前言：中文期刊網精心挑選了房地產精細化管理范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產精細化管理范文1
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035
［中圖分類號］ F270.7 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）19- 0056- 02
在現代房地產市場的競爭中，越來越多的企業認識到把管理做精做細的重要性，精細化管理已成為決定未來房地產企業競爭成敗的關鍵。
1 我國房地產企業管理現狀
我國房地產企業管理經歷了手工作坊管理、粗放管理、規范管理、精細化管理、精益化管理5個階段。目前，65％以上的房地產企業還處在粗放管理階段，22％的企業正處在由粗放式管理向規范化管理的過渡階段，只有不到13％的企業已經開始從規范化管理向精細化管理過渡。2010年以來，隨著國家對房地產業的連續調控，房地產市場的環境條件發生了很大的變化，在國家一系列調控措施的打壓下，尤其是對閑置土地的收回或處罰的政策，杜絕了投機炒作行為，房地產企業不得不面臨轉型和調整。在內部、外部環境的雙重壓力下，精細化管理成為當前我國大多數房地產企業面臨的重要的戰略選擇。一些房地產企業已致力于從規范化管理向精細化管理轉變，以期通過管理的精細化構筑新的競爭力。在目前的環境下，行動比別人快一步就是競爭優勢［1］。
2 精細化管理的內涵
可以將精細化管理的內涵歸納為3個方面：一是規范化，二是精細化，三是個性化。它是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的關鍵一步。精細化管理就是要求把每一項工作都抓細、量化，有利于落實到行動中［2］。精細化管理就是以人為根本，以細為基礎，以精為目標，以綜合運用現代管理方法為手段，通過建立和優化工作流程，對管理對象施以不斷完善的動態化管理過程。
3 房地產企業的精細化管理方法
實施精細化管理是一項系統工程，需要采取相應的管理方法。房地產企業的精細化管理方法分為項目策劃精細化、項目規劃設計精細化、選材與施工管理精細化、成本管理精細化人力資源管理精細化和物業服務精細化等幾個方面。
3．1 項目策劃精細化
房地產企業依據自身現狀，根據對客戶需求的準確分析和客戶購買力的有效判斷，按照“精細”思路，找準關鍵問題與薄弱環節，編制完整而詳盡的階段性樓盤策劃書，使后續具體工作有章可循、有制可依，只有這樣，才能讓客戶買得稱心、住得舒心，由此可見，項目策劃精細化的重要性。在項目策劃階段對客戶的分析尤為重要，只有在策劃階段對客戶進行合理分析的基礎上編制的項目策劃書才能符合客戶與市場需求。
3．2 項目規劃設計精細化
優秀項目規劃設計的核心是節約成本和對業主的人性化關懷，是保證工期、工程質量和控制成本的關鍵。項目規劃設計精細化要求房地產企業認真研究所開發土地的特質、周邊生態環境與人文環境，完整把握設計整體造型、建筑風格、戶型結構和建筑細節，實現房地產商品價值最大化。因此，規劃設計階段是價值創造的源泉，規劃設計上的精益求精是很重要的一步［3］。
3．3 選材與施工管理精細化
良好的施工工藝和合理的建筑用材是保證產品品質的重要因素［4］。房地產企業應以建造品質優良的樓盤為目標，嚴格把好選材與施工管理這一關鍵環節。選材與施工管理的精細化是鑄就品牌房產的重要環節。施工質量精細化要追求高標準，造精品、創品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術。
3．4 成本管理精細化
在房地產企業，現在的項目成本往往是指涵蓋從投資到客服全過程的成本。以往的房地產企業往往忽略了投資決策與營銷定位之間的一致性，項目完成后才發現增加了許多非預期成本，導致投資回報比預期的降低了許多。房地產企業要實現更精細化的、可實施的成本管理，應建立配套的相關基礎體系，并使這些體系之間保持一致性、協調性、系統性。這些基礎體系包括：成本職能戰略、成本業務流程及其他關鍵流程體系、數據庫與知識管理體系、產品標準化體系、合作伙伴管理體系、全面預算管理體系。
3．5 人力資源管理精細化
