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養老地產設計要點范文1
由《建筑技藝》雜志社主辦、清華大學建筑學院周燕珉教授團隊主講的“養老建筑規劃設計培訓班”于2015年7月31日～8月1日在北京新北緯飯店成功舉行。150余名來自全國各地的建筑師、地產商和投資商參加了此次學習。此次養老培訓分別從養老項目的開發模式、老年客戶的需求分析、社區及機構養老項目的設計實例、老城區養老體系建設與發展趨勢、養老服務設施的綠色策略和養老建筑的設計經驗等方面對中國養老建筑的設計和現狀進行了詳細的分析和講解。
7月31日，清華大學建筑學院周燕珉教授進行了題為《養老項目的開發模式與老年客群需求分析》的報告。她介紹了我國老齡化發展的特點和現狀，并對養老地產市場需求和發展情況進行了分析，總結了養老項目客群區位匹配關系和適老社區設計和規劃的控制要點。清華大學建筑學院周燕珉教授工作室研發部主任林婧怡博士針對最新老年建筑設計規范及標準圖集進行了解讀。她介紹了目前國內老年建筑設計中無障礙和消防疏散要求的理解誤區及其原因，并對最新的養老規范的強制性條文和重點內容進行了解讀，結合調研實例和具體設計對國家建筑標準圖集《社區老年人日間照料中心》進行了詳解。清華大學建筑學院周燕珉教授工作室設計總監唐大霧博士從“策劃一設計一市場”的角度結合大量實際設計案例和項目，對養老建筑進行了系統的解讀和分析。并對我國養老細分市場的現狀進行了介紹，將社區養老按照社區和城市層級進行了分類和解析。按“誰來打”、“往哪打”、“如何打”三步完成養老建筑設計，并結合大量項目實例對如何做好這三步進行論證和結合分析。
8月1日上午，清華大學建筑學院程曉青副教授主要以老城區內的養老建筑設計為例，介紹了此類特殊地區中養老體系的建設與發展趨勢。她分析了老城區內養老體系基礎的優勢和困境，提出了該區域內老年建筑設計的理念，分別就適老化改造、小型多功能養老照料中心、小型多功能綜合養老院等不同性質和規模的老年建筑設計進行了案例分享。清華大學建筑學院博士后、英國諾丁漢大學博士賈敏以“養老服務設施的綠色策略及方法”為題，闡釋了“綠色養老設施”的概念，指出養老設施中節能、節水等方面的常見錯誤理解和設計，總結了養老設施中遮陽及節能窗、太陽能熱水器、空調制冷及新風系統、地暖系統、自然通風五大關鍵節能技術的應用。
8月1日下午，周燕珉教授用大量的設計案例分享了養老建筑的設計經驗。針對八種不同類型的養老建筑，周教授對其性質進行了差異化分析，并總結了八種養老建筑在建筑形式上的差異性。周教授提出關愛老年群體是每位建筑師的責任，未來居住空間要全面應對老齡型社會的需求，并且需要人性化與精細化的設計。最后，主辦方還設置了答疑環節，參加培訓的學員踴躍提問，周燕珉教授對于每個問題都給予了耐心和專業的解答。
會議期間，主辦方還進行了有獎問卷調查，共收到120多份有效問卷，無論是對主講內容還是組織工作，學員都給予了高度的認可，并對今后的培訓形式和關心內容提出了積極的建議。
養老地產設計要點范文2
那么，2013年，我們認為應該是“養老地產的元年”。通過2013年養老地產元年的正式開始，企業家正式可以參加養老產業了，我們認為是沒有任何政策的阻礙。
我們也不斷的在分析養老地產的營業模式，軟件資源短缺的情況下我們專注硬件的提升。從專門做適老化的住區（這也應該是我們房地產開發的、傳統住宅開發的一個方向），到面向城市空巢老人的城市型的老年公寓，到CCRC的持續照料社區，到符合我們中國國情的CCC的持續照料親情社區，就是老少都可以混居的，但是同時又有持續的照料服務的這樣一個適老化社區。
今天重點跟大家交流《旅游養生養老的多業態養老的地產》。各地方政府有很強的政績要求，這種政績要求傳遞到很多開發商企業中，就加快了對養老產業的投資。那么，我們看到很多項目大部分都是規模很大，大都是在郊外，很多都是用生態旅游康養這樣的概念來做整個項目的定位。那么，通過很多這樣的項目的定位和規劃服務，我們也做了一些總結：生態旅游康養新城是以向中老年人群提供綜合旅游服務的模式，來滿足健康養老的需求。
朱中一會長解釋了老齡產業最新的定義，我特別在意的就是他專門提到了兩個主要的產業：老年房地產業和老年的旅游業。他介紹說現在的旅游業中，旅游的消費40%都是老年人群來帶動的。
1 生態旅游康養新城誕生背景
生態旅游康養新城，這個特殊的養老產品，它產生的背景包括養老產業的相關政策，包括十提出的新型城鎮化“要把生態文明理念和原則全面融入城鎮化的全過程”，以及“美麗中國”這樣的理念。國家的十二五規劃提到了要全面推動生態旅游，在國家的旅游產業的十二五規劃中，到2015年的旅游產業消費的比重要占到整個居民消費總量的10%，要使旅游產業成為我們國民經濟的重要支柱產業。同時，國民群眾日益增長的健康養生、旅游度假的這種消費需求，高鐵時代的逐漸到來等等，這些政策和時代背景，使生態旅游康養新城呼之欲出。健康養生、旅游度假和高鐵時代，這個主要的消費和交通的背景，生態旅游健康，康養新城它有了一個非常好的背景。
生態旅游康養新城的客群是非常特殊的，它跟普通房地產開發住宅的客群、商業的客群和一般普通旅游的客群是不一樣的。我們把這些客群按照年齡劃分，不僅僅是65歲以上的老年人，45～60歲的中老年人養生需求也是我們康養新城一個重要的課題。而且十五年以后這些人也會變成60歲的人。按區域劃分，我們也注意到很多這個項目都說“我們要爭取異地的養老客群”，但是你這個項目是否有這樣的能力能夠去爭取到異地的養老客群？我們要做一個非?？陀^的分析，我們看到有很多項目可能是一廂情愿，跨省的客群是很難有這樣的號召力，能使客群來到你的項目消費的。另外，我們也要很重要的去研究這些客群的停留時間，你這個項目有什么樣的資源的號召力能夠使這些客群盡量的在這個項目上多待一段時間？很多只是對周末游客有號召力。那么像海南這樣的一些地方，它的養老客群居住時間也只有3～6個月。那么，我們的康養新城，應該是那些非常希望在這樣新城里面有長期居住的客群。所以我們需要對這里的業態做一個全面的定位。
2 生態旅游康養新城產品特征
生態旅游康養新城這個產品特征，我們總結有這么六個：
一是大盤規模；二是生態資源豐富；三一定是要進行多層次的適老規劃：醫療和護理一定是它最重要的內核板塊。同時要考慮到一二三產的互動，那么多業態的組合也是需要非常認真的考慮。
康養客群一般有這樣五類的需求
（1）長期生活、延年益壽。在郊外，有很多種老年人要逃離城市的霧霾，很多人是希望能夠到郊區生態環境地方去長期生活，這個跟以前的一些對郊外生活的概念、生活方式可能會有重新的定義。
（2）是很多中年人，他可能到郊外這樣的康養新城是做適量運動，強身健體，來放松心情的。
（3）結合精神寄托、修身養性，比如說國教、道教文化思想進行融合，這也是一批特殊的客群。我最近也看了一些項目，結合了很好的一些宗教的資源在做宗教養老這樣的一批客群的儲備。
（4）養療康復、恢復體能。
（5）文化體驗、增長知識。這五類康養需求，能夠為我們帶來不同產品的定位方向。
