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房地產項目進度管理范文1
【關鍵詞】進度計劃；WBS；甘特圖；里程碑
一、引言
近年來，隨著我國經濟的快速發展及人民生活水平的迅速提高，群眾對住房的需求空前增加，商品房建設規模不斷增大，居民居住條件明顯改善。但隨著城鎮人口的快速增長和住房制度改革的實施，商品房建設的速度仍遠遠落后于社會需求的增長速度，商品房建設已成為新的經濟增長點和消費熱點。
在此背景下，為了滿足Z市居民改善居住環境及城市面貌的迫切要求，Z市金玉東方集團有限公司提出了盛景園房地產開發項目。本項目計劃投資35933.58萬元，建設總工期24個月，總用地面積58868.00m2，總建筑面積119203.27m2，其中住宅面積52195.71m2、辦公面積14681.69m2、商業面積34546.22m2，地下停車位325個。
由于房地產開發項目規模大、周期長，如不能及時交房，會與業主發生糾紛，給房地產開發商造成巨大損失，因此，房地產開發項目的進度控制十分重要[1]。為此，本文將項目進度管理的相關理論與Z市盛景園房地產開發項目實際密切結合，對本項目的進度規劃進行了深入研究，以為本項目進度的優化及控制提供科學指導。
二、Z市盛景園房地產開發項目工作結構分解
所謂工作結構分解就是把項目工程作為一個系統，分解為若干個相互獨立、相互制約和相互聯系的過程，即工作分解結構（Work Breakdown Structure，WBS）[2]。工作結構的分解既可以按照實施過程分解，也可以按照技術系統結構分解。其中，前者是指按照工程每項工作的實施過程進行分解，而后者則是按照不同的技術要求或者不同的功能要求，將總的工程進行分解。本文對盛景園項目的工作結構分解將首先按照房地產開發的階段進行劃分，其工作結構分解詳見圖1。
在上述工作結構分解的基礎上，還可以按照技術系統結構進行進一步分解細化，如土建工程又可細分為地基、主體、屋頂及裝飾裝修等工作；安裝工程又可細化為給排水、暖通、電梯、消防及強弱電工程等；室外工程則主要包括項目的綠化等。
三、Z市盛景園房地產開發項目工作邏輯關系及時間估算
在項目進行工作結構分解之后，需要確定項目各個工作之間的邏輯關系，也就是項目各項工作的先后順序。確定各工作之間的邏輯關系主要考慮工作之間內在的客觀規律、施工工藝流程、組織關系、施工場地的限制和施工資源的限制等。確定工作的邏輯關系的目的就是得到工作關系列表和工作網絡圖。
然后，再估算各個分項工作的工作時間和資源量。工作時間的估計是整個進度計劃的基礎工作，直接影響工作網絡時間的確定，進而影響到整個工程進度安排。分項工程的工作時間包括完成項目工作的時間和交接時間[3]。工作時間的確定方法有專家判斷法、類比估計法、單一時間估計法和三個時間估計法等。本文對本項目的時間估算將采用三個時間估計法，該方法通過估計項目最可能時間、客觀時間和悲觀時間這三個時間，在利用概率的相關知識原理，來最終確定項目工作的期望時間，其計算公式為[4]：
其中：Te為工作的期望時間；a為樂觀時間估計；b為悲觀時間估計；m為最可能時間估計。
該估計方法對時間的估計方差為：
本項目工作邏輯關系及時間估算情況詳見表1。
四、Z市盛景園房地產開發項目進度計劃的編制及里程碑的確定
在完成上述工作結構分解、確定工作邏輯關系，估算各項工作時間、工作資源之后，就進入編制初步進度計劃的階段。編制進度計劃的常見方法有：關鍵工期法、甘特圖法、網絡計劃法、線性圖法、里程碑事件法等[5]。結合本項目實際，本文對本項目進度計劃的編制采用的是甘特圖法，根據上述時間安排，采用Excel軟件，所編制的項目工作進度甘特圖詳見圖2。
在項目進度計劃中設置里程碑，可以通過檢驗每一項工作任務的里程碑，來把握項目工作的進展，確保整體目標的實現。所謂項目里程碑就是項目進行中的關鍵事件[6]。本項目所確定的里程碑具體如下：（1）在投資決策階段，設置如下里程碑：項目實地勘探的里程碑——地質報告；市場前景、財務評價等完成的里程碑——項目可行性研究報告。（2）在施工建設階段，里程碑設置如下：土建工程的里程碑——主體施工完成；安裝工作任務的里程碑——電梯安裝完成、給排水安裝完成、強電安裝完成、弱電安裝完成、消防安裝的完成。
五、結語
本文將項目進度管理的相關理論與Z市盛景園房地產開發項目實際密切結合，對本項目的進度規劃進行了深入的研究，以為控制并優化項目進度提供科學依據和指導。然而，受資料所得及篇幅的限制，本文研究還不夠深入，后續研究將著重分析項目進度的優化與控制，從而促使項目進一步縮短工期，提高項目經濟效益，并以此提高項目進度管理在我國房地產開發項目管理中應用的科學性。
參考文獻：
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房地產項目進度管理范文2
關鍵詞：房地產；項目管理；成本管理
