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>> 我國政務微博發展的現狀，問題及對策 我國政務微博現狀及發展研究 我國政務公開現狀問題及對策研究 我國政務微博的現狀、問題和對策 我國政務微博的運作現狀、問題與對策 我國政務微博現狀、問題及相關建議 我國政務微博運行中存在的問題及對策 我國政務微博存在的問題及對策 我國政務微博存在的問題及對策研究 我國政府引導基金發展現狀、問題與對策 淺析我國地方電子政務發展現狀及對策 試論我國政府審計問責制的發展現狀及完善對策 我國政策性股權基金發展現狀及問題分析 微信營銷發展現狀及對策 政務微博發展現狀及困境應對 中國政務微博運作現狀、問題與對策 我國微博政務發展中存在的問題及對策 我國電子政務發展現狀與對策研究 當前我國政務微博存在的問題及建議 我國政務微博中的問題及改進建議 常見問題解答 當前所在位置：l訪問日期2014.7.8
②董立人，郭林濤.提高政務微信質量，提升應急管理水平[J]決策探索2013（8）：34-35
③唐緒軍.中國新媒體發展報告[M]社會科學文獻出版社：131
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[論文摘要]課程建設與改革是深化教育教學改革的重要方面。豐富和完善與專業相適應的課程體系則是高校辦學特色之所在。結合我院電子商務課程建設實踐，探討如何構建實驗教學體系，旨在培養高素質適合社會需要的綜合性人才。
電子商務是利用計算機技術、通信技術和網絡技術來進行的商務活動，隨著互聯網及網絡技術的日益普及，電子商務應用也愈加廣泛。幾年的電子商務教學實踐，使我深深地體會到：普通院校的辦學特色和人才優勢，就在于強化“職業能力”的培養和注重動手能力的提高。實踐能力培養體系構建與實施是教育教學的重要環節，是體現辦學特色的重要保證。因此，如何構建電子商務實驗教學體系，培養社會需要的綜合性人才，是目前所面臨的課題之一。
一、電子商務課程實驗教學現狀
電子商務課程具有較強的實踐性，在培養學生過程中，必須把理論知識的學習與商務環境的模擬實踐教學相結合，才可使學生真正掌握電子商務的相關知識，培養出符合社會需求的復合性專業人才。從目前我校的電子商務實踐教學現狀來看，依然存在著一些問題：一是實踐教學課時及條件無法滿足實踐教學需要。二是實驗教學管理的脫節現象依然存在。三是電子商務實驗變成了上網。
二、構建電子商務課程實驗教學體系
1.計算機網絡及互聯實驗。計算機網絡是電子商務實現的重要技術基礎，通過實驗，使學生能加深對網絡理論知識的理解，掌握計算機網絡的組成和體系結構，培養學生知網、組網、管網以及在網絡環境下操作計算機的能力。
2.網上交易模擬實驗。學生在學習電子商務模式章節之后，可以通過網上交易模擬軟件對電子商務的交易流程進行實驗。目前網上交易主要采用三種模式，即B2B、B2C和C2C，通過實驗，要求學生掌握各種模式的網上流程、操作步驟和交易特點，以鞏固和加深對電子商務的認識和理解。
3.電子支付與網上銀行實驗。學生學習過電子支付與網上銀行章節之后，可以針對金融企業在電子商務中活動的作用進行實驗；實驗內容包括網上銀行服務、電子錢包管理和證券電子商務。通過訪問銀行網站或使用網上銀行模擬系統，了解網上銀行服務的特點和主要功能，熟悉使用網上銀行的申請步驟、服務流程等；也可以下載電子錢包，了解電子錢包的功能和使用流程；另外還可以進入中國銀河證券網等證券交易網站進行實驗，以掌握網上證券交易的交易流程和基本特點。
4.物流管理實驗。物流系統是電子商務系統的基本支持系統，電子商務交易過程中的物流必須通過物流配送體系來實現。學生在學習電子商務與現代物流等物流與供應鏈管理的相關課程后，可以通過本實驗，加深對物流系統的具體操作步驟、運作流程、原理及管理策略等知識的掌握，提高對于物流系統各類流程的理解及其運用的靈活性，培養學生對所學知識的綜合運用能力及一定的物流管理控制能力。
5.網絡營銷實驗。網絡營銷也是電子商務的重要組成部分。實驗內容主要包括新聞組信息實驗、網絡廣告模擬實驗、搜索引擎實驗、郵件列表實驗及產品實操實驗等。通過實驗，使學生掌握新聞組的使用方法和流程，了解新聞組服務的安裝與配置并能夠將其靈活應用于營銷；了解搜索引擎的特點、結構和功能模塊；了解網絡廣告的傳播方式和傳播途徑，有助于學生設計和完善網絡營銷廣告計劃；了解郵件列表的用途、掌握郵件列表注冊、訂閱和創建的方法等；通過部分產品，在網上開店或通過中間商銷售產品，培養學生的實操能力，真正達到學以致用。
6.電子商務安全與認證實驗。電子商務的安全問題是電子商務發展的關鍵。實驗內容包括數字證書的使用、CA認證實驗、郵件的加密與數字簽名以及網絡攻擊與防范實驗等。在數字證書實驗中能夠使學生了解證書的申請方法和用途、掌握證書下載、導入、導出、安裝、使用的具體方法；通過CA認證實驗，可以了解數字證書管理的內容，掌握證書審批的操作步驟等。
7.電子商務綜合運用實驗。通過在網上訪問實際應用的電子商務系統，對系統的網絡平臺、業務系統、經營模式、信用體系、安全措施、營銷策略等進行深入的考查和比較，分析每個系統的特色、構成和競爭優勢，啟發和引導學生將電子商務知識綜合運用于商業活動之中。具體實驗內容和形式可靈活掌握，比如從某個企業的電子商務平臺入手，對系統進行全面剖析，認識企業電子商務發展策略及其對電子商務發展的推動作用，了解企業電子商務系統的實施過程，樹立電子商務系統運營和實施的直觀概念。
三、創新教學方法和手段
傳統的以教師為主體的灌輸式教學方法必須改革，替代的則是以案例教學法為主要特征的啟發式、討論式、案例式等以學生為主體的互動式教學方法，以此啟發學生思維，調動學生主動學習積極性，加大實踐訓練，提高學生技能，實現能力培養預期。
積極采用先進現代教育技術手段。教師自制多媒體課件及相應的電子教案，采用多媒體教室授課，使課堂教學生動、直觀，這樣可以減少板書的時間。在教學手段上，積極應用校園網、電子圖書館、等數字化教學環境，把用語言敘述非常困難的具體事物輕而易舉的用圖像、動畫來表達，它可以打破時空限制，把一切因為條件限制而不能搬進課堂的情境，讓學生感知，使學生產生一種生動形象的學習體驗，學生可以通過E-mail、博客等形式下載課程綱要、電子教案、演示文稿、習題庫、案例集、實驗指導等，從而強化學生的課堂教學和實驗教學。
四、改進考核評價體系
實驗教學體系的實施，考核評價體系建立是一個重要環節。通過考核，可以反映實踐能力培養的結果是一個什么程度，是否達到能力培養目標。首先，是考核內容的確定。根據課程教學計劃，其考核內容既要體現人才培養目標和課程目標，又要有利于培養學生分析問題和解決問題的能力。如網絡營銷環節，一方面要考核其理論知識，更重要考核在網絡上實際操作能力。其次，是考核的標準要規范化。在此基礎上，還要建立考核質量分析制度。最后，是考核的方法要多樣性。如閉卷與開卷筆試、閉卷與口試相結合、上機測試、作業與調研報告、論文與設計等相結合方法，改變傳統一次性閉卷考試方法。
參考文獻
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畢業論文一直被認為是檢驗和展示畢業生專業學習成果的手段之一。高職學生的畢業論文是體現高職高專特色的、重要的實踐教學環節之一。針對高職院校應用英語專業畢業論文（設計）撰寫，國內學者做了一定的研究。吳思鋒［1］分析了高職商務類專業學生畢業論文寫作的現狀，對畢業項目設計的主要內容、實施要求、考核辦法等進行了論述，并對其在高職商務類專業中應用的必要性與可行性進行了探討。楊志康［2］提出以就業為導向，培養高職高專學生的職業能力為目標，對學生所學專業綜合知識進行全面考核，改革英語專業畢業論文的寫作。劉敏［3］指出對畢業設計選題、模式、評價等方面的創新研究進行了闡述，提出畢業設計的撰寫應該綜合培養學生的應用能力。陳蓓［4］分析了高職應用英語專業學生畢業設計的現狀、問題并提出了應對策略。洪琳［5］認為必須建立多方位立體化的監控體系，才能促進畢業綜合設計質量的提高。馮秀紅［6］認為基于工作過程的高職院校畢業設計（論文）創新模式。張紅、肖文萍［7］認為高職畢業考核應由學術性轉變為應用性。
2.高職應用英語專業畢業論文現狀
吳思鋒［1］對商務英語畢業生的論文選題做過調查：在360個選題中，但與商務英語有關的只有230題，占63.89%，與商務英語專業能力培養相關的不到10題，占2.78%；幾乎所有的選題都是理論性，且缺乏新意。應用英語專業的專業設置一般是英語專業與某一具體職業相結合。學生在大學的基礎階段以英語的聽、說、讀、寫、譯五項基本技能的訓練為主。經過基礎階段的學習之后，學生逐漸接觸到某一職業領域的基本知識與技能；以國際商務貿易為職業方向的英語專業教學重點主要放在幫助學生掌握國貿實務、外貿單證、報關、報檢等方面的知識與技能；以酒店商務為方向的英語專業則放在培養學生前廳、餐廳、客房等部門的酒店業務操作技能方面。雖然學生在畢業論文撰寫之前已經學習了《商務英語》或《酒店英語》等以職業為背景的英語課程，但是在撰寫畢業設計的時候，學生往往避開職業話題。盡管現在國家加大了應用性英語研究生的培養力度，但是目前相當一部分高職英語教師在本科或研究生階段所學的專業為英語語言文學，研究的方向一般理論性較強，因此，有些教師喜歡指導中西方文化比較、跨文化交際研究、文學研究、語言研究、語言教學研究等畢業設計。
3.高職應用英語專業畢業論文創新思路
3.1論文選題依據