生態旅游跟一般的旅游還不一樣，跟觀光旅游、休閑度假旅游還不一樣，它的時間連續性和空間連續性也能夠使我們生態旅游康養新城這個項目的規模有比較大的容量?？腿菏沁B續的，空間也是連續的。另外，這樣的新城它與其他相關的業態關聯性非常強，康養和旅游作為發展的核心可以帶動相關的商業、住宅、教育，甚至是當地的宗教的發生。生態資源的豐富性決定我們項目的號召力：首先是氣候資源，我們對全國的主要地區的日照條件我們也做了梳理，在五類全年日照時數的對照當中，全年日照時數3200～3300小時的還是比較少，寧夏北部、甘肅北部是跟美國的亞利桑那州，就是太陽城的發源地類似，它的日照就是3600小時。我國大部分的日照時數是在二類、三類、四類中間。我們也在這里面接觸到了很多在這個范圍內的項目。比如說四川的攀枝花2443小時，這個和美國的佛羅里達、華盛頓地區的日照時間是同一個區域。貴陽的日照時間雖然是五類，但是貴陽夏天的溫度是非常適宜人在那居住的，20～24度的時間非常長。高鐵通后它可以吸引重慶、成都大概三四個高鐵車程的這些客群去避暑?？諝赓Y源、山林資源、水資源、養生文化遺跡資源，這些都是我們可以很好的把它延展出來的資源。
做前期規劃和定位的時候，非常重要的是在適老規劃中要建立三級養老服務體系。要根據項目不同規模、居住區、小區組團、樓棟，來確定居家養老、社區養老這樣一個復合的養老服務體系如何去規劃。通過對養老服務體系的三級規劃，我們在正式開始設計任務之前，一定要有養老服務的分析方案，根據這樣的分析規劃把我們養老設施運營管理的基本要求，然后對應不同的養老設施，比如說養護院、日間照料中心、老年公寓、適老住宅，我們是用同一個團隊去服務還是用不同的團隊去服務，是用什么樣的服務流程去對應。有了這樣的三級養老服務體系規劃和養老服務的框架方案，我們才能對項目進行很好的功能劃分，確定它的流程關系和面積分配，明確一些養老服務的特殊要求。
在適老規劃里，我們認為最重要的三個要點。
（1）要控制合理尺度。
（2）一定要把老年人能夠參與活動的這些活動空間或者叫泛會所跟傳統住宅規劃理念要有明確的區分，要有很好的提升；三是在交通系統方面，要為老年人設置慢行系統，一定要讓老年人在小區里活動的時候非常安全。我們給浙江某城市做兩千畝的舊城改造項目規劃設計，原來的規劃理念我們認為是有問題的，大部分的傳統住宅小區的規劃面積都比較大，可能是400―500米范圍做一個大的組團。經過研究，我們認為適老的尺度應該是在150m左右，通過這樣的一個分割，把這個小區的規?？刂圃诶夏耆四軌蜻m宜去步行的這個距離范圍之內。
（3）我們把原來集中的這些會所，在這些慢行系統路的兩邊設置了很多泛會所，包括一些重要的節點，有老年人公共服務活動的這些設施。通過這樣的改造，把原來一個大的小區我們打開成四個開放式的組團，在小區的慢行系統道路兩邊設置了很多可以讓老年人邊走邊玩累了以后可以坐下來休息活動的這樣的小廣場，使我們適老的這種條件、環境可以做得更好。我們許多通過很多的手段，使小區里車行的速度要有很好的控制，能夠適宜老人漫步。
3 初步概念規劃，場地分析與總體規劃要點
成都今年的床位建設目標是1.2萬張，政府有能力去完成投資的只有20%，另外80%必須由企業去完成。由各個企業去承擔的床位任務壓力是非常大的。比如，我們接觸了這樣一個項目，它跟政府拿到了比較好的條件、土地的價格，但是它卻要去承擔2.5萬張床位的建設目標，這個壓力就非常大，如果我們前期定位沒有做好，那么這2.5萬張床就是一個定時炸彈，會影響到企業的經營。我們把這個作為一個主要問題，去思考這2.5萬張床到底如何去化解。一方面要進行分析定位，另一方面當市場不能滿足這么大的床位數的時候，如果使我們的規劃功能能夠可變，這在前期規劃的時候就是非常重要的。我們跟美國的團隊――專門為太陽城做規劃的公司，我們聯手做了幾種用地價值的分析。前期我們重點探討了兩類方案，一類方案是把這2500張床就分配到ABC三個地塊當中，每個地方大概是七八百張的床位，而且每個地塊都設置了老年的泛會所、活動中心。另外，我們把不同的產品形態，把低密度和中高密度的產品都分別配置到不同地塊中。這是一種做法。這個做法的好處就是：第一可以分期建設，把這2.5萬張床位可以分到不同地塊中去實現，可以去比較好的應對市場的不確定性。但是它也有問題，它的問題就是健康活躍老人跟需要護理的老人可能會有很大的問題，那么這些產權銷售部分的價值可能會因為這里有需要護理的老人，會受到一定的影響。所以，我們又另外有一個用地規劃的方案，我們還是把2500張床位集中在A區里面，那么同時把500張床位跟社區醫院它的住院部結合，消化掉500張，那么這2000張床位給它做很好的分期建設規劃，同時把同類型這樣的住宅產品、中高密度的公寓跟這樣的護理部分去結合，然后把低密度的疊院住宅跟合院住宅我們放到相對私密的區域去實現它的產權銷售部分的價值最大化。這2000張床位我們是分了若干區去建設，同時把中高密度的小高層老年公寓部分也跟它進行功能互換的考慮。這兩部分都是疊院和合院住宅形式。
通過引入河流水系到里面，它的尺度兩邊都是100～150m的距離。通過這樣水源的引入、水景的引入，也很好地去增加了景觀，也控制了適度的規模。在以健康活躍老人為主部分，還是作為室外的活動場所，或者是泛會所；那么當老人需要護理的時候，這些地方就可以作為就近的護理單元。
有很多項目，在拿地這個階段實際上是有很多機會可以去調整用地規劃的，往往投資商去拿到一個政府給的用地規劃的時候，其實里面有很多是不合理的用地規劃，它的功能板塊、它的配置跟資源環境的關系、跟交通的關系也都不是合理的，如果按照政府給到我們的用地規劃去拿地的話，實際上是我們可能不一定會拿到最好的土地，有可能周邊的一些跟這個土地有直接影響的一些要素，你可能也避免不了，就是可能會影響到你拿地以后的產品項目開發的收益。
前面我們分析老年人旅游度假的這種需求，我們也需要為老年人配置適老化的度假酒店。
養老地產設計要點范文3
尊老敬老是中華民族的傳統美德，隨著國民經濟的快速發展，如何使老年人的生活質量也得到相應的提高，日益引起人們的重視。在修訂后的《老年法》中，不僅提出將老年人的宜居環境作為一項保障權宜，還規定各級人民政府應當根據經濟發展水平和老年人服務需求，逐步增加對養老服務的投入。與其他年齡段的人群不同，老年人大部分日常生活往往都會在“家”中度過。因此，對老年人而言，住宅室內布局和裝修設計是否真正便于日常的生活就顯得至關重要。目前，很多有老年成員的家庭紛紛購房和裝修住宅，但是在選擇住宅和裝修設計中卻常常因為缺乏必要的專業指導，而犯一些錯誤，為以后的使用帶來諸多的不便。為此，清華大學建筑學院“老年人建筑設計研究課題組”通過國外考察、入戶調研和問卷統計等方法得到一些第一手資料，在此總結出一些要點，希望能從建筑設計角度為有老年成員的家庭住宅裝修提個醒。
無疑，人到老年，身體各部分的機能均會出現退化的現象。一般的住宅如果在設計時沒有考慮到老年人的特殊需要，就可能給老年人的日常生活帶來意想不到的困難。針對這種情況，可以通過住宅裝修時有針對性地改造和設計，使其更加方便于老年人的生活，從而減輕老年人及其護理者的生活、工作負擔。
對于老年人來說，室內裝修最重要的不是豪華與美觀，而是安全、方便和舒適，因此與普通家庭裝修有很大區別。以下分別從幾個方面闡述裝修中需要注意的問題。
注重材料的選擇
老年住宅室內要避免采用反光性強的材料，如墻地面和桌面的用材，以減少眩光對老人眼睛的刺激。
地面材料應注意防滑，以采用木質或塑膠材料為佳；局部鋪地毯容易邊緣翹起，常會給老人行走和輪椅行進造成干擾。使用有強烈凹凸花紋的地面材料時，往往會令老人產生視覺上的錯覺，產生不安定感，應避免選用。
對于失智老人來說，由于認知和判斷能力嚴重退化，室內地面的材質或色彩在交界處的變化，往往造成其判斷高低深淺方面的因難，如誤認為地面上有高差，從而得小心試探，影響其正常行走，所以不僅要使地面在同一高度上還要使材料盡量統一。而對視覺障礙老人來說，不同性質空間的地面最好用不同質感的材料鋪設，以使其可通過腳感和踏地的聲音來幫助判斷所處的空間。
