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論不動產登記制度范文1
不動產登記為物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的法律制度。①作為物權公示手段，不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。登記的首要意義在于物權變動的公示與公信，其所產生的是私法上的效果。不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產物權歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權狀態，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權的客觀標準；登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產物權變動能否生效的效力；登記的推定力，又稱權利正確性推定效力，是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力，但是登記權利正確性推定效力不及于明知登記權利瑕疵而惡意取得該項權利者；登記的公信力是指不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。
研究不動產登記制度，對于搞好涉及不動產案件的執行具有重要意義。作為物權公示手段的不動產登記在財產權保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產物權變動能否發生效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施?！毖芯坎粍赢a登記制度，掌握物權法關于不動產登記的新規定，正確理解物權變動法理，處理好物權法與民法通則、擔保法以及最高法院的相關司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產案件的執行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。
二、物權法出臺前后關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響
（一）物權法出臺前不動產登記的規定及主要缺陷評析
物權法出臺之前不動產登記規定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產轉讓合同的生效要件，不適當地擴大了登記的效力范圍，把登記作為不動產物權移轉合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權和債權法律性質的區別，混淆了物權變動和債權變動在法律根據方面的區別”②，違背了物權變動的區分原則的基本法理和基本要求，從而導致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產管理法》第35條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規定辦理權屬登記。”《城市私有房屋管理條例》第6條規定：“房屋所有權轉移或房屋現狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現狀變更登記手續?！毖韵轮馐牵粍赢a交易要以登記為要件，具體來說就是不動產交易是“合同不登記不生效”，不是“物權不登記不生效”，因此，如果當事人簽訂的不動產買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產物權登記，只是未能發生物權變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權法出臺之前不動產登記規定還存在的一個重要缺陷是不動產登記的種類不健全，缺少預告登記和異議登記等重要內容，有待進一步完善。
（二）物權法關于不動產登記的規定以及對不動產執行的影響
物權法在總結我國不動產登記實踐經驗的基礎上，借鑒西方國家先進立法經驗，對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題以專節14個條文作出了明確規定，完善和發展了我國的不動產登記制度，主要體現在以下方面：
（1）對不動產變動原則的完善和發展。一是物權法貫徹區分原則理論③，明確規定不動產物權變動采登記對抗主義。規定登記不是法定義務，不登記，也可以發生物權變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區分物權變動和債權變動，將物權變動合同的效力與物權變動的效力相區分，不動產變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產是否發生變動的影響。《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。《物權法》第129條和第158條也規定不動產物權變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權法》第9條的規定，不動產物權的變動，經過依法登記而發生效力，也是我國不動產物權變動的主要方式。三是合同生效，發生物權變動。這是《物權法》第127第第1款的規定，農村土地承包經營權通過合同就可以設立，這是我國物權法獨有的規定。三是非因法律行為引起的不動產物權變動。這種情況指的是《物權法》第28條、第29條和第30條的規定。
（2）增加規定了更正登記、異議登記、預告登記等登記類型。
更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關系的不一致狀態，對既存登記的部分內容進行修正而發生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟 途徑，保護真正權利人的權利，維護秩序安定與交易安全?！段餀喾ā返?9條第1款規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。”
異議登記是指事實上的權利人或利害關系人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。” 異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益，它是為更正登記所設置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權利人有可能處分不動產，從而使真正權利人的權利受！到損害。為防止更正登記之前登記權利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權利。
預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記⑤。我國物權法亦規定了預告登記制度，該法第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”預告登記的目的就在于保護關于未來發生不動產物權變動的請求權，以維護不動產交易秩序。
（3）物權法關于不動產登記的規定對不動產執行之影響
物權法有關不動產物權變動的規定對傳統的不動產執行方式和執行理念有較大影響，主要體現在以下幾個方面：
一是物權法的實施對涉及不動產的執行既帶來機遇，也有挑戰。這種機遇主要表現為對不動產的執行提供了明確的法律依據和有力的理論支撐。如執行中處理不動產登記名義人與實際權利人不一致的問題時，可結合物權法關于異議登記的規定，及時解決爭議，恰當處置不動產；還例如物權法關于預告登記的規定，使執行人員在查封前對不動產的相關權利人了如指掌，為及時采取預查封措施提供了便利。同時，物權法的實施也使執行工作面臨較大挑戰，需要執行人員深入學習和研究物權法的相關規定，準確把握物權法的立法宗旨，深刻理解物權變動的內涵，依法及時執行涉及不動產的案件，維護權利人的合法物權。
二是對傳統執行方式和執行理念產生較大影響，要求執行人員在執行中及時調整執行思路，改變執行方式，增強執行技巧，依法執行?！段餀喾ā返诹鶙l規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付”。該條規定從根本上區分了不動產和動產物權設立和變動的公示方法。對于不動產，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。執行人員執行中要認真貫徹物權法規定的不動產變動規則，在采取強制執行措施前應認真調查不動產物權變動的情況，不能簡單地以登記確定權屬，還要看該不動產上是否存在預告登記、異議登記等情況，準確采取執行措施。