人力資源精細化管理是指企業在規范化和標準化的基礎上，對人力資源管理流程進行科學細化和合理優化的過程。人力資源精細化管理的目標是最大限度地發揮員工的有效技能，即實現員工使用價值的最大化；通過一系列的激勵機制最大限度發揮員工主觀能動性和工作的積極性、創造性。人力資源的精細化管理對策有：（1）細化人才結構，做好崗位分析，調整企業自身的人力資源配置架構，分類、分層級確定崗位；（2）對企業現有的人力資源管理制度進行梳理，按“精細化”要求進行人力資源的合理管理與分工；（3）實行規范化人力資源精細化管理工作流程，明確各崗位需要完成的任務；（4）引入現代信息管理手段，應用現代信息技術進行人力資源精細化管理。
3．6 物業服務精細化
服務的精細化是一種理念、態度和文化，是先進的理念、認真的態度、精益求精的文化，簡而言之，即為精心的態度、精細的過程、精品的成績。物業服務的精細化要求房地產企業緊密結合企業文化建設，努力營造物業服務精細化的企業氛圍。物業服務精細化管理的最終目的是通過精細的理念、態度和文化把看似簡單的事情做精、做細、做好［5］。
4 結 語
精細化管理是房地產企業實現持續快速發展，增強整體競爭實力的必由之路。房地產企業引入相應的管理方法，全面推行精細化管理，同時倡導持之以恒的精神，建立健全與之匹配的長效機制，不折不扣地執行，切切實實地落實，可以起到內外兼修的作用，刺激企業迸發新的活力。
主要參考文獻
［1］ 孫動． 略論房地產企業的成本管理［J］． 新會計，2010（1）：25－28．
［2］ 徐超英． 房地產企業經營管理模式研究［J］． 現代企業文化，2008（6）：36－37．
［3］ ［美］奧伯蘭德． 工程設計與施工項目管理［M］． 畢星，譯． 第2版． 北京：清華大學出版社，2006．
房地產精細化管理范文2
關鍵詞：房地產項目；成本精細化管理；成本管控
中圖分類號：F293.33 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）009-000-01
從現代管理學視野來看，科學化管理有規范化、精細化、個性化三個層次。其中精細化管理就是將管理責任具體化、細化，其實就是一種對戰略和目標分解、細化、落實的過程，并要求每個方面的管理都要到位。因此精細化管理是提升企業整體執行能力的一個重要途徑。
對于房地產企業的項目管理也應遵循精細化管理的理念， 既能確保開發項目的工程質量與進度，又能有效控制成本，從而以最低的項目成本獲取最大的收益，在激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。
一、房地產項目成本精細化管理的原則
（一）目標管理原則
設定目標成本，明確目標成本形成的核心環節，對目標成本進行分解，實現目標成本的流程優化。
1.根據項目開發的設計、招標、合同管理、施工、竣工等環節制定科學合理的目標成本體系。
2.從樹立成本管理思想、設置合理的項目成本管理組織、建立必要的成本管理和控制體系，提出組織措施辦法。
3.建立房地產企業的全成本管理體系及責任成本體系，將成本責任分解到專業端口，提出分解原則，落實責任成本的動態管控。
（二）動態管理原則
動態管理即成本的過程中管理，依據前期設置的目標成本、成本計劃、成本控制方案，圍繞項目合同的實施進行的跟蹤管理，隨時監控實際成本與目標成本的差異，及時對剩余資金進行合理安排，使領導決策更加準確，實現資金使用效用最大化。
（三）協調管理原則
成本管理并不是孤立存在的，要綜合考慮其他因素如質量目標、進度目標、效率、資源消耗等。在項目的實施過程中，必須是與質量管理、進度管理、合同管理同步進行，同時進行目標管理。做到成本目標、進度目標、質量目標之間的協調，從而優化實現各項目目標之間的平衡。
二、房地產項目成本全過程精細化管理的關鍵
在充分研究建筑學、工程經濟學、項目管理學的基礎上，采取經濟與技術結合的成本控制手段，把項目開發的各個環節都有機的結合起來，使其利潤最大化。運用擴大內涵和外延的目標成本管理方法，包括市場導向原則、全面成本管理原則、成本效益原則、源流管理原則和顧客滿意原則等來進行精細化管理。
（一）加強房地產項目系統化成本管理體系
1.建立成本管理制度體系
包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本后評估體系和責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋，及責任與激勵機制方面進行管理并形成相應制度以便管理更完善。
