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控規和城市設計的區別范文1
關鍵詞： 城市設計 創作性 方法
城市設計的概念及其特征辯析
關于城市設計的概念，可謂眾說紛紜，不同學科背景的學者從不同的視角給予它不盡相同的定義界說，但從其總體趨勢來看，現代城市設計正逐漸呈現出相對明朗的觀念勢態。我們認為：現代城市設計是以人為宗旨，以提高城市環境質量和職能效率為動態目標，綜合組織城市系統各要素，以期建立合理且優美的城市形態環境的綜合性創造活動。城市設計的作業范圍既涉及大范圍的單系統設計，也包含細胞形態的解剖，其對象是多層面、多類別的組合，而城市區段層面是典型的客體對象。城市設計既貫穿于城市規劃的全過程，同時又是規劃轉向建筑設計的必要中介過程。城市設計與城市規劃和建筑學有著與生俱來的天然聯系，因而也常導致概念上的模糊。一般而言，城市設計與建筑設計的區別較為明顯，而與規劃尤其是控制性詳細規劃（以下簡稱控規）之間的關系則時常使人迷惑，因此只有在比較中才能獲得城市設計自身明晰的基本特征：
其一，城市設計強調“人本主義”精神，即以具體鮮活的人為根本出發點，滿足人的需求，以人的心理生理行為為依據，關注城市空間設計的場所感、歸屬感以及歷時和共時的文脈連續。而控規則是以物質環境為出發點，作為城市管理的依據而制定的硬性控制指標，它較少涉及與人的感性和活動相關的環境場所問題。因此，可以說人與物的對峙是城市設計與控規的基本分水嶺。
其二，城市設計要在三維的城市空間坐標中化解各種矛盾，并建立新的立體形態系統。而控規則偏重于以土地區域為媒界的二維平面規劃。因此二者表現出不同的形態維度。
其三，城市設計側重城市中各種關系的組合，建筑、交通、開放空間、綠化體系、文物保護等城市子系統交叉綜合，聯結滲透，是一種整合狀態的系統設計?？匾巹t往往是城市各子系統的分述羅列，而且偏重于各項子系統的分別研究。因此，關系整合與要素分離是二者間又一顯在區別。
其四，城市設計具有藝術創作的屬性，以視覺秩序為媒界、容納歷史積淀、鋪墊地區文化、表現時代精神，并結合人的感知經驗建立起具有整體結構性特征、易于識別的城市意象和氛圍。而控規則注重社會經濟技術因素，其主要運作媒界是技術指標和工程問題，理性邏輯是其主要屬性。
由上述比較中看出現代城市設計具有鮮明的創作性特征，正如培根所言：“未來城市環境質量將依賴技巧高超、感覺敏銳的城市設計師的創造性想象和智力”（1）。
創作性是城市設計的重要特征
一般來說，創作性具有三方面的含義：一是指某種觀念設想或作品具有新穎鮮見或超前的形式和內涵；二是指這種觀念設想和作品應適應現實、解決問題并巧妙且有效地達成目實；三是對上述觀念設想和作品的持續、表現、評價、完善和充分發展。創作性與創造性時?？梢酝ㄓ茫ㄊ怯⑽腃reativity的兩種互通譯本），但二者在語義上仍有些微區別，創造性更為強調獨創和超前，面創作性強調上述三方面含義的全面包容，同時還含有過程意義。
城市設計的創作性是由其自身的目的性質決定的。設計即是把各種要素組織進入較大的連貫的整體以達到原先預期的意圖。在城市規劃的宏觀指導下，城市設計要實現具體的三維形態框架的建構，它必然是一個創作過程的產物。城市是市民生活的舞臺，是歷時態的延續，又是共時態的交溶，以人為本的場所論是城市設計理想和實踐中的本質精髓。對于一個具體城市區段來說，城市設計的目的是要鼓勵各種人群活動的合理交織、運動有序、生態和諧，并能給人以愉悅的整體審美感受。城市設計不存在固定不變的清規戒律和模式范本，也不是某種先驗公式的推演計算，每一個成果都是對特定城市或城市區段的獨特解答。設計師在情感、智慧和經驗的投入中完成理想與實現、主體和客體的統一。
城市設計的創作過程是設計者各種思維方式的全面啟動和復合，邏輯思維、形象思維與靈感頓悟相交織，而形象則是城市設計者的主要思維線索。
城市設計的創作過程同時亦是對設計者多方面知識結構的運用過程。現代城市設計者需要有社會、經濟、人文、政策管理及工程技術等方面的基本知識，要有城市設計的基本技巧，精通城市職能、形體及三維空間關系的處理。
城市設計注重小組合作（Cocreativity），鼓勵吸納相關學科學者、開發商、政府官員及公眾代表共同參與，并通過各種傳媒手段在更大范圍內爭取公眾參與和認同。
城市設計創作方法論探討
城市設計的質量直接決定于其創作方法的運用是否恰當和有效。然而澄清這種方法理論卻很困難，城市設計的具體方法因客觀對象而異，更是因人而異，因此試圖去規范其設計創作的方法似乎是徒勞的。這里我們試圖以描述城市設計創作的共性特征來探尋其創作的軌跡線索。
1.立意與構思立意即主題意識的確立，這是創作的靈魂。立意的過程即是在進行現狀分析、明確發展定位的基礎上確立設計目標的過程。現狀分析提出基地現存的資源和問題，立意則需以該城市區段的定位為依據，這種定位又必須置身于城市整體發展脈絡中進行研究。通過研究區段與相鄰區段、區段與城市整體之間的功能互動機制，才能給出設計區段的正確定位?，F存資源與人的需求之間的矛盾和現存環境狀況與發展定位之間的矛盾直接決定了城市設計目標的確立。
構思由立意脫化出來，構思即是將城市設計的立意轉化設計結構（又稱概念設計），同時提出實現立意的方式構架。構思的直接結果是該設計對象的空間形態結構的建立。城市設計的立意與構思必須也包涵了設計者的主觀意識，設計者對各種設計因子的權重取舍以及自身的主觀理解，情感經驗等因素使得其立意與構思趨于個性化，并以多種構思方案的形式表現出來。通過與相關參與的討論、評比、比較和判斷確定最終的構思方案。
