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房地產裝修管理范文1
關鍵詞：設計；施工全流程；管理
當今的精裝房發展趨勢呈現利好走勢，但還處于發展初期，各方面發展還不成熟，故而難免存在缺陷和不足，其中“精裝房質量問題”成為矛盾焦點。精裝修設計是材料選擇和工程施工的依據，設計工作涉及材料品種多、空間上又具有一定的局限性，設計進度和設計質量的優劣對材料選擇、施工可行性和工程造價都有決定性的影響。 精裝修項目開發過程中，應對設計管理工作認真對待，在設計過程階段對設計工作全面控制，施工階段加強溝通，確保設計進度和設計質量。
1.精裝修設計準備階段
1.1 產品定位
對于不同的精裝修工程，應選擇相應的設計公司進行精裝修室內設計，首先應明確精裝修的定位和成本要求。
1.2 考察設計單位
應盡量選擇項目附近地區的設計單位，重點考察設計單位公司管理體系，人員配備， 以往設計案例，對設計項目的重視程度等多方面，從中挑選有意向的優秀設計單位，補充到精裝修設計單位的信息庫，擴大精裝修項目設計的選擇范圍。
1.3 制定《設計任務書》
實行系統的設計管理， 事先應根據項目整體開發計劃制定詳實的室內設計計 劃，以明確設計各階段的起止時間、制約條件、工作內容和保障措施，提前解決影響設計的因素，使設計進度最大限度的滿足工程進展。 《項目室內設計計劃》應包含以下要素：
相對合理的室內設計的時間節點
相對全面的室內設計要求：提供明確的設計預算；設計風格；原始建筑圖紙。
主要包含內容：項目概況、設計總體要求、設計范圍、設計風格要求、成本控制要求、設計提交成果要求。
1.4直接委托設計的模式和方法：
如需要重復拷貝已做過的設計， 或對以前的精裝修設計改動較小的項目， 采用直接委托的模式。
1.5 進行設計招標的模式和方法：
設計中心提出設計投標候選單位，報上級批準，選出設計投標入圍單位后，造價采購部向參與的設計單位發出 《方案設計招標書》， 設計中心設計師對方案設計進行跟蹤，避免設計方向的偏離及保證設計進度的按期完成， 在約定時間內收集各單位的方案設計成果同時檢查圖紙及其他相關文件的有效性。
1.6.1 室內設計合同洽談
精裝修設計中心負責與設計公司洽談設計合同， 必要時由造價采購部協助進行，費用標準應參考市場慣例及房地產企業公司其他同類項目。
1.6.2室內設計合同簽署
精裝修設計中心根據房地產企業統一編寫的設計合同標準文本，并結合項目的實際情況擬訂設計合同，合同由設計中心負責人簽署后，報送精裝修管理部備案。
2.精裝修初步設計階段
2.1 建筑設計與室內設計對接
項目在做建筑方案設計、戶型設計及其它專項設計時，室內設計應提前介入。
進行方案設計之前，設計中心須提供建筑設計方案，并要求對原來的建筑設計進行評估。
設計中心在此過程中負責跟蹤、協調。
2.2方案設計階段設計中心內部評審
設計公司提交的方案設計成果須先在設計中心內部進行評審，并經設計中心負責人確認。
內部評審重點：
設計成果是否符合設計任務書的要求。
功能布局是否滿足使用要求、空間組織流線是否合理。
對設計風格定位的理解是否正確。
結合建筑空間做初步的設計判斷，防止因空間限制而造成方案布局無法實施。
主要材料、設備的選擇是否符合功能及成本要求。
2. 3房地產企業內部相關專業會審
3.精裝修擴初設計階段
3.1內部評審
1） 設計中心負責對初步設計的設計進程進行監控，定期、及時的與設計公司進行溝通。
2） 初步設計成果須先在設計中心內部進行評審，并經設計中心負責人確認。
3.2 公司評審
在設計中心內部評審確認后，由設計中心組織造價采購部，研發部，項目部等參加的項目層面的評審會。
3.3 確認與備案
完成的設計成果（附評審會議紀要）經設計中心負責人簽字確認后，以文本及光盤形式報公司精裝修管理部備案。
4.施工圖設計評審
4.1 內部評審
4.2 公司評審
在設計中心內部評審確認后，如有必要，則由設計中心組織項目部工程師及其他相關部門參加的項目層面的評審會，并經會簽。，
施工圖評審的依據之一為《精裝修施工圖審圖要求》《精裝修施工固化圖集》 。
4.3 確認與備案
1） 設計中心根據樣板間評審結果，要求設計公司進行相應修改，修改完成的設計成果（附兩次評審紀要）經設計中心負責人簽字確認后，并以文本及光盤形式報公司精裝修管理部備案。
5.現場設計管理
對現場深化設計及時確認，通過對施工中的精裝修樣板房或樣板區的點評，改善原設計圖紙與現場的不符之處所成的設計缺陷，增加O計的美感，提升產品的檔次，減少不必要的施工或材料成本，使最終所完成的產品達到公司預期的效果。
2 精裝修設計管理控制重點
1.精裝修設計階段
1.1設計總體原則
住宅產品精裝修設計強調人性化設計，避免個性化設計，強調通用，避免特殊，強調固品材料，避免特性材料，便于大面積統一施工，有效控制施工質量。需注意以下幾點：
簡單與精細化
一致性與彈性
實用性高、適應性強
4） 提高成品化比例，便于批量操作，統一設計做法、提高住宅設計質 量和管理效率。
2精裝修施工交接界面移交
2.1土建與精裝修移交控制
解決“下游”與“上游”的關系解決“下游” 上游”
確定責任劃分