2.對每一個階段的數據積累
需要在一定的流程規范基礎之上，對項目開發過程的每個環節的成本控制和知識、經驗進行積累并傳承下去，做為后期項目成本的重要參考依據。
（二）加強房地產項目的前期、設計階段的管理
房地產項目前期、設計工作主要是指項目開工前辦理各項手續，委托設計方案，落實及批報項目大市政方案、各項市政管線的方案設計。這一階段投資決策、設計階段對房地產項目成本管理影響最大。
1.對項目總投資來說，投資決策階段的成本雖然所占的比例較低，一般只占項目總投資的百分之幾或千分之幾，但工作性質優劣對工程造價的影響較大，達到70%以上。所以要成功開發項目，必須提高投資決策的質量。
2.設計階段是房地產項目成本控制的重點。工程設計中設計費一般只占項目總投資的的3%-10%，但對工程造價的影響能可達75%以上，因此設計階段是優化和控制工程質量、造價最重要的階段?？茖W、合理、優秀的設計方案能達到建設用地、減少建設工程量的目的，從而提高工程質量，節省建設投資與運營成本，創造良好的使用條件和環境。
（三）加強房地產項目招投標階段的管理
招投標是有效進行項目管理和控制工程造價的關鍵，對項目總投資額的影響約為10%。通過招投標：可引進競爭機制，降低工程建設成本，優化資源配置，有助于合理確定工程建設項目價格，提高固定資產投資效益。在招標過程中成本控制，應注意以下幾方面：
1.招標工作要遵循公平、公開、公正的原則。借助信息技術建立供應商數據庫系統，建立長期、穩定的供應商合作體系。
2.做好招標文件的編制工作，造價管理人員瑩認真收集、篩選、分析各種數據資料，鑒別、預測、評價影響工程造價的各種因素，然后編制招標文件。
3.合理低價中標。目前常用的是工程量清單計價與合理低價中標為主的中標方式。對房地產開發企業來說，不能一味地追求絕對低價中標，避免投標單位用低于成本的價格惡意競爭，而給后期管理帶來的巨大隱患。
（四）加強房地產項目合約環節的管理
做好項目的合約規劃，不僅是連接目標成本與動態成本的紐帶，更是為了有效的確保目標成本的實現，指導招標采購計劃、資金計劃、合同簽訂的制訂與實施，是項目成本事前管控的重要手段，因此必須結合各項目的實際情況及管理能力進行科學合理的合約規劃，并真正落實到位，按規劃要求執行下去，在實踐中不斷總結經驗。
（五）加強房地產項目施工各環節的管理
施工階段已完成工程設計，工程量也完全具體化了，施工招標工作也完成了，工程承包合同也簽訂了。根據有關統計，施工階段影響工程投資額度的可能性占5%-10%，投資節約可能性不大，但這一階段會投入大量的資金，很可能出現浪費投資的問題。因此，房地產企業要重點加強工程施工現場的動態管理，杜絕浪費。
（六）加強房地產項目各個環節的審核管理
應對項目的全過程進行成本審核。不僅要重視項目的事后審核，更要重視事前和事中審核。事前對成本進行審核，有助于更合理的編制工程項目施工方案，為項目管理者超前把關提供參考，從而避免可以預見的失誤。事中成本審核，針對性更強，能起到事半功倍的效果。
總之，房地產項目成本的精細化管理是一門集經濟、技術與管理為一體的綜合性學科，是一個全面、動態的管理過程。房地產企業的項目成本管理應貫穿項目始終，在項目建設的各個階段最大可能的提高建設資金的投資效益，并隨時糾正發生的偏差，才能保證項目成本管理目標的實現。
參考文獻：
[1] 吳雪迪.淺議集團房地產開發企業成本管理.
[2] 攀成德.房地產成本管理.
房地產精細化管理范文3
關鍵詞：房地產；開發項目；精細化；成本管理
一、房地產開發項目成本管理存在的問題
1.成本管理意識淡薄一些房地產商雖然意識到成本管理的重要性，在進行成本管理中為了獲取更大的利潤會加大對成本的管理，而事實上在進行成本管理中并沒有做到精細化的管理，單純的從減少資金投入上來控制成本，這樣是遠遠不夠的，這算不上是精細化的成本管理，因此，首先管理人員需要加強對精細化成本管理的認識與了解，加強對精細化成本管理的研究與分析，進而提高自身精細化成本管理意識，降低開發項目成本，從而獲得相應的經濟效益。2.投招標管理狀況不規范房地產在進行招投標之前都會制作標書，而實際在招投標時一些房地產商會因各種原因達不到標書所規定的要求，進而導致成本增加。