引言
工程項目管理是房地產開發項目管理的重要組成部分，房地產開發項目的管理者應做好各項管理工作，基于工程項目的理論和方法，達成管理目的，并在此基礎上，優化房地產開發項目中的生產要素。在工程項目管理中，質量管理、進度管理和成本管理是關鍵點。貫穿于工程施工項目的全過程。因此對此項課題進行研究，其意義十分重大。
1房地產開發項目管理和發展現狀
1.1房地產開發項目管理概述
使項目目標在短時間內實現，是房地產開發項目管理的根本目的，項目經理負責制是這項管理的基礎，通過對系統工程觀點、理論和方法的合理運用，制定貫穿于房地產由開發到建設全過程的管理系統[1]。房地產項目管理體系復雜程度較高，參與主體除了建設單位和施工單位外，還包括監理公司，屬于集實踐經驗和管理于一體的管理系統，能夠為房地產開發項目提供理論上的支持，有助于增強房地產開發管理的效果。房地產項目開發管理由多個部分構成，分別為質量管理、進度管理、成本管理以及其他管理內容。其中質量、進度和成本屬于房地產開發項目管理的難點。只有平衡三者的關系，才能保證房地產開發項目管理的質量。但就實際情況來看，處理三者關系的難度非常大，需要企業全體員工的參與，這是企業實現盈利目標的有效途徑。
1.2房地產開發行業發展現狀
21世紀以來，我國建筑行業迎來了發展的黃金時期，房地產行業成為了國家的支柱性產業，尤其是市場經濟體制的運行，使計劃經濟對房地產行業發展的限制被打破，房地產行業的發展規模呈現出不斷擴大的趨勢。但與此同時，建筑企業數量的增加，市場競爭程度愈加激烈，一些經營管理不當的中小企業逐漸被市場所淘汰。但總體而言，我國房地產開發行業具有廣闊的發展前景，具體表現在以下方面：①房地產投資比例仍處在上升階段，在查閱統計數據后得知，截止到2018年，我國房地產開發方面的投資超過了2萬億元，與去年相比，增加幅度為10%，由此可見，房地產在我國經濟中的地位不會在短時間內發生動搖；②土地開發面積日益加大。截止到2018年，我國房地產開發面積2.55億m2，同比增加40%以上。
2房地產項目的質量進度和成本管理
2.1房地產開發項目的質量管理
通過上述分析可知，質量管理是房地產開發項目管理的核心環節，如果質量管理效果不佳，必然會影響房地產開發項目管理的效果。及時發現房地產項目施工過程中存在的質量隱患，確保施工工藝與設計要求相符，并通過檢查和繪制施作業圖的方式，提升質量管理水平是房地產開發項目質量管理的關鍵，質量體系如圖1所示。故建議項目部實施現場管理模式，促使管理人員樹立質量管理意識，確保工程質量與合同規定相一致。究其原因，主要是管理人員是否具備質量管理意識，與合同質量目標的實現關聯密切。房地產開發企業可以定期召開管理層會議，討論和研究提升施工質量管理效果的措施，具體措施如下所述：（1）加強對施工單位和監理部門的審查，主要審查內容為從業資質，如果被審查對象不具備從業資質，應及時更換。（2）對設計圖紙和施工規范進行檢查，找出設計圖紙中存在的問題，比如：土建工程與水電暖存在矛盾的內容、影響工程質量和造價的流程和材料，尤其是工程部門必須與設計部門保持密切的溝通和交流，借助設計變更、會議通知、技術核定單等手段，修正設計缺陷。（3）注重原材料和施工機械的質量管理，在房地產項目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費用占比為建筑工程總成本的70%，現階段，招標是主要的采購方式，在這種采購模式下，材料費用和質量均能得到控制。但在材料使用前，房地產開發企業應做好材料的復試，簡言之，就是讓檢測單位對材料進行審核，值得注意的是，檢測單位必須具備相應的資質，在檢測過后得到復檢報告，并由監理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統一驗收，在驗收通過后方能允許其入場。此外，在工程項目施工中，還需要使用大量的施工機械，比如：塔吊、推土機、運輸車和挖掘機等，房地產企業應要求施工單位在使用機械前進行復檢，并做好設備的日常維修和養護。（4）在安全管理上，應加強對三寶、四口、五臨邊、模型、支架方面以及施工機具等的管理，三寶是指要求施工人員在作業階段按照安全規定佩戴安全帽，同時在施工現場設置安全網和安全帶。四口是指樓梯口、預留洞口、通道口和電梯井口的安全管理，究其原因，主要是這些區域屬于安全事故高發區域，需要房地產項目開發企業予以關注，臨邊包括建筑物四周、陽臺和屋面等。（5）做好監理制度的完善。完善監理制度的具體措施如下：①完善監理職能，使全過程監理成為可能；②加強對監理單位的資質管理，營造公平有序的監理市場；③通過宣傳和培訓的方式，對監理人員素質得到提升。
2.2項目進度管理