墻面不要選擇過于粗糙或堅硬的材料，陽角部位最好處理成圓角或用彈性材料做護角，避免對老人身體的磕碰。如果在室內需要使用輪椅，距地20～30厘米高度范圍內應做墻面及轉角的防撞處理。
室內裝修形式總體上宜簡潔，避免過多裝飾造成積灰。材料選擇時還應注意其易清潔性。
室內色彩要“明亮”
老人房間宜用溫暖的色彩，整體顏色不宜太暗。因老人視覺退化，室內明度應比其他年齡段的使用者高一些。
老年人患白內障的較多，他們往往對黃和藍綠色系不敏感，容易把青色與黑色、黃色與白色混淆，因此室內色彩處理時應加以注意。此外還建議地面采用與墻面反差較大和比較穩重的色彩，使界面交接處色差明顯。
照明依據生活習慣和愛好
老年人對于照明的要求比年輕人要高2～3倍。因此，室內不僅應設置一般照明，還應注意設置局部照明，較易忽略的地方是廚房操作臺和水池上方、衛生間化妝鏡和盥洗池上方等區域。此外，加強照明除方便操作以外，對保潔和維護健康也有重要意義。
建議室內采用高效能的暖色調燈具。并要注意其使用壽命及易更換性。
室內燈具的布置應注意使用方便，電源開關位置要明顯，應采用大面板電源開關。較長的走廊及臥室床頭等處，應考慮安裝雙控電源開關，避免老人在暗中行走過長，并方便老人在床頭控制室內的燈具。
為了保證老人起夜時的安全，臥室可設低照度長明燈，夜燈位置應避免光線直射躺下后的老人眼部。同時，室內墻轉彎、高差變化、易滑倒等處應保證一定的光照。
廚房設計應該從人體工程學出發
廚房形狀以開敞式為佳，櫥柜設計時應注意操作臺的連續性，以便坐輪椅使用者可通過在臺面上滑動推移鍋碗等炊具、餐具而方便操作，減少危險。使用“u”形和“L”形櫥柜，便于輪椅轉彎，行徑距離短。使用雙列型櫥柜時，兩列間的距應保證輪椅的旋轉。
為了方便輪椅使用者靠近臺面操作，櫥柜臺面下方應部分留空（如水池下部）。特別是低柜距地面25～30厘米處應凹進，以便坐輪椅使用者腳部插入。
櫥柜高度應考慮老人身高的特點，臺面高度一般為75～80厘米。若考慮坐輪椅使用者，臺面不易高于75厘米，中部柜和上部吊柜下皮距地面高度分別在1.2米和1.4米為宜。
灶具的選擇，應考慮由于老人記憶力下降，常常忘記關火的現象，采用定時自動關閉和帶有報警裝置的爐灶，或沒有明火不易燙傷的電磁爐較為適合。
衛生間設計考慮安全性
衛生間潔具布置應考慮留出輪椅進出和轉彎的空間。
衛生潔具的色彩以白色為佳，特別是坐便器，除白色感覺清潔外，還使人容易發現、檢查出排泄物的問題與病變。智能型座便器的溫水沖洗等功能，對治療老人的便秘、痔瘡有很好的療效，應推廣使用。但智能型坐便器的周邊要求是干燥的空間，應避免淋水，并需就近設置電源插座。
老人洗浴宜采用在浴缸外淋浴的方式，避免在浴缸中滑倒而出現危險?？紤]到老人不能站立太長時間，浴室內應設供老人用的淋浴凳，扶手應根據需要連續設計。
衛生間座便器、浴缸、淋浴器等處應設水平和“L”形的扶手，保證老人站起的方便和安全。
與廚房一樣，衛生間盥洗臺的高度應考慮老人的身高條件，比正常的略微降低。為了方便坐輪椅使用者使用，盥洗臺下部也須留空。
細微處不容忽視
為了保證老人行走方便和輪椅通過，室內應避免出現門檻和高差變化。必須做高差的地方，高度不易超過2厘米，并宜用小斜面加以過渡。
室內家具宜沿房間墻面周邊放置，避免凸出的家具擋道。如使用輪椅，應注意在床前留出足夠的供輪椅旋轉和護理人員操作的空間。
門最好采用推拉式，裝修時下部軌道應嵌入地面以避免高差。平開門應注意在把手一側墻面留出約40～45厘米的空間，以方便坐輪椅的老人側身開啟門扇。
選用精良的五金件
養老地產設計要點范文4
關鍵詞：老年公寓；景觀設計；現狀；原則
老年公寓是當今社會一種新型的養老模式，這種養老模式在今后的社會中將占到很大的比重。老年公寓，是指專供老年人集中居住，符合老年體能心態特征的公寓式老年住宅，其住宅中具備餐飲、文化娛樂、醫療保健等多種服務體系，是一種綜合管理類的住宅類型。這類住宅它給予老年人的不僅是居住條件，更為重要的是能為老年人提供一個舒適清凈、環境優美、互動趣味的居住場所。因此老年公寓除了室內設計需要講究、而室外的景觀空間也同樣需要得到重視，在設計上根據老年人的需求來進行規劃設計。
1我國老年公寓現狀
隨著經濟的快速發展與生活水平的提高，以及老齡化的趨勢，對老年公寓的需求的呈不斷增長趨勢，老年公寓在一些城市也相繼的發展起來。但是，由于我國老年公寓發展剛剛起步，還存在不少問題和需要改進的地方。大部分的老年公寓多重視室內設計的功能性，忽視了外部空間的景觀規劃設計，現有的一些已有的景觀設計也存在不少的問題。
1.1缺少多樣性、功能相對簡單
國內現有的老年公寓規模都比較小，設施相對比較簡單，室外景觀空間分布也相比較簡單，功能分區不明確，許多不同的功能區混為一體，缺乏單獨的空間進行活動。而且設計的功能缺乏趣味性，使用的景觀元素也很單一。
1.2綠化面積較小，植物種類單一
老年公寓室外景觀面積規劃較小，大部分是使用地面鋪裝進行設計，綠化種植區域十分狹小。而且室外的景觀植物種類比較單一，色彩也不夠豐富，在植物配置上，沒有過多的進行區分，也沒有進行設計，只是隨意的種植上一些綠色樹木，并未起到很好的景觀裝飾作用。
2老年公寓景觀設計內容
2.1空間設計
在老年公寓景觀設計中，需要明確的劃分出多種多樣的空間場地來滿足老年人不同的活動需求。而且需要針對不同年齡段、活動能力、興趣愛好的老年人設計出不同的景觀空間場所，這樣能夠提高老年人的參與性，更有助于加強身體鍛煉并提高老年人的居住品質。
2.2設施設計
在老年公寓景觀設計中，應按照老年人的需求來進行景觀設施設計，根據老年人的體形、感官來進設計。讓老年人們能夠主動的進行設施活動、促進人們情感的相互交流并實現信息交換，在體驗設施時能產生愉悅之情。
2.3交通設計
在老年公寓中設計出安全的、容易達到的景觀空間，道路交通流線設計應考慮到人、車以及周邊設施的尺度。老年公寓中的道路主要都是以步行道為主，再設計合適的車型道。要做到既保證交通流線的便利，又考量道老年人們休閑散步的安全性和趣味性。人行道路一定要采用平整的道路鋪裝，以保證老年人的出行便利與安全。
2.4水景設計
水景設計常常會運用到室外景觀設計中，使整個環境具有不同的美感。在老年公寓中，水景設計當然也是必不可少的一個景觀元素。例如小溪流水、池塘的設計能讓老年人們寄情于山水之間，并且能夠讓老年人產生內心平靜、安寧、舒適的感覺。還可以在老年公寓內設置垂釣場所，為老年人生活增添一份樂趣。
2.5植物設計
在老年公寓中的植物設計最好使用本地的鄉土植物，有利于生長、成活率高，綠化效果極佳。植物的種植要能使老年人在夏季時起到遮陰避暑的作用。在植物類型的選擇上要避免有害植物的選用，或者使用有保健效果的植物，對老年人的身體健康有很大的幫助，有利于老年人身心修養。
3結束語
老吾老以及人之老，每個人都會有老去的一日，因此要對社會中的老年人更多的關懷與愛護。老年公寓景觀設計使為了使老年人有一個更好的居住場所，提升老年人的晚年生活。一個好的景觀設計能夠讓老年人心情愉悅，并且增進老年人之間的情感交流，讓更多的老年人愿意住進老年公寓，給他們一個溫暖的家，讓他們的家人也能夠放心的讓家人住在此地。如果以后能夠將老年公寓建設的更加完善和美好，能很大力度的解決人口老齡化的問題，并且能推動整個社會的和諧發展。
作者:劉音 單位:湖南工藝美術職業學院