2.分析與整合要解決一個現實具體的城市設計問題，首先必須進行客觀有效的環境分析。分析包括前后兩個不同時段，其一是指設計前期的現狀調查分析；其二是指創作過程中對設計方案及成果的解剖分析?，F狀分析是要達成對現存環境的全面認識，它包括基地、人口、建筑設計質量、交通、使用職能、民俗習慣、行為規律、自然條件、景觀資源、經濟投資計劃等等資料。一般而言，職能分析和空間形態分析是兩個重點內容：職能分析主要考察各項用地的使用狀況與交通系統的聯系以及這種狀況與需求之間的矛盾?？臻g形態分析則涉及基地分析、圖底分析、視覺序列分析、認識意象分析、類型學分析和空間注記分析等一系列技術?？臻g形態分析提供了設計所必需的歷時性形態積淀的背景資源，它為文脈承續提供了基礎。設計過程及成果表達中的分析實質是對所設計環境各子系統的分項解析和表述，如：地塊功能配置、道路交通系統分析、交通換乘系統分析、形態認識系統分析、歷史文脈分析等等。這種單系統的解析使創作成果的各個層面得以清晰的表達，同時也是設計進程中從各個不同層面和視角對設計方案進行剖析、質疑和修正的必要技術程序。
分析是城市設計的必要技術，而對環境各子系統和各單項要素的整合才是城市設計的本質性作為。環境對人的作用是歷時和共時相交溶的整體感受和影響，而不是各要素的簡單相加。城市設計必須以關系組合為職責，側重于整合結構性的職能關聯、空間關聯和文脈關聯等，促進城市各種活動的合理交織。設計者往往扮演開發進程中的協調員，化解矛盾，綜合平衡。
系統化的城市設計將改變過去僅僅由幾何線條分劃地塊的封閉獨立性。加強建筑布局、交通路線、開放空間、綠化體系和人文景觀等要素的綜合交叉、聯結滲透將成為一種新的形態風尚。立體化是當代城市空間結構又一顯在的發展趨勢。隨著城市職能的高度集聚與城市土地有限資源之間矛盾的突顯，未來城市必將超于土地和空間的綜合使用，即特定地段中各種用途的合理交織，相互刺激補充?？臻g結構的立體化還意味著對用地進行地上、地面和地下三個層面的綜合開發以構成連續流動的空間體系。與此同時，立體化的形態組織方式也是化解或消減城市職能各項子系統之間矛盾沖突的良方（如機械交通與人行步道體系的矛盾，開放空間、生態平衡與土地區位價值的矛盾等）?？傊?，分析整合在創作過程中交替進行，分析的目的是為了整合。
3.直感與邏輯城市設計的過程是對城市環境的研究和創造的結合，因此必然表現出理性和感性共容互動的思維方式。研究過程首先是要素分析和理性判斷，設計者運用邏輯方法對設計所及的各項要素之間各種因果、并列、互動、權重、矛盾等關系作用判斷，設計目標的建立亦是邏輯推理的結果。但是，僅僅運用邏輯的方法無法得出具體生動的城市設計成果。城市設計是對理想城市生活情景的描繪，形態的建立最終必須依賴設計者對環境敏銳的整體感悟能力和直感創造能力，因此說形象思維是城市設計者的主要思維線索。設計者可以在經驗積累中選擇運用各種有效的空間形態類型，如以網格構成的，以開敞空間為中心的，以建筑實體為中心的，或是以明確軸線構成的等等原型結構，而當代城市形態所包容的廣泛且深刻的復雜性為傳統城市形態所無法迄及，它往往表現為一種復雜的三維立體網絡的疊合結構，它可以涵括上述諸種空間結構原型，但其復雜程度和綜合能力則遠勝于它們?？梢哉f這是對當代及未來城市設計者的空間組織和塑形能力提出的一項嚴重挑戰。因此，城市設計者必須具備以往任何時代都要更為嫻熟的空間駕馭技巧以及在這種復雜的空間結構體系中整合城市職能秩序的能力。
4.圖形與文本圖形和文本是城市設計者最主要的操作媒界、交流媒界和成果表達形式。
圖形是設計者心智創造的外化。圖形資料一般包括設計構思草圖和設計成果中對環境形態的三維表述、模型、立體模擬動畫、攝像等。由于現代城市職能和空間的高度復雜性，因此系統化的城市設計還必須運用一系列系統的分析圖形技術。這些分析圖分別展現了環境的各個導面及相關系統。各層面、各子項系統的立體疊合和聯結構成了完整的環境形態。因此，分析圖也是城市環境創作必不要少的重要內容，它是現代城市設計區別于傳統空間形體規劃設計的重要特征之一。
圖形實質上是對城市環境建設目標和政策的形象化三維表達，是一種明確的、可操作的形態描述方式，它使得設計地段內建筑與建筑之間，要素與要素之間、局部與整體之間的關系網絡清晰可見，它給下一個層次的設計（如建筑設計）提出了由外向內的限定和依據。從這個意義上講，城市設計的成果具有肯定性。同時又必須指出：城市設計又是一種富有彈性和動態的過程。上述圖解形式并不等于環境建設的最終產品形式，而是關于形態的具原型意味的框架模型。例如街道空間輪廓線或是區段環境的立體動畫模式，其實質是一種結構關系的建立，在后續的建筑設計過程中，可將此具體的建筑形態置于上述關系背景之中進行檢視評判，從而取得對彼此關系的協調認同，CAD技術的運用為這種動態的設計和管理過程提供了方便之門。在城市設計駕馭下的一個環境層次的設計仍然具有廣闊的創作天地。因此從這個意義上講，城市設計成果又具有非肯定性，是一種松馳的限定。如果說最終建成的環境形式與設計中的圖形之間具有內在的卻又是可以被察見的同構或同質關系，那么就可以說設計達到了預期目標。
文本即城市設計成果中一系列以文字描述為主的研究報告。一般來說研究報告應當包括下列內容：項目由來、研究程序、現狀分析報告、設計依據、發展定位描述、目標描述、設計方案總體說明、各子項系統分析報告、實施可行性研究、建設程序計劃、設計準則等。設立專項研究報告是現代城市設計重視理性論證的表現。
設計準則和圖形文件在城市建設管理中配套使用。所謂設計準則是對城市設計客體要素的深入設計提出綜合且具體的要求和建議。其具體內容包括對設計對象整體和局部的形態、位置、尺寸和指標等提出制約性的條例，對各可變因素的彈性設計提出相應的振幅范圍。設計準則的制定是城市設計區別于規劃和建設設計，也區別于傳統形體空間設計的又一重要特征。其意義在于為城市設計注入了時間維度，它為城市設計與建筑設計間環境層次的轉換提供了清晰的梯級承續關系，促進了城市設計與建筑設計的互動。設計準則的制訂使得城市設計由理想導向現實的行為，它是城市的設計與管理以及建設之間的橋梁，是三者之間相互溝通協調有章可尋的媒界基礎。
