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關于農村征收土地政策范文1
關鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經被城市化，然而農村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉變成城市建設的用地，這樣將會為城市的發展建設與提升城市化水平等目標的實現做好充足的準備工作。
2.居住環境的城市化
按照城市規劃的要求和標準切實改善人居的環境質量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環境友好型工作，與城市融為一體。
3.生存生活方式的城市化
城中村雖占據著一定有利的地理位置，但村民在本質的生活與思維方式方面發生改動變化的事例較少，導致其生活社交居住等相關方式和城市整體的基調不和諧，且城中村公共綠化、學校、醫療健康與公共服務等相關配套的基礎設施也不齊全，市政配套設施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質的生存生活方式進行根本性的轉變[1]。
4.規劃發展管理的城市化
對城中村的規劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關的城市總體規劃規定與相應的規劃管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題
1.“城中村”房屋拆遷的補償依據不明確
按照我國的現行法律規定，“城中村”改造的房屋拆遷補償的直接法律依據是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規定的征收土地的補償標準并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關于補償標準的規定，主要是針對國家重點工程建設征收集體土地，并且是為了保護農民集體的利益而不是個人利益而制定的。
2.補償的主體不明確
從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償的主體。
根據建設用地使用權的流轉順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設用地使用權，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應當先行收回己經出讓給他人的建設用地使用權，并為相應補償及退還出讓金，因此補償人應當是國家而不是開發商或領取拆遷許可證的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發給區“城中村”改造辦公室的，但是在區“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產開發商進行補償。
三、“城中村”改造中土地征收補償出現問題的原因分析
（一）立法上的缺失
對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農業部及最高人民法院都有部門規章、司法解釋進行規范和指導，但由于制定的部門不同，側重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導致作為最基層的農村集體經濟組織不知道究竟該如何適用法律法規來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農村集體經濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農民？如何才能合理地分配？這些問題，法規當中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規定。在法規政策缺失的情況下，農村集體經濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農村集體經濟組織就擁有了更大的自由決定權，進而容易造成補償費用分配的混亂現象，也埋下了社會矛盾的隱患。
（二）法律和政策貫徹不到位
近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務院陸續出臺了《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務院法制辦、住房和城鄉建設部以及國土資源部也聯合出臺了《關于做好有關征地拆遷的規章和規范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優化相關的立法和政策，健全征地補償工作制度。
