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商業性房地產信貸管理范文1
[關鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產企業融資現狀 房地產企業融資建議
一、近幾年的銀根緊縮政策
近幾年，我國的經濟運行總體上呈現高位加速態勢，2007年中國經濟增長達到11.4%，國內通貨膨脹壓力持續加大，流動性過剩問題也趨于明顯，經濟增長由偏快轉為過熱的風險總體上看在加大。在此期間，我國房價不斷上漲，2007年12月，全國房價同比上漲10.5％。房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%。
為促進經濟的可持續發展，國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準利率，十次上調法定存款準備金率。針對目前房地市場過熱現象，2007年9月央行和銀監會聯合《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對購買自住房首付款比例做了更嚴格的規定。12月又了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，對房地產開發貸款審批更為嚴格。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。
二、緊縮政策下對房地產企業融資的現狀
1.緊縮政策下銀行貸款難度加大
2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產企業的開發成本，加劇了經營風險。央行10次提高存款準備金率，目的在于收縮商業銀行的信貸數量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產企業的貸款數量，使房地產企業通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。
2.房地產企業上市融資比較困難
2003年9月，證監會又公布了《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》，規定：除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市。以上條件對于絕大多數房地產企業而言，難以達到要求，因為其盈利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出，不具有持續穩定贏利的特征。房地產企業想通過上市來進行融資難度較大。
3.房地產信托融資受限
2005年9月，銀監會《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，要求信托公司開辦房地產貸款業務，嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。2006年8月，銀監會再次下發《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行“212號文”的有關規定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規定，向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得房地產企業通過信托融資變得困難。
4.海外資金融資受到限制
2006年7月，由建設部、商務部等6部委共同簽發了《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》，對境外企業持有房地產的方式及外商投資房地產做了嚴格的規定。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進入我國房地產業。
三、房地產企業融資建議
1.促進信托的進一步發展
房地產信托對物業的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構投資者的出現會帶來房地產投資的長期化，降低目前國內房地產市場中的大量短期交易行為，有利于穩定市場。而且作為機構投資者，REITs更專業，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規行為。因此要進一步促進房地產信托的發展。
2.加快房地產公司債券的發展
發行房地產公司債券可以改善房地產企業融資結構。房地產項目的開發周期較長，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業融資結構。另外，由于房地產開發公司資金需求量較大，房地產企業的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。
