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房地產服務行業前景范文1
一、發展養老地產是發展養老服務業的客觀要求
按照全國《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015）》標準，我國于1999年就已步入老齡化社會，而且一直呈不斷加速的態勢；到2050年，我國65歲以上的老齡人口將達到3.3億。
“老有所養，住有所居”，解決我國3億多老人的養老問題，關鍵是讓老年人的晚年能夠在一個安穩、舒適的環境中度過。目前我國提倡鼓勵老人依靠居家養老，但由于失能、半失能、空巢老人在我國廣泛存在，以及一部分不愿或者不能依賴子女的老人存在，我國政府本著以人為本的執政理念，確定了養老機構在養老服務體系中所處的支撐地位。由養老機構提供具備基礎的醫療護理、文體娛樂、生活照料、精神慰藉等服務環境的養老設施，由此而形成“養老地產”。很顯然，養老地產是發展養老服務業的基礎條件，發展養老地產是發展養老服務業的客觀要求。
與傳統房地產領域不同，“養老地產”包含營利性與公益性雙重目標，融合商業運營與社會福利于一體，主體上強調以政府為主導的公共部門與以民間資本為主導的社會力量共同參與。而2015年2月10日國家發改委等十部委聯合的《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》（下稱《實施意見》），則進一步突出了民間資本參與養老服務業的重要作用。
作為民間資本集聚的行業，房地產開發商通過開發養老地產進入養老服務行業，成為在新形勢下房地產業新的發展方向。
二、發展養老地產的土地供應政策
養老服務業的發展離不開養老地產的發展，而養老地產的發展離不開養老服務業用地的保障?！秾嵤┮庖姟分赋?，民間資本投資養老服務設施所需建設用地，適用國家規定的養老服務設施用地供應和開發利用政策，國土資源管理部門應按照2014年4月國土資源部下發的《養老服務設施用地指導意見》，積極做好用地服務工作。
梳理《實施意見》與國土資源部《養老服務設施用地指導意見》關于養老服務業用地的相關政策，主要包括如下內容：
第一，界定了養老服務業用地范圍。明確養老服務設施用地是專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用的土地；老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于養老服務設施用地的范疇。
第二，明確了養老用地的土地性質，確定了最高出讓年限50年。明確養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地，建設用地使用權出讓的最高年限為50年。
第三，提出了多種方式供地、鼓勵租賃供地。為了鼓勵民間資本進入養老服務產業，在用地政策方面給予充分的支持。細化養老服務設施供地政策，以營利性與否為標準劃分，進行差別化的供地政策，以多種方式供地，鼓勵租賃供地。為降低營利性養老服務機構的建設成本，各地可制訂養老服務設施用地以出租或先租后讓供應的鼓勵政策和租金標準，明確相應的權利和義務，向社會公開后執行。民間資本舉辦的非營利性養老服務機構，經養老主管部門認定后同意變更為營利性的，其養老服務設施用地應當報經市、縣人民政府批準后，可以辦理協議出讓（租賃）土地手續，補繳土地出讓金（租金）。
第四，規范編制養老服務設施供地計劃，加強用地指標保障。明確養老服務設施用地供應應當納入國有建設用地供應計劃；新建城區和居住小區配建養老服務設施用地的，建設規模應一并納入住房建設用地供應計劃；新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優先用于養老服務設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。
第五，養老用地可以土地抵押。規定出讓或租賃養老設施建設用地使用權可以設定抵押，但以劃撥方式取得的建設用地使用權應補繳相應的款項后方可優先受償。由于養老服務一般投資較大，回收周期長，資本流動性不強，試水養老用地抵押對于吸引資本進入具有促進作用。
第六，鼓勵盤活存量用地。首先，對營利性養老服務機構利用存量建設用地從事養老服務設施建設，涉及劃撥用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續。其次，是在符合規劃的前提下，在已建成的住宅小區內增加非營利性養老服務設施建筑面積的，可不增收土地價款；后續調整為營利性養老服務設施的，應補繳相應土地價款。再次，是對企事業單位、個人對城鎮現有空閑的廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養老服務，且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可不作變更。
第七，房地產開發用地中配套建設養老服務設施的，可將養老服務設施的建設要求作為出讓條件，但不得將養老服務機構的資格或資信等級作為出讓條件。
第八，民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可以依法使用農民集體所有的土地。
第九，加強養老服務設施用地監管。防止開發產商以“養老”之名進行圈地，確保養老用地政策落到實處，真正為養老事業做出貢獻。
三、養老地產應成為房地產業的重要發展領域