但在現實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據仍然是過去制定的法規和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規和政策的有效性提出了質疑，并要求政府依照現行有效法律法規的規定進行征地拆遷工作。有關部門對于這些質疑的解釋是地方立法和文件的廢止應當由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區范圍內就是有效的。村民對此十分不滿。
四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策
征地補償原則規定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規定，對土地征收補償的原則也應進行規定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規定“公正補償”的征地補償原則。
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關鍵詞：土地流轉；改革；權益
中圖分類號： F301 文獻標識碼： A 文章編號： 1674-0432（2014）-04-12-1
1 十八屆三中全會關于土地流轉的改革簡介
在十八屆三中全會之前，農村土地流轉已經在很多地方進行了改革試點，而且取得了良好的經濟效益和社會效果。進行土地流轉改革，可以有效的保證農民的財產權利，提高農民財產的增值空間，改變農村貧窮落后的面貌。通過保障農民的土地權利，建立完善的土地流轉市場，不僅能夠有效的增加農民的收入，同時也能夠實現城鄉一體化發展，對于整個國家的經濟發展和進步都有重要的意義。
按照我國的土地管理相關法律的規定，我國土地在所有權上可以分為城市國有土地和農村集體土地兩種。其中農村集體土地中的建設用地又可以分為經營性和非經營性兩種，農村的非經營性建設用地主要指的就是宅基地。距離我國上次土地政策的大規模改革已經過去了30多年的時間，我國的土地也經歷了從私有到上交集體，再到個人承包經營幾個階段。雖然我國對于農業的投入在不斷的增大，關于農業的相關扶持政策也在不斷的加碼，但是三農問題仍然成為了困擾我國發展的重要問題，其中農村和城市土地市場的二元化結構，成為了影響了城鄉差距的一個重要原因。對于縮小城鄉差距，實現城鄉統籌發展具有重要的意義。土地流轉不僅保護和尊重了農民的土地利益，同時也有利于降低城市的土地成本。
2 十八屆三中全會土地流轉改革制度研究
十八屆三中全會在土地制度改革上最大不同點和突破點，表現在建立城鄉統一的建設用地市場，而且允許農村集體經營的建設用地進行轉讓等，并且和國有土地具有同權同價的法律和經濟地位。對農民來說，土地是他們最大的資產，但是由于過去受政策因素的限制，農村集體經營性建設用地一直不能進行上市交易，不能得到和國有土地一樣的權利和收益。這種土地管理辦法不僅損害了農民的合法權利，而且造成了一系列的社會問題，特別是其中的拆遷糾紛和沖突，影響了社會的穩定，對于高地價和高房價也有一定的影響。在我國目前的農村用地中分為農用地、建設用地和未定地，根據我國農村土地承包法律的相關規定，農村土地在不改變土地性質符合土地規劃的前提下可以流轉。同時，為了保障農村用地流轉過程中有法可依，為土地流轉的順利進行國家已經開始著手起草關于土地流轉的相關管理辦法，對土地權利的主客體、土地流轉的內容和限制等進行規定。
在這次十八屆三中全會上所提出的方案，明確規定了農民在土地中的相關權利，農民在土地上所擁有的權利主要表現在對土地在規定年限內的經營權，并且可以將自己所擁有的土地進行財產化，提高農民土地的經濟和法律地位。同時在土地增值的過程中，可以獲得相關的經濟收益。在轉讓土地的相關權益的時候，能夠獲得市場上對應的補償金的權利，特別是在我國現在的舊城改造、城鄉一體化建設的過程中，應當保障農民合法的土地權利，在拆遷的過程中應當使農民能夠拿到和土地價值對應的補償款，減少拆遷引發的社會不穩定事件。