3.進一步擴充股市規模
房地產企業上市，從股市融資規模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業的經營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務范圍和專業水準，還可以把原來可能給銀行系統帶來的風險，通過增發、配股等方式，轉嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。
目前房地產企業上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產企業上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點。目前我國上市的房地產公司僅有80家，只占我國房地產企業總數的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產企業上市融資規模。
4.積極進行房地產企業融資創新
目前我國房地產企業融資渠道較為單一，房地產市場的融資產品較少。因此可以借鑒國外房地產企業融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產企業的持續發展。
參考文獻：
[1]張紅殷紅:房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007年
商業性房地產信貸管理范文2
關鍵詞：經濟周期；房地產；信貸風險；措施
1.前言
隨著市場競爭機制的不斷完善和發展，我國的銀行信貸業務也取得了較大程度的提高，從一開始的政策性信貸業務，逐漸的轉化為商業性信貸業務，對社會資金的融通，和企業的發展具有重要的意義。并且在房地產市場的不斷完善下，房地產受到商業銀行的支持力度也在逐漸的加大，但由于房地產極易受到經濟周期變化的影響，在經濟周期發生變化時，房地產信貸業務也處于變化當中，這便加大了信貸業務的風險。
2.經濟周期的不同變化階段對房地產信貸風險的影響
2.1經濟周期處于經濟擴張階段的房地產信貸風險
當經濟周期處于擴張階段時，由于社會生產規模的擴大，需求和投資均處于旺盛時期，就業人數不斷攀升，呈現繁榮的經濟景象。在這樣的情形下，借貸人和房地產的抵押風險均會發生變化。處于經濟擴張時期的房地產開發商所面對的局面是房地產價格水平的提升和較大的需求，企業利潤相應增加。但對于購房者而言，在社會生產規模不斷擴大的基礎上，大多的企業更多的傾向擴大生產，企業雇員增加，平均工資水平也隨之提高，居民的可支配收入增多[1]。因此，經濟周期處于擴張階段時，居民收入水平和房地產的財富均成增長的趨勢，外加人們對未來經濟走勢的良好預期，這一經濟周期階段的商業銀行房地產信貸風險相對降低，同時商業銀行所面臨的房地產抵押信貸風險也會有所降低，但存在潛在的信貸風險。
2.2經濟周期處于頂峰轉折點時的房地產信貸風險
經濟走勢具有周期性，對于持續擴張的經濟走勢，當達到一定的程度時，便會出現轉折，并且其轉折點的到來具有不連續性和突發性，給經濟主體的預期往往會帶來重大的影響。在經濟頂峰到來時，通常會出現房地產市場和股票市場下跌的經濟現象。同時在經濟擴張時期的狂熱投機氣氛會逐漸的轉向低迷，總體的經濟走勢處于悲觀狀態。
2.3經濟周期處于收縮階段的房地產信貸風險
在經濟周期中的經濟收縮階段，逐漸積累的房地產潛在信貸風險，已經成為現實風險，借款人的風險、房地產的抵押風險，以及商業所面臨的潛在風險均發生變化。處于經濟收縮階段的房地產信貸，由于居民可支配收入和房地產價格水平的下降，同時人們對經濟走勢的悲觀預期，商業銀行將會面臨借款人信用水平下降和違約風險升高的情況，致使信貸風險提高[2]。由于受經濟收縮的影響，商業銀行的房地產信貸規模也在逐漸的縮小，房地產交易量也在持續減少，致使商業銀行通過處理房地產抵押物來獲取貸款本息的幾率也逐漸的減小，房地產抵押風險增大。但也由于房地產信貸規模的縮小，外加由部分信貸風險引發的損失和不良債權，這一時期的潛在房地產風險呈現下降趨勢。
3.基于經濟周期變化的房地產信貸風險防范措施
3.1商業銀行需要把握經濟周期和國家政策
房地產業在我國的經濟發展中具有重要的作用，對總體的經濟走勢具有重要的影響，同時經濟周期變化和國家的調控政策對房地產造成的影響也較大。所以商業銀行對房地產業信貸業務的進行，不僅要注重業務本身的經濟效益，還需要對國家的調控政策實時的把握分析，及早制定預防策略，降低風險。近年來的房地產業在次貸危機后，經過我國宏觀政策的調整，以及大量國際投機資本的涌入，致使房地產業資金受到更多的青睞，但也直接致使房地產大量泡沫經濟的存在，尤其是不合理高房價的存在，積累了較多的潛在風險[3]。與此同時，政府為排除房地產中的泡沫經濟，出臺較多的宏觀調控政策。但在宏觀調控之下，若是房價在大幅度的回落，便會導致房地產的投資熱情減退，并增加借款違約者，無疑將會對商業銀行造成極大的沖擊。
