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房地產司法評估指導意見范文1
中圖分類號： F301.1文獻標識碼： A
一、《辦法》與《意見》相比變化
（一）、評估價格完全依照市場
2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格?！?/p>
按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格?！秶型恋厣戏课菡魇赵u估辦法》對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產”是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。被征收房屋類似房地產的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區位、用途、建筑結構等影響價值的因素。
在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經不再綜合政府定期的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。
房屋征收價值完全按照市場價格，這一規定非常重要。在過去發生的強拆惡性事件中，一個重要的原因就是征收者與被征收者在征收價格上的巨大分歧。很多情況下沒有能夠體現被征收房屋的市場價值，而是參照政府確定的征收價格，而政府參照價往往都很低，尤其是地方政府作為利益一方，或者開發者與地方管理者存在千絲萬縷聯系的時候，這種不合理性更加突出。這一規定的意義在于，它是落實《物權法》，保護公民合法財產權的一個實質性舉措。今后任何一起因征收而引起的拆遷（搬遷）補償，征收方和被征收方將站位于基本平等的“市場主體”角度，不僅給予被征收人充分的地位和話語權，更充分體現政府方面對私有物權的尊重。
《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏?！?/p>
（二）、評估機構由被征收人選
《城市房屋拆遷估價指導意見》中規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。
《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定，“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。
《辦法》取消了政府指定評估機構的權力，改由被征收人選定價格評估機構，它體現操作過程致力于程序公正。
由政府指定評估機構的結果是，評估價通常都很低，曾引發過許多拆遷矛盾?，F在由被征收人來選定評估機構，這就不僅是對被征收人權利的尊重，突出了人性化，更是對制度漏洞的彌補，有利于被征收者利益的保障。指定評估機構的權力會在一定意義上影響征收價格的確定，至少在具體操作過程中，將評估機構的決定權交到被征收者手里，為保證交易的公平公正創造了條件。至于評估費用由誰承擔的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人。
《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的體現，也尊重了被征收人的權利。不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化。“比如要拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協調就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法?？梢韵胍幌拢F在一個小區成立業主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?/p>
（三）、 評估更多體現土地價值
《意見》中規定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。
《辦法》中明確規定，估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收的房屋類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。
評估方式多樣化、細致化，其進步意義在于按不同的房屋情況，使用最有可操作性，以及最有利于動拆遷戶的估評方式。其在補償中將地段價值、房屋內裝修價值、停業停產損失賠償等多元化的因素都納入評估范圍，相應地也要求評估方法的靈活性和多元化，這些都將更有利于房屋價值的合理化、人性化的評估，在征收的補償中不僅僅體現房屋的價值，更給予土地價值更多的體現。
《辦法》相比廢止的《意見》有不少亮點，但《辦法》能否真正得以貫徹執行，還有許多問題需要解決。
二、新辦法中出現的問題
（一）、完全按市場價評估房屋價值的可行性
問題盡管按市場價評估房屋價值符合市場經濟的觀點，但是房屋是一種比較特殊的商品，完全按市場價評估房屋價值，不足以消除被征收人的疑慮與擔憂。這是因為，城市建設、舊城改造，征收公民房屋在所難免，但是所謂“居住慣性”也是不可忽視的因素。征收房屋除了物質補償以外，對被征收人因搬遷造成的精神損失與生活不便，也應考慮給予補償。
再一方面，什么是完全的市場價也缺乏一個明晰的標準，從房價評估到簽訂補償協議、發放補償款、公民重新置業有一個時間差。在房價不斷上漲的當下，被征收人拿到的市場價補償，到購房時可能會貶值、縮水。
另外，不同的家庭，住房情況千差萬別。如果按照舊房屋的市場價與有限面積給予他們補償款，他們根本達不到那樣的購買力，或者說住房條件會變得更差。
（二）、評估機構的獨立性和公正性問題
盡管評估機構由被征收人來選定，但被征收人選定的評估機構未必就獨立、公正。一則，選定評估機構的具體辦法由各地政府制定，地方政府作為土地市場的最大獲益者，能否制定合理的操作辦法需要檢驗；二則，《辦法》規定評估費用由委托人支付——實際就是地方政府支付，誰直接出錢評估機構顯然會聽誰的話；三則，地方政府也是評估機構的監管者，評估機構也可能倒向地方政府一邊。
三、對策
（一）、從評估細節上完善《辦法》。
如何選定評估機構、如何考慮房屋評估的軟件因素等問題，需要在制度上明確和細化，諸如評估機構的選擇需建立在公平有效的集體決策之上，評估方法的選擇更注重對征收目的考慮， 評估機構與評估方法的選擇更便于評估結果傾向于弱勢群體的利益，以便于征收過程中的利益過渡，努力確保征收過程中利益的雙贏，即實現了政府的宏觀經濟目標，又保障了被征收人的收益。
(二)、建立房屋征收市場價定期公開機制。
社會大眾對于整個城市房價總體情況、房屋的計價內容和程序并不明確清楚的知悉，房屋征收完全按市場價評估缺乏了強有力的、準確性的、能夠取信于民的統計數據作支撐。要想實現這一目標，地方政府只有拿出具有說明力的統計數據，并定期公開房地產市場價格，才能保證實現房屋征收完全按市場價評估的具體要求和目標。
（三）、保持評估機構的獨立性與公平性
評估費用支付問題，評估款項不能由委托人即地方政府直接支付，在費用支付前，應當由被征收人集體來決定評估費用支出，政府出資，在雙方均對評估報告沒有異議的之后，再通過獨立的第三方金融機構支付。
加強評估資格認定，要提高房屋評估行業素質，在職業的過程中設立有效的業務承接條款，對于任何有損職業獨立性的業務建立一整套風險評估及應對的機制，某些情況下拒絕接受委托。
有爭議的房屋征收評估事件，可成立由媒體、律師、社會人士組成的獨立的臨時監督機構，或開辟司法救濟渠道。要培養公益性房屋征收的詢價機構和評估機構，以驗證商業性評估機構評估的合理性。
房地產司法評估指導意見范文2
一、公益拆遷與商業拆遷未加區分
關于物權法第四十二條中“公共利益”的界定問題在理論界爭論很大,這里只想從具體的審判實踐談公益拆遷和商業拆遷對房屋拆遷案件審理的影響。如果是公益拆遷,則根據相關法律規定得到相應的補償。由于這種拆遷是為了公共利益,因此,其補償一般較低,被拆遷人也容易接受。但現實情況往往是純粹的商業開發卻打著“舊城改造”、“公益事業”的旗號,對被拆遷人給予類似于公益拆遷那樣較低程度的補償。開發商賺了大錢,被拆遷人的利益卻在“公共利益”的名義下大受其害。也因此,不少被拆遷人以拆遷補償太少而起訴要求撤銷已經簽訂的拆遷補償協議。面對這種訴訟,法院明知被拆遷人的利益訴求是正當的,但也很難找到支持其請求的依據,因為《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)沒有區分商業拆遷和公益拆遷,而物權法也沒有告訴法官哪些情況屬于“公共利益”。而如果有了這種區分,法官可以直接根據商業拆遷的性質判斷某些拆遷補償協議存在顯失公平的情形,從而支持被拆遷人撤銷拆遷補償協議的請求,使其利益得到公正的維護。因此,關于“公共利益”的界定問題,看似一個宏觀的理論問題,但實際上對房屋拆遷案件的處理起著舉足輕重的作用,系亟待解決的問題。
二、城市房屋拆遷中被拆遷房所占區域內的土地使用權的補償缺位