三是要求執行人員在執行中注重保護執行當事人的合法權利。既保護申請人的合法債權，又要保護被執行人的合法不動產物權，做到二者的統一。執行實踐中，對當事人合法權益產生侵害的行為主要為有關機關的協助執行行為和法院的執行行為本身。對于一些行政機關在協助執行時拒絕協助、縮小或擴大協助范圍或違法采取措施造成其損害的，執行人員應當告知當事人通過行政訴訟判決其履行職責，拒不履行職責造成損失的，承擔行政賠償責任。法院執行人員違法執行，侵害當事人的合法權益的，法院要承擔行政賠償責任。
三、貫徹物權法，執行涉及不動產的案件應注意的幾個問題
1、關于國有劃撥土地使用權的執行
實踐中，對于能否強制執行被執行人擁有使用權的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執行中應當本著既有利于最大化實現債權，又不違反現行法律規定的原則，依據《物權法》、土地管理法律法規和《最高人民法院關于破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復》（法釋[20__]6號）的有關規定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應告知權利受讓人辦理國有土地使用權出讓手續。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應當通過房地產評估將土地使用權與房屋所有權價值分離（僅限執行房產），并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權，由國土資源部門依據土地管理和城市規劃等有關法律規定采取招標拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。
2、關于集體土地使用權的處理問題
在我國，集體土地所有權和使用權原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權屬也存在事實上的交易。如《擔保法》第34條第（5）項、第36條第3款規定，農村“四荒”土地的使用權和鄉鎮企業廠房等建筑物所占用范圍內的土地使用權可以設定抵押，那么該抵押權人在行使抵押權時，必然牽涉到集體土地使用權的處分問題。對此應當如何處理？本人認為，法院執行案件涉及集體土地使用權時應與當地國土資源管理部門進行協商，取得一致意見后予以執行。依照《土地管理法》第63條的規定，人民法院執行集體土地使用權僅限于用地單位因破產、兼并等情形。執行土地成交前，人民法院應當會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，完成地籍調查，責成集體土地所有權單位簽訂征地補償協議書，并書面告知權利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。按照《土地管理法》第62條、第63條之規定，權利受讓人應僅限于該集體經濟組織內符合宅基地審批條件的農戶。執行農村房屋涉及集體土地使用權的處置時，應會同國土資源部門查驗原土地使用權證書和用地批文，并完成地籍調查，并對該集體組織范圍內符合宅基地審批條件的農戶進行審查，確認權利受讓人的資格；人民法院應當責成該集體經濟組織出具相關證明材料，協助權利受讓人依法辦理土地變更登記手續。
3、關于不動產登記名義人與實際權利人不一致時的處理
實踐中，不動產登記名義人與實際權利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執行的房地產登記在案外第三人名下，卻被被執行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權屬爭議。如果申請執行人認為登記虛假，執行人員應當告知其通過以下幾種渠 道尋求救濟，一是依照物權法的規定向登記機構提出異議登記申請，請求撤銷該登記；二是依據合同法中的撤銷權訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為；三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構的登記行政行為。如果法院發現登記行為虛假，則只能建議登記機構撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復為被執行人登記，此后，法院方可采取查封措施。當然，如果登記名義人明確承認其并非實際權利人且書面認可房地產實際屬于被執行人時，為了提高執行效率，節省司法資源，執行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執行人通過繼承、判決和執行等合法途徑已經得到了不動產的占有權，但還沒有進行物權變動登記的，可以對該不動產先行采取預查封措施，待不動產辦理了過戶登記后，預查封自動轉為正式查封。第三種情形是：登記在被執行人名下的不動產，并非屬于被執行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產進行查封。如果案外人主張所有權的，可提出執行異議，法院應當認真審查，如果異議屬實，應及時依法糾正執行錯誤。
論不動產登記制度范文2
一、不動產登記制度概述
(一)不動產登記制度的概念界定
1.不動產的界定
不動產是與動產相對的一個重要的物權法概念。傳統民法采用物理判斷標準――以物能否移動和移動后是否改變其性質、損害其價值,作為對動產和不動產區分的標準,即動產是能夠自行移動或用外力移動而不改變其性質和價值的有體物;而不動產是不能自行移動,也不能用外力移動,否則就會改變其性質或減損其價值的有體物。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第186條規定:“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產”。我國《擔保法》第92條規定:“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”。梁慧星教授認為“不動產,指依自然性質或者法律的規定不可移動的物,包括土地,土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物”。綜上可見,法律對不動產的定義是一致的,只是隨著社會的發展,不動產的定義越來越寬泛,其已不僅僅包括土地、建筑物,而且還包括土地建筑物上人為的自然附著物及其他收益。
2.不動產登記
不動產物權登記是指經權利人申請,由國家專職部門將申請人的不動產物權變動事項記載于國家不動產物權登記簿的事實。其在法律上可以理解為:經申請人的申請對不動產的所有權進行登記,或者是對不動產在交易過程中的變動進行登記。廣義上的不動產登記包括權利來源、取得時間、權利變化情況和地產的面積、結構、用途價值、等級、坐落、坐標、圖形等事項。狹義上的不動產登記是指土地上建筑物的所有權與他項權利的登記。
(二)不動產登記的性質
不動產登記制度不僅包含了平等主體之間的私權關系,而且還有縱向的行政關系。但究其為公法上的行為亦或私法上的行為,一直是有爭論的。目前在學界有公法行為說、私法行為說和證明行為說三種學說。但筆者認為,不動產登記是一個較寬泛的概念,其本身的功能也是多元的,如果將其分解為不同層次的關系,在不同層面上討論其性質,可能會對不動產登記的性質作出正確的認定。
1.登記申請。對于不動產登記,除法律有特別規定外,登記的發動權在于當事人而不在于國家,而申請的內容也多由當事人自己決定,如當事人可以決定進行抵押登記、異議登記或其他類型的登記。因此,在登記申請這一環節,登記請求權是一項私權,其主要體現當事人的意志,是一種私權性質的行為。
2.登記審批。對于不動產物權,在登記機構就不動產作出登記之前,“權利方”,對于某項不動產已經取得了某種利益,或者事實上存在著“權利”,登記不過是對這種既得利益的肯定,如國有土地使用權的出讓過程。登記機關在登記審批上,并無自由地選擇決定為登記確認或不為登記確認的權力,只要當事人的申請符合登記法規的相關要求,登記機關就必須對其予以登記確認。登記機關的審批也不同于行政許可,其本身并沒有創設不動產物權,而僅僅是被動地認可物權或證明物權的存在,是為私權服務的。
3.登記事實。首先,登記事實產生私法意義上的效果。登記是對不動產權利變更狀態較真實的反映,相對人及利害關系人均可查閱登記簿冊,并且任何人均可相信登記事項且為交易。簡言之,登記的首要意義在于物權變動的公示及公信力價值。其次,由于物權變動公示公信的要求,登記已成為不動產交易中必不可少的一道環節,登記信息也因此成為一定范圍內不動產物權變動的真實反映。國家通過對不動產變動數據信息的掌握和利用,可以實現不動產交易控制、不動產稅收和不動產的開發利用等公法意義上的管理和服務。因此靜態意義上的不動產登記體現公法和私法兩種性質,產生公法和私法意義上的兩種效果。