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養老地產設計要點范文5
論文摘要：房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。對房產開發商來說，要想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發房源外，還應該降低開發成本，而搞好成本核算進一步實現對開發成本的控制，是企業降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段，也是目前開發商最關注的熱點問題。
一 房地產開發中的主要成本構成
（一）土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。
（二）前期工程費
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
（三）建筑安裝工程費
建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
（四）市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。
（五）管理費用
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。
（六）貸款利息
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
（七）稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
（八）其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
二 開發全過程中的成本控制方法
（一）強化土地供應管理，控制土地供應總量，降低地價
（1）規范控制建設用地協議出讓范圍，全面推行經營性土地使用權出讓的招標，拍賣，掛牌制度。在全國范圍內建立統一，開放，競爭有序的土地市場，并且逐步要使行政性配置方式從經營性土地領域退出。土地協議轉讓方式只會導致不公平競爭，容易出現黑箱操作，引發腐敗和國有資產流失。
（2）加強政府調控，力求土地供需總量平衡。土地供應量不足，價格就一定會上漲。適量的供應維持動態平衡，使土地價格平穩上漲，甚至維持相對平衡的價格，避免因總量不足導致炒地之風盛行，地價狂漲。
（3）逐步建立強制性退出機制，避免因土地供應方式招拍掛后，因受資金規模限制，而使大量土地集中到少數資金實力雄厚的開發商手中，以便其囤積居奇。政府應當明確規定對超過規定期限而未進行開發的土地在進行合理性補償后要強制性收回，以保持足量的用地規模，來平抑過高的地價。
（二）加大對房地產開發和消費環節不合理收費的清理力度
各級地方政府應認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，對房地產開發建設領域和消費環節的各項不合理收費應切實進行全面清理整頓。對國家已明令禁止的收費項目，不能再繼續征收和變相征收。對現有收費項目，適當調低收費標準，對可收可不受的項目予以停收，以利降低開發建設成本，減輕購房者負擔。
（三）完善市政配套，履行政府職責，合理分攤城市公共設施費用
對應有政府負擔的市政配套設施，政府應切實負起責任。不能再通過變相方式繼續轉嫁到開發商頭上，對確需應由開發商承擔的市政配套設施，適當降低收費標準，并引進競爭機制，避免壟斷性經營加重開發企業負擔。
（四）適當降低稅收負擔
依法納稅是每個企業應盡的義務，適當的稅收政策，會對某一行業的健康發展起到積極促進作用。房地產行業也不利外。政府對房地產行業的稅收政策可適當降低，如適當降低企業營業稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對降低房地產業成本開支，平抑過高的房價，促進居民住房消費將起事半功倍的效力。
（五）開拓金融業務，增強產業活力，降低利息費用
金融資本同產業資本的互相分離而又緊密結合，是當代資本主義國家發展商品經濟的共同規律。房地產業離開金融業的支持和配合，將會寸步難行。房地產行業普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。真正完善的房地產融資體系必須是兩條腿走路，一是間接融資，依靠銀行；二是直接融資，通過股票市場、債券市場、基金、信托等渠道。因此，積極推行金融機制改革，適當對房地產業輔以支持，如發行住房投資基金，企業債券，降低房地產企業股票上市門檻，適當放寬對房地產開發企業信貸要求，增加信貸規模，降低中長期貸款利率水平等。也只有通過拓寬房地產企業融資渠道，才可以降低資金成本，分散和降低金融風險。
（六）充分發揮政府職能，加強市場宏觀調控力度，維持物價平穩
加強宏觀調控是任何實行市場經濟的國家維持物價平穩必選之道，政府通過利率調整和控制貨幣發行量調節經濟運行，抑制通貨膨脹和維持物價穩定。通過市場這個無形之手，優化建材產業配置，特別是鋼鐵、水泥等對房地產開發息息相關的產業予以重點關注，使其既保證具有適當生產規模，又具有一定競爭格局，并可適當放寬進出口相關政策，確保價格維持合理水平，保持建材市場的健康發展。穩定的物價水平不但可以降低建材價格，而且最終導致降低房屋建安成本。
（七）維持合理利潤空間，加強房地產公司內部管理
企業以贏利為目的，為實現生存、發展的要求，企業應通過內部挖潛、加強管理等方式來謀求合理的利潤。維持合理的利潤空間對企業甚至行業的持續發展都有重要意義，房地產行業對此應有清醒認識。企業管理滲透入企業的各個層面，在施工隊伍的選擇，材料、設備采購等方面，完善招投標制度和貨比三家制度，加強施工質量和預算管理，即提高效益，也可有效控制各項可控成本。企業在謀求自身發展的同時，應更多地兼顧消費者和社會效益，力爭實現國家、企業和消費者三方共贏之目的。
三 開發全過程中的成本控制要點
（一）前期階段
在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。 首先，定位是關鍵。一要搞好市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數企業來說，利潤最大化是其經營的最終目的。其次，由于土地價格在開發成本中所占比例大，因此采較取方式對于開發商能否達到預期的回報率至關重要。
在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即施工圖的設計與審核。設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。優秀的設計是項目盈利最基本的保障。設計采取什么樣的結構形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關系。精明的開發商除了會委托一家實力較強的設計單位進行設計外，在做正式施工圖之前還會請本單位專業技術人員甚至請一些專家建筑設計方案、結構形式、地基處理方法等進行會審，反復論證，以求獲得最佳方案。因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用之前，開發商還務必組織對建筑結構、水、電、暖等進行詳盡的技術交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和由此產生的費用。由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費大。