分析國家有關養老服務業發展的相關規定可以發現，政府意在通過政策支持引導民間資本進入養老服務行業，以期形成政府宏觀調控與發揮市場力量良性互動的局面。實際上，目前國內已有一批房地產開發企業涉水養老地產模式，如萬科、保利、綠地等，也有一批國外企業如日本長生集團、德國奧古新諾頤養中心等進軍我國養老地產業。一批養老地產項目如上海親和源、北京太陽城、北京怡?；▓@等經過多年的運作比較成功。
現有的養老地產商業模式基本可以概括為兩類：一種是“出售”，一種是“出售”與“持有”并重。其中，第一種“出售”即開發商建設好住宅，完成住宅產品的銷售，收回成本并獲取利潤。該方式實質上與一般的商品房經營并無二致，背離了養老地產的本意。而所謂“出售”與“持有”并重是指開發商通過老年住宅產品的銷售和配套物業的持有（小型商超、護理站、會所等公共用房），獲得銷售利潤和提供服務的利潤。這就對開發商資質具有較高的要求。
那么，國家關于養老服務業發展政策的頒布對于房地產市場有什么影響呢？
首先，總體上有利于社會資本進入養老服務業，包括部分房地產開發商轉化為養老服務機構。養老地產從屬于養老服務業，也屬于房地產市場的一個分支，兼具了社會公益性與商業營利性的雙重屬性，養老市場的前景是廣闊的。我國作為世界上唯一的老齡人口破億的國家其市場消費能力空前，需要的是政策的合理導向。給予進入養老地產的社會資本一系列的支持，這對于逐利性的民間資本必然產生巨大的吸引力。房地產開發商通過養老地產開發而進入到養老服務行業，應該成為新形勢下房地產業分流的一個重要領域。尤其是部分中小型房地產開發商，甚至可以實現產業的轉移，通過開發養老地產的橋梁，完全轉移到養老服務行業里面來。
其次，明確了養老地產的發展方向。結合我國目前的“9073”養老模式（90%的老人居家養老，7%的老人依托社區養老，3%的老人依靠養老機構養老），可以看出養老資源在我國仍然是一種稀缺資源。目前的養老地產有一種不斷向高端化、奢侈化發展的趨勢，養老地產所瞄準的消費群體往往是“富老人”，例如有的養老公寓采取會員制，需一次性繳納數十萬元，從而將大量低收入老年群體排斥在外，形成養老難、養老貴的問題。《實施意見》等瞄準福利性的養老機構，為其創造多項優惠，意在為養老機構減負，調動社會力量形成合力，為低收入老人創造更多養老機會。
房地產服務行業前景范文2
關鍵詞：物業管理；現狀分析；加強管理；推進改革；優質服務；塑造品牌
隨著我國住房制度改革的深入，地處東南沿海的海峽西岸名城泉州的城市建設也迅速發展，伴隨著房地產業的繁榮，泉州的物業管理行業也迎來了發展的良好時機，截止目前為止，全市注冊登記具有資質的物業管理公司有219家，其中一級資質企業1家，二級資質企業6家，三級資質企業140家，暫定三級資質企業72家，全市現有實施物業服務項目484個，管理面積2265萬平方米，從業人員達5000多人。全市主要城區住宅小區物業服務覆蓋率達74％，現有 5家物業管理企業通過ISO9000國際質量體系認證，先后有4個小區榮獲國家級物業管理示范（優秀）住宅小區，有8個小區榮獲省級物業管理示范（優秀）住宅小區、商廈。物業管理行業在改善人民群眾生活和工作環境、提高城市管理水平、促進社會就業、維護社會穩定等方面發揮了積極的作用。
但與火爆的泉州房地產業相比，物業管理行業的發展卻形成一定的反差，明顯滯后于房地產業的發展，與擁有全省濟經總量三分之一強的重要中心城市泉州強勁的經濟發展速度形成強烈的對比，物業服務行業的發展緩慢。由于物業服務行業定位的微利性，使本以起步較晚、基礎薄弱的行業舉步維艱，處于相對弱勢的行業地位，長期以來，物業管理行業得不到政府與社會足夠的重視，國務院《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）頒布與實施后，泉州物業管理行業開始駛入較快發展的軌道，但與先進城市相比還存在著較大的差距。
一、泉州市物業管理行業的發展現狀及存在的問題
近年來，海峽西岸名城泉州房地產市場發展迅猛，但與其配套的物業管理的行業發展卻呈現出相對滯后的狀態，行業內存在著一些問題，引發了不少的社會熱點與爭議，制約了物業管理行業的發展，主要體現在：
1、地方性、可操作性的物業管理相對應的法制建設明顯滯后，《條例》頒布施行后，但相應法律法規的實施細則及執行實施的地方性文件卻沒有出臺，物業管理相關主體的法律責任不清?！稐l例》的正式實施，為物業管理事務工作提供了法律依據。但真正實施起來，仍缺乏可操作性，不便于實際作業。《條例》第四十五條規定：“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用?！钡谌荩飿I管理企業長期以來均在無償為自來水公司代收代繳水費，承受著大量人力、物力、財力的付出，卻背負著水損與管道維修任務的不合理負擔，使本以保本微利的企業雪上加霜，制約了物業企業的發展，時至今日，這一問題仍得不到根本的解決。
2、房地產開發建設與后續管理職責不清，缺乏有效的銜接。從產業鏈條來看，物業管理是與房地產開發和住宅建設相配套的服務，因此，也是房地產建設的一項長期的售后服務。但一些開發商為了促進房地產的銷售，追求短期利益，往往以犧牲物業管理企業的利益，對物業管理做出不切實際的承諾，給后續的物業管理工作帶來困難，留下大量的善后問題給物業管理企業來處理，致使小區管理留下大量的房地產“后遺癥”，業主把對開發商的不滿，轉嫁發泄給物業服務企業。物業管理單位替開發建設單位背負責任，引發了大量的矛盾與糾紛，加大了物業管理企業的壓力，