《教育部關于加強高職高專教育人才培養工作的意見》中提出“高職高專教育人才培養模式的基本特征是：以培養高等技術應用型專門人才為根本任務；以適應社會需要為目標、以培養技術應用能力為主線設計學生的知識、能力、素質結構和培養方案，畢業生應具有基礎理論知識適度、技術應用能力強、知識面較寬、素質高等特點；以‘應用’為主旨和特征構建課程和教學內容體系”?！秶抑虚L期教育改革與發展規劃綱要》中指出：“職業教育面向社會，著力培養學生的職業道德、職業技能和就業創業能力。以服務為宗旨，以就業為導向，推進教育教學改革。創新人才培養體制、辦學體制、教育管理體制，改革質量評價和考試招生制度，改革教學內容、方法、手段。”高職應用英語專業學生畢業前實踐教學的重要組成部分，畢業論文選題應該與學生所學的專業及將來從事的職業密切相關。
3.1.1就業崗位
專業人才培養方案往往對一個專業的人才培養目標、課程設置、素質要求等進行了詳細的規定。一般來說，一門專業的設置并非隨心所欲，而是建立在對市場、行業，以及相關高校等多方面進行縝密調研的基礎之上的。在確定了某一專業針對的行業之后，必須對相關的崗位群進行分析。通過認真分析具體崗位對從業人員的素質、技能要求后確定某一專業畢業生的培養規格與目標。一個專業每門課程的設置都以培養學生具體職業素質和職業技能為目標。畢業論文屬于一門課程，具有一定的學分，必須提高學生的職業素質與職業技能，必須與該專業的人才培養目標相一致。在專業人才培養目標中，就業崗位和畢業生職業素質與技能要求是關鍵的內容。下面我將分別以應用英語專業（國際商務貿易方向）及應用英語專業（酒店商務方向）為例進行說明。
我曾經對常州市及周邊城市從事外貿業務的140家企業進行過調查。通過調查發現，共100家企業需要外貿業務員，占62.12%；其次是商務行政助理，共25家企業對此類崗位有需求，占15.52%；需求商務貿易口譯/筆譯類人才的企業最少，共14家，占8.69%；其他類崗位占13.67%。從調查中可以看出商務行政助理、商務貿易口譯/筆譯、外貿業務員為應用英語專業（國際商務貿易）專業的主要三大崗位，占畢業生從事崗位的86.33%。我曾經對常州及周邊21家酒店進行了調研。調查發現，在應用英語專業（酒店商務方向）學生目前從事的崗位中，酒店管理人員（前廳、客房、餐飲）所占比例最高，為26.56%，其次為服務員（前廳、客房、餐廳、康樂），占25%，再次為酒店行政業務人員，占23.44%。由此可見，酒店前廳、客房、餐飲三個部門的崗位應該為該專業的主要就業崗位。
3.1.2畢業生素質、技能要求
應用英語專業（國際商務貿易方向）的畢業生應該具有良好的職業道德和行為規范、良好的社會交際能力和商務溝通能力、較強的團隊意識與創新意識。能懂得貿易流程與實務操作、營銷知識與策略、消費心理學、互聯網知識、行業知識。能進行單證制作、報關報檢實務操作，了解貿易活動中的國際經濟政策、法規等。應用英語專業（酒店商務方向）的畢業生應該具有良好的職業道德和行為規范、良好的社會交際能力和商務溝通能力、較強的團隊意識與創新意識。具有良好的語音語調，流利運用酒店服務用語。能夠運用計算機進行信息處理，會操作辦公自動化設備，具有較強的英語表達能力，具有較強的酒店商務運作能力。
3.2選題舉例
為了通過畢業論文的撰寫提高應用英語學生的職業素質和職業技能，可以跟學生一起確定實踐性較強、范圍較小的題目，學生只有通過實際調查或親身實踐才能獲得撰寫論文的第一手資料。如國際商務貿易向可以寫“常州大學城商務職業資格證書考試的現狀分析及建議”、“?搖?搖?搖?搖?搖（江蘇省某一城市）地板行業的外貿出口現狀及措施（問卷調查+分析）”、“?搖?搖?搖?搖?搖（江蘇省某一城市）機械制造業出口現狀及對策（問卷調查+分析）”、“常州恐龍園的運作現狀與策略”、“?搖?搖?搖?搖?搖（江蘇省某一城市）大型超市的促銷策略”等。酒店商務方向的學生可以寫“常州市酒店業員工流動率過高現象研究——以**酒店為例”、“嬉戲谷開元度假村SWOT分析”等。
3.3指導方式
為了寫出理論聯系實際的畢業論文，最好將畢業論文的撰寫安排在學生頂崗實習期間進行。學生通過實踐，對自己從事的職業崗位有了親身體驗，寫出的論文能夠避免紙上談兵。高職教育的關鍵和重中之重是校企合作。在論文撰寫期間，可以采取校內專業教師與企業工作人員對學生共同執導。企業工作人員具有豐富的從業經驗，校內專業教師具有豐富的論文和寫作指導經驗，以及扎實的專業理論知識。這兩類教師的共同指導能夠提高論文撰寫的質量及學生的職業技能。
3.4質量監控
3.4.1杜絕抄襲
目前許多高職院校學生由于所學課程與自身水平的限制，為了順利畢業，只好抄襲他人學術論文，造成畢業論文（設計）水平低下［8］。為了杜絕學生抄襲論文的不良風氣，指導教師特別要做到以下兩點。第一，對學生進行思想教育。在布置論文撰寫任務之前，通過學術界的一些事例說明抄襲論文的危害。第二，把好選題關。對于學生報上來的題目，指導教師要嚴格把關，對于那些經常的題目要毫不留情地讓學生更換，建議學生寫一些范圍較小的題目。題目范圍縮小，網絡上類似或完全一樣的文章幾率相對會減少。
3.4.2撰寫進度
畢業論文任務下達之初明確地向學生說明選題、開題報告、提綱、初稿、二稿的具體時間。由于畢業論文在學生頂崗實習期間進行，論文的指導方式與一般課程大不相同。一些學生往往對畢業論文不夠重視，認為論文只是形式，只要其他課程通過就行了。由于學生已在頂崗實習，從某一種意義上講，一邊工作、一邊學習，因此沒有以前那樣寬裕的學習時間。學生因一時疏忽耽誤了論文的撰寫或敷衍了事不顧質量，導致不能正常畢業，這種情況時有發生。指導教師應該加大對學生論文撰寫進度實施的跟蹤，對于不太自覺的學生，不可完全聽之任之，要多做思想工作，畢竟學生剛剛走出校門，社會經驗不足，需要老師在思想上開導。
3.4.3語言質量
應用英語專業畢業論文通常用英語撰寫。由于英漢是兩種不同的語言，學生在撰寫論文時往往會犯很多的語言錯誤，尤其是語法和詞語搭配上的錯誤。在指導論文的過程中，教師要嚴格把關，一方面通過不斷地修改，學生的英語寫作水平會得到不斷提高，另一方面，能夠確保論文的語言質量。
4.結語
畢業論文撰寫是高職應用英語專業人才培養過程中的重要環節。只有結合畢業生今后從事的就業崗位及需要掌握的職業技能，才能確定切實可行的論文題目。通過校內專業教師和企業從業人員的共同指導，創新立體的畢業論文指導方式。為了確保論文的進度與質量，指導教師必須加強對學生的過程性考核，在思想上和專業上對學生耐心指導。
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內 容 摘 要
本文是在網絡經濟發展下，根據房地產業自身特質，針對其投資大，專業問題多，地域局限性大等問題，結合當前互聯網營銷模式和房地產業的特性，現狀，發展前景的研究分析，總結評價了當前房地產網絡營銷的類型、利弊、機會、威脅，通過對傳統營銷手段和網絡營銷的整合，以西溪晴雪為案例，通過大量文獻資料與網絡資源的利用，結合當前杭州市場的主要情況，以4P營銷為前提，4R營銷的改進，提出了概念病毒、樣板房全景展示、搜索引擎營銷及公共關系營銷的創新網絡營銷解決方案，并利用WEB 3.0，引入新型流量監測工具，以西溪晴雪為案例提出完整創新的針對房地產業的網絡營銷解決方案和具體實施，取得了同類樓盤中明顯較好的效果。
關鍵詞：房地產、網絡營銷解決方案、整合營銷
ABSTRACT
This article summarizes and evaluates the varieties, advantages and disadvantages of current real estate network marketing under the framework of network economy. According to the real estate’s own characteristics, such as large investment, professional problems, geographical limitations, the article also combines the current real estate network marketing models with the research and analysis of real estate’s features, status and the developing prospect. Through consulting lots of literatures and internet resources, with Xixi Qingxue as an example, the article puts forward an integral and original real estate network marketing model based on the situations of Hangzhou market， premise with 4P marketing and improvements with 4R marketing, we propose the concept of viruses, model room panoramic display, search engine marketing and public relations marketing marketing of innovative network solutions, and use WEB 3.0, introduct the Using Traffic Monitoring Tools ，which combines the traditional marketing method and network marketing. This model has enabled Xixi Qingxue to gain good marketing achievements.