項目進度管理和質量管理均會影響房地產開發管理的效果，項目進度管理效果無法得到保障，房地產企業的經濟效益也會受到不利影響。具體表現為施工合同中規定了工程交付時間，而進度管理不當會導致工期延后，房地產企業無法在合同規定期間內保質保量的交付工程項目，需要支付大量的違約金。這對于房地產企業發展而言顯然是極為不利的，故房地產開發企業應該將進度管理貫穿于建筑施工的全過程。具體管理措施如下：（1）制定進度管理計劃。進度管理計劃需要在工程設計開始前制定，將進度目標和要求作為依據，完成工程設計，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進度管理的質量。值得注意的是，在總體進度管理計劃制定完成后，還要通過調研和分析的方式，制定不同施工階段的進度管理計劃，為工程建設提供指導。（2）確保進度計劃的貫徹落實。在施工進度計劃制定完成后，應確保進度計劃的貫徹落實，在進度計劃通過審核后，將進度管理責任落實到每一個部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時，還要加強檢查力度，找出建筑工程中影響施工進度的問題，并予以解決。在房地產開發管理中，進度管理屬于項目管理難點，容易受到諸多因素的影響，實施難度較大。為此，房地產項目部們應做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會出現的問題，對進度管理方面的問題進行預防性管理，以此來保證施工進度管理效果。通過查閱資料得知，人為因素、技術因素、設備因素、自然環境因素以及社會環境因素均會影響進度管理的有效性，但在眾多影響因素中，人為因素的影響最為嚴重，且涉及的主體較多，包括房地產開發企業自身、施工單位、監理單位、供應商等，為此，房地產企業應加強對人為因素的管理，并在此基礎上分析其他影響因素，從而滿足進度管理計劃的實施要求。
2.3成本管理
成本管理與房地產開發項目密切相關，加強對成本的管理，有助于房地產經濟效益的提升。房地產項目開發屬于大型生產活動，會涉及大量的資金，而成本管理有利于節省成本和提升資金利用效率，能夠在保證建筑工程質量和進度的基礎上，降低施工成本，增加施工企業的經濟效益。再加上資金對于房地產企業而言可謂是生命，究其原因，主要是房地產項目開發設計到諸多方面的環節，且每個環節都會產生費用，分別為土地費用、工程費用、成本管理費用、基礎設施費用以及財務費用。在查閱資料后得知，策劃、設計階段的成本管理屬于管理重點，但國內房地產建筑企業通常僅重視施工階段的成本管理，雖然將施工階段成本管理作為重點，意義較為顯著，但效果卻不容樂觀。建議房地產開發企業在成本管理過程中，將策劃階段和設計階段的成本管理同樣作為管理重點，通過工程造價、預算管理等方式的應用，充分發揮成本管理的優勢作用。
房地產項目進度管理范文3
關鍵詞：房地產；成本；工程項目；管理；重點
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
一、房地產項目管理的現狀概述
房地產公司對房地產項目管理大多采用部門管理制度，即由開發商設置一系列的管理部門負責不同的事項，以最高的效率來完成項目工程的管控。在整個管理過程中，運用系統的管理方法進行管理，由項目經理主要負責，在工程建設的過程中按照其內在的規律進行協調，從而有效的對系統進行管理。
具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位以及最終消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確?？傮w目標的實現。
二、房地產項目工程管理的重點
2.1房地產項目成本管理
在房地產項目中，工程項目的建設直接影響著整個工程的造價成本，因而在項目的管理中對于項目成本進行控制就顯得極為重要，其中對于工程變更的控制就顯得更加重要了。施工時發生的工程變更通常會增加加工程的成本，因而在施工過程中要求施工單位嚴格按照施工設計進行施工，不得隨意變更施工方案，而對于施工單位提出的一些需要變更的部分要做好審查工作，對于不需要變更的設計要予以駁回。
在房地產項目工程管理中，還可以采取項目全員控制的方法對項目的成本進行控制。項目全員控制原則就是指將控制施工成本與每個員工的切身利益結合起來，讓所有的員工都積極參與到工程項目的成本管理中，從而充分調動每個成員對于項目成本管理控制的積極性。
此外，加強對于施工合同的管理也是項目管理的一項重要內容，同時也是控制工程項目成本的重要措施。在合同談判時就應當開始對合同進行管理，一直到合同上工程的保修日期結束，尤其是在施工過程中，應當對合同中商定的協議研究透徹，以便于對施工成本的控制。
2.2房地產項目進度管理
在房地產項目中，施工的進度不論是對于工程的成本還是對于后期的利潤都有著很大的影響，因而對于項目的進度必須要采取有效的管控手段。