做好原始記錄和信息溝通
3 結論
在精裝修項目設計施工中，每一個環節都需要設計管理進行有效的把握，才 能保證項目成果的最終效果，才能為購房者創造更加合理、更環保、更加舒適的使用空間， 精裝修設計管理也將成為房地產業不可或缺的重磅領域。
參考文獻
房地產裝修管理范文2
【關鍵詞】房地產；施工界面；成本；綜合管理
1、引言
隨著我國經濟技術的發展，房地產建設也進入了一個高速發展的時代。各個城市出現了許多新建房地產工程項目，為城市人們的生活和工作帶來了方便。但是，隨著人們對居住環境的重視，這些工程項目的質量管理也成為人們普遍關注的問題。在進行房地產項目開發中，房地產項目施工界面管理時非常重要的一個方面，不僅影響著整個房地產工程的施工質量，還關系著房地產項目的成本控制。在房地產項目開發中，大量的協調、管理工作都集中在項目的施工界面上，項目管理工作者必須采取全局性的管理措施來加強施工界面管理，在保證房地產項目的質量和安全基礎上，最大限度的節約建設資金，控制建設成本，為建設更好更優質的房地產項目而努力。
2、房地產項目施工界面與成本綜合管理
在現代房地產項目施工中，施工界面與成本綜合具有十分重要的意義。在進行房地產項目施工時，大量的協調管理工作都集中在界面上，測量、結構、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業施工的接口處的施工界面存在大量的管理工作，包括技術、經濟、合同等多方面，因此，房地產項目管理者要積極的進行各個方面的施工界面管理，保證施工界面處的檢驗點和控制點的設置正常。另外，房地產項目施工界面的管理和項目成本控制是息息相關的，施工界面管理的好壞影響著項目成本的高低。在房地產項目施工中，施工界面管理不但可以保證工程項目的質量，還能很好的控制項目成本，為房地產開發商提供更好的監管手段。
2.1房地產項目施工管理
房地產項目施工界面管理主要存在與測量、結構、給排水、電氣、裝飾裝修等各專業的接口處，在接口處按照施工程序和施工秩序進行相應的管理。房地產項目施工主要包括基礎工程施工階段和主體工程施工階段。在基礎工程施工階段，建筑地基施工是整個建筑的基礎，建筑物的質量、防震性和強度都是由地基決定的。在地基施工中，現場灌注樁和混凝土樁是常采用的地基施工技術?；炷潦┕ぜ夹g能很好的保證建筑質量，但是，施工單位在使用混凝土打樁時，要注意水泥的強度以及水灰比例會對混凝土的抗壓性能產生一定的影響。施工單位要對混凝土的質量和用量要加強檢測，合理控制水灰的比例，保證混凝土的質量達標。并且，房地產地基修建時，要注意與建筑裝修和電氣安裝配合，比如基礎型剛預埋、穿墻穿梁套管預埋、設備管線預埋等，要在施工時，設計人員和施工人員要進行積極溝通，為以后的裝修和電氣安裝做好準備。另外，在進行房地產建筑主體結構施工階段時，根據房地產項目的特點和要求，逐層做好建筑水電、裝修以及結構的預埋預留工作，主體施工配合建筑安裝工程的關鍵工序，不僅可以保證房地產工程的施工進度和施工質量，而且也可以保證后期建筑的裝修和電氣安裝工程的質量和進度，所以，施工管理者要充分重視房地產項目主體施工與后期各項工程的安裝的配合和協調。
2.2房地產項目成本管理
在進行房地產項目開發建設中，項目成本控制和管理是重中之重，只有控制好房地產工程的建設成本，才能為房地產開發者帶來相應的經濟利益，更好的實現房地產項目的社會利益。因此，在房地產項目開發中，嚴格的控制房地產項目的建筑成本和施工成本，更合理的制定相應的房地產開發項目成本管理，能夠更好地進行房地產成本的綜合管理。首先，房地產項目管理者要明確建設目標和建設標準，制定合理有效的建筑原材料采購計劃，做好建筑預概算和建筑工程中采購預算，控制施工中的花費和成本。其次，房地產項目采購管理是整個房地產成本的重要組成部分，不僅關系到房地產項目的成本控制，還關系到房地產項目的安全和質量。項目工程管理者必須嚴格進行項目采購管理，爭取通過正規合法的渠道采購到質優價廉的建筑原材料，只有保證原材料的質量和安全，才能保證建筑整體工程的質量安全。最后，房地產工程管理者要加強房地產施工中的人工成本和管理成本的管理，做好安全施工管理，選擇工程施工技術強、基本素質好的施工隊和施工人員進行建筑施工，并加強施工管理，在保證房地產工程項目安全和質量的基礎上，盡量節約成產成本，嚴禁浪費和偷工減料的行為發生。房地產項目的成本管理對于房地產企業的經營管理有重要意義，項目管理者和負責人一定要做好房地產項目成本管理，為社會創造更好的社會效益。
3、房地產項目施工界面管理對成本的影響
