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房地產項目經營管理范文1
關鍵詞：經營管理；房地產項目；營銷管理
隨著我國社會主義市場經濟的建立和社會經濟環境的進步，房地產市場伴隨著整個國民經濟的發展而得到了發展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產業，為房地產市場的形成與發展開辟了廣闊的前景，應該說經過近十年多的發展，我國的房地產業的結構體系，市場運行機制和政策法規的框架已經形成。
1房地產項目經營管理的主要內容
1.1房地產開發項目的組織管理
這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。
1.2房地產開發項目的計劃管理
對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。這就是說，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，項目有序地達到預期總目標。
1.3房地產開發項目的控制管理
其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
1.4房地產開發項目的營銷管理
市場營銷的關鍵在于把握市場、把握客戶，是一門很深的學問?！熬葡悴慌孪锷睢钡臅r代已經過去了，因為現在的“香醇美酒”實在太多，所以必須對自己開發的產品作充分的廣告宣傳。
2 房地產開發項目的營銷管理
房地產商品是有別于其他經濟物品的一般特殊商品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現在下列幾個方面：一是房地產商品的組合性，包括土地與房屋的組合，不變性與多樣性的結合，消費品與投資品的組合；二是位置的固定性，市場區域性強，開發房地產要更加注重本地市場的研究；三是房地產產品在不同的市場上不可調劑余缺性；四是房地產商品的異質性，即個別性；五是房地產商品價值的巨額性；六是房地產開發政策限制性，開發周期長，相關行業多；七是房地產使用的長期性、耐用性。
房地產開發項目的營銷管理主要包括產品、價格、促銷、渠道四個方面，另外售后服務管理也是應該特別重視的一塊。
2.1 產品策略
產品策略的核心是“為誰服務”（消費者是誰）：即產品定位。進行正確的產品定位就是要解決為誰服務的問題，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。
2.1.1需要避免的定位錯誤
公司在進行產品定位時，必須通過一切言行表明自己選擇的市場定位，堅決避免以下三種可能出現的定位錯誤：
一是定位過低。定位如果過低，會使消費對公司的定位印象模糊，看不出與其他公司有什么差別。二是定位過高。如果市場定位過高，使消費者對公司的某一種特定的產品產生強烈的印象，而忽略了對其他產品的關注，這時，就有可能失去許多潛在的客戶。三是定位混亂如果定位發生混亂，就會使消費者以公司的形象和產品產生模梭兩可的認識，這時，就會使消費者產生一種無所適從的感覺，從而喪失其購買欲望。
2.1.2產品組合與優化
產品組合策略是根據房地產企業開發與經濟能力和市場環境作出的關于企業產品品種、規格及其生產比例方面的決策。一般是從產品組合的廣度、長度、深度和粘度等方面作出決定。產品廣度是指產品的種類多少；產品長度是指產品的某一類產品不同形式的總和（如住宅多層、高層、塔式、板式等）；產品深度是指每種產品所提供的款式、建筑風格的多少；產品粘度是指各產品之間在最終用途、開發建設條件、銷售渠道或其他方面的相互關聯程度。
3房地產開發項目的營銷管理
3.1幾種常見的定價方法
（1）成本導向定價法。以理論價為基礎，結合市場的供求狀況確定合理的房價。
（2） 競爭導向定價法。一是隨行就市定價法。這種方法風險較小，尤其對中小房地產企業，由于競爭能力有限，采取這種方法較為穩妥。二是競爭價格定價法。是一種主動競爭的定價方法，一般為實力雄厚或獨具特色的房地產企業所采用。定價時將競爭者的價格與估算價格進行比較，分子高于、低于、一致三個層次，再將企業產品質量、成本費用、產品服務與競爭企業進行比較，分析造成價格差異的原因，從而找出產品的特色和優勢，根據定價目標，確定產品價格。
3.2 幾種常見的定價策略
（1）“試探性”定價策略。即以售看價的定價技巧。房地產經營企業在出售商品房時，先以較低價售出少量商品房，如果買房的人多，就可以把價格提高一些；如果提價后仍供不應求，以后還可以把價格再提高。
（2）折扣策略。房地產開發商為了加速資金回籠，往往會給予客戶一定的價格優惠，它是通過不同的付款方式來實現的。如購買數套房優惠、首購優惠、購房抽獎、一次性付款優惠等等。
（3）差別定價策略。對不同的顧客群規定不同的價格；對不同用途規定不同的價格；對不同時間規定不同的價格。
3.3 幾種常見的調價方法
（1）采用延續報價定價。公司決定到產品制成或交貨時才制定最終價格，這對生產周期長的建筑業來說相當普遍。
（2）使用價格自動調整條款，公司要求顧客按當前價格付款，并且支付交貨前由于通貨膨脹引起增長的全部或部分費用。在施工較長期的工程中，許多合同里都有價格自動調整條款。
（3） 減少折扣，統一調價。公司減少房屋銷售是常用的現金和數量折扣，指示其銷售人員不可為了兜攬生意不按目錄價格報價定價。
3.4價格控制
房地產營銷最實質的內容是價格控制。 價格的有序設置應預先慎重安排。一般的方案是設置這四個價格：開盤價、封頂價、竣工價和入住價，并設置與此價格相適應的銷售比例。
3.4.1促銷策略
房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。目前我國常用的促銷方法有三種：
3.4.2廣告
廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。
房地產廣告從內容上分有三種：一是商譽廣告。它強調樹立開發商或商的形象。二是產品廣告。它樹立開發地區、開發項目的信譽。三是產品廣告。它是為某個房地產項目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實體的，看得見摸得著的廣告。