一般的房地產項目通常采用網絡計劃法來控制項目的進度。網絡計劃法就是指建立一個能夠反映各項工程之間先后次序的圖表，并以此為基礎對整個工程的施工進行分析。對于施工的進度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，項目部要根據具體的施工方案確定施工的人員數目，并對各項工程進行分配，責任到人，確保工程的進度。作為負責人的項目經理要在前期組織各部門人員對施工圖紙認真研究審閱，對于施工圖紙中可能存在的問題一一找出并提前處理。此外還應當制定工程項目進度表，對工程的項目進度計劃進行全面的排期。一旦制定計劃，就要嚴格按照計劃實施，不可以隨便對計劃進行更改。總而言之，對于施工進度必須要進行嚴格的管理，確保項目能夠按時完工。
2.3房地產項目質量管理
房地產項目不同于其他的工業項目，其作為一項大型的工程施工項目，在施工建設的過程中存在著許多的不確定因素，其工程質量很大程度上是與工程的管理是否科學有效直接相關的，因而對于房地產項目質量管理必須要予以重視。
在項目施工中，由于房地產項目的特殊性，施工單位與開發商對于項目的要求是不同的，施工單位關注的是各分項工程能否達標，滿足相關的驗收標準；而開發商更多關注的是用戶的需求，兩者難免產生分歧，如果處理不好將會對工程產生不利影響。因而要處理好這一方面的矛盾，在確保工程能夠通過驗收的同時也要保證其能夠滿足用戶的需求 。
除工程管理以外，工程的方案及施工圖設計也對項目質量會產生較大影響。對工程質量而言，圖紙的質量與工程的施工管理水平同等重要。只有有了科學、合理的設計方案、準確清晰的施工圖紙、再輔以科學的工程管理，才能真正的保證施工項目的質量。
三、房地產項目管理注意要點
3.1嚴格發包
在選擇項目的承包方時必須要十分慎重，要選擇有經驗的承包方，這樣不僅能夠減少施工時間，更能保證工程的質量。如果因為價格低而選擇承包方，不考慮其它，很有可能會嚴重影響施工的進度，造成大量人力物力的浪費。
3.2規范管理
在房地產項目工程管理中，要按照項目規范要求進行規范的計劃管理。要在項目建設開始前就將工期定好，然后將施工計劃制定出來，然后再簽訂合同。施工時也應當嚴格按照合同的要求進行施工，對工期以及成本嚴格控制。
3.3靈活控制
在房地產項目的施工中存在著許多的不確定因素，因而在管理過程中要根據實際的情況，在不違背大前提的情況下進行靈活的變通。對于一些在實際施工過程中暴露出來的設計方面的缺陷應當及時修正，不能拘泥于設計。在工程的質量、進度方面應當根據實際情況有所側重，在執行合同的基礎上進行靈活的變通。
3.4信息暢通
信息的通暢必須要得到保證，確保相關信息能夠及時傳達到相關人員手中。應當設立完善的文檔管理制度、審批制度以及公文分發制度。只有這樣才能確保信息的通暢，保證施工方案的準確無誤。
3.5控制變更
工程施工過程中難免會發現圖紙存在一些不足之處或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就會產生設計變更。一般而言，工程中的變更主要有三種：1、設計方案中存在著問題，在實際的施工中得以暴露，對于這一類的變更要求應及時處理；2、市場趨勢的變動導致的方案調整。對于面向市場的房地產項目，其利潤是與市場需求直接掛鉤的，只有更好的適應市場才能帶來更大的利潤。對于這一類的變更要求應當先進行市場調查，經過審核后根據實際情況作出決定；3、技術創新，對于這一類的變更，可以參照2中的處理方法進行處理?？偠灾?，對于任何的變更相關的管理部門都應當嚴格控制。
結語：目前，隨著房地產行業的飛速發展，房地產項目管理也越來越規范化了。工程管理同時涉及了多個方面，在管理過程中要考慮的問題有很多，要同時考慮工程的進度、工程的成本以及工程的質量等因素，因而對于企業而言，應當注意吸收一些高素質的項目管理人員，注重整個項目管理團隊的素質，只有這樣才能真正的做好房地產項目管理工作。
參考文獻：
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房地產項目進度管理范文4
關鍵詞：房地產；工程管理；技術支持；居住理念
一、房地產工程管理定義
房地產工程管理是指將房地產項目的各類工程設計變為實體的全過程的管理，它包括成本、質量、進度、安全的控制和技術支持等管理要素。
1.1要點
與一般意義上的工程管理相比，房地產項目的工程管理有以下特點：
管理幅度更寬：不限于從破土動工開始，而要從營銷策劃（現場施工組織如何滿足營銷策劃的需要，如現場售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇）、規劃設計（土方的平衡、基礎的選型、主體結構的形式等）階段就介入。
對管理要素的控制更嚴：房地產項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自身的合法權益，可以說我們現在要面對的業主都很挑剔，容不得開發企業有絲毫馬虎。
1.2概括來講，房地產工程管理主要有以下五個要素：