總之,就登記過程而言,登記是為私權服務的,是私性質的;而就登記事實而言,登記則兼有私權和公權兩種性質。
二、物權變動公示原則對不動產登記的要求
(一)不同的物權變動模式對不動產登記公信力的要求
登記是否具備公信力,取決于法律的價值觀念,即保護靜的安全和交易安全的不同價值取向,若趨向交易安全,則公信力成為必要。登記是否具有公信力,在采公示對抗主義和公示要件主義模式下存在著根本的區別。法國、日本等國家采登記對抗主義模式,在這種模式下,不動產的目的只是因為當事人的合意而進行的一種昭示作用,登記只是賦予第三人的對抗效力,并不能決定物權變動的本身。因此,對于不動產的登記采取的是形式上的審查,這種審查在某種程度上來說不能保證登記的完全準確性,公示的公信力從實質上就會受到影響,因此登記不具有公信力。而德國采公示要件主義,在這種模式下,登記的目的不僅具有向社會的一種昭示作用,還記載了物權的變動過程,因此須對不動產登記采取極為嚴格的審查方式,其的公示也就具有極強的公信力,凡是信賴登記的善意第三人依據登記的公信力均可直接獲得保護。
我國《物權法》規定,在物權變動方面,對不動產采公示要件主義,不動產登記須具有絕對的公信力,而對動產采公示對抗主義,不予登記不具有對抗善意第三人的效力。
(二)不動產登記的公信力
“所謂公信,是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人,如果以后事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵,對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人,法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。”其具體可以從幾個方面進行理解:
1.不動產登記薄上記載的權利人在法律上可以推定為真正的權利人。即第三人可以完全相信登記薄上的記載,以此為準。
2.如果不動產登記簿上登記的內容是正確的,也就是說登記的是當事人的真實權利,那么登記簿所記載的事實就足以使社會公眾相信其是真實的,對社會公眾就具有絕對的可信性。如果登記是錯誤的,也不能完全顛覆登記對于權利人享有的權利的表述,在這種狀態下,對于社會公眾來說照樣是真實的,正確的,對于信賴登記的交易者來說仍然具有可信度。
三、我國不動產登記制度存有的缺陷
新頒布的《物權法》雖然對不動產登記作了許多規定,確立了不動產登記制度的諸多重要性原則,如完善了登記類型、建立了信息資料的查閱制度和登記機關的責任賠償制度等等,彌補了之前我國于不動產登記立法上的空白,但目前在我國仍沒有一部統一的法律對不動產登記作以系統的規定,現行的行政管理部門制定的規章不僅散亂、交叉沖突而且法律效力嚴重不足,且其更多地體現為一種國家管理職能,私權性質蕩然無存,于民商事方面相配套的程序法也沒有齊備。
另外,我國《物權法》規定對不動產登記申請進行實質性審查,其雖然可以使公信力的程度大大提高,維護不動產交易的安全,但也帶來了棘手的問題:登記人員在不動產登記工作中承擔了繁重的審查義務,此種義務甚至超出其能力特別是法律素質方面的能力,而登記人員因俱怕作出錯誤登記而承擔責任,使原本已十分繁重的審查工作更為繁復,耗費了更多的時間以及人力和財力,且導致了登記工作的效率低下,延緩了不動產交易的進行。
最后,雖然《物權法》對不動產統一登記制度作了原則性的規定,但具體細化仍需要以后立法的逐漸完善和整合。況且我國的不動產登記具有多頭執政的歷史,不僅其的法律依據各不相同,而且其中也包含各部門的利益劃分問題,這就給了立法和改革帶來了難度和挑戰。
四、不動產登記制度的完善建議
完善的不動產登記制度須具有如下幾個特征:統一的制度、迅捷的速度、真實的信息和恰當介入的公權力。按照此一要求并針對以上提出的缺陷,我國不動產登記制度的完善須注意如下幾點問題:
1.建立統一的不動產登記法。鑒于不動產登記法屬于民法程序或者不動產物權法的程序法,所以在制定物權法的同時,應該配套制定我國的不動產登記法,且這部法律必須是國家立法部門制定,必須有足夠的效力。目前日本及我國的臺灣、香港地區等均有此項法律,只是名稱有所不同,我國于立法時可予以參考。
2.明確不動產登記的私權性質。不動產登記于本質上是一項私權利,其的啟動和登記內容均是當事人自由意志的體現。因此在進行不動產登記時,國家的登記機關不能強制權利人進行登記,權利人應該按照自愿的原則來進行申請,除非法律有特別規定的情形除外,登記機關無權主動對權利人的某項權利主動進行登記。
3.建立物權公證制度。不動產登記的準確性是維護登記公信力的最重要的基礎,對于交易安全和效率有重大影響。為了提高登記的準確性,完善實質審查制度,我國可以借鑒德國立法上允許不動產登記人員在特定情況下只進行形式審查主義的立法經驗,由公證人通過公證的形式代替登記人員對不動產物權變動的原因行為完成實質審查。這樣不僅有利于提高登記的準確性和公信力,還可以有效地減少他人對私權的質疑和不當干涉。作為事實認定的依據的公證書可以免除行政人員對公證過的法律行為和事實進行實質審查的工作,減輕行政機構本已十分巨大的工作量,提高登記效率。而公正人員于法律專業方面也更為熟練和精通。
4.統一不動產登記薄和證書。我國不動產登記實行的是登記權證制度,即登記程序運行的結果,不僅是把有關登記的事項記載于不動產登記簿上,而且登記機關還要給權利人頒發權屬證書。可以說,不動產登記薄和證書具有物權設權效力、物權變動根據效力、權利正確性推定效力以及善意第三人保護效力等四大效力,對不動產登記簿和證書的完善,也是我國不動產登記制度的一個核心問題,如須由一個登記機關頒發統一的權屬證書,簡化權屬證書的種類;內容只需表明登記的結果狀態,而無需描述登記的過程;體例結構上科學合理,充分體現不動產的特性和狀態等等。
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論不動產登記制度范文3
（一）我國不動產登記制度
不動產物權登記，即權利人申請國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權事項記載于不動產物權登記薄的事實。登記可以定性為一種事實行為，即在不動產物權的變動依法律行為進行時，登記是必要條件。在交易中，不登記不產生效力，物權不得變動。
我國民法中不動產登記制度采取的是以登記生效主義為原則，登記對抗主義為例外的形式，在登記生效主義中，不動產物權的取得、轉移、變更，除需要合法有效地合同外，還需對該不動產進行相應的登記。在我國民法中涉及的需要登記的不動產物權包括：土地所有權、建筑物使用權、土地承包經營權、宅基地使用權等。在登記對抗主義中，登記只是作為對抗第三人權利而存在，而不是不動產物權生效所必須的。例如，《物權法》第127條規定：土地承包經營權自合同生效時設立。對于土地承包經營權而言，事后縣級以上人民政府發給的土地承包經營權并登記造冊，只是對該權利的確認而已，此外還具有對抗第三人的效力。此時，登記是以對抗要件存在，地役權也屬于此種情形。
（二）不動產登記的效力
我國民法不動產登記主要是在行政機關進行。通過一種規范統一的形式，對不動產物權所有的一種國家確認的行為。不動產物權經過登記以后，國家確定權利的存在，產生確定力。不動產登記制度的效力可以體現在以下幾個方面：
1.對不動產物權的確定；我國不動產物權采用的是登記要件主義，在獲得不動產的過程中，除了占有或買賣的事實存在外，需要有登記要件，通過登記，才能合法擁有不動產物權，享有占有、使用、收益、處分的權利。
2.在不動產物權變動中，不動產物權變動后所有權歸屬的確定；在土地買賣的一級市場或是二級市場，除國家為公益目的的進行的土地劃撥或國家擁有的自然資源、土地外，法律中明確規定不動產物權需要登記的范圍，不動產交易后都需要經過登記以取得法律上的認可，并且得到國家的確認，使該法律關系透明的存在，并且表現于外的事實能讓公眾信賴。
3.公信效力：不動產登記制度的公信力依存于確定的效力而產生，若當事人在取得、進行物權變動或其他變更不動產物權現有所屬狀態時進行了登記，第三人可以依賴登記過的行為而為一定的行為，依據登記行為而產生的事實行為與真實狀態不相符，善意第三人的行為取得不動產的物權并能夠得到法律的保護，而針對事先串通的惡意第三人，公信效力會喪失原有的特點。例如，在夫妻雙方婚姻存續區間，作為共同財產的房屋登記在丈夫名下，丈夫未經妻子同意與第三人簽訂房屋買賣合同并進行了登記，第三人在交易過程中信賴了房屋登記處所登記的權屬進行交易，物權變動并登記后即使妻子提出異議，該善意第三人可以依據已經登記的事實，取得房屋的所有權。