以上我們從方法論的層面對城市設計的創作性作了粗淺的探析。成功的城市設計首先來自于精巧且合理的立意和構思，在直感與邏輯的互動中，設計者運用各種分析技術和組合技巧，在對環境子系統和要素進行充分解剖的基礎上實現形態的整合，創造出宜人的環境場所，并以圖文并茂的靈活形式展現給所有關心城市建設的參與者。
［注 釋］
控規和城市設計的區別范文2
關鍵詞：網絡型城市；規劃編制；城市特色；海鹽縣
根據嘉興市的發展目標，未來5年嘉興市將基本確立作為區域交通樞紐的重要地位，成為一座以“一主五副一新城”為主框架的現代化網絡型大城市到2011年，全市城市化水平達到60%以上，到2020年，城市化水平超過70%。
海鹽縣作為這一現代化網絡型大城市主框架下的副中心該如何對自身正確定位，充分利用自身的優勢，抓住機遇，承擔好自己在區域中的角色，使城市的發展實現有效的飛躍?，F從城市規劃的編制、管理等方面作一探討。
一、海鹽縣現狀分析
海鹽縣位于浙北杭嘉湖平原，處在嘉興市域東部，東南瀕臨杭州灣，西與海寧毗鄰，北與嘉興秀洲區、平湖接壤，陸域總面積529.73平方公里，屬浙江省嘉興市下轄五縣市之一。
（一）背景
1．長三角經濟區聯動發展，城市區域化、區域城市化日益突出；嘉興現代化網絡型大城市整體發展的要求。
2．交通區位條件的改變：杭州灣跨海大橋、杭浦高速、海鹽港區的建設以及各級航道的改造建設。
3．海鹽自身發展的要求：向工業化后期邁進。
（二）面臨的機遇和挑戰
1．縣域內交通基礎設施大建設的到來。杭州灣跨海大橋極其北岸連接線、紹嘉高速跨海大橋、杭浦高速公路等的規劃建設，使海鹽成為滬－杭－蘇－甬四大城市的一小時交通運輸中心，由交通末梢變為交通節點的“雙刃劍”效應。
2．全國重要核電基地所在地。核電對海鹽的經濟總量的增長作出了重大貢獻，并對本地的科技、商貿、建筑行業祈起到一定推動作用，但影響了主城區向南發展。
3．城鄉發展相對均衡。對于實現城鄉一體化和城鄉、區域協調發展提供了有利條件，但不利于增強海鹽中心城鎮的帶動能力和集聚能力，難以形成有序的整體發展格局，阻礙了城鄉統籌發展。
4．新一輪產業轉移的到來。得天獨厚的區位優勢和相對低廉的文化、勞動力、土地等成本優勢，是承接產業轉移的絕佳地。
二、規劃編制狀況
（一）初步形成較完整的城鄉規劃體系
2000年以來，海鹽縣的城市規劃編制工作取得了突出的成果。近年來，縣政府投入了大量的資金，分別組織編制完成了《海鹽縣城市總體規劃》、《海鹽縣域總體規劃》以及城東、城西、城南、城北、中心區控制性詳規、大橋新區控制性詳規，城區可開發建設區域控制性詳規覆蓋率達到了90%以上；完成了《海鹽縣城市交通專項規劃》、《海鹽縣綠地專項規劃》等專項規劃；下轄各建制鎮完成了總體規劃的編制或調整，村莊布點規劃和建設規劃也已完成，初步形成了縣域總體規劃、城市總體規劃、詳細規劃、專項規劃、城市設計相配套的城市規劃編制體系，為規劃審批、管理和執法監督提供了依據，為海鹽城市建設和經濟發展提供了超前服務。
（二）規劃編制方面存在的問題
1．《海鹽縣城市總體規劃》急需修編：上一輪總體規劃于2001年開始編制，于2003年編制完成。由于編制年代較早，杭州灣跨海大橋、杭浦高速、紹嘉高速、杭州灣圍墾工程等方面的不確定性或基礎資料的相對薄弱，使得在總體規劃編制中對城市的性質、發展目標和功能定位以及產業發展戰略等方面的分析研究不夠全面，內容有所缺失，且與該輪總體規劃相配套的近期建設規劃已過時效，故海鹽城市總體規劃的修編及近期建設規劃的編制迫在眉睫。
2．部分控規的調整和完善：一是因編制的年代、設計單位的不同及時間要求等各方面的因素，原有各地塊控規不同程度存在道路管線的銜接不順暢、一些基礎設施沒有實現共享、地塊的功能定位不夠合理、在城市總體中的職能分工不明確等問題，編制的內容和深度也未達到新的城市規劃編制辦法的要求。如城東區控規編制時尚無圍墾項目，故沒有涵蓋圍墾區；城南新區和城西區的次干道和支路在道路定位、路幅、管線綜合方面存在問題等。二是對城市肌理及城市特色的研究缺乏?？刂菩栽敿氁巹澾^分追求“可操作性”，只滿足開發建設的基本功能，而對城市景觀和人的行為環境較少涉及。由于沒有與城市設計很好地結合，易造成城市景觀混亂，城市特色消失。三是控制性詳細規劃編制時忽略整體控制，只專注地塊控制，妥協于市場選擇的無序性和隨意性，造成規劃管理的混亂；且由于缺少對政策與經濟的研究，使規劃成果缺乏科學依據。為了增強規劃的科學性、合理性、可行性、可操作性，必須在城市規劃編制階段加強經濟分析工作，使城市規劃具有堅實的經濟基礎。四是在規劃編制過程中，對控制指標的制定重視不夠。導致控制指標直接套用國家、省、市有關規范、規定等，或憑“拍腦袋”制定控制指標，而缺乏認真、仔細地研究。因此規劃編制缺少技術支撐，規劃深度不夠。如：居住用地的建筑密度、容積率等指標按照國家規范《城市居住區規劃設計規范》相應指標直接確定，而不考慮規劃地塊的用地面積大小以及所處的位置。五是各鄉鎮的控規編制還未全面展開，導致鄉鎮規劃的隨意性和可變性較大。所以在縣域總規和城市總體規劃的指導下，應對各控規進行梳理、調整和完善和補充。
3．鄉鎮總規的調整和完善：在縣域總規的指導下，根據縣域總規所確定的空間發展戰略和目標，進一步明確各鄉鎮定位和職能，在規劃政策方面加強對重點鄉鎮的支持力度。根據長三角地區鄉鎮的發展特點和海鹽地域面積小，人口規模小的實際情況和交通發達的特點（縣城到各鄉鎮半小時經濟圈），鄉鎮的用地均衡無法套用城市用地均衡要求，在海鹽目前的狀況下，鄉鎮工業用地占有的面積較大，而居住和公共設施用地占有的面積較小，鄉鎮相當于工業功能區的特點，探索鄉鎮發展的出路。
