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商業業態規劃分析范文1
前言
就目前的研究現狀而言，研究學者對屋面利用的研究大都集中在屋頂花園與屋頂綠化等方面，很少有研究學者對商業綜合體這類建筑的屋頂開放空間進行探究。我國商業綜合體正處于迅猛發展階段，屋頂開放空間的設計有較大的潛力，值得研究學者進行深度挖掘。因此，對于商業綜合體這類建筑進行屋頂開放空間設計探究具有一定的理論意義與實用價值。
1.城市商業綜合體屋頂開放空間設計的成功案例
筆者將日本大阪難波公園的屋頂開放空間設計作為成功案例，對商業綜合體的屋頂開放空間設計進行探析。難波公園建造于 2003 年，位于日本大阪的傳統商業中心區，建筑面積約為24 萬平方米。本文將從以下幾方面分析難波公園的屋頂開放空間設計：第一，空間布局，難波公園分為綜合商業區、辦公塔樓和住宅塔樓，商業綜合體內有一條 8 字形的峽谷通道層層推進，將商業區、屋頂開放空間以及綠地廣場等建筑進行有效融合，每一層的屋頂空間都設計了不同的主體，并設置了溪流、綠地、池塘以及巖石等多樣化的景觀。第二，業態組合，在難波公園中，餐飲與商業零售占據較大的比例，尤其是在屋頂開放空間中，包含很多的咖啡廳，所以難波公園的零售業態較為豐富，更配備了醫療功能，醫院包括皮膚科、耳鼻喉科以及婦科等多個科室，為附近的大阪居民提供了便利的醫療服務。第三，交通流線，為了保障人群能夠順利進入游憩型屋頂花園，設計人員通過分層大臺階和坡道引導人群進入高處，就像城市中存在峽谷，使建筑和綠化融合在一起。與此同時，為了保障室內外空間的連接，設計人員還設置了視線廊道，在視線能夠看到的視線處，設計了多種景觀。
2.城市商業綜合體屋頂開放空間設計的方法
2.1 空間營造
對于屋頂開放空間的營造而言，分為空間形態設計以及空間劃分這兩個方面。大多數城市商業綜合體的塔樓都是將正方形、圓形、長方形以及三角形等常見的平面形狀作為基礎，并在垂直方向上盡量進行突變或者逐層遞減等變化，所以，在進行空間形態設計時，設計人員需要將塔樓的平面形狀和建筑的垂直變化結合在一起，為屋頂開放空間活動的人群帶來視覺沖擊和豐富的空間體驗。屋頂開放空間能夠通過植物、公共設施、地面高差、地面鋪裝以及構筑物實現空間的劃分，滿足消費者對亞空間的不同需求，亞空間劃分最常用的方法是高差設計，通過從上至上的階梯狀退臺設計，在分隔開放空間的同時，保持亞空間之間的視覺聯系，提高空間的價值。
2.2 界面處理
屋頂開放空間中的界面處理包括垂直界面設計以及類地面設計這兩方面。其中，垂直界面能夠通過對比處理的方式，通過大小、顏色、虛實以及高低等方面的對比，體現出商業綜合體屋頂開放空間的開放性和滲透性，比如，成都萬象城的垂直界面，應用的是玻璃墻，為消費者觀察高流量業態提供便利，
192 建筑建材裝飾提升消費的概率；類地面設計有以下注意事項：選用防滑材料進行地面設計，避免出現路面積水現象；避免使用反射材料，使得鄰近建筑中的人們出現眩光現象；在屋頂能夠承受的范圍內，選擇最佳的鋪裝材料，保障商業綜合體的多樣化需求，比如素混凝土和彩色混凝土的配合應用。
2.3 業態規劃
對于城市商業綜合體而言，業態規劃的內容包括業態組合、目標人群以及主題特色等方面，主要由城市商業綜合體的總體規劃所決定。對于屋頂開放空間設計而言，其業態規劃可以通過差異化經營或者多種業態組合協同來實現，以此滿足城市商業綜合體的多樣化功能需求。比如，如果屋頂廣場具備較高的流量業態，在進行開放空間設計時，需要進行吸引人群的設計，設置更多的公共設施以及景觀小品，吸引人們駐留在高流量業態區域，提高商業綜合體的經濟效益。另外，如果屋頂開放空間具有較大的硬地面積與尺度，交通也十分便捷，設計人員可以根據外圍的商業業態進行較強開放度及參與度的商業活動，比如，露天影院、戶外運動以及創意市集等活動，以此提升商業綜合體的帶動性，還有可能成為商業綜合體的特色。
2.4 交通組織
通常來說，城市商業綜合體的交通組織包括外部交通組織、內部交通組織以及入空間這三部分。為了吸引更多的人群進入到商業綜合體，設計人員可以從以下幾方面進行交通組織的設計：第一，保障商業綜合體的交通便捷性，進行屋頂開放空間設計的商業綜合體需要與城市道路相鄰，如果與地鐵站鄰近則更有優勢；第二，入空間的便捷性，設計人員需要在保障車輛不影響交通組織的基礎上，使駕車人群在停車之后十分便捷地進入建筑，并設計相應的入口引導步行人群進入，一般來說，商業綜合體的入口和出口都要面向地鐵站、公交站或者通道等位置，為步行人群提供便利；第三，內部交通組織的便捷性，設計人員可以通過街道層和屋頂開放空間的連接，引導人群進入到屋頂空間，比如，成都來福士廣場就將屋頂廣場的入口設置在商場主入口附近，通過景觀樓梯進行連接。
3.結論
綜上所述，屋頂開放空間的科學設計有助于商業綜合體整體效益的提升。分析可得，通過對屋頂開放空間設計的分析可知，設計人員需要注重屋頂開放空間的空間營造、界面處理、業態規劃以及交通組織這四方面的內容，將商業業態和城市居民生活以及城市發展有機集合。本文的探究仍舊存在不足之處，僅供參考。
參考文獻
商業業態規劃分析范文2
關鍵詞：專業化市場 商業業態 高效舒適
中圖分類號：TU247.2
文獻標識碼：A
文章編號：1004-8537(2008)09-0140-06
專業化市場的存在背景及發展前景
首先明確一下專業化市場的定義：應該是圍繞相關產業集群發生的商業行為，具有一定的規模、具有成熟的管理系統、具有高效的信息平臺、具有便捷的物流網絡的一種商業模式。
1 專業化市場存在的必要性：
它是市場經濟發展到一定階段的必然產物。近代專業市場經歷了多次演變，從攤位式的交易場所到具備一定運輸功能的交易市場，再演變至以展示交易為主的專業市場，隨著計算機網絡的發展，虛擬市場開始走上市場經濟的舞臺，最終應發展成為融合集群采購、商品展示、電子商務、倉儲配送于一體的現代化專業市場。在珠(長)三角區域，經過多年的發展，專業市場不斷實現自身的升級和換代，專業市場和區域特色產業集群互為依托、聯動發展，區域經濟發展對產業集群和專業市場的依賴不斷增強，專業市場的發展狀況甚至已成為當地經濟發展進程的晴雨表。隨著我國市場經濟體制的建立與發展，我國經濟的運行方式已由生產決定型向流通主導型轉變，而我國的商品交易市場也由末端產業上升為先導產業。專業化市場通過專業市場網絡聚集了國內外的相關生產要素和市場信息，幫助產業集群中的中小企業克服資金、信息收集、拓展營銷網絡等方面的缺陷和劣勢，成為連接大量中小企業的樞紐；產業集群內的中小企業根據專業化市場交易規模和交易種類獲得市場需求和各種信息。并依據這類信息積極調整自己生產的種類、款式和規模。專業化市場與產業集群并聯耦合、互為依托和聯動發展，成為珠(長)三角產業集群發展的顯著特色。
2 舊有專業化市場存在的問題
近年來，伴隨著珠(長)三角產業集群前所未有的快速發展，珠(長)三角專業化市場與產業集群互動作用弱化的現象日益凸現。一方面，舊有的專業化市場在推動當地產業集群可持續成長和升級，推進產業集群產業分工協作和產業國際化、推動區域品牌建設、推進供應鏈整合和產業鏈完善中的作用十分微弱，已嚴重落后于產業集群發展對專業化市場的需求，成為迫切需要解決的問題。另一方面，產業集群成長過程中面臨的集群內產業鏈條短小、國際化水平低下、缺乏區域品牌、高等級生產要素匱乏、公共產品供給不足以及社會化服務體系薄弱等問題。因此，促進專業化市場與上述區域產業集群的互動和協調發展，是當前迫切需要解決的問題。一些舊有的交易市場仍停留在“一手交錢，一手交貨”的原始形態，難免會出現地位弱化、功能萎縮，缺乏自身品牌特色，與現代信息、物流，展覽等缺乏銜接，難以發揮為該區域產業集群服務的功能，更不可能對產業集群起到引導與促進作用。
3 現代化專業市場的發展方向