不動產登記制度所的確定力、公信力是產生一系列功能的基礎，并以效力為基礎，功能為依托，對不動產登記制度的價值意義有深遠的影響。
二、我國民法中不動產登記的功能
（一）確定不動產物權歸屬
不動產登記制度將擁有不動產的所有人，權利所包括的范圍，可以使用的期間等圍繞不動產的權利都記載于登記薄中。而在涉及需要登記的不動產進行交易時，占有并不代表物權的轉移，只有通過在登記機關進行登記后，產權具有國家確認的效力，才是真正的實現物權的轉移。登記公示作為不動產物權取得的生效要件，在不動產交易的過程中，如果只有當事人的意思表示與有效的合同，在法律上并沒有實現不動產物權的變動。
國家通過登記制度明確不動產的所屬，為維護市場交易安全中最關鍵的安全要素提供保障，能夠更好的調動市場的積極性，有利于經濟社會的發展。
（二）市場調節功能
社會主義市場經濟是我國經濟的發展形式。市場調節作為調整資源配置最重要的手段之一，是以市場的供求關系為基礎進行，但是市場調節的滯后性對于不動產交易市場卻是致命的，交易主體在交易中不能預料到可能發生的各種情況，所以經常會出現始料不及的情況而導致交易的中斷，例如一物二賣這種情形在現在的不動產交易中大量存在。由于市場在最終的結果出現時才能反應出買賣中的真實情況，這樣必定會損害不同當事人的利益。此時，不動產登記制度中的預告登記制度就能夠推動著市場調節的公平性發展。
我國《物權法》弟20條規定，當事人簽訂買賣房屋或其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。該制度的好處在于，如果出賣人想要進行一物二賣，已經進行預告登記的登記人可以主張基于合同的債權和基于登記的物權的雙重保障。既可以以預告登記為基礎要求出賣人違反合同的行為進行違約損害賠償，也可以向已經獲得不動產的受讓人主張物權的不成立，行使返還不動產登記請求權。由此可見，預告登記制度保障了市場主體的利益，使得一物二賣的情形得到有效解決，維護了市場調節的穩定性。
在不動產交易市場中除了存在著這種購買方與房產商交易的情形外，還存在著大量的不動產擁有者與需求者之間一對一的交易市場，也是市場調節資源配置的一種情形，但是買賣雙方在很多時候再買賣過程中對不動產的處理僅依雙方的買賣合同和對不動產財產的交付作為不動產物權變動的形式，并沒有在登記機關進行物權的變更登記，此時，市場中的不動產信息沒有得到真實的反應，阻礙了市場對資源的配置，因此，不動產登記的進行有助于讓市場資源信息完整，維護市場分配的公平性。
（三）行政監管功能
市場調節無法很好的把我國不動產市場打理得有條不紊，僅靠市場調節無法完成我國建設和諧經濟的目標，美國的泡沫經濟和次貸危機就是發展中的前車之鑒，只有通過國家的宏觀調控，行政監管這只有形的大手與市場調節這只無形的大手相結合，才是健康發展的保障。
不動產登記制度不僅體現在法律規范中，在具體實行時又會以行政規范來明確規定程序、時間等問題。因此許多登記事項多見于行政規范中。通過登記后，國家能夠對全國登記信息充分了解，制定宏觀調控政策。這有利于行政機關在對不動產價格監管，對不動產交易中稅收進行調節與控制。
（四）社會服務功能
不動產登記內容涉及廣泛，不動產在登記機關登記后能夠產生信賴利益。因此完全可以作為信息公開的對象，當然這些都是建立在充分保護當事人隱私的情況下。一旦不動產登記的信息作為信息公開的對象，不僅對公民個人提供了信息服務，也對市場以制度的開放性提供服務。不動產登記制度的社會服務功能體現在以下幾個方面：
1.對公民的服務。作為不動產登記功能之一的明確不動產物權的歸屬就是為公民提供服務最重要的方面。人們在投資決策時需要依賴大量的社會信息，而這些信息來源沒有保障，很多是虛假，不可靠的。而為了保護私人財產的安全性，政府提供的信息，具有可靠性，在進行不動產交易時，人們可以信賴在不動產登記機關查詢到與不動產相關的信息，做為其買賣，投資的參考信息。不動產登記制度賦予不動產物權變動以法律效力，在買賣完成后，通過對不動產物權登記的變更，物權屬于登記薄上記載的所有人，國家法律作為其保障，使得交易最終完滿的進行。
2.對市場的服務。不動產作為固定資產，即使不兌換為現金也能作為參股的條件加入到有限公司和合伙企業設立中去。權利人可用自己擁有的不動產參與設立有限公司，但是作為非現金的加入，一旦加入，就是成為公司的財產而非個人財產，此時不動產的所有權屬于公司而非個人，由于不動產物權的變動因登記得以實現，所以只有在登記機關進行變更登記把不動產登記到公司名下，才能作為入伙或是參股的實繳出資。不動產登記在此時產生了確定物權轉移的效力，有效地盤活了資源的各種形式。
為了維護市場中不動產交易的安全，不動產登記制度對一些滅失或不能交易轉移的不動產也有相應的規定。例如不動產登記制度中的注銷登記，不動產物權在一定情況下滅失，是進行注銷登記的一種情形，已經消滅了的不動產物權經登記機關注銷登記后，權利消失，以免再進入交易市場，引起混亂，造成損失。
第三，對政府的服務。不動產登記制度為政府提供相關數據的統計、制度的研究、政策的制定提供依據。
三、我國民法中不動產登記的價值
（一）秩序價值
不動產物權通過登記，確定權利的歸屬，發揮不同功能，一旦經登記享有物權，義務人都負有不得侵犯該物權的義務，因此不動產登記制度對于保護財產權益，穩定交易過程，具有重要的秩序價值。
首先，不動產物權變動后通過登記具有法律效力。在不動產交易中，過戶登記與變更登記是交易中的確權行為，一經登記，物權形成，并產生排他的效力，所有人并以此為依據可以占有、使用、收益、處分該不動產。只要登記一直在有限期內，權利一直連續的存在，是一種對自然人權利確認的制度，實行登記的同時也為國家確定不動產物權提供法律基礎。不動產交易市場中以不動產登記制度的確定為依據，具有明確產權，對市場、行政、社會服務的功能。在婚姻家庭關系中，不動產作為家庭財產的組成部分，是屬于婚前財產還是夫妻共同財產，查詢登記是尋找依據的重要形式。確定財產的歸屬，為家庭理財與投資，提供條件。在買賣過程中，依據單方同意出售房屋，買賣合同無效，但是，只要作了變更登記，交易行為受法律保護。
其次，不動產登記制度效力中的確定力是以國家公信為保證的，且我國登記機關為行政機關，使登記這一民事行為能夠通過行政作用予以保障其效力。這種形式在目前中國發展中存在具有一定的合理性，因為市場并沒有完全的強大到能夠以自己的能力協調好不動產權利所屬，并沒有為權利的屬性提供保障。通過國家公信力為其強大的后盾，以法律為保障，以秩序為基礎，建立和維護一定的經濟關系和社會秩序，促進社會和諧健康的發展。
（二）經濟學價值
不動產登記制度是以法律，行政法規的形式確定的，一旦不動產物權產生變動時，都需要進行的一項手續。它的好處是能夠對各地各處的不動產物權變動都有詳細的記錄，受國家的保護。當所有人想要變賣不動產時，作為買方對不動產的購買畢竟是慎重投資，必定會考慮交易是否安全可靠，將來收益怎樣等各方面的因素，而作為交易是否安全最基本的要素，則是不動產物權產權歸屬的界定，如果沒有不動產登記制度，對產權的界定需要枉費大量的時間與金錢且到最后都不能達到理想的結果。而不動產登記制度就解決了這方面的難題，只要雙方想要進行不動產買賣交易，達成意向，簽訂合同，到登記機關查詢，從產權的歸屬合法與否到變動登記的申請，登記一氣呵成，節約了雙方在交易中的成本和時間，提高了交易的效率。并且在登記機關查詢到的事實狀態承載著國家的公信力，這種公信力是維護交易安全的基礎。
在不動產交易中通過登記制度節約了社會交易成本、時間、交易的安全性也能夠得到有效的維護，因此更多的社會主體就會對市場運行有更多的信賴，從而產生強烈的績效影響。更多的人愿意進行交易，提高不動產物權變動的效率，能夠更好的通過市場實現不動產資源的優化配置，實現國家稅收增長，財政收入增加，實現經濟與社會共同發展的雙贏局面。
（三）對社會學價值
社會學研究的是各種不同形式的社會組成部分。通過這些知識的研究，可以向人們提供各個不同社會領域的知識，告訴人們各種社會現象產生的原因，為什么會有這種現象并且將來會怎樣。不動產作為社會因素的組成部分，在市場經濟中，起著舉足輕重的作用，而對于不動產這個社會社會因素研究的途徑之一是通過對不動產登記制度來進行。
不動產物權的取得、設定、轉移、變更、終止均應辦理登記，各個環節都聚集了大量不同的信息。通過對這些信息的研究，可以對科學的管理社會和制定科學正確的社會政策提供依據。經過論證后提出的建議可為發展社會主義市場經濟服務，促進社會的良發展。
四、我國不動產登記制度的構建
我國的不動產登記制度已經形成了自己的框架，以我國目前的經濟發展水平和社會發展水平來看，現有的制度總體上滿足社會發展的需求。但是在一些地方隨著社會、經濟的發展，不動產登記制度開始暴露其制度缺陷，需要對其進行改革與重構。不動產登記制度的改革必須在現有的立法框架與制度下，以登記為支撐點，以維護不動產登記制度功能與價值為基礎，對制度的缺陷與不足進行修復與校正。