4．村莊布點規劃和建設規劃有待完善：海鹽的村莊布點規劃由于時間要求緊以及政策上的不連續性導致村莊規劃存在一些問題：一是可操作性不夠，由于村莊規劃全面鋪開過速，在技術、政策等方面存在經驗不足，導致在規劃編制工作上調查、分析、研究不夠，布點規劃可操作性不理想。二是村莊規劃缺乏特色，例如海鹽縣內有蠶區、棉區、水稻區、漁區、山地種植區、畜牧養殖區等不同特色的村莊，這些地區村莊的集聚方式、布局方式、建筑形式、傳統習俗都存在著不同，未能在規劃中充分加以考慮。三是對于新老村莊的舍取未作充分考慮和斟酌。
三、規劃編制必須注重城市特色的塑造
城市特色是指一座城市的內容和形式明顯區別于其他城市的個性特征，是一個城市物質文明和精神文明水平的重要標志，它反映了城市特有的風采、特有的韻律，也是城市的精華和象征。中國的許多城市從來是甚具特色的，如山城重慶、古城西安、園林城市蘇州等，這些根據地理環境因地制宜的城市布局和鮮明特色，獨特巧妙、多樣統一的建筑風格，造就了它們今日的輝煌。雖然經濟和建筑科技全球化趨勢不可逆轉，但海鹽如同其它城市一樣，應該懂得保護城市風貌和城市特色。
（一）加強城市設計
環境景觀作為現代城市設計的重要組成部分正越來越受到社會各界的重視，城市建設的重點已經有原來的標志性建筑轉向環境景觀的改造。
城市設計應與控制性詳細規相結合，在城市重要地塊如主要商業街區、商務區、廣場或重要城市節點應作城市設計，這樣能使控規強制性要求和相關指標表現得更為直觀，且能使不同相鄰地塊在城市景觀和建筑形式上更為協調。
城市設計在一定程度上應體現城市的記憶。在老城區應體現城市的文脈，保持地方文化的歷史連續性，其設計應采取保留與具象的原則。在新城區城市設計受到的約束較少，可以采取意象或抽象的表達手法體現城市記憶。
（二）注重城市空間設計
海鹽縣城具有獨特的江南水鄉小鎮的韻味，體現了幽靜和舒適、干凈，不顯得喧嘩和嘈雜，主要在于城市的尺度把握的較好，包括道路的尺度、建筑的高度和水系的密度等方面沒有大的破壞。但隨著舊城改造的加快，這一平衡存在危險，必須引起重視。如市河鹽嘉塘的街道海濱路和朝陽路的路幅以及兩岸的建筑的高度較為適宜，相對來說一號地塊（老世紀聯華商主樓）和中茂花園的改造尺度是這一路線上的敗筆，應引以為戒。
（三）注重城市色彩把握
筆者不提倡采用城市主導色彩這一類提法，筆者認為當今存在城市主導色彩的城市均有一定歷史，其產生的原因不外乎兩個，統治階級統治的需要或就地取材方便使然。當今的城市應該是體現活力和色彩的，但應當對城市色彩予以重視和研究。類似海鹽這樣的江南小鎮，在老城區即環城河以內應體現城市的文脈，保持地方文化的歷史連續性，以灰色系為主；在新城區，色彩的運用可制約因素較少，只要與環境景觀設計相協調即可。
（四）充分把握體現地域特色
過去在城市性質和發展目標只注意把握了江南水鄉、文化名城而忽視了縣城濱海這一特色和資源的利用?，F政府已充分認識到了這一重要性，濱海產業帶的發展、臨港產業的鼓勵開發、濱海港區規劃和濱海新城規劃的編制，將使海鹽步入一個新階段。
四、結語
從城市規劃的效能來看，城市規劃的制定不應停留在對遠期目標的設定和土地使用方面，而要注重規劃體系的完善以及實施性規劃和開發控制體系的銜接。而規劃體系的完善和科學合理的各類、各層次規劃是城市健康有序發展的前提，城市發展最終是受經濟發展制約，并與經濟發展相適應的。海鹽應抓住現有的機遇，不斷完善規劃體系和各類、各層次規劃，為海鹽縣城鄉建設的發展、騰飛打好基礎。
參考文獻
[1]南京大學城市規劃研究院．海鹽縣縣域總體規劃．2007，（8）．
[2]郭泳言．城市色彩[m]．中國建筑工業出版社，2007．
控規和城市設計的區別范文3
關鍵詞：控制線詳細規劃 編制 科學性
2008年新城鄉規劃法實施以來?？刂菩栽敿氁巹潱ㄒ韵潞喎Q控規)作為國有土地使用權轉讓的法律依據,成為規劃實施和管理的必要條件。受到前所未有的重視,葫蘆島市也加大了控規編制力度,組織編制了水泥廠地區、東城區、北出口地區、龍港區錦葫路南側地區等地塊的控劃的編制和實施過程中,產生了各種各樣的問題,如何解決這些問題,提高控規編制的科學性,成為規劃編制及管理單位必須思考的課題。
1、合理劃分編制單元,實現控規建成區全覆蓋
控規上承總體規劃,下接修建性詳規,是對總體規劃的落實。經過近些年大量的實踐探索和理論總結,控規已逐漸由原來的“空間設計的純技術工作框架”轉變為“政府管理城市空間資源、士地資源和房地產市場的一種公共政策”。葫蘆島市在總體規劃南北拓展、東西優化思想指導下,城市建設活動普遍展開,老區改造、新區開發,遍及建成區的各個角落,合理劃分編制單元,有計劃、有步驟地推進控規編制范圍,逐漸覆蓋整個城市中心區,是我們的迫切任務。
近年來,我們的編制主要集中在急需建設的地塊,編制范圍也是隨項目劃定．造成有的地塊過大,編制難度加大;有的則用地過小,難以確定功能定位及控制指標。溫州市2003年以來編制完成了大量控規,基本覆蓋了市區400余平方公里的范圍,但由于編制之初一直缺乏相對完整、穩定的范圍劃分,造成控規的覆蓋范圍或有重疊或沒有交匯,大大影響了控規的成果應用及研究分析。葫蘆島市控規編制應引以為戒,盡早進行編制單元劃分,區分中心商業區、居住區、工業園區等,面積應適中,過大不利于功能定位及成果表達,過小不利于公共服務設施配套。區別不同功能的編制單元,采取相應的控制指標,在編制內容、深度等方面區別對待。
2、組織編制各專項規劃,為控規編制提供有力支撐!