3.4.3房地產展銷會
這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
3.4.4人員推銷
這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由于房地產商品集土地、開發、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、商或現場銷售接待員等內行擔任。
另外，優秀的管理和周到的服務是一種無形的廣告，對銷售一定會起到促進作用。
房地產項目經營管理范文2
【關鍵詞】：商業房地產投資項目后評價
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
商業房地產項目后評價起源于美國，并在60年代得到了很大的發展。我國商業房地產項目后評價起步比較晚，但是隨著對后商業房地產后評價重要性的深入了解，商業房地產項目后評價迅速被運用到我國的各行各業。雖然得到了廣泛的應用，但是后評價在商業房地產項目中的運用依然經常被忽略或者只是形式重于內容。如在招商過程中或者項目運行中的各種變更，直接增加項目投資、工期延長等等。正因為這樣，對于商業房地產開發項目，推行項目后評價是非常有必要的，有利于提高開發建設與經營管理水平，增強房地產企業的國際競爭力。
一、商業房地產項目后評價內容
商業房地產項目后評價是在項目建設完成并到達一定設計能力后，對項目的前期工作、項目建設、建成后經營管理情況等進行調查研究，從而判斷項目的實施結果與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷的正確性，找出產生偏差的原因，總結經驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對項目現狀制定切實可行的對策及措施，為今后完善項目策劃、項目實施和管理、項目監督、項目經營管理等工作創造條件，提高投資效益。
從商業房地產項目的獨特角度來看，其后評價內容主要有以下幾個部分:
(1)項目決策后評價
主要包括項目可行性研究報告內容與形式是否符合國家有關批復文件、部門的規定,項目決策程序是否符合基本建設程序等；
(2)規劃設計后評價
主要是設計單位選擇;規劃布局與交通的組織；
(3)項目施工后評價
主要包括施工準備工作評價和施工管理工作的評價；
(4)項目商業運營后評價
指商業建設項目完成后實際運營情況和預測情況或其他同類經營項目的經營狀況相比較,分析和研究偏離程度及其原因,系統地總結經驗教訓；
(5)項目效益后評價
包含項目經濟效益后評價,社會效益后評價及環境效益后評價。
二、商業房地產項目后評價作用
1.提高項目決策與經營管理水平
商業房地產項目后期的經營與前期的建設同等重要，其運營周期比較長。在項目建設過程中，參與人員眾多，但大多數人都沒能全面的了解與參與項目建設與經營的全過程。通過房地產項目后評價，不僅可以檢驗工作人員的前期決策水平與后期經營管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項目開發建設與經營管理的成功失敗之處，總結經驗教訓，增強責任感，努力做好前期決策與后期經營管理工作，提高項目預測的準確性、經營管理的合理性，從而提高未來項目決策與經營管理的科學化水平。
2.指導其它在建或新建項目順利進行
商業房地產的開發要經過一個復雜的過程。在這個過程中，有許多開發建設與經營管理的經驗教訓值得借鑒。房地產項目后評價可以通過分析項目實施的實際效果，反映項目各個環節中出現的問題，提出相應改進措施和解決方法。若是決策失誤，應給予決策者分析，并明確其責任，督促他們在主觀上認真作好項目決策工作，同時采取可行的再決策；若是客觀環境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環境以求得更好的生存和發展。通過項目后評價，對已建成項目的實際情況進行分析研究，總結經驗教訓，及時反饋信息、提出建議，指導其他在建或新建項目的順利進行，實現項目預期目標，降低風險。
3.檢驗前期決策的正確性
在前期決策中，在對房地產項目進行分析的過程中，選用的參數基本上都是預測值，存在很多的不確定性因素，決策結果有待進一步檢驗。房地產項目后評價是在建設項目投入使用后的管理經營活動中進行的，評價參數大多來源于實際，評價結果更接近真實。項目實施的效果有沒有達到預期目標可以通過項目后評價得到檢驗。因此房地產項目后評價對項目的實施與投資決策起著重要的監督作用。
三、商業房地產項目后評價方法
房地產項目后評價的方法是定性分析與定量分析相結合的方法，往小了說，常用的基本方法有以下幾種：
（1）成功度評價法
主要根據評價專家或專家組的經驗，綜合房地產項目后評價各項指標的評價結果，對項目的成功程度做出定性的分析。
（2）邏輯框架法
它是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分析一個復雜項目的內涵和關系，主要是讓它更容易被理解。
（3）對比法
主要有前后對比和有無對比兩種方法。
1）前后對比法：將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。
2）有無對比法：將商業房地產項目實際發生的情況與若無項目可能發生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。
四、對商業房地產項目后評價的幾點建議
1.科學的投資決策和項目管理
科學的投資決策和項目管理能夠確保項目整個運作過程有條不紊的進行，準確記錄相關手續和各種事件，檔案資料齊全，有利于房地產項目后評價實際數據及資料的采集，對事件發生以后的原因分析奠定了良好的基礎。各項責任的認定及房地產項目后評價結論的得出，較大程度地減少了后評價中的人為因素和不確定因素對房地產項目后評價結果的影響。
2.加強對項目后評價人員的培訓