根據物權法第一百三十七條的規定,城市房屋住宅用地可以通過支付對價以出讓方式獲得。但實際上,在物權法之前,已經有很多城市居民實際享有其私產房占有范圍內的土地使用權,其實也是國有土地的使用權,也相當于物權法意義上的建設用地使用權。這些城市居民的國有土地使用權的取得情況較為復雜,從原國家土地管理局的一個文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原國家土地管理局在《確定土地所有權和土地使用權的若干規定》中指出:“土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用、或通過依法轉讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的,可以確定其國有土地使用權”,“土地公有制之前,通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的,土地轉為國有后迄今仍繼續使用的,可確定現使用者的國有土地使用權?！庇纱丝梢?這些城市居民所享有的私有房屋占用范圍內的土地使用權是合法的。
但是,《拆遷條例》并沒有明確收回已經劃撥、出讓的土地使用權的補償問題。根據《拆遷條例》第二十四條之規定,貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。而以《拆遷條例》為依據制定的地方規章,也基本對土地使用權的補償采取回避的態度。如《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規定,被拆遷房屋的房地產市場評估價包括房屋的重置成新價和區位補償價;《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第五十三條規定,估價機構應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素進行評估,評估時間以房屋拆遷許可證核發之日為準。其中,都沒有涉及土地使用權的補償問題。而從我們的生活經驗判斷,土地的價值遠遠大于地上所附房屋的價值,拆遷人的目的并不是為了取得被拆遷人的房屋及其附屬物,而是為了取得房屋及其附屬物占用范圍內的土地使用權,取得土地使用權并進行投資獲得收益才是房屋拆遷的最主要內容。但我們的拆遷補償制度中,恰恰沒有對最有價值的土地使用權進行補償的內容。
三、裁判援引的法律依據存在矛盾
根據我國立法法第八條第(六)項和物權法第四十二條之規定,對非國有財產的征收,只能由法律規定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規定的權限和程序進行征收。但在實踐中,我國的拆遷沒有區分公益拆遷和商業拆遷,現實中的拆遷實際上已經等同于對非國有財產(私人房屋)的征收。目前,對這種征收行為進行規范的主要是《拆遷條例》,而該條例在我國屬于行政法規。因此,法院在對房屋拆遷糾紛案件作出判決援引法律時陷入了兩難的境地:如果引用《拆遷條例》,則有違立法法第八條和物權法第四十二條之精神,因為后者規定對非國有財產的征收,只能由法律規定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規定的權限和程序進行征收;如果不援引《拆遷條例》,就無法在判決中指明法律依據從而很好地闡明判決的意旨。
四、因補償、安置問題發生爭議時的處理程序混亂
根據《拆遷條例》第十六條之規定,拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門或政府進行行政裁決。當事人如果對行政裁決不服可以在法定期限內提起行政訴訟。而根據1996年《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》,拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發生爭議,或者雙方當事人達成協議后,一方或者雙方當事人反悔,未經行政機關裁決,僅就房屋補償、安置等問題,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應當作為民事案件受理。這也就意味著,拆遷人與被拆遷人僅就房屋補償、安置等問題發生爭議,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應當作為民事案件受理。由此可見,《拆遷條例》與該司法解釋在“當事人在達成拆遷補償協議前因房屋補償、安置等問題發生爭議時”應該如何解決存在抵牾。依據《拆遷條例》應該先申請行政裁決,如果對裁決不服,可以提起行政訴訟;而依據司法解釋,則可以直接提起民事訴訟。兩個規范性文件,一個是行政法規,一個是司法解釋,相互之間存在著明顯的矛盾。此外,《拆遷條例》對行政強制執行規定也存在明顯的不足,其中比較突出的問題是適用司法強制和行政強制的規定含糊不清,這也容易導致行政強制執行權在拆遷過程中被濫用?！恫疬w條例》第十五條將拆遷人和被拆遷人通過仲裁和司法解決糾紛的途徑限定為“拆遷補償安置協議訂立后”,客觀上造成了大量拆遷糾紛只能以行政裁決的方式來解決,并最終通過行政強制來執行,從而剝奪了被拆遷人獲得司法救濟的機會。
五、拆遷房屋上的承租人保護不力
在拆遷案件中,有一部分是拆遷房屋上的承租人因沒有得到相應補償而提起的訴訟,此種訴訟要么以被拆遷人為被告,要求與被拆遷人對拆遷補償款進行合理分配;要么直接以拆遷人為被告要求其給予補償。在后者,因承租人對拆遷人沒有實體上的請求權,故法院一般會駁回其訴訟請求。而在前者的情況下,實踐中的情形一般是拆遷補償款都給了被拆遷人,然后由被拆遷人給承租人補償。此時,因主動權在被拆遷人手里,法院即使判決被拆遷人對承租人進行補償,但在具體數額的確定上也無章可循,承租人的權益很難得到保障。但客觀地講,在很多情況下,被拆遷房屋出租給承租人進行商業經營時,承租人因拆遷而遭受的損失是巨大的,其損失數額有時甚至會超過被拆遷人自己。《拆遷條例》第三十三條雖然規定了對非住宅房屋拆遷時的停產停業損失,但并沒有明確這一補償是否給承租人。因此,目前僅僅依靠從被拆遷人手中分得部分拆遷補償款的制度設計,已經很難保障承租人的合法權益。
六、拆遷評估中的評估方法缺乏科學性
房地產司法評估指導意見范文3
一、房屋征收的概念
房屋征收是一種行政行為，是指政府依照法律程序剝奪房屋及其他不動產所有權人的所有權及其使用權，同時喪失土地使用權并給予市場價值補償的行政強制購買行為，是拆除房屋行為的基礎性法律行為，征收法律行為后果是房屋所有權關系發生改變。實施拆除時房屋所有權已經屬于拆除人所有，拆除房屋行為與被征收人已經沒有了法律上的利害關系。房屋拆遷是一種民事行為，是指拆遷人為了新的建設需要，由拆遷人對房屋所有人給予補償安置并拆除房屋的民事法律行為。房屋拆遷法律行為的后果是房屋所有權沒有發生改變而“滅失”。因此，“征收”與“拆遷”兩字之差，法律意義卻截然不同。
二、房屋征收的目的
征收國有土地上房屋必須是為了“公共利益”的需要，商業開發不能實施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水嶺。
如何界定公共利益在房屋征收中尤為重要。目前，我國《憲法》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《物權法》均沒有明確規定哪些屬于“公共利益”，因此，為實施的需要《國有土地上房屋征收與補償條例》對“公共利益”采取列舉方式規定了6條公共利益。1國防和外交的需要；2由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；3由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；4由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；5由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；6法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名義對國有土地上房屋進行征收，更不能強制“搬遷”。
二、房屋征收的主體
房屋征收的主體根據職責劃分，可以分為批準主體和實施主體。
1，批準主體
批準主體就是享有房屋征收決定權的機構，誰有權征收我們的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是國家依照法律規定的條件無償地將集體或者個人的某項財產收歸國家所有的一種措施。從法律概念上來講，2004年修正后的《憲法》對財產征收首次作出了明確的規定，憲法第13條規定：公民的合法的私有財產不受侵犯，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。2007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。”可以看出，征收是一種國家的行政行為，是一中剝奪公民財產權的行為。
