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關于土地征收補償政策范文1
關鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償
一、“城中村”改造概述
1.土地的城市化
因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經被城市化，然而農村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉變成城市建設的用地，這樣將會為城市的發展建設與提升城市化水平等目標的實現做好充足的準備工作。
2.居住環境的城市化
按照城市規劃的要求和標準切實改善人居的環境質量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環境友好型工作，與城市融為一體。
3.生存生活方式的城市化
城中村雖占據著一定有利的地理位置，但村民在本質的生活與思維方式方面發生改動變化的事例較少，導致其生活社交居住等相關方式和城市整體的基調不和諧，且城中村公共綠化、學校、醫療健康與公共服務等相關配套的基礎設施也不齊全，市政配套設施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質的生存生活方式進行根本性的轉變[1]。
4.規劃發展管理的城市化
對城中村的規劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關的城市總體規劃規定與相應的規劃管理程序和制度等。
二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題
1.“城中村”房屋拆遷的補償依據不明確
按照我國的現行法律規定，“城中村”改造的房屋拆遷補償的直接法律依據是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規定的征收土地的補償標準并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關于補償標準的規定，主要是針對國家重點工程建設征收集體土地，并且是為了保護農民集體的利益而不是個人利益而制定的。
2.補償的主體不明確
從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償的主體。
根據建設用地使用權的流轉順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設用地使用權，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應當先行收回己經出讓給他人的建設用地使用權，并為相應補償及退還出讓金，因此補償人應當是國家而不是開發商或領取拆遷許可證的其他人[4]。
西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發給區“城中村”改造辦公室的，但是在區“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產開發商進行補償。
（一）立法上的缺失
對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農業部及最高人民法院都有部門規章、司法解釋進行規范和指導，但由于制定的部門不同，側重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導致作為最基層的農村集體經濟組織不知道究竟該如何適用法律法規來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農村集體經濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農民？如何才能合理地分配？這些問題，法規當中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規定。在法規政策缺失的情況下，農村集體經濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農村集體經濟組織就擁有了更大的自由決定權，進而容易造成補償費用分配的混亂現象，也埋下了社會矛盾的隱患。
（二）法律和政策貫徹不到位
近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務院陸續出臺了《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務院法制辦、住房和城鄉建設部以及國土資源部也聯合出臺了《關于做好有關征地拆遷的規章和規范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優化相關的立法和政策，健全征地補償工作制度。