3、業主物業服務消費觀念較弱，花錢買服務的觀念還未形成。業主既希望享受服務，又不愿意交納相應的服務費用。在泉州，物業管理公司被業主拖欠物業管理費的現象十分普遍，由于缺少資金運作，致使物業服務入不敷出、難以為繼，物業企業不能實現良性運轉，成為物業服務企業持續發展的障礙。盡管《條例》中明確規定業主逾期不交納物業服務費用的，物業管理企業可以向法院提起訟訴，向業主追討欠款，但業主一般欠費不多，真正打起官司來對物業管理企業來講也費時、費力。
4、部分物業服務企業經營管理不規范，整體管理與服務水平不高，市場競爭無序，競爭機制不健全，物業服務市場機制亟待進一步完善。由于缺少有效地監督管理機制，目前物業管理行業仍不夠規范，部分企業投機取巧，個別企業巧立名目，多收費、少服務，或提供質價不符的服務，激起了業主與物業服務單位的矛盾，損害了物業服務行業的社會形象。再加上物業服務企業的準入門坎不高，物業市場競爭機制沒有形成，致使物業服務企業魚龍混雜，管理水平參差不齊。
5、物業維修基金籌集與歸集不到位。由于各地維修基金管理模式、籌集與歸集不規范，再加上早期開發的物業小區沒有預收公共維修基金，給后續的公共設施、設備維修帶來困惑，因維修資金不能及時到位或維修資金不能動用，致使小區公共設施、設備不能及時有效地進行維修與改造，造成小區業主對物業管理單位的誤解，引發了小區業主對物業單位的不滿。
6、物業管理從業人員素質偏低，專業人才緊缺。目前物業管理企業的從業人員相當部分來自“轉制、轉崗、轉業”的人員及農村進城務工人員，不少人員未經培訓就倉促上崗，缺少相應的業務培訓。由于行業的微利性，物業服務企業經濟條件不好，不能吸收較好的專業人員，勝任崗位的專業人員奇缺。
7、開發企業對物業管理的重要性認識片面、重視不夠。大部分的物業公司派生于房地產開發公司，往往開發一個項目就拉扯出一幫物業管理人員，從理論上、專業技能上都達不到應有的管理與服務水平，存在相當多的隱患。
二、泉州市物業管理行業未來展望
盡管《條例》為物業管理的市場化、專業化、規范化勾勒出了總體的格局，規劃了美好的發展前景，并呈現出良好的發展態勢。但隨著市場競爭加劇，相應配套的物業管理法律、法規相繼出臺，業主法律與維權意識逐步提高，物業管理企業將面臨著新的挑戰，物業管理行業要實現良性的發展，應在相關主體的參與下，按照各自的職責與權限，落實相應的工作。但目前物業管理行業仍是處于一個相對混沌的狀態，從泉州物業管理行業的發展現狀來看，要使物業管理行業的良性發展，必須有針對性地對以下幾 個方面進行加強：
1、依法加強物業管理，為物業管理的發展創造良好的法制環境。
國務院《物業管理條例》正式施行后，對確定物業管理原則、規范物業管理招投標程序、明確企業資質條件及管理服務內容、細化業主委員會與物業服務企業之間的權利義務等均做出了統一規定，為物業服務管理的發展創造了良好的法制環境，但僅有物業管理的基本大法是遠遠不夠，需要相應配套的地方性實施細則，以便于實際操作，減少物業服務相關主體之間的矛盾與沖突。針對相關配套的地方性物業管理法律法規滯后于實際的物業管理事務工作，致使在處理物業事務的過程中沒有相關法律法規可依的狀況，因此，地方各級政府應根據各地特點，有針對性的出臺相應的辦指導性文件，以規范物業管理企業的運作。物業管理的運行機制必須遵循市場規律、引入競爭機制，物業服務企業與業主是平等的民事主體關系，物業服務企業之間是互相競爭的市場主體關系。因此，在市場準入、行為規范、權利義務、糾紛處理、法律責任等方面，亟須制定相關的規范性文件來進行約束和規范，為企業的正常運作提供法律依據。地方物業協會應主動呼吁，敦促《條例》等相關配套的法律、法規的出臺，以促進物業管理行業沿著法制化的軌道健康發展。
2、充分發揮物業管理行業行政主管部門的作用，主管部門應給予足夠的重視，規范行業管理，提高行業的形象，使泉州物業管理走出一條創新的道路。物業服務管理要以市場需求確定服務定位，滿足不同層次的物業服務需求。搞好調查研究，關注生民，物業服務必須充分關注大眾群體，廣大的中低收入者是物業服務的主體，必須根據廣大群眾的基本需求和承受能力，選擇好服務內容和收費標準。同時還要妥善處理好基本的物業需求和特殊需求的關系，找準效率與公平之間的平衡點，在提高物業服務的同時化解社會矛盾，在不斷探索、實踐物業管理有效方式的過程中加以解決。
3、加強物業管理相關法律法規的宣傳工作，提高業主的參與意識，使業主了解相關的物業知識，明確自己的權利和義務。長期以來，物業管理企業與業主之間矛盾重重，主要原因之一是業主對于物業管理行業不理解。一些業主未擺脫以前的觀念，認為物業服務只是掃掃地，看看門，維護小區安全而已的簡單服務工作，或者對物業管理企業提出物業服務合同的要求，片面認為繳交了物業服務費，物業服務單位就應該統包一切，小區業主沒有真正認識到物業管理的重要性及其真正管理內涵，不了解自己應盡的權利和義務，被服務和有償服務的意識與觀念淡薄。
4、物業管理要優先提倡服務意識，向居民提供良好的物業服務，不斷提高全市人民的居住水平。當前，泉州市物業管理服務的覆蓋程度和服務水平，還遠遠滯后于社會的需求。為此，必須加快推進物業管理的社會化、專業化、市場化，在明確業主與物業管理公司之間的權利義務關系，規范物業管理市場主體行為的前提下，建立公平的市場競爭環境，促使物業管理企業上水平、上規模，為群眾提供良好物業服務。
5、轉變思想觀念與服務理念，物業管理企業要變“管理”為“服務”。由于沿習多年的思維與習慣，物業管理的“管理”思維深深印記的物業服務人員的潛意識內。通過物業服務觀念的轉變，變被動服務為主動服務。深刻認識物業管理中管理與服務的區別，物業管理的對象是物業及其設施設備，管理的內容主要是對住宅小區的維護管理、治安管理、綠化管理、清潔衛生管理、相關場地的管理和車輛交通管理等。管理的目的是使物業保值、增值，并創造舒適的居住與生活環境。
