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經濟適用房相關政策范文1
筆者從沈陽市經濟適用房投資額及經濟適用房竣工面積兩方面進行分析,得出當前沈陽市經濟適用房的供給狀況。1.沈陽市經濟適用房投資額分析沈陽市經濟適用房的投資額變化較大,根據統計數據,2003年和2005年的投資額均比較低,2006年上升到最高值,2007年和2008年逐年減少,而2009年和2010年逐漸增加,但是占住宅投資額的比重卻有所降低。沈陽市住宅投資額、經濟適用房投資額及經濟適用房投資額占住宅投資額的比重數據如表1所示。由于經濟的迅速發展,沈陽市整個住宅市場的投資額變化比較大,所以經濟適用房投資額占住宅投資額比例變化較大,其中2000年的比例是18.28%,到2003年三年來持續降低到1.47%,2004年回升到4.42%,2005年又下降到0.56%,2006年上升到7.85%,之后呈現逐年下降的趨勢,到2010年比例為2.77%。沈陽市經濟適用房投資額占住宅投資額比例動態圖2.沈陽市經濟適用房竣工面積分析近幾年,沈陽市房地產業發展很快,根據2002—2010年統計數據可見沈陽市2002年經濟適用房竣工面積占住宅竣工面積比例是14.21%,2003年驟降到4.17%,之后到2006年提升了2.7個百分點,達到6.87%,2007年上升到16.73%,達到近幾年來的最高值,隨后兩年的數據逐年下降,2009年所占的比例是1.96%,兩年來下降了14.77個百分點,平均每年下降7.39個百分點,下降速度很快。從2002年至2009年沈陽市住宅竣工面積、經濟適用房竣工面積及沈陽市經濟適用房竣工面積占住宅竣工。
沈陽市經濟適用房供給存在的問題
在經濟適用房的推行過程中也表現出一些問題。1.經濟適用房投資比重不斷下降經濟適用房的建設是依靠政府優惠政策而進行的,即只有得到政府在經濟上的全力支持,經濟適用房才能健康快速的發展。自2000年以來,沈陽市經濟適用房投資額占住宅投資額的比重驟降,到2004年開始有所回升,但是到2005年下降到了近十年來的最低值,2006年比重回升較大,之后幾年又逐年下降,雖然其中某些年份下降幅度較小,但總體發展趨勢是持續下降的,這必然引起經濟適用房在供給上的嚴重不足?，F階段,經濟適用房的建設規模遠遠達不到社會的需求量,這是房地產結構不完善的主要體現,也是導致房地產價格不合理的重要原因[3-4]。2.經濟適用房竣工面積占住宅竣工面積比例小除了2007年沈陽市經濟適用房竣工面積占住宅竣工面積的比例有較大回升之外,近幾年來持續下降到2009年的1.96%,說明近幾年沈陽市計劃中的經濟適用房建設速度較慢,建設竣工面積持續下降,未完成的施工面積較大。導致沈陽市經濟適用房供不應求的現象加劇,從而導致經濟適用房的供給結構不合理。3.缺乏經濟適用房信息管理技術近年來,信息技術被各行業廣泛利用,有助于建立綜合信息監管平臺,實行實時動態管理,定期匯總分析,為領導科學決策提供依據。而在經濟適用房的管理方面,信息管理技術相對落后,不利于掌握沈陽市經濟適用房最新動態,不利于改善沈陽市經濟適用房的供給結構。
經濟適用房相關政策范文2
入家庭住房問題的主要手段。在過去十年的發展過程中，我國的經濟適用房建設、
管理和分配環節產生了一系列的問題，本文通過分析我國經濟適用房存在的問題及
現象，在總結吸收各種研究知識的基礎上結合實際提出了相應的改進對策。
[關鍵詞] 經濟適用房；問題；對策
一、引言
目前我國房地產迅速發展，房價居高不下，與大量中低收入家庭的支付能力存
在著較大差距。因此，建立完善的住房保障制度是解決中低收入家庭住房問題的主
要手段。住房保障制度是我國社會保障體系的重要組成部分，是各級政府社會職責
的重要內容，也是建立城鎮住房新體制的關鍵環節。我國的住房保障制度主要包括
三大內容：住房公積金制度，提供廉租房以及建設經濟適用房。①
經濟適用房是具有社會保障性質的商品用房，它同時具有經濟性、適用性和社
會保障性三個特點。經濟性是指住宅的價格適中，能夠適應中低收入家庭的承受能
力；適用性是指強調住房設計和其建筑標準上的使用效果，同時不降低建筑標準；
社會保障性是指政府提供保障性質的商品性住房滿足中低收入家庭的住房需要。經
濟適用房作為連接福利房與商品房的橋梁，對于解決中低收入家庭住房需求和提升
中低階層的住房水平、緩解城市住房壓力、保持社會穩定、拉動經濟增長、在保障
需求的同時抑制房價具有重要作用，同時也符合是住房市場細分和目標市場定位的
范疇。
二、我國經濟適用房制度的缺陷
（一）經濟適用房建設運作模式不合理
1、經濟適用房既不“經濟”也不“適用”
我國經濟適用房制度的主要目的就是為中低收入家庭提供既能滿足他們的住房
要求又能讓他們能夠承受經濟的房價。但由于經濟適用房與同區域的商品房相比定