目前，在我國房地產項目開發管理中，建設單位通常將主體結構封頂作為項目建設中的第一個施工進度控制節點，將室內裝修、電氣安裝等工程作為施工進度的第二控制節點。在整個工程的成本控制而言，主體結構施工單位在主體施工階段分包給不同的施工單位，這樣就不容易進行項目管理，有些單位不按照施工設計圖紙進行施工，甚至隨意更改施工設計，導致施工方案和室內裝修方案大相徑庭，影響了室內電氣安裝和室內裝飾裝修工程的進度。這是房地產項目界面管理中存在風險性最大的問題之一，不但影響了房地產項目的室內裝飾裝修、水電暖安裝等的施工進程，還浪費了大量材料，嚴重影響了房地產項目施工成本。在進行房地產項目施工時，設計圖紙一定要按要求表示出相應的預埋預留工作，將裝修所需和建筑施工結合起來，以免相互影響，浪費工期，影響成本。另外，在房地產工程項目施工是機電、裝修、消防、景觀綠化等不同專業的施工承包商在共同合作及基礎上進行工作的。所以，施工單位要做好與這些不同工種之間的溝通協作，充分考慮到裝飾裝修、消防設施安裝、景觀綠化等的需要，施工管理者要做好不同專業的施工界面管理，協調各施工專業隊伍進行有效合理的建設施工，保證房地產項目工程的進度和質量。首先，房地產項目管理者要加強各施工隊伍的招標管理，選擇實力強技術好有保障的專業隊伍進行各專業的施工。其次，在進行施工管理中，要加強各施工隊伍的施工管理，防止施工中扯皮現象和推責現象的發生。再次，在房地產各個專業施工進行中，要合理控制成本，在保證施工質量和施工進度的同時，為企業盈利提供最大的可能。
4、結語
隨著我國經濟的發展和城市化進程的加快，房地產項目開發已經成為城市經濟最主要的組成部分。在房地產工程項目施工界面管理上，施工管理者要加強建筑主體施工、后期室內裝飾裝修以及房地產項目消防以及綠化設施施工隊伍的協調管理，積極推進房地產項目的施工進程和各專業的有效合作，如果在建設中，各專業之間合作施工出現問題的話，必然影響著房地產項目的安全和質量，還影響著房地產項目的成本控制。合理有效的加強房地產項目施工界面管理和成本管理，才能更好的發揮房地產項目的經濟效益和社會效益。
參考文獻：
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房地產裝修管理范文3
【摘要】隨著國家經濟的發展需求，于2001年建設部提出要求，全面取消毛坯房，倡導住宅一次裝修到位。歷時多年的探索與實踐，各省市相繼制定了有關政策法規，極力推進房地產精裝修住宅項目的發展。在政策的引導與推動中，房地產開發商推出精裝修住宅已逐漸形成常態，并形成一套符合國情的裝修體系。然而，在行業發展與推進過程中難以避免得衍生了精裝修住宅項目管理質量問題。筆者結合工作實際與房地產精裝修住宅項目管理的現實問題，提出觀點以及有效措施促進行業健康發展。
【關鍵詞】精裝修 住宅 項目管理 問題 措施
精裝修住宅發展至今已成為房地產開發的主要方向，從國家建住房[2002]190號文下發至今，歷時十五年的過渡區間，房地產開發商已然探索出符合社會經濟需求以及自身發展的精裝修住宅項目管理方法。于開發商而言，精裝修住宅一方面能夠提升住宅項目的檔次水準，另一方面可以提升房地產開發商的企業產品價值繼而提升品牌效應。然而，在行業發展與推進過程中難以避免得衍生了精裝修住宅項目管理質量問題。國家政策的出臺，旨在加強對住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象。住宅精裝修與酒店裝修在不同的項目管理上存在根本性的差異，因此有必要對精裝修住宅項目管理中存在的問題進行梳理與解決。
一、精裝修住宅的施工特點與流程
批量式的精裝修住宅項目與業主個人自主裝修的施工具有一定的差異性，精裝修住宅設計的流程以及施工標準也不盡相同?？傮w來說有以下兩個個方面比較突出：①精裝修住宅項目專業屬性較強，從室內風格裝潢到水電安裝鋪排設計，均采用專業統一的規劃管理。房地產開發商在對精裝修住宅的設計、生產、建造涉及面廣，要通過裝修中涉及的產品性能及其技術特性，并綜合戶型、面積、功能模式、造價、風格等因素，提供出類似菜單式的住宅裝修設計手冊。②精裝修住宅項目管理標準與監督水準要求更為嚴格，整體管控環節更為細化，各部門之間的協作緊密度強。誠然，精裝修住宅的開發流程大致相同，流線清晰：設計方案材料采購以及樣板示范施工監理質量驗收保修與維護。整個項目開發管理的過程中，消費者參與程度較低，不存在意見反饋、喜好采納等信息傳遞。目前，我國絕大部門房地產開發商不會為消費者提供菜單式精裝修住宅，消費者在同一消費水準的前提下，幾乎沒有可以選擇設計方案的空間。消費者只能通過戶型設計、住宅朝向、空間大小來選擇，主要依賴開發商主觀上對市場和潮流導向的判斷，整體審美風格同樣依賴于開發商的定位。
二、精裝修住宅項目管理流程中的問題與實施措施
（1）設計方案。在前面談到精裝修住宅在設計選擇上，消費者的參與度的缺失，一方面顯示了開發商的主觀決定權，另一方面也會成為開發商在銷售過程中難以避免存在設計方案不被消費者接受的風險。因此，在整個設計方案開始前，開發商理應做好以下工作：①資源整合。將同類型與不同類型的設計師進行有意識的區分與掌握，其設計代表作、風格運用、設計工時、費用收取等方面尤為重要。②項目特點定位以及設計定位的結合。開發項目的環境特點、人文特色、風俗習慣、審美喜好，開發商理應結合自身項目的特色來選擇設計師及其設計風格，③成功案例的審度與團隊安排。理性考察成功設計案例，有效協調團隊間的協作。④明確裝修設計師的主導地位。設計師在整個項目設計上處于一個十分關鍵和重要的位置，他需要清楚掌握住宅項目的功能配置、使用范圍，需要掌握開發商提供的施工能力，并明確施工方法，清楚定位風格。在此基礎上，才能把設計與生產、施工與銷售有效結合，從初始的設計方案令消費者滿意。