房地產服務行業前景范文3
關鍵詞：經濟發展 房地產 城市經濟 影響
一、房地產經濟在城市經濟中的地位
首先，房地產經濟在是城市經濟的重要組成部分。城市經濟包括各種工廠的稅收、礦產開采所帶來的經濟、建筑行業所帶來的經濟以及服務行業所帶來的經濟等等。其中建筑行業所帶來的經濟效益是對城市經濟發展影響最大，在城市中建筑行業主要指的就是房地產行業。如今，各大城市都在搞建設，新建樓盤如雨后春筍般出現，可見房地產行業正處在其發展的頂峰，因此，其能為城市經濟帶來很大的收益。房地產行業不只關系到人們的生活，還與城市經濟的發展密不可分，是城市經濟產業中的支柱型產業。
其次，房地產業成為城市經濟發展的主導。主導產業指的是能對產業結構有影響以及能帶動經濟發展的產業。房地產業憑借其顯著的經濟效益以及廣闊的市場發展前景而超越其它行業成為城市經濟的龍頭產業，在城市經濟發展中起主導作用，是城市經濟發展的倚靠。
二、房地產經濟在城市經濟發展中的作用
（一）推進城市經濟快速發展
房地產作為城市經濟中的支柱型產業，其能推動城市經濟快速發展主要表現在以下幾個方面。首先，我國的工業并不是十分發達，雖然很多國家都是依靠工業來帶動經濟發展的，但是在我國這個特殊的社會背景下想要依靠工業來發展經濟顯然是不可能的。城市經濟發展也是如此，有些城市雖然同國內其它城市相比工業相對發達，但是想單單依靠工業所帶來的經濟來發展城市經濟依然不太可能，因此各個城市只有大力發展第三產業，然而房地產又是第三產業中的主導產業，這就使得房地產成為我國城市經濟發展的主導產業，能促進城市經濟結構合理化、經濟發展快速化。其次，房地產業的發展能促進人們生活水平的提高。房屋作為人們日常生活中的必需品，其質量的好壞以及居住環境的優越與否直接關系到人們對國家以及社會的滿意程度，還對人們生活質量的提高有一定的促進作用。隨著人們生活質量的不斷提升，消費結構也自然而然的會發生改變，這不但有利于城市第三產業經濟的發展，還有利于促進城市環境的改善，從而在一定程度上可以吸引投資，使得城市經濟走上可持續的快速發展道路，有利于城市經濟的發展。
（二）調整城市產業結構
房地產作為近些年新興起來的產業，能在一定程度上使得城市的產業結構更加合理，從而有利于城市經濟的合理發展。城市作為人們的聚集地，其人口數量可達到農村的幾十倍，從而如何能更好的解決城市人口的就業問題也就成為城市經濟發展中的一個重要問題。單純依靠工業來解決就業顯然是不可能的，同時大多數工廠又都建設在城市的郊區，不但會增加人們上班的乘車時間還會損害人員流動的合理性。房地產行業，其工作地點大多在城市內部，并且屬于第三產業，所以它能很好的調整城市的產業結構。使得城市經濟發展從單純的依靠第二產業轉向依靠第二以及第三產業發展，使城市經濟發展模式多樣化，從而即使一個產業的經濟受到了影響，還能依靠另一個產業來發展城市經濟，這就在一定程度上增加了城市經濟發展的安全性，能使得城市經濟安全、持續的發展。
（三）維護了城市經濟發展的良好環境
當前，隨著大學畢業生的不斷增多，我國出現了就業難等問題，這個問題如果不能得到很好的解決，不僅會影響到人們的正常生活，還會影響到社會秩序的安定，從而給城市經濟的發展帶來負面的影響，因此我國要盡快的解決這一問題。房地產行業作為我國的基礎行業，其不要求工作人員有多高的學歷以及多強的專業基礎知識，所以能在一定程度上增加低文化水平的人群的就業。往往這也文化水平較低的無業游民就是社會上的不穩定因素，所以他們對社會穩定的影響不容小視。
（四）房地產業能美化城市環境
城市建設的好壞是人們評價城市經濟的另一指標，優美的城市環境能增加旅游城市的游客數量，從而帶動城市經濟的發展。房地產業作為城市建設的建設者，雖然不能影響城市的整體規劃，但是其對城市的細部景觀的影響還是不容忽視的。因此，它在一定程度上決定了城市的環境，對于一些旅游城市來說，城市環境的好壞直接關系到城市的經濟。良好的城市環境不僅能增加游客數量，還能幫助城市評優評先，增加城市在全國的影響力。影響力越大越容易發展城市經濟，因此房地產業能從美化城市環境的角度來促進城市的經濟發展。
參考文獻：
房地產服務行業前景范文4
【關鍵詞】房地產經紀現狀 存在問題 對策分析
一、徐州房地產經紀服務業現狀的行業環境分析
據徐州市國土資源房屋評估和經紀協會統計顯示，截至2015年底，具有房地產經紀資質的徐州市房地產經紀企業共計659家，其中具有A級資質的企業52家，具有B級資質的企業69家，具有C級資質的企業538家。
規模較大的企業有連鎖店30家以上，包括鋼運房產、大澤置業、中房網絡、大業興房產、中原地產、美聯物業等本地和外地房地產經紀企業在徐州市場上形成兩分天下的競爭態勢。
（1）本地企業競爭分析。本地企業按市場占有率大致可分為三個陣營：第一陣營的包括鋼運房產、中房網絡、大澤置業與大業興房產等企業連鎖店規模均在50家以上，各自占據房地產經紀服務市場10%以上的份額；第二陣營的包括琴琴房產、中先地產、博頓房產等企業連鎖店均在10至50家，市場占有率各約5%左右；第三陣營的房地產經紀企業是指連鎖店在10家以下的經紀企業群體。
（2）外地企業競爭分析。外地企業的競爭主要來自香港中原地產以及美聯物業，其二三級市場聯動的業務經營模式、純粹的經紀人管理制度以及標準化的服務體系在香港市場取得成功的同時迅速復制到內地，其品牌影響力吸引了不少人才加入，使公司在徐州房地產經紀服務市場占據牢固的市場地位；21世紀不動產于2008年登陸徐州，公司在全球范圍內的No.1地位所彰顯的品牌號召力正逐漸吸引眾多加盟商通過特許經營的加盟方式形成公司營銷渠道網絡，可以預見21世紀不動產必將成為未來徐州房地產經紀服務市場不可忽視的重要競爭對手。