依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定”因此，只有市、縣級人民政府才有權征收國有土地上房屋。在我國市縣級政府包括：縣政府、區政府、縣級市政府、市政府（設區的市政府）、直轄市區政府。上述政府均屬于市、縣級政府，那么是否所有的市、縣級政府都有權決定房屋征收嗎？答案是不一定。因為依據該條例第9條規定有權做出房屋征收決定的市縣級政府必須同時具備有本行政區的國民經濟和社會發展規劃；本行政區的土地利用總體規劃；本行政區的城鄉規劃；本行政區的房屋征收專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，還應當納有國民經濟和社會發展年度計劃。即：“四規劃、一計劃化”。有的市區政府由于沒有本行政區規劃或計劃就無權做出房屋征收決定，只有市政府才能做出。直轄市政府屬于省級政府不能做出房屋征收決定。
2，實施主體
實施主體是指具體實施房屋征收決定的行政主管部門，《國有土地上房屋征收與補償條例》第4條規定：“市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。
市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。”不僅明確規定了房屋征收部門具體組織實施房屋征收與補償工作，還明確了實施配合部門。
依據條例的規定，可以看出房屋征收部門是一種法律授權的部門，由市、縣級政府根據本級政府部門的職責劃分，將實施部門交由其委托的行政機關或單位。決定權在市縣級政府，條例沒有作統一的規定。該房屋征收部門依法代表地方政府具體實施相關工作，市、縣政府并對其實施的征收補償行為承擔法律后果。因此，房屋征收部門的行為屬于行政行為。
哪些部門有資格接受市縣政府的委托，條例沒有具體規定，但是條例第6條規定：“國務院住房城鄉建設主管部門和省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設主管部門應當會同同級財政、國土資源、發展改革等有關部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導。”可見各級政府為落實“工作指導”原則應盡量對口管理，委托本級政府的住房城鄉建設主管部門為宜。
3，房屋征收實施單位
房屋征收的具體工作依據條例第5條規定，房屋征收部門還可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。由于條例規定房屋征收實施單位不得以營利為目的。因此，房屋征收部門不得委托拆遷公司、中介機構等營利性組織或個人作為房屋征收實施單位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部們、房屋征收實施單位如何進行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具體工作？這些問題就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步調查登記
房屋征收部門依據本行政區年度計劃或專項規劃組織人員或委托中介機構對擬征收地域內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況進行詳盡調查并如實登記，確定擬定房屋征收的具體范圍。調查完畢后將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人進行公布并聽取異議的意見。
最終的調查結果作為制定房屋征收方案的依據。
第二步暫停通知
房屋征收范圍確定后，房屋征收部門書面通知有關部門，在房屋征收范圍內暫停辦理新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等相關批準、備案、過戶等手續。暫停期限最長不得超過1年。
第三步無證認定
市、縣級人民政府組織國土、城建、環保、法制等有關部門建立無證建筑認定辦公室，對征收范圍內的未經登記的無證建筑進行合法性認定和處理。對合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑認定為給予補償；對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，認定為不予補償。并以書面形式通知被征收人，被征收人不服認定決定的可以申請復議或提出行政訴訟。
第四步擬定方案
房屋征收部門根據已經確定的被征收房屋調查結果和無證認定結果，擬定《房屋征收補償方案》并報同級政府審查。
第五步方案論證
同級政府收到《房屋征收補償方案》后組織國土、物價、城建、審計、監察、環保、消防等部門對《房屋征收補償方案》進行合法性、公平性、合理性、可行性論證，論證可以進行數次，但應求得意見基本統一。
第六步公開方案
同級政府將論證結果在被征收房屋的范圍內以書面公告形式向社會公布，公開征求被征收人以及公眾對《房屋征收補償方案》的意見。并設立征求意見渠道和場所，設立專人解答有關詢問，解釋方案。征求意見期限不得少于30日。
第七步修訂方案
同級政府將公開征求的意見進行梳理、分類、匯總連同采納及修改的情況在被征收范圍內以書面形式公布。
在征求意見中如果屬于舊城區改工程項目的，有51%以上被征收人認為征收補償方案不符合條例規定的，政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第八步穩定評估
市、縣級人民政府擬作出房屋征收決定的，應當按照社會穩定風險評估相關規定委托中介機構進行本項目的社會穩定風險評估；對風險報告提出的建議作出決策并制定相關應對預案。
第九步籌措補償
政府在作出房屋征收決定前，同級財政部門應將征收補償費用足額專戶存儲、?？顚Ｓ?。資金不到位不得作出征收房屋決定。
第十步公告決定
市、縣級人民政府依法作出房屋征收決定后應當及時在被征收房屋范圍內以書面形式予以公告。同時公告收回國有土地使用權。
公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
第二熱點問題房屋補償
一、補償形式
《房屋征收與補償條例》規定了被征收人可以根據自己的意志對房屋征收的補償形式做出選擇，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，二者任選其一。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
二、補償項目
依據條例第17條規定補償項目應包括五項：
1，房屋價值補償；
2，搬遷、臨時安置的補償；
3，停產停業損失補償。
4，補助和獎勵
依據條例規定授權市、縣級人民政府制定房屋征收補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。補助不是本條例規定的補償，是對被征收人因房屋被征收造成的困難或不便的金錢補助，體現政府救濟原則。獎勵是被征收房屋人積極態度、行為的獎賞，體現政府對公益事業的投入。補助與獎勵是條例的一個新規定，但是實踐中個地方政府或拆遷人已經有過實踐，可以說是總結實踐的結晶。但是決不能在補償費中提取補助和獎勵金，政府應在財政上單獨列支。
5，優先給予住房保障
優先對象只能是征收個人住宅并且符合住房保障條件的，做出房屋征收決定的政府應當優先給予住房保障。法律授權省級政府制定該優先保障條款的落實。
三、補償標準
房屋征收補償的核心對象是房屋，對房屋如何補償，《條例》確定的是公平原則，沒有采用適當補償原則，土地征收現在的補償原則還是適當原則。公平原則的具體體現是房屋的價值，沒有繼續使用原拆遷條例規定的市場價格原則，價格取決于價值，價格圍繞價值波動。價格是一個不穩定的參數，而價值是由勞動力價值決定的，價值是呈上升趨勢的，是相對穩定的參數。因此采用價值標準也是本《條例》的一個最大亮點。
《條例》規定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。”因此，被征房屋的價值底線標準是不低于類似房地產市場價格。這里把握兩點一是“不低于”標準，不低于不是等于，應是高于。在確定房屋價值時應在該類房屋市場價格之上確定，高于多少應根據實際情況綜合確定。二是“類似”，類似不是相同，也不是近似。這里的“類”指的是房屋類別，是磚混結構還是土坯房。按照被征收房屋類別分別確定價值，體現了公平原則。
產權調換的補償標準仍采取房屋價值標準，并實行等價值交換的原則。屬于舊城區改建項目工程征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋，滿足被征收住址選擇要求。
四、違法建筑
爭議多年的違章建筑一詞在條例中消失，物權法定原則的確立，違“章”顯得力不從心了，再以違“章”處理物權屬性顯然沒有法律依據，《條例》對違“章”建筑沒有規定是否補償，可以說違章建筑應給予補償，以后政府在依法行政中一定要區分好“違章”和“違法”的性質和概念，一旦混淆后果嚴重。違法建筑需要經過認定程序來確定是否屬于違法建筑，并決定是否給予補償。
《條例》規定違法建筑認定的范圍是：1，未經登記的建筑；2，臨時建筑。未經房屋主管部門登記的房屋認定比較復雜。可能認定為合法建筑也可能認定為違法建筑，主要根據房屋形成的時間、原因、當時的法律等。認定為合法建筑的同時決定給予補償；認定為違法建筑的同時決定不予補償。對臨時建筑的補償認定比較簡單主要審查是否超過批準期限，在期限之內的臨時建筑的，應當給予補償，否則不予補償。