（2）設計監督與審定。精裝修設計監督與審定階段是房地產精裝修住宅項目施工管理中比較重要的階段，該階段會直接影響到裝修施工的正常運行，也會影響到整個設計方案的變動。倘若在精裝修施工過程時，前后共工作銜接不上，導致施工單位工期延誤和招投標工作延誤，是會直接導致整個開發項目的滯后，直接產生嚴重的經濟損失。因而務必要嚴加把控每個環節的銜接以及整體的控制管理，具體措施大致如下：施工流程與周期安排。房地產開發商理應對整個精裝修住宅項目管理做一個全面管控，對每個施工流程與周期進行合理安排，避免施工延誤以及人力物力的浪費；各個專業領域設計的緊密銜接。在整個精裝修住宅項目中，除了房屋風格裝修要求有具體的設計，相關的家居用電、廚房、衛浴空間的管道鋪設的設計需要緊密銜接，避免出現設計要求沖突。
（3）項目招標。精裝修住宅項目本身具有標段的靈活性，為保證工程高質完成，招標根據整體項目工程的階段需求進行，細化項目的工程報價，避免管理的復雜性。
（4）項目施工。項目施工階段屬于整開發項目當中最為困難的管理階段，當中包含了施工的設備設施、工人技術以及人員的復雜。因此必須對各個施工工程隊有序調配，區間錯開與時間重合的方式有效安排。同時加強對施工設施設備的安全管控，對施工材料定量采購，避免不必要的浪費以及增加材料管理的難度。
（5）裝修材料管理。精裝修房屋使用的裝修材料是開發項目中最受人關注的一環，也是決定住宅產品室內外風格、檔次、品位的關鍵，不僅直接影響住宅產品質量，而且在精裝修實施過程中經常會出現成本與效果之爭。精裝修住宅整體工程龐大，涉及的各項裝修五金配件、地板石材、油漆等材料數量大，種類多。為降低采購成本以及提高自身利潤，開發商與相關行業品牌簽訂合作協議，指定相應裝修材料。那么在管理層面，對材料申報的節點以及現場材料的驗收及保管提出了很高的要求，一方面要密切跟隨項目施工進度，保障裝修材料在對應的施工環節到位；另一方面對應管理工程師要對材料的質量加以辨別。
總而言之，精裝修住宅已然成為實力雄厚的開發企業新的競爭利器，這是一種投入多、風險大、責任重的裝修方式。項目開發造價成本的增加以及工期的增長，稍有不慎容易致使開發商出現經濟困境和風險。精裝修住宅也逐漸得到消費的認可，但消費者對精裝修住宅的質量、材料的環保使用也愈發關注。精裝修住宅對開發商的整體素質有了更高的標準和要求，只有高質量的精裝修住宅項目才能在消費者的市場站穩腳跟。因此，加強對精裝修住宅項目的管理力度，加強對措施的合理推動，提高施工質量、施工效率才是開發商發展的王道。
房地產裝修管理范文4
新準則規定，投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；該投資性房地產的成本能可靠地計量。對房地產企業而言，企業開發的房地產用于出租或資本增值屬于投資性房地產，但只有在完工的同時開始出租，才能將其確認為投資性房地產。如果完工時沒有出租，則首先應作為存貨加以確認，直至租賃期開始日才能從存貨轉換為投資性房地產。同時準則還規定，投資性房地產應當按照成本進行初始計量，對于建成后直接對外出租的房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費和分攤的間接費用等。對于建造過程中發生的非正常損失，會計核算要求直接計人當期損益不計人建造成本；但在稅收上則規定，成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計人繼續施工的工程成本；如果成本對象整體報廢或毀損，其凈損失經稅務機關審批后，可以稅前扣除。采用成本模式計量的投資性房地產，應按確定的成本借記“投資性房地產”科目，貸記“開發成本”或“開發產品”，科目。
二、投資性房地產后續支出
與投資性房地產有關的后續支出，在滿足投資性房地產確認條件時，應當計人投資性房地產成本，不滿足投資性房地產確認條件的，應在發生時計人當期損益，即對于投資性房地產的后續支出，會計核算時要劃分為資本化支出和費用化支出。
(一)投資性房地產后續支出的會計核算 對于資本化的后續支出，應在發生時計人投資性房地產成本，如企業對投資性房地產進行改擴建或裝修，以延長其使用壽命，使其更加堅固耐用、美觀，在成本模式計量下，投資性房地產進入改擴建或裝修階段后，應將其賬面價值轉入“在建工程”科目。具體賬務處理如下：(1)投資性房地產進入改擴建或裝修階段時，借記“在建工程”、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”，貸記“投資性房地產”；(2)發生改擴建或裝修支出時，借記“在建工程”，貸記“銀行存款”；(3)改擴建工程完工，繼續用于投資性房地產時，借記“投資性房地產”，貸記“在建工程”。采用公允價值模式計量的，具體賬務處理如下：(1)投資性房地產進入改擴建或裝修階段時，借記“在建工程”，貸記“投資性房地產――成本”、“投資性房地產――公允價值變動”；(2)發生改擴建或裝修支出時，借記“在建工程”，貸記“銀行存款”；(3)改擴建或裝修完工時，借記“投資性房地產――成本”，貸記“在建工程”。對于費用化的后續支出，應在發生時計人當期損益，如對投資性房地產的日常維修，該維修支出應費用化，借記“管理費用”，貸記“銀行存款”。