Key words: real estate industry, solution of network marketing,integrated marketing
正文目錄
第一章 引言 1
第一節 研究的背景 1
第二節 選題意義 1
第二章 房地產市場概述 3
第一節 全國房地產市場情況 3
第二節 杭州地產市場的特色 4
第三節 杭州房地產業的未來趨勢 4
一．中小戶型將成主流 4
二、中間態寫字樓撐起八分天下 5
三、杭州周邊房地產繼續火爆 5
第四節 傳統房地產營銷的手段 5
第三章 房地產的互聯網營銷現狀 6
第一節 房地產網絡營銷的概述 6
一、網絡營銷的定義 6
二、房地產網絡營銷特點 6
三、房地產網絡營銷的SWOT分析 7
第四章 西溪晴雪網絡營銷解決方案 10
第一節 西溪晴雪網絡營銷的環境分析 10
一、西溪晴雪的項目分析 10
二、市場狀況分析 10
第二節 西溪晴雪網絡營銷策略的設計 11
一、4P營銷的運用 11
二、4R營銷 13
第三節 創新的西溪晴雪樓盤的網絡營銷方案實施 16
一、樓盤網絡營銷整改方案 16
二、概念病毒 17
三、樣板房全景展示 18
四、引入新型流量統計監測軟件 18
五、搜索引擎營銷 18
六、公共關系營銷的運用 20
第四節 雅戈爾.西溪晴雪的網絡營銷效果統計 21
第五章 結束語 22
【參考文獻】 23
致 謝 24
封 底 25
第一章 引言
第一節 研究的背景
隨著新經濟的不斷發展, 網絡的重要作用逐漸顯現出來。網上交易的實現大大降低了市場成本,越來越多的傳統行業認識到了自己面臨的巨大挑戰, 越來越多的企業認識到經營管理模式必須發生一場徹底變革。房地產業也不例外。
杭州作為全國電子商務的領航城市，在網絡營銷這一塊尤為重要，馬云的出現使房地產開發商們看到了網絡的商機，而要想站穩腳肯，你面臨的挑戰也很多，能否承受各方面的壓力，取決于你做了多少，做的怎么樣，從而使得我們必須更好的理解網絡營銷，更好的利用網絡營銷。
第二節 選題意義
據CNNIC）了《第25次中國互聯網絡發展狀況統計報告》?！秷蟾妗凤@示，截至2009年12月，我國網民規模已達3.84億，其中農村網民達到1.07億，同比增長26.3%，占整體網民的27.8%。由于3G牌照的頒發，手機上 網用戶飛速發展，2009年一年內增加了1.2億，已達到2.33億人。（如圖1-1）中國網民規模依然保持快速增長之勢。（如圖1-2)與2008年相比，中國網民年齡結構更為優化，網民的年齡結構更加均衡。30歲以上年齡段人群占比攀升，整體占到網民的38.6%。這部分人群更為成熟，消費能力較強，是互聯網經濟發展的重要用戶群。
圖1-1 2000-2009年中國網民規模與增長率
（源自：CNNIC第25次中國互聯網狀況統計報告）
圖1-2 2008-2009年網民年齡結構對比
（源自：CNNIC第25次中國互聯網狀況統計報告）
與此同時，房地產市場也在不斷火熱持續升溫中。按照國際一般標準, 在人均國內生產總值達到15000美元之前, 住宅產業都處于高速增長到穩定增長期, 社科院藍皮書指出2010年人均國產總值將超過4000美元, 這就意味著我國房地產行業的發展空間巨大。中國加入WTO以來, 從需求拉動方面來看、大量外資企業的進人,必然會對我國城市寫字樓和商品房產生很大需 求 。因此，從1999年開始，中國的房地產市場開始一片火紅的跡象，雖然在2005年，以及2008年底遇到了一個低迷期，但是從總體及長遠來看，房地產市場前景依然良好。
本文是本人根據房地產業自身特質，針對其投資大，專業問題多，地域局限性大等問題，結合當前互聯網營銷模式和房地產業的特性，現狀，發展前景的研究分析，總結評價了當前房地產網絡營銷的類型、利弊，通過對傳統營銷手段和網絡營銷的整合，以西溪晴雪為案例，結合當前杭州市場的主要情況提出了完整創新的針對房地產業的網絡營銷解決方案和具體實施，這也是本文的意義所在。
第二章 房地產市場概述
第一節 全國房地產市場情況
1998年-2007年中國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長24.3%，銷量年均增長 33.2%，上述分析數據反映了中國住宅市場的鋼性需求，所以造成中國近幾年住宅市場強勁的市場需求，形成房價持續上漲的局面。中國城市化率的增長，農村人口大量進入城市，城市居民居住需求是中國住宅市場的發展動力。一個國家的城市化率達到70%以上，進入發達國家的水平，城市與農村的結構基本平衡。我們從上述分析中得出，中國房地產市場蘊藏著巨大的需求空間，至少還有十年以上的快速發展期 。
但在2008年，中國房地產市場全面萎縮，房地產交易量和房價齊跌。2008年全年總計商品房銷售面積下跌19.7%，銷售額下跌20.1%，十年來首次出現年度房價下跌。但是，房地產市場在一段時期內的降溫，并不是真正意義上的蕭條。這與一些人的對該市場的悲觀預期不完全相同。從根本上來說，即使樓市保持持續發展的勢頭，價格的一度降低也在情理之中。無論樓盤直接出于房產商之手，還是出于炒房者之手，它最終還是要由消費者來接手。而房價到底有多高，則取決于使用者的支付能力。離開了后者的支撐，房價就成了無源之水，無本之木。而最近幾年房價的持續攀升，已然嚴重偏離了消費者的實際支付能力。一般老百姓勞碌一生，其收入也就是僅夠購買一所普通住宅而已，“房奴”一詞是對他們的一種非常形象和略帶苦澀的稱謂。甚至有房地產商宣稱就是要給富人蓋房子，所以房價這么高不值得大驚小怪。但是，如果一般家庭都買不起房子的話，中國真正的富人能有多少呢？可以說，房價下跌并不是房地產市場的萎縮，而是價格從之前嚴重高估到趨于合理，是一種價值回歸 。
的確，從2009年初開始，房市的火爆現象又開始抬頭，不少地方出現了排隊買房的跡象，但是卻與以前的投資過熱情況不同，這次多以小戶型為主，也就是說，現在的購房需求為剛性需求的激發，與以往的炒房不一樣了。
第二節 杭州地產市場的特色
由于房地產區域性差異大，因此雖然全國房地產行業的整體趨勢大致一致，但是，每個城市都有自己的特色，杭州房地產市場的本土特色也十分明顯。綜合來講，杭州房地產行業有以下特點：
杭州作為著名的風景旅游城市，憑借獨特的秀麗山水，千百年來為人們仰慕不已，人們在觀賞西湖美景的同時，一種“住在杭州”的愿望，便會從心底油然而生。而杭州獨特的地理優勢和創業環境更是吸引著越來越多有能力的購房者。隨著市政府“住在杭州”戰略的推行，將能更多、更好地吸引有意在杭州置房、創業的外地人士。
在杭州的房地產行業有一個很奇怪的地段熱，豪宅熱現象，喜歡的西湖的風景名勝以及黃龍周邊交通周轉地段，房價縱然很高，卻還是出現了搶房現象，而為了保障居民住房出臺的杭州別墅政策，更是讓別墅市場出現了有價無市的尷尬局面，這也反映了杭州市民的生活水平已經達到了相當高的程度。同時隨著房價的不斷上漲，不少人把房地產投資重點從普通的居民住房轉向了豪宅，因為他們認為能買的起豪宅的人在選房方面更注重的是豪宅有多豪，這樣使得豪宅更具有升值空間，而開發商們也紛紛注意到了這一點，來分一杯美羹。
杭州是個競爭激烈的城市，在杭州，樓市可以分為兩極：一是開盤即取得較好成績，例如泊林公寓、中凱東方紅街、玉蘭公寓均屬此列；二是開盤即遭重創，例如南北西岸、現代景苑、云龍十一景。這兩類開盤銷售效果的出現并不是偶然的，從策略上講，六個樓盤均是比當時預期低價開盤，但效果決然不同，主要是先行動與后行動的區別，前者最開始行動，得到的效果比較明顯，而后行動的由于市場上已經得到老百姓的預期效果并不明顯。更重要的一點是房子的質量問題已經其配套設施，萬科房產正是一個很好的反面教材。
第三節 杭州房地產業的未來趨勢
隨著人們消費水平的提高、繼“房奴”一詞的不段升溫后的80后“孩奴”，以及城府出臺的一系列政策，結合前幾個月市場的反應，杭州房地產行業的未來發展趨勢大致如此：
