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家政服務相關法律常識范文1
一、我市房地產中介發展歷程回顧
我市的房地產經紀行業起始在2000年后，伴隨著房地產業的持續發展和房地產市場的日趨繁榮而發展起來的。在這短短十年的時間里，我市的房地產經紀行業經歷了從無到有，從小到大的發展歷程，我市房地產經紀行業的發展大致經歷了三大發展階段：
一是，崛起成長階段，時間從2002到2007年。據我市房地產中介市場發展軌跡，起始于2002年，高峰在2006年。這短短的幾年間，我市的房地產經紀行業存在著高成長性，發展從2002年開始一直處于穩建的發展之中，從業人員不斷增加。
二是，調整階段，時間從2007年到2009年。2007年下半年以來，在緊縮政策調控下，我國房市的泡沫成分開始收縮，我市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現了不同程度的下調。與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮,由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規范性制度約束增強，出現了房地產中介經營困難和關停門店的現象，整個房地產中介行業面臨著重新洗牌的局面。
三是，迅速增長階段，從2009至今。隨著樓市的逐漸回暖，房產中介公司的數量和規模迅速增長。
二、我市房地產中介市場現狀
從區域分布來講，我市的房地產中介多分布在花園路、興華路和柳園路，以花園路房金大廈附近最為密集。我市的房地產中介公司服務項目單一,以房地產經紀為主,整體業務水平低。中介機構硬件設備情況。目前，我市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，開發不夠。中介機構規模小，結構和管理制度不健全，抗風險能力低、技術水平和服務手段落后。大中型經紀公司數量較少, 個體戶占絕大多數,一般是“一間房子，一張桌子，幾把椅子，一部電話，兩塊寫信息的板子” 裝備極為落后。雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，50多家房地產中介中多數是“小、散、亂”。從業人員情況，中介服務機構人員接受的教育水平較低，多數人沒有接受過專門的業務知識培訓。從業人員包羅萬象，來自四面八方。有城市下崗人員、退休人員、外來務工人員等，文化程度高低懸殊素質參差不齊，專業人才匱乏。從業資格管理方面，登記備案部門管理不到位，存在備案“盲區”。有兩種情況，一是有的中介有工商營業執照，沒有中介機構資質備案證書。由于房地產中介機構工商登記在先，登記備案在其后，部分經營者在取得工商營業執照后，既開始營業。從業人員不參加專業培訓，也長期不到房地產政府管理機構做登記備案，被稱之為“有照無證”；二是既沒有工商營業執照，又無中介機構資質備案證書。由于他們在經營中，只要有利可圖，不按法律法規辦事，不顧及后果，隨意性很大，常?！按蛞粯寭Q個地方”，掙一把就跑，被老百姓稱為“黑中介”，對整個中介業務的沖擊很大。目前，這部分“黑中介”占有相當大的比重，給政府的監管帶來困難。
三、我市房地產中介行業存在的問題
（一）中介機構和從業人員“市場準入”門坎過低。。從業人員入市門檻低，表現在房地產中介服務業興起時間不長，從業人員資格認證制度還不是很規范，從業人員文化程度高低懸殊，素質參差不齊，魚龍混雜。中介行業入市門檻低，主要表現在注冊資金要求不高、從業資格管理還未全部到位、營業場所限制不多；一些信息服務機構、家政服務部門甚至部分物業管理公司也超范圍從事房產中介業務。此外，無照經營、無資質經營也是屢禁不止。本來根據國家有關政策規定和市場要求，對房產中介機構和房產經紀人的素質都有較高的標準和要求，但事實上，目前許多中介企業和從業人員存在政策水平低、缺乏應有的業務知識和法律常識、不按政策規定操作、多收費、亂收費等現象，嚴重影響了中介行業的服務水平和整體形象。有部分從業人員道德水平不高，不遵守職業標準和道德規范，或是開展欺騙性業務，導致執業質量低下，信譽喪失，也給社會造成了一定的負面影響。由門坎低帶來的問題是各業務機構之間形成巨大差異，既有擁有幾十家門店的全國知名的連鎖公司，又有大量的一個門店一部電話的個體戶，同時分享著市場蛋糕，不利于市場的優勝劣汰和品牌化、專業化的發展。