二、徐州房地產經紀服務中存在的主要問題
（一）法律、法規滯后
住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部聯合頒布的《房地產經紀管理辦法》于2010年10月27日經住房和城鄉建設部第65次部常務會議審議通過，并經國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意予以，自2011年4月1日起施行?！斗康禺a經紀管理辦法》是我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章。徐州國土資源房屋評估與經紀協會為規范房地產經紀服務業，維護房地產市場秩序，促進房地產健康發展，于2005年制定了《徐州市房地產經紀機構資質和房地產經紀人員職業資格管理暫行辦法》。然而，隨著市場發展變化的不斷推進，地方法律法規在促進和規范徐州房地產市場健康有序發展的同時，與國家法律規范相比表現出明顯的滯后性。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍均早已超過相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，使得許多問題在合同法中找不到確切的解決依據；缺乏明晰的法律法規對經紀企業及行為加以規范和管理，以切實保障消費者的權益，造成與經紀企業相關的法律糾紛屢見媒體的現象時有發生。
（二）不正當競爭普遍存在
一是無照非法經營，“一間房子、一張桌子、一部電話”就可以進行房地產買賣和租賃等經紀業務；二是給錢就做，有利就做，經紀企業間相互壓低價格；三是超業務范圍經營，個別經紀企業通過幫助客戶墊資提前還貸或進行資產抵押等從中收取高額利息，“高利貸”服務變成了經紀公司獲取利潤的生財之道等現象時有發生。不規范服務和黑經紀的存在使得對房屋經紀的投訴連續幾年居高不下，不僅嚴重損害了消費者的合法權益和經紀行業的整體形象，也造成了守法經紀企業經營成本的提高，市場中甚至出現了“劣幣驅逐好幣”的“格雷欣現象”。
（三）行業監管問題
在行業監管方面，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協調不暢，不同部門各自為政，職能和規定缺乏統一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規的滯后和部分監管職能的重疊和空白，導致房地產經紀監督管理部門不能很好地依法監管和及時有力地懲處違法、違規行為，從而助長了行業的不正之風。究其主要原因還是政府重視不夠、立法滯后，監管不力。目前，無論是政府房地產主管部門――徐州市國土資源和房地產管理局的直接監管，還是由行業協會――徐州市徐州市國土資源房屋評估和經紀協會進行的自律性監管，都存在缺乏監管力度的問題，監管基本上流行形式。
（四）房地產經紀人員職業資格制度落實不到位
從2002年國家開始實行房地產經紀人員職業資格制度以來，全國取得房地產經紀人執業資格的人數超過40000余人，徐州已有超過4000人取得房地產經紀人執業資格。但是，從市場反映的實際情況來看，徐州房地產經紀服務從業人員的素質偏低的現象仍然不容樂觀，這與房地產經紀人職業資格制度的落實不到位密切相關。目前來看，由于行業的快速發展吸引了大批有志于本行業的人員取得了房地產經紀人協理以及國家級房地產經紀人執業資格，所以目前從業人員的執證比例逐步升高，但從從業人員在持證上崗方面情況來看，比例仍然很低，職業資格制度落實不到位的現象十分明顯，這給行業的監管帶來極大的麻煩。
三、徐州房地產經紀服務市場的行業前景及對策分析
（一）行業前景
（1）擁有廣闊的市場空間。房地產經紀市場是完整健康的房地產市場的重要組成部分，美國、香港等發達國家和地區房地產經紀市場的成交量占整個房地產市場成交量的比例占80%以上。進入十二五時期，徐州面臨更多的發展機會，由剛性需求所引起的二手房市場規模的日趨擴大，對房地產經紀服務的需求不斷增加，徐州市的房地產業正處在由增量市場向存量市場轉變的重要發展階段，二手房和商品房的交易比例達到1比0.7到0.8是徐州二手房市場比較協調的比例，也是政府部門的一個工作目標。
（2）發展機會巨大，人才和信息是關鍵。房地產經紀服務作為以人員和信息為主要資源的服務行業，其核心競爭力主要體現在人才和信息的數量與質量上。一方面，較高的人員素質，意味較高的服務質量、服務水平和較強的企業競爭力；另一方面，信息資源是企業生存和發展的基礎，缺少信息，企業就失去了存在的根基。但歸根結底，人才是房地產經紀企業生存和發展的根本。目前由于各種因素的影響，徐州房地產經紀機構的人員流動率較高，怎樣才能留住人才并提高企業員工的整體素質，是企業能否把握住機會的關鍵所在。
（二）對策分析
