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經濟適用房稅收政策范文1
關鍵詞:租賃型經濟適用房;夾心層;運作模式;天津
中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)13-0121-02
引言
健康的住房市場必然要求合理的住房供應體系,而合理的住房供應體系應對接社會的不同的收入水平,合理確定不同規模,價位和消費階層的住房結構,形成住房市場的梯度消費。從中國實行“停止住房實物分配”到現在已經過了十余年,城市住房供應結構大致形成了“五層次”的新體系,住房供應結構與針對人群對應關系(如下圖所示)。
然而在實際操作中,由于受資金、土地資源、政策等多種因素制約,保障性住房的門檻不得不一再提高,從而使得在住房市場的剛性需求中,存在著一批既沒有資格申請廉租住房又買不起經濟適用房和商品房的中間群體,被人們稱為“夾心層”。 據專家估計,天津市“夾心層”的比例已占到了全市人口的25%以上,其主體是普通工薪階層,同時還包括各類創業人才、大學畢業生和外來務工人員。
本文正是基于這樣的背景,對現有住房保障模式展開研究后,提出應在廉租房和經濟適用房兩個低收入住房困難標準之間增加一個標準界定,即租賃型經濟適用房(以下簡稱“租賃房”),并以此模式來實現租賃廉租房和購買經濟適用房的“無縫對接”,有效解決“夾心層”群體的住房問題。
一、探索天津市租賃房的運作模式
租賃型經濟適用房模式的提出,對于解決廣大無住房的家庭提出了一個新思路,然而資金和土地的需求量大,并且各地區因政策、地域、人文環境皆不相同,因此該模式的運作不應一概而論,而應因地制宜。本文在參考國內現有的租賃房運作模式的基礎上,根據天津市房地產市場居民租賃房需求調查數據,分析提出了我市租賃型經濟適用房建設及運作模式構想。
1.制度形式。租賃型經濟適用房制度包括房租補貼和實物配租兩種形式。其中房租補貼是指由于符合入住租賃型經濟適用房條件的家庭,通過市場自行租賃住房,管理部門按照一定標準發放租房補貼的住房保障形式;而實物配租的租賃型經濟適用房是指符合入住租賃型經濟適用房條件的家庭承租由管理部門提供租賃住房的保障形式。
2.保障范圍。租賃型經濟適用房應當對保障對象進行嚴格的限定,限定條件應參照當地的生活水平,從家庭收入水平、人均居住面積進行核定。在天津市,其保障對象為年收入低于2.2萬元的非農業籍家庭,同時應當符合以下條件之一:(1)享受城鎮最低生活保障待遇或者民政部門定期定量生活補助,或者領取特困救助金的家庭;(2)房屋拆遷補償安置費在16萬元(含16萬元)以下;(3)經濟租賃房租房補貼保障標準為:單人家庭每月補貼250元,兩人和三人家庭每月補貼375元,四人及四人以上家庭每月補貼500元;(4)實物配租的租賃型經濟適用房的保障標準為:一個家庭限定承租一套住房;原則上單人家庭租賃單間住房;三人(含三人)以下的家庭實際租賃建筑面積不超過60平方米,三人以上家庭租賃建筑面積不超過80平方米的住房。三人家庭為三代同居一處或三人家庭有年滿16周歲異性大子女的,也可租賃建筑面積不超過80平方米的住房。
3.產權的界定。租賃型經濟適用房的住戶只擁有租賃期間的使用權。承租人在對其房屋住用期間,不得將房屋上市、轉讓、轉借和空置。但可向市政府有關部門申請回購,回購價格按原成交價格結合成新率確定。購房取得產權滿五年后上市轉讓的,應按原購房價格與屆時相應地段社會保障性住房上市交易指導價格差價的90%向政府繳交土地收益等價款,政府可優先回購。
4.建設方式。租賃型經濟適用房可由市有關部門組織選址建設,也可由各區(市內六區)自行組織選址建設。在“限定規劃條件和戶型標準、限定開工竣工和入住時間、限定租賃對象、限定租金標準、限定租賃期限和銷售政策”(以下簡稱“五限”)的前提下,租賃房可采取單獨選址集中建設、在經濟適用住房地塊中配建和在普通商品住房項目中配建三種方式建設。