對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為它存在的基礎違法，如果補償會對守法者明顯不公平。
筆者認為：違法建筑往往都是由各種原因造成，有的是行政管理者的責任，有的是建筑物所有者或使用者的責任。例如房屋建設手續不全的問題，當事人事先已經向相關政府部門提出申請，但是由于政府部門工作人員不履行職責而未給辦理的，這種違法后果就不應當讓當事人來承擔。因此，對于違法建筑補與不補一定要分清是由原因造成的。
三、房屋估價
房屋估價是征收房屋的關鍵環節，過去拆遷出現的問題基本上是由于評估不公開、不透明，暗箱操作，故意壓低評估價格，評估機構的服務對象不是被拆遷人而是拆遷人或者政府。評估公司為了攬到評估項目不得不聽從拆遷人的意見，壓低價格。有的壓低價格高達30%以上。這次《條例》不僅規定了對評估機構的選擇權100%的由被征收人決定，同時，對評估機構的評估結果異議規定了明確的異議渠道和程序。對于“出具虛假或者有重大差錯”給予法律制裁。《條例》第19條明確規定，由被征收人協商選定房地產價格評估機構；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，取消了過去拆遷當事人選定的不合理部分，既拆遷人操作選定評估機構的弊端。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，被征收房屋人可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。經過鑒定認定：房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
《房屋征收與補償條例》改變了《城市房屋拆遷估價指導意見》規定的拆遷估價估機構確定，應當采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》的規定使許多房屋被征收人認為拆遷估價機構不能中立，因為確定拆遷估價機構的決定權在政府手中，大多數拆遷估價機構都是政府單方指定的；而《房屋征收與補償條例》將確定房地產價格評估機構的決定權交給了被征收人，由被征收人來確定房地產價格評估機構，使被征收人的權益得到更有利的保障。
四、補償途徑
房屋征收決定作出后，落實補償就是主要工作。依據《條例》規定落實補償的途徑有兩條，一是民事協商渠道既補償協議、二是行政強制渠道既補償決定。房屋征收部門與被征收房屋人依據補償決定和補償方案通過自愿協商，雙方達成補償協議的行為屬于民事協商渠道。如果對協議的履行發生糾紛，救濟渠道只能走民事訴訟渠道解決。
《條例》規定：房屋征收部門與被征收人在補償方案規定的簽約期限內達不成補償協議的，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府根據補償方案作出補償決定。補償決定是一種行政強制補償行為，被征收人如有不服可以通過行政渠道解決
第三熱點問題強制搬遷
一、強制搬遷
強制“搬遷”取代了過去的強制“拆遷”，雖然都是強制，但是強制的內容、方式、結果、行為均有明顯的區別。因此，我們必須弄明白強制的內容、方式、行為以及法律后果。
1，無暴力強制搬遷讓你多做思想工作
對于政府征收房屋過程中，最容易引發矛盾沖突的“強制拆遷”問題，因強制拆遷引發暴力事件的更是屢見不鮮，但《國有土地上房屋征收與補償條例》的出臺，“武力拆遷”、“暴力拆遷”將消失在歷史的洪流中。
《條例》規定：任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
此規定保障了被搬遷人在沒有搬離土地和房屋前基本的人權，在促進和諧搬遷的進程中避免矛盾的激化和沖突的發生。在強制搬遷過程中，切實的做到讓暴力徹底走開。違法規定采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
2，禁止建設單位參與搬遷活動排除腐敗行為
搬遷行為可分為自動搬遷和強制搬遷，不論是被征收人自動搬遷還是申請強制搬遷建設單位均不得參與搬遷活動。這是條例中唯一禁止性條款。
3，法院是唯一具有強制搬遷執行權的司法機關
“強制搬遷”一詞必然意味著有一方或多方的利益會遭受到限制和拘束，慎用強制手段是必須要考慮的問題。但是在什么情況下可以適用強制搬遷？《國有土地上房屋征收與補償條例》對強制搬遷適用的條件有著具體的規定，在行政復議、行政訴訟期間停止強制搬遷，逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行補償協議的，由作出房屋征收決定的政府依法申請人民法院強制搬遷。
對強制搬遷明確了司法強制，取締了行政強制搬遷。因此，強制搬遷一是法院執行事先告知被執行人；二是政府提供安置之所；三是補償決定已經生效。三個條件缺一不可，法院在強制前必須審查的主要內容，任何單位不得擅自以“帶到派出所問話”、行政拘留或司法拘留等限制人身自由手段對被搬遷人采取強制措施，應以督促或強制其到達臨時安置居所為主要強制搬遷手段。另外，強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。
日前，公安部已經明令各地公安機關禁止公安機關參與介入地方政府土地、房屋征收活動。
4，“先補償、后搬遷”原則貫穿始終
被征收人獲得協議約定的補償后再搬遷，補償不到位有權不予搬遷，政府無權申請法院實施強制搬遷，法院無權作出強制搬遷的裁決，無權執行強制搬遷。房屋征收部門應當按照補償協議或補償決定，對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房，否則無權申請法院實施強制搬遷。這也是《國有土地上房屋征收與補償條例》的又一亮點，由原來規定的“先拆后補”變成了現在的“先補后拆”，通過這條強制性的規定加重了房屋征收人的義務，使得被征收人權益保護的力度大大增強了。
以往的盲目拆遷中往往會出現這種情況，被拆遷人為了配合公共利益建設，將原住房屋拆除后，在簡易臨時住房內一住就是好幾年而得不到妥善安置，從而引發一系列社會不安定因素。為了避免此類現象的重復，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》中提出的“先補償，后搬遷”的原則，對以強制手段征收的房屋也應當先予以強制補償。
5，強制搬遷措施只能是司法強制措施
逾期不申請行政復議也不向人民法院提起行政訴訟、又不履行的，由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府依法申請人民法院強制搬遷。這個時候“強制措施”是司法強制措施，法院以法律程序實施，不能和暴力以及一些野蠻的強制拆遷方式劃等號。
司法強制搬遷時，也不得采取暴力、脅迫等非法手段實施，只能依法律規定的強制措施執行。在被搬遷人沒有搬離房屋或土地之前，不得對其斷水、斷電、斷氣或其他影響生活的強制措施；強制搬遷一般只針對被申請執行人在房屋內或特定土地上的財物，以騰出房屋或土地為強制執行目的，除非被申請執行人有主動采取非理阻撓強制搬遷的行為，強制搬遷主體方可對其人身采取相關措施。如果出現被申請執行人采取危及自身或他人生命安全、健康行為阻撓搬遷的，司法機關必須在知道和應當知道之時主動采取相應防范和救助措施。
第四熱點問題救濟途徑
《條例》的另一亮點是規定了明確的民事、行政救濟途徑，被征收人不服行政行為或有異議的規定了明確的救濟途徑，包括主體之間平等的民事法律關系、行政管理法律關系、中介機構的中介法律關系均作出了明確規定。
一、房屋征收民事法律關系及其訴訟
依據《條例》規定，房屋征收涉及的民事法律關系有以下幾種：
1、政府與社會穩定風險評估機構之間的委托合同糾紛
社會穩定風險評估機構屬于中介機構，政府委托中介機構的法律關系屬于民事法律范疇，雙方引發的糾紛屬于民事法律調整對象，一旦發生糾紛均可向有管轄權的人民法院提起民事訴訟。
2、被征收人與社會穩定風險評估機構之間的侵權糾紛
評估機構在評估過程中或評估結論不實，引用范例不恰當，構成虛假評估侵害被征收人的合法權益或財產權益的，被征收人要求評估機構恢復名義、賠禮道歉、賠償損失的屬于民事法律關系，可以提起民事訴訟。
3、金融機構出具虛假證明侵權糾紛
在征收房屋決定前政府應保證補償資金“足額到位、專戶存儲”，金融機構應向被征收人出具補償專用賬戶存款信息，已取得被征收人的信任，促成與政府房屋征收部門達成補償協議。但是金融機構出具了虛假的存款信息，被征收房屋人簽訂了補償協議不能如期得到補償款。金融機構的行為侵害了被征收房屋人的合法權益的可以提起民事訴訟要求金融機構承擔連帶支付責任。
4、一方當事人不履行補償協議約定義務糾紛
補償協議糾紛中只有“一方當事人不履行補償協議約定義務”糾紛屬于民事訴訟法律關系，如果被征收人認為補償協議違法、無效；遺漏補償項目、補償標準錯誤等原因提起的訴訟不屬于民事糾紛范疇。構成“不履行協議”的主體可能是甲方即政府一方，也可能是乙方即被征收人一方。不履行協議是一種主張即可構成訴訟，一方當事人憑補償協議即可立案。以不履行義務主張立案的，不能主張協議無效、違法、標準爭議等行政性糾紛，如果認為協議存在行政違法性應通過行政途徑要求解決。