價較低，利潤空間小，開發商為了降低成本只能擴大房間的面積，目前市場上的經
濟適用房的面積都在 100m2以上。這樣一來，即使經濟適用房的單位面積房價較低，
但是總房價仍然很高。中低收入的家庭購買經濟適用房主要是為了滿足家庭的居住
需要，而沒有必要為了如此大的房屋面積而增加自己的購房負擔。同時一部分高收
入者通過不法渠道購買經濟適用房，作為出租或炒賣的投資品，導致經濟適用房旺
銷，誘使經濟適用房越蓋越大，越蓋越豪華，而給真正的低收入者帶來更重的購房
負擔，形成了惡性循環。②雖然目前的經濟適用房的房價比同區域的商品房的房價低，
但是針對中低收入家庭的支付能力來說仍然沒有優勢。政策照顧的中低收入家庭中
許多居民仍然沒有能力購買經濟適用房。除此之外，市場上的經濟適用房為了節約
成本，往往選在城市偏遠地區建房，遠離市中心，一方面增加了購房者的交通費用，
另一方面偏遠地區的配套設施不完善也會對居民產生影響。如果長期都選擇再遠離
市中心的偏遠地區建房，可能會形成所謂的貧民聚集區而加大社會階層分化，長期
以往可能會給社會和諧帶來不安定因素。
2、經濟適用房供求關系不平衡
經濟適用房是為了解決中低收入家庭而建設的，但是過度的建設經濟適用房會
影響房地產市場的正常運作，因此我國目前采取的經濟適用房制度是為了解決大部
分中低收入家庭的住房問題，而實際上市場上的經濟適用房供應短缺，無法滿足大
部分中低收入家庭的需要，這樣勢必會導致供不應求的現象。
3、經濟適用房產權不明晰
目前我國經濟適用住房土地所有權主體缺位、產權關系混亂、邊界模糊。《土地
管理法》規定，經濟適用住房土地所有權由國務院代表國家行使，但并沒有規定具
體的操作方案和方法，沒有明確各級土地行政管理部門的職責。所以經濟適用住房
土地所有權主體事實上是缺位的。這引發了政府各部門對經濟適用住房土地管理權
力的爭奪和職責的推委，管理相當混亂，濫用國家權力、侵犯經濟適用住房其他主
體的產權、瀆于職守、等現象都有發生。
（二）銷售對象不明確
1、經濟適用房的購買對象界定不清晰
根據國務院 1998 年 23 號文件的規定，經濟適用房的購買者是中低收入家庭。
而如何根據我國國情和地區的實際情況來界定中低收入家庭是對經濟適用房購買對
象界定的關鍵。國際慣用的做法是將一般居民家庭收入劃分成高、中等偏高、中等、
中等偏低、低五個檔次，其中高收入階層與低收入階層一般都只占極小的部分（大
約各占 10%左右）。而我國現行的經濟適用房制度中規定的購買者究竟是哪個階層或
是哪幾個階層，這一點政府仍沒有明確的規定。即使有了明確規定也要根據各地的
實際情況劃分收入線才能確定某些家庭屬于哪個階層，實際上目前各地也沒有明確
的標準來制定各地的收入線。從 1998 年我國開始建設經濟適用房以來，從這項政策
中受惠的絕大多數都是中等收入甚至是高收入的家庭，而城鎮的貧困家庭并沒有因
為這項政策而得到好處。③
2、經濟適用房的分配方式不科學
由于我國的經濟適用房供應不足，往往無法滿足市場的需要，因此存在著嚴重
的供不應求的現象。這樣就帶來一個新的問題，建成的經濟適用房如何分配。根據
現在的市場現狀，往往是優先照顧低收入家庭，但是事實上即使只照顧低收入家庭，
建成的經濟適用房也無法全部滿足，為了保證公平公正原則，一些地區的經濟適用
房采取了搖號的方式。這一方式在候選者中隨機產生購房者，帶有一定的運氣色彩，
而且搖號過程并不一定是全程公開的，不能保證其公正性。在武漢的新聞報道中曾
提過，一些專門的團體可以幫助候選人搖得購房資格，那么這樣一來，原本公平的
搖號方式也變得不公平了。
（三）政府相關制度法規不完善
1、經濟適用房政策定位模糊
經濟適用房是社會保障體系的組成部分，是國家為解決中低收入家庭住房問題
而修建的社會保障性質的商品住房。但是國家決定全面推進經濟適用房建設，并不
僅是為了滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，其中一個重要推動因素和政策目的是
為了擴大內需，拉動經濟增長，在 90 年代中期作為一種宏觀經濟調控手段承擔著促
進中國經濟軟著陸的“分外”職責，經濟適用房成了國家要發展的住房供應體系的
主體。正是這種政策定位上的模糊，使得在實際建設中，經濟適用房就注定了要在
政策房與商品房之間搖擺。這種政策定位的模糊帶來一系列嚴重問題，政府監管難
度加大，經濟適用房政策不會真正滿足普通中低收入者的住宅需求。④
2、配套的法律法規不健全
我國住房保障制度在實施過程中出現過許多問題，比如政府對房地產市場的監
管不力、經濟適用房建設運作模式混亂等，這一系列問題的根源在于我國沒有相關
的法律法規來確保住房保障體制的正確實施。國外許多發達國家都制定了《住宅法》
類似的法律法規，從法律的角度來明確規定國家要保障居民的居住權利和國家在住
