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房地產轉讓管理辦法范文1
我公司于1996年，在郊區征用了農民的20畝土地，當時公司房地產管理局簽訂了土地出讓合同。按照合同的約定，公司將土地出讓金全部交齊后，取得了國有土地使用權證，并將該土地上的房屋辦理了房屋所有權證?，F在我公司準備將該土地和土地上的房屋轉讓給另一家公司，請問如何依法辦理有關轉讓手續?
解答：
從你公司反映的情況，該土地和土地上的房屋手續齊全，具備轉讓條件。只要雙方協商一致達成協議，按照我國《城市房地產管理辦法》和建設部《城市房地產轉讓管理規定》的要求，辦理相關的手續，就可以依法轉讓。具體方法：
一、簽訂書面的房地產轉讓合同，該合同應當包含以下內容 1． 房地產權屬證書名稱和編號； 2． 房地產座落位置、面積 及 界限； 3. 土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限 4． 房地產的用途或使用性質； 5. 成交價格及支付方式； 6． 房地產交付使用的時間； 7． 違約責任。
二、向房屋所在地的房地產管理部門申報權屬登記
1． 房地產轉讓合同簽訂后90日之內，轉讓方可持房地產權屬證書和相關的合法有效的證明、房地產轉讓合同等文件到房地產所在地的房地產管理部門，提出申請、申報成交價格。
2． 房地產管理部門對提供的文件進行審查，在7日內作出是否受理申請的書面答復。如果7日內未作書面答復的，視為同意受理。
3． 房地產管理部門核實申報的成交價格，根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估。
4． 按規定繳納有關稅費。
5． 房地產管理部門變更房地產權屬登記，核發房地產權屬證書。
三、有下列情況的房地產不得轉讓
1． 以出讓方式取得土地使用權的，沒有交齊土地出讓金、沒有取得土地使用權證書的；房屋已經建成，但沒有取得房屋所有權證書的。
按照出讓合同約定，進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25％以上，才具備轉讓條件；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，必須完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地的條件，才具備轉讓條件。
2． 經司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。
3． 被依法收回土地使用權的。
4． 共有房地產、未經其他共有人同意的。
5． 房地產權屬有爭議的。
房地產轉讓管理辦法范文2
第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。
第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
(一)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；
(二)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的。
(三)因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；
(四)以房地產抵債的；
(五)法律、法規規定的其他情形。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。
第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
第六條下列房地產不得轉讓：
(一)以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的；
(二)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(三)依法收回土地使用權的；
(四)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
(五)權屬有爭議的；
(六)未依法登記領取權屬證書的；
(七)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：
(一)房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
(二)房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；
(三)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；
(四)房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；
(五)房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；
(六)房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續，核發房地產權屬證書。
第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：
(一)雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
(二)房地產權屬證書名稱和編號；
(三)房地產座落位置、面積、四至界限；
(四)土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
(五)房地產的用途或使用性質；
(六)成交價格及支付方式；
(七)房地產交付使用的時間；
(八)違約責任；
(九)雙方約定的其他事項。
第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。
(一)經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的；
(二)私有住宅轉讓后仍用于居住的；
(三)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；
(四)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
(五)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
(六)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；
(七)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。
第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。
第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。
第十五條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。
第十六條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。
第十七條違反本規定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。
第十八條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十九條在城市規劃區外的國有土地范圍內進行房地產轉讓的，參照本規定執行。
房地產轉讓管理辦法范文3
預售商品房的轉讓,是指商品房預售后,預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體,預售合同的內容不發生變化,由商品房預購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人,使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。
預售商品房再轉讓是否屬于房地產轉讓?根據《城市房地產管理法》第36條之規定,房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。這個概念規定了房地產轉讓的主體是房地產權利人,包括房地產所有人、經營人和使用人等。商品房預購人是否可以成為這里的房地產所有人呢?有人認為,根據《合同法》第133條關于買賣合同標的物所有權轉移的規定和物權變動的公示原則,如果商品房預售人按照《城市商品房預售管理辦法》第10條的規定,在簽約之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理了登記備案手續,預售商品房的所有權即發生轉移,這時,預購人即成為預售商品房的所有人。本文認為,預購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權,其轉讓的只是將來取得房屋所有權的期待權利”。預售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動產,還未到房產管理部門辦理房產登記,預購人并沒有獲得商品房產權,即沒有取得商品房所有權,而是在商品房竣工并辦理房產登記后,根據預購合同享有要求開發商辦理產權轉移,將房產過戶到預購方的權利。因此,預購時預購方只獲得了期待將來取得產權的權利。
那么,預售商品房轉讓條件有哪些要求呢?