應借助科技手段完善專業化市場的信息服務的支持平臺及網絡建設，為產業集群提供快捷、準確、便利的信息服務：大力推廣網上交易、在線支付等手段，做大有形市場，做強無形市場，加快專業化市場的信息化、網絡化建設：建立起與現代流通方式相適應的配套服務體系，如金融結算體系、商品檢測體系、物流配送體系、加工服務體系和信息服務體系。專業市場應發揮專業化的信息收集與加工處理中心的作用，不但要為客戶提供商品價格、供求狀況、統計信息，還要提供該產業的產業發展動態，產業技術更新，培育暢通的物流渠道，完善的運輸市場、金融市場、勞務市場、技術市場和信息市場等以專業化市場為中心的要素市場配套體系，增強專業化市場的要素聚集功能，通過專業化市場的資源配置，增強區域產業集群對人才、資源、技術、信息等各類要素的聚集能力；積極促進包括加速集群共用技術的開發研究與推廣、貫徹質量標準普及與檢測、技術培訓、現代物流、金融擔保、提供信息、人才、外貿服務等在內的第三產業的迅速發展，再造現代化的專業市場，提高產業集群的綜合競爭力。而專業化市場本身的目標也應成為通過市場導向引導產業集群的發展，為產業集群提供現代化的交易平臺。
專業化市場規劃及設計前期中需要注意的幾個問題
筆者有幸由2004年至今設計完成了幾個(超)大型專業化市場的項目。就上述情況，結合具體項目實施經驗，在規劃及建筑設計的前端工作方面，闡述一下自己的幾點見解。
1 區域位置對項目的影響
有些項目在可研時就已經介入到與投資方的溝通討論中，專業市場不同于其他的普通公建項目，一般投資及建設的規模都較大。而用地位置選擇受到投資規模、項目檔次、地價成本、輻射范圍等等因素影響。就交通便利性和地價成本兩個因素來說，往往會對用地選擇起著確定性的影響。因為專業市場作為基礎性商業的一種，影響商品競爭力的主要因素是價格，而建造成本的高低直接影響到附加在商品價格中商鋪的租售價格。對于日益控制嚴格的城市土地政策及日漸上揚城市土地價格等不利因素影響下，選擇地價較為低廉、規劃用地條件較為寬松、交通極為便利的城鄉結合部成為大型專業市場用地的理想之選。而且現代大型專業市場需要極為便捷的倉儲配送及物流系統，在人口密度及交通壓力日漸增大的中心區或鬧市區是提供不了上述條件的，反而有可能會成為高效物流系統的限制因素。在國外，如大家熟知的瑞典宜家家私(IKEA)或英國的百安居(B&Q)這類大型的專業市場，早已將上述原則貫徹到每一個新建項目的選址過程中，基本都在城鄉結合部的高(快)速路出口位置。使地價對建造成本的影響控制在較為理想的比例，而且可利用，快速路網形成便捷的倉儲配送系統，從而相對的使商品在市場中更加具有競爭力。
2 物流配送系統的設置
今后市場交易在各個環節上的專業化、信息化程度會愈來愈高。作為大型市場發展主要影響因素之一，設立合理的物流配送系統，對于提升市場交易的效率有著顯著及長遠的影響。對于規模較大、以批發為主的大型市場來說，較為理想的是在交通便利且臨近市場的位置，規劃專屬的物流倉儲區域，減少商業市場、人、貨流相互交叉干擾，提高物流配送效率。而實際發生在市場內的交易過程已轉化為選擇、確定樣板，協商價格、付款方式與提送貨方式等內容，以往人貨混雜的交易環境得到改善。因此規劃合理的物流配送系統，可基本上實現交易過程的人貨分離，為提高交易效率及改善人貨混流的交易環境創造了條件。
3 準確理解商業業態對設計的要求
專業市場的業態是由投資方根據其開發市場產品的遠期盈利判斷所規劃出的商業運營模式，是對其開發產品能否符合市場需求，能否快速融入、適應并引領同類市場的關鍵因素。商業業態對設計的要求可以分為兩個層面來理解：首先設計在對周圍環境充分分析、對專業市場的運營模式有著充分了解的基礎上，合理劃分功能及分區、組織各種人貨流線、規劃各個級別的出入口，滿足基本的商業要求；第二個層面則要求對于各種商業業態的發展要有一定的前瞻性，對于不同發展階段各種業態的多樣性組合要給出一定靈活調整的可能性，營造出更加高效舒適的商業環境，提高商業產品的附加值。
專業市場在建筑設計中應注意的幾個問題：
現代化專業市場在功能設計方面的核心內容是：營造高效舒適的商業環境。核心內容可分為“高效”與“舒適”兩個方面。
“高效”可以在建筑設計、商業環境、建設投資等多方面來體現。
1 流線設計
從建筑設計來說，最重要的是流線設計，大體量的專業化市場平面通常使用的是多級“魚骨式”布局，這種分組的布局方式可以結合不同的水平業態分區布置，使得業態組合較為靈活，在減少整組團招商壓力的同時，使得多級通道的導向性增強。一般來說一個10萬m2以上規模的專業市場，通過估算將每個分區的建筑面積控制在3000m2～4000m2是比較合適的，可以保證分區內的實用面積與交通輔助面積控制在一個比較理想的比例。因為商業實用率是開發商在優化平面時最為關注的一個問題，直接影響到其商業獲利的程度。優化的核心設計及機房布置是獲得合理實用率的前提條件。
2 標識系統
平面中各種便捷順暢的流線、清晰的查詢及導向系統，可以使人流在最短的時間內查詢到相關信息并到達相關位置，縮短步行的時間及距離。清晰的標識系統，可以通過數字、顏色、材料等不同的設計手段來增強人流的區域位置感，縮短人流搜尋的過程。一般來說在同一場景的步行距離不宜超過為60m，否則的話使人在心里上容易形成疲勞感，所以在長走道的適當位置應設置有空間尺度變化的節點，來調節步行系統的舒適度。
3 控制投資及經營成本
作為初級生產及消費資料(原輔料或成品批發)的專業市場在今后相當長的一段時期內還是會以價格的高低作為其影像市場競爭力的主要因素。而分攤到商品價格中的管理經營成本與建造成本占有相當的比例。換句話說，在建設大體量、大規模且并不十分復雜的項目時，可通過先進成熟、細致到位的設計手段有效地控制建設成本，可以在一定程度上有效控制管理經營成本與建造成本對于提升專業市場的市場競爭力的負面影響。舉個例子在設計前期我們通過與市場營銷策劃部門合作，對國內的同類市場做了比較詳細的調研，并較為準確的量化出市場使用人數及不同使用階段人流密度的峰谷值變化。有了比較準確的基礎數據，我們可以在從設置輔助配套的比例、空調負荷的計算以及在消防撲救及人員緊急疏散等方面做出針對性的性能化設計。使得各個分項都有適合自身特點的量身制定的實施方案，而非按照統一通用標準建設。在達到設計要求的同時，有效的控制建設投資及管理經營成本。
4 處理好“舒適”與“高效”的關系
“舒適”與“高效”在某種程度上來說，是一對辯證統一的關系。首先他們都是以營造高商業附加值為最終目的的兩種手段，目標是一致的；但“舒適”與“高效”也是一對平衡指標舒適不足，意味著交易環境欠缺，商業檔次下降，整體商業價值偏低；舒適過度，配套輔助面積過大，實用面積減少，使用率偏低，過高的商業檔次與項目要求產生偏差。所以根據不同項目特點，使得“舒適”與“高效”在項目設計中既有各自突出的特點表現，又可以完美的互補結合，是商業項目設計時需重點處理的一對關系。
5 輔助空間的設置
在上文中提到，由于要控制長走廊，在適當的位置宜設置不同空間尺度的節點，減少步行的疲勞度，提供給人們停留休息的輔助空間。而這種舒適的輔助空間宜設置在據入口較偏遠、商業價值較低的鋪位內區。一般為有特定目的的輔助配套場所(餐飲、咖啡、收銀、休息、小型展銷功能等)，與專業市場形成業態互補。在不影響高價值商鋪的前提下，將人流引入節點，在提高購物環境舒適度的同時，也將提升節點附近商鋪的商業價值。因專業市場規模較大，商鋪的價值會因距人流引入點分布的位置不同而產生差異，商鋪的價格以引入點為圓心進行波形擴散，隨半徑的增加而價值遞減，所以不同位置商鋪的租售價格有較大的差異化。而在低價值的商業區內適當設置一定數量的空間節點對于實現市場商鋪價格的均好性有著十分積極的意義。
大型商業專業市場的空間造型設計：根據業態特點，平面布局要求高效規整，節點空間作為其中一個活躍因素穿插其中。這類空間可根據展銷、休閑、餐飲等不同的配套功能，確定不同的空間特性及節點主題。