(二)投資性房地產后續支出的稅收規定 稅法對投資性房地產后續支出的核算方法的規定是，開發企業對尚未出售的開發產品(包括公用部位公用設施設備)進行日常維護、保養、維修等實際發生的費用準予在當期扣除。對此稅法明確規定，在開發產品未作為開發企業固定資產管理的，其維修費用按實在當期扣除；對已作為開發企業固定資產管理的，其發生的維修費用如果符合固定資產改良支出條件之一的即發生的修理支出達到固定資產原值20％以上；經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長兩年以上；經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途，應并入固定資產價值，按規定計提折舊。但對投資性房地產發生的維修費和改良支出應如何處理，目前稅法尚無明文規定，筆者認為，雖然投資性房地產是用于賺取租金或增值收益，但其本質仍然是企業的一項資產，只是為了與自用房屋和作為存貨的房地產加以區別，會計上才將其單獨核算，因此對于投資性房地產發生的維修費和改良支出應比照自有固定資產進行稅務處理。
三、投資性房地產后續計量
新準則規定，投資性房地產后續計量通常應采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下，才可以采用公允價值模式。而且同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
(一)成本模式計量 新準則規定，企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在成本模式下，應按《企業會計準則第4號――固定資產》和《企業會計準則第6號――無形資產》的有關規定，按期(月)計提折舊或攤銷，如果存在減值跡象的，還應當按照《企業會計準則第8號――資產減值》的有關規定，計提減值準備。計提折舊時，借記“其他業務成本”，貸記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”；確認租金時，借記“銀行存款(或其他應收款)”，貸記“其他業務收入”；計提減值準備時，借記“資產減值損失”，貸記“投資性房地產減值準備”。即成本模式下投資性房地產要計提折舊或攤銷。會計上對投資性房地產計提的折舊，稅收上能否稅前扣除目前并無明確規定，國家稅務總局2006年下發的《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號，以下簡稱31號文)規定，開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的應視同銷售。如果沒有轉作固定資產的不作視同銷售處理，但其成本也不允許攤銷。該文件中未涉及投資性房地產的內容，筆者認為，如果企業在將開發產品記入“投資性房地產”科目時，在當期計算企業所得稅時已作視同銷售處理，即稅收上已確認銷售收入，相當于自己購買了自己的產品，則該折舊額可以稅前扣除；如果未作視同銷售處理，則該折舊額不應該稅前扣除，這樣處理并不違背31號文，因為對于房產企業而言將自己建造的商品房用于出租，在未轉作固定資產作視同銷售時，該商品房在稅收上仍視為企業的存貨，出租期間按租金確認收入，與租金相關的稅費作支出，將來出售時作為銷售開發產品處理，在確認銷售收入的同時，按該開發產品的原賬面成本結轉銷售成本，從稅收角度上考慮，符合收入與成本費用配比原則，更加合理。對于出售轉讓投資性房地產損益，會計和稅收處理相同；對于投資性房地產報廢、毀損發生的損失，會計核算要求計人當期損益，稅法要求經稅務機關審批后才能稅前扣除。如果企業對投資性房地產計提減值準備，稅法也不允許稅前扣除。
(二)公允價值模式計量 新準則規定，若企業對投資性房地產采用公允價值模式計量，不需要對其計提折舊或進行攤銷，資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產――公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其中賬面余額的差額作相反的賬務處理，“公允價值變動損益”作為損益類科目在利潤表中填列。對此損益，稅法上無明文規定是否應確認，筆者認為，若企業的投資性房地產沒有對外轉讓，則因公允價值與原賬面價值的差異形成的損益沒有真正實現，企業既不會有現金流入，也不會有現金
流出，相應的收益或損失就不應該確認。另一方面，雖然準則中詳細給出了確定公允價值的幾種方法，但考慮到我國房地產市場還不成熟，交易信息公開程度還不高，公允價值的確認仍然是個難點，在會計實務操作中容易被作為利潤操縱的工具，因此只有有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得時，才可以采取公允價值模式。
四、投資性房地產轉換
房地產裝修管理范文5
1稅收籌劃的意義及特點
1.1稅收籌劃的意義