5.房屋標準。租賃型經濟適用房項目參照我市華明新城標準建設,應充分考慮配租家庭對交通、醫療、教育和生活等設施條件的要求,合理安排區位布局,做到功能齊全、適宜居住。租賃型經濟適用房套型建筑面積嚴格控制在50平方米左右。
6.準入與退出機制。租賃型經濟適用房的供給既要考慮政府的保障作用,又要考慮市場機制的調控因素,既要保證最低收入家庭有房可住,又應避免“搭車現象”,因此天津市有必要盡快建立針對租賃型經濟適用房租戶的動態收入統計與調查制度,增加篩選門檻,一旦其經濟條件或住房條件改善,不再符合租住公有租賃住房條件時,就應該退出住房。對于隱瞞者要追究法律責任,單位出具的證明要承擔連帶法律責任。
二、采取多項措施保障租賃型經濟適用房的實行
為推進租賃型經濟適用房新模式的實行,解決夾心層住房困難家庭的實際問題,天津市根據自身的實際情況,采取了一系列措施。
――實行統一建設、統一分配、統一管理、統一運作的新機制。市、區政府各個主管部門明確分工,相互配合,積極推進租賃型經濟適用房的建設、分配、管理工作。
――在租賃房的分配管理工作中充分發揮基層街道、居委會的作用,建立針對租賃型經濟適用房租戶的動態收入統計與調查制度,使租賃房真正落實到符合條件的家庭,在管理過程中,各職能部門與街道、居委會通力配合,形成聯動機制。
――嚴格控制租賃房的戶型和面積標準,堅持小戶型,租賃房的套型建筑面積嚴格控制在50平方米左右。
――完善租賃房的運營管理機制。開發運營單位作為獨立市場主體經營租賃房,與承租家庭簽訂租賃協議。承租家庭與租賃房開發運營單位約定租賃期結束后,應自行騰退住房。對無故欠繳租金或不騰退住房的,開發運營單位可向法院提起民事訴訟。對惡意欠租的家庭,管理部門可將租房補貼直接撥付開發運營單位;對拒不騰退住房的家庭,管理部門可向民政和社會保障等部門通報相關信息,暫停各類社會保險金發放。
三、完善租賃型經濟適用房制度的建議
1.采取租售并舉的運作模式。針對租賃房建設,可以打破常規的租賃模式,嘗試租售并舉的新模式,對房屋部分產權進行出售。其出售價格根據控制性建設成本、基準地價綜合測算確定。對租賃部分,則可按統一的市場租金標準計租,政府對租賃房的承租對象實行分類租金補助,改“暗補”為“明補”。
2.完善租賃房產權機制。采用租售并舉的方法有利于擴大住房保障人群,解決工薪階層住房困難。針對具有購買資格,但存在首付困難的工薪群體,可允許他們優先購買房屋部分產權然后再根據經濟情況分批次買回其他產權。在購買房屋部分產權時,另一部分產權可由政策性機構持有。
3.拓寬租賃型房建設的融資渠道。為確保租賃型經濟適用住房建設的順利進行,應大力拓寬其融資渠道,包括廣泛吸收社會資金參與;推進金融創新,盤活租賃型經濟適用房的信貸資金;提高公積金使用效率,發揮公積金制度在解決中低收入家庭住房困難中的作用;設立建設信托基金等全方位、多渠道籌集建設資金。
4.發揮稅收的調節作用。在稅收方面,政府作為主導方,可發揮稅收杠桿的調節作用,支持普通工薪階層解決住房問題、約束住房中的過渡消費現象。調整現有的稅收政策,對于住房消費群體中購買90平方米以下的自住型住房,可以實行免稅;90～120平方米適當收一點稅;120平方米以上的征收特別消費稅,把特備消費稅這塊留給地方政府用于補充建造租賃型經濟適用房資金短缺問題。
5.給予運作企業政策支持。由于租賃型經濟適用房的出租對象是低收入群體,租金制定水平比較低,只出租不銷售,開發商的資金回籠周期較長,為鼓勵開發商參與項目運作,建議對房地產開發企業給予政策支持,包括提供長期低息建設資金貸款、租金收入稅費減免、政府貼息、折舊抵新等等。
結語