房保障事務中應承擔相應的責任，有了明確的法律保障，在政策制定和政府監管行動
中就可以減少許多政策執行成本。與之相比，我國目前才頒布《物權法》，在內容上還
需進一步完善，這樣一來，我國不健全的住房保障體系的法律基礎必然會帶來住房保
障體制的混亂。目前我國的房地產市場是一個缺乏社會保障的商品房市場，片面強調
市場化而忽略了中低收入住房權利，這樣的發展是不健康的，不可持續的。⑤
3、政府監管不力
由于政府管理不夠規范，監控力度不夠，審查不嚴格，致使有集團、高收入者
購買多套經濟適用房用于投資的騙購行為出現，無法保證低收入家庭能夠購買經濟
適用房。在實際管理中，政府只規定經濟適用房的最高限價，而具體的房價則由開
發商自行決定，導致虛列成本、增加建筑面積變相抬高價格的行為比較普遍，政府
監管缺位導致經濟適用房價格大大超越了城鎮中低收入家庭的實際承受能力，嚴重
違背了政策初衷。此外，由于經濟適用房是政府劃撥建設用地，由于行政劃撥的透
明性低，許多開發商為了自身的利益，向決策者行賄、拉攏，導致各種“尋租”行
為泛濫。同時，一些政府官員，運用手中的權力，人為地“創租、抽租”，
誘使開發商向他們“進貢”、與他們分享經濟利益，這進一步加劇了“尋租”活動的
經常性和普遍性，并且也滋生了政府官員的。
4、經濟適用房缺乏完善的退出機制
目前我國的經濟適用房制度的相關政策都集中在市場準入方面，對退出機制考
慮較少。目前我國中低收入家庭較多，經濟適用房往往供不應求，一些家庭在購買
了經濟適用房后家庭收入上漲，不再屬于中低收入家庭，那么他們不再是經濟適用
房政策的適用對象，按照政策就應該退出經濟適用房，將經濟適用房讓給其他的中
低收入家庭。如何能夠兼顧各方的利益和權益是建立經濟適用房退出機制的關鍵。
目前我國沒有這方面的規章制度來管理經濟適用房的退出問題，即便有些家庭收入
上漲也沒有科學的標準來衡量他們的收入是否不屬于中低收入家庭，更沒有合理的
制度來管理他們的退出問題。
三、我國經濟適用房制度的改進對策
（一）建立合理的經濟適用房建設運作模式
第一要提高經濟適用房的適用性，按照中低收入標準來設計經濟適用房，推廣
以小戶型為主的經濟適用房，滿足中低收入家庭的住房需要，符合中低收入家庭的
購買能力，改變目前市場上經濟適用房規模、面積不合理的現象；第二要豐富經濟
適用房供給方式，在大力興建經濟適用房的同時，發展二手房市場和廉租房來解決
中低收入家庭的住房問題以緩解經濟適用房緊張的供求關系。二手房盡管性能上無
法與新房相比，但價錢上便宜，面積適中，而且房源多，對于中低收入家庭來說經
濟實用。廉租房對于中低收入家庭來說，需要一次支付的金額較少，減輕了他們的
負擔，同時也滿足了他們的住房需求；第三要完善產權管理制度，
建立共有的產權制度，由國家和購買者共同擁有產權，政府是出資者，而居民作為
購買者和受助者，共同領取房產證，并按照出資比例來行使自身的權利，同時完善
住房產權登記制度，嚴格管理，控制經濟適用房的非法買賣。
（二）嚴格對銷售對象的審核
首先應該明確制定科學的中低收入標準，綜合考慮國家平均水平和地區的平均
水平之間的差異。由于房地產具有明顯的地區性和唯一性，各地區的地理位置不同，
經濟發展不同，人民的生活水平和工資也有差異，因此在制定中低收入標準要結合
當地的實際情況；其次要多方探討科學的分配方式，目前的經濟適用房分配方式還
不是特別科學，購房者主要依靠運氣成分，長期運作可能無法使民眾滿意。建立一
個合理的管理機制，按照申請的順序或是貧困程度來分配更加合理一些。這樣就必
須有完善的登記程序，來保證正確的順序。
（三）完善相關的制度法規
最基本的措施是準確定位政策。經濟適用房是社會保障體系的組成部分，不能
成為完全的市場化領域。國家大力發展經濟適用房的核心政策目標應是解決城鎮中
低收入群體的基本住房需求，滿足人的生存發展權。在現階段經濟發展水平和人們
收入水平已經到達一定高度的時候，經濟適用房的政策定位應擯棄原來的擴大內需
拉動經濟增長的政策目標，政府主導的經濟適用房建設應該理解為是政府對市場失
靈和缺陷的一種彌補和修正。市場經濟條件下的部分市場主體由于存在能力差異，
信息不對稱和不公平競爭等因素的影響在市場主導的一級分配過程中面臨不利地
位，造成收入水平低，貧困和弱勢群體的出現，集中的表現是沒有能力在商業房地
產市場滿足自己的基本住房需求，而政府作為人民利益的代表必須解決這部分群體
的生存困難，在二級分配中向其偏移。所以說經濟適用房建設更是一項民生政策、
社會政策，政府應牢牢把握住這項政策的價值取向不偏離。
第二要健全配套法律法規，加強政府監管。完善《物權法》，制定《住宅法》是
完善住房保障體制最根本的要求。從法律的角度來保障經濟適用房的建設運作，規
范經濟適用房建設中的各種行為，嚴厲打擊各種擾亂經濟適用房建設分配的不法行