在這一形式下，銀行應對房地產信貸采取結構調整和總量控制的措施。需要對國外和國內的經濟形勢進行密切的關注，對房地產業的轉折點和宏觀經濟走勢進行較為準確的判斷，和政府建立起合符規范的信息溝通平臺，確保能夠對房地產信貸政策進行及時的調整，主動規避由經濟形勢變化帶來的風險。在把握經濟走勢的基礎上，需要合適的控制房地產信貸總量，對銀行本身總體能夠處理風險總量進行客觀的評估，進而確定商業銀行在房地產中所能接受信貸總額，規避經濟周期變化帶來的系統風險影響[4]。此外，還需要對房地產的信貸結構進行積極的調整，將房地產信貸風險控制在一定的范圍內，再進一步的拓展房地產信貸業務。將信貸業務的重點放在投機成分較低，并且房價較為平穩的城市，對區域結構實施調整，逐步發展向房價合理、經濟發達的二、三線城市。
3.2促進銀行對房地產信貸業務的專業化管理
在商業銀行的信貸管理中，主要注重貸款資金安全的管理。由于房地產業受宏觀調控的影響大，并且資金的使用循環周期長，所以商業銀行的房地產信貸管理和風險管理要求的專業性也較強。因此，加強房地產信貸業務的專業化管理，對降低房地產信貸風險的降低具有重要的作用。
首先商業銀行需要對貸款操作流程和管理人才進行專業化的管理，以免由人員操作失誤而帶來的風險。商業銀行在選擇房地產信貸業務的管理人員時，需要對其法律知識的熟悉程度、經濟知識背景等進行綜合考慮。在選撥任用中，需對其能力和學歷認真的考核，并加強對業務知識的培訓。此外，需要嚴格信貸業務的專業化管理，在貸款前，需要對房地產的綜合情況進行客觀的調查了解，促進貸款流程的合理性和合法性，在貸款過程中，需要對抵押物的變化情況進行了解，對潛在風險提早做出防范措施[5]。最后，商業銀行還需要對房地產信息，進行專業化的處理，并制定科學合理的風險評價標準，這要求對房地產信息的大量收集和分析，并同房地產商建立起信息共享機制。
3.3房地產業應建立起多元化的融資渠道
我國的房地產發展對商業銀行信貸具有較大的依賴性，甚至將商業銀行的信貸作為其產業發展的重要推力。在給房地產業帶來良好機遇的同時，也給商業銀行帶來較大的風險。所以，房地產應建立起多渠道的融資關系，降低商業銀行的信貸風險?？刹捎眯磐泻屯顿Y資金的方式達到融資的目的。通常信托公司均具有較好的理財優勢，信托業務在房地產購買土地，建設房地產過程中均可介入。但在信托業務中，也存在一定的缺陷，因此，房地產業需要慎重的選擇，通過較好的信托份額控制，降低房地產對商業銀行信貸的依賴性，分擔商業銀行的信貸風險。房地產資金的選用，可采用組合投資的形式，降低融資風險，由于其運營機制和組織結構較為完善，是房地產融資方式的較好選擇。
此外，從政府的角度而言，需要加強和房地產也的信息溝通，并且在保證信貸可靠安全的基礎上為房地產業提供盡可能多的信貸渠道，減緩商業銀行在房地產信貸方面的風險壓力，并且對于房地產的多種資金獲取方式也有較大的幫助。對此，政府應綜合考慮到房地產對整體經濟的影響作用，制定相應的宏觀調控政策，促進房地產和國家總體經濟的健康有序發展。
4.結束語
由于房地產自身的特殊性，對于經濟周期變化帶來的影響較大，為此，促使商業銀行在房地產方面的信貸風險增加。為有效降低房地產信貸風險，需要對經濟周期變化的各階段進行分析和了解。從銀行角度來說，需要促進信貸業務的專業化管理，提升對國家宏觀調控政策的把握，從房地產方而言，需要拓寬融資渠道，降低其信貸風險。（作者單位：中國社會科學院研究生院）
參考文獻
[1]陸岷峰，葛虎.從經濟周期變化視角看信貸風險防范[J].桂海論叢，2010，3（1）：307-308.
商業性房地產信貸管理范文3
[關鍵詞] 房地產市場 房價 央行政策
回顧2007年中國的房地產市場，房價的不斷飆升給我們留下了深刻的印象。在這不斷攀升的高房價背后，必然有著一定的力量在支撐著它。
在過去的一年里，中央政府出臺了一系列的政策用以控制和調整房地產市場，這些政策使得房價沒有像過去那樣猛漲，取得了階段性的成效。2007年房價在年初以5％左右的速度穩步上行，從5月份開始高速增長，其上漲速度超過人們的預期。新建商品住房銷售價格的增幅則從4月的5.3％，飆升到11月的12.2％，多次刷新歷史紀錄。期間，政府出臺的加快經濟適用房及廉租房建設的政策使得兩類住房市場回暖，隨著這兩類住房的增長，我國住房結構相應的發生了變化。
一、影響房地產市場走勢的因素
房地產市場作為虛擬經濟的重要組成部分，它的走勢必然會受到多個因素的影響。
1.央行的各項政策