作為規劃編制單位,我們經常會有很多困惑,諸如控規范圍突破了總規界線、用地性質與總規不符、配套公共設施規模不夠等等,這些問題有的在控規中可以解決,有的就需要在更大的區域內來考慮。2006年總體規劃修編后,很多專項規劃沒有隨之修編,再加上原本就沒有的教育、醫療、體育等專項規劃,給控規的編制出了很多難題。這方面可以結合常州市的先進經驗,結合今年要進行的總體規劃的修編工作,開展包括綜合交通、教育、醫療、體育、社區等專項規劃的編制,同時展開一些專業課題的研究,如城市用地增長的動態邊界問題,明確總體規劃邊界中哪些是可以突破的,哪些是必須控制的生態控制區。再比如濱海公路城區段修建后會給城市發展帶來哪些影響,總規用地會發生什么變化,做一些專題研究,為控規編制指出方向,讓控規有據可循,有章可依,從而提高控規編制的科學性。
3、及時出臺葫蘆島市控規編制技術導則,規范控規編制成果
2008年新規劃法實施后,《城市規劃編制辦法》做相應調整,2006年版《城市規劃編制辦法》對控規的成果要求比較粗泛,遼寧省及葫蘆島市又沒有有關編制技術規定,導致控規成果標準規范不一,隨意性大,在報批后的使用過程中發現問題,又難以調整。這方面應借鑒江蘇常州市的做法:首先依據國家相關法律法規及技術規范,參照《江蘇省控制性詳細規劃編制導則》,結合常州實際制定《常州市控制性詳細規劃編制技術導則》;其次在相關研究的基礎上,建立用地控制的技術標準,如各類公共設施和市政設施的配建標準、地塊交通容量、交通組織方式等;對成果的內容、深度和表達方式進行統一,同時推行標準地塊層面控制中現狀、規劃、道路和市政的“四圖合一”以確保用地與設施配建的協調統一。目前葫蘆島市規劃主管部門應盡快結合葫蘆島市實際制訂《葫蘆島市控制性詳細規劃編制技術規定》,以保證規劃成果的規范性、適用性,最大限度地減輕控規后期整合的難度。
4、建立控規的協同組織機制及動態監督管理機制,加強控規的適應性及可操作性
控規編制是一項綜合性很強的工作,它直接指導城市的各項建設,在編制的各個階段都存在規劃部門與其他相關部門的協同組織問題。
控規的編制由規劃主管部門牽頭組織,重點地段、近期建設地段比較受重視,基礎資料調查一般較順利,中間征求意見階段也能得到各部門支持。而一般地段,城市邊緣地段,基礎資料就很難收集,征求意見階段,需要利益相關部門積極配合,及時提出規劃方案存在的問題,提出合理化建議,這一階段的意見最好能有書面材料,因為口頭表述經常存在理解偏差,造成的后果卻要由規劃編制單位承擔,要解決這一問題,應該在控規的編制與實施中賦予規劃部門更高的權利,以利于組織協調其他部門,同時建立協調管理的行政程序和制定各個環節的運行規則,加強控規的適應性及可操作性,真正指導修建性詳規的編制。
目前我們編制完成的控規項目,在實施中往往會出現用詞不嚴密或筆誤等小問題,給規劃實施造成一定的困惑,我們在充分提高控規編制成果質量的基礎上,還應建立一套具普遍適應性的領導、決策、協調和引導機制,動態監督控規的進展效果,及時糾正偏差,以利于控規意圖的體現。
5、多組織學習討論,逐漸形成固定的編制技術路線
在規劃培訓中聽了沈陽市規劃設計院等大院的編制經驗介紹,感到可借鑒之處很多,他們分析問題的思路很清晰,解決問題的方法很新穎,規劃編制成果既科學實用,又便于今后的銜接,可惜學習時間有限,不能展開來和大家一起探討,希望以后能多舉辦一些省內規劃界同行的研討會,把編制及實施中遇到的各種問題進行深入的研討,多給我們提供向大院學習的機會,從而提高各市控規編制的成果質量,進而提高整個規劃行業的技術水平。
6、結語
控規的編制、執行是普遍關注的熱點問題,作為編制技術人員,在沒有統一的編制技術標準的前提下,對控規編制的理解都存在一定的偏差,在這里提出一些膚淺的建議,希望可以和大家進一步探討。
參考文獻
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控規和城市設計的區別范文4
關鍵詞：城市建設規劃；問題；應對策略
中圖分類號：F540.32文獻標識碼： A 文章編號：
引言
城市規劃和建設是一項系統工程，需要動態跟蹤，發現問題，及時分析總結，找出解決策略，唯有如此才能妥善解決好我國城市規劃和建設中出現的若干問題。
一、城市規劃是城市建設的總綱，建筑是構成城市的主要物質基礎
城市規劃、場地設計、建筑設計是建設工程規劃設計的不同階段，精致而富有特色的建筑設計最能展示城市建設規劃中的藝術性。建筑是組成城市的基本元素。目前建筑設計的手法有基本三種：模仿、再生、創新。建筑設計的出發點和主題為功能，而外皮的建筑創作過程正在被建筑師們細細推敲。隨著城市建設和規劃的發展，很多建筑師正在研究建筑組成的基本元素，然后在某種法則的指導下進行建筑重組，進而展現出一種嶄新的建筑形式。建筑的外皮也將成為一個單獨研究的課題，其保溫、承重、生態、維護等諸多功能在分層研究后進行組合，形成具有獨特內涵的外皮或立面形式。這種解構主義的創作手法，立意于建筑的本原，創造出理性而非感性的建筑。這種建筑形式先思而后建，比施工圖設計的建筑形式更利于城市整體的藝術環境。建筑設計在城市建設和規劃的前提下，依據建設任務的要求及工程技術條件等全面設想，并根據其具體功能確定建筑物的空間組合形式、詳細尺寸構造以及材料做法。它具有相對獨立的基本原理和方法，主要解決城市點和面的問題。城市設計是一門正逐步完善與發展的綜合性學科，是一門在實踐中安排城市發展規劃和建筑設計、景觀設計相關聯的實用性學科，它也具有相對較獨立的基本原理和方法，主要解決城市面與線的問題。主要是通過建筑設計、景觀設計來實現城市設計的。城市設計的內容能夠細微到桌椅、燈具乃至標志物，但和建筑設計仍有質的區別。城市設計是從整體城市形象把握，當具體到任何細小局部，設計師會將每個細部作為城市空間體系中的一部分進行設計，而建筑設計只是關心特定空間的某一建筑，卻很少關心它的鄰居，因為缺乏對城市空間總體的認識和把握。在城市建設和規劃中，不但要注重城市功能分區和交通流線，還要注重建筑物的體量、尺度、比例、色彩、造型、材料、空間等。
二、城市規劃和建設存在的問題
城市規劃對于城鎮化的建設程度有很大的影響，因此建設一個生態和諧的現代化城市一定要有一個科學合理的城市規劃模式，但是在實際的城市規劃建設中存在了很多問題，比如：
1、城市規劃管理部門的管理方式不合理。實際上城市政府在具體操作中出現政府戰略和戰術不分，以項目管理方式管理城市規劃的問題。政府總是期望通過對單項目標與指標的管理來實施整體性的管理，從而失去對宏觀事務的把控陷入到具體事務的操作中。政府對具體項目的過度關注必然會導致整體性宏觀調控的缺失，削弱乃至懸置了作為綜合協調手段城市規劃的地位。政府作為城市規劃的執行部門與管理部門，就要使城市規劃的作用得到最有效的發揮，在管理方式上應從城市發展全局出發，逐步將城市規劃具體落實到每個建設層面，并對開發建設行為進行管理和監控，從而對城市規劃實施反饋調節。