但在現實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據仍然是過去制定的法規和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規和政策的有效性提出了質疑，并要求政府依照現行有效法律法規的規定進行征地拆遷工作。有關部門對于這些質疑的解釋是地方立法和文件的廢止應當由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區范圍內就是有效的。村民對此十分不滿。
四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策
征地補償原則規定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規定，對土地征收補償的原則也應進行規定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規定“公正補償”的征地補償原則。
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【關鍵詞】土地征收；利益分配；法律保障；補償方式多元化
一、我國農村土地征收補償制度現狀
土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批準權限，并依法給予農村集體經濟組織及農民補償后，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。依據我國現行的土地征收法律法規征收具有以下特征：
（一）依照土地原有用途制進行補償
依據《土地管理法》第四十七條之規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！?《物權法》第四十二條都規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”通過具體法條我們看到，在土地征收上是以土地原有用途作為補償依據。
（二）“產值數倍法”彌補農民損失
依據《土地管理法》第四十七條第二款的規定：“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算……但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍?！边@種“產值數倍法”在實踐中，顯現出明顯的不合理性和不公平性，不同地域的農業生產結構不同，農業產值也存在很大差異，通過制定產值標準雖然可以解決地方政府在產值標準上的隨意性問題，但卻偏離了“產值數倍法”對農民損失的土地收益補償的本來意義。
（三）由行政機關依據土地所有權來確定補償對象
依據《土地管理法實施細則》第二十五條、第二十六條之規定：“征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施?！备鶕嵤┘殑t，在土地征用補償方案是行政審批的方式，農民并不享有前期參與的權利。并且補償費是下發到村集體，由村集體管理和使用。在安置補償上，或是交付安置單位或是支付被安置人的保險費用。接受統一安置的才能領取安置補助金，實際上農民獲得的僅僅是地上附著物補償費及青苗補償費。
二、我國農村土地征收補償存在的問題
（一）政府主導下“公共利益”界定范圍不明確
《憲法》規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?！钡螢椤肮怖妗保瑧椃ú]有明確規定。大量營利性商業項目，都以公共利益的名義強制征用土地，從而引發農民的群體性上訪和干群沖突，嚴重影響農村的社會穩定和發展。我國的土地征收前提“公共利益”的判定機關與征收執行機關都是“政府”。實質上在我國土地買賣的一、二級市場上政府形成了“壟斷”。
（二）補償局限于直接經濟損失，且行政救濟局限性大
2004年，國務院下發了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》對農民最關注的征地補償作了新承諾；土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。但是在現實的執行中仍然是僅保障最基本的生活，而且補償的范圍也僅僅是直接的經濟損失，對于因征地產生附加損失的補償卻鮮有關注。
（三）土地流轉承包之后補償費分配不到位
土地在租用后，為了形成規模生產，轉化為現代農場模式經營，會有大量的資金投入。再者流轉后的土地在使用性質上發生變化。經過改良由低產變為高產，由旱地變為水田，這些改良的基礎是大量資金、技術、人力等方面的大量投入。然而在現行的土地征收補償對象是單一的，對于這種新產生的所有權、使用權分離的情況缺乏保護與關注。在征收補償上對這部分投入如何補償沒有規定，水田、旱地的改變后增值部分的收益如何分配，也是缺乏制度的約束。如果立法與政策無視這種新型關系，必將極大的損害的農民的生產積極性，嚴重阻礙農業現代化的進程。
三、完善土地征收補償分配政策、健全土地征收法律法規
（一）土地征收嚴格區分“公共利益征收”與“商業征收”