我國《城市房地產管理法》第45條規定“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題,由國務院規定。”說明預售合同轉讓是有條件的。預售合同轉讓的條件如下:
1、依照法律、法規等規定,允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓,例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定:“預售的外銷商品住宅,在未領取房地產證前不得轉讓,否則轉讓無效?！?/p>
2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人,未登記備案的預售商品房不得轉讓。這種規定有利于國家加強宏觀管理。因為預售商品房轉讓主體與預售主體不同,轉讓人具有雙重身份,它是前一商品房預售合同的預購方,同時又是后一轉讓合同的轉售方,而不是未竣工商品房預售方,故轉讓人不具備預售方的主體資格,也不必具有商品房預售許可證,但轉讓人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才具有預售轉讓的主體資格。
3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房,如果轉讓的標的物已經竣工驗收,預購方已經實際取得預售商品房產權后,將商品房再轉讓給他人,不是預售商品房轉讓,應按商品房買賣關系處理,同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示,否則轉讓行為無效。由于房地產市場價格不穩定,轉讓人將預售的商品房提前轉讓,轉移跌價風險;新預購人自愿承擔跌價風險,冒著風險提前買受,然后再次轉讓,這種轉移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然,與之相對應也有獲得利益的機會。
4、商品房的預售合同必須合法有效,才允許預售商品房轉讓,否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定:“商品房的預售合同無效的,預售商品房的轉讓合同,一般也應當認定無效?！睆纳唐贩康念A售合同內容看,分以下幾種情況:第一,如果商品房預售合同對轉讓有約定,當雙方約定的轉讓條件已經具備時,可以轉讓。例如分期付款中,商品房預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉讓。第二,商品房預售合同未約定轉讓條件,合同履行中,預購方提出轉讓,必須征得預售人同意,否則轉讓無效。這樣規定既可預防預購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預售商品房轉讓及預售合同的順利履行。第三,預購方已經全部履行商品房預售合同規定的全部義務,對預售商品房的再行轉讓,不必征得預售人的同意,但事后應及時通知預售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉讓人和新預購人,轉讓人和新預購人持原經過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉讓合同通知預售人,并了解原預購人履行合同情況。
5、預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同,不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人(轉讓人)更名為新的預購人,新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關稅費。轉讓人無論是債權轉讓,還是權利義務轉讓,都只是合同主體的變更,而合同內容即權利義務并沒有改變。如果轉讓人是債權轉讓,預售人拒絕重新簽訂預售合同,將阻止轉讓人對債權的處分權,故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同,預售轉讓合同依法成立后,具有不可逆轉性,即新的法律關系形成,原預購人和新預購人均不得反悔,但新預購人符合轉讓條件時仍可以再行轉讓。
房地產轉讓管理辦法范文4
房地產合同管理辦法
目 錄
第一章 總 則
第二章 房地產抵押權的設定
第三章 房地產抵押合同的訂立
第四章 房地產抵押登記
第五章 抵押房地產的占用與管理
第六章 抵押房地產的處分
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障房地產抵押當事人的合法權益)根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》，制定本辦法。
第二條 凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產抵押活動的，應當遵守本法。地上無房屋(包括建筑物、構筑物及在建工程)的國有土地使用權設定抵押的，不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產以轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
第四條 以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押。
第五條 房地產抵押，應當遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設定的房地產抵押，受國家法律保護。
第六條 國家實行房地產抵押登記制度。
第七條 國務院建設行政主管部門管理全國城市房地產抵押管理工作。省、自治區建設行政主管部門負責管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。直轄市、區(縣)人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱房地產管理部門)負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。
第二章 房地產抵押權的設定
第八條 下列房地產不得設定抵押：
(一)權屬有爭議的房地產;
(二)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;
(四)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;
(五)被依法查封、扣押，監管或者以其他形式限制的房地產;
(六)依法不得抵押的其他房地產。
第九條 同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條 以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。
第十二條 以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條 國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的;應當符合國有資產管理的有關規定。法律、法規有規定的除外。
第十四條 以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。
第十五條 以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，企業章程另有規定的除外。
第十六條 以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。
第十七條 有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限。
第十八條 以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。