一些房地產商在進行招投標前對流程沒有進行詳細的了解，對項目開發的前期工作準備的不夠充分，這些都會造成招投標的失敗，給企業帶來一定的經濟損失，進而影響到項目成本投入。3.成本核算科目設置不明確一些房地產企業在進行成本核算的時候都比較簡單，他們只是將工程所要消耗的實際費用及各個施工項目費用成本的支出進行簡單的計算，這樣就得出了項目開發的成本，而這只是成本計算的一部分，并不是真正意義上的成本管理。成本核算科目在設置上只是簡單的設立了幾門較為簡便的科目，在進行區分工程子項目成本構成時就需要財務人員對子項目進行手工錄入描述，如果所要核算的成本過大，那么各部門的成本費用就會很難得到有效的控制。4.企業組織機構設置不合理一些房地產企業內部很少會專門設置成本管理部門，只有當新的項目需要開發時才臨時組建一個成本管理小組，而這個成本管理小組的組建人員也只是從各部分人員中臨時調用的，他們當中的一些人其實對成本管理根本就會了解，這樣就會極易造成管理混亂的現象，而一旦成本管理中出現了問題就會發生無人擔責的現象，這樣責任不明、臨時組建的成本管理部門只會給房地產項目的成本管理帶來極大的危害，不利于企業的長期發展。
二、房地產開發項目精細化成本管理措施
1.項目決策階段的精細化成本管理在做決策前需要先制定詳細的可行性研究報告，根據當下各市場的具體情況進行分析研究，最終制定符合實際的項目報告，為項目的順利開展打下基礎。各部門要對項目實施中可能會影響成本的因素進行詳細的研究分析，制定精細化成本管理方案與制度，盡力將責任到人，以強化對成本的管理。2.規劃設計階段的精細化成本管理（1）優化設計工程造價。工程造價在成本管理中占據著重要的地位，因此要對工程造價進行優化設計，以降低工程項目成本。首先應當提高土地利用效益，提升地塊的使用價值。以降低項目土地成本。再次，增加不計容積率建筑面積，提升樓盤品質，從而間接降低地價。第三，減少不必要的配套以降低開發成本。第四，提高工程技術含量，引進先進技術設備，把好規劃、設計關，降低項目實際支出成本。（2）要充分發揮招標機制在項目工程設計的作用,遵從高質量、高標準、嚴把關的原則，綜合考慮各種設計方案，擇優而用。對所設計的成本規劃進行反復的論證與推敲，確保規劃的可行性與科學性，盡力做到精細化成本管理。3.施工階段的精細化成本管理（1）優選施工單位。在招投標中要選擇那些信譽好，技術強的施工單位，在施工中要鼓勵施工單位采用較為先進的技術設備，盡力去縮短工期，以減少成本投入。（2）加強設計變更的管理，避免成本管理失控。在進行施工中應當加強施工方的自我約束，在施工中不得擅自更改工程計劃，如若發生計劃更改就必須按照相關流程進行，確保工程變更控制在合理范圍內。（3）嚴把選用材料的質量關和價格關。在選擇材料供應商時就應當選擇信譽較好的商家，在材料的選購中一定要對材料的質量嚴加監管，在確保材料質量過關的前提下保證價格限定在一個合理的范圍之內。（4）加強對投入資金的監管。房地產商下撥資金后一定要對資金的流向嚴加控制，確保資金用到實處。在資金的使用中一定要按照資金計劃進行，使資金的使用與施工進度計劃相協調，保證精細化成本管理。4.竣工結算階段精細化成本管理成本管理中除了要對施工前與施工中成本的精細化管理外，在工程項目結束過同樣需要加強對成本的嚴加管理，防止出現增加不必要成本的現象。（1）工程竣工后要對所簽訂的相關合同中的條款進行詳細的核對、復查，防止出現重復計算、重復收費及計算失誤的現象。（2）竣工后要對隱蔽驗收記錄及日記進行詳細的檢查，嚴格核實工程量，確保施工按施工圖完成。（3）落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。（4）嚴格執行投標過程中所報的單價或簽證價格，禁止高套單價的情形出現。嚴格按規定和合同套取計費程序，計取各項費用。
三、結語
房地產開發項目成本管理中經常會出現成本管理意識淡薄、投招標管理狀況不規范、成本核算科目設置不明確及企業組織機構設置不合理等問題，因此要對成本進行精細化的管理，從決策階段、規劃階段、施工階段到竣工全過程進行精細化成本管理，在降低房地產項目開發成本，提高其經濟效益的同時，提高房地產企業的綜合競爭力。
參考文獻
[1]溫寧馨.房地產企業項目開發成本精細化管理探討[J].經濟研究導刊,2014,(17):271-272.
[2]吳愛林.房地產開發企業成本精細化管理初探[J].中國科技信息,2012,(10):163.