土地作為稀缺資源，現行僅僅允許“公共利益受益”的制度不能滿足經濟發展的需要。將商業征收納入到合法的增收途徑中更有利于對土地的利用與保護。在立法的思路上可以將“公共利益征收”與“商業征收”嚴格區分開來，讓政府在土地征收的問題上回歸到宏觀調控與監督保障的軌道上去。為失地農民謀取更多的社會保障，以政府力量保障失地農民的基本生活水平。
（二）明確征收補償原則，法律保駕護航
明確土地征收補償基本原則，用土地征收補償基本原則作為補救具體法律法規不足。在法律法規缺失具體規定的情況下，法官可以依據基本原則的精神做出判決，確定當事人權利義務及各方責任劃分。
（三）土地承包經營權流轉后，明確征地補償的歸屬與分配
最高法院關于《農村土地承包法》司法解釋第22條涉及到青苗和附著物的補償分配，但對于土地補償費以及安置補助費卻沒有明確規定。對于這一問題應該依照土地流轉的性質做出不同的區分，保障農村經濟發展，保護農民切身利益。
總而言之，在很長一段時間內，農民土地權利的狀態是不穩定和不確定的?；谠谡鞯匮a償中的問題，筆者認為應該改革征地補償分配政策，規范土地征用法律法規。以實現以下兩個目的：首先，明確征地補償各項基本原則。在分配土地補償款上的規定，應符合我國基本國情，切實反映被征地農民的生存和社會保障的價值。其次明確征地補償方案的內容，通過一套合理的土地征用程序，合理的救濟途徑，以及各種法律責任的規定，并監督政府的行為，為了征地補償制度在保障農民利益方面的實體內容和程序內容相一致。
參考文獻
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一堅持公開、公正、公平原則；
二嚴格執行法律、法規和政策；
三兼顧國家、集體、個人三者利益；
四有利促進區經濟社會可持續發展。
二、土地征收安置地域范圍
按就近就地回遷安置。區石橋子街道辦事處、歪頭山街道辦事處、寨街道辦處所轄農村集體土地。
三、征收土地補償標準
根據《人民政府辦公廳關于實施征地區片綜合地價標準的通知》規定執行。
四、地上附著物補償標準
不可重置的按照實際工程造價或市場重置價格確定補償；可重置的給予搬遷補償，本標準未明確的參照其它行業標準或以評估價格執行。地上附著物經產權人及土地征收實施單位雙方簽字蓋章后予以補償，并按順序裝訂成冊，登記建檔。
五、青苗補償標準
菜田3000元/畝、水田2500元/畝、旱田2000元/畝。被征地范圍內土地上的青苗按照征地時實際種植物一茬產值計算。
六、林木補償標準
林木補償標準按林業部門有關規定執行。
七、農業人口安置方式
一貨幣安置。
實行社會保障安置。二依據《關于印發市被征地農民社會保障暫行辦法的通知》本政辦發〔2010〕21號規定。
八、住宅房屋征收補償與安置
必須具有市、區房屋產權管理部門頒發的房屋所有權證》以下簡稱房證)并有與之相對應的房屋。一補償安置條件。征地范圍內。
對符合補償安置條件的被征收人，二補償安置方式。根據征地范圍內實際情況。實行房屋產權置換或貨幣化補償兩種安置方式，補償方式可以由被征收人自行選擇。
寨地區1900元/平方米。被征收人對被征收房屋市場補償價格有異議的應經具有拆遷評估資質的房地產評估機構評估后，三貨幣補償安置標準。石橋子、歪頭山地區2000元/平方米。按評估價格補償。
四房屋產權置換安置方式。
單元立體分配，1.安置房屋套型。實行統一安置。安置房屋套型參照下列標準：一類套型45平方米；二類套型63平方米；三類套型81平方米；類套型99平方米。允許誤差±3平方米。
2011年12月30日前取得規劃設計條件、設計或建設的回遷安置房套型參照標準仍執行原房屋標準套型規定。
按照貨幣化補償標準結算；安置房屋建筑面積大于原房屋建筑面積和合理增室（上靠一個套型面積的按照貨幣化補償標準的80%結算；跨檔增室按照市場價結算。2.被征收人選擇房屋產權置換的按照核定后的原住宅房屋建筑面積就近上靠標準套型予以安置。安置房屋建筑面積與原房屋建筑面積相等不結算差價；安置房屋建筑面積小于原房屋建筑面積部分。
3.安置地點。被征收回遷安置房屋地點以區規定的回遷社區為準。
貨幣補償按1000元/平方米，或按工程造價予以評估補償,五實測房屋建筑面積與房照面積差額部分的補償。實測房屋建筑面積與房證面積之差在10平方米(含10平方米)以內的部分。其它部分按無證住宅補償。
六有合法房證的被搬遷人房屋搬遷時各項補助費標準。
每戶每月600元，1.選擇房屋產權置換的發給臨時租房補助費。按季度發放；選擇貨幣補償安置的一次性發給3個月租房臨時補助費。
2.搬家補助費每戶1000元（含誤工補助費一次結算；非住宅房屋予以評估確定。
補貼標準為采暖費價格的50%補貼年限為30年；被征收轉讓安置房屋產權的取消補貼。享受國家和、市有關規定其他取暖費補貼的不再重復享受此項政策。3.對產權置換方式安置的以農業收入為主要生活來源的被征收人并按回遷住宅套型面積（增室面積除外給予取暖費補貼。
對在規定時間搬遷，4.租房補助費的發放時間。對于選擇產權置換的征收安置補償協議簽訂后。并經驗收合格的從搬遷之日起計算并預支下季度發放租房補助費，其余租房費每滿一季度結算一次。
七騰空房屋的驗收及選房順序號的確定