筆者認為稅收籌劃的意義在于企業或者股份制企業在合理合法的前提下，通過對自身經濟活動的行為中所創造的利潤所需要繳納的稅額在稅法允許的范圍內進行一切合法的減少納稅額。從而將企業的利潤實現最大，成本降到最低。
1.2稅收籌劃的特點
第一，稅收籌劃具有合法性。企業的稅收籌劃必須以合法性為前提，企業作為納稅人，應當依照國家的相關法律在選擇納稅方案時做出最有利于自身發展的選擇。因此企業進行稅收籌劃具有服從配合國家稅法的意義。
第二，稅收籌劃具有事前籌劃性。企業在進行生產經營，投資活動等設計和安排時需要進行稅收籌劃。在現實的經濟活動中，由于特定經濟事項的發生使企業負有納稅義務，比如產品勞務銷售，貨物運輸后需繳納增值稅等，這便說明納稅義務的發生具有滯后性。但是稅收籌劃卻不同，他可以事先進行籌劃，這樣可以避免在實際經濟利益發生后所需繳納不必要的多余稅款。
第三，稅收籌劃具有明確的目的性。企業采取稅收籌劃目的是為了降低企業的成本支出，一般情況下，通過兩種方式來實現：第一種是稅負最低，即企業在選擇納稅方案時選擇稅收負擔最低的策略；第二種是延緩納稅的時間，即當企業所選擇的方案在繳納的稅款基本相同的情況下，盡可能晚的去繳納稅款。
2房地產企業稅收籌劃的必要性及涉及的稅種
2.1房地產企業稅收籌劃的必要性
第一，房地產企業稅收比例高。我國目前的稅收體系中，房地產企業需要繳納的稅款種類比較多且復雜，在短時間內，納稅人要想促使我國的稅收體制發生改變是不可能實現的，因此企業要想減輕自己的經濟負擔，最直接最有效的方法就是避稅，減少稅收成本，進行稅收籌劃。這樣才能使房地產企業在不斷變化與競爭的市場大環境中求得生存。
第二，房地產企業競爭壓力大。因為房地產業在我國的起步比較晚，發展還不充分，這就導致了企業的稅收政策在選擇上具有局限性，但是因為體制上的不完善，企業在稅收籌劃措施的實施上也提供了一定的發揮空間，所以如果企業在實施稅收政策時能夠合理地利用這些空間，企業整體的稅收籌劃水平就會獲得很大程度的提高。
第三，我國稅收環境不斷改善。隨著稅收體制在我國的逐步發展，我國正走向一個嶄新的稅收環境，從而也促進了企業稅收在減免、緩交時更加合理化與合法化，各種主觀因素對納稅征收的不良影響也逐步降低了，一個健康的納稅環境也為我國目前稅收優惠政策的實施提供了良好的發揮空間。
2.2房地產企業涉及的稅種
第一，前期準備階段的稅種。房地產企業在前期準備階段的稅收繳納主要以耕地占用稅和契稅為主，耕地占用稅的繳納是用來保護耕地，促進土地資源的合理利用，避免非農業建設的單位和個人占用土地資源，減少國家的耕地面積。耕地占用稅實行差別定額稅率，是一種一次性定額征收的稅種。如果房地產開發商將農民的耕地占用，就必須要在土地管理部門對其行為進行批準同意，占用耕地之日起的30日之內繳納耕地占用稅。主要類型包含國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈予、房屋交換五項內容。由于我國的經濟發展具有不平衡性，結合各個地方的實際情況，我國實行了不同的契稅稅率，一般實行3%～5%的幅度稅率。
第二，房地產開發階段涉及的稅種。房地產企業按照自身營業額的3%進行繳納建筑營業額；在簽訂了實施建設施工合同以后需要繳納合同金額萬分之三的印花稅；同時還要根據施工所占地域的大小來繳納城鎮土地稅。
第三，房地產銷售階段涉及的稅種。一是營業稅。營業稅是提供應稅勞務，是對無形資產的和銷售稅的轉讓。在營業稅的發展階段主要是指以“建設”稅按照建設單位，在按3%的稅率征收營業稅的營業額，征收范圍包括建筑、安裝、維修、裝飾及其他工程業務。二是土地增值稅。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權，對建筑結構和獲得的單位和個人，在收集房地產價值轉移稅。房地產企業主要以開發土地、建設施工、銷售樓盤作為自己的經濟活動來贏利。土地增值稅的超額累進稅率，不得超過與50%部分扣除項目金額的比值，稅率為30%，速算扣除系數為0。三是企業所得稅。企業所得稅是以企業取得的生產經營所得和其他所得稅征收的對象。房地產企業轉讓或出租房地產取得的凈收入，必須納入企業的總利潤和繳納企業所得稅。一般采用25%的比例稅率。
3某房地產公司主要稅種的籌劃方案
3.1營業稅的籌劃
營業稅的關鍵在于營業額。實行稅收籌劃對于營業稅來說不是最優選擇，減少的稅收成本較少。但是營業稅在確定應稅營業額上變化的幅度卻比較大，但是這樣的彈性卻為納稅人的納稅籌劃提供了更大的發揮余地。營業額越大，就越需要通過稅收籌劃來減少營業稅納稅額，因此營業額的稅收籌劃方案還需要根據營業額的大小來制定，其目的最終是為了讓企業的營業稅稅收成本降低，從而給企業增加利潤。
3.1.1避高就低，降低稅負
本項目中，住宅按毛坯房銷售，而商鋪和車庫按裝修后的成品房出售。這里就需要籌劃由房地產企業完成的這部分裝修費用。規劃方法將房子裝修，裝修和設備安裝費單獨的合同，公司簽署了在商店和車庫銷售合同是根據毛坯房的價格計算，5%的營業稅計算，裝飾分公司和客戶房地產公司簽訂的裝修合同，所以房子裝修應繳納3%的營業稅。房地產公司有商店，其占地45920平方米，除此之外還有6000平方米的停車場。原本打算商店在6000元/平方米的平均銷售價格，按照2000元/平方米的均價車庫銷售，裝修費按每平方米500元的標準，商鋪，車庫300元標準每平方米。如果根據毛坯房銷售合同的標準組件，應繳納的營業稅如下：