5、中斷供水、供熱、供氣、供電侵權糾紛
被征收人使用的水、熱、氣、電、通訊、網絡等均是合同雙方行為，如果第三方未經合同雙方同意給予中斷服務，是一種侵犯合同雙方的合法權益行為，任何一方均有權提出民事侵權訴訟。如果提供服務方怠于履行合同不主動恢復供應關系、拒絕對加害人提出司法保護也應承擔擴大損失的民事賠償責任。如果供應方未經使用人同意，與征收方聯手、聽從、惡意串通等中斷服務應承擔賠償和違約的民事責任。
6、截留征收補償費侵權糾紛
負有支付、代收代付補償款的單位應及時按照約定將補償款給付被征收人，再給付過程中采取巧立名目、變相收費等手段截留補償費用的屬于民事侵權行為，可以請求法院責令追回返還給被征收人，造成損失的應承擔民事賠償責任。
7、虛假或者有重大差錯的評估報告侵權糾紛
房地產價格評估機構或者房地產估價師出具評估報告經房地產價格評估專家委員會鑒定，鑒定為：虛假或者有重大差錯之一的被征收房屋人可以向法院提起民事訴訟，要求評估機構或評估師承擔賠償責任。
二、房屋征收行政法律關系及訴訟
1、違法授權非房屋征收部門組織實施房屋征收補償行政糾紛
市、縣政府應根據《條例》的規定，根據本政府各部門的職責分工明確確定本級政府所屬的一個行政職能部門為本級政府的房屋征收主管部門，具體負責本轄區的房屋征收管理、實施工作。如果市縣政府授權鄉鎮政府、街道辦事處、某建設項目辦公室負責某一房屋征收項目的征收與補償；或擅自成立房屋征收辦公室等非職能機構負責房屋征收的，該被授權單位實施了房屋征收行為，被征收人認為授權違法，可以對授權違法行為提出行政復議或行政訴訟。也可以直接請求實施單位的上級確認違法并撤銷實施單位的行政違法行為。
2、房屋征收實施單位從事營利征收行政賠償糾紛
房屋征收實施單位接受房屋征收部門的委托，具體負責房屋征收與補償工作，在實施過程中按照核減補償、補償費總標的提取傭金，從事營利經營活動的，由于其違法行為給被征收人造成減少或降低補償或造成權益損害的，被征收人可以依法向房屋征收部門的上級行政機關提出賠償申請，對賠償不服的可以行政訴訟?；蛑苯酉蚍ㄔ禾岢鲂姓V訟請求賠償。
3、上級人民政府不履行監督職責糾紛
依據條例規定，上級人民政府對下級人民政府房屋征收與補償工作履行監督職責，被征收人也可以向上級政府提出申請要求其履行監督職責，如果上級政府收到監督申請后不予理睬或不盡監督職責，或者按照案件處理。申請人可以對上級政府的不作為行為提出行政訴訟或行政復議。
4、對舉報事項不核實處理行政糾紛
任何組織和個人對違反本條例規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。一般行政核實處理的期限為60日。如果沒有核實處理結果并答復舉報人，舉報人有權對不履行核實處理的行政機關提出行政訴訟或行政復議。
5、對行政監察機關不履行行政監察職責行政糾紛
依據條例規定：監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。被征收人受到征收部門或實施單位以及工作人員的暴力待遇、侵害被征收人的合法權益、徇私枉法等請求行政監察機關依法對違法違紀的單位或個人給予行政處分的，行政監察機關拒不履行職責或違法履行職責行為不服的可以向法院提起行政訴訟或行政復議。
6、不服房屋征收決定行政糾紛
被征收人認為征收決定涉及的建設項目屬于非公共利益、征收決定程序違法、征收決定不符合某項規劃等侵害了被征收人的合法權益。對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以在公告后60日內依法申請行政復議，或在3個月內依法提起行政訴訟。
7，征收補償方案爭議行政糾紛
房屋征收部門擬定征收補償方案后報市、縣級政府。市縣級政府未組織有關部門對征收補償方案進行論證；未向被征收人公布；公布期限少于30日；未將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況再次及時公布；舊城區改建需要征收房屋的多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府未組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會；未根據聽證會情況修改方案。上述政府行為其中之一未履行的，被征收人均可提出政府不作為行政訴訟或行政復議。也可以先行提出作為申請，政府仍不作為的在提出行政訴訟或行政復議。
8、不履行房屋征收公告法定職責行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定后不公告；公告應未載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項，被征收人可以要求公告或重新公告，政府不作為的可以提起行政訴訟或行政復議。
9、不服提前決定收回土地使用權行政糾紛
在未作出房屋被依法征收決定前，先行決定收回國有土地使用權。被征收人可以提出行政訴訟或行政復議。
10、調查登記異議行政糾紛案
房屋征收部門超出房屋征收范圍調查登記；對房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況登記錯誤、不實的；被征收人要求重新調查登記未獲得重新調查登記的；調查結果未在房屋征收范圍內向被征收人公布得。上述任一行為均屬于具體行政行為，均可構成作為和不作為的行政訴訟或行政復議。
11、對認定為新建、擴建等行為并不予補償決定行政糾紛
房屋征收范圍確定后，依據條例規定任何單位或個人均不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等行為，違反規定的，政府將作出不予補償決定。被認定人不服認定或不予補償決定的可以提起行政訴訟或行政復議。
12、相關部門暫停辦理新建、擴建等相關手續行政糾紛
房屋征收范圍確定后房屋征收部門通知有關部門暫停辦理新建、擴建等相關許可手續，如通知暫停辦理范圍超出征收范圍；暫停期限超過1年的仍不給予辦理相關手續的，申請人可以根據申請許可事項以及主管部門等情況分別提出行政訴訟或行政復議。對房屋征收部門的通知行為不服的直接提起行政訴訟或行政復議。
13、不服認定未經登記建筑屬于違法建筑行政糾紛
市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，有關部門對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的作出不予補償決定不服的可以提出行政訴訟或行政復議
14、不服補償決定行政糾紛
補償決定應當公平，包括補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項必須公平合理，不因未達成協而降低補償。被征收人認為違反公平原則的可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
14、不履行公布分戶補償明細行政糾紛
為了實現公平、公正的補償目的，房屋征收部門應當依據房屋征收補償檔案，在房屋征收范圍內公布分戶補償明細，告知被征收人的全部補償情況。房屋征收部門不履行、拒絕履行或不完全履行公布分戶職責的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
15、審計機關不履行公布審計結果行政糾紛
審計機關應當對每個房屋征收項目的補償費用管理和使用情況進行審計監督，并在補償工作終結后向社會公布審計結果。審計機關不履行上述職責或履行不當的被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
16、責令改正賠償損失行政糾紛
市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責，或者、、的，被征收人可以申請上級人民政府責令改正。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
17、非法迫使被征收人搬遷行政糾紛
實施房屋征收的部門、政府采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，被征收人可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
18、房屋征收部門私分、截留、拖欠征收補償費行政糾紛
房屋征收部門利用管理、實施房屋征收之便私分、截留、拖欠征收補償費用，被征收人可以申請上級人民政府責令改正，追回有關款項。被征收人還可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。造成損失的，還可以要求承擔賠償責任。
三、房屋征收中的聽證事項
1、房屋征收法定聽證事項
法定聽證事項只有《條例》第11條規定的，舊城區改建征收房屋項目，在多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府必須組織由被征收人和公眾代表兩方面人士參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案，法定聽證是政府的必須履行職責。