由房屋驗收組進行現場驗收，1.騰空房屋要求及驗收程序。騰空房屋后。驗收合格后應開具驗收單。房屋產權人應保持房屋及附屬物的完好無損，驗收時按缺少的數量及損失程度在補償費等相關費用中予以扣抵。驗收單應注明驗收時房屋及附屬物的現狀情況，同時標明驗收時間。
由被征收人抽號確定選房順序號。2.選房順序號的確定。按照房屋驗收時間的先后順序。
自行結清水、電等相關費用。3.被征收人應在房屋驗收前。
八安置條件和相關費用?；剡w安置房屋的裝修標準：水泥地面、洗菜盆、洗面盆、廚房及衛生間墻壁1.2米瓷磚、便池、室內門窗、內墻大白。
九、非住宅房屋的征收補償與安置
應當予以補償安置：征收范圍內有辦公、生產、經營用房；有相應的房屋所有權證；有合法辦公、生產、經營證明。一征收具備下列條件的非住宅房屋。
可以根據土地使用性質和城市建設規劃確定。征收非住宅房屋的附屬物不作產權置換，二征收非住宅房屋實行貨幣補償的貨幣補償金額由具有相應資質的房地產價格評估機構予以評估確定。產權置換房屋的安置地點。按照農房附著物補償標準或按照評估價格予以補償。
對已依法取得土地使用權且持有工商營業執照的企業或個體工商業戶，三非住宅房屋的征收補償。征收土地公告前。依據征地前6個月的納稅證明計算停產停業損失，其中搬遷重建的根據企業規模按照612個月計算停產停業損失；未搬遷重建的按照3個月計算停產停業損失。
十、房屋征收與補償實行搬遷時限獎勵制度
一征收土地公告之日起確定搬遷期限內搬遷的被征收人予以獎勵：
1.10日內（含10日簽訂搬遷補償協議并驗收合格搬遷的每戶獎勵5000元；
2.20日內（含20日簽訂搬遷補償協議并驗收合格的每戶獎勵3000元；
3.超過搬遷期限搬遷的不予獎勵。
二征收與補償機構可按貨幣化征收補償費用總額的2%計提征收成本費用。
十一、法律責任及要求
實事求是秉公辦事、清正廉潔。如發現營私舞弊的一經查實，一參加征收工作的各部門要嚴格執行有關政策。嚴肅處理。
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一、基本概念
被征收房屋的性質和面積一般以土地、房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。未經批準擅自改變土地用途、房屋性質的，仍以原土地用途、房屋性質為準。
二、適用范圍
范圍內國有商業、住宅、綜合用地上的房屋及附屬物的征收、補償和安置適用本實施意見。
三、政策依據
1、住建部關于印發《國有土地上房屋征收評估辦法》；
2、《**省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》；
3、《**省國有土地上房屋征收與補償條例》；
4、《**市土地管理規定》；
5、《**區國有土地上房屋征收與補償實施細則》；
6、《**區國有土地上房屋征收范圍內未登記建筑認定實施意見》；
7、被征收的房屋重置價格、臨時安置補助費和搬家補助費標準按照征收時點時**區執行的有關標準實施。
四、商業、綜合用地上房屋征收補償原則及方式
房屋征收遵循依法、公開、公平、公正的原則進行，商業、綜合用地上的房屋征收補償安置方式原則上為貨幣補償方式，不提供遷建安置用地，不提供臨時過渡周轉用房。
（一）合法建筑的征收補償標準
1、房屋、土地和裝飾裝修的補償
被征收房屋、土地價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、樓層、層高、朝向、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封待因素的影響。
土地的補償以國有土地使用權證登記性質為準。
裝飾裝修及附屬物的補償按實評估確定。
2、其他補償
（1）一次性搬遷費。征收人應當一次性支付搬遷費。被征收人可以選擇按每平方米建筑面積，分別為工業用房80元；商業用房50元，綜合用房30元的標準一次性補助，建筑面積以有效權屬文件的記載為準；也可以選擇實際發生的機器設備拆卸費、搬運費、安置費、調試費和搬遷后無法恢復使用的生產設備重置等費用來補助。
對已進行收購的資產或機器設備，征收人不再支付一次性搬遷費。
（2）設備補償費。對不可移動的重型、大型設備，因征收造成無法恢復使用或者報廢的，征收人按設備固定資產折舊以后的凈值收購。
（3）停業損失費。按前三年連續月平均利潤的3-6個月補助，以真實合法的財務報表為準，不足三年的按實際時間計算月平均利潤。
（4）職工生活補助費。按**區當年最低工資標準補助3-6個月。
（5）臨時安置補助費。按相關規定對工業、商業、綜合用房每平方米合法建筑面積進行補助，補助時間12個月。補助標準按**區當年的標準執行。
（二）臨時建筑的征收補償標準
1、房屋補償
對國有商業、綜合用地上的臨時建筑按房屋重置價給予補償。（因歷史原因造成的臨時建筑的認定由街道書記辦公會議或街道班子會議根據相關依據認定后按臨時建筑補償標準進行補償）。
取得土地使用權證部分的土地補償價格按周邊同類土地性質的市場價格進行評估補償。如土地使用權性質為劃撥用地的，結合土地性質，按所在地周邊國有出讓土地評估價格的45%確認。
2、其他補償
被征收人房屋涉及的一次性搬遷費、設備補償費、停業損失費、職工生活補助費及臨時安置補助費補償參照合法建筑相關補償標準執行。