住房保障制度是社會保障制度的重要組成部分,完善住房保障制度體系事關國民的切身利益與社會的和諧穩定。而租賃型經濟適用房運作模式的提出可以填補經濟適用房與廉租房之間的空白,使二者實現“無縫對接”,有利于夾心層住房問題的解決。因此在現階段,應該把建設租賃型經濟適用住房納入天津市住房保障制度體系的整體框架之中,在用足經濟適用房建設的優惠政策同時,將發展租賃型經濟適用房作為新型的經濟適用房運營模式。
參考文獻:
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經濟適用房稅收政策范文2
貸款利率既可以影響投機型需求，又能夠影響房地產供給，因此，差別利率政策能夠很好的消減地域差異的阻礙性。一方面，應當秉承刺激西部，抑制東部的原則，對經濟發展較為落后的西部地區給與一定的利率優惠政策，擴大該地區的固定資產投資和基礎設施建設，減輕人們的購房壓力，刺激經濟發展。對于房地產泡沫較為嚴重的東一部地區，則應當嚴格控制貸款利率，同時對于第二套、第三套房屋貸款利率進行差別待遇，控制投機性購房需求。另一方面，應當秉承“扶優限劣”的原則。對于廉租房、經濟適用房的開發項目的貸款利率給與一定的優惠，對于高檔住房建設項目的貸款則嚴格把關，實行不同程度的利率上浮。此外，房地產企業一般自由資本較低，在會計核算時，應當能夠將這一問題體現出來。國家應該調整房地產企業的利潤核算方法，對房地產企業實施和其他企業不同的核算方法，差別對待，不以統一調整資本金率的方法襲擊房地產企業。使貨幣政策對房地產企業的約束力有所增強。
2注重差別稅收政策的實施
由于地方政府存在財政收入和民生問題的矛盾性，單一的貨幣政策很難對地方政府形成約束機制?，F行的則一稅分配制度與土地收益分配制度、地方政府財政指標、房地產商的利息都有著密切的聯系。然而，和貨幣政策相比，財政政策的目標性和指向性更為明確。適當的稅收政策可以有效的控制地方政府一味追求經濟增長的管理形式，還可以有效的削減投機型需求。因此，對房地產行業實行多種稅收政策，可以對房地產市場發展狀況起到很好的調控作用。首先，是稅種的差異。在不同的環節調整稅收政策，會帶來不同的作用。增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產建設成本，使房地產價格上升。增加房地產交易壞節的稅收，既可能增力[l買方的購買成本，又可能減少賣力一的收益，對房地產價格的影響要具體分析。增加房地產持有期間的稅收，可以減少利用房地產買賣獲得的收益，抑制投機行為，對房地產價格起到降溫的作用。其次，地域差異對稅收政策的要求不再局限于稅種的差異，更注重稅率的差異性。一方面，根據地域的不同實施不同的稅率水平。
西部地區經濟水平遠遠落后于東部地區經濟水平，因此，我們應當對西部地區實施較低的稅率，或者不定期的實施一些優惠稅率，鼓勵資金向西部地區的流入，加強經濟落后地區的資金投入。相反地，我們應當對東部地區實施較高的稅率，抑制熱錢向經濟繁榮地區的流入，抑制通貨膨脹和投機行為的繼續擴大。另一方面，根據地域的不同實施部同類型的稅種，可以對東部地區加收一些房地產限額稅，即當一筆房地產交易的總額超過一定金額時，開始對該交易行為收稅，達到抑制高檔住房、高價住房交易的目的。項目管理論文
3其他差別政策
經濟適用房稅收政策范文3
關鍵詞：房地產；市場；健康發展
中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）05-0023-02
一、落實好國家宏觀調控政策，通過限購和限貸等政策減少中心區域市場需求，確保地區房地產市場的平穩運行