2007年9月27日，央行和中國銀監會聯合了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，二套房首付比例提高到40%，提出了嚴格放貸管理的措施。2007年12月5日下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確了“二套房”認定標準等。與此同時，2007年內央行五次加息，五年以上貸款基準利率從6.84%提高到7.83%，增加了近一個百分點。央行于2008年1月25日上調存款準備金率0.5%。經過這次上調后，法定存款準備金率達到了15%。屢次加息積累的還款壓力使得不少居民選擇了提前還貸，同時也使不少投資者收縮了部分投資房地產的資金。這些政策提高了市場利率，一方面減少了居民的購房及投資需求；另一方面增加了房地產行業獲得資金的難度，使開發商的資金吃緊。
2．房地產市場的投機行為
房地產投機是一種經濟投機，它是利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買進或賣出房地產，從差價中獲取利潤的行為。房地產投機對房價的影響有三種可能性：促使房價上漲、促使房價下跌、及穩定房價。
3．人民幣升值加速了房價上漲
隨著人民幣不斷升值，國際游資大量進入中國，造成我國流動資金過剩。資金流動性過剩使得大量資金涌入房地產市場和股市，造成房產和股市堆積了一定的泡沫?，F在人民幣升值的情形與上世紀的日元升值很相似。日本在上世紀七八十年代中后期，本幣大幅升值階段都伴隨著地價和房價的大幅上升。目前，市場普遍預期2008年人民幣升值幅度將達到6%～10%。人民幣還有升值的空間，房價的上漲也是必然的。
圖表1：日元升值階段匯率與住宅土地價格走勢
4．征收房地產稅
征收房地產稅的作用有：抑制房地產投機；增加政府財政收入；縮小貧富差距等。但是對于征收房地產交易稅的作用并不像制定當初設想的那樣，起到抑制房價的作用，卻適得其反。因為交易稅可以通過提價等方式將稅收負擔轉嫁給購房者，間接推動房價上漲。而如果通過向長期空置的房屋征收不動產稅，可以減少囤積住房的現象，降低投機行為。物業稅的征收，目前還是處在試行初期。物業稅又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
5.土地調控政策
國務院《關于促進節約集約用地的通知》（下稱通知），通知要求嚴格執行閑置土地處置政策，對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。國土部門要求各地加大土地供應結構調整力度，優先安排、優先供應、重點保障廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地。并且加大了以房地產開發為重點的閑置土地清理工作，防范開發商囤積土地，提高土地使用效率，以增加土地有效供給。
6.貨幣供給量以及物價指數（CPI指數）
貨幣存量越多，能用于投資的資金越充足，投放到房地產市場的資金自然會較多。物價上漲使得房地產的建筑成本提高，主要是其中的原材料及能源價格上漲。從長期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。
7．城鎮居民收入分配差距的擴大
我國貧富差距問題是造成房地產泡沫的原因之一。中國房地產市場在過去幾年里，在房價日益高漲的時候，這個市場的利益分配格局是，高收入者通過房地產投機行為獲得更多資金，而低收入者連最基本的住房需求都難以滿足。
二、房地產的未來發展趨勢預測
回顧2007年房地產市場，連續出臺的政策已積累了一定的效力，可以預見這些政策的作用還將逐漸放大，對2008年房地產市場的抑制作用會逐步顯現。
從住房需求方面來看，一是自主性需求旺盛，投機性需求會受到抑制。二是人民幣不斷升值的趨勢，勢必會有熱錢進入中國，其中相當一部分資金會在房地產市場上釋放。三是居民及企業對房地產市場的預期的刺激作用，只要大家對市場的未來充滿信心，市場的需求則不會驟然減少。
從住房供給方面看：一是土地有效供應不足，導致新房供給的減少。二是住房結構發生變化，經濟適用房及廉租房的比例增大，但是矛盾依然突出。當前住房市場中，中小戶型住房及廉租房供應明顯不足。三是房地產二級市場和租賃市場不健全，因此，二手房流通不夠順暢，增大了住房的供應壓力。四是國際石油價格不斷上漲致使我國油價上漲，與此同時煤價也提高了，在客觀上增加了房地產成本，拉動了新建商品住房的價格上漲。五是出臺的各類調控政策會增加房地產商的成本，會擠掉許多中小規模的開發商，降低了市場的競爭程度，造成該行業的寡頭局面，則剩下的寡頭企業對價格更有操控力了。
2008年，中國房地產市場的價格上漲壓力依然存在，只是較2007年有所回落。對于房地產市場，我們期待著它朝著良性的方向發展，逐漸成為有序完善的市場。
參考文獻：
［1］易憲容.房地產現狀透析[J]. 政府法制, 2007,(17).
［2］.關注房地產市場[J]. 望, 2006,(19).
［3］劉彤.樓市下一步走勢如何[J].今日中國論壇, 2007,(07).
［4］楊繼瑞 ，徐海鑫. 破解房地產市場博弈僵局[J]. 四川省情，2005.
［5］楊有志，劉建明.完善房地產價格調控，促進房地產市場發展[J]. 合作經濟與科技, 2007,(08).
［6］中國房地產行業月度市場監測分析報告[M].2007.