一．中小戶型將成主流
杭州市統計局城調隊在不久前舉行的市第十屆房交會期間調查問卷顯示：從住房面積選擇上看，以80－120平方米為主。在調查中，選擇80－100平方米有38.9％；選擇100－120平方米有30.8％；選擇120平方米以上有11.2％；選擇80平方米以下僅19.1％。購房者面積選擇以80－120平方米為主導，占全部被調查者的69.7％。而去年四月份的調查資料顯示：面積在80平方米以下的戶型最受歡迎，有47.2％的調查者選擇此類面積，而100平方米以上的大面積選擇比例較小，只占5.8％?？梢姡用褡》啃枨笥休^大的潛力。
二、中間態寫字樓撐起八分天下
雖然一直以來都有“住宅是銅、商鋪是銀、寫字樓是金”這樣的投資理念，但杭州的寫字樓市場卻處在一種不溫不火的狀態。住宅實在租不出去，大不了自己住，怎么說也不浪費。而對于寫字樓，由于標的大，而且許多人覺得要想租出去恐怕并不方便，所以對于寫字樓，大家多少有些敬而遠之的意思。然而就杭州的經濟發展速度以及新的房貸政策的出臺，這一現象將會有所改變，對寫字樓的投資也將越來越多。同時中小戶型的推出受到廣大買房者的青睞，不管是實用性還是升值空間都遠遠大于單身公寓，這就使得單身公寓逐漸淡出市場。
三、杭州周邊房地產繼續火爆
隨著杭州市區黃金地段的減少，不少人把投資目光轉向了杭州周邊的濱江，下少，余杭，蕭山等地，而人們生活水平的提高 以及80后“孩奴”現象的升溫，加上目前購房者一半以上年齡是40歲以下，學區房更是搶手，而杭州 市區學區房的飽和更是趨勢他們把目標轉向了周邊地區，濱江下沙更是其中的佼佼者，不僅靠近學校，而且房價普遍比市區各地段低，對于開發形式良好的杭州周邊地區，房價升值空間很大，不少炒房者也把他們的投資方向從市區轉向周邊地區。
第四節 傳統房地產營銷的手段
目前，全國各地的房地產發展都處于期，人們對房地產的需求較大，對于各大房地產商，這無疑是個好消息；但是，由于房地產市場通過近幾年的發展，已經開始轉向買方市場，并且，隨著市場前景和行業利潤的看好，越來越多開發商進入了房地產領域，得力、太平鳥、華茂等大型企業都開始進軍房地產業，而很多民間小的投資者，也開始爭取在這個市場里分一杯羹。所以，根據目前的市場狀況，各大開發商更加注重營銷手段，雖然新的營銷手段在逐漸進入開發商的視野，但是目前使用最多的還是傳統營銷手段：1、人員推銷。2、廣告。3、零首付。4、賣點梳理。5、房展會。6、精裝修。7、評獎。
第三章 房地產的互聯網營銷現狀
第一節 房地產網絡營銷的概述
一、網絡營銷的定義
網絡營銷是企業整體戰略的一個組成部分，是為了實現企業總體經營目標，營造網上經營環境，實施各種營銷策略，最大限度的滿足顧客需求，達到開拓市場，增加盈利能力，實現企業市場目標的過程，這已定義包括以下幾方面的含義：
（一）網絡營銷必須有現在信息技術作支持。
（二）網絡營銷必須有一個完整的業務流程。這一點很重要，如果缺少某個環節，往往會事倍功半。
（三）網絡營銷實現了高效互動。
（四）網絡營銷降低了流通成本，增加了產品價值 。
二、房地產網絡營銷特點
房地產網絡營銷是利用計算機網絡技術，現代通訊技術以及數字交互式媒介平臺進行房地產網絡營銷活動。概括地說，房地產網絡營銷主要有四個特點。
（一） 雙向的交流與選擇。
房地產網絡營銷與傳統營銷相比，最大的特點在于其本質上是一種互動營銷，其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發商利用互聯網，通過對采購平臺、廣告平臺、銷售平臺、信息平臺、交流平臺以及管理平臺的架設，分別與供應商、目標消費群、業主等群體發生相互的信息交流?；ヂ摼W幾乎無限的信息容量可以容納不同開發商針對不同消費者的差異化房地產信息，能夠較好地適應房地產消費者的選擇性。就單個開發商而言，其推出的房地產商品在網絡上可以即時獲得消費者的反饋，并針對消費者的口味加以改進。
（二） 實現了三維空間的溝通。
借助于現代化的網絡信息平臺，克服了時空對房地產營銷相關各方制約性，拉近了營銷各方的距離，使超越時空的房地產營銷成為可能。
（三） 增強了市場信息的雙向透明度。
利用房地產企業網站和專業網站，開發商將企業信息、產品信息、附加服務信息、價格信息、中介信息在網上，為房地產消費者及時獲得相關信息提供了保障，同時房地產消費者也可以把自己的支付能力、產品偏好、購買價格定位等信息掛在網上與開發商進行交流，便于開發商掌握真實的消費者需求。
（四） 以數據庫作為營銷工具。
開發商把自己與潛在顧客發生的每一次聯系所獲得的信息包括潛在購買數量、價格、區位、時間、特定需求及家庭成員等記錄在案，建立顧客數據庫，根據數據庫進行市場調查與預測，選擇合適的營銷策略 。
三、房地產網絡營銷的SWOT分析
房地產網絡營銷由于其介質自身的特點，所以使其擁有了一些其他媒體無法比擬的優勢，但同時也具備了一些先天的缺陷。
房地產網絡營銷具有以下七大優勢（Superiority）：
（一）有較為確定的目標消費群，營銷的命中率高
傳統的媒介雖然目標消費群大，但是年齡段不同，而網絡營銷的主要目標消費群年齡在20-40，這些人不但消費消費能力強，而且更好的接受網絡營銷，大大的增加了營銷的命中率。
（二）成本投入低
廣告投入對于一個企業很重要，央視黃金段的廣告更是天價，短短幾秒鐘可能就要幾百萬甚至上千萬，而一般網站首頁頂端旗幟廣告價格不會超過十萬，再加上網頁的瀏覽量大大高于傳統廣告，而且隨著房地產項目的不斷開發，報紙上房地產廣告正日漸增多，人們對每個廣告的關注度日益下降。
由此可見，網絡廣告與傳統廣告相比，不單止高效，而且低價。
（三）多媒體展示
傳統的媒體表現手法單一，信息也是單向流動，而網絡媒體則通過網絡，運用三維展示、電子地圖、語音解說等技術向購房者展示項目的所有信息，而且不受時間地域的限制，而網上大信息量的提供，就能讓購房者在家也能看到所關心的信息，從而大大提高了看房的現場成交率，也相應降低了售樓現場的運作成本。
（四）主動性與互動性強
與傳統營銷相比，網絡營銷更強調互動式的信息交流，通過BBS提問并及時得到解答，房地產企業與消費者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營銷過程中消費者的地位。企業也可以通過有效的溝通，充分了解消費者的需求，樹立企業及產品在消費者心目中的地位。有的網站或網頁還進行了鏈接，為購房者提供及時的購房、貸款方面的法律咨詢。
（五）效果易于測量
傳統的營銷結果難以測量，而網絡營銷則可以通過流量監測軟件得到統計結果。
（六）定向性強
它可以按照購房者的具體IP地址、地理區域、城市等進行精確定向，亦可以按照時間、計算機平臺或瀏覽器類型進行定向。
（七）快捷性
網絡信息的傳播具有快捷性，而且不受低于時間限制，效率極高。
網絡營銷的優點雖然突出，但就現階段而言，仍存在以下的缺陷（Defect）：
（一）硬件設施的制約
我國網絡尚處于起步和發展階段，基礎設施差、技術軟件落后、缺乏網絡安全保護措施，且網絡營銷人員人才短缺也制約著網絡營銷的發展。
（二）機制缺乏信任感
由于房地產的價值很大，人們不可能鼠標一點就完成這筆交易，且網絡中房地產信息不實全面的，人們還是有著懷疑的心理。
（三）企業自身的Internet營銷技術還不能滿足營銷要求
雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，如出于盈利、促銷、愛好等目的，可能沒有設身處地從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，能取得較好效果的案例不多。
（四）開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性
有些房地產企業或項目上網可能僅僅是趕時髦，存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況，所需的資源、資金分配、預期效果等。