因此在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤，對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）。
（二）項目建設階段的成本控制
項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。
招標管理是項目工程成本管理重要的環節，通過施工招投標，促進公平競爭，降低工程造價，縮短工期，提高工程質量。
簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。工程變更和竣工結算就是要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。
（三）管理費用的控制
管理費用控制的關鍵在于開發建設的規模，因此應當通過加大開發規模，降低單位管理費用水平。
（四）銷售費用的控制
銷售費用控制的關鍵在于采用合理的營銷手段，根據開發規模和市場情況，合理控制銷售費用。
（五）財務費用的控制
財務費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務進行科學的綜合籌劃。因此，應當通過分階段控制開發進度、縮短開發周期，降低資金占用時間，從而實現對財務費用的控制。另外爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。
四 開發全過程中個別成本的控制
在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經定了，也沒有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說施工隊伍和材料是最關鍵的。但是這兩項也可能是牽扯到各方關系最多的地方，我們開發商也可能不好控制，這就需要處理關系時的靈活和智慧。
在房地產開發中還有一大塊費用就是政府性質的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時可以折減，對于這塊費用就是一句話：了解政策，和各政府部門搞好關系。
五 建立成本管理控制的保障措施
建立成本控制的保障措施的核心是為成本控制提供行為規范和組織規范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系(如招標管理辦法、合同管理辦法、預結算管理辦法、成本控制指標歸口分級管理制度、限額設計制度、成本控制激勵制度等)和組織保障體系(設立相對獨立的成本管理職能部門)。
六 綜述
總之，在房地產炒得沸沸揚揚的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對待，對于開發商來說最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控戰略要求企業必須建立起優化流程，嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。成本低控戰略的體現是運營效益。企業成本低控，實際就是指企業善于管理經營。企業和競爭者做同樣的事情，誰的效益最大化，誰就是贏家
參考文獻：
[1]王新芳. 房地產開發成本控制研究[d]. 西安科技大學, 2008
養老地產設計要點范文6
根據我國的基本國情以及建立社會主義市場經濟體制的總體要求，我國職工養老保障制度應當從傳統的以受益為基準、養老金現收現付體制改革為基金預籌積累的個人帳戶制度，這已經成為社會各界的普遍共識，并且在黨的十四屆三中全會《關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中也得到了比較明確的體現?！稕Q定》明確指出，在職工養老保障問題上，要“實行社會統籌和個人帳戶相結合”。
對新參加工作的職工來講，通過個人帳戶進行養老金預籌積累是沒有問題的。但無法回避的問題是，目前已經離退休的職工沒有養老金積累，目前在職但在實施個人帳戶制度以前參加工作的老職工在過去的工作年限里也沒有養老金積累。而他們的養老問題又是必須予以保證的，因為按照舊體制下的低工資、高福利政策，他們的養老金已通過“預先扣除”轉化為過去的政府收入并凝固在國有資產當中，政府則承擔對他們的養老保障義務。更進一步講，舊體制形成了政府對老職工隱性養老金負債，這是必須償還的。
老職工養老金來源理論上可能的解決方式有二，一是實行“新人新辦法、老人老辦法”，即對新職工實施基金積累的個人帳戶制度，對老職工則繼續通過現收現付的辦法，讓目前的企業和年輕職工繳費解決；二是由政府統一對老職工的養老金來源作出專門處理。
實行“新人新辦法、老人老辦法”問題很大。第一，對老職工負有養老保障責任（事實上是負債）的是政府，因此，如果政府不承擔責任，轉而繼續讓年輕職工承擔義務是不合理的。第二，即使不考慮合理性問題，僅從財務上看，也行不通。目前在全國范圍內，已退休職工的退休金大約占在職職工工資總額的16—18%，隨著今后更多老職工進入退休年齡，這種負擔比例還會進一步提高。如果通過企業繳費完成對“新人”進行養老金積累和對“老人”養老的雙重任務。即使考慮新制度中的個人繳費因素，所需的企業繳費占職工工資總額的比重也要達30%左右。這是企業無法承受的。
因此，要想真正實現養老保障體制轉軌，必須對老職工的養老金來源作出專門處理，即由政府統一償還舊體制形成的對中老年職工的養老金負債。根據智利等國家的實踐經驗，順利實現社會保障體制轉軌的關鍵就在于由政府妥善解決了舊體制遺留的中老年職工的養老金權益問題。否則，轉軌無法進行。
二、1995年3月的改革方案無法實現《決定》提出的改革目標
為落實《決定》提出的改革要求，1995年3月，國務院了《關于深化企業職工養老保險制度改革的通知》，并同時出臺了兩個具體操作方案，即實施辦法之一和實施辦法之二。
方案一的特點是要為在職職工全面建立個人帳戶，職工退休后的養老金計發比較嚴格地與個人帳戶儲存額相對應。對于實施個人帳戶制度以前參加工作的職工，該辦法實施前的工作年限視同繳費年限，至退休時，“以個人帳戶中的儲存額推算出全部工作年限的儲存額”。已退休職工的養老金通過企業另行繳納一定比例的費用形成統籌基金解決，給付標準按照改革前老辦法執行。
方案二只設計了一個比例不大的個人帳戶。目前在職職工退休后的養老金計發分為三部分，一是社會性養老金，按照職工所在地職工平均工資的一定比例計發；二是繳費性養老金，個人和企業繳費每滿全年，按繳費工資基數的一定比例計發；三是個人帳戶養老金，對應于個人帳戶儲存額。其中前兩項養老金來自于“統籌”。已退休職工的養老金則全部來自于“統籌”。與方案一類似，實施個人繳費制度前參加工作的職工，連續工齡視同繳費年限。
兩個操作方案的設計思想、內容等是存在較大差異的，但有一個非常突出的共同點：老職工的養老金來源都是要通過當期的企業“統籌繳費”解決。
根據前文分析，在老職工的養老金來源不進行特殊處理的情況下，要想實現養老保障制度的轉軌是根本不可能的。從兩方案的實際運行結果看，與真正意義上的個人帳戶制度大相徑庭，個人帳戶普遍為空帳戶，基金積累也不可能形成。