為。在法律基礎上大力增加經濟適用房土地供應，緩解供求關系嚴重倒掛現象，調
控商業房地產市場價格泡沫，嚴格管理土地出讓制度，減少“尋租”行為，杜絕政
府官員和開發商之間的行賄受賄關系。實行最嚴格的資格審查制度，既要針對地產
開發商，嚴格招投標制度，充分競爭，保障有資質有實力，管理規范的開發商進入
經濟適用房開發市場；也要嚴格購房者資格審核，制定面向社會公開，內容詳細，
身份審核嚴格的經濟適用房購買流程，建立科學的購買者收入界定標準，嚴厲打擊
騙購和高收入者投機行為，保證中低收入群體的利益。再者政府要加強對房價的監
管，并對經濟適用房采取政府分配方式，而不是將其推向市場，讓開發商定價及銷
售。
第三要建立合理的退出機制，通過完善經濟適用房的產權制度，對家庭經濟狀
況明顯好轉的住戶引入合理的退出機制，鼓勵其退出經濟適用房的補貼范圍，可由
政府出資回收住房，將住房再分配，引入新的補貼家庭，形成良性循環。
四、結束語
我國的經濟適用房制度是住房保障體制的主要組成部分，自從 1998 年發展以來
取得了一定的成效也產生了許多問題，要解決這些問題，必須從完善相關法律法規
入手，只有政府制定了切實可行的制度并依據制度行事，才能將經濟適用房工程開
展下去，成為真正的民心工程。本文主要是對我國經濟適用房制度目前存在的問題
進行了整體研究并對這些問題提出了相應的改進對策，但具體的實施措施還需要進
一步研究。
參考文獻
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[4] 楊洪文.經濟適用房建設面臨的問題與政策思考.華裔。
經濟適用房相關政策范文3
房屋拆遷是實現“全面達小康、建設新**”目標的重要環節，也是加快率先發展、科學發展、和諧發展的重要內容。為完善我市房屋拆遷工作機制，更好地維護被拆遷人的合法權益，強化拆遷保障，提高拆遷效率，有效控制拆遷成本，提出以下意見。
一、完善運作機制，強化屬地責任
（一）實行房屋拆遷屬地負責制。實行以塊為主、屬地負責的拆遷運作機制。凡政府投資的拆遷項目，由市政府相應主管部門下達給各區政府，納入區年度工作目標。各區政府要切實履行依法拆遷、綜合保障、綜合執法、成本控制、確保穩定和保障被拆遷群眾利益等責任，不斷強化指揮協調，提高拆遷效率，真正形成拆遷工作整體合力。
（二）實行政府投資項目責任承包制。在拆遷實施前，拆遷人與相關區政府須簽訂項目責任承包協議，由區政府承擔依法拆遷、補償安置、成本控制、安置用房建設和拆遷穩定等相關責任，同時應明確由拆遷人按拆遷房屋建筑面積10元/平方米標準，向承包人支付項目協調管理工作經費。
（三）實行拆遷目標績效考核制。各區政府的年度拆遷任務完成情況（包括依法拆遷、補償安置、成本控制、安置用房建設、拆遷穩定等）將作為當年綜合考核評比的重要參考依據，列入各區政府的被考核內容。對按時按質完成拆遷目標的，將按照拆遷房屋建筑面積2元/平方米標準予以獎勵。
（四）完善拆遷工作聯動機制。注重發揮有關部門的保障作用，不斷增強拆遷綜合保障能力。各行政執法部門要積極發揮職能作用，加大綜合執法力度。監察機關要對各區和相關部門加強監督檢查，對違法違紀問題開展責任追究。宣傳部門要堅持正確的輿論導向，積極營造依法拆遷的良好氛圍。公安、司法機關要嚴格執法，嚴厲打擊拆遷中以暴力或恐嚇手段敲詐勒索、尋釁滋事、阻撓依法拆遷的違法犯罪行為，切實保障依法拆遷的社會環境。努力通過各部門的共同努力，盡快建立并不斷完善條塊結合、上下聯動、密切協同的拆遷工作聯動機制。
二、完善配套政策，強化拆遷保障
（五）加大城市房屋拆遷產權調換房的建設籌集力度，拓寬產權調換房的來源渠道，提高產權調換房的提供比例。按照“分散建設為主、集中建設為輔”的原則，強化規劃引導，在土地出讓時，有計劃、分步驟地統籌配建一定數量的產權調換房源。堅持以被拆遷群眾的住房需求為導向，從經濟適用房、中低價商品房和社會房源中，多渠道籌集90平方米以下、符合法定要求的中小戶型房源。研究制定產權調換房建設籌集的操作辦法。充分保障被拆遷群眾的補償安置權利，允許被拆遷人在貨幣補償與實物安置兩種方式中選擇，但禁止同時享受兩種拆遷補償安置方式。
（六）強化經濟適用房、中低價商品房和產權調換房的保障供應。市規劃局和市國土資源局要切實保證經濟適用房和中低價商品房的建設用地。經濟適用房的建設任務，由市政府分別與各區簽訂協議，按年度工作目標的要求加以落實。完善經濟適用房和中低價商品房供應拆遷的相關政策，有步驟地放寬供應條件，強化拆遷保障。嚴格經濟適用房和中低價商品房的申購總量控制。推進信息共享，從源頭上加強房源控制。市房產局要研究制定經濟適用房上市的相關政策，加強上市管理。
三、嚴格項目控制，強化監督管理