房地產精細化管理范文4
【關鍵詞】房地產項目；全過程；成本；精細化管理；造價控制
一、前言
作為房地產項目建設過程中的重要工作，其全過程成本的精細化管理在近期得到了有關方面的高度重視。該項課題的研究，將會更好地提升對精細化管理與造價控制的實踐水平，從而有效優化房地產項目全過程成本管理的整體效果。
二、概述
房地產施工項目的成本管理并不是對房地產施工項目核算的簡單過程，而是一項復雜的、全過程的、整體的系統工程，必須由多個部門的配合和全員的參與，全面控制和落實，形成濃厚的全員參與成本管理的工作氛圍。做到制度有力、職責分明、考核嚴格、目標明確，確保房地產施工項目在安全有序的狀態下進行。
成本控制和管理的特點具有預先性、能動性、系統性。這也是由施工項目的安全性所要求的。成本控制與管理在實施中必須與采購管理、生產管理（包括分包管理）、質量安全管理、技術管理和資金管理有機結合起來。
只有把所有管理職能、管理對象、管理要素納入施工成本管理中，施工過程中的成本控制才能具有事先能動性和綜合優化的功效。同時在施工管理過程中根據項目施工前的計劃進行監督、控制、調整和修正，以達到施工過程中成本控制管理的動態跟蹤性。
三、房地產開發項目各階段成本控制管理存在的問題
1.對房地產投資決策階段的重要性沒有足夠的認識
由于房地產項目投資需要的資金巨大、消耗的人力、物力多，一旦開工，就不能間斷，否則會拖延工期。因此對于每個環節都需要嚴格把關，倘若某一步出現差池，將會一步錯，步步錯。因此，對于房地產開發項目的整個流程而言，首先應該重視投資決策環節，此環節的正確與否直接關系到房地產開發項目的成敗，但是對于這一環節，目前是我國房地產企業運營過程當中最為薄弱之處。
2.工程設計階段對工程成本控制不嚴格
由于我國不斷進步，我國的房地產開發項目在激烈的市場競爭中也愈演愈烈，使得市場的原材料價格有所上漲，同時建筑工程的工人工資也會隨之漲幅，這就給工程項目的成本帶來了一定的困難，造價上漲4E86就會導致工程的成本增加。另外，由于設計階段的造價管理和控制容易被忽略，沒有推行限額的設計和方案，以及設計質量更加受到設計人員的關注，成本控制被忽略或者重視程度不夠、概算編制能力的欠缺等因素，也會導致設計單位編制的設計概算存在較大的偏差，從而工程成本增加很多。
3.建設項目發包階段選擇不當
在工程設計完成之后，應當采取公開、公正、公平的原則，以及通過采用公告或邀請書等方式，選取一家值得信賴、聲譽好、有實力、報價合理的單位，這一環節是尤為重要的，做好了這一環節的工作，工程也就成功了一半。但是目前，開發商在對中標單位的選擇時，一般選擇報價最低的單位，而這些中標的單位可能存在成本價高于投標報價，選擇這樣的單位很有可能在施工的過程當中出現扯皮等不良現象而對工期和施工質量帶來不利影響。從而導成本價難以控制。另外，對于工程合同同樣需要反復研討和檢查，避免合同內容不夠嚴密、不夠明確被施工單位利用漏洞而增加工程成本。
四、房地產開發項目精細化管理與造價控制的要點
1.投資決策階段
（1）認真做好市場調查研究工作
應調查國內外市場近期需求狀況，對未來市場趨勢進行預測；對產品銷售進行預測、價格分析，判斷產品的市場競爭能力及進入市場的前景；對產品的方案和發展的方向進行技術經濟論證比較，在充分考慮市場、技術、環境等因素的基礎上合理確定擬建項目的建設規模，努力實現規模效益。
（2）合理確定建設標準
建設標準水平應從目前的經濟發展水平出發，區別不同地區、不同規模、不同等級、不同功能、不同消費群體，充分研究建筑標準、質量要求、建筑材料的性能價格等情況，合理確定。
2.設計階段的成本管理與控制
首先應積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。限額設計就是按照批準的
可行性研究報告及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計，總概算控制技術設計和施工圖設計，從而避免設計部門為設計上的工作方便或是為過分保護自身設計不出問題而不惜加大設計的安全系數，以犧牲業主方的工程造價的控制為代價。比如某小高層住宅工程的鋼筋含量，本來鋼筋含量每平米設計65公斤就滿足要求了，但設計方為保守起見而設計了每平米85公斤，這樣每平米鋼筋材料造價就增加了13%，可見，推行限額設計的必要性。把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易被突破。
其次設立專門的審查部門對設計單位設計的圖紙進行全面的審查，防止設計粗糙。比如某住宅工程，住宅樓首層標高0.00米處有一層鋼筋混凝土板，住宅樓周圍是地下車庫，地下車庫的頂板標高是-1.2米，因為其設計為了省事，在住宅樓下面標高-1.2米處又設計了一層鋼筋混凝土板，在高度為1.2米的范圍內設計了兩層鋼筋混凝土板，這樣就造成了一層板的浪費。后來在建設方審圖過程中發現了，并及時通知了設計院進行了改正，從而避免了不必要的造價浪費。