商鋪銷售應繳納營業稅：459205×500×0.05=1262.8萬元
車庫銷售應繳納營業稅：6000×1700×0.05=51萬元
裝修應繳納營業稅：（45920×500+6000×300）×0.03=74.28萬元
這樣籌劃可以節約營業稅1437.6萬元-1388.08萬元=49.52萬元
3.1.2把價外費用剝離出去
該項目在住宅銷售的房地產公司，收集水、電、煤氣安裝費，維修基金設施費。通過業務的合理分離，分離費用規劃方法，同時在住宅銷售的房地產公司，所有收費由物業公司物業管理公司開具發票，收費，這費用是房地產物業出售。根據國家營業稅稅法相關政策，物業管理部門征收了業主們的水、電、暖、氣等相關費用，但是房地產公司并沒有進行對業主們收費，所以不需要繳納營業稅，不屬于法律范圍內。這一項可節約營業稅（300+3000）×480×0.05=7.92萬元，城建稅及教育費附加0.62萬元。
3.2企業所得稅收籌劃
據查閱資料了解，我國在2008年實施了《企業所得稅法》，將企業的年度工資在稅前就扣除，也取消了工資稅，一些工資和福利都會大幅度地減少稅收，這意味著中國房地產企業的工資稅前扣除，這有可能擴展需要展示的更多工資支出。在這些項目的計算中如果把超支的職工福利費和職工教育經費用工資的形式進行結算，那么超支的部分就可以在稅前給予全額扣除。企業在自身生產經營活動過程中涉及的業務招待費不得超過年銷售收入的千分之五，廣告費和業務宣傳費是企業的一筆大支出，需要企業進行合理的安排與籌劃，企業在業務招待費方面應給予高度重視，在實際的經營活動中也可以在業務招待費與業務宣傳費的部分內容方面進行相互之間的替換。因此，房地產公司應該對企業的宣傳費、廣告費和招待費進行相應的規劃與控制，雖然不是主要成本支出，但也不能小視。
4結論
房地產裝修管理范文6
關鍵詞：房地產項目；綠色管理；全壽命周期
根據國際綠活組織提供的數據，空氣“霾害”有三大來源，一是建筑及生活排放約40%，二是工業排放約30%，三是交通排放約30%。我國每年新建建筑中95%屬于高能耗建筑，單位建筑采暖能耗為發達國家新建建筑的3倍以上。傳統的房地產業對生態環境和能源的消耗造成了很大的壓力，是節能減排的重點行業。發展綠色地產是我國房地產業轉型的重要途徑，發展綠色地產是大勢所趨，未來房地產項目實施綠色管理將獲得更多發展機會。房地產業可持續健康發展必須走綠色管理的道路。
一、綠色管理的含義
綠色管理就是將環境保護、可持續發展的理念應用于企業或項目的經營管理之中，它涉及企業或項目管理的各個層面、各個領域、各個環節，要求在企或項目業管理中全過程、全方位、全面考慮環保和可持續發展，體現綠色。與傳統的其他管理理念相比，綠色管理具有過程整體性、消費者綠色意識提前、全過程綠色產業化、統一的綠色標志等特征。
二、房地產項目綠色管理的必要性
目前房地產項目的高能耗、高污染涉及材料生產、施工建造及后期運行、拆除等各階段。
1.耗能過高。傳統的建筑產品在建造過程與使用過程中的耗能比約為1∶3，而房地產產品價格即房屋的售價，無法體現房屋在運行與維護階段的使用成本，因此大部分開發商在開發過程中優先考慮降低建造成本，很少顧及運營與維護階段的使用成本，由此造成造成建筑耗能過高。
2.建筑垃圾多。傳統的建筑產品及房屋多采用現澆的鋼筋混凝土體系，施工現場多采用手工作業，在建造過程中大量能耗水、混凝土、鋼材等，并產生大量的建筑垃圾。
3.二次裝修。當前絕大部分建筑產品與房屋都以毛坯房形式驗收并交付使用，消費者不得不進行二次裝修，據中國建筑裝飾協會行業發展部測算，住宅裝飾裝修平均一戶可能產生兩噸垃圾，其中有85%是可以回收再利用的資源，全年如果有2000萬戶進行裝修改造，一年有4000萬噸垃圾污染環境。二次裝修問題，是我國建筑能耗高于國際平均水平的一個重要因素。
4.材料及土地浪費。我國的建筑物平均壽命不到30年，大部分建筑材料為不可再生材料，目前建造的建筑未來將產生大量不可再生的建筑垃圾，這不僅浪費了大量資源，而且廢棄物在垃圾處理過程中還會形成二次污染，成為棘手的環境問題。傳統的房地產項目對生態環境的破壞和不可再生能源的消耗日趨嚴峻，房地產業必須轉變現有的生產方式，房地產業可持續發展必須走綠色管理的道路。
三、房地產項目綠色管理模式的核心特征
將綠色管理理論應用于房地產項目開發管理，在科學發展觀的指引下，抓住房地產項目綠色管理的核心特征，對房地產項目綠色開發與管理的價值與途徑具有重要的現實意義。
1.可持續發展。房地產項目的綠色管理就是要盡最大可能節約資源與能源消耗，通過項目整體的優化設計，采用被動式能源使用策略，充分利用各種可再生能源如太陽能、地熱等和循環利用水資源，實現房地產項目在全生命周期內實現再利用、再節約、再循環與“四節”（節地、節能、節水、節材），盡量降低對項目周圍生態系統的影響，保護自然生態環境系統，努力實現人、建筑與自然和諧共存。