6 商業廣告設置
大型商業一般占地較大且層數不高，外立面對開窗及采光通風的要求不高，形體比較規整?，F多使用細膩均質的表皮設計手法，取代以往的復雜形體變化。設計外立面的商業廣告對于開發商而言是除了商鋪租售資金外主要的投資回報之一。由于以往許多商業項目在設計時沒有將外立面的廣告布置與外立面設計相結合，導致在使用階段開發商隨意在外立面加設廣告展位，對原有的建筑立面造成了較大的破壞。所以商業項目在立面造型設計時，設計方應將外墻廣告當作立面的設計因素之一加以考慮，與其他的立面設計元素用建筑的手法相融合。使得符合商業使用的外墻廣告受控于設計師整體的立面設計原則之下。
應對態度
商業業態規劃分析范文3
關鍵詞：地鐵；地鐵商業；開發規劃
中圖分類號：U231文獻標識碼： A
引言
地鐵是一種大型的、安全的、高效的、準時的城市軌道交通工具。在現代城市人口密集的背景下，地鐵在城市綜合交通體系中具有獨特的優勢，因此常常成為主要的客運模式，客流量非常大。為了利用可以提供商業機會的巨大的客流來增加收入，同時也為乘客提供更好的服務，城市地鐵當局在開發和操作中，應重視開發、利用地鐵沿著地面和地下空間資源，大力發展商業地產。
一、地鐵商業概述
地鐵商業，就是指對地鐵商業街、地鐵站廳商鋪、地鐵商貿資源以及地鐵上蓋商用物業等各方面，同時也是乘客到地鐵車站的合理步行時間所達到的距離范圍內進行開發規劃和經營管理。地鐵商業分兩個部分，即地面和地下。地鐵站商業和沿線通道商業發展屬于地下商業空間的發展，相對于地上商業空間的開發，有其自身的特點和約束，受限于空間，環境因素。地鐵沿線上蓋物業屬于地面商業空間發展。因此，在特定時空條件下，這種客流群體資源地鐵站內商業具有市場獨占的優勢。
二、關于地鐵商業的形式
由于地鐵建筑需要，地鐵商業有點式商業、條式商業、立體化商業三種主要的方式。
（1）點式商業多為在地鐵的公共空間部分，如走廊、候車點，出入口設置商業零售地點，進行零售應急商品；這些點式的商業點多為地鐵運營商經營或租賃位置管理，提供一些基本的必要商業服務。
（2）條式商業多為一些街道式聯接在一起的商鋪或店面構成的地鐵通道商業，可能會設置在地下的通道上，也可能被設置在地面上，其經營的主要是快速消費品；這類商業主要目標消費者是乘坐地鐵的客人。
（3）位于地鐵附近或相聯的購物中心、超市等屬于立體化商業，其特點為經營空間包括多個樓層，規模較大。而且多數樓層與地鐵的通道是可以直接相聯接的，可以使出入地鐵站的客流直接通過專用的通道進入賣場。同時由于規模的原因，這類商業盡管為零售業態，但是有很多的產品，范圍相當廣泛，消費者人群也包括地面的行人。
三、地鐵商業開發規劃的基本原則
1、地鐵商業開發規劃應該以實現區域商業發展的整合為原則
地鐵商業區域的發展規劃，應考慮到地鐵線路，以及區域的地鐵站位置，尤其是要注意以商業附近發展的情況為基礎。商業網點的數量，規模，檔次水平要適應經濟發展，與地鐵站所在區域的消費群體分布和購買力水平也要相適應，避免因貪大求多而造成聚集和重復建設現象。應充分考慮當地和市場環境和周邊地區的消費水平以及現有的商業網絡條件，交通設施等，不但應著眼于長遠，而且還要從實際情況出發，合理確定網點數量，規模，檔次和業態結構規劃。
2、既要與地鐵規劃緊密結合， 更要與整個城市區域的規劃相統一
地鐵商業活動是地鐵的一個重要功能，也是城市或整個區域的重要功能。地鐵商業發展規劃應納入發展規劃和整體的城市規劃當中。地鐵商業發展規劃應基于公共設施建設分區之上，提出網點數量、業態結構、網點規模、業主的條件等。規劃制定要根據城市和區域的整體發展，統籌考慮；要以傳統的商業街，鄰近地鐵站，城市中心，名勝古跡，風景名勝區和郊區的新商業中心區作為規劃的重點，結合社區劃分進行地鐵站點的布局。
3、地鐵商業開發規劃要與商業結構調整相結合
商業空間結構是指商業活動中銷售和消費因素相互作用的動態平衡關系在商業業態及其等級、規模、組織等方面的空間體現。而商業結構調整就包括商業空間結構和商業業態結構等的調整。在地鐵商業發展規劃中，應注重結合“大中型與小型、新建與改造、集中與分散、綜合經營與專業經營”，根據地鐵商業區的特點，確定商業業態不同類型的網點其規模和數量。
4、地鐵商業開發規劃要與地鐵公司的盈利及投資者的利益相結合
地鐵商業發展規劃應充分的考慮地鐵站點區域或一定商圈范圍內的同業競爭狀況。對于商業競爭不夠充分的地鐵站點所處的地區應適當增加網點，引入競爭機制；對于商業競爭比較充分的地區，應認真對待新增的大型商業網點；對于同業競爭十分激烈，管理難以維持的地區，應當嚴格限制大型商業網點的新增，同時采取有效措施限制土地使用性質，切實維護地鐵公司和投資者的利益，避免兩敗俱傷的現象。
5、地鐵商業開發規劃應與保護環境和提高城市人民生活質量相結合
由于地下空間空氣流通是相對緩慢的，因此對于需用明火烹制是熟食品、有異味的食物、無蓋的散裝飲料、易燃易爆物品等都不能在地鐵地下空間經營。同時商家也不能用拍手、傳單、喇叭、廣播等形式來吸引客戶， 以避免造成人流不通暢以及噪聲的污染?？傊?地鐵商業的發展規劃和建設必須符合城市環境綜合治理的要求， 以為居民提供便利和服務為原則， 創造一個良好的生活環境，不斷提高居民生活質量。
四、關于地鐵商業開發規劃的措施
1、適度開發利用地鐵站點地下商業資源
地鐵資源是基于地鐵之上可以重復使用的，能給社會帶來財富的資源的總稱，是在地鐵建設和地鐵交通的形成過程中逐步形成的、與地鐵交通緊密相連且由于地鐵交通帶來價值增值的各種特定資源。地鐵站地下商業資源主要包括通道空間和地鐵車站大廳，這些資源是有限的，自然會有一些不可避免的缺點，使得有些產品不能進行經營買賣。地鐵車站大廳主要經營報紙、蛋糕店、印刷、西藥、衣服等，但其中以連鎖店居多，并且商品的檔次相對較高。
2、開發規劃地鐵商業要注重專業化、特色化
在商業開發方面，要重視結合開發商的選擇和，同時與地鐵相通的地下商業街也要得到開發，要充分。選擇合適的類型和行業狀態組合才能為地鐵的商業發展帶來持久的利益。
3、地鐵商業空間規劃
（1）安全性設計。在規劃地下商業空間的時候，除了考慮到逃生路線的設計，安全設施，通風設備的設置等還應注意到商業空間中餐飲空間的獨特性。因為這類空間必須涉及到明火，所以極易引起火災。所以應該控制飯館在地下商業空間中的數量，并且采取將商店和飯館分離到不同地段的安全措施，把餐飲空間集中到一個特定的區域中去便于監督和管理。
（2）舒適性設計。
地鐵站地下商業空間最主要的特征是它的封閉性，這樣可以不受天氣條件的約束進行商業活動，但是由于缺少自然光的緣故，導致其空氣質量不是很好。所以，在規劃地鐵站地下商業空間設計時，要充分考慮這些會給我們帶來不利影響的因素。
首先，地下空間容易產生較強的封閉感和壓抑感，同時空氣質量也不是很好，所以我們通過合理的拓高頂棚，可以使這種不舒適的感覺減少；其次，我們可以在地鐵的出入口或者寬闊路段的下面做適當面積的透光式頂棚，把自然光引入到地下，既節約了能源又增加了視覺效果，在火災時還能起到疏散煙霧的作用；最后，人到了地下往往會感覺方向感變弱，所以要運用清晰的標志為顧客指明方向。
（3）針對性設計。
要通過對市場需求進行深入細致的分析，如地鐵站周邊環境、所在的位置以及人們的消費心理和行為習慣等因素進行分析，從而有針對性的進行規劃。
結語
綜上所述，地鐵不僅可以提高城市交通效率，還為地鐵沿線區域帶來無限商機，深刻的影響著城市商業格局。由于地鐵商業的開發有著其特殊的優勢，因此我們要對地鐵商業開發前期的規劃進行不斷的深入研究。在科學合理地進行地鐵商業空間規劃的基礎上，對其周邊居民的收入水平、消費習慣進行考慮。此外，還要兼顧交通、文化等相關因素, 考慮業態、業種的層次搭配。這樣才能夠爭取地鐵商業效益的最大化。
參考文獻
[1]陳志龍，王玉北：《城市地下空間規劃[M]》，南京，東南大學出版社，2005.