商業性房地產信貸管理范文4
遵守規則可能造成業務量的下滑，更意味著一線員工生存狀況的惡化；而“曲線繞開”，意味著可能吃進“不良”貸款，更要冒被監管機構點名的風險。
某商業銀行房貸部門負責人曾對記者頗為直接地表示，以目前的房價下跌勢頭，銀行新發放的個人房貸因為“炒房”原因成為“不良”的可能性已經非常小，而銀監會關于二套房的政策令市場觀望氛圍相當嚴重，不少銀行在特定區域內的個貸業務甚至面臨完不成任務的可能。這種情況下，種種“球”被銀行打得不亦樂乎。包括“聯名貸款”、“明贈暗買”、“降低居住面積”等“靈活多樣”的操作方式在市場上層出不窮。
調查1
“人均面積”有學問
根據央行和銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》相關規定，已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如果人均住房面積低于當地水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸政策執行，但借款人應當提供當地房地產管理部門出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布上年度數據為準。
據記者了解，廣州地區居民如果在購房時想要以人均面積享受相應優惠，其人均居住面積必須低于19.90平方米。某房產中介顧問對記者表示，如果家庭內人均居住面積低于這一標準，二套房是可以想辦法獲得一套房的優惠的?！胺抗芫帜壳岸际前凑諔艨诓局腥藬党赃@套房的面積，如果你的居住面積低于19.9平方米，可以嘗試這種方式?！?/p>
但也有部分中介對記者表示，這種方法操作起來問題比較多?！爸饕呛茈y界定你的實際居住面積，如果這樣的話只要把家里人的戶口遷來廣州，就可以辦，但相信實際上并非如此簡單?！?/p>
不過某中央媒體在深圳曾爆出銀行直接“教”房貸者在購買第二套房申報資料時直接將第一套房的人均面積填寫為零，或者是29平方以下，這可滿足當地人均居住最低標準拿到第一套房的待遇。
但廣州某銀行房貸負責人則對記者表示，基層可能會有這樣“取巧”的做法，但從風險角度來看銀行不會愿意給此類客戶發放貸款?！耙话銇碇v人均居住面積低于這個數的家庭還款能力都不強，通過這種形式放款風險很大，但基層可能有人員這么操作，主要是為了完成任務，但如果發現的話我們會內部處理。”
調查2
聯名貸款“最推薦”
如果覺得走住房面積不好辦的話，聯名貸款可以給你解決問題。
而根據銀監會《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》的規定，家庭稱為單位認定房貸次數成為基本思路。不過在實際操作中，如何界定“家庭”也是相對模糊的概念。
某大型房屋中介的物業顧問對記者直言，如果此前貸款沒有還完，再在自己名下掛上一套房子必須按照二套房的規定來辦，但是以朋友聯名或者以父母名義購買也同樣可以享受一套房的政策。
“如果和朋友合買，只要你的朋友沒有買過房，那么可以按第一套房的規定來做，不過你要在購房之后通過房產局過戶；同樣，如果父母名下沒有房子，以他們的名義買不受家庭為單位的約束，同樣可以享受第一套房的規定。”該物業顧問對記者表示。
而記者查閱銀監會通知的相關解釋，“家庭”的范圍包括借款人、配偶及未成年子女，也就是說在未婚情況下或者以父母名義購買不在銀監會規定的范圍之內。
地產業內人士和銀行人士均對記者稱，這種情況只能說規定是“活”的，相應的操作也跟著“活”起來。記者了解到，目前廣州大部分地產中介機構在購房人表示想要繞開二套房政策時均會推薦采用聯名購買的方式。
“最后只要在房管局辦一個過戶手續即可，沒什么太麻煩的事情?！痹撐飿I顧問對記者說道。
調查3
“贈與”方式亦可行
而如果把二套房交易變成“贈與”，似乎就不存在二套房受限制的問題了。
商業性房地產信貸管理范文5
關鍵詞：金融風險；特點；防范措施
0 引言