（三）違法建筑的處置
對國有商業、綜合用地上的房屋認定為違法建筑的，一律不予補償。被征收人應配合做好違章建筑的拆除工作。
（四）補助、獎勵標準
被征收人能積極配合做好征收工作，在規定期限內完成簽約、搬遷，對項目推進無實質影響的，給予適當的補助和獎勵，具體內容如下：
1、給予被征收人房屋、土地評估值上浮不超過20%的獎勵。
2、給予搬遷后可以恢復使用的設備按設備固定資產折舊后凈值的10%補償搬遷費。
3、由于政府規控等原因造成前期投入損失的，對已經通過立項等審批手續且有相關部門要求其停止建設通知的企業，對期前期發生的勘探、設計等費用根據相關證明材料進行梳理、匯總和分析，對合理部分按實再加10%財務成本進行補償。
4、給予被征收人前三年連續月平均利潤3-6個月補償，不足三年的不參照執行。
5、對被征收人的補助和獎勵金額控制在總補償價格的20%之內，補助和獎勵總金額原則上不超過一仟萬元。
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關鍵詞：臺灣地區 征地補償 地價補償
中圖分類號：F28 文獻標識碼：A
臺灣地區關于征地的立法較多，《土地法》、《平均地權條例》、《都市計劃法》、《促進產業升級條例》等都對土地征收有所涉及。為整合分歧不一的法規，減少征地紛爭與阻力，臺灣地區于2000年2月2日了《土地征收條例》并將其作為土地征收的統一規范條例，從征地補償的條件、補償標準、補償方式、征收程序等各個方面做了詳細規定。本文僅就土地征收的補償程序、補償項目和補償發生進行闡述，探討可為我國大陸征地立法和實踐借鑒之處。
一、臺灣地區的征地補償程序
臺灣地區的土地征收程序除具有一般土地征收所應具有的要件之外，還具有自身的特點。
第一，征地實施前舉行公聽會并以協議價購為先行程序?！锻恋卣魇諚l例》規定，需用土地人在取得土地之前先舉行公聽會，聽取土地所有權人及利害關系人的意見，然后再將事業計劃報請主管機關許可；主管機關許可后，先與所有權人協議價購或以其他方式取得土地，并且議購價格不得低于征收補償費標準。如果協議沒有達成，才可以依法申請征收土地。
第二，征地實施中重視并聽取土地所有權人關于征地補償的意見。需用土地人的征地申請經中央主管機關核準后，由縣（市）主管機關公告，并以書面通知土地權利人，征地補償費由用地人支付并由主管機關轉發，土地所有權人接受補償費后即終止對土地的權利與義務。但當所有權人對征地補償有異議時，則由主管機關負責調查處理并將查處結果通知土地權利人；如果土地權利人不服查處結果，則提交地價評議委員會復議；如果土地權利人不服復議結果，則提起行政救濟。最后的復議或行政救濟結果若與補償方案價額有差異，則將差價補交給土地權利人。
第三，征地實施后原土地所有權人可行使收回土地的權利。土地被征收后，如果土地需用人沒有依照征收計劃使用該土地，原土地所有權人可申請收回其土地。具體包括征地補償費發給滿三年，未依照征收計劃開始使用的；未依照核準征收的原定興辦事業使用的；依照原征收計劃開始使用后未滿五年，不繼續依原征收計劃使用的。如果有以上情形，原土地所有權人可以申請照原征收補償價額收回其土地。另外，由于工程設計變更、都市計劃改變等原因導致原有土地無征收必要時，經需用土地人或土地所有權人申請后，經審查符合規定的，主管機關予以撤銷征收。原土地所有權人繳回征收價款后，政府將土地發還給原所有權人。值得注意的是，不論是收回土地或撤銷征收，土地所有權重新回歸原土地所有權人所有，而不是歸政府所有。
二、臺灣地區征地補償范圍及項目
臺灣地區土地征收分為一般性土地征收和區段征收。一般性征收遵從國際通行的“公益目的”原則，規定因公益需要，興辦國防、交通、公用、水利、公共衛生及環境保護等事業，得征收私有土地。一般性土地征收的補償范圍包括地價補償、土地改良物補償、土地他項權利補償以及由征地引起的其他損失的補償。具體補償項目如下：
一是地價補償。臺灣地區《土地征收條例》并實施以后，規定地價補償按公告土地現值補償。公告土地現值是直轄市或縣（市）政府估計并提經地價評議委員會評定的地價，于每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時申報地價的參考，也是主管機關審核土地移轉現值的依據。由于公告土地現值往往低于市場地價，臺灣地區采取公告土地現值加成的辦法，加成數比照一般正常交易地價確定?？梢姡_灣地區的地價補償是以市價為基準的。
二是其他土地權利的補償。臺灣地區規定，如果被征收土地或建筑改良物已設定他項權利，如地上權、典權、地役權、永佃權、耕作權等，這些征收土地“應有之負擔”由地政機關在發給補償金時代為補償，并以余款交付被征收土地的所有權人。
三是土地改良物的補償。臺灣地區將土地改良物分為兩種，一是建筑改良物，即建筑物或工事等土地附著物；二是農作改良物，即農作物、其他植物或與水利、土壤有關的土地改良物。《土地征收條例》規定，征收土地或建筑改良物時，對建筑改良物的補償按其重建價格計算；征收的土地附帶有農作物時，補償費視農作物的生長成熟期而定：成熟期距被征收時間在一年以內的，按照農作物成熟時的產值而定；成熟期距被征收時間在一年以上的，按照農作物種植及培育的費用而定，同時參考這些費用的現值。