2、城市規劃的實施準則不完善。在市場經濟體制下，城市規劃的主體不僅僅是政府，還包括代表各種利益集團的開發商，這些不同群體的利益需求必然會反映在對空間資源爭奪方面。因此，城市總體規劃必須反映多元利益群體的需求，需要廣泛的公眾參與來實現各種利益與公共利益的最大化。但總規編制過程中的公眾參與大多只停留在表面，相關的利益集團對規劃編制的有限參與，使得最終的城市總規劃實施結果與規劃內容不一致。而且在城市規劃的實施過程中，實施者很容易把人本主義的元素省略掉。
3、在進行城市規劃時缺乏對于城市土地合理開發利用的觀念。在實際的城市規劃中，規劃的編制參與者常常忽視土地的生態安全，結果造成城鎮土地資源的開發不合理，土地資源超強度開發等等，尤其是在建設房地產的時候，就會有規劃滯后、用地結構松散等結果造成投資過高浪費嚴重的局面，尤其是現在一些設計者往往打著建設什么生態園區的旗號，來大量占地結果造成土地資源的不合理利用。
4、老城區綠地率不高，屋頂綠化和垂直綠化不廣通過近年來的綠化建設使城市綠化面貌有了很大改觀，但城市綠化面臨的任務仍十分艱巨，特別是老城區中的中心城區，綠地率低下。而這一區域又是人口集聚的中心，因此提高和完善這一區域的綠化尤其重要。目前城市綠化最大的難題是舊城區缺少可綠化土地，而屋頂綠化和垂直綠化在一定程度上彌補了這個缺陷，但屋頂綠化建設屈指可數。
5、綠化養護資金缺少，居住區綠化養護管理體制不順綠化養護資金是決定養護質量的關鍵因素，目前出現一部分老居住區的綠化養護仍由政府承擔，一部分居住區無物業管理造成綠化無人養護，一部分居住區有物業管理但養護費用標準偏低的現象，使得居住區綠化養護主體不明、責任不清，甚至出現了一年綠、二年荒、三年光的現象。因此需逐步培養業主承擔養護經費的養護模式。此外，部分地區綠化管理機構設置也存在問題。
三、城市規劃和建設的應對策略
1、規劃發展生態建筑，建設花園城市、生態城市，以環境為中心向可持續發展轉變。規劃景觀設計充分考慮利用當地的自然環境的山水、花草樹木、綠化美化自然環境。使自然景觀、山石水體、生態植物、水禽候鳥等生物與環境的相互依存。
2、規劃創建“宜人”城市，要為居民合理地創造一個滿足居住休息、文化教育、醫療衛生、通訊交通、商業服務等生活設施齊全，以及日常生活需要的舒適安全、寧靜優美的環境。
3、規劃考慮自然與建筑群的揉合、道路交通。建筑場地的形狀與建筑組團的空間環境的關系。氣候方面的影響，日照、風向的影響，生態的住宅區應充分利用自然光和風，通過建筑群體的不同組合、地形和綠化的合理安排，如建筑按一定朝向和合理間距成排布置和行列布置的方式來獲得良好的日照和通風，如何利用道路、綠地、河湖水面的空間等。
4、規劃低碳生態城市節能設計和建設，要將節約能源、降低能耗的思想揉合進城市規劃和生態建筑中。如：北方城市的保溫建筑降低了熱能消耗；南方的隔熱建筑降低了空調機的使用，降低了電能消耗；建筑的節電、節水、節能也都節省了資金和資源等等。
5、規劃低碳生態城市減排設計和建設，對污染的控制和減少廢氣、廢水、廢物的排放，以及廢物的回收利用。如：綠化減少了空氣污染，改善了空氣質量；對污水的出處理后，將可利用的“中水”雨水進行綠化灌溉，節省了寶貴的水資源；可再生廢物的回收利用，利用建設中殘土棄土生產建筑紅磚、陶粒砌塊等，有效的利用和節省了土地資源?？刂品垂獠ＡУ氖褂?，控制城市的亮化標準，減少了光污染，節省了電能等等。
結束語
城市規劃建設是以一個城市的宏觀發展為目標，它更多地考慮城市的工業化、商業化、現代化，并要為飛速發展、為經濟服務，從而提高城市運作的效率。因此，要求有更高、更快、更先進、更現代化、更信息化的“硬”環境。低碳生態的城市建設和規劃更加注重人與自然的和諧，也是城市規劃和建設研究的重點。
參考文獻
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控規和城市設計的區別范文5
【摘要】傳統舊城區控制性詳細規劃經濟性研究方法不能體現新舊城區在具體規劃中的差異。在新型城鎮化背景下，需要對舊城區控制性詳細規劃經濟性分析方法予以重視，在方案全過程中進行經濟性動態評估，差別考慮特殊地區的效益以及采取經濟模型進行量化分析。
關鍵詞 舊城區；控制性詳細規劃；經濟性
【作者簡介】申翔，江蘇省城市規劃設計研究院副總規劃師，高級城市規劃師，國家注冊城市規劃師。
一、引言
國家新型城鎮化規劃出臺后，以人為本、存量挖潛將成為城鄉規劃中的重要內容。與新區不同，城市舊區不僅是傳統文化與風俗展現區域，同時也是大量人口與舊建筑的匯集地區。在城市管理上，舊區與新區也有差別，如《城市居住區規劃設計規范》（GB50180-93） 中明確規定，舊區改建項目中的新建住宅日照標準可酌情降低?？梢灶A見的是，隨著國家新型城鎮化建設的加快及其帶來的土地等資源方面的把控力度將加大，長期以來以增量為主的規劃將逐步轉變為以存量挖潛或存量與增量并重的規劃，因此舊區發展在未來城鄉規劃中的地位將越來越重要，如何實現舊區存量挖潛與提升也是城鄉規劃與管理中必須面對的問題?？刂菩栽敿氁巹澴鳛槌青l規劃實施與建設的基本依據，不僅需要有效布局各類用地，更需要高效使用土地資源，提高資源的經濟效益。由于以往新區規劃中主要是大量空地，開發成本極低，而且涉及社會因素也較少，而舊區規劃則需要關注如何進一步通過改造使其土地效益得到釋放，同時也必須充分考慮舊區原有的傳統及文化不被削弱，因此，如何使舊區控制性詳細規劃具有一定經濟性是新背景下城鄉規劃需要解決的問題。
二、傳統技術方法分析
（一） 現有技術方法
1.投入—產出法。指在地價水平等開發成本既定的情況下，通過地塊開發總投入與總產出效益的比較分析來估算地塊開發的合理容積率的方法，即地塊開發的總成本+開發利潤=地塊開發的總收入。
（1） 假設前提。第一，土地利用最優原則。指在土地利用達到最優化、最充分的狀況下進行評估。第二，估價最不利原則。指在效益分析中，盡量從最不利的角度出發，以確保盈利的可靠性。第三，完全市場原則。指在效益分析中，假定房地產市場發育完善。第四，假定開發原則。假設規劃可以得到實施。
（2） 基本內容。第一，成本，主要包括P1—購地費用(元/平方米)；P2—拆遷補償費(含安置費，元/平方米，一般已轉換為單位土地面積上的費用)；P3—土地綜合配套費(元/平方米)；P4—建安費(元/立方米)；P5—經營管理費(元/平方米)；P6—投資方向調節稅(元/平方米，一般已轉換為單位土地面積上的費用)；P7—不可預見費用。第二，國家法定利潤r。第三，收益，通過銷售實現，X—售價。第四，計算方法。(P1S+P2S+P3S+P4S·FAR+P5S+P6S)(1+r)=XS·FAR，FAR即開發地塊容積率。公式變形整理為：FAR=(P1+P2+P3+P5+P6) (1+r)/X-P4(1+r)?？梢钥闯?，在開發成本既定的情況下，FAR實際上是一個關于利潤r的遞增函數，表明在純市場狀態下，開發商可能會為追求經濟利益的最大化而不斷增加開發強度。同時，從公式中也可看出，如果土地成本與拆遷成本增加，同樣會促使開發商提高地塊開發容積率。