項目后評價是一項復雜而繁瑣的工作，后評價人員的素質也在一定程度上有一定的決定因素，后評價人員素質越高，后評價工作就越能取得預期成果。所以要求后評價項目管理人員既要懂投資、經營，又要懂技術，經濟。通過加強后評價人才的培訓，形成比較完善的培訓體系，培養出一些后評價優秀人才，才能更好的為后評價工作奠定堅實的基礎。
3.合理選擇后評價時機
合理選擇商業房地產后評價的時機，對后評價的結果具起到決定性的作用。如果過早的進行后評價分析，項目效益和目標很難達到，另一方面，項目所產生的影響不容易分析；若果過晚進行后評價分析，對項目熟悉的人員可能會有所變動，不能及時對項目的經驗進行總結和在項目中得到的教訓進行有效地推廣，這些情況都不利于項目后評價工作的進行和后評價效果的發揮。項目后評價時機的合理選擇應根據不同項目的實際情況來定，一般情況下，商業房地產項目后評價應選擇在竣工項目達到設計生產能力后的1～2年內進行。此時項目已經過竣工驗收，投資決策也已經明確，并經歷了幾年的生產經營活動，初步取得了經營效益和社會、環境影響，基本具備了后評價的條件。在這個時期開展后評價，評價的結果不但可以最大限度的反映項目的實際情況，也能夠及時總結經驗教訓，指導在建和未來新建項目的順利進行。
4.建立項目后評價的法律保障
商業房地產后評價表面上看只是經濟問題，實際上也關乎社會影響問題，不管是政府還是開發商都對此有密切的關系，都應該有社會責任感。在市場經濟體制的背景下，建設項目后評價是約束投資管理的一種手段，同時也是投資項目管理不可或缺的重要部分?！锻顿Y法》中應明確規定項目后評價的程序、內容和方法，而后評價經費應包括在項目概算中，不能隨意挪動，另外，日常管理費用應納入財政支出。
結語
隨著我國投資體制的改革,后評價在我國投資項目中的作用越來越突出。在商業房地產中應用項目后評價,對于全面總結投資項目的決策、實施和運營情況,分析項目的技術、經濟、社會和環境效益和影響,為投資決策和項目管理提供經驗教訓,改進并完善建成項目,提高其可持續性具有重要的意義。
參考文獻
[1]陳煜紅.對比法在商業地產項目后評價中的應用[J].中國住宅設施,2006(01):26-32.
[2]倪嶸.投資項目后評價方法[J].技術與市場.2008,(11):49-51.
[3]王瑞玲,鄧曉璘,王瑞芳.商業房地產也需要引入后評價體系[J].重慶建筑,2011,(Z1):126-129.
房地產項目經營管理范文3
關鍵詞：房地產；成功經營；管理
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：
前言：近年來，隨著我國經濟的迅速發展，房地產產業也異軍突起，發展速度驚人，但是隨著房地產企業的數量急劇增加，帶來了負面的影響，也就是現在社會上存在的供大于求的現象，也催生了激烈競爭的房地產市場。隨著人們的生活水平的提高，對住房提出了更高的要求，以品牌經營為核心，房地產企業如果想保持自己在市場上的競爭力，必須有成功經營模式，現在的普遍的成功經營模式是：以品牌經營為核心，以科學先進的企業內部管理和外包管理為基本素質,應具備房地產營銷策劃、項目管理和物業管理三大技能,謀求在建項目數量和管理能力的平衡、品牌發展和業務擴展的平衡、企業文化建設的平衡以及企業知名度和企業美譽度的平衡。怎樣打造房地產企業成功經營模式呢？它現在成為房地產企業研究的熱點問題之一。
1.淺析我國房地產企業管理現狀
我國房地產產業發展極為迅速，而企業管理體制改革的速度跟不上，于是導致現在房地產企業管理上出現諸多問題。以前房地產市場競爭不激烈，房地產企業管理模式單一，現在房地產項目市場競爭激烈，更是凸顯了房地產企業的管理問題。例如，房地產企業很少注重房地產項目管理體系的設立，企業不注重品牌意識，從事房地產項目管理的人員技術水平跟不上發展步伐，在確立房地產開發項目前未進行科學研究等。眾所周知，經營管理是一個企業的主導者，它決定未來企業的發展與衰落。這些管理問題直接遏制著房地產企業的進一步發展，如何打造房地產企業的成功經營模式是現在房地產企業所關注的話題之一。
2.剖析如何打造中國房地產企業成功經營管理模式
2.1房地產企業須將品牌經營作為管理核心
隨著房地產市場越來越激烈，商品住房的種類也五花八門。近年來，人們的生活水平得到了極大地提高，對住房也有自己的要求。所以這引起了很多房地產企業的關注，開始重視自己的品牌建設，主要圍繞人們的大眾需要進行建設，來吸引更多的客戶，現在房地產企業已將品牌經營作為管理核心，打造企業品牌已經成為房地產企業的發展的一個戰略決策。21世紀，一個信息時代，現在人們都注重品牌的知名度，形成了品牌效應，很多房地產企業都在開展自己的品牌經營管理活動。舉一個真實的例子：資金宏厚的萬科地產集團，在全國的市場進行系統地調研，經過整個經營管理團隊的研究，最終以“建筑無限生活”為主題，作為自己的品牌口號，并為自己的品牌舉辦相關會及設計廣告等，這極大地提高了萬科地產的知名度，也使萬科地產成為中國第一個國家認定的房地產類的馳名商標。當企業的品牌已經在消費者中有好的口碑時，這就可是使自己的品牌得到擴展，比如說企業推出了新產品，由于品牌效應，可以減少新產品的市場風險。這就是品牌帶來的無形且巨大的經濟價值。隨著品牌效應的作用越來越大，現在中國房地產企業不斷加大投資品牌經營的研究，在保持自己的競爭優勢外，擴大房地產市場占有的份額。有些中小企業沒注重品牌經營，現在已紛紛退出市場。現在的知名度高的房地產企業已深深獲得消費者的信任，這就讓他們考慮的時間變短，直接能夠做出購買決定，無形中帶來了更大的經濟利益。從表面上看，品牌經營活動上的投資看不到實際的收益，但是在無形中，已給房地產企業帶來數以億計的回報。除此更有利于房地產企業進行指定擴張戰略，有品牌的知名度作為保障，企業能進行開發更多的房地產項目。
總而言之，品牌策略是房地產企業的重要發展戰略，而品牌經營更是整個房地產企業管理的核心，它直接影響著房地產企業發展的未來。
2.2探究房地產企業重視內部管理和外包管理的必要性