（五）企業缺乏有效評估Internet營銷活動的手段
企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，更有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。企業必須注意用戶對網址的反應，在必要時做出修改不斷調整網上營銷策略是Internet營銷成功的關鍵。
房地產網絡營銷的機會（opportunities）：
（一）我國的互聯網網民人數在不多增加，而同時，隨著80后逐漸成為社會主流消費群體，網絡在房地產上的營銷影響力，可謂一日千里。
（二）房地產商對網絡的認識開始逐漸成熟，對網絡效果也開始認可。
（三）有競 爭力的專業房地產網站較少；一線類房地產網站，也是一直競爭多年的對手，就是搜房和焦點，其他的如新浪樂居等二三線品牌，以往對于市場的沖擊不是很強烈。而兩家的競爭，也不回導致任何一家松懈，使得兩家同時進步，占有更大的市場份額。
房地產網絡營銷的威脅威脅（threat）：
（一）報紙、電視等傳統媒體依然為營銷主流，互聯網很難在短時間內讓房地產開發商過于加大投入比例，部分開發商依然停留在靠傳統媒體傳播的想法中，本身對網絡的認識就不夠。
（二）對于不同樓盤的營銷，網絡效果區別很大，比如中高檔樓盤，由于上網的主流人群時候年輕人，所以效果不是很明顯，因此，要讓網絡效果完全顯現，還需再等待幾年。
（三）房地產網站在媒體和渠道兩個位置上搖擺，無法擺正自己的位置，到底是做媒體還是做服務，自身也很矛盾，這個尷尬的定位，讓網絡營銷具備雙面性但也為進一步發展定下隱患。
（四）2008年末至2009年初，二三線品牌開始飛速發展，如杭州的“住在杭州網”就異軍突起，迅速占領市場份額，在杭州的運作遠遠要成功與杭州搜房和杭州焦點。從全國來看新浪樂居也迅速崛起，在2009年第一季度中首次登上網絡營銷收入的冠軍位子（如表3-1）
表3-1 2009年第一季度中國各網絡媒體房地產行業網絡廣告投放情況
源自:瑞咨詢集團
第四章 西溪晴雪網絡營銷解決方案
第一節 西溪晴雪網絡營銷的環境分析
一、西溪晴雪的項目分析
雅戈爾•西溪晴雪，位于杭州市西湖區著名的留下鎮，擇鄰西溪公園南門，雄踞天目山路西端，得天獨厚的地理優勢將西溪濕地與黃龍中心、武林商圈，西湖景區一脈相連，踞一路，而舉城繁華皆得。東依錢塘活水水系留下河，北眺西溪國家濕地公園，南望西湖風景名勝區，生態環境得天獨厚。
總建筑面積約11萬㎡，是西湖區極為稀缺的低密度電梯多層住品?，F代簡約主義風格的洋房和法式坡屋頂風格的排屋，溫情打造傳統“街坊式”院落，營造睦鄰友居的和諧氛圍，圍合出溫情融融的天倫樂園。
自然、浪漫的南lunwen .1 kejian .com 歐風情園林，主入口處特設疊水瀑布，入口廣場兩側，以緩坡綠化種植為主，與市政自然綠坡串連起來，構筑多重立體坡地綠化景觀，隔音降噪添野趣。
開拓性締造約90㎡闊景三房、約180㎡奢適四房和約400㎡水岸聯排，罕有90㎡三房朝南采光充足；180㎡四房大開間短進深，一梯一戶；雙層挑高陽臺、多重景觀飄窗，大尺度空間，超高附加值饋贈生活奢享，滿足不同家庭的居住需求。
項目毗鄰省重點西湖高級中學、留下人民醫院，近鄰小和山高校園區、沃爾瑪（籌建中）、西溪天堂（在建）等，交通、商業、教育、醫療等配套醇熟，生活氛圍日益濃厚。
二、市場狀況分析
房地產市場在經歷了2008年底的低谷挑戰后，2009年卻迅速回升，從3月、4月的“小陽春”已經一躍成了“銷售過熱”的奇怪現象。一方面是消費者紛紛抱怨房價過高，呼吁要降低房價；另一方面，卻是連夜排隊，激烈強房。造成這一現象，主要有兩個原因：樓盤一開再開，拆遷戶也越來越多；二是人們“買漲不買跌”的心理作祟，都想紛紛在房產市場的沃土中分一杯羹。面對這一瘋狂的購房熱潮，盡管專家預測2010年杭州房價將跌幅10%-20%，但是開春以來，杭州房價一路飆升，已經有了接近20%的漲幅。
但是市場前景究竟怎么樣，誰都說不上來。雖然，從長期來看，房市的后勁依然被看好，但是，在短期看來，這種“反經濟”的瘋狂，是不健康，也不正常的。因此很難預測房市的進一步走勢，這讓很多開發商都寧可先趁形勢走好，將房子迅速脫手，回籠資金。尤其針對雅戈爾西溪晴雪是雅戈爾首個在市區獨立操盤的項目，從它所處的區塊、周邊生活配套來衡量，首先這里要明確的一點是，西溪晴雪打出的牌子是西溪濕地附近的房子，但確切來說，它處在留下鎮上，樓盤附近是看不到西溪濕地核心區域的，所以和西溪濕地核心區域的樓盤不具可比性。由于西溪晴雪是一個鎮級配套的樓盤，所以與西溪天堂、西溪誠園這樣的樓盤相比，它所處的區塊并不是一個容易聚集高端住宅的地方，而其均價在2.2萬元—2.5萬元/㎡，西溪晴雪的價格定高了。
與此同時，與西溪晴雪同為學區房的下沙，濱江等樓盤，無論從價位、產品類型、開盤時間還是小區品質來說，都是西溪晴雪的直接競爭對手，而此前濱江房產錢江新城已經在網絡營銷中取得不錯的市場效果，而西溪晴雪卻是雅戈爾公司首個在市區獨立操盤的項目，因此現在西溪晴雪不但要使用網絡營銷的手段，更要創新網絡營銷的手段，在競爭中占領主動。
房地產網絡營銷與傳統的營銷方式從營銷的手段、方式、工具、渠道以及營銷策略都有本質的區別，但營銷目的都是為了銷售、宣傳商品及服務、加強和消費者的溝通與交流等。雖然網絡營銷不是簡單的營銷網絡化，但是其仍然沒有脫離傳統4P營銷理論。
第二節 西溪晴雪網絡營銷策略的設計
一、4P營銷的運用
杰羅姆•麥卡錫（E.Jerome McCarthy）于1960年在其《基礎營銷》（Basic Marketing）一書中第一次將企業的營銷要素歸結四個基本策略的組合，即著名的“4P’s”理論：產品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）、促銷（Promotion），由于這四個詞的英文字頭都是P，再加上策略(Str ategy)，所以簡稱為“4P’s”。
（一）網絡營銷的產品策略（Products）
雅戈爾•西溪晴雪這個項目是比較適合網絡營銷的，隨著人們生活水平的提高，對住房的要求更多的追求其個性化和獨特性。而西溪晴雪通過大面積的贈送，滿足了客戶對陽光花園的向往，更實現了很多人享受庭院的夢想。并且開發商通過對產品的名稱、物業、文化、自然環境等方面進行精心設計來體現其差異性，而其戶型大多是90㎡的中小戶型，又占據地理優勢，且處于市區附近，各種設施一應俱全，從而贏得更多的消費者 。見圖4-1（產品策略流程圖）：
圖4-1 西溪晴雪產品策略流程圖
(二)網絡營銷的價格策略（PRICE）
從08年年底開始，受美國次貸危機的影響，房地產暫時跌入了低谷。但是從09年年初開始，房地產行業又開始回暖，房價也是又開始節節高升，但是在繁華樓市的背后，我們有著深深的擔憂，就是是否現在熱銷過后，房市的后力不足，遲早面對崩盤的境地。就這一點，開發商也拿捏不定，無法判斷樓市價格走向。因此西溪晴雪推遲開盤，在開春房價的節節高升，并在網上展開了競價活動，最后制定了具體價格，見圖4-2
圖4-2 西溪晴雪價格策略流程圖
（三）促銷策略（promotion）
網絡營銷本身可采用電子郵件、網頁、網絡廣告等方式。也可以借鑒傳統營銷中的促銷方式，一方面網絡營銷為消費者提供了足不出戶即可挑選購買自己所需的商品和服務的方便，一方面少了消費者直接面對商品的直觀性，限于商家的誠實和信用，不能保證網上的信息絕對的真實，在一定程度給消費者又帶來了不便，因此應該采取與傳統促銷相結合的方式。
在實際操作中，房地產行業使用最多的就是網絡廣告，這是最直觀，也是最普遍的促銷策略。而且網絡廣告的形式可以多樣，多媒體、靜態圖片、文字信息全方位結合，而我們的宣傳片更是給人最強的視覺沖擊，造成強勢宣傳。