在我國的土地流轉改革之前，我國實行了比較嚴格的土地征收制度。但是在地方政府征收土地的過程中，常常是從農民手中得到了價格比較低的土地，然后再通過拍賣的方法將土地高價的賣給開發商，地方政府在土地征收的過程中賺取了巨大的差價，而農民的合法權益沒有得到足夠的保證。為了切實的實行土地流轉制度改革，在我國的一些地方已經進行了改革試點，建立了統一的土地交易市場，將農村集體建設用地、土地承包經營權等逐步的納入到土地交易市場，但是還沒有具體的執行辦法。在政府搭建土地交易平臺的過程中，應當嚴格的控制其過程，使農民能夠享受到改革所帶來的好處。在土地流轉的過程中應當使土地交易的規則公開，同時還要建立比較完善的監督系統，標準交易過程中的公開、公正，保護農民的合法利益。
土地流轉制度的建立能夠有效的提高農民的收入，使農民得到更多的固定收入。土地流轉之后，降低了城市土地的開發成本，也能夠有效的解決農民工進城之后的融入城市以及農業生產的問題，實現在城市和農村的自由流動，對于中國的城市化大有裨益。土地流轉制度的建立，也有效的解決了土地征收所引發的問題，并且能夠有利于農村社會的穩定，對于城市二元化結構的打破也具有重要的意義。
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【關鍵詞】土地征收；農民；合法權益
一、引言
隨著我國城市化建設進程的不斷加快，很多農村集體土地被征收為國有土地，被征地農民數量持續增加，如何保障土地征收過程中農民的合法權益，已經成為當前城市建設以及國土管理的重要內容。如果被征地農民合法權益保護不當，很容易引發征地糾紛問題，這對于地區的政治、經濟、社會發展都會造成嚴重的不良影響。因此，必須高度重視被征地農民的合法權益，進一步規范完善被征地農民權益保護補償機制，這對于促進城市化建設，維護社會秩序穩定也具有非常重要的作用。
二、農民土地權益有關內容概述
農民土地權益主要是指農民基于擁有土地，所享有的政治權利和經濟利益，主要包括三方面的內容：第一，享有土地經濟權益。一方面農民作為土地所有權者，依法享有土地財產的擁有、使用以及處置等相關的財產權益；另一方面，由于土地在土地市場中可以進行承包經營、產權抵押、擔保等，因而通過土地市場的交易也可以獲得相應的經濟收益。第二，享有土地政治權益。這方面主要是指農民憑借享有土地所有權而衍生來的相關的政治權益，包括了享有參與權、知情權、決定權以及監督權等相關的土地政治權益。第三，享有土地社會權益。有專家研究提出農民享有的土地社會權益，主要是相關的住房、社會保障、勞動就業等權益，也就是被征收土地農民同樣應該確保就業、醫療、教育、養老等方面的合法權益受到保護。
三、當前農民土地權益保障問題分析
當前，在土地征收過程中，一些農民的土地合法權益收到了影響，主要表現在：在土地征收實施過程中，對于一些土地征收項目審批實施過程中，農民依法享有的知情權、參與權和監督權得不到有效的保障。在土地征收補償過程中，有些地方對于農民的補償，在標準上沒有按照經濟發展水平作出調整，在具體補償過程中也沒有充分考慮土地的增值收益，賠償范圍有的僅僅是直接損失，對于各項間接損失沒有考慮。在土地征收過程中，農民土地權益保障上，深入分析問題成因，主要在以下幾方面：
1.土地征收制度還有待于進一步的健全完善。在土地征收制度上，有些地方還沒有進行進一步的細化配套完善，土地征收制度體系中還有著不少的漏洞。比如，有些地方的土地征收政策制定過程中，違反了市場經濟原則，往往政府部門或者是用地企事業單位在征地過程中處在土地增值收益的優勢位置，農民合法權益受到影響。有的地方一定程度上存在著濫用土地征收權的問題，甚至在一些不合理的招商引資活動中，隨意開展土地征收。
2.土地征收程序還不夠規范完善。當前，有些地方的土地征收程序中存在著不少的問題，特別是在土地征收過程中關于土地征收的決策程序，以及土地補償的有關標準、落實時限等方面，農民群眾當前還主要處在被動接受的地位，很多農民無法直接參與土地征收補償政策的制定落實中，主要是由政府以及村民委員會等作為政策制定的主體。當被征地農民土地補償難以滿足農民群眾的心理預期時，很容易出現各種征地糾紛問題。
3.土地征收的監督制度還不夠完善?，F階段土地監督部門主要是由國土資源部門來落實，但是土地征收工作往往是涉及到地方政府重大項目建設的核心工作，因此僅僅依靠國土資源部門，對于土地征收過程中有關政策程序的制定、有關補償標準的落實等，還無法進行有力的監督約束。此外，一些地方政府政績觀不夠合理，在政績的驅動下，沒有合理擺布招商引資、項目建設和土地資源的位置，土地征收實施過程中一定程度上存在著急功近利的問題。
四、土地征收中的農民權益保障相關問題研究