伴隨我國國民經濟的迅速發展，居民的生活水平正在逐步提高，城鎮居民對住房的需求也日趨增長，另外住房消費受到國家出臺一系列鼓勵政策的影響，在我國國民經濟發展中使得房地產業逐步成為支柱產業，在帶動相關產業和自身不斷發展的整體經濟中處于先導性與基礎性的地位。毋庸置疑，房地產業屬于勞動密集型與資金密集型產業，具有商品價值大、投資周期長與投資規模大的特點。要想發展房地產業就需要投入大量的資金，這就需要金融部門的大力支持，因此這就決定了房地產業高度依賴金融，特別是銀行等金融機構的信貸，在房地產業的快速發展中房地產金融起到了不可小覷的保障作用。
1 我國房地產金融具有的特點
1.1 我國房地產金融起步晚，但發展快
就我國房地產融資的發展歷程而言，從上世紀九十年代末以后房地產才算真正進入融資階段，伴隨實施個人住房商品化以及個人購房按揭制度，房地產市場涌入了大量的購房者，僅僅過了幾年，我國在房地產開發以及個人購房方面的信貸余額大幅增長。
1.2 我國房地產金融的融資渠道單一
就我國房地產市場的具體運行和資金鏈而言，銀行房地產信貸是構成房地產金融最主要的部分，銀行信貸幾乎貫穿于房地產業整個運行過程，在我國房地產市場中銀行信貸是資金的主要提供者。然而我國房地產金融中的其他融資渠道還處在起步階段，例如住房資產證券化、房地產債券及信托等融資方式，它們占了很小的貸款比例，都可以忽略不計。
1.3 我國房地產金融的融資比例高
我國房地產金融另外一個明顯的特點就是融資比例高。大部分房地產企業在進行融資時都離不開市場、資源、資金這三者間的資本運作，是以銀行信貸為主，建立具有階段性的融資策略，以低成本進行融資實現高額利潤回報。前些年我國房地產企業在開發房地產過程中自有資金持有量都比較低，在項目總投資中自有資金所占的比例一般都要低于30%，甚至有些企業只有20%左右，而剩余部分的資金需求主要是通過銀行信貸等融資渠道來實現的。
2 我國房地產金融存在的風險
2.1 房地產金融存在的信用風險
房地產金融存在的信用風險指的是因房地產企業或者購房消費者沒有能力償還或不愿意償還，而造成不能按時收回或者是無法收回房地產貸款本息的風險。房地產企業缺乏穩定的收入來源，無法保障企業的償還能力；銀行存在貸款決策與信用評級方法的問題會面臨著信用風險，造成這一問題也許是在貸款前審查評估借款人資信時出現誤差所致，當然也有可能是在發放貸款后有些情況發生了變化，導致房地產金融出現信用風險，主要表現是房地產企業在銷售商品房時出現滯銷現象導致資金周轉不靈，或者是因經營不善而造成的嚴重虧損，甚至是關門歇業而無力償還，還有借款的購房消費者存在失業、意外支出增加、收入減少、死亡等方面的原因而造成沒有能力償還。
2.2 房地產金融存在的市場風險
近些年我國房地產業蓬勃發展，房地產市場吸引了大量外資，這些資金一旦撤出，必然會給經濟發展造成危害。所以短期持有是外資的主要目的，我國房地產市場如果出現問題，市場反映出的越來越有限的人民幣升值空間，外資就會出現大量兌換人民幣，并且撤出我國市場的情況，所以我國商業銀行最終將承擔這筆風險。雖然當前我國對外資還沒有完全開放，但國際熱錢已經通過各種渠道進入，存在一定的風險隱患。除此之外，近些年我國房地產出現了房價過快上漲、契稅收入緩慢增加及房屋存在大量空置等不正常現象，造成了房價長期背離均衡價格，房地產業呈現出泡沫化的經濟現象。還有房地產開發商囤積大量土地及逐漸增高的商品房空置率等情況導致了大量社會資源被嚴重浪費，潛在著許多社會風險，種種原因使得房地產金融安全遭受嚴重威脅。
2.3 房地產金融存在的操作風險