（1）建立更強有力的資金監管機制保證交易結算資金的安全。可采取的策略有三：一是在房屋買賣合同簽約完畢后，買賣雙方可以約定自行到銀行開立雙控賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶，銀行對資金實現凍結，同時，銀行根據買賣雙方約定的條件，在買賣雙方一起到銀行情況下，銀行才給予放款，目前已有部分銀行開設了此項業務；二是買賣雙方約定通過其他可靠的第三方進行資金監管。可由當地房屋產權管理局即設立了二手房交易資金監管的業務，只要買賣雙方自愿選擇了房產局對資金進行監管，房產局即聯合銀行對交易資金的流轉予以控制，只有當買方取得房屋所有權證后，才會將全部購房款支付給賣方，用政府部門的職能對此予以監管。畢竟政府部門的公信力要遠大于房地產經紀機構，政府部門也不存在關門歇業的風險。又如在發達國家，買賣雙方簽訂房屋買賣的合同基本上都是在律師事務所進行或者是委托律師辦理，交易的資金往往也通過律師事務所流轉，由律師監管。因為相比較于房地產經紀機構，律師事務所的設立、經營以及律師本人的執業條件要嚴格得多，資金流轉的安全也更易保障，而買賣雙方也可以采用這種形式；三是對于房屋的租賃業務，出租人在與房地產經紀機構簽訂委托租賃的合同時，最好還是保守的采取租金按月支付的方式，壓縮租金在房地產經紀機構停留的時間，以降低風險。
（2）從交易合同規范房地產經紀機構的從業規范。房地產經紀合同（以買賣合同為例）是指購房者與售房者在平等協商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協議。是一方轉移房屋所有權于另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。依據我國《合同法》及業務實踐，下列內容在一份房地產經紀合同中是必不可少的：當事人的名稱或姓名、住所、標的、價款、履行期限、地點、方式、違約責任、合同生效條款、合同中止、終止或解除條款。然而，目前的徐州房地產經紀企業往往利用合同信息的不對稱性特點，進行“合同欺詐”，使房地產經紀行業受到嚴重影響。因此，建議取消現狀下各經紀機構各自采用自已訂立合同的現狀，由主管部門統一制定規范的格式合同，并且統一編號，由經紀機構統一到徐州市國土資源房屋評估和經紀協會處集中采購（或無償領?。?。合同從成交價款、標的、中介費取得等重要要素等方面進行統一，從而從合同上規避由于信息不對稱所帶來的行業交易秩序混亂現象，提高行業形象，為房地產經紀行業長期可持續發展提供保證。
（3）嚴格房地產經紀企業資質認定的及房地產經紀人（協理）執業（職業）資格程序。目前徐州房地產經紀企業資質認定為A、B、C三級，房地產經紀企業至少需要具有房地產經紀人三個及經紀人協理四個以上的專業房地產經紀人員組成。對于房地產經紀人員的管理及考核，房地產經紀主管部門可借鑒美國房地產經紀行業管理的基本制度，一是建立嚴格的執業牌照管理制度與教育訓練制度，規定經紀機構的每項成交業務必須由取得資格的經紀人代表公司與客戶簽定成交合同，并且規定房地產經紀人實行終身負責制，即對自己的行為終身負責，從而為規避房地產經紀糾紛從制度上提供可能；其次，要通過發揮行業協會的作用，加強行業自律。一個行業的行業協會往往是健全該行業的必需機構。綜觀房地產中介業發達的國家（地區）的經驗，要完善房地產中介業的結構，除了國家立法規范，行政管理完善之外，很大程度上有賴于行業協會發揮其教育及監督的功能，以提高行業整體素質、加強行業自律。北京市雖然也成立了相應的行業協會，但是其目前的發展狀況與有效承擔社會賦予的相應職能還有一定距離。隨著脫鉤改制工作的開展，今后行業協會要逐步承擔起原由行政部門承擔的資質評定，審核和從業人員教育培訓、資格管理等行業管理工作。政府部門要給協會明確的授權，健全和強化學會的機構職能和力量。政府部門除了保留監督和最終裁定權之外，其它所有的事情都應交給協會來辦。
參考文獻：
[1]陳文.房地產中介企業違規行為規范研究[D].華中師范大學， 2011.
房地產服務行業前景范文5
隨著中國經濟的平穩發展和生活節奏的加快，目前我國的上海、北京和深圳等少數發達城市中服務多元化的便利店行業發展迅速，甚至一些便利店日營業額已高達萬元以上。
現代便利店與傳統便利店或日雜小店的重要區別，是其服務5 多元化。行業人士建議：在目前整體商業零售業競爭激烈的情況下，傳統便利店或日雜小店僅靠出售商品已無法取得“異業競爭”優勢，所以創業者應在自己的店中擴展其服務功能。比如全球知名的便利店“7－11”，多年來根據顧客要求不斷補充服務內容，利用其店鋪網絡之便，擴展了包括速遞、存取款、發傳真、代收公用事業費、代訂車票和飛機票、代沖膠卷等有關的多項 24小時便民服務。
老年用品和服務行業
目前我國老年用品和服務的市場需求為每年6000億元，但目前每年為老年人提供的產品服務則不足 1000億元，供需之間的巨大差距讓老齡產業“商機無限”。
與此同時，我國老年人的消費能力相當可觀。據調查，目前我國城市 60歲至 65歲的老年人口中約 45%的人還在就業；而城市老人中有 42.8%的人擁有存款，另外僅退休金一項到2010年就將增加到 8383億元，老年消費市場應是一個現實存在的發展空間巨大的創業領域。
化妝護理、瘦身減肥等美容行業
女人的“美麗產業”大有賺錢機會。買菜時可能會為了一兩塊錢計較的女性，為了讓自己更美，卻是花錢毫不手軟，尤其近年化妝護理、瘦身美容等觀念不斷通過大眾媒體的猛烈宣傳攻勢，幾乎激起了每個女人愛美的天性，也因此拉動了女性美容產業的興起。
據行業協會統計，中國目前美容行業市場每年約3000億元，美容經濟平均以每年 15％的速度遞增，增長率遠遠超過了 GDP的增長率?！吨袊廊萁洕甓葓蟾妗分赋觯褐袊懊廊萁洕闭诔蔀槔^房地產、汽車、電子通信、旅游之后的中國居民“第五大消費熱點”。
早餐、休閑飲品、中式特色小吃等餐飲行業