商業業態規劃分析范文4
關鍵詞:城市商業網點 區縣級商業網點 規劃編制 對比
制定和實施城市商業網點規劃，是構建一個地區商業發展框架的主要手段，也是促進城市商業可持續發展的重要舉措。近些年，我國商務部積極推動地級以上城市商業網點規劃的編制工作，并取得較快進展。截至2007年3月，全國38個重點城市已全部編制完成商業網點規劃，241個地級城市中已有180 個城市編制完成商業網點規劃，總編制完成率達78.1%?？茖W合理的城市商業規劃，對保障公平的競爭秩序，創建布局合理、業態豐富的購物和消費環境，提高居民生活質量，將發揮積極作用，同時，對第一、第二、第三產業的協調發展起到了較好的先導作用。
我國城市商業網點規劃的趨勢和特點
城市商業網點規劃的主要內容包括:商業空間網絡整體框架建設、商業行業結構優化體系建設、政府規制政策體系建設和城市商業網點選址的地理信息系統建設。
我國城市商業網點的發展速度在不斷加快，許多城市已經制定的商業網點規劃，體現出規劃制定者更能夠緊跟時代前進的步伐，統籌考慮地區經濟的協調與發展，同時，逐漸呈現出一些新的趨勢和特點:一是布局趨向合理化，逐漸形成以傳統的繁華區或商業街為中心向外輻射，即同心圓向外擴張的模式;二是組織形式的創新，多種業態形式的商業設施，連鎖經營比例不斷上升，物流業加速整合;三是服務人本化，堅持先進市場設計理念與本土消費習慣相結合，立足實際，充分體現“以人為本”的精神，利民便民，充分體現為人服務的功能;四是法制化建設進程加快，形成良好的投資環境，通過推動商貿流通體系的發展來促進商業的快速發展 ;五是信息化助動，網絡化運行，規?；l展，借助現代網絡技術對傳統商業加以改造，大幅度提高商業服務質量和效率;六是在商業領域融入了環保意識，注意維護和改善生態環境，有利于社會經濟的可持續發展;七是強化了區域協調意識，既注意到了城市內商業網點的空間布局，也考慮了市外尤其是周邊地區商業網點的空間布局，從實際出發，從全局著眼，統籌規劃;八是體現了適度超前意識，在把握城市經濟和消費發展趨勢的同時，借鑒國內外商貿業發達地區的成功經驗，在網點分布、業態設置、購物環境等方面適度超前，留有發展空間。
根據國務院商務主管部門的要求，目前已經完成了所有36個大中城市的商業網點規劃，249個地級城市已基本編制完成，369個縣級市的商業網點規劃工作從2008年起，已在全國正式啟動。
我國區縣級商業網點規劃的地位和作用
在各級政府高度重視大中城市商業網點的規劃建設的同時，許多地方卻忽視了區縣商業網點的建設。
區縣經濟是城市經濟不可或缺的組成部分，它服務于城市但又依托于城市，是連接城市經濟與鄉村經濟的橋梁和紐帶。區縣社會經濟的發展對整個國民經濟的發展有著極其重要的意義。作為區縣社會經濟發展平臺之一的商業服務業對促進和繁榮農村經濟，統籌城鄉協調發展，從根本上緩解城鄉“二元”結構，提高農民收入，改善農村居民的生活質量有著重要的作用。當前，大中城市的商業網點建設正在逐步趨于成熟，許多城市正在致力于把大中城市商業網點規劃做精、做深、做出特色。但是，在做好大中城市規劃的同時，不能忽視區縣商業網點規劃在全局經濟發展中的重要地位和作用。
面對諸多機遇與挑戰，區縣需要針對區縣域內的城鄉商業及現代服務業體系結構、商業及現代服務業業態形式進行深入的剖析，制訂出延伸至各個鄉鎮的區縣商貿及現代服務業的布局規劃及其發展對策，以促進區縣商業及現代服務業快速、健康、有序發展。區縣級的商業網點布局與大中城市相比有其特殊的地位和作用，在國家高度關注“三農”問題的大背景下，區縣商業不僅是連接城市和農村的樞紐，還是服務于地區產業結構甚至是深度影響地區產業結構的重要因素，在規劃水平較高的前提下，甚至會成為再造地區產業布局、帶動區縣經濟增長的“龍頭”，因此，應當將科學制定區縣商業網點布局規劃作為區縣經濟發展的一個契機而給予高度重視。
城市商業網點規劃與區縣級商業網點規劃對比
(一)規劃原則
城市商業網點規劃原則:以人為本，遠近結合，協調發展的原則;結構調整、布局優化、改造與新建相統籌的原則;大型商業設施建設與中小商店生存發展相結合的原則;堅持可持續發展的原則;規劃的調控功能與市場機制的基礎作用相結合的原則;技術進步的原則。
區縣級商業網點規劃原則。區縣商業網點的布局，不僅是一定區域內的商業店鋪如何擺布的問題，更重要的是，此規劃布局同時基本決定了一個區域內第三產業發展的結構和態勢，因此，要把商業網點規劃的重要性上升到重構區縣經濟結構、調整經濟布局的高度來認識。制定規劃的基本原則有:
第一，通過制訂區縣商業網點規劃，實現商業網點合理布局，為城鄉居民創造良好的生活環境，不斷提高城鄉居民的生活質量，實現以人為本、利民便民的要求。
第二，要以區縣城鄉總體規劃為指導，結合其它各層面規劃，立足于區縣整個城鄉的發展，統籌考慮，兼顧地方特色。
第三，區縣商業網點規劃是立足于將區縣建成為城市不可或缺的重要節點，面向依托的大中城市，服務城市。圍繞區縣自己的發展戰略以及國民經濟和社會發展目標，結合區縣城鄉總體規劃，按照構筑集散型、功能型、服務型現代城鄉一體化商業服務業總體要求，引導和促進商業及服務業的城鄉一體化、現代化進程，全面提升城鄉一體化水平，促進市場繁榮，方便城鄉人民生活，完善和優化城鄉現代商業及服務業載體網絡和市場體系，推進建設小康社會戰略目標的實現。
第四，區縣商業網點布局在把握城市經濟和消費發展趨勢的同時，要放眼長遠，以滿足消費需求和引導消費趨勢為目標，在網點數量、規模、檔次等方面適度超前，留有發展空間，不斷完善功能，提升商業網點功能。區縣網點布局要在把握城市化發展趨勢的同時，根據小城鎮建設的要求配置商業及服務業設施。縣級以下的鄉鎮要結合新農村建設，統籌鎮商業及服務業網點建設，為小城鎮建設留有余地。
第五，要注意把握區縣商業網點規劃與大中城市網點規劃側重點的區別，在區縣規劃中，要同時兼顧滿足城鎮居民和農村居民的生活和農業生產的商業服務需求。
(二)規劃內容
城市商業網點規劃的內容。城市商業網點規劃主要包括城市商業中心的規劃布局、區域商業中心的規劃布局、社區商業的規劃布局、商業街的規劃布局、農產品批發市場的規劃布局、生產資料批發市場的規劃布局、其他商品交易市場的規劃布局、物流基地的規劃布局、城郊商業的規劃布局、其他類型商業網點的規劃布局等方面內容。
區縣級商業網點規劃的內容。區縣商業網點規劃應當涵蓋區縣商業發展規劃與布局和區縣服務業規劃。區縣商業發展規劃與布局包括縣域商業中心、大型零售百貨、超市、專賣店、批發交易市場、特色商業街、社區(鄉鎮)便民商業中心等。區縣現代服務業規劃包括縣域商貿中心、賓館、飯店、大型休閑娛樂、旅游、金融、文化、教育、體育、醫療等服務業，以及其他現代服務業。
(三)技術路線
1.城市商業網點規劃的技術路線。首先進行基礎調查。以研究商業發展現狀，為編制規劃過程中目標的確定、戰略的選擇以及布局的優化提供基礎支撐為目的，主要調查城市建成區內各類商業網點的位置、規模、經營情況等，以及由這些網點所組成的商業功能區(如商業街、商業中心區)。收集城市總體規劃及必要的專項規劃、最近的五年發展規劃、第三產業/服務業規劃、城市統計年鑒、商業普查數據、商業在建擬建項目、政府工作報告、商業發展歷史資料、當地民俗特點與文化景觀類資料、有關商業發展的設想等相關資料。
進一步進行分析研究。主要包括商業發展環境分析、商業發展現狀與趨勢分析。
商業發展環境分析，主要包括:
區位分析。地理區位:自然條件、區域位置、交通環境等情況分析;經濟區位:通過區域城市的對比分析，確定城市在區域中的地位，制定發展目標與發展戰略。