電子郵件營銷，覆蓋面廣，但是現在一般不提倡使用這種方法，因為如果使用不當，就會成為垃圾郵件，不但達不到預期的效果，而且會讓人產生厭煩情緒，對后期的廣告效果大打折扣。我們提出的解決方案是結合手機短信的促銷模式，每一位潛在客戶都會定期收到西溪晴雪的最新動態和活動詳情，做到人性化服務。
（四）渠道策略（place）
目前，房地產行業一般是用直銷和銷售為主。但是因為網絡的發展，網絡銷售逐漸進入開發商的視線，只lunwen .1 kejian .com 是因為房地產的總體價格高、網絡的安全支付還是帶有隱患，因此現在只是初步嘗試的階段，主要是用于異地置業的客戶。
網絡有很強的互動性和全球性，網絡營銷可以實時地和消費者進行溝通，解答消費者的疑問，并可以通過BBS、電子郵件快速為消費者提供信息。網上直銷、電子商場、房產超市等新渠道的出現對傳統營銷渠道提出了挑戰，房地產企業應該學會兩條腿走路。西溪晴雪的主要客戶群是杭州本地用戶及有意在杭州定居者，所以采取直銷的方式。
二、4R營銷
4P營銷固然有效，但也存在著不足，因此我們在4P營銷的基礎上引入4R營銷，并通過網咯更好的實現這一營銷策略，根據市場不斷成熟和競爭日趨激烈的形勢，關注企業與顧客互動與雙贏， 適用于房地產行業剛剛抬頭的品牌建設趨勢，能夠建立起大批忠誠消費。通過關聯、關系和反應，提出了如何建立關系、長期擁有客戶、保證長期利益的具體操作方式，贏得了良好的口碑，形成長效營銷。并與顧客建立某種利益方面的關聯，對顧客的希望作及時的回復和反應，滿足顧客不斷變化地需求的同時，獲得合理的利潤回報，達到一個雙贏的市場局面。圖4-3（4R營銷流程圖）：
圖4-3 4R營銷流程圖
（一）關系（Relationship）
今天的營銷不能再以單獨的交易為中心，而應以我們企業和最佳顧客之間建立牢固的、強大的關系為中心。而最有效的手段就是“消費者之處份額”（SOCS）無論你賣什么，你的目標都應該是成為顧客的供應者。這是非常重要的一點：以新目標顧客為中心而不是以一次銷售為中心。因此，在后經濟時代，建立品牌價值的關鍵策略就是要在你喝你的目標市場之間構筑一種獨特的關系。因此，我們必須做到兩點來達到這一目的：服務和經歷。
1、服務
從需求角度來分析，一般人一生都只買一套房子，在同樣的前提下，購房者肯定選擇服務好的房產公司，而在信息爆炸的現在，你的服務就來的更加重要。
在萬科事件中，購房者紛紛要求房產公司索賠，這是一個連鎖反應，在杭州這樣的事情也不少，由此看來，服務時很重要的，所以雅戈爾公司制定了自己的服務策略：了解客戶需求，解決客戶問題。就目前看來，不管是物業還是售后服務中，顧客的滿意度都是相當高。而通過互聯網的追蹤服務更是受到的客戶的好評。
2、經歷
這里的經歷是對于客戶而言的，簡單的說就是買房者買房子的經歷。在這一點，我們秉承顧客至上的原則，無論結果如何，顧客都是上帝，對所有的咨詢者都提供上帝般的服務，微笑使我們的鑰匙，禮貌是我們的武器，細心的解答各種問題，并且開展與購房者的互動，比如北高峰踏青，不僅親近大自然，而且在無形中給客戶打了定心劑，很多參與者都紛紛表示自己愿意購房。當然，西溪晴雪本身的設計也是一個亮點，富有詩意的名稱，復古的院落，都給客戶帶來了前所未有的經歷。
（二）節?。≧etrenchment）
隨著生活節奏的加快，人們的活動時間也越來越少，他們也就不能把購物當做一種休閑和樂趣，而是當做一種不愉快的必要活動，并盡可能月節省時間越好。在某種程度上，我們要負部分責任，坦白說，我們沒有給消費者足夠的理由讓他們從家里出來購買我們的產品和服務。節省戰略也是有兩個核心能力——技術和便利。
1、技術
在這里，我們之前提到過的電子郵件和BBS起到了很好的作用，在此基礎上，我們還有另一個武器，那就是手機短信，這很重要，因為人們不會時刻在電腦旁，手機卻時刻在人們身邊，從某種角度來講，手機起到的作用大于了電腦。我們會把樓盤的最新動態發給我們的客戶群，以便他們隨時了解樓盤最新動態。
2、便利
這里所謂的便利就是商家直接與客戶之間進行交易，即B2C。房價的日益上升使得它來的尤為重要，省去了中間商，購房者可以花更少的錢得到相同的產品，而開發商也能更直接的了解客戶，因此我們的顧客 服務中心變得尤為重要，不但要被動的解決客戶問題，還要主動的了解客戶需求，建立客戶資料庫，不斷提升自己的服務質量，融洽與顧客關系。
（三）關聯（Relevancy）
相關戰略的目標就是把你的品牌資產直接與主要購買動機相聯，我們通過“專業”和“商品”來做到這一點
1、專業
顯而易見，專業是很重要的，如果你連客戶的問題都不能解答，那何來的銷售，所以公司都會定期對員工進行培訓，并且開展各種活動，如：辯論，模擬購房等，正是如此，我們變得更專業。
2、商品
商品時另一個關鍵的顧客接觸點。我們拒絕爛尾樓和豆腐渣工程，我們秉持質量第一，服務至上的信念，因此，雅戈爾的樓盤向來都受到好評。而西溪晴雪無論是它創新的設計理念、優越的地理位置還是它的價格都具有很大的吸引力。我們了解客戶的欲望，因此我們滿足他們的需求。
（四）報酬（Reward）
顧名思義，報酬戰略就是酬謝你的顧客。它也包含兩種核心能力：“品味”和“時間”。
1、品味
我們社會中的每個群體都有其獨特的品味。遂于青少年，它與最流行的搖滾樂隊、電影、電視劇或運動隊相連，而預測他們未來的品味是不可能的。
對于那些對技術著迷的人，品味就意味著最新的、最有力的、最復雜的，如最新的信箱和錄像裝置。
因此我們需要了解顧客，清楚的知道他們最看重什么，因此有了現在的西溪晴雪，也有了西溪晴雪的銷售奇跡。
2、時間
時間不一定是指便利，時間戰略最簡單、最明了的形式就是為顧客節省時間，這一理念在快餐店和便利店中運用尤其重要，回到房地產行業，我們要做的就是服務，只有我們的服務更好，消費者的時間節省的才能越多。
第三節 創新的西溪晴雪樓盤的網絡營銷方案實施
網絡營銷是一種新的營銷模式，然而，限于房地產業與網絡自身的特點，它并沒有能力完全取代傳統營銷模式獨立運作，因此，整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成長之道。而隨著時代的進步，人們觀念的改變，傳統的網絡營銷模式也不再被人們接受，所以，我們針對西溪晴雪的產品特點，將多種網絡營銷與傳統營銷的方式結合起來，結合網絡營銷的優勢劣勢，并在傳統的網絡營銷基礎上嘗試了許多創新的網絡營銷的手段與模式，進行一套完整的網絡營銷方案。在此基礎上實施了一系列創新的網絡營銷手段。
一、樓盤網絡營銷整改方案
（一）磁體效應的應用
“當你相當網上購物時，首先想到的就是亞馬遜”，這是波士頓銀行羅伯森.斯特芬斯公司的股票分析師勞倫.庫克斯.萊維坦（Laurel Cooks Initial）的評價 。亞馬遜就像一塊磁石吸引著大量的購物者，這也體現了磁體效應的價值。那么我們要如何吸引客戶呢？杰弗里•雷波特指出：在網上，你賣什么病沒有什么區別，而怎樣賣確實不同的。你可以憑借經驗為客戶創造更好的購物環境，提供更方便舒適的購買方式。所以，我們總結吸引客戶的六大要素，用六個C來表示：內容（Content）、社區（Community）、商務（Commerce）、便利（Convenience）、定制（Customization）、交流（Communication）。因此，我們需要一個功能強大的網絡平臺，那么在杭州房地產的眾多網絡門戶中，誰才是你的選擇呢?是全國房地產網絡門戶龍頭搜房跟焦點房產，還是我愛我家這樣的房產中介？很多企業會選擇名氣，而更多的企業青睞于價格，其實這lunwen .1 kejian .com 都是錯誤的選擇。首先這些門戶網站都有著不足之處，但是對于房地產這個特殊的行業，單一的投入收到的回報往往是不理想的，因此，雅戈爾.西溪晴雪樓盤選擇了多家房地產門戶，事實證明，這些投入都得到了良好的效果，4月8日樓盤一上市就預訂一空。