房地產企業除了主要實施品牌經營戰略外，還應關注內部管理和外包管理。首先說下內部管理，內部管理是企業的素質之一。管理企業的員工是內部管理的基本工作，再次基礎上開發項目時做好標準化管理和保證項目的質量。俗話說：“無規矩不成方圓”，管理工作必須有自己的組織機構和規章制度，同時形成自己的企業文化。因此，房地產企業要獲得良好的健康發展，必須有自己特色的內部管理體系，這是房地產企業成功的不可或缺因素之一。房地產項目質量的保證是企業發展的基礎，制定的企業制度是為了達到更高的工作效率，還能夠將員工凝聚在一起，一起為企業創造價值。而外包管理，它是另一個基本素質。房地產經過投標項目之后，并不是自己去開發、建設、管理、監督等，而是采取外包的形式，房地產企業負責去選擇優秀的設計團隊、施工單位等，來進行開發自己的項目，這樣能夠降低風險，使企業內部資金能夠正常運轉。這樣的話，企業可以將自己的資金投入新的項目，使自己的企業競爭力更壯大，所以外包管理是房地產企業的基本元素之一。
2.3分析房地產營銷策劃、項目管理和物業管理是房地產成功的不可缺少的技能
如果房地產企業沒有制定房地產營銷策劃的能力，那么這個企業將不會得到長遠發展。在房地產企業開始開發項目時，前期需要有預期的銷售計劃，也就是營銷計劃。如果進行盲目地開發，而不研究后期的營銷計劃，這將會增大房地產企業的投資風險。所以在做營銷策劃方案，需要考慮這幾個元素。首先要做好市場調研，了解現在消費者的需求；其次要和一些專業的廣告設計團隊合作，達成理念意向。項目管理房地產企業就成立的項目開發公司賦予的職能，當一個項目競標成功時，房地產企業將成立項目開發的分公司來完成項目的開發和銷售，這就關系到企業的后期獲得的經濟效益，房地產企業要組建技術水平高的團隊來保證項目的質量和銷售額，所以項目管理是企業的重要技能之一。物業管理是項目開發過程別是售后的物業經營管理的工作，物業管理公司的出現有兩種形式，一種是房地產企業承包給別的公司，另外是從事項目管理的公司轉變而成，現在由于承包給別的公司出現管理人員素質低下，經常與業主鬧糾紛，損害企業的形象，所以房地產企業應組建自己的物業管理團隊，在物業建成后移交給物業公司過渡管理，待物業業主入住達到一定規?？砂聪嚓P規定由業主自治或選聘其他物業公司進行管理，這樣既能迅速解決物業交接初期的業主與開發商因各種原因產生摩擦，又能輔助企業品牌經營。
3.深度解析房地產成功的保障因素
房地產企業開發的項目越多，就要分配資源進行管理項目，這兩者之間的調度是考核房地產的管理能力指標。開發項目多時，如果管理能力不足，則會導致質量的下降，也嚴重威脅了企業的發展。所以要科學地調整項目數量和管理能力的關系。另外，投資在品牌經營的力度不要過大，否則業務拓展有限，導致經濟上的浪費。在打造自己的品牌時，除了擴大知名度外，一定通過質量保證，來提高企業的美譽度，這才是房地產能夠長遠發展的保障。因此知名度、美譽度這兩個因素需要與企業并存。
4.結語
房地產已經經歷了20多年的發展，但是正是由于房地產產業的迅速發展，帶來了供大于求的現象，也使房地產市場的競爭日益激烈。房地產是否健康發展直接影響我國的經濟，可見其地位的重要性。現在房地產的經營管理模式仍面臨著嚴峻的問題，必須要運用成功的經營管理模式，才能保證房地產企業在市場上旺盛競爭力，讓房地產企業走上健康發展的道路。
參考文獻：
房地產項目經營管理范文4
商業房地產在經濟學上又稱“不動產”，主要包括房地合一、土地使用權與建筑物三種形態。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業房地產具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業房地產開發便指依法獲得土地使用權后，根據城市建設規劃的要求進行土地規劃和房屋建設工作。人們通常將商業房地產開發單純地看做是房屋或商品房建設，這種觀點實際錯誤且不全面，商業房地產開發應包括房屋建設在內的各種開發經營活動，亦包含著土地規劃等行為。據相關資料顯示，2012年我國商業房地產開發投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業房地產開發投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業房地產開發投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業房地產開發投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業房地產開發投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業房地產開發投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業房地產開發投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業房地產開發投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業房地產開發投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業房地產開發投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業房地產開發投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業房地產開發投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數據，可知商業房地產開發行業投資額逐年增長，其發展態勢依舊火熱，因此，發現商業房地產經營管理中的存在的風險并進行研究，這個課題是有現實意義的。
二、商業房地產項目經營管理存在的風險
為更好理解商業房地產經營管理存在的風險，本文結合商業房地產的特點對其進行分析。商業房地產經營管理主要具有以下5方面的特性與風險：
1.不確定性
商業房地產開發與建設是依法取得土地使用權后進行的土地規劃與房屋建設的工作，整個工程是建立在城市規劃、項目規劃的基礎上，其最大的特點便是不確定性。商業房地產開發是根據未來的預測需求進行建設，在現有階段很難準確預測未來行業走向與經濟發展整體狀況等，因此，商業房地產項目建設的不確定性便會給整個管理工作帶來風險。
2.固定性