四是遷移補償。《土地征收條例》規定對征地而造成的人與物資的遷移費給予補償：①土地改良物由所有權人取回并自行遷移的；②墳墓及其他紀念物遷移的；③人口需要遷移的；④生產資料必須遷移的（動力機具、經營設備、生產原料等）；⑤養殖物必須遷移的（水產物或畜產物）。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部遷移的也發給遷移費。
五是營業損失補償。《土地征收條例》規定，對土地權利人因土地或改良物的征收而導致營業停止或營業規模縮小造成的損失給予補償。
6六是一并征收補償。臺灣地區在征收土地時對土地上的改良物一并征收，但不包括土地所有權人要求取回、自行遷移、違規建造建筑物或非正常種植農作物的情形。另外，因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的殘余部分地形不整或面積過小，導致利用價值降低的，土地或改良物的所有權人可以向主管機關申請一并征收。
七是征用土地補償。征用補償是因政府興辦臨時性的公共建設工程，需要征用私有土地或土地改良物而發給權益人的補償費。其中，征用土地的年補償費按照公告土地現值10%計算，征用土地改良物的補償費按照征收補償費的10%計算。如果征用土地導致土地改良物必須拆除或者不能回復到征用前的狀況也給予補償。
八是連接地補償：因征收某塊土地而導致與其連接的土地受到影響而使價值降低，對該連接地給予補償。連接地補償款額以不超過減少的地價額為準。
九是調查勘測損失補償。需用土地人為申請征地而實施調查或勘測時，有時需要拆除或遷移地上的障礙物，由此導致土地權益人遭受損失，這種情形也給予適當的補償。
三、臺灣地區的區段征收與補償方式
在臺灣地區，除一般土地征收外，還有較為特殊的區段征收。區段征收是因實施國家經濟政策、新設都市地域、舉辦國防設備、公用事業的需要，對一定區域內的土地全部予以征收。具體征地情形包括①新設都市地區的全部或一部分實施開發建設；②舊都市地區為公共安全、衛生、交通的需要或促進土地合理使用實施更新；③都市土地的農業區、保護區變更為建筑用地或工業區變更為住宅區、商業區：④非都市土地實施開發建設；⑤農村小區為加強公共設施、改善公共衛生需要或配合農業發展規劃實施更新；⑥其他情形。區段征收的土地經過重新分段整理后，政府無償取得公共設施用地，道路、溝渠、公園、綠地、兒童游樂場、廣場、停車場、體育場所及學校用地等歸當地政府所有，原土地所有權人領回一定比例的抵價地，對剩余的國民住宅用地、安置原住戶所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租賃或設定地上權的方式進行處分，并將所得收入用于支付區域開發總費用。
抵價地補償是一種特殊的地價補償形式。《土地征收條例》規定，實施區段征收時，原土地所有權人不愿領取現金補償的，應發給抵價地。土地所有權人領回的抵價地面積，以征收總面積百分之五十為原則，最少不低于百分之四十。如果領回的土地面積小于最小建筑單位面積，土地所有權人應申請合并土地，如果不申請合并土地則發給現金補償。抵價地的計算基準為區段征收后的路線價或區段價。除以抵價地作為地價補償外，其余各項補償費如土地改良物補償、合法營業損失、遷移費補償等與一般征收補償無異。
區段征收及抵價地補償是一種公私互利的舉措。對土地所有權人而言，領回的抵價地雖然比原有的土地面積減少，但征收后的土地經過重新規劃整理、開發建設，公共設施得以完善，地價普遍提高，可享受土地增值收益，并且居住環境和生活質量都會有所改善；對政府而言，不僅免費得到公益、公共用地，還可得到城市建設的大量資金，城市發展和建設有了保障；對需用土地人而言，得到用于房地產開發及其他城市建設的土地資源并獲取開發利潤。區段征收及抵價地補償實現了政府與民眾雙贏，普遍受到歡迎。
四、臺灣地區征地補償經驗及其啟示
一是關于征地補償程序。我國土地管理法規定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。這種確定方案在先、公告并聽取意見在后的做法對征地及補償行為并無約束，一些地方政府不與農民溝通與協商，強征強占農民土地的現象時常發生。臺灣地區的做法值得借鑒：在征地審批前召開公聽會，土地所有權人可以充分表達意見及利益訴求；議購為先、征地在后，體現取得土地手段之溫和；在征地補償方案后，農民對補償方案有異議，也有申述的渠道并能得到切實的解決。
二是關于征地補償范圍和項目。土地征收會涉及到農民生活的各個方面，如果考慮不周，就會造成對農民利益的損害。我國現行的征地補償的項目主要包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費，補償項目明顯偏少，沒有實現對被征地農民的全面補償。應借鑒臺灣地區的做法，建立以地價補償為核心的多項目征地補償體系，除現有補償項目外，還應增加遷移補償、營業損失補償以及殘余地補償等。考慮我國目前農村土地產權狀況，除對土地所有權給予補償外，還應增加對承包權和租賃權的補償。并且應明確規定各項目的補償依據，如按市價補償或協議價補償等，避免籠統、模糊的規定。
