關鍵詞： BT項目； 會計處理； 涉稅處理
0 前言
BT項目模式是當今世界上開展基礎設施項目建設中非常普遍的投資融資運營模式。。隨著國家對政府融資平臺的控制，運用BT模式運作的公司越來越多，其中包括不少上市公司，一方面可以減輕政府財政資金的壓力，另一方面公司參與政府項目運作，也可以增加業績，同時對于具有一定實力的工程建設公司可以通過BT項目模式避免與中小企業在市場上的惡性競爭，這一模式的運用將越來越廣。
1 一、BT模式的簡要介紹
BT項目是政府特許經營中比較典型的一種模式。BT是Build Transfer的縮寫，主要是指項目投資者根據項目發起者的要求以及合同的約定籌措資金并進行項目的施工建設。在項目建設完成之后投資者根據事先約好的程序，將項目移交給項目發起者。最后，項目投資者從項目發起者獲取全部合同規定的費用的融資方式。從目前的工作實踐看，BT主要有三種實施方式：完全BT方式（即組建項目公司運作），BT工程總承包方式和BT施工承包方式。
2 二、BT項目的會計處理
中國證監會會計部在2011年的《上市公司執行企業會計準則監管問題解答》中規定，對于符合條件的BT業務，應參照企業會計準則對BOT業務的相關會計處理規定進行核算，即項目公司同時提供建造服務的，建造期間，對于所提供的建造服務按照《企業會計準則第15號――建造合同》確認相關的收入和成本，建造合同收入按應收取對價的公允價值計量，同時確認長期應收款；項目公司未提供建造服務的，應按照建造過程中支付的工程價款等考慮合同規定，確認長期應收款。其中，長期應收款應采用攤余成本計量并按期確認利息收入，實際利率在長期應收款存續期間內一般保持不變。
上述規定比較明確的規定了BT方式下的會計核算方法，即如果項目建設方提供建造服務，則按建造合同確認營業收入；不提供建造服務則不確認營業收入，而將長期應收款作為金融資產，按實際利率法攤銷確認利息收入。但在實務具體操作中，項目建設方對營業收入或利息收入確認的時點又存在不同的選擇：即在建設期就開始確認或在回購期才開始確認。如果從會計穩健性角度，在回購期開始確認較妥；但如從工程完工進度或投資付款進度考慮，投資建設期開始確認似乎也有依據，因為已開始開工建設或投資支出已經發生，回購款也基本可以確定能夠收回，根據BT合同，可以確認回購價款收入或根據回購價格已可以確認相關的利息收入。從目前上市公司公布的年度報告上看，兩種作法均有。筆者認為，自投資建設期就開始確認營業收入或利息收入比較合理。
在完全的BT模式下，項目公司不提供建造服務，將項目的建造工作進行發包，由另外的建設單位進行建造，項目公司只進行相應的籌資及項目管理。項目建造期間，應設置 “長期應收款”科目，并根據成本構成增加二級科目：“建筑工程支出”、“安裝工程支出”、“設備投資支出”、“待攤投資支出”、“應收利息”“其他支出”等分別核算發生的建設成本及融資費用，同時，項目公司應根據內含報酬率法預估的該BT項目的內含報酬率，在每一會計期末，確認相應的“利息收入”，并計入“長期應收款-應收利息”科目。在回購期內，在收到回購款時，相應沖減已確認的“長期應收款”，最后一期實際收到的回購款與賬面“長期應收款”余額的差額計入當期“利息收入”。同時，筆者認為，在項目建設及回購期內，如果原預估內含報酬率時的假設條件發生了重大變化，則應重新測算內含報酬率，累計影響計入當期損益。
BT工程總承包方式和BT施工承包方式下，一般不組建項目公司實施，而由承包方直接籌資并進行項目建設。承包方應設置“長期應收款”、“工程施工”、“工程結算”科目，并在“工程施工”科目下增設“合同成本”及“合同毛利”二級科目。建造期間，根據實際發生的建設費用開支，借記“工程施工-合同成本”，貸記“銀行存款”等科目，資產負債表日，由于建造合同的結果能夠可靠計量，應根據完工百分比法確認合同收入和合同費用，借記“主營業務成本”，貸記“主營業務收入”，差額計入“工程施工-合同毛利”，同時借記“長期應收款”，貸記“工程結算”；回購期，根據收回的工程價款借記“銀行存存”，貸記“長期應收款”；回購期滿時，投資建設方收回全部價款，對沖“工程施工”和“工程結算”的賬面余額。
3 三、BT項目模式下的稅收處理
對于BT項目經營模式下，經營收入究竟該如何納稅，尤其是營業稅該如何繳納，目前尚未有明確的規定，但部分省市（如重慶市、廣西壯族自治區、吉林省、廣東惠州市等）已出臺有關規定，通過對這些規定的分析，各地營業稅的征收主要有以下三種方式：