1.21成本：直接影響項目的競爭能力和經濟效益。建筑成本在房地產項目成本中所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著土地市場及整個房地產市場的規范化運作，利潤空間主要來自于管理效益。
1.22質量：質量是產品品牌的基礎，也是企業品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現在有些品牌企業有近1/4的客戶是來自于老客戶的介紹，產品質量起了很大的作用。
1.23進度：產品的交貨期是商品流通的一個重要環節，加上房地產產品生產周期長、環節多等特點，進度的問題對企業的信譽起著十分重要的作用。
1.24安全：從房地產本身來講，安全問題較多的是從風水角度來考慮的，另外就是配合營銷的現場看樓安全。
1.25技術支持：采用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量。
1.26管理的內容更廣：隨著社會的進步與發展，消費者的居住理念逐漸提升，加上市場的競爭，人們對居住的環境、氛圍、內涵等有了進一步的需求，這就要求房地產產品具有多方面的附加值，為了滿足這種需求的變化，工程管理就不能局限于以往的做法。
二、房地產工程管理方式
如何做好房地產工程管理呢？我認為其方式有如下三：
2.1選擇優秀的勘探和設計單位。優秀的單位是工程建設的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準確地對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據，從而節約工程的造價。一個優秀的設計單位能精確地對房屋進行設計，優化工程結構，減少并且不必要的浪費。節約了工程造價并加快了工程進度。
2.2選擇素質高的施工企業和項目經理。施工企業和項目經理的素質好壞，直接關系著工程進度和工程質量。怎么去選擇，應當有一個整套的組織架構，如，施工企業資質，施工企業技術力量，施工企業機械設備，近三年的工作業績，企業可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等，施工企業的技術和設備有助于工程更好更快的完成使命，企業誠信度高證明企業一貫都有可靠的技術力量和聲譽，一個游戲的項目經理對房地產的工程管理具有推動作用，他經驗豐富，對工程的把握恰到好處，員工的素質和能力的高度對整個工程的作用不可小覷。集體力量大。只有多方面的了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優秀的項目班子提供合理的依據。
2.3建立高效合理的管理模式，高效的管理模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲工材，我們要加大甲供材的市場調研，多方面進行比較和區分，合理的選價和選材，嚴把材料質量和數量關，提高材料的供應速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質量，工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設的整個過程，表現著工程特征。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質量的好壞，為工程質量的評定提供了合理的依據。
三、房地產工程管理存在的問題
我國的房地產企業正處于行業高速發展的環境中，企業每天所面臨的不僅僅是幾個純粹的開發項目建設或者項目銷售，而是處理成百上千不斷發生和變化的項目工程相關事件或是對繁蕪的各種資源進行整合，房地產企業實質是管理眾多不斷變化因素的系統性平臺。項目相關事件不斷變化的原因是多種多樣的，但做根本的原因是房地產與國際政策及社會生活密不可分――政策與社會環境的一個小的變化或許就會引起整個行業的動蕩。在這樣的快速變化、資源又有限的環境下，失敗與挫折是經常發生的。大多數房地產企業都遇到過這樣的環境――項目因為失控而受挫。不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房延期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題，這表明了當今房地產開發企業中項目管理人員匱乏，項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題，開發企業就要在管理模式上下功夫，加強對項目管理的研究和應用，把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模塊，給予積極關注。
四、房地產項目工程管理的對策
4.1質量管理