三是關于補償安置方式。我國現行的補償安置比較單一，基本采取現金補償的方式，而且多是一次性補償，很多農民征地補償款用完后就業無門、生活無著落。有些地區嘗試采取以地入股的方式，與我國臺灣地區的抵價地補償有些相似。臺灣地區的區段征收和抵價地補償已經取得比較成熟的經驗，我國大陸的征地補償制度改革可以借鑒，尤其對我國小城鎮建設更有借鑒價值。區段征收和抵價地補償不僅解決小城鎮建設需要的資金問題，而且使被征地農民沾享土地增值收益，改善居住環境和生活狀況，有利于被征地農民現實利益和長遠利益的保護。
四是關于征地后的監管問題。我國征地制度存在的一個嚴重問題是土地征而不用、多征少用的現象，其根本原因在于缺乏完善的征地使用監管機制。臺灣地區在土地征收之后設定的收回權和撤銷征收制度為我們提供很好的啟示。土地征收后并不意味著土地監管權利的終結，由原土地所有者行使征地后土地使用的監督權，對于解決用地單位對土地的不合理使用和土地閑置浪費現象是一項很好的舉措。
參考文獻：
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關鍵詞：征地拆遷；安置補償；被征拆農戶；伊寧市
伴隨著經濟全球化與城鄉一體化進程的推進，各地城市建設速度加快，城市建設用地需求也在進一步擴張，大批農民宅基地被占用，由此引發的社會矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農戶安置補償的實際情況，筆者采用發放問卷及訪談的方式對新疆伊寧市被征拆農戶問題進行了深入調查。
一、數據來源與方法
1.研究區概況。伊寧市位于東經80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地。現轄8鄉、1鎮、1場、8個街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總人口45.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達到了67.88%，中心城區建成區面積37平方公里。 數據來源。選取伊寧市近郊塔什庫瑞克鄉、漢濱鄉及巴顏岱鎮作為調查點，有意識的選取農戶進行問卷調查。共發放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。 內容與方法。問卷涉及兩塊內容，第一部分是農戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個方面，第二部分是關于征地拆遷安置情況的調查，包括農戶征地拆遷意愿、對政府征地拆遷安置政策及程序評價等方面的內容。在調查的過程中，主要采取發放問卷及訪談的方式。
二、伊寧市征地拆遷安置補償基本情況
1.征地拆遷現狀。2010年，伊寧市計劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計劃拆遷總戶數345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。 征拆安置補償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補償方式主要實行貨幣補償和產權調換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內除房屋以外的其他建筑物、構筑物和其他有價值的附著物以及配套的各類管線、設備等）的補償，一律采用貨幣方式補償。（2）對集體土地上的房屋拆遷實行貨幣補償的，按照伊寧市政府頒布的當年或上一年度的房屋市場重置建造價給予補償。（3）集體土地上房屋拆遷實行產權調換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統一建設的農牧民安居房或保障性住房進行房屋產權調換。按被拆（搬）遷正房實際建筑面積的1∶1.2的范圍內，以安居房或保障性住房進行調換，具體調換方式1）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調換。2）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調換。對原房屋超出調換比例建筑面積部分按照當年或上一年度的房屋市場重置建造價格給予補償。
三、被征拆農戶的調查分析
1.被拆遷戶基本情況。此次調研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學歷的占31%，小學及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結構比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。