3.施工階段
（1）結合施工組織及施工工藝，控制工程成本開發單位的成本管理人員應做到“三多”，即“多看、多問、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現場的實際情況?！岸鄦枴保褪菍τ陬A算中不常遇到的較邊緣的工程問題，或是對自己經驗不充分的問題不匆忙作定論，要向專業人員和工程師進行咨詢核實。定額仍是目前建設市場確定造價的主要依據，但也應客觀地認識到定額不可能囊括市場。
（2）嚴格控制材料用量，合理確定材料價格
工程材料費一般要占工程總成本的60%左右，顯然材料費的高低直接影響工程總成本。應建立起企業自身的價格信息網絡，保持信息渠道的暢通，及時準確地把握不同地區及不同規格的材料、半成品的價格信息，保證相關人員可隨時隨地的調用及監督，做到資源共享。
4.竣工結算階段的造價控制方法
（1）標準預算審查法
對于全部采用標準圖紙或通用圖紙施工的工程，以事先編制標準預算為參考審查結算的一種方法。采用標準設計圖或通用圖紙施工的工程，在結構和做法上一般相同，只是由于現場施工條件的不同有局部的改變。這樣的工程結算就不需逐項詳細審查，可事先集中力量編制或全面詳細審查標準圖紙的預算，作為標準預算，以后凡采用該標準圖紙或通用圖紙的工程，皆以該標準預算為準，對照審查。局部修改的部分單獨審查即可。
（2）篩選審核法
篩選法是統籌法的一種。同類建筑工程雖然面積、高度等項指標不同，但是它們的各分部分項工程的單位建筑面積的各項數據變化卻不大。因此，可以把建筑各分部分項工程的數據加以匯集、優選。歸納出其單位面積上的工程量、價格及人工等基本數值，作為此類建筑的結算標準。以這類基本數值來篩選建設工程結算的分部分項工程數據，如數值在基本數值范圍以內則可以不審，否則就要對該分部分項工程詳細審查。如果說所審查的結算的建筑標準與“基本數值”所適用的建筑標準不同，則需進行調整。
五、結束語
通過對房地產項目全過程成本精細化管理與造價控制的相關研究，我們可以發現，該項工作的順利開展，有賴于對其多項影響環節與因素的充分掌控，有關人員應該從房地產項目的客觀實際要求出發，研究制定最為符合實際的精細化管理與造價控制策略。
參考文獻：
[1] 李杰.房地產開發項目全過程成本控制探討[J].科技視界.2012（23）：289-290.
房地產精細化管理范文5
關鍵詞：建設方；設計階段；成本控制；精細化控制；有效
近年來，我國市場經濟體制的不斷改革和完善，使房地產行業得到了迅速的發展，城市建筑規模的不斷擴大，給建設方提出了更高的要求。建設方對建筑成本的控制和管理，直接關系著建筑商經濟效益的增長，因此，建設方要加強對設計階段的成本控制的管理，從而提高建筑項目投資的經濟效益。
1 建設方設計階段成本控制存在的問題
房地產項目的成本控制對整個房地產工程的順利完工有著至關重要的作用，因此建設方對于設計階段的成本要給以高度重視，才能確保房地產項目成本控制的有效性和整體經濟效益。但是，在我國當前的社會主義現代化建設中，建設方設計階段的成本控制還存在一些問題：
1.1 設計人員認識不夠，管理制度不完善
建筑工程項目設計階段主要包含有初步設計、方案設計、技術工藝設計及施工圖樣設計等，初步設計影響建筑商總投入資本的75～95%，技術設計影響總投入資本的35～75%，施工圖樣設計影響總投入資本的10～35%，因此，在實施建筑工程項目管理過程中，必須重視加強對設計階段的成本精細化控制。
但由于受到傳統建筑設計理念的影響，現代建筑的設計人員對于設計階段的成本控制認識和重視度不夠，缺乏成本控制意識，不注重設計方面專業技能的提升，往往出現“重施工，輕設計”的現象。使得建設方在設計階段出現問題，給成本控制帶來極大影響，嚴重的還會提高房地產項目的總體成本。另外，建設方對于設計階段的成本控制沒有完善的管理制度，使得設計人員，不根據房地產項目的要求來進行設計，不注重建筑設計的質量，導致施工過程中經常出現因設計不符合要求而返工的現象，而造成巨大的經濟損失。
1.2 設計方案內容不全，實施過程受影響
設計人員在設計的過程中只注重設計方的要求，而沒有根據成本控制理念來進行內容的選擇，導致設計內容的不全面，深度不夠，設計開銷的提高，使得房地產項目施工所需要的原材料和設備等方面的價格出現問題。另外，在項目施工過程中，還會出現因設計方案內容不全而引起設備選擇不當的問題，導致正常施工無法進行，延誤整個房地產項目的施工工期，而造成建設方運營成本的大大提高。
1.3 設計招標形式不對，招標過程不規范
房地產項目在施工前，要進行施工招標，確定施工的建筑單位，以保障項目工程的順利開工。但是由于建設方設計階段存在招標形式設計不對的問題，導致招標過程非常的不規范，出現虛假招標和不文明招標等現象，使設計招標失去存在的真正意義。招標過程的不規范，使建設方設計階段的成本控制得不到有效的實施，達不到降低項目施工成本的目的。
2 促進建設方設計階段成本精細化控制的有效策略