交通分析。內部交通:城市用地與內部交通的關聯;外部交通:對外經濟聯系。
經濟分析。對人口結構、地區生產總值、產業結構、社會消費品零售總額、城鎮居民生活指標分析。
產業分析。產業發展特點，研究主要產業(特色)與商業網點建設的關聯性。
商業發展現狀與趨勢分析，主要包括 :
總量分析。網點總量、面積總量(已建、在建、擬建)、就業總量。
結構分析。行業結構(購物、餐飲、娛樂等)、業態結構、規模結構。
布局分析。網點分布、功能區分布。
經濟表現分析。人均銷售額、地均銷售額、經濟貢獻。
發展趨勢分析。通過問卷對居民收入情況、消費結構、消費傾向等進行分析，作為確定商業網點規模、布局的重要支撐。
根據分析研究，制定出適合城市經濟社會和諧發展的城市商業網點規劃。
2.區縣商業網點規劃的技術路線。區縣商業網點規劃的總體思路是以新農村建設和小城鎮規劃建設為基本框架，考慮不同鄉鎮間社會經濟發展的不平衡，充分利用各鄉鎮自身的資源、產業、交通、區位等優勢，打造出布局合理、功能完備、業態齊全、便民利民、服務地區經濟，符合現代商業流通規律和服務業發展規律的城鄉一體化商業服務業平臺。
結合筆者制定若干區縣商業網點規劃所采用的技術路線(見圖1)，區縣商業網點規劃可以分為如下程序:
首先，要對區縣以及其屬下的各個鄉鎮地的商業及服務業現狀進行徹底詳細的調查，分別計算出規劃區域近年實現的三產增加值、服務業對經濟增長的貢獻率、社會消費品的零售額、以及按照行業分類的批發零售貿易業、餐飲業、其他行業的零售額，作為網點規劃的基礎資料。
其次，對于屬于商業核心地區的商業及服務業，要采用逐戶普查的方式，逐一調查其業態類型、載體面積、經營狀況等;對于大型自然村的商業及服務業，進行重點抽查。此外，還要考察集貿市場的交易狀況、市場規模、交通、配套設施、衛生環境及組織管理情況，將具有農村特色的集市貿易、農村傳統商業形式納入調查范圍。
再次，依據區縣城鄉總體規劃和商業及現代服務業發展的內在要求，對未來商業及現代服務業功能、結構、空間布局和建設規模做出統籌設計，制定出符合區縣經濟發展的區縣商業網點規劃。
結論
本文所研究的區縣商業網點主要是指一般發展水平區縣的商業網點規劃，不包括目前我國部分經濟發展勢頭強勁、經濟總量逼近大中城市的區縣。在做規劃時，一般將區縣商業網點劃分為四級，即縣城級商業中心、重點鎮級商業中心、一般鎮級商業中心和中心村及以下商業網點，每一級針對不同的客戶群體和服務需求來設計。縣城級商業中心發展方針遵循提高功能檔次、引進新型業態、引領消費趨勢、 加大連鎖經營份額、挖掘地區優勢的原則，主要面向本縣人口和外來流動人口，商業業態齊全，在中檔為主的基礎上向多層次發展;重點鎮級商業中心遵循強化主體地位、貼近人民生活、加強連鎖店份額，主要為居民提供基本的服務公建設施;一般鎮級商業中心是指為本鎮范圍內的常住人口提供基本商業設施的商業集中地區，由綜合食品店、百貨店、餐飲和集貿市場構成的綜合購物中心，以及由小副食、小食品、小百貨和早點部組成的若干綜合便民店，形成大集中小分散的居民購物網絡。
總之，制定城市商業網點規劃至關重要，但也不能忽視區縣級商業網點規劃的編制工作，要使城市商業網點規劃和區縣級商業網點規劃相互促進，協調發展。
區縣商業網點規劃是通過科學的規劃手段，深化城鄉商業流通領域的改革，統籌、優化城鄉商業及服務業一體化網絡格局，使區縣商業網點布局具有超前性、合理性和可實施性，形成重點突破與均衡發展相協調的商業格局。在規劃中要突出“新建”與“改造”、“ 重點鄉鎮”與“一般鄉鎮”、“城市”與“區縣”、“集中”與“分散”相結合的原則。通過合理的規劃，形成等級分明、分工合理的城鄉一體化商業網點體系。以高水平的商業及服務業設施體系為載體，促進以商業服務業為核心的第三產業的快速發展，增強城鄉的經濟實力，提高農民的收入，突破“三農”問題的“瓶頸”，緩解城鄉“二元”結構矛盾，提升城鄉商業文化的內涵，以滿足人民群眾日益增長的物質文明和精神文明的需要。
參考文獻
1.李萍.城市商業網點規劃理論框架的構建[J].現代商貿工業，2007
商業業態規劃分析范文5
［關鍵詞］ 新城商業 商業等級 開發模式 借鑒意義
一、前言
商業是一個城市繁榮的重要標志，它對城市功能提升意義重大，特別是對城市新城建設來說。商業開發可以彌補新城開發之初配套的不足，滿足新城居民的消費需求。好的商業項目可以提升新城品質，吸引新城產業發展所需要的高層次人才，對新城產業結構調整，提升城市能級具有重要的作用。商業開發還可以促進新城的土地增值，增加政府收入，為新城開發回籠資金。
最近十來年，隨著經濟快速發展和城市化浪潮的蔓延，幾乎每個城市都在進行移城或擴城建設。如廣州珠江新城、杭州錢江新城、南京河西新城等，新城建設風起云涌，給商業帶來了新的發展機遇。但是新城商業由于開發過快，缺乏有效控制，也出現了很多問題。諸如缺乏有效消費，人氣難以集聚；商業等級體系紊亂，空間布局凌亂；采用落后的經營方式，難于管理；缺乏有效控制，商業盲目開發，難成規模聚集等，這些問題嚴重影響新城的開發品質，給開發商和政府帶來重大損失。在新形勢下，新城商業發展有哪些新模式，如何使商業開發投資價值最大化，如何規避新城商業開發風險，不僅是政府關心的命題，也是各房地產開發商、商貿企業、財團基金的重點關注方向之一。
蘇州工業園區（以下簡稱園區）位于蘇州古城東側，它是中新兩國共同合作開發的國家級示范園區。經過十幾年的發展，園區發展成就卓越，主要經濟指標年均增幅30%以上，現已成為一個集居住、商務、商業、旅游、工業等多種功能于一體的的現代化新城。作為全國新城開發建設的典范，園區商業從無到有，歷經十五年，逐漸繁榮，取得了巨大的成就，現已成為蘇城新興的市級商圈。下面我們就來分析園區商業的發展現狀，在此基礎上總結其成功的經驗。
二、蘇州工業園區商業發展概況
園區商業經過多年的發展，成就顯著。社會消費品零售總額逐年增加，商業開發體量持續增加，商業開發模式多樣化，現已形成了較為完善的三級商業等級體系。
1. 社會消費品零售總額大幅增加
目前園區社會消費品零售總額已從1994年開發之初的1.9億元飛躍到2009年的112.7億元，年同比增長幅度達到21.5%，15年漲了60倍，增幅在蘇州全市各區中名列榜首。社會消費品零售總額大幅增加，顯示園區商業發展不斷壯大，充滿活力。
2.大中小項目協調發展、體量持續增大
從早期的左岸商業街、湖濱新天地，到李公堤，再到最近兩三年的印象城、圓融時代廣場，園區初步形成了大中小項目協調發展的格局。從中我們也可以看出園區商業項目體量不斷呈規?；陌l展趨勢。目前園區商業開發體量已接近300萬，還有數個規劃在建項目，總的來說，未來園區商業體量供應將非常可觀。各種商業項目錯位競爭、特色發展，共同支撐園區市級商圈建設。
3. 形成較為完善的三級商業體系
目前園區已初步形成了較為完善的三級商業等級體系，按其功能屬性可以分為社區服務型，以鄰里中心為代表，分散布局；區域級商業功能區，以東環路沿線大賣場集聚區為代表，沿線布局；市級商業功能區，以環金雞湖商圈為代表，面狀布局。
(1)鄰里中心遍地開花，社區級商業成熟發展
1994年，園區借鑒新加坡經驗，在其首個開發的住宅小區新城花園建造了國內首家鄰里中心?，F在園區擁有湖東、玲瓏、翰林、新城、貴都、師惠、沁苑7座鄰里中心，分散在湖東、湖西以及獨墅湖片區，總建筑面積超過12萬平米，主要滿足附近小區居民的日常生活需要。目前還有數個鄰里中心在建，社區商業發展逐漸走向成熟。
(2)東環路國際賣場貼身布局，區域級商圈初具規模