被征地拆遷農戶意愿分析。調查問卷顯示，40.5%的農戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現在補償標準、補償方案、安置地點等方面，其中：認為補償方案不合理的占19.1%，補償標準過低的占23.5%。 對征地拆遷安置補償程序及實施的滿意度。（1）對征地拆遷安置補償法律法規的主觀認識。關于“您對伊寧市征地拆遷的安置補償政策的了解情況”統計中，沒有農戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農戶了解一點，23.8%的農戶完全不了解。關于“您是否看過伊寧市相關的征地拆遷安置補償文件規定”調查時，有92.7%的農戶選擇沒有。（2）對征地拆遷安置補償政策及實施程序的評價。對于“您對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意嗎”調查時，1.2%的農戶表示滿意，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意，2.4%的農戶表示很不滿意。對于“您對自家的征地拆遷安置補償總體感覺”調查時，有2.3%的農戶感覺很滿意，15.6%的農戶感覺較滿意，43.1%的農戶表示一般，21.7%的農戶表示不太滿意，17.3%的農戶表示很不滿意。 拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關心的問題”調查時，房屋拆遷的賠償的占30.8%，房屋確權占24.5%，就業問題占22.1%，醫療和養老占18.8%。
四、存在的問題及原因分析
問卷在調查農戶拆遷意愿時，有3/5的農戶不愿意拆（搬）遷，補償標準低、方案不合理、安置地點以及就業問題是主要原因。在對征地拆遷的安置補償政策的了解情況調查時，1/4的農戶完全不了解，9/10的農戶沒有看到過相關的安置補償文件規定。在對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意調查時，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關心的問題”的統計，發現房屋的拆遷賠償、安置房的確權、就業問題是農戶比較關心的問題。通過訪談調查了解，在整個征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數農戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補償方案，因此政府采取強行拆遷的現象很少。
農戶拆遷意愿調查時，3/5農戶認為“拆遷補償標準偏低”，這在中國土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國正面臨新《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據現行的規定，農村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴格按照《新疆維吾爾自治區實施土地管理法辦法》的規定，新計價字[2001]500號文件、新國土資發[2009]131號《自治區重點建設項目征地拆遷補償標準》，制訂了伊政辦[2010]188號《伊寧市城鄉房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對被征地拆遷農戶進行安置補償，但在采用貨幣補償時只對房屋及其附屬物按照市場重置價給予一定補償，沒有體現對房屋底下的土地權益、以及農民后續生活的安置補償，所以一定程度上農戶認為“拆遷安置補償標準偏低”。
五、結論與思考
伊寧市被征拆農戶的安置補償主要采取貨幣補償和產權調換這兩種方式。多數被拆遷人選擇產權調換這種方式，因為政府鼓勵這種方式，并給予按產權調整后的安居房或住房實際建筑面積每平方米150元的補助。
針對拆遷安置補償標準偏低，被征地拆遷農戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點做起：（1）嚴格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實施土地征用行為，加強對土地使用的監管，進一步建立健全征地拆遷補償安置的法律和法規。建議國家盡快出臺《農村房屋拆遷管理條例》，政府應按照科學補償原則，給予被征拆人合理補償，規范因征地所引發的農村房屋拆遷相關問題。（2）做好土地報批和房屋評估、測量等基礎性工作。土地報批是依法用地的前提。所有在建項目，都要依法辦理各種項目立項、報批手續，要超前謀劃，科學調度，確保依法用地。房屋評估、測量等業務工作是基礎性工作，要依法依規，按方案操作，精心細致，科學嚴謹，為征地拆遷工作順利實施提供扎實的基礎保障。（3）亮化征地拆遷整個過程，對被征拆農戶發放征地拆遷安置補償相關文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補償機制，建立完善對失地農民重新就業培訓的機制。完善失地農民的社會保障體系，例如，建立最低生活保障機制、就業創業優惠機制、養老醫療保險機制和資金籌措管理機制等。
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