（二）、很多房產中介機構暗箱操作，信任度不高，老百姓對房產中介難言信任。有些不正規的中介，為達到營利目的，廣設陷階，惡意欺詐消費者，既損害了消費者的利益，引發交易糾紛層出不窮，又使房產中介行業成為在媒體上曝光最多的行業之一。其欺詐花樣大多如下：（1）房子信息有誤，據一些從業人員透露，大概只有四成的信息是真實的，其余均為胡亂編造，只不過是想利用虛假的信息來作為吸引顧客的誘餌。（2）玩文字游戲。房地產中介公司以格式合同的形式規定不公正、不合理的條款。房地產中介公司利用格式合同的形式向消費者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規定。有的合同中主要條款規避法規，往往對一些關系到購房者或租房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時，好把責任推干凈。（3）利用“房托”。利用房托騙人的方法通常是讓員工扮成房主或購房者，求房者上門時便制造房源緊張的假象，使購房者來不急考慮，就匆忙購買，以致于上當?；蚶貌淮嬖诘募俜吭磁c求房者周旋，最終達到騙取看房費的目的。（4）賺取差價。這種情況大多是中介公司或從業人員利用，買賣雙方不見面或買賣雙方信息不對稱的情況下，壓低賣價，抬高買價，隱瞞賣房者的實際出賣價格，從中獲取差價收入。
（三）我市在對房地產中介的監管上存在一定的漏洞，給房地產中介公司用不正當手段欺騙消費者提供機會。不能很好的運用社會、輿論監督，在欺詐消費者的行為出現后，不能及時進行嚴懲，使得一部分房地產中介公司存在僥幸心理。
四、規范我市房地產中介行為，促進我市房地產中介行業發展的對策
（一）大力推進房地產中介行業相關法律、法規的制定和完善，促進相關法律法規的實施，并在現有法律基礎上規定更加詳細的準則。法制的健全是行為規范的根本，我國目前房地產中介服務方面的法律法規體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規還相當匱乏，而且規定過于籠統原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。而對于房地產開發公司或消費者而言，他們最關心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機構，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經濟創傷的，只能是民事賠償。而我國目前的法律、法規在房地產中介行業所要承擔的民事責任方面，沒有過多的規定，因此我市應當強化和細化房地產中介機構的民事權利義務以及民事賠償方面的相關規定。
（二）嚴格市場準入制度，提高行業準入標準。提高房地產中介行業準入標準，有利于中介行業優化資源配置，擴大企業經營規模，獲取規模效益；有利于企業提高服務質量，樹立服務品牌，發揮品牌效應；有利于企業擴大業務量，提高市場占有率，增強競爭力；有利于中介服務商增加機會成本，減少短期投機牟利行為，從而維護了消費者的合法權益。加強對中介機構、從業人員和中介活動的管理，嚴格執行資格認證制度，強化中介服務規范化管理。上海市率先提高房地產中介企業的準入標準，明確規定須有五人經紀人證書，值得我市房地產中介主管部門借鑒。加強市場監督管理，不僅是房地產中介行業自身發展的迫切要求，更是我市房地產中介加強行業管理，制定房地產中介市場制度和行會標準，實現市場健康持續發展的需要。規范市場準入制度，加快實施房地產中介人員執業資格管理，從事房地產中介的機構必須具備相應的人員和資金，并取得有關部門頒發的房地產中介機構資格證書，嚴肅查處無資質的中介企業和中介行為。提高中介機構的抗風險能力和服務質量。嚴格市場準入，主要表現在對中介機構的注冊資金、營業場所和從業人員的設定具體化，并根據注冊資金、從業人員和經營業績等條件劃分不同等級的資質，從事相應的營業范圍應適用不同金額的注冊資金條款。
三是，提高市場透明度，規范市場交易行為，構建公平的交易環境。在房地產中介服務企業激烈的市場競爭中，提倡規?；\信經營是大勢所趨，也是企業生存發展的根本。提高房地產中介市場透明度。一要建立網絡交易信息平臺，方便消費者了解房地產中介市場信息和中介企業的服務水平和誠信度狀況；二要規范房地產中介服務收費行為，針對不同類型、不同業務、不同服務質量采取適當合理規范的收費標準，確保其收費和服務水平相聯系，實行優質優價；三要規范市場交易，要從繁榮房地產中介市場、維護各方合法權益出發，規范房屋的買賣、房產的租賃、交易價格的評估。