銀行員工缺乏風險意識，為了避免受罰完成既定的放貸任務，在審核貸款中注重形式，不深入調查存在疑問的相關資料，缺乏嚴格的審查。甚至有的信貸員對那些不滿足貸款條件要求的借款人給予幫助，虛構抵押品與收入證明等，以便套取銀行的房貸資金。正因為這些借款人不具備充足的還款能力，所以導致銀行不良貸款率攀升。因商業銀行之間為了爭奪市場份額，競爭日益激烈，有些商業銀行就會將審查標準降低，認為只要用房屋來抵押就不用擔心還款問題了，但是在實際操作中存在房屋變現難的問題。尤其是針對貸款人家庭的生活唯一住房，我國相關法律規定嚴令禁止拍賣。所以住房抵押就流于形式，即使貸款人拒絕償還房貸，銀行也無法將抵押的房屋進行變現。通過對美國次貸危機的具體原因進行剖析，進而對我國的房地產金融所具有的風險進行分析，不難看出與美國次貸危機相比我國房地產金融與其存在不少相似之處，例如房價虛高、高速增長的經濟，逐漸形成泡沫化；購房熱潮居高不下，個人按揭貸款大幅增長；在銀行信貸中房地產貸款比重增大，并且銀行逐漸下調信貸標準；貨幣政策漸漸收緊，導致企業還貸的壓力加大。
3 我國加強房地產金融風險的防范措施
3.1 對房地產金融風險的危害加以重視，提高防范意識
針對房地產市場銀行需要密切關注其發展動態，對市場加強調研與分析，掌握房地產市場具體走向與發展規律，根據實際需要對房地產金融業務適當調整經營方向和策略，推動房地產金融業務的持續穩定發展，需要對房地產貸款嚴格控制市場準入條件；對抵抗風險能力較弱、已有不良記錄的中小型房地產企業，以及自有資金存在嚴重不足的相關項目不得介入，不但需要做到支持那些有潛力的優質的個人購房和房地產項目開發，還要防范由于泡沫化的房地產而聚集的潛在風險，以促進房地產金融發展為目標逐步建立其有效的經營管理模式，從降低風險、規范操作、保障運行角度出發，使房地產金融擴大業務范疇，循序漸進的將房地產金融業務推向優質化、標準化、多元化的發展方向，采取適當的措施對當前存在的房地產過熱予以降溫，需要認真努力切實貫徹房地產金融的相關規定與政策，從強化房地產信貸管理著手，切實提高改善服務，盡快將房地產信貸業務引入良性的運行軌道上。
3.2 房地產業需要拓展融資渠道
房地產業具有風險大、資金密集度高及開發時間長的投資特點，其融資成本將直接受到投資方式優劣的影響。目前推動房地產融資發展，扭轉房地產業對銀行信貸過度依賴局面的重要形式，就是加強培育融資機制，對房地產業進一步拓寬融資渠道，并且以此充分規避化解風險。這就要求房地產業打破金融壟斷的市場形式，注重金融創新，并且充分發揮市場的資源優化配置，科學合理的分散風險。進一步擴大銀行的信貸規模，使現有的資產負債劣勢結構得到改善，運用投資證券化把風險推向市場，實現由直接金融代替間接金融的轉變，這樣也能使得房地產的資金結構更加趨向多樣化，積極推動房地產金融市場向健康穩定的方向發展。
3.3 加強管理，提高銀行防范風險的能力
商業銀行以房屋作為抵押的房地產貸款，一旦無法收回貸款本息就會拍賣房產，但是這是一種消極回避風險的做法。實際上商業銀行采取積極的風險防范措施不是進行事后補救，應該重視的是事前審查，銀行必須充分了解借款人的還款意愿、財務狀況以及抵押物的現值等信息，在發放房地產信貸時要嚴格遵循銀監會的相關標準，及時掌握房地產市場具體變化動態，對貸款投向要保證能夠及時做出調整。與此同時，要對信貸員開展定期或不定期的培訓工作，這樣既能提高他們的職業道德水平和風險意識，又能對其辦理的貸款申請進行有效的責任認定，以便更好的控制信用風險。
3.4 引導金融機構的良性競爭
政府有關部門需要對房地產金融的相關法規制度進行完善，使其行為得到規范，促進行業的良性競爭。對于商業性的相關房地產金融業務允許多家競爭，只要是經央行審查并具有資格的相關金融機構都可以經營，接受央行的嚴格監督，嚴令禁止不正當競爭與非法壟斷的行為。對于那些沒有資格或者是曾經有嚴重違規的相關金融機構無限期禁止經營房地產金融業務，避免造成消極的外部效應。在我國已經被批準允許經營人民幣業務的中外合資銀行與外資銀行，可以在規定的范圍內運行它們經營房地產金融業務，但是一定要控制住規模。主要原因是房地產業是個創匯能力弱的內向型產業，外資在回收貸款本息時需要將人民幣換成外匯才能拿回去，它們一旦發放過多的貸款，勢必會造成我國外匯失衡。由于房地產業所需的外匯量并不大，所以房地產開發不宜多舉外債。針對政策性的相關房地產金融業務，各地方政府部門應該選擇適當的銀行來辦理。這樣就能方便政府有效監管，在政策上容易保持統一性。政府強制征收上來的住房公積金，必須加強管理確保其安全性。辦理這方面業務的銀行，應當向政府承擔確保安全回收與按規定使用的責任，并且接受必要的政府補貼，有利于預定政策目標的實現。