1.對土地征收有關政策、制度體系進行設計優化。維護農民土地權益，關鍵在土地征收政策、制度上應該進一步細化完善，提高政策體系設計的合理性。一方面，應該堅持土地征收在程序方面的公正、公平、公開，對土地征收權進行嚴格限制，堅持以國家利益和征地范圍控制要求開展土地征收，嚴格落實土地征收管理中有關兩公告一登記的相關程序要求，進一步提高土地征收實施過程中農民的參與程度，強化對土地征收工作整個環節流程的監督管理；另一方面，在土地征收有關政策的設計制定方面，應該把維護被征地農民的合法權益作為一項核心內容，既要充分明確農民作為集體土地產權主體應當享有的合法嘁媯進行合理的補償，同時也應該妥善處理好被征地農民在教育、養老、醫療等方面的合法權益，解決農民被征地的后顧之憂。此外，還應該進一步建立完善土地征收仲裁機構，為農民土地權益維護提供健全渠道，這對于穩定社會秩序，保障土地征收工作穩步推進也非常重要。
2.土地征收過程中切實維護好農民群眾的利益。在土地征收過程中，作為國土、社保等部門應該綜合采取多項措施，共同維護好農民的合法土地權益。第一，在土地征收過程中，應該完善征地補償測算方法，合理確定補償標準。尤其是應該充分考慮不同地區的土地資源條件、經濟發展水平、土地區位等一系列相關因素，制定更加合理公平的征地補償標準。同時，還應該堅持土地征收補償與經濟社會發展相協調，完善與社會總體收入、消費水平相適應的征地補償標準動態調整機制。第二，應該注重通過多種方式對被征地農民進行妥善地安置，特別是在征地補償方面，應該改變傳統的單一貨幣補償安置方式，增加拓展就業途徑、為被征地集體和農民保留適當產業發展用地或資產經營權等多種方式，確保被征地農民能夠形成長期穩定的收入來源。第三，應該注重進一步加強對被征地農民的社會保障力度，特別是政府部門和用地單位等，應該全面落實好有關的社會保障資金，進一步提高土地增值收益中用于被征地農民的比例，逐步提升被征地農民的社會保障水平。
3.提高土地征收實施過程的規范化水平。在土地征收實施過程中，應該明確有關部門的工作職責，堅持把維護農民土地權益作為核心內容，嚴格按照“先保后征”的原則，嚴格按照既定的征地補償的內容和標準，做好土地征收工作。首先，在經辦過程中，應該進一步加強審核把關，嚴格按照認定程序，對被征地對象基本資料進行審查、審核、公示，準確界定好征地面積、承包土地面積、納入保障對象的戶籍人口等。其次，應該注重進一步完善土地征收實施方案，將土地征收的具體實施方案及操作規程進行合理完善設計，確保政策明確易操作。進一步落實征地信息公開制度，建設用地獲批后，將征地批復文件、征地告知書、一書四方案、征收土地公告和征地補償安置方案公告，向社會主動公開，主動接受群眾監督。第三，應該針對土地征收工作建立聯動機制，組織人社、財政、國土、公安、扶貧、審計等部門協同，嚴格按照政策標準、經辦程序、經辦時限等要求，開展土地征收以及農民權益保障，加強對違規申報的清理排查，以真正維護好被征地農民的合法權益。
五、結語
依法保護被征地農民的合法權益，應該堅持法治化道路，對土地征收制度進行規范優化，嚴格按照法律法規開展土地征收工作，并依法保障農民的政治、經濟、社會、文化權益，確保被征地農民得到及時的補償安置，以有效地減少征地糾紛，避免各類社會矛盾問題，推動城市化建設進程的穩步發展。
參考文獻：
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[2]朱寶麗.中國土地用途監管失靈的法律分析[J].國土資源科技，2014，31（5）：113-119.
關于農村征收土地政策范文4
內容摘要:本文根據實地調研數據,提出現行農業生產性用地的補償標準不合理是影響征地工作進程的主要因素之一。并根據保證被征地農民群眾生活水平不降低和保障其長遠生計的基本原則,提出了科學計算農業生產性用地補償標準的方法,得出與被征地農民群眾意愿補償要求接近的補償標準。
關鍵詞:農業生產性用地 土地補償標準 長遠生計
2009年7月,筆者在沿海某省A市的一個擬建高新技術開發區的征地農村進行調研,發現現行農村征地補償政策存在諸多問題,其中以被征地農民群眾對現行土地賠償標準的不滿意程度最高。A市高新技術開發區征地數量較大,此次調研的三個村民小組均屬于土地被全部征收的情況,這三個村莊2000多戶農民的生產和生活方式將被徹底改變,因此征地補償標準與他們被征地后的長遠生計保障問題直接相關。調研結果表明,被征地農民群眾在這個問題上與政府之間存在顯著分歧。
被征地農民群眾對現行農業生產性用地賠償政策的主要意見
(一)農業生產性用地補償標準過低