第十九條 以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條 預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。
第二十一條 以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。
第二十二條 設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以由房地產評估機構評估確定。法律、法規另有規定的除外。
第二十三條 抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險償還的第一受益人。
第二十四條 企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。
第三章 房地產抵押合同的訂立
第二十五條 房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。
本文來源于查字典，轉載請保留此標記，謝謝!第二十六條 房地產抵押合同應當載明下列主要內容：(一)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;(二)主債權的種類、數額;(三)抵押房地產的處所，名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;(四)抵押房地產的價值;(五)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;(六)抵押期限;(七)抵押權滅失的條件;(八)違約責任;(九)爭議解決方式;(十)抵押合同訂立的時間與地點;(十一)雙方約定的其他事項。
第二十七條 以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。
第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：(一)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》編號;(二)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工進度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。
第二十九條 抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。
第四章 房地產抵押登記
第三十條 房地產抵押合同自簽訂之日起三十日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
第三十一條 房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條 辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗廠列文件：(一)抵押當事人的身份證明或法人資格證明;(二)抵押登記申請書;(三)抵押合同;(四)《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其它共有人同意抵押的證明;(五)可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料;(六)可以證明抵押房地產價值的資料：(七)登記機關認為必要的其它文件.
第三十三條 登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日作出是否準予登記的書面答復。
第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后,由抵押人收執。并向抵押權人頒發《房屋他項權證》。以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書后，重新辦理房地產抵押登記。
第三十五條 抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和土地建筑物、其它附著物所有權的,抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。
第五章 抵押房地產的占用與管理
第三十六條 已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產的管理情況。
第三十七條 抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同，并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人。經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
第三十八條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。
第三十九條 抵押人占用與管理的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足,或者直接向保險公司行使求償權。抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。
第六章 抵押房地產的處分
第四十條 有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：(一)債務履行期滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的;(二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;(三)抵押人被依法宣告解散或者破產的;(四)抵押人違反本辦法的有關規定;擅自處分抵押房地產的;(五)抵押合同約定的其他情況。
第四十一條 有本辦法第四十條規定情況之一的，經抵押當事人協商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產，協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟.
第四十二條 抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人;抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。
第四十三條 同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償.
第四十四條 處分抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。法律、法規另有規定的依照其規定。
第四十六條 抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而中止：(一)抵押權請求中止的;(二)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的;(三)發現被拍賣抵押物有權屬爭議的;(四)訴訟或仲裁中的抵押房地產;(五)其它應當中止的情況。
第四十七條 處分抵押房地產所得金額，依下列順序分配：(一)支付處分抵押房地產的費用;(二)扣除抵押房地產應繳納的稅款;(三)償還抵押權人債權本息及支付違約金;(四)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;(五)剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。
第七章 法律責任
第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。