4 結論
綜上所述，我國要想加強房地產金融風險的防范工作，就需要積極采取對房地產金融風險的危害加以重視，提高防范意識、房地產業需要拓展融資渠道、加強管理，提高銀行防范風險的能力、引導金融機構的良性競爭等措施，只有這樣才能使房地產金融滿足房地產業發展的需要，從而為我國房地產業提供更好的服務。
參考文獻
[1] 王希迎 《房地產企業融資新解》[M] 中國經濟出版社 2005
商業性房地產信貸管理范文6
銀行堅稱未松動
對二套房的界定標準，目前各家商業銀：行都是參照央行和銀監會2007年9月27日的關于加強商業性房地產信貸管理的通知(以下簡稱《通知》)和12月11日的“關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知”(下稱《補充通知》)。而目前有關二套房貸松動的焦點，集中在借款人已經利用貸款購置了一套住房之后，若要購置第二套房產，該如何操作才能被銀行視作首套住房。經調查后發現，上海各家商業銀行最基本的要求是，首套住房的貸款必須：還清并已經出售或者按照《補充通知》的要求，“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。”根據上海地方政府公布的標準，上海市的人均居住面積為32.2平方米。
據了解，在具體標準的把握上，各家商業銀行有松有緊。其中以招行的標準最為嚴苛，招行上海分行的客服人員說：“如果利用貸款購置了一套住房，即使在還清房貸并出售的情況下，再購置第二套住房也將被視作第二套住房?！迸c招行相比，中行的標準相對要寬松一些：“如果還清貸款并已出售再買房，可以被視為第一套房。”但要在以下情況下才行：首先如果第一套住房是一手房，借款合同簽訂日期到本次貸款申請日期時間要在兩年以上；如果第一套住房是二手房，借款合同簽訂日期到本次貸款簽訂目前時間要在一年以上。除此之外，借款人還要向銀行提供房屋按揭貸款抵押合同、房屋出售合同正本以及房產交易中心確權單。除這兩家銀行外，其他大部分銀行都規定“房屋貸款已還清并已出售。”
頻打“球”
雖然各家銀行的官方表態均顯示，二套房貸仍然堅決執行相關政策，但通過調查后發現，相當一部分銀行的分行和支行在界定二套房時，悄然打起了“球”，部分銀行甚至已出現違規現象。
周先生目前未婚，已通過銀行商業貸款購置了一套60平方米的二手房，貸款已還清，想要購置第二套住房，并希望獲得首套住房的優惠利率以及抵押成數。他走訪了包括中行、建行、工行、農行、興業、招行、華復等在內的幾家商業銀行。在不同的銀行信貸人員處，得到了不同的建議：
在某大型國有商業銀行營業部，工作人員告訴周先生，按照目前的狀況他只有賣掉手中的房子，才能享受首套住房待遇。不過該工作人員也表示， “不出售也可以，你要在居委會開具證明，證明你跟父母住在一起，這樣人均居住面積低于32.2平方米，我們就可以給你算做首套住房?！倍硪患覈猩虡I銀行也給出了類似的建議，不過標準要嚴格一些：首先要在銀行領一份文件，然后由周先生及其父母到房產交易中心登記相關信息，然后再由銀行查證后，也可視作首套住房。
據了解，銀行在界定二套房時，很重要的一個參考依據即借款人擁有房產的情況，銀行可以通過當地房產交易中心的系統查詢到這一信息，銀行工作人員通常將其稱之為“拉確權”。目前上海大部分商業銀行都要“拉確權”，但某股份制商業銀行浦電路支行的工作人員表示，他們那里不需要“拉確權”，周先生只需到房產中介公司搞到一份售房合同，證明房屋已出售，即可以在該銀行享受首套房待遇，這位工作人員還表示：“這其實是一種違規行為，如果央行查出來會對銀行進行很嚴厲的處罰。”因此銀行方面很謹慎，“前一陣子這樣是不行的，不過這陣子分行又許可了。”所以他建議周先生最好趕緊行動，說不定什么時候又要“拉確權”了。
銀行頗有怨言