一是按建筑業差額征收營業稅。這是目前已經出臺的關于BT項目營業稅主要的征收方式。如：廣西壯族自治區地方稅務局的《建筑業營業稅管理辦法（試行）》（桂地稅公告[2010]8號）第七條規定：BT模式無論項目公司是否具備建筑總承包資質，對其應認定為建筑業總承包方，對項目公司取得的回購價款按“建筑業”稅目繳納營業稅。項目公司將建筑工程分包給其他單位的，以其取得回購價款扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業額繳納營業稅。其他如吉林省、河北省、河南省、廣東省惠州市等省市出臺的規定也是實行的該征稅的方式。
二是按建筑業全額征收營業稅。如：重慶市地方稅務局下發的《重慶市地方稅務局關于建筑業營業稅有關政策問題的通知》（渝地稅發[2008]195號）中規定BT業務是通過融資進行項目建設的一種融投資方式，要求“融資方取得的回購價款，包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，應全額交納建筑業營業稅，并全額開具建安發票”。
三是從項目立項人角度按銷售不動產、建筑業、服務業-業征收營業稅。如《江西省地方稅務局關于BT方式建設項目有關稅收政策問題的公告》（2010年第4號公告）中規定以投融資人的名義立項建設的，對投融資人應按照“銷售不動產”稅目征收營業稅；以項目業主的名義立項建設，對投融資人按“建筑業”稅目的有關規定征收營業稅的同時對投融資人收到的超過代建工程成本的回購款按照“服務業-業”稅目征收營業稅。
除上述三種征稅方式外，還有些地方對回購款分別按“建筑業”和“金融保險業”征收營業稅。對于建筑施工部分，按“建筑業”稅目的有關規定征收營業稅；對投資人取得的回購款中屬于政府為補償投資人資金使用成本的利息部分，按“金融保險業”稅目繳納營業稅。
通過以上分析，筆者認為，應依據實質重于形式的原則來對BT項目征收營業稅。從BT項目全過程看，項目建設方只是獲得了政府特許的項目建設權，可以理解為代建行為，只是比一般的代建增加了融資的行為，其對建成的項目無法具備實際意義上的物權，按“銷售不動產”征收營業稅顯然不符合BT項目的實質。同時，建設方取得的回購價款雖然包括建設成本、間接費用、合理利潤和利息等，實際操作中利息卻難以準確區分，要針對利息單獨征稅難度較大。筆者認為第一種按“建筑業”差額征收營業稅比較合理，也容易操作。第二種方式存在重復征稅，加重了項目建設方的負擔。 為此，投資人在承接BT項目前，就應與項目所在地政府及稅務部門積極溝通，明確營業稅的征收方式，對于存在的重復征稅的，可要求項目發起方予以適當補償，以保證自己的合理收益。
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建安企業會計準則范文6
關鍵詞：工業園區 會計核算工作 規范化管理
新興的工業園區越來越多，各地政府紛紛成立工業園區土地開發型國有企業。該類園區企業主要任務是以接受政府委托，開發在開發區內的大面積土地，同時進行相關基礎配套設施建設，為土地掛牌出讓及引進企業項目做好前期開發準備。針對這類企業的會計核算工作應不斷探索和加以改進，通過分析當前工業園區會計核算工作中存在的問題，找出一些行之有效的方法和措施，以期達到工業園區會計核算的規范化管理。
一、工業園區會計核算的現狀
（一）注重招商輕視管理，注重開發忽視核算
所謂工業園區，就是劃定一定范圍的土地，并先行予以規劃，以專供工業設施設置、使用的地區。工業園區的設置，通常是為了促進地方的經濟發展而設立。它的中心工作是招商引資，地方政府為了加速工業園區的發展，出臺了許多優惠的政策，開展各類有利于經濟發展的舉措活動，采取“走出去，請進來”的原則，吸引廣大客商前來投資創業；同時，不斷加大土地的開發和平整，水、電、氣及道路等基礎設施全面開通，以加快工業園區更好更快的發展。但是，在這一系列的開發過程中，園區管理部門對每個開發項目的成本核算是否實行獨立立項？對土地成本的會計賬面怎樣反映？一些剩余的土地或者是暫時擱置的土地怎樣進行核算？很多問題還有待考究。
（二）個別會計人員職業素質不高，財務核算不規范