商業房地產管理工作受固定性影響：一、商業房地產開發過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發商進行地產開發必然受到土地空間位置的影響。二、商業房地產開發過程受建設周邊固定環境因素影響，規劃開發地區的相對地理位置、經濟發達程度、人員密集程度等因素都會影響開發商進行房屋建設的工作。
3.投資金額大
商業房地產開發管理包括著土地所有權的購買、土地規劃、房屋建設等多個步驟，涉及招標、實地測量、風險預測等各種環節，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發商遭受籌資困難、金融環境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導致爛尾樓出現的最大原因便是開發商資金周轉不靈。
4.回報周期長
商業房地產開發與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設必須經過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環節，建設周期長，導致開發商不能短時間獲取收益，這引發了開發商資金周轉困難、房屋售賣困難的產生。
5.易被影響
商業房地產開發工作不能像大部分產品一樣在產房中進行，它需要在露天土地上進行。東南沿海臺風多，降水大，北方地區風沙大，霧霾嚴重，可見度低，各種環境變化都會影響開發建設的過程，這也導致其變數大的風險問題。
三、商業房地產風險管控的研究意義
商業房地產的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風險，進行風險管控能有效減少風險，提高產業效益。進一步細分風險類別可劃分為微觀風險與宏觀風險，微觀風險指規劃區域土地價格變動情況、區域建設與管理的政策與手段等引起的開發商財務問題，宏觀風險指整體金融環境的變化、國家政策的實行等。進行風險管控能夠保證開發商掌握經濟大局，及時進行建設方案的調整。具體來說，進行風險管控有以下4大方面的研究目的：
1.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，保證項目開發與管理的水平，推進管理系統的系統化、全面化。
2.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，改變原有被動接受風險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發建設的調整，保證現有規模的穩定與發展。
3.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，提高開發商整體的風險意識，構建風險預防監督體系，促使其形成良好的“發現-避險-應對機制”。
4.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，增強開發商的資金掌控力，保證開發企業的經濟效益，促進其行業競爭力的增長。
四、現階段商業房地產風險管控的問題
1.市場存在不正當競爭
經濟的快速增長帶動商業房地產行業的突飛猛進，但經濟危機的發生震動了整個商業房地產行業大盤，在商業房地產過快過熱發展的同時，也透露出商業房地產風險管控存在問題。商業房地產風險管應關注商業房地產市場中不正當競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發整個商業房地產市場的價格危機；為縮短房屋開發建設周期，未經過檢測便將存在危險隱患的房產出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進行建設等。商業房地產商為謀取利益，減少成本進行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風險管控需重點關注的問題。
2.風險管控方式簡單
為更好地謀取利益，大量投資商進入商業房地產行業，商業房地產開發資金與開發面積都不斷擴大，但整個風險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權———形成開發公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業并不注重風險的檢測與管控，內部管理盲目化，內外風險因子都將摧毀商業房地產開發的野心。不確定風險因素的增加，帶動商業房地產企業風險管理難度加大，但大部分商業房地產商并未關注風險管理的重要作用，企業抵御風險能力薄弱。
3.風險識別水平低
我國最早重視風險管理理論，進行風險管控是在20世紀80年代的土木工程管理過程中。后來風險管理理論涉及到方方面面，包括了商業房地產開發項目，但相比西方健全的風險識別與管理模式，我國風險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業發生變化，整個風險管控機制并不能對此立刻反應，馬上做出相應的應對方案，這將導致商業房地產商出現融資難、成本上升的問題。
4.項目決策盲目化
民營企業是我國商業房地產開發商的主要組成部分，民營性決定此類開發商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發前期的決策調查。缺少相關的市場調研，主觀進行項目決策，企業的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預測或過于悲觀的市場需求預測的基礎上，易導致項目決策的盲目性。這種缺少相應的市場調研，盡管省下了市場調研耗費的人力與財力，但錯誤決策引導錯誤的建設工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。
5.業務流程混亂性
商業房地產管理過程中存在業務流程混亂的問題，這主要體現在前身為國有性質的開發企業。這類前身為國有亦或官辦性質的企業，由于受到規?；芸?，開發資金來源穩定，整體對風險把握能力差，企業內部門類不全，部門協調性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責任意識不強，一旦這類企業進行轉型，便會出現業務流程混亂，管理水平低下，資金周轉不靈的問題。