2009年，隨著大潤發新店、印象城-沃爾瑪店相繼開張，園區東環路沿線從北到南，三公里多的范圍內集中了四大世界500強的超級賣場，分別是大潤發、沃爾瑪、歐尚以及家樂福。根據《蘇州商業網點布局規劃》，蘇州古城區內嚴格禁止開設大賣場。而東環路沿線作為市區與園區的交界處，既有“老蘇州”的人氣，又有園區新蘇州人聚集起來的強大購買力，于是狹小的東環路一帶逐漸形成一個繁榮的“購物帶”，東環路商圈應運而生。
(3)環金雞湖高端項目不斷匯聚，市級商圈特色凸現
環金雞湖商圈并不是一個封閉的概念，僅限于環湖臨水地區，而是一個延伸出去的廣泛區域。從左岸商業街、湖濱新天地到李公堤、時代廣場，金雞湖商業廣場等，園區的主要商業項目規模化、時尚化，特色十分鮮明，這與古城區的傳統商圈也形成了鮮明的對比。特別是李公堤、天虹百貨、時代廣場等地標商業項目的先后建成營業，使得環金雞湖商圈正在和觀前、石路、南門商業區組成的古城商業板塊一起，成為蘇州的核心商圈。
4.多樣化的開發模式
園區商業發展模式多樣，且很多模式都是首次在蘇州出現，成為引領蘇城商業發展的潮流。
（1）鄰里中心模式
鄰里中心是一種全新社區商業中心的集成服務模式，具體指在6000-8000戶的居民中設立的一個功能比較齊全的商業、娛樂、服務中心，服務人口在2萬至3萬人。鄰里中心均為與住宅分離的獨立建筑，與小區開發總量的配套比例約為3%。園區目前有7座鄰里中心，還有數個在建，分散在園區各個片區。這種社區商業模式能夠滿足滿足附近小區居民的吃喝玩樂購等基本生活需求，這就是為什么你在園區看不到小攤小販的一個原因。園區整潔干凈的城市環境，也得益于其先進完善的社區商業開發模式?？偟膩碚f，鄰里中心這種特有的創新模式使其在國內社區商業領域中處于領先優勢。
(2)特色商業街模式
園區特色商業街有左岸商業街、李公堤商業街、月光碼頭商業街等，下面以李公堤為例。李公堤原為光緒年間元和縣令李超瓊所建，全長1.4公里，系金雞湖上唯一的湖中長堤。自建成之日始，堤上商賈云集，百年商脈延綿不絕，其本身具有很高的商業價值和文化價值。開發前李公堤已破落不堪，經過圓融集團的精心打造，李公堤現重現昔日繁華，自2006年開街便成為一道城市風景線。眾多異國風情餐飲、SPA生活館、商務會所、休閑酒店在這條百年長堤匯聚。獨一無二的湖光水景與粉墻黛瓦的傳統建筑，以及與時尚現代的商業元素巧妙融合，李公堤很快成為蘇州的餐飲休閑新地標。2009中國步行商業街工作委員會頒發的金字招牌掛上了李公堤，使其成了蘇州市區第一個“中國特色商業街”。
(3) OUTLETS模式
“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯，在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。在歐美當代商業社會中，OUTLETS是最為流行的一種商業業態。園區奧特萊斯店鄰近李公堤，自開業之日起，以其馳名世界的品牌、 難以想象的低價 、方便舒適的氛圍、新型的業態深得消費者喜歡，特別是中高端的消費者。
(4)時尚百貨模式
園區時尚百貨有久光百貨、天虹百貨等，僅以天虹百貨為例來說明。蘇州天虹百貨位于工業園區湖西片區核心位置的新天翔廣場上。天虹百貨共四層，以名品、首飾、化妝品、家居、餐飲、休閑、成熟男女裝、少淑裝等為主營項目，業態上與我們常見的時尚百貨比較相似。但其竭力打造的品質超市，卻是超出了傳統百貨概念。天虹的超市總面積達5000多平方米，精致優雅的裝修環境，與一般大賣場絕對是風格迥異，其所擁有的日常生活必需商品，卻堪比大賣場，深得附近居民的喜愛。蘇州天虹 “時尚百貨+品質超市+餐飲休閑”的模式應是傳統百貨商場應對市場激烈競爭與需求，創新發展模式的典范。
(5)Shoppingmall模式
Shoppingmall，意為超大型購物中心。它是指規模在10萬以上，有管理商統一經營管理，主要采取出租方式運營的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復合型商業業態，能實現消費者一站式消費。Shoppingmall跟百貨商場最大的區別就是，shoppingmall經營的是業態，是各種各樣的商店，而百貨商場里經營的是各種各樣的品牌。園區的Shoppingmall主要集中在東環路沿線，以印象城和擴建后的歐尚購物中心為代表。其中蘇州印象城集購物、娛樂、休閑和餐飲于一體，總建筑面積約14萬，集大型超市、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食餐飲、娛樂休閑等設施為一體，為市民提供一站式購物、餐飲、休閑、娛樂等消費服務。歐尚新投資擴建的購物中心面積達到13萬，除保留原先的賣場業態，還增加了包括品牌風味餐廳、大型親子園、時尚百貨專賣、專業體育用品城、美式家居生活館及多元生活品牌店等業態。引進多元業態共同發展，已成為未來大賣場發展的重要趨勢。
(6)商業綜合體模式
商業綜合體屬于復合型商業業態，概念與Shoppingmall類似。它是指在一個毗鄰的建筑群，由一個統一的管理機構組織、協調和規劃,把一系列零售商店、服務機構組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食、商務等各種服務的一站式商業中心，是商業發展到一定階段各種業態優化組合的必然趨勢。商業綜合體和Shoppingmall區別在于，前者是建筑群，后者是單體建筑，且前者一般體量要更大，業態更全。目前園區商業項目能稱得上商業綜合體只有圓融時代廣場。時代廣場是蘇州有史以來規模最大、業態最全的城市級商業綜合體，占地面積21萬平方米， 51萬平方米超大體量，包括商務辦公區、圓融天幕街區、生活休閑區、濱水餐飲區以及久光百貨區，成就一站式消費目的地。這里有世界第一長的500米巨型神奇天幕;國內單體面積最大的百貨店；數百家品牌商家；業態包含綜合百貨、兒童體驗館、家居商場、濱河餐飲、高品質寫字樓等。所有這些使時代廣場成為蘇城商業的亮點，每逢節假日我們可以看到大批的國內外游客來此觀光購物。
三、蘇州工業園區對新城商業開發借鑒意義
1. 新城商業體合理的規劃選址
具備合理的規劃選址，那么商業開發也就成功了一半。
(1)沿新城交通干道布局
新城一般位于城市中心區，在地理位置上距離城市中心區有一定的距離。大型商業體能夠立足于此，主要依賴汽車和公共交通設施，它是汽車時代的產物?？v觀園區大型商業體，大都沿交通干道布局。目前園區已建成的四大超級賣場全部集中在東環路沿線附近;大型百貨、Shoppingmall、都市綜合體沿園區主干道現代大道方向布局,且這些項目都處于規劃建設中的軌道交通1號線的輻射范圍，交通區位優勢明顯。大型商業體沿交通干道布局主要考慮的就是其可達性，便于集聚人流。
(2)選址于新城與老城交界地帶
商業體布局在新城與老城交界地帶，既可以吸引新城區的消費者，又可以吸引老城區的居民來購物。以東環路沿線大賣場集聚區為例，短短3500米的距離內集中了四大世界500強的超級賣場。如此近距離的布局，商家之間難免會有一番激烈的競爭，然而從各大賣場人頭攢動的景象，不由得佩服商家獨到的眼光以及對市場形勢的準確把握。東環路沿線作為市區和園區的交界處，市區老居民、園區新居民、租房打工者“三碰頭”，迅速集聚起大批人氣，從而成為超市賣場布局的黃金地帶。
(3)周圍具備高端元素配套