（3） 特點。第一，研究對象的主體是投資者，在市場經濟條件下實際就是開發商，因此其研究的過程實際是開發商的投資操作；第二，采用單純的市場研究方法，強調的是經濟利益的最大化，不考慮公共利益，效益的出發點來自開發商的私人行為；第三，計算的是最小經濟容積率，即達到一個怎樣的開發強度才能保證開發者有利可圖，若低于該值，則市場開發行為不成立，需要政府行為的介入或政策的調節與保障。
2.公共設施不同營銷法。指城市政府在公共設施的開發運營中，通過不同方式來實現相對最優的公共設施經營效益，通過比較得出公共設施地塊開發的合理容積率，即在多種開發行為模式下，哪種方式將使地塊開發獲得最優的經濟效益。
（1） 假設前提。第一，符合投入—產出法的基本前提；第二，存在短期效益與長期效益，而且長期效益是可以累積的，不受外部市場影響；第三，所有行為與開發效益都存在于一個長期穩定的過程中，開發與經營行為是連續的；第四，以一個假定的既定容積率開發，同時由政府進行基礎設施、開放空間建設。
（2） 基本內容。模式1：自建自銷。為短期收益，由政府完成拆遷工作，建房出售，同時收取稅金對城市建設進行貼補。計算方法為，收益=總銷售收入－投資成本，其中投資成本包括土地費用、拆遷費用、建筑開發費用等，總銷售收入為建筑售價，計算方法同于投入—產出法，以此來估算最終的經濟收益。模式2：自建招租。為長期收益，由政府完成拆遷工作，自行建房招商，收取租金，同時收取稅金對城市建設進行貼補。計算方法為收益=總租金收入－投資成本，其中總租金收入是指一段年限內的租金收入，每年租金不變，投資成本與模式1相同，根據計算可以估算出在第幾年可實現贏利，以及不同租期內的總收益。模式3：出讓土地，不參與建設。為短期收益，由政府完成拆遷工作，進行土地出讓，不參與建設，同時收取稅金對城市建設進行貼補。計算方法為收益=土地出讓收入－投資成本，其中土地出讓收入為土地出讓價格×土地面積，投資成本只包括土地征用與拆遷費。一般三種模型中，自建自銷一次性收益最大，但成本最高；自建招租一次性收益較少，但累計收益較高；出讓土地投入成本最低。所以當政府有相當經濟實力時，推薦模式1與模式2，當政府經濟實力有限時可考慮模式3。另外開發經營的土地面積越大，越適合模式1或模式3，面積越小，越適合模式2。當設計的容積率越大時，越適合模式1，容積率越小時，越適合模式2。
（3） 特點。一是研究對象主體是城市政府，不涉及私人或企業運作問題；二是通過比較不同開發營銷模式，確定一個最具有經濟效益的開發行為，并提供給政府作為實施參考；三是其方法并不追求某一模式下有多少經濟效益，而是使規劃設計可以得到更有經濟性的實施方法。
（二） 主要問題討論
1.與新區研究方法相似，缺乏針對性。首先，所有的理論方法都來自于完全市場狀態下，借鑒的是房地產開發的投資效益估算法，其弊端在于不考慮舊城區與新城區開發建設的差異性，一律以市場效益來替代；其次，由于過多地考察單一行為的經濟性，與復雜的城市發展的契合度并不高，不能得到針對舊城區的開發方式；再次，計算或評估的經濟強度實際沒有新舊城區差別，大多是保證經濟利益的最低容積率。
2.過于注重微觀探討，缺乏適應性。首先，城市規劃本身是維護公共利益，強調的是對城市開發建設的整體策劃與統籌設計，簡單地將規劃經濟性等同于單個地塊開發效益之和，顯然有悖于復雜的城市建設與開發效益并不等同于簡單的地塊開發效益總和的常識；其次，常規方法對經濟性解釋具有偏差，微觀個體的經濟效益屬于私人效益，但宏觀城市規劃的經濟性實際是公共利益的體現，所以城市規劃的經濟性首先是公共利益的保障，并兼顧具體市場行為者的私人利益，顯然常規方法并不能很好地適應城市開發行為；再次，方法評估實際是對規劃的靜態評價，而規劃的實施和實現卻是一個長期的動態過程，所以即使通過評估說明規劃具有經濟性，也不能有效地說明在一個動態過程中規劃確實具有經濟性。
3.沒有體現舊城開發特點，缺乏指導性。我國目前實際城市建設新舊城區各具特色。一方面，由于我國人多地少，大部分舊城區人口密度與建筑密度都較高，因此舊城區的開發更新更強調對人居環境的改善和提高，所以大都采取降低建筑密度，疏解居住人口的建設模式，同時又希望能夠維持和保護舊城區原有的機理和格局，舊城區的開發強度不會太高。另一方面，新城區的開發往往是城市政府公共財政來源的重要部分，同時考慮到節約用地，所以新城區的開發經常是較高強度。而根據目前的經濟分析方法得到的結果卻正好相反。由于舊城區的土地成本和拆遷成本較高，因此舊城區開發更新中應該具有更高的開發強度，而新城區由于土地成本與拆遷成本遠遠低于舊城區，所以開發強度反而低。顯然，常規方法似乎沒有考慮到我國舊城開發的現實，按此理論我國舊城規劃將形成高樓林立的局面。
4.不是方案全過程的動態校核，缺乏科學性。當前的常規方法實際上都是在規劃方案形成后，對規劃進行的一些特定量化評價，這往往成為“馬后炮”。因為根據參數與變量的設定不同，同一規劃方案在相同的經濟評估方法下，卻可能有不同的結論，而這時規劃是否具有經濟性，則完全取決于規劃者的需要了。這樣一來，規劃的經濟性就成為可調節的、迎合實際需要的手段，本身就不具有科學性，更不能保證規劃的科學性。經濟性評價應和城市設計一樣，貫穿于規劃的全過程，是規劃設計中不可缺少的重要內容。通過全過程的動態校核，才能保證規劃的科學合理，并具有經濟性。
三、經濟性框架研究
（一） 方案編制——全過程的動態校核模型與新區控制性詳細規劃編制不同的是，舊區控制性詳細規劃顯得更為復雜些。一是舊區內存在大量建設用地，這些用地在規劃中又有保留、轉換性質、拆除等各種規劃措施；二是舊區用地存在復雜的地籍與產權問題，這對規劃編制的合理性與經濟性有很大影響；三是存在一些諸如“城中村”等涉及社會問題的用地；四是存在歷史文化街區或歷史地段等特殊的以保護為主的地區。因此，在舊區控制性詳細規劃編制中應特別強調編制過程中的動態校核，主要工作應包括摸清地塊現狀容積率與宗地使用權剩余年限；比較現狀用地類別與規劃用地類別的市場價差；地塊現狀區位與通過加密路網或并塊開發等措施而改善條件的比較分析；公共設施、基礎設施配套和環境條件(主要是綠地)、交通可達性改善對房地產價格的影響，在以上分析的基礎上，進行容積率綜合調控(張泉，2008)。因此，建立動態校核模型的基礎是采取地塊容積率，以容積率為重點對控規方案進行經濟性的校核。