6.監管機制形式化
我國出臺了《保險法》與《擔保法》兩部法律文件來保障商業房地產行業的安全性，盡管商業房地產開發與管理的風險可以經由擔保與保險來規避，但這兩部法律并沒有提及細節對于商業房地產風險管控的內容，風險擔保主要針對自然災害等威脅，風險轉移與保障存在片面性，整個監管機制過于形式化。7.建設資金來源單一大部分商業房地產商的資金主要依靠企業向銀行貸款實現，資金籌集方式單一，一旦開發商的企業信譽下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發生，企業的融資易出現困難，建設流程受資金制約而中止。關注企業融資方式，擴展融資渠道是減少建設風險的途徑之一。
五、商業房地產風險管控的程序與原則
1.商業房地產風險管控的程序
商業房地產風險管控包含在整個項目建設的工程中，項目定位、項目投資風險、項目質量風險、合約執行力風險、政策風險、市場風險等。從開發商定位建設工程開始到后期維護都屬于風險管控的范疇，以合約執行進行風險分析，商業房地產的開發項目涉及勘察、圖紙設計、招標、購房等多種合約的簽訂與執行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執行過程出現問題，將給后期商業房地產開發造成難題。因此，注重確定項目程序的風險預測與應對機制，有利于商業房地產開發與管理有序進行。
2.商業房地產風險管控的原則
商業房地產風險管控涉及商業房地產開發與建設的各個方面，要想更好預測、分析、掌控風險，就必須堅持以下3大原則：
（1）以市場需求為基礎進行開發商業房地產項目的開發與管理是一種規劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規避風險，就必須進行全面市場調研，包括弄清商業房地產行業現有規模、消費者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發商僅憑臆斷進行決策，就可能建設出不符合市場需求的房屋，多數爛尾樓、滯銷樓因此產生。
（2）以技術創新為依托進行項目不斷發展的技術推動商業房地產開發方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費時費勁，現在技術革命帶動建設方式的改變，搜集信息資料通過網絡媒介進行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應測量儀器進行，不僅大量縮減時間，而且減少企業成本。以技術創新為依托進行項目建設，需開發商著眼技術創新，引進先進技術進行項目建設工作。
（3）以提高人才素質為發展目標以培養人才為目標為發展目標，是從提高開發商管理水平與預防風險的角度進行考量，通過提高人才素質，能更好地實行企業計劃安排，完善企業監管工作，提高開發商的工作效益。開發商要想提高企業人才素質，可以通過完善企業人才管理機制，健全風險預測培訓機制，培訓企業人才的風險意識來提高現有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機制來保證新入職員工的素質水平，提高整體素質要求。
六、結論
房地產項目經營管理范文5
【關鍵詞】 商業資產 資產管理 創新
商業地產是資金密集型的行業，商業物業的年租金收益越高，其資產價值也就越高。商業地產是對商業物業進行開發、經營、管理和投資，不同于傳統的房地產開發，其具有運作周期長、資金投入高、投資風險和投資收益雙高的特點。商業地產在經營和管理的過程中，對商業地產的資產管理不夠重視，造成商業物業的保值、增值目標實現困難。因此，本文探討商業地產的投融資以及資產管理存在的問題。探討如何加強商業地產的經營理念的轉變，將資產管理理念嫁接到商業地產的開發和管理中，實現商業地產的資產運營效率的提升，實現商業物業的凈利潤的最大化，提升商業地產開發的投資收益率，促進商業地產經營目標的實現。
一、我國商業地產管理存在的主要問題
1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環機制
商業地產不同于其他房地產項目，商業地產的開發對資金的依賴性較強，因此，商業地產與金融市場的結合關系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發達，商業地產的開發商在投融資過程中主要依賴于傳統的銀行貸款等間接融資方式來實現商業地產開發的資金投入，并通過商業地產后期的運營來回收資金并償還銀行債務，積累進行下一個項目開發的資金。商業地產在資金鏈的銜接中由于結構的單一和資金循環機制的缺陷，造成商業地產資產管理的不足，影響商業地產的開發管理和資產安全。
2、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制
我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。
3、商業投資模式比較低端落后
商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。
4、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏
商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。
5、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤
商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。
二、加強商業地產資產管理的重要性
1、給商業地產資產管理帶來租金收入
商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。
2、能夠促進商業地產的保值增值
商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。