有效的設計階段成本控制，可以提升房地產項目施工的工作效率，保證建設方的經濟效益，促進企業的長遠發展。因此，必須采取策略，促進建設方設計階段成本精細化控制的有效性。
2.1 提高認識，完善管理制度
現代化建設中，建設方要想提高設計階段成本精細化控制的有效性，就必須先提高全體工作人員的成本控制意識；并建立完善的管理制度、成本控制管理制度及制度考核標準，各部門在完成本職工作的同時還要加強與其他部門的交流和溝通，互相監督，共同提升成本控制管理意識。比如，可以根據各部門工作人員的工作情況，定期安排成本控制方面的講座，使員工認識到成本控制的重要性，真正貫徹和落實成本控制管理，從而保證房地產企業長遠的經濟效益。
2.2 完善設計，保障施工質量
房地產項目工程施工前的設計招標必須按照規范標準完善設計內容，進行現場招標，選定有實力的設計單位和建筑單位，以提高設計招標的質量。完善設計招標的內容和形式，加強設計圖紙的審核，選擇符合項目要求的建筑單位，才能保障施工的質量，促進建設方設計階段成本精細化控制的有效進行，達到降低整個房地產項目成本的目的。
2.3 推行限額，有效控制造價
近年來，我國開始實行限額設計的策略，嚴格控制建筑工程的初步設計，選擇最合適的設計方案，保證設計圖紙的質量，降低施工成本，有效控制工程造價，達到建設方設計階段成本精細化控制的目的。建筑單位在設計的過程中，要根據具體要求，注重細節方面的設計，提升設計技巧，嚴格按照成本控制管理制度執行，優化設計方案，采用價值分析方法、經濟分析方法等選取最合適的設計，以促進建設方設計階段成本精細化控制的有效實施。例如：我國山東省在實行房屋建筑時，實行經濟分析，注重綠化建筑的實施，推廣太陽能光熱的運用，使建筑設計和施工階段的節能標準達到百分之百和百分之九十八，大大的降低了建筑施工成本。又如：在建筑施工中，推行限額設計，項目合同中有鋼筋、水泥等的造價標準，根據招標的預算，進行成本精細化控制，達到有效控制造價的目的，從而實現建設方設計階段成本精細化控制。再如，在建筑工程中，進行模板的選擇時，運用價值分析法，設計多種方案，從不同角度分析對比新鋼模板、竹膠合模板和木模板等的優勢和缺點，節約資金的投入，提高成本控制，從而提升建設方的經驗效益。
2.4 加強監管，提升成本控制
房地產項目工程的成本控制必須加強設計階段的成本控制監管，建立專門的監管部門，安排專職人員對整個設計過程進行監督和管理，以促進建設方設計階段成本精細化控制的有效實施，從而提升整個房地產項目的成本控制。建設方設計階段牽涉的內容如原材料的選擇、設備的購買以及各樓層的結構等都必須一絲不茍的按照規范標準進行設計，根據項目工程的要求進行多次修改，反復審核，從而提高設計的質量，保證項目工程的順利施工，促進建設方設計階段成本精細化控制的有效性。
3 結束語
建設方設計階段成本精細化控制的有效性，直接影響著房地產企業的經濟效益，是企業長遠發展的有效保障。設計階段的成本精細化控制是一個長期的過程，因此，房地產企業在實踐過程中，必須給以高度重視，嚴格按照設計階段成本控制的管理制度執行，加強整個項目工程的監管，從而保證建設方的長遠經濟效益。
參考文獻
[1]陳美玲.論房地產項目規劃設計階段的成本控制策略研究[J].華章，2013，08：74.
[2]施紅星.建設方設計階段的成本精細化控制[J].中國高新技術企業，2010，16：189～190.
[3]張愛國.設計階段的成本控制[J].中外企業家，2013，29：56.
[4]劉杰.工程項目全過程精細化成本控制[D].西南交通大學，2013.
房地產精細化管理范文6
【關鍵詞】制度 策劃 設計 選材 成本 營銷 后評估
中圖分類號：S611文獻標識碼： A 文章編號：
1項目概況
項目用地面積6.48公頃，總建筑面積23萬平方米，容積率3.0，建筑密度17.8%，綠地率38.8%，該項目共分兩期開發，一期總建筑面積11.6萬平方米，二期總建筑面積11.7萬平方米，建設期3年，預計總投資額10.7億元。
2管理重點及難點
管理難點：項目管理粗放、不注重細節。
管理重點：從建章建制、樓盤策劃、樓盤設計、選材與施工管理、成本管理、營銷與服務、后評估七個方面，提升項目精細化管理水平。
3管理策劃及創新特點
創新構建工程項目管理體制，是一項系統工程，也是提高企業發展整體競爭能力的迫切需要。為本著積極慎重、大膽穩妥、重點突破、逐步推進的思路，結合企業自身發展實際，制定了以下幾項管理措施：
1、建章建制，規范管理
2、強化樓盤策劃的精細化管理
3、強化樓盤設計的精細化管理
4、強化選材與施工管理的精細化管理
5、強化成本管理的精細化管理
6、強化營銷與服務的精細化管理
7、強化后評估的精細化管理
4管理措施和風險控制
1、建章建制，規范管理
項目管理是房地產企業管理的基點，項目管理的成敗，決定了企業管理的成?。豁椖抗芾淼乃?，體現了企業管理的水平。針對項目管理制度不規范、不健全的情況，應當要一方面緊抓項目管理的建章建制工作，新制定、修訂完善各項管理制度，夯實項目管理基礎；另一方面狠抓各項規章制度的執行，強化檢查、考核力度，逐步規范項目管理。建章建制，規范管理，為創新構建工程項目管理體制打下了堅實的基礎。