根據國家現行有關法律法規和政策,A市的農村征地補償政策規定耕地補償標準為每畝8萬元,盡管與全國絕大部分省區的地方性耕地補償標準相比,該標準已經屬于較高水平,但當地絕大多數農民群眾對此并不滿意。調研發現,當地農村的主要生產性用地包括耕地和園地,土地長年種植蔬菜、水果和水稻三大類農作物,由于該地處于熱帶區域,農業生產一年可以收獲三季,因此當地農村蔬菜和熱帶水果種植業經營收益相當高,成為當地農民的主要經濟來源。其中,在耕地上每年種一季水稻,主要是供農民家庭一年自食所需;在耕地和園地上主要種植蔬菜和水果,這些產品主要外銷到北方省區。調研統計,2007年當地農民的人均純收入達到8508元,略高于當年浙江省農村居民8265元的人均純收入水平,而浙江省農民主要收入來源是非農s產業。
如果以水稻作為耕地常年種植作物,按照現行耕地補償標準計算方法來計算每畝耕地補償標準,每畝耕地的補償費用與另行規定的安置補助費之和達到耕地的三年平均產值的39.9倍,即突破了《中華人民共和國土地管理法》關于農地補償費和安置費的總和不得超過農地被征用前3年產值的30倍的有關規定。從這個角度看,A市的耕地補償標準不能算低。但是,考慮到當地農業生產性用地上的常年主要種植作物是經濟價值較高的蔬菜和熱帶水果,并且園地每年可以種植三季蔬菜和耕地可以種植兩季蔬菜的事實,則按照現行耕地補償標準計算方法來計算每畝耕地補償標準,其值為每畝11.16萬元左右,遠高于每畝耕地8萬元的補償標準。
因此,被征地農民群眾對該市規定的每畝耕地8萬元的補償標準難以接受,大多數農民提出可接受的耕地補償標準應當為每畝10萬元至15萬元,并主張園地和耕地應當同價補償,由此可見,農民主張的耕地補償標準與我們計算的耕地補償標準相當接近。
(二)按農戶家庭現有生產性用地數量為基數計價的土地補償方式不合理
調研發現,當地農村從1981年左右實施時進行分地至今,再沒有進行過第二次分地,而1981年至今新出生的人口已有兩代人,他們名下沒有任何承包地。以D村為例,1990年至今新增人口已達1200人。也就是說,當地農村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是,本地農村耕地數量是農業生產性用地中數量最少的,人均僅1畝左右,而具有幾乎同樣生產的園地數量則是耕地數量的2倍以上,但園地的補償標準僅為耕地的23.29%。
調研發現,與內地農村相比,當地農民家庭平均人口數量較大,往往是三代人生活在一起,這從側面反映了當地土地資源有限的現實狀況。此外,當地農民群眾出外打工的人數很少,絕大部分農民長年在本村進行農業生產。不僅如此,本地農村每年農忙時還從內地省區吸引5萬名左右的農村青壯年勞動力來做短工,短工的日平均工資達到每天60元以上。因此,本地的農業生產性用地盡管數量有限,但年平均使用率和年平均效益水平很高,否則無法實現三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據調研統計,本地1981年以后出生的農戶子女的平均學歷為初中,有限的受教育文化水平和非農業工作技能水平對其實現非農產業再就業造成現實困難。
基于以上考慮,大多數農民群眾和不少村組干部提出應當按照現有人頭數量進行征地補償。
(三)征地補償政策執行不公平
政府與被征地農民群眾的征地政策主張上分歧大,在征地進程中產生了兩個結果:一方面大多數農民不愿意接受政府的賠償標準和賠償方式,從而不能積極配合政府征地工作開展,使得征地進程緩慢;另一方面,一些農村干部和有一定經濟實力和社會影響力的村中富戶,與少數不法征地工作人員相互勾結,以虛報自家土地數量等欺騙手段攫取更多的征地補償款。
一個村的耕地總量是有限的,一些人的耕地數量多報了,意味著另一些人的耕地數量必須少報,才能在總數上符合政府國土部門掌握的耕地統計基礎數據。事實上,調研中已發現有村民反映存在征地工作組丈量自家耕地的面積與實際面積不符的情況,這些村民的土地補償利益受到損害,同時也使被征地農民群眾對政府能否做到公平執法而缺乏信心,使得政府征地工作更加難以推進。
對現行農業生產性用地補償標準不合理的驗證
本文將所調研農村的農戶各項平均特征數據構建一個典型農戶,以其按照現行征地補償安置政策標準獲得的補償款與該農戶作為未來城市居民的支出情況進行比較計算,以驗證現行農業生產性用地補償標準的不合理性。
當地典型農戶的平均人口約為6人,人均農業生產性用地1畝左右,合計6畝;調研表明當地農戶平均每年每人生活消費支出為550元,則該典型農戶每年消費支出為39600元,以現行耕地補償標準每畝80000元計算,共得土地補償款480000元,以土地補償款除以典型農戶年均消費支出水平,這筆補償款將在12.12年左右使用完畢。