第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其它方式處理或者處分抵押房地產的，其行為無效;造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第五十條 抵押當事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產發生爭議的，可以協商解決;協商不成的，抵押當事人可以根據雙方達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁;沒有仲裁協議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五十一條 因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍，抵押人違反前述第三十八條的規定，不依法清理債務，也不重新設定抵押房地產的，抵押權人有權向拆遷主管部門申請保留追償債務權利，并可以向人民法院提起訴訟。經拆遷主管部門批準，拆遷人應當暫緩向抵押人發放拆遷補償費或者拆遷安置房地產權登記證件，直至法院作出判決為止。拆遷期限屆滿，若法院尚未作出判決，經縣級以上房屋拆遷主管部門批準，拆遷人可以依法實施拆遷，并辦理證據保全。
第五十二條 登記機關工作人員玩忽職守、濫用職權，或者利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第五十三條 在城市規劃區外國有土地上進行房地產抵押活動的，參照本辦法執行。
房地產轉讓管理辦法范文5
某公司與銀行簽訂房地產抵押合同，在辦理房地產抵押過程中，房產管理機關不返還某公司的國有土地使用權證書。
問：房產管理局的這種做法是否有法律依據？
背景資料：某公司用于抵押的國有土地使用權，為一宗土地使用權，未作分割。用于抵押的房屋所有權，位于該宗國有土地使用權之上。
二、法律分析
現根據某公司提供的情況及背景資料，依據現行有效的法律、法規、部門規章及規范性文件，進行具體分析。
（一）房地產抵押登記的主管部門
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記。
《房地產管理法》第61條第1款規定，房地產抵押時，應當向縣級以上人民政府規定的部門辦理抵押登記。
《擔保法》第42條第2項也作了相同的規定。
根據《某市城市房地產交易管理暫行辦法》第28條第1項規定，辦理房地產抵押登記，應當持土地使用證、房屋所有權證、主合同、抵押合同、評估報告、有效身份證明等，到房產管理部門申請抵押登記，同時到土地管理部門申請土地使用權抵押登記。
《山東省城市房地產交易管理條例》第26條規定，抵押房地產，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押契約，并持有關證件到房地產交易主管部門申請抵押登記。該條例第4條第1款明確規定，省建設行政主管部門是省人民政府房地產交易主管部門，負責全省房地產交易管理工作。
《山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》第30條第1款則規定，土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租或抵押時，須經城建或房產管理部門審核同意后方可簽訂租賃、抵押合同。
《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第7條則規定，國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產抵押管理工作。
省、自治區建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產抵押管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責管理本行政區域內的房地產抵押管理工作。
《擔保法解釋》第60條規定，以擔保法第42條第2項規定的不動產抵押的，縣級以上地方人民政府對登記部門未作規定，當事人在土地管理部門或者房產管理部門辦理了抵押物登記手續，人民法院可以確認其登記的效力。
由此可見，《某市城市房地產交易管理暫行辦法》與山東省地方性法規，部門規章的規定均不一致。而山東省地方性法規和部門規章的規定則基本一致，即均規定，以房地產抵押的，辦理抵押登記的部門為房產管理部門。而沒有規定房產和國有土地使用權同時進行辦理抵押登記。在實務中，對房地產抵押登記，也只是向房產管理部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效（《擔保法》第41條規定）。
（二）抵押登記的法定條件
《房地產管理法》第48條規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
《擔保法》第44條規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提交下列文件或者復印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有權或者使用權證書。
《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：
（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；
（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；
（六）可以證明抵押房地產價值的資料；
（七）登記機關認為必要的其他文件。
由此可見，向房地產管理部門提交《國有土地使用權證》是抵押當事人的法定義務。如果不提交，則登記機關不予辦理抵押登記手續。
經我們向某市房產局咨詢，該市房產局辦理房地產抵押登記的手續與《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定的條件相同。即提交材料：
1、抵押當事人為個人的，提交身份證或有效身份證明；抵押當事人為單位的，提交營業執照或法人登記證和法人有效身份證明（原件、復印件）；
2、房屋所有權證，共有的房屋還必須提交房屋共有權證和其他共有人同意抵押的書面證明；
3、國有土地使用權證（原件、復印件）；
4、房地產抵押范圍平面圖；
5、抵押登記申請審批書（表）；
6、借款合同；
7、抵押人為單位的應提供：
集體企業出具職代會證明及上級主管部門證明；
股份制企業出具董事會或股東大會決議及公司章程。
8、抵押人配偶的身份證、戶口本及同意抵押的證明（配偶雙方到場）；
9、可以證明房地產價值的資料；
10、委托的，個人出具公證委托書和受托人身份證或有效證明。單位出具委托書和受托人身份證或有效證明；
11、登記部門認為必要的其它資料。
工作時限：符合辦理條件的，自交易中心受件窗口受理之日起5個工作日內辦理完畢。
稅費標準：抵押登記費80元/宗；住房抵押手續費抵押金額在50萬元以下的150元/套，50萬元以上的300元/套；其他房屋抵押手續費按照抵押金額分檔累進計收：2000萬元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承擔。
（三）關于國有土地使用權抵押問題
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條規定，地上建筑物，其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
《擔保法》第36條第1款的規定與上述規定相同。
《房地產管理法》第47條第1款規定，依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍的土地使用權，可以設定抵押權。
因此，某公司以房屋所有權抵押的，該房屋所占有范圍內的國有土地使用權隨之抵押。
根據《土地登記規則》第5條第1款規定，土地登記以宗地為基本單元。第60條第2款規定，宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。并應辦理相應的法律手續。因此，某公司在沒有辦理宗地的分割手續的情況下，只能以該宗地的全部抵押，而不能分割。否則，就不符合《房地產管理法》第48條的規定。