受沈陽市的地理區位、經濟發展水平、城市功能等影響，沈陽市的房地產市場需求一直很旺盛，房地產價格近幾年一直上漲較快。沈陽市房產局的數字顯示，2010年以來，沈陽市房價持續快速走高。2010年9月份，沈陽市商品住宅合同備案均價出現峰值，達到5 588元/平方米，同比增長27.7%。2011年以來，中央政府對房地產市場調控保持從嚴態勢，“限購令”政策出臺，并從金融、稅收、住房保障等方面出臺了一系列政策措施以確保房地產市場平穩、健康、可持續發展。限購政策在一定程度上抑制了商品住宅的需求，沈陽市商品住宅價格增長速度放緩。但是，進入2012年3月后，沈陽市出臺了樓市的微調政策，提高住房公積金的使用率及貸款額度，這極大地刺激了沈陽市剛需人群購房，造成房價小幅度上漲。根據365地產家居網，2012年11月沈陽市全市商品住宅銷售均價約為6 648元/平方米，與2012年1月5 878元/平方米相比，增長了770元/平方米。中國指數研究院2013年2月2013年1月國內百城新建住宅價格，沈陽市住宅價格7 525元，環比上漲0.17%。對于住房需求旺盛的城市，在住房保障制度的完善、房地產稅收調整等房地產調控的長效機制還沒有完全落實的情況下，短期內應當落實好國家的限購和限貸等調控政策，通過行政手段減少房地產市場需求，確保房地產市場的平穩運行。
同時，要在“十一五”沈陽市經濟區綜合實力顯著提升的基礎上，加快推進沈陽市經濟區建設，讓新的經濟增長點帶動房地產業的發展，將居民居住區域引導到正在發展起來的經濟開發區，為房地產業發展拓展空間，帶動全省經濟的均衡快速發展。以沈陽經濟區城際連接帶（沈陽—撫順城際連接帶、沈陽-本溪城際連接帶、沈陽-遼陽-鞍山-營口城際連接帶、沈陽-阜新城際連接帶、沈陽-鐵嶺城際連接帶）建設為突破口，將更多新項目引向中小城市，增強其人口吸聚力，以縮小城市和區域間的資源配置差異，實現新型工業化和城鎮化互動發展，解決中心城市房地產過熱的問題。
二、通過房地產稅收政策的調整穩定房地產價格
根據資料，在沈陽市購房人群中，剛性需求占40%，改善性需求占40%，投資、投機性購房占20%。要解決剛性需求和改善性需求，除了增加有效供給、抑制投機和投資性需求外，還需要以長遠的改革來解決，其中房地產稅改革是一個重要方面。我國現行房地產稅種中，耕地占用稅、土地增值稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、印花稅等屬于房地產流轉環節繳納的稅費；房產稅、城鎮土地使用稅屬于房地產保有環節繳納的稅收?，F行的房產稅是1986年制定并實施的、城鎮土地使用稅是1988年頒布并實施的，當時居民收入較低，個人很少擁有私人住房，所以，這兩個稅種規定個人所有非營業用房產及自住用房所占土地都予以免稅。為了發揮房地產稅收調節經濟、促進房地產業健康發展的作用，對保有環節的房地產普遍征收房地產稅是必要的。因為相比流轉環節房地產稅的征收，加大保有環節房地產稅的征收不會造成房價的上漲，更有利于對房地產市場的宏觀調控，抑制房地產的投機行為。房地產稅收政策的調整作為一種長效性調節工具，盡管不如限購、限貸等行政手段立竿見影，但開征房產稅可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種稅負約束。開征房地產稅之后，不僅可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進城市化健康發展和經濟增長方式轉變，還可以減少已建成房屋的空置率，使大量的存量房能夠作為供應源逐步的供應到市場中來，提高全社會不動產資源配置的效率，促使用于不動產投資、投機的房子失去過多的投資價值，有利于弱化住房價格過快上漲和市場大起大落的可能性，促進房地產市場長期健康發展。
三、建立多層次的住房供應體系，使住房保障和市場供應實現有效對接