大型商業體甚至一個商圈的成功依賴于周邊成熟的環境，所以商業體選址必須考慮項目周邊的元素配套。以圓融時代廣場為例，周圍建有大量高檔社區；全國最高的水上摩天輪；蘇州最大的展覽場館――蘇州國際博覽中心；蘇城最豪華的科文中心影劇院；最奢侈的星級酒店群；規劃建設中的九龍倉、新鴻基超高商務樓、臺灣誠品書店，這些都為圓融時代廣場帶來了巨大的潛在人流。從一些國內發達地區的新城如廣州天河城、深圳福田等地來看，當地的商業很發達，其中一個原因就是商業和娛樂聯姻，商業與商務聯姻，新的大型商圈范圍內往往包含居住、娛樂、休閑、旅游、商務等業態組合。
2. 新城與老城商業錯位發展
新城商業開發較晚，要想在市場競爭中后來居上，就必須充分利用用地空間優勢，與老城區商業錯位發展。具體有以下幾點：(1)注重項目的景觀規劃與設計，打造新城景觀商業；(2)充分利用地下空間，提供足夠多的停車位；(3)構造業態與品牌的優勢，滿足一站式購物需求。一般當消費者的消費實力達到一定階段，就對購物場所有了新的要求，它不能僅僅滿足消費者的物質需求，同時要有一種寓購物與休閑中的情調，使消費者從中得到感官的享受和精神的放松。而園區商業就特別重視打造新城商業的優勢，如圓融時代廣場，其超前的規劃理念、新穎的建筑造型、時尚的夜景、超大的體量、4000個停車位、一站式的購物理念，這些都是老城區商業所不具備的優勢。而這些優勢能夠使消費者在購物中得到感官的的享受和精神的放松，達到購物即休閑的效果。
3.重視商業體的運營管理
在產權上，園區商業項目采取只租不售的模式，保證統一管理，統一營銷。以圓融時代廣場為例，在招商推廣方面，制定適合商業綜合體特點的招商策略和市場推廣策略，并通過掌握招商知識和市場推廣知識的專業人士將項目介紹、推介給潛在租戶。而且圓融商管公司在開業前已經進駐，負責項目的日常管理。開業后，隔三差五舉辦各種促銷活動，諸如名車展銷、明星唱片簽售、兒童歌舞比賽、街頭魔術節等。所有這些活動能使圓融時代廣場在市場上不斷制造熱點，擴大影響力。
4. 注重新城商業的開發時序
國內有些新城，不注重商業發展的規律，在新城建設之初就上馬大型商業體，這增加了商業運營的風險，也出現了很多失敗的案例。新城商業發展是一個循序漸進的過程，不能急功近利。園區商業比較注重開發時序，在確定了城市定位的基礎上，加強對商業網點的布局，重視發展市級商業區，建好特色項目，同時也發展社區商業保障民生，形成立體化的商業網絡。在建設之初，由于缺乏人氣支撐，所以園區商業是以發展社區商業為主，主要是鄰里中心模式，滿足人們的基本生活需求；進而發展一些小型的商業街區，如左岸商業街，業態以餐飲為主，能夠比較快的聚攏人氣；最后隨著新城基礎設施建設不斷完善、房地產開發走向成熟、新城居民不斷導入等一系列條件成熟，才開始發展大型的城市綜合體，來滿足新城居民日益增加的物質文化娛樂需求。通過合理的商業開發時序，構筑新城立體化的三級商業等級體系，進而實現新城商業的全覆蓋。
5. 發揮國企的帶頭作用
縱觀國內新城建設，大型國有地產開發公司發揮的無疑是一種帶頭作用，旗下所建項目都具備標桿意義?；仡欔懠易霤BD的發展歷程，東方明珠電視塔、金茂大廈等一批有國有企業開發承建的標桿建筑屹立于CBD中心之后，才激發了越來越多的港商、臺商及外商的開發熱忱。同樣在園區，很多大型商業項目都出自國有地產開發公司。如圓融集團開發的李公堤商業水街、時代廣場；商旅集團開發的湖濱新天地、月光碼頭商業水街；建屋集團開發的金雞湖商業廣場…這些大型國企開發的項目規劃建設起點高、經營理念先進、業態組合齊全，所有這些使園區的商業在檔次要高出其它城區一籌，也符合園區商業的高端定位。正是由于園區大型地產國企的高起點規劃建設水準，越來越多國內外實力開發商進入園區，開發商業物業。國企、民企、外企共同推動園區商業大繁榮。
6.商業與旅游的聯動開發
商業即旅游，商業與旅游聯動開發，是園區商業發展的新理念。通過商業項目的知名度吸引旅游人群，通過旅游市場上的消費者帶動商業人氣，兩者聯動，進而實現商業與旅游的共同發展。如李公堤商業水街，其最大的特色就是它不僅作為商業載體，而且其本身也發展成為知名的旅游景點，實現商業、旅游的完美結合。再比如圓融時代廣場，世界第一長的500米神奇天幕、時尚的夜景、新穎的建筑造型，所有這些使其本身除具備商業功能外，還是一個不錯的旅游勝地。每到周末或者節假日，我們可以看到很多外地旅游大巴開到圓融時代廣場，帶來眾多游客參觀購物。和大型旅行社簽訂合作合同，從旅游市場吸引消費者，增加了項目的人氣和商氣，這對新城商圈建設大有裨益。
四、結語
新城市中心建設為新城商業發展提供機遇，但是在新城商業大發展的時候，如何規避商業風險，也是政府和開發商的所要認真思考的問題。本文在深入分析園區商業發展現狀的基礎上，總結出園區多樣化的商業開發模式、專業化的商業運營管理、高起點商業規劃定位、立體化的商業等級體系等一系列成功的新城商業開發經驗，希望能對城市商業開發，特別是新城商業開發提供一些重要的啟示和參考價值。
參考文獻：
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商業業態規劃分析范文6
內容摘要:本文在翻閱大量文獻資料的基礎上,首先對國內外商業地理研究進展進行了分析,包括相關理論和研究方法;其次,對消費空間的特征、演變及其動力機制的相關研究逐一進行總結;最后提出消費空間未來的三個主要研究方向。
關鍵詞:消費空間 理論方法 動力機制
隨著社會經濟的不斷進步和社會財富日益增加,消費市場由賣方市場轉為買方市場,消費在拉動國民經濟中的作用逐漸凸顯。一直以來,對于消費的研究主要集中在經濟學領域,而地理學者的介入把消費與空間聯系起來,賦予了消費研究一個嶄新的研究領域。
如何合理規劃城市消費空間,進一步挖掘消費潛力,促進消費可持續發展,是城市規劃者和政府有關部門需要解決的重大問題。城市消費空間的發展演變也正是城市空間演變的折射。因此,通過對城市消費空間的研究進行整理,對消費空間演變特征及動力機制進行總結梳理,對未來的城市消費空間研究具有重要意義。
城市消費空間理論及方法
西方商業空間結構的研究經歷了從傳統的關注人類生態學模式、社會物理學派模式和中心地理論模式到現代的結構主義方法和消費者行為地理學研究的發展。并且產生了一系列的理論方法,例如中心地理論、普通相互作理論(重力模型)、地租理論、行為理論、零售制度變化的理論、 熵最大值模型、購物行為隨機模型、動態選擇模型、赫夫的消費者決策概念模式、卡托那循環模型和霍華特循環模型等。
(一)區位論及其相關方法
區位論是經濟地理學和空間經濟學共同的理論基礎。決定零售業成功的關鍵因素,第一是區位,第二是區位,第三還是區位(Dawson,Johm A,1980)。
國內對城市商業區位與行為的研究起步較晚,城市商業空間等級結構研究主要集中在商業設施規模的等級空間網絡分布,并形成了一整套研究體系,對克里斯泰勒中地論的實證、補充和發展以及我國城市商業網絡規劃等方面取得了較為豐碩的成果(安成謀,1990)。20世紀80年代是我國傳統商業地理學研究較為活躍的時期,出現了大量的以中心地理論為基礎的城市商業網點規模等級結構的研究成果,如對北京(楊吾揚,1994;張文忠,2000)、上海(寧越敏、黃勝利,2005)、廣州(許學強、周素紅、林耿,2002)、蘭州(安成謀,1990)等城市的實證研究與演繹。研究方法主要是借鑒西方成果,但國內也有所涉及,如賴志斌、潘懋、Yonghui Song(1969)結合GIS,提出了一種基于權重設置的零售商業網點選址評價模型,并闡述了模型的應用流程。
(二)消費行為角度理論與方法
重視從消費者行為方式和社會經濟屬性的角度來理解城市商業空間的形成與發展,可追溯到20世紀50年代末。Berry(1967)首次將消費者行為納入理論架構,重建了中心地理論。