（七）實行拆遷人控制成本的責任考核機制。政府投資項目的主管部門，在下達年度工作目標時，要將依法拆遷、綜合保障、成本控制、確保穩定及拆遷有關問題處理等要求，作為對拆遷人的考核內容，落實并強化拆遷人控制拆遷成本的主體責任。政府投資項目的拆遷人，可設立相對集中的拆遷資金賬戶，用于項目的資金準備，強化集中管理，統籌安排調度，確保拆遷補償資金及時足額到位。
（八）實行拆遷項目費用總額綜合監管制度。市建委、國土資源局要對拆遷項目超前控制、嚴格把關，為合理確定承包協議提供依據。拆遷補償資金必須進入拆遷人開設的賬戶，實行?？顚Ｓ?，并同時接受市拆遷管理部門、金融機構和拆遷人三方的共同監管。新晨
（九）完善拆遷公示制度。全面公開拆遷范圍內所有拆遷住戶的評估結果、補償安置情況，通過全過程的公開，強化社會監督，防止暗箱操作。
（十）實行拆遷項目審計制度。凡政府投資項目，都要實行拆遷成本審計制度，切實監督拆遷行為，嚴格控制拆遷成本。
四、落實主體責任，規范拆遷行為
（十一）落實拆遷人項目控制的主體責任。政府投資項目的拆遷人，要成立專門機構，配備專門人員，做好前期調查和費用測算，形成全面真實的概算依據。同時，要積極籌措拆遷補償資金，落實產權調換房源。
（十二）嚴格規范拆遷行為。拆遷人及其委托的拆遷實施單位要嚴格按照有關規定，依法組織拆遷。對拆遷過程中違反政策、違規操作的行為，市拆遷管理部門依法進行嚴肅懲處。
（十三）加強拆遷評估的監督管理。進一步加強評估機構管理，嚴格拆遷評估機構的準入，要篩選一批資質級別高、信譽度好、素質過硬的拆遷評估機構，從事拆遷評估。加強拆遷評估人員培訓和評估技術交流，完善拆遷評估機構考核體系。對惡意串通、故意抬高或壓低評估價格，造成拆遷當事人利益損失的評估機構，將依法追究其經濟賠償責任和法律責任，甚至吊銷其相關資格。充分發揮拆遷評估專家委員會的技術優勢，準確把握市場價格。對被拆遷房屋，將以扣除房屋裝潢等相關費用后的房屋凈價作為評估基準價進行評估。
（十四）加強住房保障隊伍建設。落實經費來源渠道，各區房改辦的人員經費，從區級財政中解決。
經濟適用房相關政策范文4
【關鍵詞】 住房保障;政策;經濟適用房;廉租房;住房公積金
一、研究背景
住房問題產生的基本原因,是城市化和工業化的加速發展。由于工業和人口在在城市高度集中,產生了對城市土地和住房供應的巨大需求,推動土地價格和住房價格上漲,超越了中低收入和最低收入居民家庭的住房支付能力。大批的低收入居民被邊緣化,這為城市的和諧穩定埋下了隱患。隨著經濟的快速增長,我國城鄉居民的收入有了較大的提高,也存在著一時難以解決的問題:房價收入比偏高;居民收入差距擴大。解決中低收入家庭的住房問題,加快構建我國城鎮住房保障制度已成為政府在住房領域中的核心內容。
二、我國住房保障制度的相關政策
于住房制度基本政策框架的主要文件有三個:一是1994年7月18日國務院下發的《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》。文件中首次提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系;二是1998年國務院以國發[1998]23號文發出《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,文件中首次提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系;三是2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,文件中提出,以城市低收入家庭為對象,進一步建立健全城市廉租住房制度,改進和規范經濟適用住房制度,加大棚戶區、舊住宅區改造力度,力爭到“十一五”期末使低收入家庭住房條件得到明顯改善,農民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善。
三、我國住房保障制度存在的問題
1.經濟適用房建設管理中存在的主要問題。由于銷售對象的范圍過大,導致主要受益人發生偏差,財政補貼效益流失。經濟適用房的價格太高,面積太大,戶型設計不合理。成片開發、集中布置的產生了負面影響。在城市的某些地方劃出特定區域集中建設經濟適用房,形成經濟適用房住宅小區,從表面看,便于操作實施,可以較快地見成效和樹立政府為市民辦實事的良好形象。從城市規劃的角度來說,它容易導致社會階層在空間上的分化與隔離,不利于社會和諧共處。
2.廉租房體系中所存在的問題。缺乏明確的目標和長遠規劃,思想認識和重視程度不足,工作力度太小。廉租住房適用對象范圍過窄,這種比較狹窄的范圍規定,在廉租房體系的培育初期對社會的穩定起到了重要作用。一個社會中總會存在有過渡性的“夾心”階層,他們無力負擔購買經濟適用住房的首付款,屬于目前住房體系中被忽略的一個階層。缺乏穩定的廉租房源和資金來源渠道也是廉租房制度實施過程中的一個問題。