如果吸引客戶是新時代商業運作的當務之急，那么如何保持客戶就是第二步需要考慮的問題。這一步，也就是螺旋式營銷發生作用的地方，這種方案體統了一種強有力的手段，使您的客戶始終追隨您的公司和產品。它是使您和客戶保持長期聯系的關鍵所在。
“網絡經濟……驅趕了傳統的智慧，而代之以淺顯的導向性宣傳——這個過程中唯一受損的知識人們的注意力 。”如何讓人們的注意力始終在你身上成為了關鍵中的關鍵。因此我們引入螺旋式營銷。
螺旋式營銷中的一個重要內容，就是用所有的媒體來制造強大的輿論聲勢。主流媒體、網絡和電子郵件共同構成了一個“閉合循環”，它們環環相扣，把客戶從這個環節輸入到下一個環節，使客戶始終處于三者首位詳解的封閉循環中。這是一個倒置正反饋的循環，每經一次循環，都變得比先前更強大，穿鑿出更多利潤。
二、概念病毒
所謂概念病毒就是能夠令目標受眾著迷的鬼主意。概念可以瞬間跨越國界，可以改變源于政治、犯罪、正義的討論，甚至可以讓我們購物，這些為什么重要？因為未來的貨幣是概念，而概念病毒機制正式概念流傳的方式。穿鑿概念病毒、利用概念病毒支付的學問既新鮮且有力。你不必坐著等概念病毒自然或偶然地出現。你可以策劃概念病毒、完善概念病毒、推出新的概念病毒。諸如伊卡璐草本精華、我是穿匡威運動鞋長大的——你也一樣等等，很多商家都“制造了概念病毒”，并最終取得了良好收益。
但是并不是所有的概念病毒都是可行的。過去我們生產食品和物品，現在我們生產概念。請注意生產這個詞，這很重要，如果李寧也打出：我是穿李寧長大的——你也一樣，我們有理由相信現在市場上已經見不到李寧的產品了。因為人們更渴望理解新事物和居于前沿位置，由此可見意識是很重要的。
隨著環境的日益惡劣，人們對住宅環境也更加看重，不少房地產公司就推出了搞綠化設施，打造“零污染小區”，沒錯，這個措施取得了很好的效果，而中國人是很愛學習的，所以這一措施很快普及，在競爭中也毫無優勢可言。因此，我們要制造全新的概念，所以雅戈爾•西溪晴雪在致力打造傳統院落人居的同時，采用坡屋頂法式風格，并在主入口處特設疊水瀑布，以緩坡綠化種植為主，與市政自然呂坡串聯起來，構建多種立體坡地綠化景觀，宅間點綴曲徑通幽的花香小徑，再配以露天休閑椅、花架涼亭、藝術路燈等。一經推出就受到眾多購房者的青睞。圖4-5（西溪晴雪概念病毒操作流程）：
圖4-5 西 溪晴雪概念病毒操作流程
三、樣板房全景展示
樣板房的全景展示，其實就是傳統意義的幻燈片瀏覽系統，通過一張張圖片的巧妙串聯，以及簡單文字解說，讓網友對樣板房的全景了然于心，雖然不如三維全景系統那么直觀，但是操作簡單，占用內存小，整個開發周期短，因此，是西溪晴雪中小戶型的絕佳網絡營銷手段。
西溪晴雪的樣板房與一般的樓盤有個特別之處，就是贈送了飄窗和陽臺，還有很多需要自己發揮的搭建空間，因此很多只看圖紙的消費者就會有疑問，這些面積真的能用嗎？是不是根本用不上才會送，但是在初期，這些房子的樣板房都沒有出來，因此消費者的質疑之聲越來越大。而我們的樣板房全景展示就很好地解決了這個問題。因此全景樣板房展示就生動地給消費者展示了這些面積的巧妙使用，讓很多人對江南一品的贈送面積更加信任和喜愛。
四、引入新型流量統計監測軟件
網絡流量的統計和檢測一直是客戶比較關心，我們比較頭疼的問題，傳統的監測軟件最多也只能對（UV、PV等流量進行初步統計），但是在西溪晴雪的網絡營銷中，我們使用了新型流量統計監測軟件，盡量杜絕刷lunwen .1 kejian .com 屏現象的誕生，給客戶一個最準確的統計，同時，數據的查看只有公司管理團隊才有權限，只給客戶自己項目的資料，防止各開發商之間的惡意競爭，保證網絡營銷的質量。
后臺每天都有廣告點擊率的流量統計，可以根據流量的實時反應調整營銷策略，對整個廣告效果進行調控。杜絕刷屏現象的誕生，以保證廣告效果的真實有效。
五、搜索引擎營銷
搜索引擎營銷，是英文Search Engine Marketing的翻譯，簡稱為SEM。就是根據用戶使用搜索引擎的方式，利用用戶檢索信息的機會盡可能將營銷信息傳遞給目標用戶。簡單來說，搜索引擎營銷就是基于搜索引擎平臺的網絡營銷，利用人們對搜索引擎的依賴和使用習慣，在人們檢索信息的時候盡可能將營銷信息傳遞給目標客戶。搜索引擎營銷追求最高的性價比，以最小的投入，獲最大的來自搜索引擎的訪問量，并產生商業價值。用戶在檢索信息所使用的關鍵字反映出用戶對該問題（產品）的關注，這種關注是搜索引擎之所以被應用于網絡營銷的根本原因。
搜索引擎營銷的最主要工作是擴大搜索引擎在營銷業務中的比重,通過對網站進行搜索優化更多的挖掘企業的潛在客戶，幫助企業實現更高的轉化率。搜索引擎營銷的常用手段：
（一） 競價排名
競價排名顧名思義就是網站付費后才能出現在搜索結果頁面，付費越高者排名越靠前；競價排名服務，是由客戶為自己的網頁購買關鍵字排名，按點擊計費的一種服務。客戶可以通過調整每次點擊付費價格，控制自己在特定關鍵字搜索結果中的排名；并可以通過設定不同的關鍵詞捕捉到不同類型的的目標訪問者。
而在國內最流行的點擊付費搜索引擎有百度，雅虎和Google。值得一提的是即使是做了PPC (Pay Per Click,按照點擊收費）付費廣告和競價排名，最好也應該對網站進行搜索引擎優化設計，并將網站登錄到各大免費的搜索引擎中。如圖4-8
圖4-8 西溪晴雪競價排名流程圖
對此我們增加了投入，在百度和google中輸入西溪，顯示的結果西溪晴雪在搜索結果中排位均靠前，并在同類樓盤中占據第一，如圖4-5
圖4-9 西溪晴雪的搜索排名
（二） 搜索引擎優化（SEO）
就是通過對網站優化設計，使得網站在搜索結果中靠前。 搜索引擎優化(SEO)又包括網站內容優化、關鍵詞優化、外部鏈接優化、內部鏈接優化、代碼優化、圖片優化、搜索引擎登錄等。圖4-6為SEO流程：
圖4-10 SEO流程圖
我們將重點放在關鍵詞優化——購買關鍵詞中，購買關鍵廣告詞即在搜索結果頁面顯示廣告內容，實現高級定位投放，用戶可以根據需要更換關鍵詞，相當于在不同頁面輪換投放廣告。利用關鍵詞檢索進行網站推廣，已經不僅僅限于新網站，即使已經在以前被搜索引擎收錄，如果必要，仍然可以購買關鍵詞廣告，因為此“關鍵詞”和原來網站免費登錄時所登記的關鍵詞，或者網頁中的關鍵詞并不是一回事，當搜索引擎中的關鍵詞作為一種網絡廣告服務形式時，你所購買的關鍵詞將擁有較高的級別，可以出現在搜索結果頁面的最前面，獲得更多的關注，在圖4-5中我們就可以看到這個效果。
六、公共關系營銷的運用
公共關系營銷即社會市場營銷，這是70年代末脫穎而出的、極富有生命力的市場觀念，也是“感性消費觀念”、“明智消費觀念”、“生態強制觀念”、“社會公眾利益觀念”綜合。在公共關系營銷階段，企業除了繼續使用傳統的促銷手段之外，越來越重視把以提高企業形象和信譽為主要內容的公共關系促銷活動，作為現代企業市場營銷活動的重點手段來予以采用。企業形象作為一種極為寶貴的營銷資源，已成為營銷策略的重要組成部分。在保證質量的前提下，與客戶開展互動，BBS讓我們隨時了解客戶，并對此作出修改，同時我們還開展了開春踏青等活動，拉近了與客戶的關系，同時在活動中更好的提高公司形象，提高產品競爭力。在競爭對手相繼出現，消費者興趣開始轉移時，我們的概念病毒起到了很好的效果，通過已在客戶使病毒不斷傳播，同時運用傳播媒介（宣傳片、BBS等），強化品牌形象，造成良好的公共輿論，保持市場份額和占有率。見圖4-7：
圖4-11 公共關系營銷流程圖
第四節 雅戈爾.西溪晴雪的網絡營銷效果統計
經過四個月的廣告投放西溪晴雪創新的網絡營銷手段非常成功（圖7-1）
圖4-12 雅戈爾.西溪晴雪網絡營銷手段效果統計（焦點網內部數據）
未使用創新營銷手段樓盤，耀江.文鼎苑，就在這場網絡營銷大戰中敗下陣來，網絡營銷效果就遠遠不如了（如圖5-2）
圖4-13 耀江.文鼎苑未使用創新網絡營銷手段效果統計（焦點網內部數據）
兩者之間的差異顯而易見。西溪晴雪因為使用了創新型的網絡營銷手段，更加吸引大眾的目光，剛開盤就預定一空。