由于目前離退休人員的養老金沒有來源，要通過企業“統籌繳費”解決，但在實際上，在企業開始為在職職工進行個人帳戶積累的情況下，已不可能再承擔過高的“統籌繳費”以支付目前退休人員的實際養老金需要。而老職工的養老金又是必須支付的，所以，唯一的辦法只能是挪用目前已進入在職職工個人帳戶的養老金。這在方案一中表現得最為突出。其更一步結果是，不僅實施個人帳戶制度以前參加工作的職工存在“空帳”問題，已經按規定繳費的個人帳戶也因為資金被挪用而無法積累。盡管有關方面在無可奈何的情況下提出要進行所謂“基金部分積累”。但由于支付已退休人員養老金的壓力巨大，又不可能無限制地提高企業繳費水平，因而在事實上基金積累的數量極為有限。至1996年底，全國養老金歷年滾存節余為580億元，尚不到1996年當年養老金支付額的一半。而且，其中還有相當大部分是1995年改革以前所剩余的。
由于個人帳戶中沒有資金，待目前在職職工退休時，他們的養老金來源就又成了問題，出路只能是繼續挪用下一代人的個人帳戶資金，拆東墻補西墻，使空帳戶一代一代往下轉。
三、“空帳”運行無法支撐下去，有關功能目標也無法實現
1995年3月的改革方案不僅未能建立真正意義上的個人帳戶制度，從實際運行情況看，也是很難支撐下去的。
由于已退休職工的退休金支付壓力巨大，再加上因管理體制問題導致的高昂成本，養老金繳費率（企業繳納的養老金占企業職工工資總額的比重）普遍很高，絕大部分地區都在20%以上，個別地區則接近30%，許多企業無力繳納或以各種方式拒繳。綜合各種調查結果，近期各地養老金的收繳率（實際收繳額占應收繳數額的比例）在1996年竟降至50—60%。為了維持統籌體系的運轉，一些地方不得不進一步提高繳費率，進而形成一種惡性循環。
需要指出的是，在以養老金現收現付為資金籌集模式的舊體制中，對職工的養老金負債是一種隱性負債，而空帳戶形成的則是政府對職工的明確負債，負債規模也更具有剛性。對這種負債也沒有任何對其他人的債權來保證，因此是非常危險的。
由于體制本身存在缺陷，很多預期的功能目標也無法實現。首先，國有企業負擔問題得不到有效緩解。不僅那些老職工多、負擔重的困難企業未能走出困境，很多原本負擔較輕的企業也由于統籌壓力而不堪重負；此外，由于統籌層次低，不同地區之間企業負擔不均衡問題也很突出。其次，覆蓋全社會的統一的社會保障體系難以建立，無法為改革和發展提供保證。目前有關部門和各級地方政府都試圖將現行保障體系的覆蓋范圍擴大至非公有制經濟領域，但收效甚微，其根本的原因在于，在政府不能明確償還對老職工養老金負債的情況下，擴大覆蓋范圍存在明顯的責任轉嫁特征，以致于非公有制企業普遍難以接受，養老保障體系仍只能局限在公有制經濟范圍內。這不僅不利于各種經濟成份的共同發展、平等競爭和統一勞動力市場的形成，也嚴重制約著當前的國有企業改革和國有經濟結構調整，諸如破產兼并、富余人員分離等難以有效進行，企業職能無法有效轉換。第三，由于無法真正形成基金積累，難以為長期經濟發展特別是資本市場發育作出貢獻；第四，無法有效解決老有所養，社會穩定問題。僅從目前國有企業的現實看，因企業負擔過重，養老金收支困難，退休職工養老金拖欠問題已相當普遍，在許多地方已成為嚴重的社會不穩定因素。
回避償還對老職工的養老金負債的一個重要考慮因素是不想讓政府承擔過多的經濟壓力。然而，當現行體制無法正常發揮功能時，必須承擔風險的只能是各級政府。事實上，目前在不少地區，地方政府已經開始面對維持職工生活的巨大經濟壓力和相關的政治與社會壓力。
四、1997年的改進措施及其局限性
鑒于1995年改革以來面臨的問題，勞動部、國家體改委等政府職能部門經過協商，于近期形成一個改進方案，并報請國務院批準于1997年8月公布。統一后方案的要點是：按職工工資的11%建立個人帳戶，其中個人繳費率1997年不得低于本人工資的4%，1998年起每兩年提高一個百分點，最終達到本人繳費工資的8%，個人帳戶的其余部分由企業繳費劃入。隨著個人繳費比例的提高，企業劃入的部分要逐步降至工資的3%；老職工的養老金由企業繳費形成的社會統籌基金解決。企業繳費率由省、自治區、直轄市人民政府確定，一般不得超過企業工資總額的20%（包括劃入個人帳戶的部分）。養老金支付分為兩部分，一是基礎養老金，標準為當地職工上年度平均工資的20%；二是個人帳戶養老金，標準為個人帳戶累計儲存額除以120。個人繳費年限累計不滿15年的，退休后不享受基礎養老金待遇，其個人帳戶儲存額一次性支付給本人。
圍繞上述基本框架，該改革方案還提出了其它一些措施，主要包括逐步擴大覆蓋范圍、提高統籌層次以及改善基金經營、監督和管理等。
從統一制度、改善管理的角度看，較之于當前多種具體實施方案并存，該方案顯然有所進步。然而，從基本的養老制度模式看，仍然不準備補償國家對老職工的社會保障欠帳，而是試圖繼續用“社會統籌”來解決老職工的社會保障費用。因此，該“統一制度”方案僅僅是對當前較為混亂的養老保障制度的一種修補方案。從其確定的“個人帳戶”比例和“社會統籌”比例看，則是前述方案一和方案二的折衷。
根據對1995年改革以來養老保障制度主要矛盾和問題的分析，不解決對老職工的養老金負債，真正意義上的個人帳戶制度是建立不起來的。
對于必然出現的空帳問題，有關方面的設想是通過提高個人和企業繳費逐步將“空帳”充實。很顯然，在目前企業已不堪重負并且退休人員比例迅速增加的情況下，這只能是一種不切實際的幻想。此外，還有不少人寄希望于擴大統籌的覆蓋面，將實施范圍擴大到目前職工年齡結構相對年輕的非公有制領域。這一思路的最大問題表現在兩個方面：其一，如前所述，由于明顯存在負擔轉嫁問題，這種努力很難實現；其二，即使使用強制手段使各種非公有制企業進入統籌體系，也姑且不考慮這會對非公有制經濟發展產生何種影響，一個必然存在的問題是，在非公有制企業職工陸續進入老年后，政府則必須兌對他們的養老金承諾，屆時亦不可避免會出現支付危機，而且是更大的危機，因為養老保障體系的負債數量較目前會大幅度增加。因此，這種思路的實質只是將發生危機的時間推遲。
總之，1997年改進方案仍然是一個存在缺陷的方案，仍然難以為當前緊迫的國有企業改革和國有經濟的戰略性改組提供幫助，無法保證長期的養老安全，也難以促進經濟增長以及為市場經濟體制建設提供支撐。在我們看來，唯一的出路應當是抓緊解決對老職工隱性負債的補償這個癥結問題，在完全積累的個人帳戶制的基礎上，才能使其他的問題迎刃而解。
五、解決問題的關鍵：補償對老職工的隱性負債
要順利實現養老保障制度從以受益為基準，養老金現收現付的舊體制轉向養老金預籌積累的個人帳戶制度，最關鍵的問題是必須以有效方式解決對中老職工的隱性負債。由于隱性養老金負債是作為舊的體制結果出現的，是政府對職工的負債，只能通過政府統一承擔債務責任。
1、過渡費用應主要來源于國有資產存量
既然國家應當負責補償，過渡資金從理論上講只能有兩種基本來源：一是從現有的國有資產存量中“切一塊”注入老職工的個人帳戶；二是從政府目前和今后的財政收入中拿出一筆錢來對老職工過去的隱性供款進行補償。
智利的作法是由政府向老職工發放認可債券，并通過政府財政逐年償還。之所以如此，其中一個很重要的背景是，在進行改革時，智利的財政是有盈余的。我國的情況下則不然，目前以至今后相當長一個時期都將面臨財政緊張的局面。雖然每年用于償還隱性債務的流量不是很大，最高年份約為1200億元（1994年價格），但是否有足夠的能力仍值得懷疑。我國財政目前已經有較高的赤字水平，如果再考慮以財政收入償還養老債務，財政赤字的規模無疑會更加龐大，其風險是可想而知的。同時，這也必然有一個向全社會的責任轉嫁問題（或直接增稅，或通過通貨膨脹方式變相征稅），引發各種矛盾的可能性也是存在的。當然，運用財政收入解決問題是最大優點是操作簡便。