又根據該市統計資料,當地城鎮居民2008年人均消費支出為10267元,典型農戶土地被全數征收以后轉變為城鎮居民,則其全家年均消費支出將達到61602元,若以該農戶全部土地補償款除以家庭年均消費支出,這筆補償款將在7.79年使用完畢。何況每畝近8萬元補償標準僅指綜合生產條件最好的水田耕地,而旱田耕地、旱地耕地和園地的補償標準則分別為56150元、32500元和18582元,也就是說典型農戶的實際土地補償款達不到480000元,因此土地實際補償款能夠維持基本生活的期限還要短于上述計算年限。由此可見,被征地農民群眾在現行征地補償標準政策中獲得的補償款等于維持長遠生計是遠遠不夠的。
對農業生產性用地的合理計算方法及計算結果分析
《國土資源部關于印發〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》(國土資發[2004]238號)文件指出:“確定土地補償費和安置補助費的統一年產值倍數,應按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則”。前文對A市現行農業生產性用地補償標準的驗證性分析表明,現行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農民原有生活水平不降低的原則,必須進行改革。而科學測算新的農業生產性用地的補償標準,則要以保證被征地農民原有生活水平不降低為基本原則,同時要考慮保障被征地農民群眾的長遠生計的問題。
筆者認為,被征地農民群眾中長遠生計保障性最脆弱的群體是40歲到60歲的中老年農民,這部分人在非農產業再就業最為困難,因此計算農業生產性用地補償標準時要考慮新補償標準應當能夠在這部分人從40歲到70歲人均預期壽命之間生命年限的收入保障方面起到積極作用,即考慮補償款總額能夠至少維持30年的基本支出的需要。
按照保證被征地農民原有生活水平不下降的原則,需要將農業生產性用地的畝均年純收入作為農業生產性用地的補償費計價基礎;要考慮保障被征地農民群眾的長遠生計問題,則要將農業生產性用地的每畝年均純收入在30年內進行貼現;同時以銀行活期存款利率為貼現率。計算公式如下:
式中:C:農業生產性用地的新補償標準,單位為元/畝;α:農業生產性用地的畝均年純收入,當地為0.5萬元/畝;r:為貼現率,取2008年中國各商業銀行居民活期存款利率0.036。
計算結果為C=14.4萬元/畝。而調研結果表明,72.73%的被調查農民的農業生產性用地補償標準為每畝15萬元左右。因此,本文提出的農業生產性用地補償標準計算方法得出的結論與被征地農民群眾的意愿接近,說明計算方法具有合理性。
綜上,現行征地補償政策不合理的主要問題在于農業生產性用地補償標準計算方法不合理,不能實現保證被征地農民原有生活水平不降低的原則,同時也不能對保障被征地農民長遠生計起到積極作用。筆者認為,土地既是生產性資料,也是農民生活所需的主要來源,因此以土地數量作為土地補償標準的計價基礎較之于按被征地農民人頭進行補償更加合理。
關于農村征收土地政策范文5
（一）《決定》下發后，通過清理有關文件，對仍未糾正違法下放的農用地轉用和土地征收審批權的地方，繼續暫停該地農用地轉用和土地征收報批。
（二）各?。ㄗ灾螀^、直轄市）首先辦理經國家發展改革委、國土資源部確認納入20*年度農用地轉用計劃的重點急需建設項目的用地報批；年度計劃有剩余指標的，再辦理其它建設用地報批。年度農用地轉用計劃指標用完的?。ㄗ灾螀^、直轄市）或市、縣，20*年底前暫停農用地轉用和土地征收報批；沒有計劃指標，擅自批準用地的，按非法批地查處。
（三）對以往拖欠的農民征地補償安置費，在20*年年底前未足額償還的市、縣，暫緩下達20*年度農用地轉用計劃指標，暫停農用地轉用和土地征收報批。
（四）對20*年底前未按《關于基本農田保護中有關問題的整改意見》的要求，將現有的基本農田落實到地塊的市、縣，暫緩下達20*年度農用地轉用計劃指標，暫停農用地轉用和土地征收報批
二、規范農用地轉用和土地征收審查報批工作
（五）城市分批次建設用地嚴格按法律規定報批。分批次范圍內的用地要提供土地開發建設整體方案，有控制性規劃的，還應提供控制性規劃。分批次范圍內已有具體建設項目的，應附具項目名單，列明項目名稱、性質、規模和用地面積。
（六）能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》實施前批準立項的，仍按原規定報批用地；實施后，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準；除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準；建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。