可見，在杭州，創新的網絡營銷手段還是廣受關注，很有市場發展空間的。西溪晴雪的嘗試只是一個開始，相信過幾年，杭州的開發商一定會轉變想法，真正了解網絡營銷，而網絡營銷手段也不斷發展。
第五章 結束語
在信息和傳媒快速發展的今天, 傳統的營銷模式已不能完全適應房地產營銷策劃和創新的市場變化和消費者需求。網絡營銷利用了網絡媒體傳播的 新觀念和計算機網絡新技術,使客戶及商家享受到電子商務的便利與快捷。今天房地產網絡營銷已成為在傳統營銷模式的一種必要的補充與發展, 也是我國房地產企業與世界接軌的重要途徑。雖然現在還有部分開發商對網絡有一定的排斥，并且對網絡營銷的認識是非常膚淺的，但是相信隨著網絡營銷本身手段技術以及理論的不斷完善，其效果也會越來越好，開發商會慢慢接近這種新型的營銷模式，更多地加入并且嘗試房地產的網絡營銷。
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致 謝
論文是在導師顧忠偉悉心指導下完成的。本論文從選題到完成，每一步都是在導師的指導下完成的，每一次的調整，每一次的修改傾注了導師大量的心血，而老師從來沒有半點的倦意，有些時候并不能完全按照老師的要求能完成任務，老師給了我們最大的寬容，可是并沒有一點的松懈，為了把論到最好，老師付出了很多。老師嚴謹的治學態度，精益求精的工作作風，誨人不倦的高尚師德，樸實無華、平易近人的性格讓我感受很深，對我的論文的完成幫助很大。在此，謹向導師表示崇高的敬意和衷心的感謝！
本論文的順利完成，當然也離不開身邊的一些同學和朋友的鼓勵、關心和幫助，在此一并表示衷心的感謝！
網紅營銷論文范文6
論文摘要：隨著經濟發展和全球經濟一體化進程的加快，中國航空貨運業迅速發展，取得了很大成績，中國將成為全球航空貨運發展最快的國家，但在高速發展的同時，中國航空貨運業也出現了很大的問題，比較顯著的一點服務水平與國外航空公司差別很大，已經影響航空貨運業的發展。本文在航空貨運業引入服務營銷，就中國航空貨運業的服務問題提出幾點對策。
隨著社會的發展、經濟全球化的逐步形成,服務在社會進步、經濟發展和人民生活中的作用和地位越來越突出。伴隨著服務的深化和提升,服務作為商品來營銷的概念已開始逐步升溫,并引起眾多行業的高度重視。服務營銷作為現代市場營銷中的一個重要組成部分和特征,將在市場經濟中扮演日益重要的角色。服務營銷的實質是促進服務的交換，以客戶滿意為經營的核心理念，重視市場需求變化，通過全方位的服務來實現客戶忠誠，獲取最大收益，實現企業的目標。因此，在當前市場環境下，服務營銷無疑成為航空公司培育戰略優勢、取得競爭成功的有效途徑和核心手段。
1服務營銷
1.1內涵
服務營銷是企業在充分認識滿足消費者需求的前提下，為充分滿足消費者需要在營銷過程中所采取的一系列活動。服務營銷是企業營銷管理深化的內在要求，也是企業在新的市場形勢下競爭優勢的新要素。服務營銷的運用不僅豐富了市場營銷的內涵，而且也提高了面對市場經濟的綜合素質。針對企業競爭的新特點，注重產品服務市場細分，服務差異化、有形化、標準化以及服務品牌等問題的研究，是當前企業競爭制勝的重要保證。
1.2服務營銷與傳統的營銷的區別
同傳統的營銷方式相比較，服務營銷是一種營銷理念，企業營銷的是服務，而傳統的營銷方式只是一種銷售手段，企業營銷的是具體的產品。在傳統的營銷方式下，消費者購買了產品意味著在一莊買賣的完成，雖然它也有產品的售后服務，但那只是一種解決產品售后維修的職能。而從服務營銷觀念理解，消費者購買了產品僅僅意味著銷售工作的開始而不是結束，企業關心的不僅是產品的成功售出，更注重的是消費者在享受企業通過產品所提供的服務的全過程的感受。這一點也可以從馬斯洛的需求層次理論上理解：人最高的需求是尊重需求和自我實現需求，服務營銷正是為消費者（或者人）提供了這種需求，而傳統的營銷方式只是提供了簡單的滿足消費者在生理或安全方面的需求。隨著社會的進步，人民收入的提高，消費者需要的不僅僅是一個產品，更需要的是這種產品帶來的特定或個性化的服務，從而有一種被尊重和自我價值實現的感覺，而這種感覺所帶來的就是顧客的忠誠度。服務營銷不僅僅是某個行業發展的一種新趨勢，更是社會進步的一種必然產物。
2中國航空貨運服務的特征
航空貨運服務是連續性的服務，顧客和航空公司之間存在著長期的互動關系，這會為航空公司與顧客建立良好的關系提供了非常多的機會。航空貨運公司一般無法承受顧客流失的損失，因為爭取新顧客的費用過于昂貴。航空貨運產品有其特殊性，專業航空貨運公司提供的產品主要是從機場到機場的航空運輸服務，既有對人的服務，更側重于對貨的服務。服務所包含的內容也是豐富多彩的，例如：運輸速度、員工服務形象、服務產品的分類、高端客戶管理、信息處理能力等。
中國的航空貨運由于長期處于需大于供的狀態，使得國內航空企業一直處于“自我感覺良好”的狀態，服務意識相對淡泊。只要貨物能運到就可以了，在如何加快承運速度、保證貨物運輸安全、為客戶定制產品等服務創新方面考慮得很少。
即使客戶對服務有所不滿，但苦于選擇余地較小，也只能將就。隨著外國航空公司蜂擁中國市場，客戶的選擇余地增加，中國航空貨運競爭將日趨激烈，中國航空貨運企業存在的種種問題，在一定程度上阻礙了企業的發展。超級秘書網
3引入服務營銷，提高航空貨運服務的策略
服務營銷的核心是如何將服務的生產過程與服務的消費過程有機地結合起來，這樣顧客才能感知到良好的服務質量，也才愿意與企業建立長期的關系，從而提高企業的經濟效益。在航空貨運業引入服務營銷將會極大的促進航空貨運業的發展。為此，根據服務營銷理論和當前我國航空貨運發展環境以及所面臨的問題，提出提高航空貨運服務的服務營銷策略。
3.1注重航空貨運服務的“時效性”
客戶選擇航空貨運最重要的原因就在于其快速性，因而航空公司最根本的貨運服務目標應該是貨物運輸的時效性，盡全力滿足貨主對運輸時效的需求，這也是提高貨運服務質量的主要途徑。通過提高航班運輸效率和地面操作與空中運輸之間銜接的緊密程度，實現“無縫隙”的一體化運輸方式，以提高提高整體運輸速度。
3.2注重“真誠的瞬間”，抓住“關鍵時刻”
所謂“真誠的瞬間”，是指客戶同航空公司發生交往的那一刻，這是客戶最為敏感的時刻。在這“關鍵時刻”一旦出現質量問題，再采取更正的行動補救就為時已晚。航空貨運業務典型的“真誠的瞬間”有：客戶在裝卸貨物的時候，客戶在交款的時候，客戶在咨詢的時候等等。航空公司要注重抓住這些“關健時刻”將真情溶入服務的每一個環節，獻給客戶一片“真情的瞬間”。
3.3提高航空貨運工作人員的素質
服務質量是一種“感覺”的質量，無法具體衡量，因此，在服務營銷中，“人”是最關鍵的因素，它取代了“產品”本身而成為整個生產經營活動中的主角。航空公司開展服務營銷主要是為了建立和改善與以客戶為主的外部人員間的關系，而要很好地做到這一點，就必須首先理順內部關系，使全體員工真正做好思想上和行動上的準備。為此，就要針對員工開展一系列積極的、營銷式的、協同的活動，用積極的營銷式的方法激勵員工，使他們的工作表現體現“一切為了旅客”的職業態度、服務意識和顧客導向。
3.4采用先進技術，縮短客戶辦理各種手續時間，提高服務質量
客戶滿意的基本要求是對企業產品的滿意，對于航空貨運業來說，產品即是航空公司為客戶為托運貨物的服務，為此客戶需要辦理相關的手續，而手續時間的長短和簡便性對客戶的滿意度影響巨大，因此航空貨運公司要想提高客戶滿意的程度，就必須縮短客戶辦理手續時間和增加簡便性。航空貨運公司應當完善現有的航空貨運計算機管理系統和網絡，采用新的信息技術積極開展航空貨運電子商務。增強貨運銷售和機場貨運離港系統的功能，把貨主和貨運人聯接起來，并提供準確、及時的貨運信息、艙位預訂、信息跟蹤和信息服務，同時，采用新的信息技術積極發展網上航空貨運業務。
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