1.假設條件。由于舊區中存在大量不能直接采取經濟模型量化的用地，如歷史地段保護、“城中村”改造等，因此校核模型只針對可以獲取經濟效益的用地，同時不考慮地塊建設中可能的市場行為，全部采取統一的成本與收益計算，即相同性質和地價條件下的用地具有相同的成本與收益計算法則。在該假設前提下，由于成本與收益計算原則被固定，因此地塊的經濟容積率將主要取決于將來的售價。如在拉薩市中心片區控制性詳細規劃中，不同性質地塊的經濟容積率分析表明，除非售價不同，否則同級別同類型的用地經濟容積率完全一樣。
2.改善經濟性的方法。一是增加面積。適用于相鄰地塊且性質相同的多個地塊，其共同特征是由于面積較小、邊界不規則從而導致容積率難以達到要求，可采取歸并為一個地塊的方法，使其面積增加，用地完整，提高用地容積率。二是性質提升。適用于居住、工業等容積率不高的用地，可以采取轉換為商業等服務設施用地，從而提高開發容積率。三是改善區位。適用于交通可達性較差的用地，可采取增加道路面積與路網密度等方法，改善用地交通條件，促使用地價值提升。四是設施配套。本方法主要是在用地內外增加服務設施配套。對于較大用地，可增加內部服務配套要求；對于較小用地，自身不能采取配套，但可在周邊規劃服務設施，改變外部環境。五是環境美化。主要是進行綠化環境建設，首先是提高用地內的綠化率，其次是在外部增加綠地或景觀綠帶等。
需要說明的是經濟分析是控制性詳細規劃編制中一個重要理念，應當貫徹于方案編制的始終。地塊的經濟性分析是為定量的測算方案提供可操作性和合理性依據，增強地塊經濟性的方法（增加面積、性質提升、改善區位、設施配套、環境美化等） 也不是單一使用的，往往是多種方法的綜合，同時，也受到規劃方案設計意圖的制約。因此，方案的調整是個綜合的動態的過程。
（二） 總體評估——開發經濟效益模型
動態校核模型考量的是方案編制過程中用地經濟性，但由于前提是具有實際開發中的經濟效益，這實際上就摒除了許多不能直接采取經濟評估的用地，而此類用地恰恰大量存在于舊區。因此，在舊區控制性詳細規劃中，通過動態校核后規劃方案，實際上并一定不具備規劃的經濟性，這里還涉及到方案整體經濟性評估。可以建立一個開發經濟效益模型，該模型的特征是一個累計效益模型。其基本方法是根據舊區規劃形成的不同區域，如歷史地段、特定意圖區或其他分區，采取劃分“管理單元”的做法。各管理單元采取的建設策略有所不同，但可以采取統一的建設標準，如公共設施單位成本、綠化與基礎設施成本等，這樣可以通過管理單元的經濟收益累加，來評估整體的經濟性。
1.假設條件。不考慮外來資本的介入，開發收益或成本只在本區域內發生，并由政府進行基礎設施、重大公共設施和開放空間建設。同時地價按平均值估算，政府收益完全來自土地出售。
2.投入產出核算基準。投入核算基準主要是建設用地范圍內的大型建設項目進行分類投資估算，包括城市市政基礎設施建設項目和重大公共設施項目兩類。城市市政基礎設施建設項目有道路、綠地、橋梁、水廠等，主要由政府投資；重大公共設施類和公益性公共設施類項目有城市行政辦公用地、文化娛樂用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地等。產出核算基準。政府性收益的來源主要有土地出讓金、土地綜合配套費以及一些政府性稅費，主要考慮可供出讓土地的土地出讓金的收取。
通過上述兩項核算，管理單元的收益=產出－投入，則總的經濟效益評估為Σ（產出－投入）。
（三） 地塊評估——經濟容積率模型
控規編制中，容積率不僅是土地使用強度控制指標中最為核心的內容，也是地塊實際操作中政府與開發商最為關注的內容。通過土地的投入產出分析可以檢驗開發強度是否合理，為規劃確定容積率等控制指標提供定量分析依據，增強了規劃的科學性。舊區的地塊經濟容積率評估相對復雜，因為舊區的建設開發行為與新區相比具有很多新特點。一是存在大量的拆遷或建筑改善等問題，這意味著即使兩個性質完全相同、區位一致、面積沒有差別的用地也可能由于拆遷量的不同而導致開發的經濟容積率不同；二是舊區有許多用地即使采取了改善經濟性的方法，也不一定能達到經濟容積率的要求，這是因為這類用地可能還有其他比純經濟效益更為重要的效益要求，這就要求通過其他地塊的收益來轉移補償；三是舊區建設中涉及大量現有建筑的更新，不同的建筑類型與更新方式會帶來不同的開發成本，這也直接影響具體地塊的經濟容積率。
1.假定條件。土地市場均以一級市場出讓考慮，不考慮轉讓的情況，根據土地出讓情況大體確定土地價格。同時土地的開發規模以地塊為開發單元，不考慮“捆綁開發”等形式。
2.計算方法。最低經濟容積率的計算可采用如下公式：FAR=(P1+P2+P3+P5)×(1+R)／[S－P4(1+R)]。
其中，P1為土地出讓基準地價；P2為拆遷費（含安置費）；P3為土地綜合配套費；P4為建安費；P5為開發間接費用和其他稅費；R為法定利潤；S為銷售價格。
根據上述公式，則利潤R=1-S·FAR／(P1+P2+P3+P4·FAR+P5)，以此可計算在許可條件下，一些地塊能夠獲取的超額利潤。一旦形成超額利潤，則可以實現特殊地塊的“轉移補償”，這也是舊區開發中重要的經濟手段。
四、結語
（一） 加強方案過程中的經濟性評估分析與新區不同，舊城區由于涉及到大量現有用地的調整，因而必然與復雜的產權和地籍等問題聯系在一起。如果在規劃方案的形成過程中，不加強經濟性評估，不予以動態校核，就不可能保證規劃的科學合理。動態的評估一是對用地邊界和產權進行經濟分析，保證土地出讓基本條件的成立；二是進行容積率等基本指標經濟評估，保證土地出讓可以實現；三是對用地規劃進行經濟分析，對缺乏經濟性的地方通過經濟手段來優化。
（二） 關注不同類型地區的規劃效益
舊區控制性詳細規劃的效益分析應區別對待。一是特定意圖區，指因城市景觀、城市特色、自然和歷史風貌等需要提出特殊規劃控制和規劃編制要求的區域。其中城市歷史文化保護地段等人文特色風貌區應重點體現規劃的社會效益，以自然風貌為主的景觀更新改造區域則更強調環境效益。二是一般地區，如農民安置、居民的拆遷安置與回遷等地區應以社會效益為主，兼顧經濟效益，其他無特殊要求的地區則以經濟效益為主。因此，舊區控制性詳細規劃需要對類型進行區分，進行綜合效益分析，并重點體現需要體現的規劃效益。
（三） 構建普適模型，提供實施建議
經濟分析的首要前提是構筑一個具有普適意義的經濟模型，且模型應以研究城市公共利益為主，開發的行為方式是盡可能提供公共利益，并能考慮到微觀市場開發的私人利益。模型的基本特點，一是較為簡單、容易應用，考察的是狹義的經濟性；二是能為規劃提供具有支撐意義的理論參考，如近期開發內容、開發時序安排、不同類型地段和用地的市場操作手段等，重要的不是說明在規劃指標體系下究竟能實現多少經濟利益，而是在指標體系控制下，能否使規劃實施擁有一個合理的途徑。
參考文獻
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