（七）各類建設的用地必須符合土地利用總體規劃。確需單獨選址建設的項目，依法可以改變土地利用總體規劃的，規劃修改方案可以在報批用地時一并報批；其它項目用地涉及修改規劃的，按法定程序修改規劃后，方可報批用地。
（八）建設項目的可行性研究報告或其它有關文件沒有明確分期建設的，應一次性報批農用地轉用和土地征收。城市分批次建設用地，市、縣每年報批應控制在5個批次內。
（九）農村集體建設和村民住宅建設在向集鎮、鄉鎮工業小區和中心村集中過程中，新址用地必須符合規劃，納入計劃；涉及占用農用地的，不得以土地置換為名，規避農用地轉用報批手續。
（十）對違法用地，須先按有關規定進行處罰。確需補辦用地手續的，在補辦用地手續時，須附具對違法案件和有關責任人的處理意見及落實情況，征地補償安置費用、耕地開墾費按違法用地期間最高標準支付和繳納。
（十一）補充耕地實行邊占邊補的，耕地開墾費必須列入工程投資概算，補充耕地的土地開發整理項目須按有關規定驗收；建設單位繳納耕地開墾費的，報批用地時應附具耕地開墾費繳納證明和代其補充耕地單位的證明。經依法批準占用基本農田的，耕地開墾費繳納標準按當地最高標準執行。補充耕地實行先補后占的，報批用地時應附具補充耕地驗收文件和資金來源情況的說明。
三、強化農用地轉用和土地征收批后監督管理
（十二）城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地涉及繳納新增建設用地土地有償使用費的，國土資源管理部門應全額下達新增建設用地土地有償使用費繳款通知書，由市、縣人民政府按有關規定繳納后，再下達批復文件。
（十三）國務院批準的城市分批次建設用地的供地情況、省級人民政府批準的單獨選址建設項目用地和城市分批次建設用地及供地情況，應及時向部和省級國土資源部門備案。對于未按規定時間及有關要求備案或在備案中弄虛作假的?。ㄗ灾螀^、直轄市）或市、縣，暫停其農用地轉用和土地征收報批。
（十四）農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效；兩年內未提供給具體用地單位的，按未供應土地面積扣減該市、縣下一年度的農用地轉用計劃指標。
（十五）征地補償安置方案經依法批準后，征地補償安置費用應按法律規定的期限全額支付給被征地農村集體經濟組織；未按期全額支付到位的，市、縣不得發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。
關于農村征收土地政策范文6
關鍵詞：國有農場；使用權；補償安置；政策
中圖分類號：F320 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）21-0017-02
引言
2009年，南京農業大學浦口校區國有實驗農場拆遷了80戶職工宿舍，參照征收農民集體土地的標準，對房屋進行了補償，對人員進行了安置，當時對于補償政策和補償標準并未有異議。2016年3月，校區進行第二次搬遷補償，由于要把整個校區全部搬遷，涉及國有農場試驗田農用地和建設用地總面積約6 200畝。此時，對于國有農場的拆遷補償政策到底是適用國有還是集體，出現了爭議。因此，本文對于國有農場土地使用權收回中補償政策以及出現的問題進行了一些探討。
一、國有農場土地性質劃分存在的問題
目前，土地按照所有權性質，分為國有土地和集體土地；按照利用現狀分為農用地、建設用地和未利用地。那么顯然，國有農場的土地性質屬于國有，現狀里可能是包含了農用地和建設用地。土地征收報批程序下，只有涉及到集體土地才需要進行征收報批，但是，對于國有農用地有這樣的規定：“因國家經濟建設或地方公益性建設需要收回國有農場農用地的，需依法辦理農用地轉用審批手續?！?/p>
同時，依據土地管理法及相關政策精神，收回國有農場農用地應按照征收集體農用地的相關補償原則進行補償，即將收回國有農場農用地的補償分為土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費。
所以，從土地的性質上，雖然決定了國有農場是國有土地，但是進行了農轉用報批程序，并且征收補償政策也適用集體土地征收政策。這種既按照土地性質又按照土地現狀的雙重劃分標準，使得國有農用地的征地拆遷補償比較混亂。
二、國有農場使用權收回補償安置政策執行中的法律障礙
（一）土地補償政策的法律障礙
對于國有農場農用地土地收回的補償，《南京市征地補償安置辦法》規定：“經批準占用國有農場、林場、果牧場等農用地，導致原單位受到損失的，應參照征收集體土地標準，由征地主體單位支付征地區片價補償費、青苗和附著物綜合補償費?！?/p>