工程質量體現設計意圖的實現程度。工程質量管理是以合同約定的質量標準以及國家規范為目標的監督活動。質量管理的主要任務是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設計要求和合同約定。質量管理工作主要由以下幾項：
4.11檢驗原材料，保證材料質量；
4.12對工程施工過程中的工藝和配套設備進行檢驗；明確施工過程中控制質量的具體措施和評定方法；
4.13建立相關的質量文檔體系，保證有據可查，特別是隱蔽資料的完整性。
4.2進度管理
進度對項目的管理極為重要。據調查，房地產企業50%的投訴為逾期交房。項目開工之后，由于資金銷售的壓力，項目開盤時間和交付時間基本不會變更，這就要求項目進度必須滿足計劃要求，避免前緊后松的進度脫節。項目進度管理主要分計劃控制、過程控制和偏差控制；
4.3計劃控制
主要在開工前制定科學合理的總進度計劃作為控制的依據。由承包單位的技術部門、質監部門等負責，在項目經理的主持下編制?？傔M度計劃主要用橫道圖形和網絡圖表示。
4.4過程控制
主要是從工程項目開始準備到竣工階段的進度按照施工計劃分解控制，主要采用甘特圖、計劃網絡圖和WBS（工作任務分解）等。
4.5偏差控制
主要是防止一些對項目進度有重大影響的變化出現，和影響成本和質量的非常規進度的發生。衡量工程進度的指標有實物量、形象進度、工作量或者工時數，衡量、分析與修訂工作每月一次。
五、結束語
隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進，房地產業呈現出蓬勃發展的態勢，成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業，但相當多的企業規模小，只重視項目開發而不重視項目管理，使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效控制，從而導致項目失利。因此，對房地產開發項目風險進行分析和研究，有著尤為重要的理論和現實意義。為了對房地產進行有效的控制管理，有利于房地產行業健康發展，有利于國民經濟穩定運行。
參考文獻：
房地產項目進度管理范文5
【關鍵詞】房地產開發；項目管理；重點難點分析
1 前言
房地產開發項目管理的目的是高效率的實現項目目標，項目管理是以項目經理負責制為基礎，運用系統工程的觀點、理論和方法，在開發項目建設的全過程，按照其運行的規律，建立有效的計劃、協調、組織和控制的管理系統。房地產的項目管理是一套復雜的管理體系，是以房地產企業、監理公司為主，各參建單位參與的管理系統，融合了項目管理的實踐經驗，系統的項目管理理論又為建設工程的項目管理提供了理論工具，使建設工程的項目管理日益科學化和系統化。
房地產項目管理包括工程項目質量管理、項目進度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。項目質量、項目進度和項目成本是整個項目管理的核心內容，也是工程項目管理的重點和難點。要把三者的關系進行很好的處理，難度很大，需要各方面人才的共同配合與合作，對整個的過程進行全面的設計、協調和控制，才能把項目做好，滿足客戶的需求，實現企業的盈利目標。
2 項目質量管理
建筑工程質量是開發商樹立品牌的重要保證，與開發商企業的聲譽息息相關，關系到企業的長期發展。房地產作為特殊的商品，工程的質量直接影響到產品的銷售或者是租賃，因此可以說，一個項目的工程質量就是工程項目的生命，工程質量一旦出現問題，會對工期造成嚴重的影響或者是對產品的聲譽造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項目的建設過程中，一定要嚴把質量關，對項目的質量進行嚴格的控制，防止質量問題的出現。加強項目的質量管理，主要可以從以下幾個方面進行。
2.1設計方案的優化
設計人員要嚴格的按照開發企業的要求和對產品的定位進行設計，在建設之初，對圖紙進行仔細的審核，看是否存在錯誤。設計的錯誤或者是變更會給工程的實施帶來很大的影響，因此在設計執行時，要做好設計的檢查和優化工作，確保設計的科學、合理、可行。
2.2施工單位的選擇和施工人員素質的保證
施工單位是施工質量的直接保障者，選擇具有相應資質和信譽好的施工單位，可以為施工質量打下良好的基礎，提供基礎的保障。對施工人員的素質也要進行嚴格的控制，從施工的管理人員、技術人員到基層的建筑工人，都要具有相應的資格和較高的素質?？梢圆捎眠M行人員培訓和引入人才的方式來提高施工單位的整體素質，對工程的實施質量進行保證。
2.3施工材料
建筑工程的實施中，材料的質量直接決定著產品的質量，建筑過程中，一定要嚴把質量關，杜絕不合格的材料進入施工現場。對工程應用的半成品、構配件、永久性設備等進行嚴格的質量檢測后再使用。
2.4對施工機械和設備的管理