3.住房公積金制度中所存在的問題。住房公積金覆蓋面窄,公積金累積數額不夠,難以發揮很大效用;資金大量沉淀,使用效率偏低,真正用于中低收入家庭租房、購房的比重低,大部分都用于單位建房;管理不夠完善,資金違規使用情況嚴重,有擠占、挪用等違規操作問題;公積金管理工作不規范,大多數地方沒有建立健全住房委員會制度,以致公積金的管理實際是地方政府分管領導說了算。
四、對策建議
1.適度發展經濟適用住房。經濟適用房制度需要規范和完善,在政策框架已經確立的情況下,相關管理部門應當有實施細則,在操作上適度增加公開性,防止在執行過程中走樣而產生新的社會分配不公。發展經濟適用房可以吸收租售并舉的共有產權制度、實行貨幣化補貼等成功經驗,因地制宜采取多種形式。在一般的住房消費循環中,客觀上存在著過濾現象,被過濾下來的住房有不少是符合保障性住房要求。在我國住房自有化率已經高達80%的情況下,繼續過度發展經濟適用房,不利于住宅存量資源的有效利用。
2.以廉租房建設為主,推進社會公平。根據我國城市弱勢群體的社會特征、經濟狀況和住房現狀,以及城市住房供應體系現狀,制定相應鼓勵政策,發展廉租房,擴大廉租房的供應范圍,才是目前解決城市弱勢群體住房問題的最佳選擇。在財政能力和土地資源有限的條件下,政府也只有以相對節省公共支出和土地資源的廉租房建設為主,才能更有效推進社會公平、維持城市住房保障制度的持續發展。
3.完善公積金制度,幫助中低收入家庭解決住房困難。要擴大住房公積金的覆蓋面與保障范圍,重點是擴大非公經濟組織中公積金的繳存。住房公積金使用要增加向中低收入家庭的政策傾斜。
參考文獻
經濟適用房相關政策范文5
【關鍵詞】房地產 經濟 政策 建議與措施
一、房地產經濟發展調控政策分析
從2003之后我國出臺了相關的房地產政策，對房地產的調控主要從信貸方向著手。2003國務院了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，再一次聲明了房地產是國民經濟的一大支柱產業，房地產供求出現了空前的膨脹的局面，經濟的發展逐漸失去了控制。次年，國務院出臺了相關文件，指出了第二套房的首付比例不能夠低于百分之四十。2005年房價依舊飆升不降，央行決定取消房貸優惠政策，并且部分地區的房貸首付從百分之二十上調至百分之三十。但是盡管如此，房價依舊呈現只漲不降的現象。2011年之后出臺了“新國八條”，房地產行業有了相對應的改善，但是一直呈現著增長的現象，房價增長緩慢，但是并沒有停止增漲。從國家所出臺的一系列政策當中，很容易發現我國對房地產的市場調控從未松懈過，從關注角度和重點來說一直都保持著高昂的狀態，從整體上改變了房地產的結構，對抑制房價起到了一定的效果。采取了信貸、稅收、住房保障等相關手段，并且掌握了房屋經濟發展的關鍵，多次調控的時候都取得了顯著地效果，但是房價上漲的局面仍然存在，并沒有被徹底的改變。2013年第一次國務院常務會議中，出臺了“國五條”的政策，其中包含了穩定房價工作責任制、抑制投機投資性購房、增加普通住房以及地供應、加快保障性安居住房的建設、加強市場監督管理機制等等。這項政策的出臺，不再是為了解決新的問題，而是在以往政策的基礎之上為了能夠穩定問題，從而穩定房地產市場。
二、分析房地產調控中存在的問題
雖然說我國房地產在不斷的出臺新的政策控制房地產的發展，但是卻不能夠真正的改變房地產的局面，存在的問題可以從以下方面說起。第一、國家出臺的相關房地產政策和宏觀經濟政策有一定的沖突，寬松的貨幣政策逐漸加速了貨幣的供應量和信貸規模的增長，隨之而來的就是房價的不斷飆升。宏觀經濟政策的影響直接關聯到了房地產經濟的發展，導致房地產經濟得不到更好地發展。第二、房地產的調控機制尚不健全，沒有有效的控制好房價的穩定性。我國的房地產調控機制和政策尚不健全，一般來說處于短效機制模式中，這種情況直接性導致房價控制度降低。從房地產的調控機制來說，沒有形成一定的體系，且機制不健全，導致了很多部門在實施政策的過程中不能夠形成統一、協調的目的。第三、目前我國的房地產政策尚不完善，變動非常頻繁。其中包含了稅收、土地、信貸等多方面的內容，一定要保證政策之間的一致性，才能夠保證房地產的價格受到一定的控制。第四、從目前我國調控政策來看，并沒有進行統一的管理，采取的方法還很單一、市場監管力度并不嚴格，居民的合法住房權益并沒有得到保障，影響了房地產調控的效果。第五、房地產政策在落實的過程中，并沒有落實到位，限制了調控的作用。房地產調控政策在地方部門落實不到位，保障性安居工程的建設令人擔憂，很多政策在地方執行的過程中出現了，但是并不像文件中所闡述的一樣，出現了不屬實的現象。從以上內容可以看出，調控的政策是否能夠取得一定的效果，這是調控政策的執行是密切相關的。即便我國出臺的房地產政策再完美，不落實到實處那么這項政策的出臺和沒有出臺是一樣的效果。我國的住房制度還有待提升。我國的住房制度出現了很大的漏洞，正是因為如此才導致了我國房價在不斷的攀升。從我國最初的福利分房制度、一直到商品房和保障房共存。我國房價的增長程度可以說呈勢不可擋之勢、居高難下。