民以食為天，14億中國人“一天不吃就餓得慌”，因此餐飲業仍是在 2008年最被看好的大眾化創業行業。早餐店與休閑飲品店具有本低利豐、回收快的優勢，平均投資成本在 2～ 10萬元，平均凈利 25%～35%，一般 6～ 9月可收回投資，因此是許多創業者首先應考慮的選擇。
隨著中國很多地方的城市建設近年逐漸成形，創業者在經營思路上要改變過去以經營“過路客”為主的思維，而應以培養“熟客、回頭客”、創造顧客忠誠度為主。
中式地方特色小吃，一直被看好。另有專家特別推薦：隨著各地百姓生活檔次的提高，相較于鍋貼、粥品等傳統中式小吃，2008年可能會興起沿海風味的“平價海鮮快炒店”。
汽車后續服務行業
汽車后續服務市場，是指消費者自購車之日起至若干年后報廢之日止，期間若干年之內在該車上的所有花費所引發的商機，稱之為汽車后市場。
專家預測，在近 20年左右汽車產業會一直是中國國民經濟發展的支柱產業之一，將一直保持較高的發展速度。雖然整車銷售利潤將呈現下滑趨勢，但與汽車相關的售后服務市場卻將是上升勢頭。
據業內人士預測，到 2010年，中國汽車售后市場規模將達1900億元，在亞洲僅次于日本。汽車美容業巨大的市場潛力可見一斑。
藥品店和健康食品店等健康服務行業
隨著中國人知識水平和收入水平的同時提高，大家都對健康概念越來越關注，因此與人們健康緊密相關的藥品店和健康食品店，都是錢景不錯的創業方向加工、批發及零售等服飾行業加工、批發及零售等服飾行業可謂利薄量大，創業投資不需要太大，但做得好，以量、質、品牌、款式取勝，自然能收到良好的效益回報。
專賣店形式的嬰幼兒用品行業
從市場資料分析得知：我國城市新生兒用品的家庭月平均消費達 900元。再加上廣大農村城鎮地區嬰幼兒消費，中國大陸的嬰幼兒用品市場每年將超過 1000億元的市場規模。選準方向，錯位經營，注重商品的安全性、教育性和個性化，投資嬰幼兒用品行業大有前景。
兒童早期教育行業
超過半數的中國城市家庭，孩子每月花費占家庭總收入的20％以上，44％的家庭每月用于養育子女方面的費用在 500元至1000元之間，目前該市場尚未成規模，還有較大空間，有待于有眼光的創業者開發。
房地產服務行業前景范文6
[關鍵詞] 房地產經濟 可持續發展 對策
0、引言
近幾年，中國房地產市場蓬勃發展。然而在發展的過程中，出現了諸如供給需求矛盾、房價居高不下等多方面的問題，引得廣大老百姓叫苦不迭，人們戲稱房價、教育、醫療是老百姓“新三座大山”。自2009年年初以來房地產市場快速回暖，房價飛漲。房價漲幅調控聲音不絕于耳：2010年1月份出臺“國十一條”、兩會后又重申“促進房地產市場平穩健康發展，嚴厲打擊投機性購房，堅決遏制部分城市房價過快上漲”等，中央政府對房地產市場的重視可見一斑。但是，北京、上海、深圳等一線城市的房價并沒有應聲回落，相反卻呈現出加速上漲的態勢。一邊是調控政策的頻頻出臺，一邊是房價的持續上漲。房價的這種“愈調愈高”的態勢已經將政府的調控措施置于十分尷尬的境地。那么，究竟是什么原因導致了房地產市場存在的問題？我們對于房地產市場應該抱有怎樣的態度？在這樣的問題客觀存在的條件下，又應該采取哪些宏觀的調控政策呢？本文結合龍巖房地產業的實際，對當前房地產經濟在發展過程中存在的問題進行了分析，并據此提出了幾點解決對策。
1、房地產可持續發展的內涵
可持續發展是20世紀80年代提出的一個新概念。1987年世界環境與發展委員會在《我們共同的未來》報告中第一次闡述了可持續發展的概念，得到了國際社會的廣泛共識。可持續發展是指既滿足現代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。
[1]房地產業可持續發展包括兩個方而的含義：一是指房地產業的發展既要滿足當代人對各種房地產品的要求，又要滿足子孫后代未來發展的需要。其中，包括土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場的完善及人居環境的改善等；二是既要保持產業自身不斷增長，又要與社會以及國民經濟其他產業協調發展，主要包括社會的公平性；資源開發利用的可持續性，如土地資源、空間資源、建材資源利用的可持續性、產業發展的協調性等等。
2、房地產經濟在推動我國經濟增長過程中所具有的積極意義
近年來，關于房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。但是，必須要清醒地認識到房地產業在近十年國民經濟發展中的重要作用，在擴大內需，保持國民經濟健康、持續、穩定、協調發展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產業在促進經濟特別是地方經濟發展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產發展過程中存在的問題是前進中的問題、發展中的問題，在未來我國經濟社會發展中，房地產業仍然是我國基礎性、支柱性產業之一。
房產業的最終產品為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。房屋能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、搬家公司、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。如果沒有房地產業為這些部門和行業的發展提供前提和場所，這些部門和行業的發展難免會受到瓶頸的制約。