3、促進商業地產整體效益的提升
商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。
三、加強商業地產資產管理的對策建議
1、改善商業地產的運作和管理
商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。
2、創新商業地產投融資機制
商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。
3、大力開發混合型的商業地產
商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。
4、加強商業地產項目的后續運營
商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。
商業地產應該重視資產管理，將資產管理理念充分融入商業地產開發管理工作當中，加強對專業化的商業地產管理人才的培養，創新商業地產資產管理模式和持有經營模式。通過對商業地產開發、銷售以及運營管理過程中有效的資產管理，避免投資者的無序競爭，促進商業地產整體經營管理水平的提升，實現商業地產資產保值增值目標的實現。
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房地產項目經營管理范文6
一、房地產開發項目的一般特點
房地產開發是現代市場發展中的經濟活動,它直接從事土地與建筑產品的生產和經營,直接進行包括住宅、廠房、庫房以及商業、辦公、旅游、餐飲、娛樂等社會生產和社會服務所需房屋的建設,以及土地的開發,為社會生產生活提供物質基礎保證。作為房地產企業開發經營的對象,房地產開發項目的一般特點概括如下:
1、地理位置的固定性
土地開發、房屋建設及使用,均具有不可變動的地理位置,在開發項目時必須考慮到地區差異,考慮到就地開發土地,就地建房,就地經營銷售,就地使用獲利的可能性及投資收益。
2、建設投資大
房地產業屬資金密集性產業,開發一個項目往往需要投入大量資金,對開發商的資金實力有很高的要求。
3、開發周期長
土地及建筑物作為項目開發的內容,一般體量較大,工程建設進度有其客觀規律性,有相應的時間要求。另外,項目開工建設前的有關手續繁雜,也影響著項目開發周期。完成一個開發項目一般需要1—3年甚至更長的時間。
4、受國家法規政策嚴格約束和調控
房地產開發作為特殊的經濟活動,涉及社會生產生活方方面面的綜合開發活動和過程,事關國民經濟(如土地資源配置、城市發展規劃等)和國計民生,必須也只能通過國家和地方政府進行宏觀調控和政策引導才能真正走上健康發展道路。從項目立項開始,房地產項目的各開發環節都有直接約束和控制。如項目開發必須符合國家產業政策,服從城市統一規劃,遵守城市建設法規,房地產售價受國家有關法規政策調控等。
5、建設環節多
這與項目開發受法規政策嚴格約束的特點直接相關。從我國現行管理體制來看,參與房地產開發項目管理的部門很多。一個房地產項目的全部開發過程涉及到計劃、土地、規劃、建設、消防、交通、教育、人防、環保、市政、城管、園林、衛生、技監、質監、安監、墻改辦、房管等眾多部門,項目建設環節多,而且各環節不可或缺。
6、多源資金籌措
由于房地產開發項目投資大,開發周期長,項目資金來源不可能完全依靠開發商自有資金來運作,大量建設資金需要通過各種渠道籌措,其中又往往以銀行債務資金為主。
7、資金周轉慢
從房地產項目前期工作開始,到項目建成竣工可以交付使用,這一期間大量的是資金投入,只有等到所建商品房開始預售、預租才能實現資金回收,而且出售、出租本身也往往需要較長的時間。房地產項目的投資回收時間較長,資金周轉慢。
8、項目投資即為項目成本費用
房地產項目投資與一般工業建設項目投資有一個顯著的區別,即一般工業項目是先投資,再生產產品,而房地產項目投資的過程本身就是房地產商品的生產過程。因此,房地產項目總投資即為房地產開發產品的總成本費用之和(自營自用情況暫不考慮)。房地產項目總投資包括開發建設投資與經營資金兩大部分,在項目財務評價時與項目的總成本費用存在一定的對應關系。
9、人員要求高
一個房地產項目的開發和建設,往往需要大量的投資環境及市場調研、精心的規劃設計、高標準的工程施工、專業化的營銷策劃、細致的全程服務,對從業人員的綜合素質與專業素質要求很高。
10、風險較大
由于房地產項目具有以上特點,也就相應決定了其投資風險較大。如由于開發周期長,很容易受到國家政策、宏觀政治經濟形勢、市場需求變化及競爭對手等方面的影響;在項目建設期間,隨著時間的推移,建筑材料價格、勞動力價格等有可能發生變動,從而影響項目的投資額;當公共利益需要時,可能遇到強制性征收、停止使用或限期拆除情況等。
11、開發項目的差異性
房地產開發項目可以分為很多種,由于項目用途、內容、規模、要求不同,以及建筑物本身的造型、裝修、結構、設施配套等不同,各開發項目存在很大的差異性。即使是同一類項目,由于項目所在的區位、環境等條件不同也會產生相當的差異性。這種差異性直接影響項目投資水平及投資效益。
12、項目決策的多專業協同
正因為房地產項目具有前述特點,其投資決策尤為重要。在這里將項目決策的多專業協同也作為一個特點納入進來。一個房地產項目投資決策的完成需要多種專業人才的協同作戰,實際上也是多方面專業人才的集體智慧的結晶。如需要市場研究人員調查項目投資環境及市場狀況;需要營銷人員確定市場需求偏好和營銷方案;需要規劃設計人員提品建議;需要工程技術人員提出工程實施的技術可行性和進度預測;需要造價人員估算投資;需要財務分析人員提供融資的可行性和項目的盈利性預測;需要物業管理人員前期介入;還需要能與上述專業人員進行溝通協調并能整合他們思想的綜合人才等。
二、商業房地產開發項目主要特征