三、房地產經濟發展的建議
為了能夠將房地產的經濟控制在一定的范圍之內，認為首先要實施穩健的貨幣政策。通過相關數據表明，最近幾年來我國的貨幣供應量一直在一個較高的階段，貨幣的超額發行對社會的穩定產生了一定的影響，給我國的經濟帶來了較大的隱患。無論是從社會安全還是說經濟角度來說，貨幣的穩健政策都是非常有必要的。央行的貨幣政策應該逐步的回歸穩健，這樣既能夠有效的控制好貨幣的供應量，同時還能夠抑制通貨膨脹的現象，能夠有效合理引導信貸，對產業機構進行有效的調整。加強地方政策執行的監督力度。我國房地產經濟政策始終不能夠落實到位就是因為地方政府和基層部分執行力度不到位。從目前我國中央和地方的財權、事權來看，并沒有得到合理的劃分，地方的資金相對比較薄弱，才會出現依賴房地產進行投資提升政績的現象。所以說一定要加強中央和地方之間的財政權利和事物權利，要不斷的給予地方財政權利和相對應的應事權利。同時，中央還應該加強地方的監督管理工作，將房地產經濟的相關政策執行情況作為地方官員政績的重要內容，設置地方問責制度，將相關的地方產調控政策落實到實處，從而保證能夠達到預想的效果。完善市場住房保障制度。在住房分配過程中出現了福利公平的問題，政府在制定經濟適用房的過程中，為了能夠解決中低家庭收入的問題，應該減免相關的稅收。很多房地產商雖然表面上執行政府所實施的政策，但是背地里卻從這個政策中磚空子，利用政府出臺的政策，獲取了大量的利潤。打著政策經濟適用房的幌子，不改變房子的價格，從而賺取一定的利潤，這不但沒有改變房地產市場經濟現象，而且助長了腐敗滋生的趨勢。中央所下發的財政補貼并沒有真正補貼到真正需要的家庭中，反而成為了開發商的利潤和中等消費的優惠額，這對低收入的家庭是非常不公平的，違背了經濟適用房推出的初衷。各地政府可以取消經濟適用房的政策，對一些收入較低的家庭采取補貼政策，補貼的標準應該按照當地居民的收入來定。同時對于廉租房實施優惠政策，這兩種政策的建立和經濟適用房的推出來比較而言更具有說服力，要不斷的避免行政干預所造成的市場影響，同時要積極鼓勵人民買經濟適用房，政府的補貼應該讓人們實實在在的感受到。
總之，在國民經濟發展中，房地產的發展占據著一定的位置，直接性的關系到了人們居住的問題。本文針對房地產政策所存在的一些問題提出了相關的建議，相信在政策不斷完善的基礎之上，一定會改變不足的地方。
經濟適用房相關政策范文6
關鍵詞：房價收入比；構成分析，經濟適用房
一、房價收入比的概念和公式
（一）房價收入比的概念
房價收入比，顧名思義就是房價與收入的比例關系。世界銀行將其定義為平均每套住宅價格與城鎮家庭平均收入之比。聯合國人類住區（生境）中心在《城市指標指南》中將其定義為居住單元的中等市場價格與中等家庭收入之比[1]。國內一些專家將其定義為“一個國家或城市的年平均上市房價與居民年平均收人之比”，也有人認為“房價收人比是一個基礎性概念，是一個平臺性概念，不計其數的房價收人比衍生概念各有其內在的經濟學乃至社會學等意義”[2]。
1.按照收入劃分。從收入層面上看，中國長期以來統計劃分的標準是將全體居民按收入分為最低收入戶、低收入戶、中等偏下收入戶、中等收入戶、中等偏上收入戶、高收入戶和最高收入戶七大類。按照這一劃分的結果分別計算不同階層的房價收入比，這種細化的房價收入比比整個國家或地區級的指標更科學也更有說服力。
2.按照上市住房的新舊程度劃分。目前，中國許多城市上市交易的住房主要是房價相對較高的新建商品房，因此在計算房價收入比的時候多采用新建商品房的價格。越來越多的二手房上市會逐步降低住房均價。因此，全體家庭單位面對的房屋價格應是新舊住房的加權平均價格。我們也可對新建商品房和二手房分別計算房價收入比來具體反映居民住房消費情況。
3.按照房屋的類型劃分?，F今的住宅類型大致可以分為經濟適用房、普通住宅、別墅高檔公寓、二手房等，不同的住宅類型房價是不同的，對于經濟適用房、二手房、普通住宅來說，一般的購房對象是收人不高的居民，而相對于別墅、高檔公寓這樣的住宅，有能力購買它們的購房者都屬于收人頗高的居民。因此，應根據住房類型分別考慮不同類型住房的房價收人比。
（二）房價收入比的公式
根據房價收入比的定義，房價收入比的基本公式為：
房價收人比=住宅價格/居民收人公式1
這一公式主要涉及到了三個指標，分別為每平方米的住宅平均價格、一套住宅的建筑面積及居民收人。根據以上對房價收入比的分析，住宅平均價格應為新舊住房的加權平均價格；一套住宅的建筑面積可根據當年居民人均住宅建筑面積與戶均人口數來計算。這里的居民收入主要是用人均可支配收入來衡量，應是不同收入階層人均可支配收入的加權平均值。因此，房價收入比的公式又可寫為：