2、被征收人申請聽證事項
申請聽證事項條例沒有規定，依據行政行為相對原則，相對人認為聽證有必要的均可以提出聽證申請，本講座提到的行政法律關系中均可提出聽證申請。
四、房屋征收可以舉報的違法事項
1、對于下列縣級以上地方人民政府的違法行為，任何組織或者個人都有權向有關政府進行舉報。
①非因公共利益需要征收房屋的；
②違反法定程序作出房屋征收決定的；
③未將房屋征收決定予以公告或者公告時間不符合法定要求的；
④對不符合規定的補償方案予以批準的；
⑤作出的補償決定違反補償方案的；
⑥自行違法強制搬遷的。
2、對于房屋征收部門的下列違法行為，任何組織或者個人都有權向本級人民政府進行舉報。
①未按照房屋征收決定確定的房屋征收范圍實施征收的；
②申請強制搬遷前，未按照規定對被征收人先予貨幣補償或者提權調換房屋、周轉用房的；
③采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷的；
④未作出補償決定申請法院強制搬遷的，或者雖作出補償決定但未按照法定程序申請強制搬遷的；
⑤未支付搬遷補助費、臨時安置補助費的。
⑥房屋征收范圍公告后，未將有關事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續的。
⑦未向房地產價格評估機構提供被征收房屋情況調查結果的；
⑧未依據調查結果擬定補償方案并征求被征收人意見的。
3.公民享有廣泛的舉報權
《國有土地上房屋征收與補償條例》第7條規定任何組織或者個人對違反本條例規定的行為，有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理，并將處理結果向舉報人通報。
條例對公民舉報權的規定是一種進步，是原來《城市房屋拆遷管理條例》沒有的，將房屋征收活動置于人民的監督中，不僅有利于征收程序的公開、透明，更有利于保障房屋被征收人的合法權益。
五、被征收人不服評估結果的救濟途徑
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。也就是被征收人接到評估結果后認為評估結果不公平或有遺漏事項的應書面提出異議意見，具體提出復核請求和事實以及理由。如果對復核結果仍有異議，再向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。該鑒定結論是終局的，作為補償證據使用。
房地產司法評估指導意見范文4
總書記在省部級主要領導干部社會管理及其創新專題研討班開班式上發表重要講話后，中央政法委、中央綜治委相繼召開會議對加強社會管理作出部署。
2月25日，主持召開中央綜治委全體會議。他強調，全國綜治系統要圍繞加強和創新社會管理，深入推進社會治安綜合治理。要突出重點，在完善政策制度上下功夫，在健全工作機制上下功夫，在加強人財物保障上下功夫。
此前，中央政法委副書記王樂泉在2月24日召開的部分省區市涉法涉訴清積評查工作座談會上強調,要以解決影響社會和諧穩定的突出問題為突破口,深入開展清理積案、案件評查工作,著力提高政法干部隊伍做群眾工作的能力,最大限度化解社會矛盾,最大限度減少不和諧因素。
編者按：隨著省部級主要領導干部社會管理及其創新專題研討班的舉行和全國兩會召開，加強和創新社會管理成為“熱詞”。2010年10月，中央政法委、中央綜治委確定了35個市、縣（市、區）作為全國社會管理創新綜合試點，并制定了《全國社會管理創新綜合試點指導意見》。為配合各地做好社會管理創新綜合試點工作，從本期起我們推出“社會管理創新綜合試點城市行”系列專題，敬請關注。
在中央確定的35個社會管理創新綜合試點中，太原是7個省會試點城市之一。2月16日，太原市召開省城社會管理創新綜合試點工作動員會，出臺《省城社會管理創新綜合試點行動方案》，從影響社會和諧穩定的突出問題、社會管理的薄弱環節和群眾反響強烈的民生問題著手，梳理出亟待解決的十方面問題，作為社會管理重點創新項目，進一步明確了管理創新的目標、創新的方法和保障措施。以此為標志，一個旨在以化解社會矛盾為著力點，努力破解影響社會和諧穩定的體制機制性難題的行動全面啟動。
明確目標：十大重點創新項目力求實現三大轉變
根據《行動方案》，太原市將啟動十項社會管理創新項目：
一是構建和諧勞資關系。從實行勞動監察網絡化、網格化，加強和完善企業工會組織建設，強化企業社會責任等方面探索創新；
二是規范發展房地產開發市場。從規范房地產交易行為，完善房地產市場信用體系，強化市場監管，提高保障性住房在房產開發中的比重等方面進一步規范這一市場；
三是優化交通環境。從全面提速交通基礎設施建設，大力發展城市公共交通，加強城市道路交通管理，加強信息化建設等方面，大力優化交通環境；
四是實施“天網”治安工程。在大力推進“天眼”工程的基礎上，發揮公安警用地理信息平臺的作用，加強社區（村）警務建設、專群結合的治安防范隊伍建設和單位內部防范建設等方面，構建全方位、全天候、立體化的社會治安動態防控網絡；
五是實施“雙百”強基工程。用100個高標準示范社區、100個高標準示范農村，帶動全市社會管理的基層基礎工作邁上新臺階；
六是加強社會組織服務管理。從建立信息平臺，加強日常監管，開展等級評估，實行分類管理等方面，探索加強社會組織服務管理的新機制；
七是建立和完善矛盾糾紛聯調工作體系。從進一步健全完善黨委、政府統一領導，以鄉街綜治中心、縣區矛盾聯調中心為依托，人民調解、行政調解、司法調解、仲裁調解既各自發揮作用、又相互銜接的大調解工作機制，加強社會矛盾化解工作；
八是完善流動人口服務管理。從健全流動人口服務管理機構，加強流動人口管理力量，推進居住證制度，加強流動人口信息化管理等方面，進一步創新流動人口服務管理工作；
九是堅持和完善社會穩定風險評估機制。切實抓好已經出臺文件的貫徹落實，并在實踐中不斷完善社會穩定風險評估機制；
十是統籌城鄉社會保障。以社會保險、社會救助、社會福利為基礎，以基本養老、基本醫療、最低生活保障制度為重點，著力擴大覆蓋面，提高統籌層次，建立健全社會保障體系。
市委政法委有關負責人表示，啟動這些創新項目旨在實現由防范、控制型管理向人性化、服務型管理轉變，由單一運用行政手段管理向綜合運用法律、政策、經濟、行政、教育等手段管理轉變，由事后處置、被動應付向事前預防、主動掌控轉變。
開展“對標”：2013年跨入全國綜治工作優秀城市行列
2010年12月召開的市委九屆七次全會規劃了太原未來五年的發展藍圖，作出了“建設三個一流、夯實一個基礎、強化四大支撐”的決策部署。其中，“夯實一個基礎”，就是要創新社會管理，維護公平正義，打牢和諧穩定的社會基礎，為轉型跨越發展提供有力保障。目前，十個社會管理重點創新項目已列入太原市“十二五”規劃建議。
按照部署，在創新社會管理方法方面，太原市要開展“對標”活動，廣泛學習借鑒國內外社會管理各個方面的先進經驗和做法，使全市社會管理工作達到一流標準。2月10日召開的太原市政法工作會議透露，已確定的“對標”項目主要有：社會治安綜合治理工作2013年跨入全國優秀城市行列，公眾安全感指數超過全國同類城市，執法規范化、信息化建設達到全國一流水平等。
房地產司法評估指導意見范文5
我是1995年7月大學畢業后直接進入到會計師事務所的，當時我們事務所是寧波市審計局下屬的事業單位，資產評估也是會計師事務所的主營業務。從此我便與評估行業結下了不解之緣，至今已整整十六載。16年來，在資產評估行業各位前輩和同仁的言傳身教下，我逐漸從一個大學剛畢業的毛頭小伙成長為一家評估機構的負責人。
我接觸到的第一個資產評估項目是1995年寧波市二建公司股份制改造評估，當時評估的人員大部分是退休的老工程師、老會計師，基本上都具有高級職稱，我們稱其為“外聘專家”，在評估隊伍中，我是最年輕的。評估的方法大都是物價指數法，主要的依據是《清產核資固定資產價值重估統一標準目錄》，賬面原值乘以物價指數就得出了重置完全價值。評估的手段是用算盤或計算器，計算機采用的是WPS系統文件，而不是現在的WINDOWS，打印機是四通打印機。應該說我是幸運的，因為這個項目的負責人正是帶我入行的王文旌老師。王老師是從寧波市審計局退休反聘到我們事務所的一位老專家，工作認真負責，同時有扎實的理論基礎和豐富的實踐工作經驗。寧波市二建公司當時是一家集體建筑工程施工企業，下屬七十幾家分公司及子公司，在全手工操作的年代，工作量可想而知，為了在三個月內完成該評估項目，王老師制定了詳實的評估方案，對各個項目組評估人員進行了培訓，對我這樣的絕對新手，培訓效果尤其明顯。我當時被分配到設備評估組，跟著兩位從鎮海煉化聘請來的老工程師，整整轉了一個多月，才把外勤工作干完。接下來便是抄寫評估明細表，填寫評估工作底稿，送到打字店打印，然后校對出正式稿。記得機器設備的評估明細表一共有60多張，為了趕時間進度我天天加班做底稿，那陣子被同事戲稱為“注冊校對師”，僅校對工作就花了一個多星期。評估項目完成后，我基本了解了資產評估的工作程序，同時初步掌握了機器設備評估的工作方法，在這個項目中我最大的收益是懂得如何“待人處事”和如何正確做到“內外有別”。