目前國內對商業房地產開發項目還沒有十分明確的定義。在國家建設部按用途對房地產項目劃分的九大類型中,商業房地產項目主要指零售批發商業,包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。而在實際運用中,人們有時將商業房地產涵蓋的范圍擴大,除零售批發商業房地產外,還包括餐飲、娛樂等其它營業性、經營性房地產。鑒于商業有廣義(指所有以營利為目的的事業)與狹義(指專門從事商品交換活動的營利性事業)之分,本文對商業房地產開發項目的研究側重于后者,即以狹義商業為基礎,主要指進行商品交易活動的零售批發商業經營場所的開發,與國家建設部關于房地產項目九大分類中的商業房地產項目范圍一致。除一般房地產開發項目的特點外,以下主要從顧客構成、項目選址、定位規劃、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面闡述商業房地產項目的主要特征。
1、顧客構成的雙重性
商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。在第一層次中,還存在這么一種情況,前來購買商業用房的是投資者,而不是真正的經營商戶。這些投資者看中了商鋪未來的升值潛力,先期購買產權,然后轉租給經營商戶,立足長期穩定的回報,或者見機拋售,獲取收益。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶(業務市場)固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者(消費者市場),因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。此外,開發商對于第一層次中的投資者需予以足夠注意,若投資者過度,將不利于項目長遠運營。
2、選址分析的漸進性
所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。
商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。根據有關宏觀指標數據,在行業內人們往往將城市劃分為一線城市、二線城市、三線城市等不同層次,這其實就反映了不同城市或地區的消費市場容量水平。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。
一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。同時,店鋪的地理位置也是形成差別化甚至壟斷經營的重要條件。商業房地產項目的場址一旦確定,就無法更改,若項目所在位置無法吸引足夠多的消費者,經營商戶自然就不會前來承租或購買物業,也就無法實現項目收益。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。
3、定位規劃的多方需求與整體性
對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客(即經營商戶)包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、專業店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構,既有外資、國資,也有民企、個人。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,若在項目前期還沒有找到有意承租或購買物業的經營商戶(如果有,項目的開發建設就可以按經營商戶的需求進行,也可稱之為定制),項目在市場定位上需最大限度地確定主要顧客方向,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體策劃、整體定位、統一推出,盡可能避免單打獨斗、零散開發、零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。
考慮到商業房地產項目具有公共服務的特點,在具體規劃設計中需特別注意公共空間和配套設施的設計,強調功能作用、引導作用、服務作用,確保商業運營所要求的大規模人流、實物流、資金流、信息流的高效運轉。
4、經營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、出售出租混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。此外,項目是由開發商投資建設,租售的對象可以是直接經營的商戶,也可能是本身不經營而準備二次轉租轉售以謀求收益的投資者,這里面的經營方式又有很大的靈活性。
經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。此外,擬定經營方案下的財務收益也存在很大的不確定性。
5、資產經營的長效性
商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值(銷售完畢就意味著開發結束),而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。
商業物業的經營管理搞好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、實現經常性回報、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。商業房地產項目在資產經營這方面具有獨特的優勢,也正基于此,項目的成功不僅僅是所開發物業的出租與出售完畢,取得一定的經濟收益,還體現在所定位商業的運營成功。
6、高風險性
總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平。基于商業本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。
7、可促進城市功能提升,產生良好的社會效益
城區形成和再發展是以復雜和綜合的因素為動因。一個城市新區的形成,必然要有足夠的地理因素、交通因素、人口因素、基礎設施因素以及包括商業網點在內的服務因素等諸多條件支撐。一定規模的商業網點作為城市功能的必要條件和外在反映,不僅可以滿足人們居住生活需求,還能促進人口集聚和資源流動,催化城市新區的建成。成功的商業房地產項目對所在地域區段的城市功能、結構能產生很大的影響,具有顯著的輻射帶動效應,直接體現之一就是往往可以帶動周邊房地產的增值。