房價收入比=每平方米住宅加權平均價*人均住宅面積*戶均人口數/人均可支配收入*戶均人口數公式2
為了對房價收入比的構成進行進一步分析，考察不同收入階層居民對不同面積住宅的購買力，我們還可以得到這樣一個公式：
房價收入比=每平方米住宅加權平均價*套建筑面積/不同收入階層人均可支配收入*戶均人口數公式3
這里的套建筑面積通常采用自選房屋戶型面積數作為計算標準，對于新建商品房按建筑面積分為75、90、105、130、145平方米五類；對于二手房和經濟適用房按建筑面積分為60、75、90、105、120平方米五類。
（三）房價收入比區間的確定
關于房價收入比，目前國際上公認的“合理的住房價格”的“房價收入比”應該為3～6倍，世界銀行的標準為4～6倍[3]。但由于各個國家具體國情的差異，上述標準不一定適用于所有國家，因此國內學者也根據國內房產的實際情況，對房價收入比進行了研究。長春稅務學院車延杰對中國房價收入的適用區間比進行了以下分析計算，認為中國房價收入比的合理區間應為3.38～6.75[4]；申請國內政策性貸款的房價收入比上限為10.1。這個上限均遠高于3～6的發達國家的市場上限標準，這是因為這里是依據中國可獲得的住房金融貸款限額計算的家庭單位所能承受最高的房屋價格，而不是家庭單位可以輕松支付的房屋價格。二、對合肥市房價收入比的實證分析
1.房價收入比的整體分析。近年來，隨著社會經濟的發展，合肥市的人均收入水平逐年提高，2004年人均可支配收入為7511.43元，2005年為8470.68元，比上年上漲了12.28%，2006年為9971.05元，比2005年上漲了11.77%。與此同時，房價也有所上升，2004年平均房價為2957元，2005年為3189元，比上年增長了7.85%，2006年為3268元，比2005年增長了2.01%。合肥市作為中部二線城市，居民購買力相對較弱，房地產業發展相對較慢，與全國一線城市相比，平均房價相對較低，增長速度也較慢。
合肥市的房價收入比都在3～9倍的合理區間內，其中2005年上漲幅度較大，從4.12上升到6.43，2006年的上漲幅度較小，僅從2005年的6.43上升到6.92。2006年全國平均房價收入比為6.7[5]，而上海、北京、廣州等一線城市的房價收入比則高達15.55、13.55和12.67[6]?？梢姾戏适械姆績r比相對不高，處于全國的平均水平。
2.房價收入比的構成分析。為了進一步對房價收入比進行構成分析，我們根據公式3，計算不同收入階層居民購買不同面積住宅的房價收入比情況，并按照房屋類型將其分為新建商品房、二手房和經濟適用房進行分別計算。
不同收入階層之間的房價收入比差別較大，具有明顯的階梯性和不均衡性。對最高和高收入戶而言，普通商品房在當前價位下，任何市場可供面積都具有有效的購買力；高收入戶以下收入組的房價收入比產生階梯狀變化，不同收入組隨著面對住房面積的不同產生不同的房價收入比，中間收入戶具有購買90平方米以下中小面積套型住房的購買力。而對中間收入戶以下收入組而言，房價收入比的數值范圍均在10倍以上，說明當前房價超出了中等收入戶以下組的購買力。
較高收入戶及其以上組對任何市場可供面積的二手房都具有有效的購買力；中間及中等偏下收入戶具有購買90平方米以下中小面積二手房的購買力。而對較低收入戶以下收入組而言，各組房價收入比的數值范圍均為10倍以上，超過了房價收入比的上限，說明當前二手房價超出了較低收入戶以下組的購買力。
上表反映了不同收入階層對于不同面積二手房的房價收入比。從中可以看出，雖然仍具有階梯性和不均衡性，但房價的可承受力范圍較新建商品房和二手房明顯擴大。
2004—2006年房價收入比的變化主要是由于人均住宅面積和人均收入的增長，房價的增長幅度相對不大，分別為7.8%和2.5%。通過對2006年房價收入比構成分析，可以看出居民對經濟適用房的承受力最廣，中等收入戶以上收入組對任何市場可供面積的經濟適用房都具有有效的購買力，低收入組對90平方米以下中小面積經濟適用房也具有有效的購買力，只有最低收入戶對其仍沒有購買力。因此，政府應加大對經濟適用房的建設力度，調節普通商品房與經濟適用房的供應比例并進一步降低價格，使更多的低收入家庭能夠住上經濟適用房。對于二手房，由于價格、供應量、相關政策等各種原因，目前合肥市二手房的成交量很小，使存量房產資源沒有得到有效利用。因此，政府應進一步完善二手房市場的各項政策，鼓勵二手房市場的發展，使存量房產資源得到有效利用，使居民的住房條件得到進一步改善。對于普通商品房，一般中等收入戶只具有90平方米以下住宅類型的購買力，這也為建設部劃定90平方米以下住宅占新建住宅面積的70%提供了充分的依據。
參考文獻：
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