（一）建立獨立統一的法律規范
我國民法中關于不動產登記制度規則散亂、不集中，《民法通則》、《物權法》、《土地登記辦法》等法律、司法解釋、行政法規中都有規定。在具體的實行到不同的地方時，各地體現出來的規定又不相同，造成了登記制度的混亂，造成許多不便，因此，制定一部獨立的不動產登記制度法律迫在眉睫。
主要是需要知道哪些是一定要登記，哪些是在物權的變動時才需要登記的情形。并不是只要涉及不動產物權就必須進行登記，這樣在一定的程度上會浪費登記資源。比如說財產的繼承，當繼承人因繼承的發生對不動產物權的取得時，從繼承開始時無需登記便擁有不動產物權的所有權。除非在將來繼承人需要變賣該不動產時，才需要登記。還有就是我國實行土地公有制，國家土地所有權和集體土地使用權及劃撥用于公益用地和農村承包土地經營權并沒有做出需要登記的規定，這些是否應該納入登記范圍都應該明確。
（二）堅持登記效力的基礎上完善不動產登記機構
我國不動產登記有確定、公信的效力，在此基礎上，可以進行以下關于不動產登記機關制度的建設。
靈活機動的分配不動產登記制度的權力。我國《物權法》第十條：不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。為了獲得更充分，更明確的資源利用信息，并且能夠解決邊遠地區登記不便的地區，可考慮設立登記機關的派出機構。對收費實行標準以城市和農村作出不同的劃分。通過這些措施來擴大登記的覆蓋范圍和發揮效力的空間。
（三）在審查限度范圍內合理促進信息公開
對不動產登記情況的信息公開，有利于交易中當事人的查詢，是維護交易安全的保障，我國關于不動產登記信息的公開在《土地管理條例》第三條：土地登記資料可以公開查詢的規定，而對于具體可以公開哪些資料未予明確，應該在不動產登記審查范圍內對主體、面積、位置等對交易中有利而不侵犯個人隱私的資料，根據不動產登記主體的授權或合法證明取得信息。形成信息公開與隱私保護的雙重結合。
不動產登記制度的審查還應當把錯誤登記與賠償機制結合起來，以至于在審查的過程中切實保障權利人的合法權益。
論不動產登記制度范文4
善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的動態安全，具有重要的意義。保護由所謂無權利者善意取得動產的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應流通安全的經濟要求，而生成和發展起來的。由經濟生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護手原則，歷經了由古代，中世紀而近代乃至現代的漫長歲月，其制度創造、判例、學說屢經變遷，在諸多市場經濟國家確立起來，發揮著保障流通安全的功能。然而，善意取得制度是否亦適用于不動產領域，各國立法規定不一，并且在理論研究方面，學者亦存不同見解。
一、不動產善意取得的理論爭鳴及評析
⒈否定說。目前我國學者一般認為善意取得制度僅適用于動產領域，認為所謂善意取得，即指“無權處分他人動產的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產時系出于善意，即取得該動產所有權，原動產所有人不得要求買受人返還?！敝劣诓粍赢a，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人”，“因為不動產登記制度的建立，第三人若再以不知不動產之權利狀態為理由予以抗辯已不可能?！惫试诮⒉粍赢a登記制度后，“善意取得的原理以及規則在不動產法領域已經無法適用。”即使存在“不動產準用動產善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數未進行保存登記的不動產之上?！睂τ凇耙训怯浀牟粍赢a發生登記錯誤，應通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得?！?/p>
⒉肯定說。持肯定觀點的學者認為，應承認不動產善意取得。他們認為我國《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關于共同共有財產善意取得的規定，就包括了共同共有不動產的善意取得。認為“如果買受人在買受該不動產時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規則的立場，確認買賣關系有效。并且，在現代社會中，“無論現代不動產登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生”，⑽因而存在不動產無權處分的可能。所以，僅以“交易方不會誤信不動產占有人為有權處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動產善意取得制度之適用是缺乏根據的，對于相信登記公示力而自無權處分人處取得不動產的善意第三人而言，也有失公允。
否定說雖然都反對不動產的善意取得，但其各自反對的理由并不相同。否定說中有兩種代表觀點，第一種觀點以梁慧星先生為代表，他們認為，“基于物權登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。”依此觀點，善意第三人因信賴不動產的登記而與登記名義人為不動產交易，即使登記名義人非為真實權利人，亦取得不動產所有權。但是他們卻否認不動產善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎問題上，梁慧星先生曾言：“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據解為法律的特別規定，不啻為正確之解釋”，但同時又認為“謂善意取得制度是一項基于占有的公信效力而產生的制度，并無不妥。”⒀占有的公信效力，即依物權變動的公示效力，凡占有動產的人即應推定為該動產的所有人。由此看來，梁慧星先生贊同法律賦權說，亦贊同權利外觀說。從權利外觀理論出發，往往容易得出不動產亦可適用善意取得的結論，而法律賦權說卻極可能得出相反的結論。如此似可解釋否定說的第一種觀點在理論上實際已承認不動產善意取得的同時又否認不動產的善意取得的自相矛盾。但是在不動產善意取得的問題上，他們卻又堅決堅持法律賦權說的觀點，對此持否定的觀點。然而，倘若簡單的說善意取得制度僅適用于動產，而不適用于不動產，是出于法律的特別規定，這顯然有違法律制度內部的邏輯，無益于我國物權法的應然研究。
否定說的第二種觀點以孫憲忠先生為代表，他們認為不動產登記制度的存在，又因為不動產登記簿具有對一切人公開的性質，因而任何人無法在不動產領域內提出自己不知或不應知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點將物權的公示公信原則與不動產善意取得完全對立起來。他們認為，依公示公信原則，即使公示與權利關系不一致，標的物出讓人無處分權時，善意信賴公示的受讓人仍能取得物權。事實上公示的推定力已經具有了確定當事人主觀心理狀態的意義，登記名義人或占有人推定為真正權利人，那么信賴該登記或占有的第三人便被推定為善意無過失。⒁公示公信原則的標準為客觀標準，而善意取得的標準為主觀標準，因而在不動產領域，由于不動產以登記作為公示方法，第三人以其不知或不應知權利的真實狀態予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用于不動產，而善意取得制度則不適用于不動產。然而，在現實生活中，發生不動產登記權利內容與真實權利狀態不一致的情況非常復雜，概括起來，導致這種不一致的情況發生的原因主要有：（1）因登記機關的過錯而造成錯誤登記或錯誤涂銷；（2）登記以外的法律變動，如表見繼承人取得遺產或繼承人取得應繼份額以外的不動產并為繼承登記；（3）買賣合同無效或被撤銷，但登記尚未涂銷；（4）依法律規定取得不動產物權，如征收土地，但尚未辦理登記；（5）不動產共同共有關系中，不動產物權僅登記在一個或部分共有人名義下的。在上述情形，第三人往往難以知道真實的權利狀態。第三人如不知或不應知真實權利狀態，信賴不動產的登記而與登記名義人為不動產交易，應為善意。此時如否定不動產的善意取得，顯然不利于善意第三人的利益的保護。由此看來，此種觀點的缺陷乃在于其對現實生活中已經存在并將繼續發生的錯誤登記等情況視而不見。