那么實際操作中，國有建設用地補償應該按照哪個文件來實施？在2009年，南京農業大學國有實驗農場拆遷中，依據的是《國土資源部、農業部關于加強國有農場土地使用管理的意見（國土資發[2008]202號）》：“需要收回國有農場建設用地的，參照征收農民集體建設用地的補償標準進行補償，保障農場職工的長遠生計?！?/p>
國土部門和農業部門對于國有農用地和國有建設用地，都建議采用集體土地房屋拆遷的政策。在土地管理法上，按照征收土地的原用途予以補償是征地補償的一個原則，那么，看起來國有農用地參照集體土地補償有一定的道理。但是，國有建設用地的補償跟《國有土地上房屋征收與補償條例》是否是相違背的？《國有土地上房屋征收與補償條例》明確，國有土地上的房屋征收與補償活動，是適用本條例的。因此，國有農場土地使用權收回適用集體還是國有政策，這是土地補償方面的法律障礙。
（二）房屋拆遷補償政策的法律障礙
在集體土地和國有土地不同性質上蓋的房屋，造成了補償安置的高低不一。對于集體土地上房屋拆遷，通常是基于農村宅基地的面積，在宅基地范圍內建設房屋。非農業人口的認定、房屋產權面積的認定以及安置房的性質和面積等，同國有土地上標準不一致。就南京而言，集體土地的房屋補償安置標準比國有的要低。
以南京為例，集體土地上的房屋補償，是在“拆一補一”的原則下進行，即拆遷1平方米的農民房屋補償1平方米的安置房，使得農民原有住房條件不降低。最終，拆遷房屋的單價通常跟安置房價格持平，保持在5 000～6 000元/平方米，價格基本是安置房的建安價格，相對比較低廉。除此之外，被征收人有一部分搬家獎勵費、安置過渡費等現金補償。如果被拆遷人去市場上購買商品房，通常商品房價格較高，與安置房價格相比差價較大，所以不會選擇貨幣補償，選擇保障房的居多。
國有房屋拆遷的補償，主要是根據國有房屋權證面積計算，相比集體土地房屋更加簡單透明。所以，評估的價格也是參考周邊的國有商品房，基本上能夠達到周圍商品房的補償價格，選擇貨幣安置和保障房的都有一定比例。
因此，不同土地性質的房屋，導致了不同的補償安置政策。國有農場的房屋拆遷，涉及的宿舍、實驗用房或者管理用房，都面臨一個選擇集體政策還是國有政策更劃算的問題。由于補償切實關系到國有農場每一個職工的利益，選擇何種政策也是房屋拆遷補償上的法律障礙。
（三）人員安置政策的法律障礙
《南京市征地補償安置辦法》規定：“經批準占用國有農場、林場、果牧場等農用地……其人員不列入被征地農業人員社會保障范圍?！钡?，在國土資發[2008]202號文件中明確規定：“依法收回國有農場土地使用權，應給予經濟補償。經濟補償參照征收農民集體土地的補償標準計算，并安排相應的社會保障費用?！?/p>
國有農場的編制一般都是國有企業工人性質，不是農業戶口，但又是從事農業生產，屬于“事業單位，農業管理，人員復雜”。到底社會保障費用有還是無，國有農場的人員性質如何界定，最終導致了安置方面的法律障礙。
三、國有農場土地使用權收回的政策建議
國有農場所在土地性質上屬于國有土地，使用權是歸農場使用。但是依據現狀，屬于農業生產用地，如果參考部里的文件，對于國有農場的征地補償，應當按照農村集體土地性質補償。對于人員身份，農場人員也有工人，也有未招工農民身份，由于城鄉的二元結構，導致農村戶口和城鎮戶口有差別，由此帶來補償安置的差異。因此，對于國有農場的土地使用權收回中的補償安置政策有幾點想法：
第一，理順政策，做好銜接。由于國有土地和集體土地性質不同而導致的補償標準和安置條件，對于基層執行政策的工作人員來說，也是非常需要解決的問題。這不但關系到國有農場全體職工的利益，更是對于依法治國和依法行政的嚴格要求。因此，地方政府和國土部門，應當對于國有農場政策的適用深入研究，以使用權和現狀為基礎，以不損害農場權益為前提，做好政策的銜接。
第二，保障農場權益，做好長期規劃。對于國有農場轉用后，沒有其他勞動技能，需要繼續從事農業生產的安置人員，征收單位應當預留部分土地，作為生產安置留地，用于解決就業人員生活、生產用地，或作為發展農產品加工基地等。
第三，?？顚Ｓ?，補助救助。對于安置費用，應當予以列支，?？顚Ｓ?。對于未滿16周歲的應當發放一定數額補助，對于滿60歲以上的給予一定的醫療費用補助。其他人員尚未進入社保的，可以自愿選擇，進入社會保障。失地后自謀職業并與農場解除勞動關系的，給一定的安置補助費，也可以由國有農場重新安排就業崗位。
第四，尊重歷史，差別化管理。各個地方的農場有其歷史原因，通常涉及到農場轉型發展和體制改革。在各地方政府的調查和完善基礎上，切實加強國有農場的權屬管理和職工安置。根據地方國有農場的發展，尊重歷史，切實地制定出補償安置政策。