有些工業園區的會計人員存在任人唯親的現象，缺少專業的學歷背景和豐富經驗，責任意識不強，從業能力不高；同時，由于工業園區沒有一套規范和成熟的會計核算制度也在一定程度上造成了會計核算工作的不規范。從另一個方面來說，工業園區的行政職能和企業的職責應是分開的，其會計核算必須獨立進行，實行機構、人員、財務核算三獨立，但是在很多工業園區中并沒有做到“三獨立”。有些園區企業實行簡單核算，沒有規范的成本核算要求，只能向有關部門出示粗略會計報表，既無法明確地核算出各個項目是否盈虧，也無法正確反映開發建設成果。因此加強和健全工業園區的會計核算工作，已是一個迫在眉睫的問題了。
（三）政企不分工，職責不明確
一般而言，工業園區的管委會都是隸屬于行政管理部門；而管委會下屬園區公司在開發過程中，從征用土地、辦理出讓手續、再到平整土地成片開發、修橋筑路、通水架線，都是企業行為。很多工業園區管委會和園區公司都是兩塊牌子一班人馬，，政企職能混在一塊，沒有很好的發揮各自的功用。工業園區是地方經濟發展的最重要平臺，當地政府非常重視它的開發，經常性的參與到工作中，在這樣一個氛圍下，導致更多的政企不分、職能不明情況頻繁出現。
（四）設備不完善，高新技術利用少
當前，在很多企業中都采用了會計電算化，形成一套完善的會計核算配套設施。但在有些工業園區中，會計電算化技術利用很少，且由于電算化會計核算有其特殊的要求，在使用中也出現了很多問題，例如電算化管理任務不明確、檔案管理不達標、資料管理不善等，很有可能破壞電算化資料，出現重大的錯誤。
二、實現工業園區會計核算的規范化管理
（一）完善會計核算制度，確保有據可依
工業園區的資金來源一般是財政撥款和銀行貸款，支出主要用于征地補償和工程款項支付，資金流動很大，必須建立一個統一的會計核算制度，由財政部門主管，對工業園區的管理機構實行規范化會計核算工作。
首先，實行統一管理、分戶核算的方式，即工業園區管委會和園區公司分別注冊登記，并建立自己的會計核算體系，按照各自的會計核算制度開展工作，同時要按時向有關部門提交會計報表，使會計信息公開化、會計核算標準化。
其次，工業園區管委會和園區公司進行會計核算時必須按照相關的規定進行。工業園區的管委會嚴格按照《事業單位會計制度》和《事業單位會計準則》進行相關內容的核算，例如財政資金、員工工資支出、固定資產等；園區公司按照《企業會計制度》和《企業會計準則》對工程建設支出、各類補償支出以及往來賬項等進行核算。特別需要提請注意的是具體的建設項目，如土地出讓項目、道路項目、園區公司用于出租的標準化工業廠房項目等，應建立園區公司規范化的核算體系，即按項目名稱進行單獨的項目核算，將該項目涉及的的所有土地拆遷安置及補償成本、土地平整成本、建安成本及其它各類與此相關的成本費用進行集中歸集。在核算項目成本時，所有與項目相關的直接成本歸集進入該項目成本，不能直接進入項目成本的間接成本及費用在項目成本決算時可按一定的分攤比例分攤進入各項目成本，從而了解各項目的具體成本狀況，為招商引資提供方向和指導。
（二）調整會計核算的方式，制定有序的操作流程
針對不同的情況采取不同的會計核算方式。集中核算又稱之為一級核算。它是指將企業所有會計工作都集中在會計部門進行核算的一種會計工作組織形式。在這一形式下，企業下屬各職能部門，包括生產部門及職能科室只對本部門成本科室發生的經濟業務編制原始憑證或原始憑證匯總表，定期地遞交會計部門，并據以填制記賬憑證登記總分類賬及所屬的明細分類賬，編制會計報表。在工業園區中，可以設立一個統一的會計核算部門開展集中核算方式，有利于減少核算的中間環節，提高工作效率。另一種核算方式就是成本投入法，即及時掌握施工項目的進度，計算其完成的百分比，并做好成本、收入、收益等各項指標。這種方法符合項目開展的實際，且謹慎有規律，風險較小。相比較于集中核算方式，成本投入法顯得更加簡單，而且操作方便。
有明確的目標才有發展的動力，制定嚴謹有序的業務操作流程才能更好更快的開展工作。在進行會計核算時應該制定明確的業務要求，規定收集原始憑證、入賬時間、核算時間的相關標準，實施具體責任人制度，達到各項工作均能責任到人，避免出現工作漏洞。同時，必須建構一套完整的會計核算業務操作流程，從確立項目、收集原始憑證、確認項目進度等每一個流程都有專業人員協同開展會計核算工作，防止漏洞；另外，可以在準備成立項目之時先進行核算，并在項目中及時跟進調整，控制成本支出，提高效益，保證項目順利完成。