持肯定說的學者雖然都肯認不動產的善意取得，但其對不動產善意取得的依據存在分歧。有學者認為,“由于不動產的物權變動的公示方式是登記，因而，在不動產交易中，雙方當事人必須依照規定，變更所有權登記，因而不存在物所有權人或者無處分權人人處分不動產所有權的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提?！雹杂纱丝梢姡淇险J共同共有不動產的善意取得，乃屬善意取得適用的例外。有學者則認為，不動產善意取得的前提，即不動產權利登記記載與真實權利狀態不符，是“因為現今世界各國的登記審查都僅須為形式審查”。⒄筆者雖亦持肯定的觀點，但對上述觀點大不以為然。本文認為在對不動產登記實行實質審查的我國，不動產善意取得不僅適用于共同共有的不動產，而應適用于所有已登記的不動產。
二、不動產善意取得的理論基礎
善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護手”原則。依據該原則，占有是物權的外形，占有動產者，即推定其為動產占有人，而對動產有權利者，也須通過占有標的物而加以表現。因此，有權利者未占有其物時，其權利之效力便因此而減弱。任意將自己的動產交付與他人者，僅能向相對人請求返還，若該相對人將動產讓與第三人時，則僅可向相對人請求損害賠償，而不得向第三人請求返還其動產?！耙允肿o手”原則注重權利的外觀，并以權利的外觀視為權利的表征。這雖然是與古日耳曼法時觀念的所有權并未生成發展起來具有密切的關系，但它卻適應了商品經濟的發展和保護交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強的生命力。后世的德國民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護手”原則的權利的外觀標準，把不動產登記和動產的占有作為物權的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性。“以手護手”原則雖然并未蘊含交易安全的理念，但權利外觀理論在吸收其占有為權利之“外衣”的觀念的基礎上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發展起來，并成為占主流地位的學說。
日耳曼法的物追及制度及其限制基礎深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個思想的現代表現就是善意取得制度。按照物權的公示原則，物權正確性的實質通過法律認可的形式反映出來，即不動產登記簿上記載的不動產物權和動產占有的事實表征的物權是正確的物權，這就是物權公示所具有的權利正確性推定效力。根據該推定效力，善意第三人信賴不動產的登記或動產占有的表征，而與不動產登記名義人或動產占有人為交易時，縱使其表征與實質的權利不符，對于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權受法律保護。權利外觀理論是為了因應近代資本主義經濟的發展對交易安全之保護要求而誕生的，它將當事人內部諸要素切斷，是當事人之間的內部情勢不致外溢，而影響、害及第三人，把權利及法律關系的外相形態作為相對人利益的保護標準。
善意取得制度的前提是觀念的所有權的產生。由于占有與本權分離現象的存在，始有善意取得制度存在的現實根據和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無善意取得制度適用的余地。觀念所有權的發展，使得占有與本權分離的現象增多，從而為保護善意第三人之正當利益以保護交易安全，而發展出善意取得制度。近代各國物權公示方法的統一為善意取得制度的適用提供了基礎。德國民法理由書曾言“在動產交易里，對善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動產，對登記簿公正之信賴予以法的保護。在動產，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構成了應受保護的善意的基礎?！庇纱丝梢姡加信c登記都具有表征本權的功能。占有之所以具有表征本權的功能，乃在于占有“外觀之狀態與實際之情形，一般而言系八九不離十?！币虼?“基于此項概然性，占有即具有事實支配標的物之外觀，自應具有本權?！比欢S著現代社會和市場經濟的發展，觀念的所有權得到了進一步的發展，從而致使占有與本權分離的現象經常發生，使得近代以來占有通常表征本權的命題受到挑戰。占有與本權的時常分離，使得占有作為動產的公示方法就不再充分，不能當然地推定對動產實行實際支配的占有人即為該動產的所有人，尤其在所有權保留和讓與擔保的場合，以占有人的占有這樣的權利外觀認定其為動產的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎發生了動搖。觀念的所有權通過一定外形加以明示的公示原則，在動產物權于事實上被放棄，從而外形再也無法肩任表明物權存在的機能。這樣由公示原則導出的公信原則便失卻了其前提。在不動產領域，則不存在上述情形。由于不動產登記制度的建立和完備，不動產的登記由官方統一進行，使不動產登記簿上記載的權利與真實權利狀態保持一致有著較高的保障，因而社會公眾可以信賴登記簿上所記載的權利即為真實的權利。既然動產占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動產發生登記與實際權利不符的情形遠較動產為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動產登記簿的記載而與登記名義人為交易時，即使存在登記與本權分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機關提出異議并已記載于登記簿上的情形。
三、不動產善意取得的制度基礎
考察先進國家的立法，各國對不動產善意取得規定不一?！斗▏穹ǖ洹返?279條規定：“涉及動產物品時，占有即等于所有權證書?！庇纱藯l可知，法國法的善意取得僅適用于動產，這是因為，唯有動產適用于占有和根據占有對之作權利歸屬。《德國民法典》第932條規定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規定的讓與成為所有權人，但在其根據上述規定取得所有權的當時非出于善意的除外。”第929條規定：“轉讓動產所有權需有所有權人將物交付于受讓人，并就所有權的轉移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉移所有權的合意即可?！薄兜聡穹ǖ洹返?32條雖然未明確指出善意取得只適用動產，但其所指向的第929條則明確將物限定為動產，而且第932條規定與“動產所有權的去的和喪失”之下。《日本民法典》第192條第192條，《瑞士民法典》第714條，我國臺灣民法第801條，1952年《美國統一商法典》第2403條均有類似規定，將善意取得之適用限定為動產。因此，我國有學者斷言：“各國民事立法都規定只對動產交易依善意取得制度予以保護，而對不動產交易不適用善意取得制度?！钡牵兜聡穹ǖ洹返?92條又規定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權利，事實上突破了善意取得僅限于動產的限制，將善意取得的適用范圍擴大至不動產。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產?！度鹗棵穹ǖ洹返?73條第1款規定：“出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護?！迸_灣《土地法》第43條亦規定：“依本法所為之登記，有絕對效力。”登記有絕對效力，系為保護第三人，將登記事項賦予絕對真實之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權利時，縱令其登記原因無效或得撤銷，真正權利人亦不得以之對抗該第三人。并且，臺灣地區經多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動幅度甚大。在物權變動方面，為確保善意第三人的權益，以維護交易安全，明定不動產善意取得，于第759條第二項規定：“因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”可見，各國關于不動產善意取得的立法規定，并非如有的學者所斷言。