在王老師的悉心指導下，我從一個評估“菜鳥”慢慢地成長起來，陸續參與了一些評估項目，知道了91號令是什么文件，了解了評估行業的一些通行做法，1997年又通過了注冊資產評估師考試。此時，《評估操作規范意見》已經出臺，第一批注冊評估師已經上崗，計算機技術也有了很大發展，Excel和Word開始使用。那年夏天，寧波化機廠破產評估項目給我留下了深刻的印象。寧波化機廠是寧波市化工局下屬的一家國有化工機械生產企業，主要產品為儲氣罐、搪玻璃反應鍋等。我當時是該項目的設備評估組負責人，同組的還有兩位外聘的退休高級工程師。在炎熱的夏季，為了核實機器設備的運行情況，在高溫的搪玻璃車間穿著厚厚的石棉服逐臺清點設備，我這樣年輕的小伙子一天下來都感覺吃不消，但兩位設備工程師從頭到尾堅持到一線生產車間勘察設備運行情況，中間甚至中暑病倒過，但身體稍一好轉，馬上又忘我地投入到評估工作中。從他們身上，我學到了甘于奉獻的工作意識和職業操守。
2000年全國的會計師事務所、審計事務所脫鉤改制時，我們所也順理成章地進行了改制，而我作為執業注冊會計師和注冊資產評估師，也就按上面政策的要求，做了發起人，成為所里的股東、董事，也擔任了業務部的部門副經理。這時寧波市國有企業全面進行了改制工作，我們已經用上了評估軟件，工作效率與從前相比不可同日而語，這真是評估行業發展的黃金時期，我也漸漸接觸到寧波市的一些評估業內專家，通過參加評估協會的一些討論和檢查工作，工作思路和工作方法不斷拓展，也開始按照自己的工作思路漸漸設計起了工作底稿。王老師也逐漸從一線評估工作轉向所內的評估復核工作，但他還是那么熱愛學習評估新知識，每次評估培訓，他總是坐在第一排，認真的聽課記筆記，并且馬上就能把培訓班上學習來的新知識指導我們應用到評估工作中，反應之快，絲毫不像年過七十的老人。同時在他的指導下，我們也十分注意日常評估資料的積累，當時我們已經開始進行互聯網采價了，并且建立起了所內房地產評估價格指數記錄文件。在如今大部分評估數據都已經電子化的時代，翻看當初復印下來的報紙雜志和相關文件，著實令人感慨。
房地產司法評估指導意見范文6
[關鍵詞]房地產貸款金融風險財政風險
我國房地產開發企業因為自有資本有限，從而以土地為抵押向銀行貸款；個人住房也大量采取向銀行按揭貸款；再加上地方政府以土地作為抵押向銀行貸款和為一些企業做擔保，我國的房地產行業的高風險已緊緊地與銀行、政府、廣大的購房者牢牢綁在了一起，具有很大的風險性。一方面，貸款過分集中于房地產行業，不僅會降低對其他行業的支持，更會造成資金的盲目追捧，引起房地產虛假繁榮和生產過剩，加劇風險的聚集。另一方面，金融體系自身的不健全反過來使得房地產融資運作的抗風險能力很弱，很容易使房地產風險擴散化。以土地和房地產為載體的銀行貸款主要有三種：房地產開發貸款、個人住房抵押貸款、土地儲備（抵押）貸款。分析這三類貸款的風險性也就緊緊抓住了土地財政帶來的財政金融風險的核心。
一、房地產開發貸款
房地產開發行業是資金密集型行業，具有建設周期長、風險大的特點，僅靠開發商自有資金是無法完成大規模的投資的，需要大量的融資。從國際上看，融資手段主要有股權融資、債券融資及銀行貸款。我國目前有房地產開發企業三萬多家，但整體素質不高，中小規模的企業占了大多數，市場結構松散，資源利用率低，企業資信條件不高，責任能力不足，房地產金融市場不發達，融資渠道單一，尤其缺少直接融資手段，上市公司只有70多家，另外目前對開發企業發行債券融資也有很多限制，因此房地產開發資金主要依賴銀行貸款。過多的依賴銀行貸款等于將房地產行業的風險綁在了銀行一輛戰車上，對于整個金融系統具有很大的風險性。也許從表-1中我們看到房地產開發企業資金來源于國內貸款的比例并不高，但后文我們將會發現事情并非如此。
表-11999-2005年房地產開發企業資金來源比重表（單位：%）
1999200020012002200320042005
國家預算資金0.210.120.180.120.090.070.06
國內貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30
債權0.210.060.000.020.000.001.03
利用外資5.352.811.761.611.291.330.12
自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63
其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.90
資料來源：《房價與泡沫經濟》徐滇慶著機械工業出版社
注：其他項的主要是指購房者所付定金和預售款
首先讓我們分析在我國整個房地產開發中都有哪些環節需要開發商動用自有資金。一般說來，開發商在拿地、規劃等少數環節上動用自籌資金，但也有連拿地也是通過暗箱操作，盡力打著“公共利益”的幌子拖地方政府下水，以政府有形之手的協議出讓方式獲得土地。在一系列國家關于經營性土地必須實行招拍賣后，這種狀況有所好轉。在拿到土地后和國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證（簡稱“四證”），就可以以土地為抵押向銀行申請貸款，從而獲得工程建設資金和流動資金，在土建環節，將成本轉嫁給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設資金，而一旦房屋結構封頂、取得預售許可證，開發商即可先后收取定金、預收款、首付款和整個房款。從整個過程看房地產開發企業自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產企業資產負債率一直處于高位。從下表可以看出，企業資產負債率一直在70%以上，根據2003－2004年度《中國房地產市場報告》提供的材料，香港前五大上市公司負債率基本在30％－40％。資產負債率是衡量企業償債能力和抗風險能力的重要指標，一般限額為50%到60%。我國基礎行業平均為50%左右，加工業平均65%。房地產開發業如此高的資產負債率顯然風險很大。[1]
注：數據來源于國家統計年鑒
圖-12000-2005年我國房地產開發企業資產負債率
2004年4月28日國務院發出通知，要求房地產開發企業（不含經濟適用房項目）的自有資金比例必須從20％提高到35％以上。據國家統計局統計，2004年房地產開發資金共籌措17168.8億元，其中第一大資金來源為“定金和預收款”，達到7395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產開發投資資金來源的43.1%；第二大資金來源是房地產開發企業自籌資金，為5207.6億元，增長了38%，占全部資金來源的30.3%；第三大資金來源是銀行貸款，為3158.4億元，增長了0.5%，占資金來源的18.4%。但實際上，房地產開發資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，以此計算房地產開發中使用銀行貸款的比重在55%以上。[2]房地產開發資金過度依賴銀行信貸資金，缺少相應的風險分散機制，增加了潛在信貸風險，根據相關資料，與我國形成了鮮明對比的是，美國70%以上的房地產開發建設資金是通過直接融資實現的，銀行貸款只占10%-15%，風險承擔者是分散的。[3]可見我國房地產行業過度依賴銀行貸款的狀況沒有得到根本的改善。此行業需要大量的資本金投入，一味的限制銀行的貸款比例終歸不是長久之計，解決辦法是要拓展其他融資渠道，促進房地產行業的快速發展。
我們再從中央銀行的角度看一下目前房地產行業給金融系統帶來的風險，據央行公布的2006第一季度貨幣政策執行報告稱，3月末，房地產貸款余額達3.2萬億元，占全部人民幣貸款余額的15.7%；其中房地產開發貸款余額為1.2萬億元，占房地產貸款余額的37.8%。我們知道房地產開發行業投資額巨大，投資期長，影響因素復雜，歷來就是一個高風險的行業。目前這種高負債率，大規模經營的環境，又客觀上加重了風險程度。一旦某一項目市場定位錯誤，或經營上出現某些嚴重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災。而開發公司對銀行資金的依賴較大，一旦出現大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發金融風險。
中國人民銀行的報告指出：房地產開發商貸款質量較差，農行和中行的不良貸款率分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率也維持在7%左右。一方面，開發商自有資金比例逐年下降，房地產貸款潛在風險增加。以上海為例，房企自有資金2001年為18.84%、2002年為17.53%、2003年為16.94%。直到2004年4月28日國務院發出通知，要求房地產開發企業（不含經濟適用房項目）的自有資金比例必須從20%提高到35%以上。另一方面，同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，上海2001年為38.12%，2002年達到86.36%，2003年為74.24%，自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤率的10倍以上。這說明開發商在追逐暴利中，將銀子裝進口袋，把風險留給銀行。