（三）完善相關法規、健全內外管理機制
1、規范相關法律
國家應該加強對相關會計核算法規的完善，逐步形成操作性強、實用性大、嚴謹科學的法律體系，同時注重相關配套設施的建立。工業園區的會計核算工作應該也以法律為準則，依法執行財務管理的相關制度，并加強法律監督力度，杜絕各類違法行為；另外，及時對財務管理人員開展法律宣傳講座或者進行法制學習，提高財務管理人員的法紀意識，出現問題時能夠及時整改并依法處理，做到公平公正不徇私，樹立“有法必依，執法必嚴，違法必究”的強烈意識，抵制會計違法行為。
2、加大監督部門的監查力度
工商、稅務等監督單位要嚴格根據現有的《會計法》、《稅收征管法》等法律對企業開展監查審計，確保會計核算工作的質量，對于不規范的地方要立即指出并要求整改，必要時可以進行相應處罰。
3、重視財會和內控，健全完善的內部控制管理機制
工業園區應重視會計核算，財務管理部門要建立健全完善的稽核制度和成本核算制度。以預防風險為導向，著眼于內部控制，嚴格按照操作流程進行稽核，將各賬簿細化分類，嚴格分析研究，增強稽核的效率。在稽核過程中，有針對性的確定稽核重點，對內部控制的各個環節實行監察，對于出現的問題要及時探討它產生的原因，并制定出切實可行的改進方案。會計從業人員分析成本時要遵循成本核算制度，即以成本核算為標準，著眼于核算方法、程序和成本分析等的核算方式，具有很大的應用價值。成本核算制度有利于企業清楚成本核算的基本內容、基本要求、一般程序和如何編寫成本核算報告。工業園區實行成本核算制度，有利于改良財務管理方式，全面掌握園區內的財務活動規律，使得會計核算順利進行。
同時還應加強內控制度建設，工業園區管委會還應建立專門的內部審計部門，獨立于園區公司，對園區公司生產經營的各項活動進行全面的審計和監督，對園區公司內部控制中的風險點進行識別，并提出改進意見，指導園區公司采取措施避免經營風險及財務風險，提高經營效率。
總而言之，既要加大監督部門的檢查力度，又要建立健全內部的管理機制，內外結合才能從根本上促進工業園區會計核算的規范化管理。
（四）提高會計人員專業技能，引進高素質人才
會計人員的素質與能力影響并決定著一個企業、一個行業的管理水平。工業園區的會計從業人員必須具有較高的專業技能和財務管理水平，才能更好的開展會計核算工作。
首先，必須具備良好的道德修養和積極向上的思想品質。一個人的思想素質決定著他的品德行為，作為會計人員應該具有良好的思想素質，才能正確指導行為活動，才能做好財務工作。作為現代社會的會計從業人員，應該自覺做到遵紀守法、廉潔清正；愛崗敬業、實事求是；客觀公正、不偏不倚；恪守信譽、謹慎執行；
其次，必須具備專業的技術能力。會計人員必須對所從事行業的業務流程了解透徹，能夠對每一筆業務進行準確的帳務處理，并且能通曉稅務知識、財務管理、會計準則等，另外對于與會計工作相關的法律、金融、財政、資產評估等方面的知識也應該有所涉獵，具備多方面、多層次的知識結構，能夠從更寬更遠的角度掌握財會工作的規律，并及時根據情況變化采取相應的職業措施，進行科學合理的財會評估，研討出可信度高的會計信息。
第三，必須具備良好的溝通協調能力。會計工作是一種具有很強協商性的工作，既需要與內部人員來往，也需要“走出去”聯系。在工業園區內，會計人員必須系統全面的掌握園區公司的經營狀況，經常性的與各部門人員密切來往，關注各部門的收支情況，了解財務的整體。對外而言，會計人員要與稅務、工商、政府、銀行等部門保持聯系，同時也要處理好與園區相關企業的關系。因此，良好的溝通能力是會計人員進行協調溝通的基礎，靈活處理與不同的人不同的單位的關系，才能有助于企業的正常運行。
（五）采用高新技術，實現會計電算化
工業園區的會計電算化是建立在園區財務統一管理、分戶核算的會計核算體系之上，電算化的實行可以讓工業園區的財務管理部門全面掌握財務會計信息，通過利用網絡及時調度所需的信息，加快對基礎設施建設的指導，促進園區管理工作高效有序的運行。
綜上所述，工業園區公司應嚴格按照現代企業會計準則進行會計核算，不斷建立和完善相關的會計核算制度，使工業園區公司的財務報表等數據能真實反映園區開發建設的成果，為園區公司的開發建設及招商引資提供合理的數據支撐。
參考文獻：
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