根據2010年第六次全國人口普查匯總數據，2010年，沈陽市家庭戶人均住房建筑面積由“五普”時的18.80平方米，提高到27.92平方米，增加了48.51%；家庭戶戶均住房建筑面積由“五普”時的57.06平方米上升至74.10平方米，增加了29.86%。但是，在住房發展的同時也存在一些不容忽視的問題：一是仍有部分家庭戶住房困難。根據普查資料測算，全市人均住房面積在16平方米以下的家庭戶還有59.68萬戶，占21.02%，其中，人均住房面積8平方米以下的家庭戶12.71萬戶，占4.48%。二是面向中低收入者的保障性住房偏少。2000年家庭戶中購買經濟適用房的比重為4.94%，2010年購買經濟適用房的家庭戶比重僅有1.44%。10年間商品房竣工面積由2000年時的349.5億平方米上升至2010年的1 393.2億平方米，增長2.99倍。而經濟適用房竣工面積占商品房竣工面積比重卻由2000年的28.01%下降至1.87%。三是租房戶和外來人口住房條件差。另外，從全省范圍看，面向中低收入群體的中低價位、中小套型普通商品住房明顯不足。根據沈陽市統計局的數字，2010年1—10月份，沈陽市90平米以下住房施工面積為2 944.8萬平方米，占商品住宅的45.4%，與國家規定的“90/70”政策有一定的差距。
處理好住房保障與市場發展的關系，是擺在各級政府面前的一個重大問題。解決好這一問題的關鍵，需要建立一個與省情相符的多層次住房供應體系，使住房保障和市場供應實現有效對接，即以廉租房解決最低收入家庭住房，實現“應保盡?！?；以經濟適用房解決低收入家庭住房；通過供應中小戶型、中低價位的普通商品房解決中等收入者住房；對于不滿足廉租房和經濟適用房供應條件的本市中低收入階層以及新就業職工和外來務工人員，通過公共租賃住房滿足其住房需求；通過市場滿足高收入者的住房需求。這是確保房地產市場健康有序發展的關鍵所在。
四、整頓房地產市場秩序，規范房地產企業行為
我國房地產行業起步較晚，發展時間短，相應的法律法規、監督監管機制等還不健全。因此，有一部分開發商不惜以犧牲利益相關者來謀取利益最大化，出現了哄抬房地產價格、囤房、囤地、虛假廣告等眾多問題。這不僅損害了社會和消費者的利益，也損毀了企業和整個房地產行業的形象，不利于房地產行業的健康發展。房地產企業只有在國家和地方經濟、社會持續發展過程中才能獲得更為和諧、寬松的經營環境，更大的發展空間和更多的發展機遇。因此，房地產企業在最求自身利益的同時，應當樹立“企業公民”理念，兼顧政府、消費者、施工者等各相關方利益，勇于承擔社會責任。特別是在房地產商品的供給方面，房地產開發企業應當貫徹執行《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（〔2006〕37號）中的限制性規定，重點發展普通商品住房，滿足大多數中低收入者的購房需求。目前，沈陽市中小戶型的商品住宅的供給量仍然遠遠不能滿足市場需求。根據2012年12月18日國家統計局公布的11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，11月沈陽新建住宅、二手住宅價格指數均呈現環比上漲的狀況，在各面積戶型中，11月份沈陽市90平方米及以下新建住宅價格環比上漲最高，漲幅為0.6%。
五、完善房地產金融體系
房地產業的發展依賴強大的資金支持。長期以來，銀行貸款成為房地產融資的主要方式。根據遼寧省統計局投資處2013年1月關于“投資規模持續擴大 結構進一步調整——2012年全省固定資產投資運行情況分析”，房地產開發本年資金來源（包括上年末結余資金）合計7 267.3億元，增長15.2%，比房地產開發投資增速低6.4個百分點。本年到位資金6 328.8億元，增長13.7%。其中，國內貸款850.8億元，增長10.9%，占本年到位資金的13.4%；利用外資117.9億元，下降38.6%；自籌資金3 310.5億元，增長19.3%，占本年到位資金由去年的49.9%升至52.3%；定金及預收款1 390.6億元，增長27%，占本年到位資金的22%。項目建設單位尤其是房地產開發企業自籌資金比例過大，表明在銀行收緊貸款、項目信托融資審查日益嚴格的情況下，獲取更多投資資金只能依靠自身積累、民間借貸等方式，會加大民間金融風險。