2.全壽命周期管理。對房地產項目實行綠色管理要從全壽命周期的角度出發，不僅考慮建造過程，更多的還要考慮使用過程，引導人們自覺將眼光放到整個項目生命周期，將可持續發展的長遠發展眼光與房地產項目建造過程中的現實項目條件有機結合，強調在項目全壽命期內的環保型、可持續發展、布局合理性、功能完整性，強調環境寶華同時兼顧經濟利益，最終使房地產項目目標達到在項目所在地的資源環境下所能達到的最優經濟目標與環保目標。
3.信息共享。通過全壽命周期綠色管理，可以充分發揮數據信息共享的優勢，通過富有前瞻性的決策，實現資源節約和項目增值。如果大量處于設計使用年限的建筑被拆除，是建筑資源和社會財富的巨大損失；拆除這些建筑不但要消耗大量的人力、物力、財力，同時也會產生大量的粉塵和廢棄物，造成環境污染，加重了環境壓力負荷，這不符合可持續的科學發展觀。究其根源主要是建筑設計的前瞻性差和城市規劃的隨意性，開發商們只想降低成本增加利潤，所以質量越來越糟糕。若在決策階段就充分考慮到項目全壽命周期內各種可能的使用模式，為功能改變預留工作接口，盡量減少設計、施工中的大量重復勞動，就可大大降低上述浪費。
四、房地產項目綠色管理模式應用實例
沈陽亞泰城項目按照綠色管理模式的理念進行設計、施工和運維管理。亞泰城項目由沈陽亞泰金安房地產開發有限公司開發建設，2011年9月開工，2013年12月建成第一期。項目位于蒲河大道與盛京大街交匯處西南側200米，占地面積500000平方米，建筑面積150萬平方米，周邊有盛京醫院、天和綜合門診部、遼寧大學、沈陽航空工業學院、沈陽師范大學等。
1.綠色設計。綠色設計即將綠色管理理念融入到房地產項目的規劃設計中，是房地產項目在規劃設計階段進行綠色管理的核心內容。沈陽亞泰城項目在設計過程中引入綠色管理的理念，采用裝配式結構體系，采用預制疊合樓板、梯梁、樓梯等構件，預制率約10%，減少模板的使用，減少現場垃圾排放，起到保護地球環境的效果。雖然房地產項目的規劃設計只是消耗極少的資源，卻決定了建筑產品存在幾十年內的能源與資源消耗特性。在設計階段就將環境因素和預防污染的措施納入房地產項目的規劃設計之中，將環境性能作為房屋的設計目標和出發點，力求使房屋對周圍環境的影響為最小。
2.綠色施工。綠色施工是指工程建設中，在保證質量、安全等基本要求的前提下，通過綠色管理和技術進步，達到保護環境和節約資源（節材、節能、節水、節地）目標的施工活動，包括施工策劃、材料采購、建筑施工和工程驗收四個環節。沈陽亞泰城項目在施工過程中由于使用預制構件，大部分結構已經在構件廠生產完畢，在現場只需吊裝到施工層即可，模板鋼筋等工種可以減少一半勞動力，還可以采用無外架施工，減少了腳手架等高空作業，減少安全隱患。綠色施工作為建筑全壽命周期中的一個重要階段，施工階段是將設計成果轉化為實物的階段，也是對生態環境的影響最直接的階段，是實現建筑領域資源節約和節能減排的關鍵環節。開發商對建筑產品及生產過程提出綠色建造的要求，將引導承包商的施工行為，對于提高承包商開展綠色施工的積極性，促進其加強管理，提高技術，改善綠色施工的經濟性具有重要作用。所以實施綠色施工并非僅僅是施工單位的任務，綠色施工與開發商同樣密切相關。開發商對綠色施工的控制貫穿于房地產項目發包階段和施工階段的各項管理活動中。綠色施工將環境保護置于施工過程的首位，將整個施工過程作為一個微觀系統進行科學的綠色施工組織設計，以便在建造過程中對環境、資源造成盡可能小的影響。其中包括減少場地干擾，尊重基地環境，結合自然條件施工，節約水、電、物等資源或能源，環保的施工工藝，不使用有害原材料，減少填埋廢棄物的數量，對廢棄物進行恰當處理，以及實施科學管理，保證施工質量等。綠色施工技術因其降低施工噪音、減少施工擾民、減少材料的損耗等作用而在大多數施工現場都會引起重視。
3.綠色運維。目前，對房地產項目運行維護管理階段所實施的綠色管理還停留在“只要有綠化、保持環境清潔就達到綠色管理”的初級階段，這就使房地產項目運維階段的綠色管理表面化。很少有物業公司專門制定并實施節能、節水、節材與綠化管理制度以及具體措施。在物業管理階段，要遵循“以人為本”的基本原則，積極宣傳綠色物業管理和綠色運維的理念，包括建立綠色物業管理機構，制定綠色物業管理制度，制定環保準則，舉辦綠色消費、環保教育及宣傳活動。沈陽亞泰城項目運維由吉林亞泰物業管理有限公司承擔，該公司是國家一級資質物業管理企業，始終堅持以優質服務提升業主的生活質量為服務宗旨，奉行科學管理優質服務美化環境爭創一流的質量方針。公司全面貫徹“服務心貼心，情誼長久遠”的服務理念，公司在發展的過程中始終著眼未來，從培育市場出發，奠定核心競爭力，規范企業運作，不斷追求創新，在基礎管理、房屋管理、共用設備設施管理、公共秩序安全管理、清潔綠化管理等方面形成了“學習+工作”、“環境+文化”的管理模式。2014年以來，房地產開發投資總量與增長速度下行趨勢明顯，房地產業步入下行周期。受宏觀經濟發展進入調整期的影響，2015年房地產下行態勢持續，但是從長期發展看，房地產業對其他行業具有顯著的波及效應，仍然是拉動經濟增長的重要因素，房地產項目開發管理采用綠色管理模式，符合房地產業健康可持續發展的要求，才能更好地為經濟增長做貢獻。
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