施工機械和設備是施工進度的重要保證，性能好的設備和機械才能保證工程的順利實施和工期的按時完成，因此，在工程的項目管理中，要對機械和設備進行質量的控制。
2.5 施工方案、施工方法與施工技術
施工方案和方法的科學、合理，能夠有效地促進工程的實施，方案和方法的變更會對工程的進度產生影響，施工技術又是項目質量的關鍵因素。因此，加強對施工方案、方法和技術的控制也是保證施工質量的必要的措施。
2.6 做好質量監督工作
相關的部門要做好施工過程的跟蹤監控、指導和檢驗工作，及時發現過程實施中的問題并加以解決，充分發揮監理的作用對工程的質量進行保證。
在工程項目的質量管理中，最重要的是做好預防性的控制，對可能出現問題的各個環節的影響因素進行控制，從根本上杜絕問題的產生。做好防范性的工作，制定問題的解決方案，一旦出現問題，馬上進行處理。在平時的管理中，也要對質量問題進行嚴格的控制，即便是小的問題，也要進行嚴格的管理，以免釀成大的質量隱患。
3 項目進度管理
工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發揮。項目進度對開發企業的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
（1）制定進度計劃。在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。
（2） 保證進度計劃的實施。在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環節可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
4 項目成本管理
項目的成本關系到企業的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發商經濟利益的重要措施。
房地產開發是一項大規模的生產活動，資金對每個開發企業都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發間接費、公共配套設施費和財務費用等幾個大的方面。
項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發、施工階段的成本管理。從國內外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產企業將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之初就做好工程項目的成本管理和控制。
5 結束語
綜上所述，房地產開發項目的管理重點和難點包括項目的質量控制、進度控制和成本控制三個大的方面，在實際的項目管理中，要根據各個管理的特點進行科學、合理的管理，保證項目工程的實施。
參考文獻
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[2] 陳祖.關于房地產開發項目管理難點的探討與分析[J]. 四川建材， 2創施， 32（2）.
房地產項目進度管理范文6
【關鍵詞】房地產建筑施工；進度管理；措施；研究
在房地產開發的過程中，建筑施工的進度對房地產企業的正常運轉和經濟效益都有著重要的影響。因此對整個工程施工來說，工程的施工進度管理就顯得十分的重要。這就要求施工主體必須嚴格按照施工程序進行，有效的保證在規定的時間內拿到鑰匙。這樣開發商也能及時收回投資成本獲得經濟效益。
1.房地產施工進度管理的含義
房地產建筑施工進度管理是指房地產商在工程項目建設的過程要嚴格遵照施工進度計劃，采用一些有效的方式實時檢查工程的實際進度，并且與原計劃比較找出存在的差距，對存在差距的原因及不良影響作出技術準確的分析，監督單位根據這些原因對進度計劃作出及時有效的調整，在后期施工中嚴格遵守調整后的進度計劃，以保證順利達成工程目標。
我們在施工過程中要嚴格按照規定執行，保證不增加投入及保證質量的前提下縮短工期。這就要求房地產項目施工中要正確處理好質量、進度、成本三個方面的關系。進度的加快并不就意味著投入的增加，也不意味著工程質量的降低，這三者之間是相互影響和制約的。一個項目提前完工獲得預期的經濟效益；對質量的嚴格把控可能會影響工程的進度，但是在施工過程中，把質量搞好了，公司項目在最后的驗收過程中就不會出現返工的現象，在一定程度上可以減少整個工程的周期。只有這樣既保證了質量、縮短了周期，給施工方帶來最大的投資效益[1]。
2.加強施工進度管理的意義
加強公司施工進度的管理，不僅能使工程項目按時的交付于業主，給房地產商更早帶來經濟效益。另一方面，縮短了建筑工期，減少了各項機械的租期、人員的施工成本，很大程度上降低了投入成本。然而進度、質量、成本這三個項目的目標是對立統一的。他們所達到的最佳狀態就是在保證建筑質量的前提下，雖短工期、降低成本，最短期間內得到投資回報。但是在施工過程中，沒有正確處理三者之間的關系，就容易導致人們在過分的追求施工工期進度的時候而忽略了對工程質量的把控，過分的強調工程的質量就會影響工程的質量、增加資金的投入。工程進度的管理工作就是協調好工程施工中進度、成本、質量這三個控制目標的關系，盡可能的尋找到進度快、質量可靠、節省資金投入的最佳切入點。