從20世紀70年代初期開始,國外的研究者開始關注消費者對零售業區位選擇的影響,如赫夫概率模型的出現(Huff DL.A,1963);Rushton(1969)提出的消費行為空間偏好模型。自20世紀80年代以來,消費行為地理學的研究愈加受到重視,Potter(1982)提出信息場和利用場的楔狀扇面結構,指出其以消費者居住地為中心并收斂于中心商業區。Berry,Parry(1988)進一步指出,服務地區人口的屬性、消費者行為形態與社會經濟環境對于零售區位理論的重要性。Golledge(1997)提出說明活動空間形成的規律性的“錨點理論”。
在國內關于零售業區位與居民消費行為的研究起步較晚。張文忠等(張文忠、周彥軍,1992)對哈爾濱市消費行為與商業中心地系統的分析,認為消費者購物空間的選擇主要與商業中心的規模、交通方便、距離最短原則有關;仵宗卿和柴彥威(2001)根據周邊調查法研究了天津市居民消費行為特征,并按照中心地理論構建了購物出行空間結構等級模型;李桂君(2002)推導出大型零售商業網點布局的模型以及網點間邊界確定的模型,并給出該模型的數學反問題及反問題求解的方法;張文忠、李業錦(2006)通過兩個計量經濟模型分析居民屬性特征和商業環境評價對于城市居民消費區位選擇的影響。
消費空間特征及其演變
多等級與兩極化。徐放(1984)在對北京主要商業中心研究中,將北京市商業服務中心劃分為五個級別、五種類型;閻小培等(1993)對廣州市城區商業中心分為三個級別;張文忠、李業錦(2005)認為北京商業中心的等級體系不斷趨于完善,基本形成了市級商業中心、區級商業中心、社區級商業中心等覆蓋全市的商業網絡體系;寧越敏、黃勝利(2005)把上海的商業中心等級體系初步分類為六類。大城市商業中心等級體系“兩極化”趨勢初見端倪,改變了過去傳統的商業向心聚集形式和“金字塔”式的商業空間網絡結構(林耿等,2008)。
郊區化與社區化。居住重心外溢帶動商業空間隨之向城市擴展,相伴出現商業郊區化的趨勢(管馳明、崔功豪,2003)。李昌霞、柴彥威的研究表明,上海市市級商業中心的“多極化”以及交通基礎設施的完善和私人汽車的增加,導致居民消費空間的廣域化、多元化和郊區化。隨著舊城改造和郊區化的發展,大量居住人口向郊區集中,打破了市級商業中心的壟斷格局,職住分離現象的加劇和傳統市中心購物距離過遠使居民的購物活動開始依賴區域購物中心(馮健等,2007)。城市郊區化后,在新區“職住分離”的現象更為明顯,工作日的娛樂、購物活動基本上是在自家附近小區內進行。
零售業業態多樣化、大型化、經營連鎖化。購物中心、巨型市場與ShoppingMall等業態的興起與區位布局,客觀上打破了傳統的“金字塔”式城市商業空間格局。城市分區商業中心的興起與郊區商業中心的崛起,使城市商業布局向多極分散格局發展,特別是各種業態的商店連鎖經營的發展,更加劇了城市商業的綜合性與橫向性發展趨勢(張水清,2002)。零售業總店的減少和零售業的連鎖化、大型化經營是零售業發展的主要趨勢,美國較大的工業行業都已經連鎖化,零售總額的50%都是由連鎖業貢獻,同時很多新的零售模式也被嘗試(管馳明,崔功豪,2003)。
消費空間多功能化。在城市CBD分布著大量中高檔的現代購物中心和倉儲式百貨商店,在傳統型中心中呈現出最小和非綜合型的零售業特征以及高檔次與中檔次的功能,它們廣泛分布于除了中心商業區以外的老建筑區(Neda K,1997)。深圳城市發展迅速,大量的工業區用地迅速轉化為商業用地,受市場力量促發出現了主題商業綜合體(管馳明、崔功豪,2003)。
地下消費空間不斷擴展。方向陽、暖(2005)把地鐵站口的地下商業集聚類型按其區位分為三大類,即是站廳商鋪、通道商鋪以及與站口直接相連的地下商業街。黃瑩瑩、暖、陳渠(2006)以廣州市與地鐵站出口相連的天浚和流行前線地下商業街為研究對象,分別對二者的特征、消費者屬性進行比較,并對地下商業街與消費者屬性之間的關系進行分析。
消費空間虛擬化。進入20世紀70年代之后,隨著計算機與網絡技術的快速發展,新興的虛擬商廈與電子商業突破了傳統的商業生產、批發與零售的流轉程序與營銷模式,真正實現了低成本、高效率與零庫存,將對城市傳統的商業空間結構帶來前所未有的沖擊,使得多極分散的城市商業格局向三維的空間市場結構演進(張水清,2002)。
消費空間演變的動力因素
消費水平與消費結構的變化。目前,上海恩格爾系數已下降到40.38%,同時,消費結構不斷升級,居民從生存型消費逐步發展為享受型和服務型消費(李昌霞,柴彥威,2005)。深圳的居民消費結構中,生存資料消費的比重在變小而享受、發展資料的消費比重在增大,呈現出不斷高層次化的特點;深圳居民已轉變為以滿足家庭和個人發展及享受為主的消費傾向,消費層次已經由溫飽型轉入小康型,并開始向富裕型發展(尚嫣然,柴彥威,2004)。這些都是消費空間演變強有力的因素。
交通的發展。商業與交通有著天然的地域共生關系,完善的交通設施(如主干道、重要節點)容易形成商業功能區(林耿,閻小培,2003)。李文翎、閻小培(2002)的研究表明地鐵沿線就容易形成新的商業走廊;蔡國田、暖(2004)認為,軌道交通的出現大大提高了通達性,改變吸引范圍的區位條件,把大量的商業、居住區、辦公活動吸引到快速軌道交通沿線,帶來巨大的人流,從而影響零售商業的布局與發展;林耿、周素紅(2008)指出隨著地鐵的建成通車,深圳市消費空間格局逐漸走向多元化。
消費者行為。城市居民的消費方式及其空間擴展形態從一個角度反映了一個城市發展的成熟度,對規劃建設城市商業物質環境以及理解城市商業空間結構變化具有重要的參考價值(李昌霞,柴彥威,2005)。張文忠、李業錦(2006)的研究表明,隨著用戶第一主義(Consumerism)的興起,人們逐漸認識到對消費與生產的重要性,消費者的態度及其購買行為等消費者行為已成為影響零售企業區位決策的重要因素。
消費環境(消費設施)及購物環境。宏觀消費環境決定了商業的興旺與否,宏觀消費環境取決于消費者需求的空間模式,而消費需求的空間模式又與居民收入和人口分布等等因素密切相關。從地理位置、人口組成、土地使用方式、商業管理以及居民的消費方式等方面切入的消費環境研究得到強調(管馳明、崔功豪,2003)。交通道路和房地產等先鋒產業的介入,往往伴隨著商業的配套發展,但通達性的提高和人口的聚集并不意味著零售空間的必然成熟(林耿、許學強,2004),只有形成完善的服務業配套環境,才能對商業產生強大的吸引力。
結論
消費空間形態及組合研究。國內關于城市形態的研究比較成熟而消費空間形態的系統研究尚少,只有少數學者有所涉及。從空間形態的角度來解讀空間內涵,從表面形態來探索深層機理,以及消費空間形態與消費空間結構變遷的關系,有利于探索更適合未來城市的消費空間組合和空間結構。
體驗消費空間研究。體驗經濟背景下,如何更多的滿足消費者體驗需求,合理設計、建設體驗消費空間,并通過技術支撐來實現各種體驗情景,進一步實現體驗的價值,有待于有關學者和城市規劃者繼續探索。
虛擬商場和虛擬商圈研究。計算機的進一步普及和網絡技術的不斷進步,必將造成虛擬消費空間對實體空間影響的擴大。網上購物也不再是稀罕的小概率事件,因此虛擬空間的結構與特點、虛擬空間和實體空間的關系研究、其特定消費者――網民的行為規律、空間分布等等方面的研究將是未來研究的一大趨勢。
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