然為何各國立法對善意取得是否適用于不動產存有如是差異？究其原因，主要在于各國的不動產登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數州對不動產實行契據登記制度，該登記制度具有如下特點：（1）形式審查主義。登記官吏對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于契據上所載權利事項有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權利事項，公眾不可信賴其為真實的權利狀況。德國、瑞士等國的不動產登記，實行權利登記制度，該登記制度的特點有：（1）實質審查主義。(2)登記具有公信力。我國臺灣民法規定，不動產物權之變動，非經登記不生效力或不得為處分。至于登記，對于第三取得人之關系如何，以之讓與登記法，未為明文規定。依臺灣“土地登記規則”第49條、50條之規定，登記機關接受申請案件后，應即依法審查，如有瑕疵，應通知補正。由此可見，我國臺灣的土地登記制度亦實行實質審查主義。德國雖實行形式審查主義，但其采“窗口的審查”的同時，采取了公證制度。這樣，公證人便首先對內容進行審查。由于有此審查，登記管理縱只作形式的審查，也可保障登記的正確性。因而德國的形式審查實可起到實質審查同樣的效果。只有正確的公示，公眾才有理由相信不動產登記有正確的權利歸屬，才能賦予不動產登記以公信力。在實行形式審查主義的國家，由于登記機關對登記事項有無瑕疵不予過問，因此經常會出現登記外觀狀態與實際情形不相一致。因不動產的登記缺乏公信力，善意取得制度也無法獲得其存在的基礎。并且，此時如將善意取得制度適用于不動產，則顯然不利于保護不動產所有權人的正當利益。善意取得制度的目的雖然在于保護交易安全，但從其產生發展的歷史背景來看，其意亦在于在當時片面強調靜的安全的社會現實中，保護動的安全，以適應社會經濟發展和財富增長的需要，平衡善意第三人與權利人之間的利益。因此，在設計善意取得制度時，不能片面的追求動的安全，而忽視了善意第三人與權利人之間的平衡。對不動產登記實行形式審查主義的國家未將善意取得制度適用于不動產，皆因如此將可能摧毀近百年來精心構建起來的所有權的法秩序。
我國對不動產登記實行實質審查主義，賦予不動產登記以公信力。依公示公信原則，只要無異議登記，即使登記所記載的權利與真實的權利狀態不符，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護。我國雖然在《民法通則》中沒有確定不動產善意取得制度，但《最高法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條明確規定了共同共有財產的善意取得。此條解釋中的“共有財產”顯然既包括動產也包括不動產，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其“實質是指共同共有的不動產，而且主要是指共同共有的房屋。”由此可見，我國實際上已經承認了不動產的善意取得。
我國有學者反對目前在我國建立不動產善意取得制度，理由在于“我國因國情所限，尚未建立起健全的不動產登記體系?！惫P者認為上述理由是缺乏依據的。我國目前“尚未建立起健全的不動產登記體系”，確屬真實，但這并不影響我國建立不動產善意取得制度。不動產公示登記的方法，為各國通例。不動產善意取得系借助登記的公信力原則來達到維護交易安全的目的。善意第三人因信賴登記而與登記名義人進行交易，縱使存在登記與本權分離的現象，善意第三人亦因其信賴登記的公信力而獲其利益。如不動產未予登記，即因缺乏登記的公信力，而第三人仍與無權處分人進行交易，則可推定第三人存在過失，不能適用善意取得。我國尚未建立起健全的不動產登記體系，主要指存在大量應登記而未登記的不動產的現象。但因未登記的不動產不能依公示公信原則而適用不動產善意取得，那么我國尚未健全的不動產登記體系對不動產善意取得制度并無實質影響。況且，我國《城市房地產管理法》第37條第6項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。此規定排除了未登記的房地產適用不動產善意取得的可能。因此，筆者認為，我國尚未健全的不動產登記體系并不影響不動產善意取得制度存在的根基。
【注釋】
（1）〔日〕安永正昭：《動產的善意取得制度的考察》，轉引自肖厚國：《動產善意取得制度研究》，載梁慧星：《民商法論叢》,第13卷，法律出版社，2000年版，第33頁
（2）肖厚國：前引，第33頁
（3）梁慧星、陳華彬：《物權法》，法律出版社，1997年版，第181頁
論不動產登記制度范文5
【關鍵詞】善意取得 不動產登記薄效力 冒名處分
一、理論界之觀點
在理論界，針對此類冒名處分他人不動產是否適用不動產善意取得存在爭議。王利明教授認為，冒名處分他人不動產只要具備《物權法》第106條之規定，即發生善意取得之后果，因為《物權法》第106條并沒有明確排除冒名處分行為。有觀點認為，不動產善意取得制度中的“無權處分”只能是在已經登記錯誤的情況下，被錯誤登記為權利人者的處分行為，或者是在不動產共有情況下，只有部分共有人被登記簿記載為權利人的情況下，被記載的部分共有權利人的處分行為。因此，冒名處分行為不能被解釋為善意取得制度中的“無權處分”。
二、本文觀點及闡述
筆者認為善意相對人不能因冒名的無權處分人的行為基于善意取得而取得不動產所有權。此外，不動產登記簿具有公信力，即使登記簿上的記載與實際權利狀況不符，也只能按照特定程序提出異議，變更登記，重新確權。無權處分無法作為不動產善意取得的前提條件。
（一）不動產善意取得與不動產登記簿公信力
我國《物權法》第16條規定的是不動產登記簿的推定力，確切地說，是對“不動產登記簿正確性的推定”。該句之所以將不動產登記簿界定為“確定物權歸屬和內容的根據”，其目的就在于明確不動產登記簿具有推定效力。
同時，我國《物權法》第106條顯然是承認了不動產的善意取得。不動產登記簿公信力與不動產善意取得都曾經得到過立法者的認同，梁慧星教授負責的“物權法草案建議稿”采德國立法例，嚴格區分動產與不動產交易的信賴保護方式，主張分別確立不動產登記簿的公信力與動產善意取得制度；王利明教授雖然也提出應分別規定不動產登記簿的公信力與動產善意取得制度，但其又建議對“不動產的善意取得”作特別規定。《物權法》兩個法條的分別規定，導致了是用善意取得制度還是不動產登記簿公信力制度來保護不動產的善意取得的爭議。作為不動產善意取得的前提，我國學者也有不同的意見，第一，無權處分說。善意取得的前提是無權處分，取得人信賴的客體是處分人的處分權。第二，不動產登記薄錯誤說。此學說肯定了不動產登記薄的公信力，認為不動產登記薄錯誤是不動產善意取得前提。而不動產善意取得保護的是對處分權人為有權處分人的信賴。這種觀點實質上同樣是將不動產登記簿的公信力等同于處分權。綜合我國《物權法》第106條，《合同法》第51條及《合同法司法解釋》第3條，實踐中，法院無論認定買賣合同是否有效，大多會首先考慮處分人是否有處分權后基于善意取得制度判定受讓人是否取得相應的不動產物權。實際上不動產登記薄的公信力在我國并未真正成立。
（二）外觀法理
從外觀法理角度來看，不動產的善意取得是基于對無權處分人處分權的信賴。不動產登記制度的建立，是以國家登記機關代表的國家信用作為當事人從事不動產交易的基礎，善意取得人可以信賴不動產登記簿的登記，是一種對不動產登記制度的制度性的信賴。在不動產登記簿不正確情況下，交易相對人信賴的是不動產登記簿的內容。相對人不負有主動探知并信賴不動產登記簿所表明的真實法律狀況的義務。處分人是否真正有處分權，與相對人的信賴之間并無直接關系。
此外，從原權利人本人與因來看。無權處分中權利外觀事實的形成是由原權利人的行為引起，其自身行為的可歸責性是權利外觀形成的要件之一。由于原權利人不可能時時刻刻對自己的權利盡到詢問和監督的義務，對登記簿的變化了如指掌，因此，他難以防范他人欺詐登記機構而進行轉讓登記或在不動產上設定負擔，而由原權利人的行為造成不動產登記簿不正確的情形是不多見的。此時，無法簡單判斷善意相對人的利益較原權利人的利益更值得保護。因此，將無權處分作為不動產善意取得的前提條件也是難以成立的。
（三）冒名處分不動產不適用善意取得
根據前文所述，正因為我國《物權法》沒有肯定不動產登記薄的公信力并且同時規定了不動產的善意取得，所以《物權法》的沒有明確排除冒名處分他人財產的行為適用善意取得制度。為平衡當事人各方的利益，依據善意取得制度的立法原理，應排除冒名處分他人財產的行為適用善意取得制度。根據不動產登記簿的公信力，登記簿上的權利人推定為真實權利人。登記簿上的錯誤登記人的處分行為是有效的。雖然這必然會損害善意第三人的利益，但是相比于真正權利人，第三人或許更可以控制受欺騙的風險，因為第三人在交易時有機會識別冒名處分人的真假，以防止不應有的損害發生。
三、結語
法律保護的是交易方的交易安全及信賴利益，但是惡意行為是不受法律保護的。冒名處分不動產行為應該被排除在善意取得之外。法律賦予了原權利人對不動產錯誤登記的變更權利。因此，在實踐中，原權利人應基于不動產登記薄的錯誤登記申請變更錯誤登記，而善意第三人可以向冒名處分人要求損害賠償，法院不能一概判定第三人基于善意取得而取得不動產所有權。善意第三人的利益會面臨一定的風險，但這正說明我們需要盡快完善不動產登記模式承認不動產登記簿正確性與完整性的擬制，確認不動產登記薄的公信力。
參考文獻：
[1]程嘯. 不動產登記簿之推定力[J]. 法學研究， 2010，（3）.