3.提高工程進度管理的思路
要想真正做到提高工程的進度，首先就要明確思路，只有在做好明確思路的前提下，才能制定合理有效的措施，達到最終所需要的效果。
每一項工程或者行為在進行操作之前，都要在可行性研究階段制定一個行之有效的進度計劃，這一份計劃就是我們進行進度控制的依據。這一份計劃的制定設計是按照國家的政策法規進行的。這個項目進度計劃要以項目規劃草案、項目的建設規模為前提，要符合政府的相關政策要求、過去的實踐經驗進行制定。這一階段的進度計劃雖然還處在虛擬的階段，由于對后面的管理能夠提供重要的依據，因此制定工作也不能草率，必須要按照實際情況進行制定，使其發揮真正的作用[2]。
4.加強施工進度管理的具體措施
要做到加強工程進度管理，就要從涉及的各個方面進行考慮，比如說圖紙的審核、工程的交底、以及施工技術等幾方面進行考慮。
4.1加強對施工圖紙的評審和會審工作
工程的施工往往都是按照施工圖紙來進行的，因此加強施工圖紙的審視對工程的工期有著重要影響。通過對施工圖紙的審視，及時發現圖紙中的問題并積極和施工單位進行協商，避免因圖紙問題而影響工程的質量。在施工過程中發現施工圖紙的問題要在第一時間向上級反映，避免拖延而導致對工期的影響。
4.2要做好及時交底工作
房地產建筑施工的實際操作都是以工程技術的交底為依據的。因此做好工程的技術交底工作，對工程的施工會起到一定的指導作用。
4.3做好施工前的預檢工作
現在很多的工程施工時都是拿上工具就干活的狀態，從而忽視了在施工前對工程項目或者分項工程要進行自檢的工作。進行自檢工作可以檢查出施工過程中隨時出現的安全隱患，排除施工過程中遇到的施工難題。因此加強施工前的預檢工作不僅能夠保證工程質量，預防施工過程中出現安全事故，到質量、人員安全等影響工期的一系列問題。
4.4加強施工過程中的技術管理
在房地產項目施工過程中，要想提高工程的施工進度，加強技術管理工作是必不可少的，技術手段越先進，管理月科學，對整個工程目標的順利完成有著重要的影響。
4.4.1采用橫道圖比較法
橫道圖比較法，是指在項目施工的過程中，對工程的進度進行實時監控，以準確得出工程實際進度的準確信息。然后經過對信息的整理和分析后，采用橫道線在原來制定的計劃上標出。通過這樣的直觀比較，可以準確的發現工程各個階段施工進度的差異，及時提出跟進辦法。但是這種方法有一定的局限性。對于施工過程中各項工程的進度都需要進行比較，這種方法才比較可靠。
4.4.2 S型曲線法
S型曲線是一個以橫坐標表示時間，縱坐標表示工作量完成情況的曲線圖。是工程項目施工進度控制的方法。這種方法能夠讓人們直觀的發現實際進度與計劃進度的差異。可以對后期工程進度進行有效的預防。這種方法中，通常是用實物的工程量來表示工程量。我們把所耗工時、資金的投入或者所占的比例，按照項目的原始計劃進度繪制出計劃進度的S形曲線。隨著我們工程建設的實際完成情況進行檢查計劃的實際完成情況，繪出實際進度的S形曲線。通過對兩條不同的S形曲線的對比可以看出進度控制的信息，以便分析實際進度和計劃進度差距的原因，從而制定相應的調整措施。正常情況下根據S線反映出的以下幾種情況進行分析，并針對實際情況及時采取措施：
（1）從項目工程實際進度進行分析。這種分析方法以工程實際進度的點位計劃進度S形曲線的左側，那么實際的進度超前于計劃進度；反之，則表示實際進度要落后于計劃進度。
（2）進度偏差的分析。這里所說的進度的偏差值可以直接通過S形的比較圖讀出。ta表示在ta時刻比計進度提前的時間；ya表示此時超額完成的工作量；tb表示在此時刻實際進度的拖延時間；yb表示yb時刻拖欠的工作量。
（3）對總工期的預測。這種預測，主要參照實際進度S形曲線的有關信息，使用時間序列預測法，可以預測未來不同的進度時間所應完成的工作量，進而可以繪制實際預測進度的S形曲線。把工程施工的預測工期和原計劃工期做對比，可以分析出工期提前或者延遲的可能時間。
此外我們還要對工程進度要不定期檢查，利用兩個S形曲線比較法對工程施工進度進行實時跟蹤和控制，及時發現問題，找到拖延的點，及時跟進全面提升工期[3]。
5.結語
綜上所述，房地產施工要想做好進度工期的管理，實際上就是要處理好房地產建設過程中進度控制、質量控制、成本控制三項目標的控制。只有它們關系處理好了，整個房地產企業就能正常運轉，獲得最大經濟效益。因此作為房地產的建設單位，必須加強對建筑工程施工進度的管理，才能更好地確保投資效益的最大化和工程質量的最優化?！?/p>
【參考文獻】
[1]李鳳俠.房地產建筑施工中的進度管理[J].中國新技術新產品，2011，02：307.