通過現有的國有資產存量解決隱性債務問題可能更為有效。一方面，并不是象有些人理解的那樣，用國有資產存量償還養老金負債意味著國有資產流失，相反，目前國有資產中的很大一部分就是隱性債務形成的，以此償還隱性債務是完全合理的。另一方面，雖然用國有資產存量解決問題會遇到一些操作困難，但我國正在加緊對國有經濟結構進行調整并對國有經濟進行戰略性改組，其間自然要對國有資產進行重新配置，如與這一過程相結合，操作問題可能也不會成為太大的問題。至于是否象智利那樣向老職工發放認可債券，則是具體的手段問題。
當然，以國有資產存量為主，結合經濟發展中形成的政府新增收入共同解決隱性養老金負債也是可以考慮的。但無論如何，基于我國目前的財政狀況以及有關改革的緊迫性，對隱性養老金負債的解決都只能更多地考慮運用存量。
與通過國有資產存量解決養老金負債密切相關的另一個問題是，如何對國有資產進行分解。對此有幾種基本的傾向性意見：一是結合對國有企業的公司化和股份制改造，將國有企業的部分股權劃歸專門的社會保障機構，用股權收益支付隱性負債：二是將部分國有企業劃歸社會保障機構進行經營，以其經營收入償債；三是將一部分國有資產（比如一些中小企業、部分國有房地產等）進行出售、租賃，以銷售和租賃收入償債?？偟目磥?，最后一種辦法是最為可行。前兩種辦法的最大問題是，一方面操作難度較大，同時，企業經營的風險仍然是難以避免的，因而無法保證足夠的支付能力。最后一種辦法不僅較為簡便，支付能力也沒有問題。據世界銀行等測算，目前我國國有部門的房產（附帶土地使用權）的價值大致與年度GDP水平相當，足以支付有關費用。
最佳的應該還是混合方案，比如，以國有經濟部門的房地產作為主要的和最后的擔保，配合國有企業股份制改造過程中的股權轉讓售股套現所得以及對中小企業的拍賣、租賃所得等。需要注意的是，除國家必須承擔的養老金債務外，目前尚有安置企業富余（下崗）職工再就業等政府義務，完成這些任務所需的費用來源與籌集方式也應通盤考慮。
對職工養老金權益的具體支付方式也應采取以某種形式為主的混合方式。比如，對大部分職工采取以貨幣支付養老金的形式，對某些正處于調整狀態的企業的職工，也可采取企業股權、債權讓渡以及工齡買斷等特定形式。有關的處理手段還應盡可能與住房制度改革相結合。
考慮到與國有企業改革銜接和配套問題，還有一種可供考慮的思路是實施政府、企業、職工和銀行之間的債務轉換。目前絕大多數國有企業都有著相當高的負債率，且絕大多數的負債都是對（國有）銀行發生的，因此，一個可以考慮的債務轉換思路是，將企業對銀行的相當一部分負債轉化為企業對職工的負債，結合企業的股份制改造，進一步將職工對企業的債權轉化為股權。與此同時，將政府對職工的（隱性）負債轉化為政府對銀行的負債。更為具體地說，政府對職工的養老金負債由企業償還，企業對銀行的等量負債則由政府償還。這樣一方面可以從很大程度上解決目前企業與銀行之間的關系矛盾問題，也可以通過職工對企業的持股解決有關產權不清和治理結構無效等諸多問題；另一方面，對職工隱性債務的償還也有了更為現實的基礎?？紤]到不同企業的負債水平、經營業績的不同，全面實施債務轉換可能會遇到困難，但實施部分債務轉換應該是可行的。如，為保證老職工養老金的穩定性，可大致確定一個基本部分，仍由政府按統一標準支付，其余部分則進行債務轉換。對一些負債水平高，經營業績又不太好的企業，有關的債務轉換可以折扣方式進行。
2、我國的總體負債水平不高，實現過渡沒有問題
與其他大多數國家和地區相比，由于我國的工業化水平不高，尤其是獲得了政府養老承諾的公有制部門的職工人數占全社會勞動者的比重較低，目前也只有20%左右，因此，我國的養老金債務負擔占GDP的比重屬于非常低的。比如，由世界銀行組織有關中、外專家在1995年所進行的詳細測算結果為：截至到1994年底，已退休職工的所需的養老金總量為6810億元，在職職工積累的養老金權益為12360億元（均為1994年價格）。兩項合計為19170億元。而且這一結果不僅包括企業職工積累的養老金權益，也包括機關事業單位職工積累的養老金權益。而1994年我國國內生產總值（GDP）為46622億元，養老金債務負擔占GDP的比重只有40%多一點。如工業化水平較高的歐美國家（包括東歐各國），隱性養老金負債占GDP的比重幾乎都超過100%，一些國家甚至超過200%。已經成功實施了從現收現付制向基金積累制過渡的智利等國家的隱性養老金債務占GDP的比重也在80%以上?？紤]到我國較高的經濟增長率，從一個動態的過程看，隱性養老金債務所占GDP的份額會更小，因為隱性養老金負債通常不需要一次性支付，而是在相當長的年份內逐年償還。總之，我國目前還是處于壓力比較小的時機和階段，只要措施得當，順利實施過渡是沒有問題的。
通過資產存量解決對中老年職工的隱性負債不僅從理論上是可行的，近年來國內不少地區也在有關問題上進行了諸多探索和實踐。如近年來不少地方在對國有企業進行轉制（放小）的過程中，都明確地將一部分存量資產劃撥出來，用作專門的社會保障費用，以償還舊體制形成的對老職工的社會保障債務。這些探索都是非常有益的。這說明社會各界都對“補償”的必要性有比較一致的共識，同時也為如何有效進行“補償”提供了經驗。
我國人口眾多，建立基金預籌積累的養老金保障個人帳戶制度可以積累相當大的一筆資金，如果能夠合理、有效地利用，無論對于經濟發展還是對于進一步的經濟發展還是對進一步的經濟體制改革都有非常重大的意義。如在目前的國有企業改革和國有經濟的戰略性改組過程中，之所以改不動或者說障礙重重，不僅有人員負擔和各種社會負擔問題，資金投入不足以及不合理融資體制等也都是嚴重制約因素。通過有效的養老金積累并通過養老金基金管理機構的投資利用，不僅可以擴大全社會的投資能力，特別是長期投資主體的多元化，推進資本市場的發育，彌補目前資本市場中機構投資者缺乏等缺陷。
養老金基金作為一種主要形式的投資基金，還可以促進發展新的公有制實現形式。養老金基金本身就是一種屬于所有投保人的公有制形式，通過基金投資，持有各種企業的股權，還能夠產生和發育更多的公有制經濟組織。此外，通過基金組織持有企業股份，對于完善企業治理結構也有非常積極的意義。
在有效解決舊體制遺留責任、基本的目標模式等已經確定的前提下，新的養老保障體制應如何組織值得認真思考和對待。主要問題涉及以下兩個方面：
一、是否設立固定津貼型的基本養老保險
新的保障模式實施養老金預籌積累的個人賬戶制是不應有異議的。但選擇完全的個人賬戶制還是混合制則需要進一步分析。
包括世界銀行專家在內的許多學者建議，新的養老保障制度應采取混合制，即，在實施個人賬戶制度的同時設立固定津貼型的基本養老保險。比如，世界銀行建議新制度下的養老金由三個支柱組成，支柱一為一個通過統籌（進行轉移支付）旨在保證退休職工生活在貧困線以上的基本養老保險部分，平均的替代水平約為24%左右；支柱二為一個實施養老金預籌積累的個人賬戶，可使達到正常工作年份的職工獲得平均35%左右的替代水平；支柱一和支柱二是強制的，兩項合計可達到60%左右的替代水平。世行報告提供的測算結果表明，兩支柱所需的繳費率為平均工資的17%，其中企業約占13%（其中9%進入統籌，4%進入個人賬戶），職工占4%。支柱三為一個按需要補充的自愿賬戶（補充保險）。