[2]梁慧星.中國物權法草案建議稿[M].社會科學文獻出版社，2000.
論不動產登記制度范文6
關鍵詞：物權法 預告登記 法律性質 法律效力
中圖分類號：D033 文獻標識碼：A 文章編號：1006-026X（2013）04-0000-01
預告登記制度的創設，它對于平衡不動產物權變動中多方當事人的利益、保障交易的安全、促使當事人自覺遵守誠實守信的原則具的現實意義。
一、不動產預告登記制度的性質
自從《物權法》確立了預告登記制度以后，理論界就預告登記制度的法律性質就一直有討論。原因是我國關于不動產預告登記制度法律規定過于粗，導致沒有建立起一個完整的預告登記制度。但是基于實踐的需要，理論上對它的研究還在進一步的發展。目前，關于預告登記制度的性質，我國學者主要有一下三種觀點：（1）物權性質的債權：納入預告登記制度中的債權請求權，對后來可能發生的與該債權請求權相沖突的不動產物權處分行為具有排他的效力，其實也是債權物權化的表現。（2）介于債權和物權之間：這種觀點認為，預告登記之后的債權請求權是一種準物權，其介于債權和物權之間。（3）請求權保全性質：王澤鑒認為：“關于其法律性質，究為一種物權，或僅為一種債權保全的手段，甚有爭論。預告登記介于債權與物權之間，兼具二者的性質，在現行法上為其定性，實有困難，可認為系于土地登記簿上公示，以保全對不動產物權之請求權為目的，具有若干物權效力的制度。”
筆者認為，經過預告登記的物權變動請求權還是一種債權。物權變動請求權是基于雙方當事人的法律行為產生的，權利人雖然有權要求義務人不得將不動產物權轉移給他人，但是并不能阻止義務人再次對該不動產進行物權處分，一旦發生了一房二賣的情形，預告登記制度就可以來保護權利人的債權請求權，經預告登記后的債權請求權具有對抗第三人的效力，是債權物權化的一種具體表現。
二、預告登記制度在實踐中的缺失
從預告登記的實踐操作反饋來看，現行的預告登記制度法律法規仍然存在缺位，配套規定不完善。
1、預告登記機關混亂
我國《物權法》第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產施行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！钡怯洐C關的不統一既不利于當事人進行登記確權，又不適應我國經濟建設的需求，實現商品的最大化流通以便創造更多的社會財富和不動產交易市場規則的確立。
2、預告登記制度的適用范圍狹窄
《物權法》第二十條對預告登記的范圍、效力和消滅作出了規定，但這些規定比較原則和概括，缺乏可操作性，還要在具體的不動產登記立法中對預告登記的內容進行詳細規定?！段餀喾ā芳捌渌涮追煞ㄒ幰膊⑽磳Α捌渌粍赢a”的具體范圍予以界定，更是對房屋及其他不動產買賣以外的物權變更的請求權缺少法律規范。我國不動產預告登記適用范圍的單一、狹窄，不利于從根源上發揮不動產預告登記的功用，限制了預告登記制度維護交易安全的制度價值。
3、預告登記制度的適用法律效力欠缺
預告登記制度的法律效力一般涵蓋：權利保全效力、順位保全效力和破產保護效力。只有賦予預告登記實實在在的效力，才能在實踐中促使預告登記取得實效?！段餀喾ā返诙畻l規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。我國的預告登記制度的法律效力僅限于權利保全，對順位保全效力與破產保護效力均沒有相應的規定。預告登記制度法律效力的欠缺不利于充分發揮保障買受人權益的作用，更不利于維護預告登記權利人的合法利益和切實維護交易安全。
三、預告登記制度的規范完善
為切實保護買受人的權益，保障市場交易安全，促使我國不動產市場健康有序發展，充分體現預告登記制度的價值，必須積極完善現行的預告登記制度。
1、針對沒有統一的登記機構的問題，首先要健全不動產登記機關和登記配套實施法規，明確等級范圍，登記機構和登記辦法沒切實做到登記主體和登記依據整齊劃一，要做到于法有據。健全法法規以后就是應當對外統一設置一個登記機構，對外進行登記。目前我國存在大量的土地登記和房屋登記，所以可以先從建立健全房地合一的登記做起。其次，要建立健全物權信息登記制度。《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人可以申請查閱、復制登記資料，登記機關應當提供?！钡蔷唧w到查閱的具體程序、查閱范圍，《物權法》沒有做出規定。所以，應建立健全有關不動產信息的數據庫查詢系統，詳細錄入相關不動產信息的基本情況，并規范司法機關、行政機關、自然人的查閱、查詢、復制的范圍、事項及程序，保障交易的安全和信息的透明。
2、預告登記的本質是為了使債權請求權具有排他的效力，可以對抗第三人，因此進行預告登記的合同是優先未進行預告登記的合同的，這樣做可以維護交易安全。所以要是可以擴大預告登記的適用范圍，就可以更好的發揮預告登記的作用。
在實踐中，我們要從以下兩方面來擴大預告登記的適用范圍。一是要積極擴大預告登記所保護的請求權的范圍。實踐中常見的設定抵押權、地上權、不動產租賃、遺產分割請求權以及如建筑工程承包人的優先受償權、優先購買權之請求權等都可以包含在成為預告登記制度的適用范圍之內。二是要擴大預告登記的適用對象。除去不動產，還可以包含特殊的動產，譬如飛機、汽車以及輪船等，實踐中這些特殊的動產因為自身價值比較大，僅僅適用違約責任很難保護債權認的權益，所以可以包含在預告登記制度的范圍之內。