房地產業作為一個龍頭產業，可以帶動諸多產業的發展。房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，對國民經濟發展的拉動性十分明顯。據測算，在我國當前的情況下，每投入200元的住房資金，可創造相關產業140～440元的需求;每銷售200元的住宅，便可帶動260～300元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加20個百分點，可望帶動國民生產總值增長2個百分點，住宅行業每吸納200人就業，可帶動相關行業300～400人就業。由此可以看出，房地產業對推動國民經濟發展的重要作用。
3、我國房地產經濟在發展過程中所存在的問題
3.1房地產發展過程中資源浪費是一個普遍存在的問題。
長期以來，我國的房地產偏重粗放發展，表現為效益增長主要依靠土地、水、能源等資源的過度消耗;空間資源鮮被認識，其合理利用和開發更得不到應有的重視。我國由于人口眾多，資源相對并不豐富，尤其是土地、空間等資源在一些地區形勢非常嚴峻。房地產發展過程中對資源使用效率低下，并影響其他行業發展的事件屢見不鮮。在房地產下一步的發展中，資源的機會成本及合理利用是我們必須考慮的問題。
3.2房地產在發展過程中對于環境保護不夠重視。
開發單位片面追求經濟效益，致使房地產在發展中建筑密度過高，容積率過高，產生“鋼筋混凝土”叢林。城市缺少綠色空間，市區污染不易向周圍散發，城市空氣質量差;人們居住、生活感到壓抑緊張;人們遠離自然，使人類與自然隔離。更有甚者，長江中游部分地市圍湖造田，開發房地產，大大降低了湖泊的蓄排洪能力，對整個地區人民生命財產安全，對包括房地產在內的經濟造成潛在威脅。
3.3與房產發展相配備的金融基礎體系尚不完善。
我國的房地產金融經過十幾年的發展，雖然已完成了基本制度建設，形成了一定規模和良好的發展態勢，但有些問題如不解決，將影響房地產經濟的整體發展前景。首先是房地產信貸的結構還需要進一步調整，房地產貸款長期傾向于開發貸款，住房消費信貸發展不足。國外發達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70%左右，而我國消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%強。同時，住房消費貸款的發放也給銀行資產安全帶來隱患;房地產貸款的長期資金來源問題還沒有得到較好解決;貸款資產流動性不足;金融二級市場缺位。還有，住房公積金繳納范圍和比率的擴大受到宏觀經濟環境的制約，低進低出的運營方式使資金使用低效率和顯失公平。
3.4商品房沒有得到有效利用，空置率居高不下。
空置房地產產生的原因有很多，概括起來有兩大類。第一類是由于與外部客觀環境不相適應引起的空置，包括上文提到的大大超過當地人口規模的房地產，以高利潤為目標，不顧市場需求的房地產等。第二類是由于內部因素造成的房地產空置，包括開發商資質較低，開發的房地產質量存在問題、銷售不暢、與周圍已有項目雷同，缺乏自身特點，由于沒有特點，沒有優勢導致的空置等?？罩梅康禺a不僅占用了大量寶貴資源，長期下去，還必將危害整個地區經濟的發展。
4、促進我國房地產經濟可持續發展的具體對策[2]
4.1加強規劃的科學性和有效性，實現各種資源的有效利用。
首先要在政策上限制粗放型的房地產經濟，努力使房地產經濟向對資源集約利用的方向轉變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率;其次，應作好房地產發展中的科學規劃，房地產與其他行業協調發展，既要發揮房地產對國民經濟的支柱作用，帶動經濟增長，也要避免那種過分超前，危害經濟的行為。
4.2在開發建設的過程中注重對生態環境的保護，使房地產經濟發展成為城市生態經濟的一個有機組成部分。
這就要求在建設項目決策之前充分聽取城市環境和生態保護專家的意見和建議，科學規劃，在進一步完善房地產物質功能，樹立“以人為本”設計理念的同時，為人們提供更舒適美好的生活辦公環境;要求房地產與環境因素的銜接更加自然和優美，與周圍的綠化、園林、小品等和諧搭配，相得益彰。
4.3逐步完善相關的金融體系，建立和發展房地產金融二級市場。
房地產經濟的可持續發展必須以房地產金融的可持續發展為基礎。根據我國目前的房地產金融發展現狀，應重點做好房地產貸款結構的調整，增加消費貸款比重，并注意防范風險。另外，為解決房地產金融進一步發展的資金來源問題，期限錯配問題，資產流動性問題，我國的房地產金融業還應著手研究并建立住房抵押貸款二級市場，實現抵押貸款的證券化，將一、二級市場作為一個整體納入金融大循環，打通房地產市場與資本市場的聯系，從根本上解決房地產可持續發展的資金來源問題。建立和發展房地產金融二級市場，還能有效分散銀行貸款風險，提高房地產金融的市場化程度，促進國有商業銀行向真正意義上的商業銀行轉軌，提高整個房地產金融的效率。
4.4加強市場監管與宏觀調控，保障市場功能的有效發揮。
房地產經濟可持續發展離不開政府對公平、高效的外部環境的創造。一方面，政府應將制度建設作為重點，減少房地產開發過程中的政府行為，根除腐敗、杜絕暗箱操作、嚴格執法、取消不合理收費。另一方面，完善現有房地產經濟法律法規，包括制定各項明細的實施規則，盡量做到法律、條令、規則之間能相互配套，創造一個公平、透明的市場環境，依靠市場原則優勝劣汰，提高開發商的素質，使房地產項目與人口、源、環境相協調，與市場需求相協調，將房地產開發的短期行為和投機減至最低。
5、結語
房地產是一個牽一制百的產業，也是國民經濟的重要命脈之一，因此務必要保證其健康穩定的發展。要從急功近利的心態轉變到關注整個產業乃至整個國民經濟的可持續發展是必須的任務。
參 考 文 獻