2、樓盤策劃的精細化
策劃是樓盤開發的龍頭，只有策劃優秀，才能開發出優秀的樓盤，才能讓客戶買得稱心、住得舒心。在策劃階段尤其要注重對客戶的分析，并合理地進行客戶細分。共分為三個階段：第一階段的客戶細分變量包括：地理因素、社會因素、心理因素和人口因素，通過不同的客戶細分變量來進行典型的或者有代表性的細目分類，從而將客戶細分為不同細目的客戶區隔，進行精確的定位；第二階段客戶價值定位：在客戶細分之后，需要進行價值定位，分辨高價值和低價值的客戶細分區隔?？蛻魞r值定位變量包括：客戶響應率、客戶銷售收入、客戶利潤貢獻、忠誠度、推薦成交量等，根據房地產企業關注的不同點通過不同的變量對客戶細分區隔進行價值定位，選定最有價值的細分客戶；第三階段客戶共同需求：圍繞客戶細分和客戶價值定位，選定最有價值的客戶細分作為目標客戶細分，提煉他們的共同需求，以客戶需求為導向精確定義企業的運營流程，為每個目標細分市場提供差異化的營銷組合?？蛻艏毞值淖兞恳夭皇庆o態的、一成不變的，應根據市場環境和客戶響應情況等等及時進行動態調整和優化。
3、樓盤設計的精細化
優秀的樓盤設計以節約成本和對業主的人性化關懷為核心，是保證工期、質量和成本控制的關鍵。通過組織策劃、設計單位等召開項目設計專題會，認真研究項目的特質，能夠很好地把握整體造型、建筑風格、戶型結構以及建筑細節等，實現了房產品的最大化價值。
同時也可將競爭機制運用到樓盤設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優化設計方案的目的，而且有利于項目成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。推行限額設計，在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等，設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案，達到安全可靠、經濟合理的要求。
4、選材與施工管理的精細化
施工工藝和建筑用材對產品的品質至關重要。要以建造品質優良的樓盤為目標，嚴格把好選材關、施工管理關，施工質量追求高標準，造精品、創品牌，建造百年建筑，讓樓盤建筑成為城市凝固的、永恒的藝術。
通過建立供應商、承包商信息庫，考察、選擇擬邀標單位，建立戰略合作供應商，爭取獲得比招標采購更低的價格。并通過公開公正的招標采購程序，選擇服務好價格低的供應商，降低采購成本。并且，及時了解當地材料價格，了解有關新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息。采購時通過招投標，貨比三家，壓低采購價格。
5、成本管理的精細化
房地產企業的成本包括直接成本和間接成本。直接成本中有土地成本、設計成本、貸款利息支出、銷售成本等；間接成本中有管理成本、機會成本等。機會成本、貸款利息支出等對項目的影響非常大，所以在考慮成本時必須綜合來考慮，大處著眼，而在控制成本時要從細節下手。單純考慮單個任務的成本往往會產生完全相反的結果。因此可采用動態控制法，也就是動態成本法進行控制，它與目前市場上的動態成本法是不同的，這種方法需要建立一種模型，把各個任務之間的關聯及相互影響考慮在內，只要任何一個任務的成本發生了變化，那么由該模型自動得到該項目的總的預測成本，通過與項目的目標成本的比較可以得到結論：當前的項目是否在成本控制范圍內。
通過合同管理為主線，貫穿項目開發建設的始終。嚴格合同管理，簽證環節嚴格把關。組織圖紙設計評審，成本管理人員也應當參與項目現場工程例會，及時了解現場情況，分析影響成本變動因素，就現場發生的成本增減問題提出專業意見。在項目實施過程中應當認真地學習和研究合同，特別是有關索賠、變更簽證確認、合同計價條件等方面要認真的研究，要及時提出索賠及相應的反制措施，以確保企業的經濟利益免于受制于人。
6、營銷與服務的精細化
營銷精細化要以提高顧客滿意度和忠誠度為核心，重點做了以下工作：充分了解顧客的需求、認真分析新消費趨勢、制定完善的日常營銷管理制度、加強對營銷人員的業務知識和服務水平培訓、做好售樓中心的陳列以及對銷售成本的有效監控等。銷售成本是用于和銷售推廣有關的銷售中心、樣板房、現場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用，控制好銷售費用非常重要，因為這不但關系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售，控制不好，錢花了，預期效果沒達到，成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環；而銷售推廣費用使用得當，則會起到一兩撥千斤的作用。
7、后評估的精細化