（四）房產管理機關能否留置貴公司的國有土地使用權證書
《城市房屋地產抵押登記管理辦法》第32條規定，提交國有土地使用權證是抵押人的法定義務。但根據該辦法第34條第1款規定，以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利記載后，由抵押人收執。并向抵押人頒發《房屋他項權證》。即貴公司在辦理完畢相應的抵押登記手續后，《房屋他項權證》由抵押人收回。因此，作為國有土地使用權證，其沒有任何權利不返還貴公司。也就是說，其留置國有土地使用權證沒有任何法律依據。根據某市房產局辦理抵押登記的條件，也不能得出其不返還國有土地使用權證的結論。
如果其不返還，可參照《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》第1條第3款的規定，即土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權的法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。抵押權人扣押的土地證書無效，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。向國土資源管理部門申請原土地證書作廢，并辦理補發新證手續。
三、結論
房地產抵押登記的主管機關是房產管理部門。
提交國有土地使用權證是抵押當事人的法定義務。
以房屋抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。
房地產轉讓管理辦法范文6
第二條凡在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產轉讓，實施房地產轉讓管理，均應遵守本規定。
第三條本規定所稱房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。
前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：
（一）以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；
（二）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；
（三）因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；
（四）以房地產抵債的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
第四條國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產轉讓工作。省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區域內的城市房地產轉讓工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本行政區域內的城市房地產轉讓管理工作。
第五條房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。
第六條下列房地產不得轉讓：
（一）以出讓方式取得土地使用權但不符合本規定第十條規定的條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：
（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；
（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；
（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內做出是否受理申請的書面答復；
（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據需要對轉讓的房地產進行現場查勘和評估；
（五）房地產轉讓當事人按照規定繳納有關稅費；
（六）房地產管理部門核發過戶單。
第八條房地產轉讓合同應當載明下列主要內容：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；
（二）房地產權屬證書名稱和編號；
（三）房地產座落位置、面積、四至界限；
（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；
（五）房地產的用途或使用性質；
（六）成交價格及支付方式；
（七）房地產交付使用的時間；
（八）違約責任；
（九）雙方約定的其他事項。
第九條以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。
第十條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發土地的，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
第十一條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，除符合本規定第十二條所列的可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。
第十二條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。
（一）經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定的項目的；
（二）私有住宅轉讓后仍用于居住的；
（三）按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；
（五）轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；
（六）根據城市規劃土地使用權不宜出讓的；
（七）縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產轉讓合同中注明。
第十三條依照本規定第十二條規定轉讓的房地產再轉讓，需要辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。
第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。
房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。
房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。
房地產轉讓當事人對評估價格有異議的，可以在接到評估價格通知后15日內向房地產管理部門申請復核；對復核結果仍有異議的，可以在接到復核結果15日內申請仲裁或向人民法院。
第十五條房地產轉讓當事人應當憑過戶單辦理產權過戶手續，并依照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定領取房地產權屬證書。
第十六條商品房預售按照建設部《城市商品房預售管理辦法》執行。
第十七條房地產管理部門在辦理房地產轉讓時，其收費的項目和標準，必須經有批準權的物價部門和建設行政主管部門批準，不得擅自增加收費項目和提高收費標準。
第十八條違反本規定轉讓房地產的，轉讓無效；房地產管理部門應當沒收違法所得，并可處以罰款。
違反本規定第十條第一款和第十一條，未辦理土地使用權出讓手續，交納土地使用權出讓金的，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定進行處罰。
第十九條房地產管理部門工作人員、、、索賄受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；情節嚴重、構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十條在城市規劃區外的國有土地范圍內進行房地產轉讓的，參照本規定執行。