于是中國人民銀行房地產金融分析小組在撰寫的2004中國房地產金融報告中建議：“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售?！钡茄胄械倪@一建議在全社會引起了強烈震動，與百姓和專家的普遍叫好相比，多數開發商表示現房銷售將對開發商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷售，尤其是房地產行業大佬任志強寫下“萬言書”，痛陳取消房屋預售制度的危害。建設部9天后表態，稱國家近期不會取消商品房預售制度。
1994年出臺的《城市房地產管理法》建立了商品房預售許可制度，自此預售已經成為房地產開發融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達90％以上。據有關專家介紹，根據測算，預售項目資金比現售項目資金的動態回收期約縮短10個月。雖然房地產開發企業的自有資金比例提高了，但是同期的房地產開發企業自有資金利潤率卻居高不下，以上海為例，2001年為38．12％、2002年達到86．36％、2003年為74．24％，自有資金的利潤率為同期社會平均利潤率的10倍以上。[4]但如果取消了預售制度，在我國房地產開發企業整體素質不高的情況下，將會使大量的中小房地產開發企業陷入困頓，從而影響整個房地產市場的供給，給余下的開發商更多漲價的理由。世界上也許根本就沒有十全十美的政策，任何一刀切的政策都有其利弊，我們只有本著兩害相權取其輕的原則，做出判斷。因此可以考慮再次增加房地產開發企業自有資金的比例，一方面可以淘汰規模小的房產開發企業，減少這些企業憑著很少資本金獲得暴利，另一方面又能不至于影響整個房地產市場的供給，維護整個市場的穩定。
二、個人住房貸款
我國2005年的城鎮化率是43%，在未來約三十年內將保持高速增長的態勢，而且我國城鎮化率每提高一個百分點，將有一千多萬人從鄉村移居城市。我國2005年城鎮人均居住面積是26平方米，伴隨著城鎮居民對居住條件的要求也將越來越高，因此我國的房地產行業將是一個獲得大發展的持久行業。住房在一個人的生活消費中是一項很大的支出，特別是對于年輕人來說，一般沒有一次性支付整個房款的能力，采取向銀行按揭貸款的方式償付房款，以后再逐年逐月的償還銀行貸款，這就是個人住房消費信貸。1998年，中國人民銀行下發了《關于開展個人消費貸款的指導意見》，消費信貸的發展從此步入快車道，當年房貸余額就達到426.16億元。據統計，全國個人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，8年間個人住房貸款余額增長了近43倍，平均年增長率達到60.02%。個人住房貸款余額占金融機構全部貸款余額的比例由1998年0.49%上升到2005年的8.9%。[5]
據國際經驗，個人房貸的不良貸款率很低。而據央行研究局課題組研究，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險，目前，我國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%.但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而我國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。同時，我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。近年來房價漸行漸高，還貸者面臨很大壓力，而且現代生活的高流動性和高風險性，下崗失業、疾病其他重大變故都可能使還貸者陷入困境。并且《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》于2004年10月26日由最高人民法院審判委員會第1330次會議通過,并已于2005年1月1日起實施。其第六條引起了銀行界的普遍關注:“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。”這一司法解釋的出臺意味著一旦房屋抵押者無力償還貸款且房產抵押者有充分證據證明該房是其惟一可居住房產,銀行就不能因此變賣其所抵押的房屋,即在這種情形下,銀行喪失了對房屋的處置權,既不能進行拍賣,也不能強行將住戶趕走。這樣,銀行對抵押者房屋的抵押權即被懸空,其勢必增加房貸業務的金融風險。另外一些開發商自有資本金不足，就動員親朋好友、麾下員工騙取銀行貸款補充資本金，更有一些不法之徒，利用國家法律和銀行規定的漏洞，騙取銀行貸款來從事其他高風險業務，如炒股或者炒房，由于信息不對稱，也會給銀行帶來風險。
三、土地儲備（抵押）貸款
土地儲備貸款，又叫打捆貸款，由銀行與地方政府合作，先以國有獨資或控股的城市建設投資單位作為承貸主體，將一個城市或區域的若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目，即“打捆項目”，向銀行申請貸款。如果這類打捆方式用于房地產開發，所謂的一級土地運營商就扮演了承貸主體的角色。我們知道：地方財政中用于經濟建設的資金非常有限，特別是對于中西部地區來說更是如此。于是漸漸的就導致了“銀政合作”的產生，那就是“打捆貸款”。我國自推行政企分開以來，政府就不允許直接從事企業方面的工作。于是，地方為了搞建設就紛紛建立了各式各樣的地方城市建設投資中心，被稱為“窗口公司”，以這些公司為載體，以土地和以財政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區域的若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目向銀行貸款的一種融資。對于地方政府而言，“打捆貸款”的誘人之處在于金額巨大，對于當地的基礎設施建設能發揮重要作用。而對于銀行來說，因為有政府信譽擔保和大量的土地做抵押，往往把這類貸款看作優質貸款。但是由于借款人為財政所屬或控股的企事業法人單位，沒有穩定的經營收入來源，因此還款來源得不到保障。雖然財政做出還款承諾，但這種承諾在法律上屬一種無效的擔保形式，而且《擔保法》第八條明確規定：“國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外”。2005年1月26號財政部已出臺過一項《財政部關于規范地方財政擔保行為的通知》(財金[2005]7號文件)，要求地方財政應嚴格遵守有關法律規定，禁止違規擔保。因此一旦財政資金發生問題，貸款將無法按期償還。另外，打捆貸款中往往存在政府意志較強、銀行貸款被動運作的隱患，使銀行信貸資金形成較大的潛在風險。對于地方政府來說，還本付息壓力可以不在本屆政府任期內承擔，一屆政府任期5年，而城建打捆融資貸款期限一般在10年以上，在沒有法定的政府負債額度約束的情況下，這種償還責任對地方政府來說是標準的“軟約束”，它不但導致地方政府債務風險的無限膨脹，也會給下任政府帶來更大的財政壓力，這種寅吃卯糧的融資方式是注定不能持久的。
實際上央行早就注意到了這類貸款的風險性，早在2003年6月13日，中國人民銀行了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》就規定對要控制土地儲備貸款的發放，對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。2006年5月，國家發改委、財政部、建設部、中國人民銀行和銀監會五部委聯合發文，緊急規范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。在這份名為《關于加強宏觀調控，整頓和規范各類打捆貸款的通知》中，五部委明確規定，金融機構要立即停止一切對政府的打捆貸款和授信活動，并且嚴肅要求，地方政府不得為貸款提供任何形式的擔?；蛘呤亲兿鄵?，自此土地儲備貸款的閘門完全關上。但以前的土地抵押貸款已經有一個很大的存量，據報道，2006年4月份,交通銀行新增800億元授信,支持湖北省“在中部崛起中發揮更大作用”,另外農發行給了300億元,國開行給了500億元,工行給了1000億元,建行給了700億元,中行給了1000億元等等，同月,中國建設銀行和廣東省人民政府簽署銀政合作協議金額高達1800億元,刷新了此前所有的紀錄,其中1300億元將投向廣東省電力、交通、城建、石化、裝備制造業等項目(有關資料表明,僅僅是建設銀行一家在2006年上半年與各地政府簽署的貸款授信總額就超過了一萬億元)，這些貸款的風險有多大？現在看來還沒現出大的差池，但其后續效應將有待觀察。
注釋：
[1]上海名駿房地產咨詢有限公司山西分公司．《2003年廣東房地產市場分析報告》
[2]中國人民銀行．《2004中國房地產金融報告》
[3]曹旭特．《行業高速增長引發宏觀調控-房地產行業研究報告》
[4]馬國川．爛尾樓里藏著金融風險[N]．中華工商時報2006-11-01
[5]房產機構看樓市．個人住房貸款進入風險釋放期[N]．中國經營報2006-8-7
[參考文獻]：
[1]陳燦煌．房地產金融風險的成因及防范[J].經濟論壇，2006,(03)
[2]張宏雷,徐琮,張銀鎖．淺談房地產金融風險[J].當代經理人(下旬刊),2006,(03).
[3]黃小虎．中國土地管理研究[M].北京：當代中國出版社，2006