我們的意見與此不同。新的養老保障制度可不設立固定津貼型的基本養老保險。除了非強制性的補充保險外，強制性養老保障全部通過個人賬戶實行，目標也是讓達到正常工作年份的職工獲得平均60%左右的替代水平。在此目標替代率水平下，企業與個人繳費水平比世行測算結果還可略低。所不同的是，企業繳費全部進入個人賬戶。即，新的養老保障模式選擇完全的個人賬戶制。
設立固定津貼型的基本養老保險，其基本的出發點一是要保證退休者的收入，建立最低養老金保證；二是要通過統籌，即轉移支付實現社會保障的公平性原則。這兩個目標追求本身是沒有任何問題的。但考慮到我國特定的國情，其在操作中可能遇到的問題值得分析。
其一，財務上的收支平衡未必能夠保證。設立固定津貼型的基本養老保險，保障水平顯然不能太低，至少要保證退休者的此項養老金收入要高于貧困線，否則沒有意義。顯然，對固定津貼部分的養老金收繳仍需要以支定收，現收現付。雖然較之于舊體制下養老金全部現收現付，企業在統籌項目上的繳費率會大幅度下降，但也不可能太低。同時，由于新的保障體制必須覆蓋各種所有制類型的企業，設立固定津貼型的基本養老保險要對所有企業都進行統籌，考慮到今后相當長時期內企業發展的不穩定、不平穩問題、非正式部門和行業所占比重過大以及養老金現收現付難以避免的逃避繳費等問題，能否保證足夠的收繳率仍是未知數。所以，風險仍是存在的。如果預期的企業繳費率因支出壓力增大或因收繳率降低等原因不能維持收支平穩，要么需要財政進行補貼，要么需要進一步提高繳費率，進而繼續在某種程度上陷入舊制度的誤區。
當然，在通過其他籌資方式解決目前已退休職工和在職職工養老金權益的情況下，統籌部分在相當長時間內都將有節余，因為新職工中的大多數暫時到不了退休年齡。這種情況類似于國內一些機構推崇的“部分積累”。但根據世界銀行等機構的測算，至2030年以后，這一統籌部分亦將會出現赤字。也許考慮許多年以后的風險有些杞人憂天，但從一個國家和民族的長治久安考慮，選擇無風險的制度總是更好。
其二，一些技術性問題難以有效解決，管理難度與成本也將大幅度提高。在今后相當長時期內，我國將面臨大的經濟結構調整過程和迅速的城市化、工業化過程，尤其是大批處于各種年齡段的農村勞動力向城鎮和二、三產業的轉移過程，同時，也會出現大量的階段性就業以及勞動力在正式部門和非正式部門之間的頻繁轉移等情況。設立固定津貼型的基本養老保險，如果考慮工齡（繳費年限）因素進行領取資格限制，則體制缺乏開放性，在全面擴大覆蓋范圍時必然也會遇到各種阻力甚至是抵制。如果不進行資格限制或工齡要求很低。財務上的風險勢必會大幅度增加。而且，對繳費情況的統計，受益人個人情況的認定都將會非常復雜。
由于我國人口眾多，地區間不平衡問題突出，設立固定津貼型的基本養老保險如果統籌層次過低，地區間的差距等問題難以避免。如果統籌層次過高，則必然存在較高的管理難度（如地區間的差距問題等等），以及同時存在兩套管理體系時必然出現的高管理成本與操作成本。
此外，較之于完全的個人賬戶制，混合制度的資金積累率要低得多；對個人的激勵機制也會在某種程度上弱化。
采取完全的個人賬戶制更安全，也更適合我國國情。由于完全以收定支，其不僅可以避免統籌體系中幾乎肯定會出現的財務危機，還可以提高對個人的激勵、提高經濟發展起步階段的積累率。此外，考慮到新體制必須全面擴大覆蓋范圍，而且在今后的城市化和工業化過程中必須不斷擴大覆蓋范圍，必須在不同所有制之間以至城鄉之間形成平等的起點與條件，完全的個人賬戶制也具有明顯的優點，具有更大的開放性和靈活性。此外，與混合制條件下雙重管理體系并存相比，只對個人賬戶進行管理也會降低管理難度與管理成本。
當然，完全的個人賬戶制的確存在難以體現公平性原則，尤其是少數退休人員的養老金可能不足以維持基本生活問題。對此問題，可通過強化社會救濟來解決。即，對所有收入水平達不到最低生活保障線的人，政府均通過制度化的社會救濟體系，保證其基本生活。實際上，即使通過設立固定津貼型的基本養老金或其他方式建立了最低養老制度，社會上仍不可避免有貧困者存在，政府仍然必須通過社會救濟制度對這些人提供幫助。因此，不實施最低養老金制度，代之以統一的社會救濟制度可能更加適宜。
總之，新的養老保障體制采取完全的個人賬戶制并結合強有力的社會救助體系，同時以發達的商業保險作補充，更適合于我國國情。個人賬戶制的優點可以充分得以體現。對那些無力自保的社會弱者，政府的責任主要是提供一種制度化、社會化的救濟體系，維持其基本生活。在這里，社會保障的互濟特征及轉移支付特征也能夠得到體現。版權所有
二、如何更有效地保證養老金增值保值
在養老保障制度的改革目標、模式甚至更為具體的政策組合都比較清晰后，改革能否成功的關鍵問題無疑取決于改革后的管理體制是否有效：尤其是能否確?；鸨挥行褂貌⒛茉鲋当Ｖ?。這一問題不僅直接涉及到投保人的切身利益、養老保障體系的安全，也直接關系到進一步的經濟發展問題。
從我國近些年對極為有限的養老金管理的實際情況看，一直存在嚴重問題，遠遠不能適應養老保障制度改革的需要：養老保障（包括其他內容的社會保障）行政管理與基金運營一直不分，不僅有限的基金積累無法獲得很好的投資效益和投資回報，由于缺乏制約和監督，各種管理不善甚至腐敗問題都相當突出。根據國內外經驗、教訓，要通過個人賬戶進行養老金預籌積累，社會保障管理機構與養老金經營機構必須分開。在這一問題上，十四屆三中全會《關于建立社會主義市場經濟體制若干問題的決定》也提出了明確的原則。
當然，僅僅將行政管理與基金經營機構分開是遠遠不夠的。為了確保養老基金能夠被有效使用，必須發育更有效的基金運營和監管制度。
其一，必須培植和發育高效率的基金經營機構。智利等國家所提供的兩條最重要的經驗是：第一，基金交由民間機構而非政認府部門進行經營。第二，多家經營而非獨家壟斷，全面引入市場競爭機制。由世界銀行完成的一份全面的研究結果顯示，在全世界范圍內，由民營機構經營的養老金收益率普遍高于由政府部門經營的養老金收益率。除美國、馬來西亞、新加坡等少數國家外，在大部分國家，由政府部門管理的養老金收益都是負值。之所以出現這種結果，一方面是政府部門自身的運行效率往往不高，甚至會出現腐敗問題。另一方面，政府部門管理的養老金通常不能投資于股權、不動產或國外資產。而是被迫購買政府債券，或以很低的名義利率向虧損的國有企業貸款，從而使風險過分集中。此外，采用政府部門管理方式，基金還往往成為政府部門的專用資金來源，其運用通常服從于政治目標而非追求經濟效益，這不僅無助于增值保值，還有助長浪費和鼓勵赤字財政的危險。民營機構的最大優點是他們會盡可能追求效益最大化。
上述經驗是值得充分研究和借鑒的。根據我國目前的實際情況，可考慮對大致具備經營條件的一些金融、保險機構（如人保集團及各種業績較好并且在全國各地均有一定業務基礎的信托投資機構）進行改造，以承擔基金經營任務。但無論如何，一定要有競爭機制。
其二，必須健全行政和管理與監管體系。首先必須有嚴格的法律體系。有關管理機構不但要依法行政，其自身也要依法接受監督，真正體現法制原則。在此基礎上，應建立統一、高效的管理機構，將目前分散于勞動、人事、民政、衛生等部門的管理職能統一到一個專門的機構，比如成立社會保障部。該部門作為政府機構依法行使各種管理、監督及指導職能，并對不同形式和內容的保障及保險進行協調。作為管理者，該機構不參與任何形式基金的經營活動。當然，中老年職工養老所需要的過渡資金的籌集與償還工作可在有效監督的前提下交該機構執行。為了使監督體系本身具有制衡機制，還應考慮發展其他監督機構，如由繳費人、受益人及其他相關人士組成非官方的監督機構等。