因此，一方面，商業銀行應該充分重視美國次貸危機的教訓，加強金融監管，避免商業銀行或信貸機構因為利益的驅使而放松借款者的資格標準，或對其有可能虛假的信息不進行必要的審核；另一方面，要適度地利用房地產金融創新產品，包括加快推進REITs的實踐操作、有步驟地放開信托融資等方式有效解決房地產貸款機構的資金問題，也為購房者提供融資便利。房地產金融創新產品的適度開發能夠擴大融資渠道、提高資產流動性和化解金融風險。
六、通過正確的輿論導向引導人們合理投資、杜絕投機
現今的過高房價及不合理住房需求狀況，與輿論導向有一定的關系。實際上，我們每天都沉浸在房價上漲的輿論中，所以一些人認為，房地產市場是一個很好的投資渠道。這就使得更多的人加入投資房地產、投機房地產的行列，使得需求上升，其形成的后續反映是人們的預期得到了驗證，對未來房市繼續走強信心倍增，投資、投機欲望繼續增加。但是，房地產市場是有風險的，并且將會產生極大的負面影響。因此，要加大房地產市場風險的宣傳力度，增強炒房者的風險意識，降低不合理的投資、投機需求，避免房價過快上漲。
參考文獻：
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經濟適用房稅收政策范文4
一、我國保障性住房運用REITs的可能性分析
1.保障性住房REITs在我國運用的可能性及條件
保障性住房建設中引入REITs的主要目的是在公開市場上募集資金以彌補其建設資金的缺口，而能否實現這一目的的關鍵是保障性住房REITs對社會上的閑置資金是否具有足夠的吸引力。多數投資者在投資時傾向于選擇高收益、低風險的產品，保障性住房REITs的收益率低于證券市場上股票的收益率，在收益率方面不具有優勢，但其投資風險相對較小。因此，可以將保障性住房REITs設計成一種介于債券和股票之間的產品――收益率高于同期銀行存款利率和債券收益率，低于股票的收益率，風險小于股票的風險。
保障性住房REITs的收益按照來源主要分為兩部分：廉租房和公共租賃房租戶繳納的租金、經濟適用房和限價房的銷售收入；政府補貼和稅金減免。設立專門的保障性住房REITs收益賬戶，廉租房和公共租賃房租戶繳納的租金直接從其工資中扣除進入收益賬戶，經濟適用房和限價房的購買者繳付的房款也應指定打入該收益賬戶。政府補貼可以通過以下形式：①安排一定比例的財政預算用于補貼租戶的租金；②對廉租房、公共租賃房和經濟適用房的建設用地采取劃撥方式供應，放寬限價房建設用地的土地出讓金支付條件；③減免房地產交易中的各項稅收，如免繳信托基金層面的企業所得稅；④降低貸款門檻，對經濟適用住房和限價房的購買者提供低息或無息貸款，對建設保障性住房的開發商進行適當的貼息。
上述兩種收益來源基本上能夠滿足保障性住房REITs的收益率要求。此外，還可以通過住房公積金補貼和投資組合策略增加收益。將保障性住房中配建的商業、服務業等項目納入保障性住房REITs，其租金和物業管理費將增加REITs的收益。為提高收益率，可以允許保障性住房REITs投資于零售物業、寫字樓等商業地產，但要明確規定投資商業地產的資產占總基金資產的比例上限，以防背離其設立的初衷。在控制風險方面，除了內部管理機構在運營管理中對風險的識別與控制外，政府部門對資產運營的監管、對保障性住房租金水平和銷售價格適當的管制以及政府擔保也是降低保障性住房REITs投資風險的手段。當收益率得到保證、投資風險又相對較小時，保障性住房REITs對社會資本的吸引力就會凸現，將會吸引大批對資金安全性要求較高的中小投資者。
通過上述分析，在保障性住房建設中運用REITs是具備可能性的，但其運作仍受到一系列因素的影響，如政府財政收支能力、保障性住房供需情況、居民收入水平和政府對保障性住房的監管等?？紤]以上影響因素，可以嘗試在京津滬地區和江蘇、浙江、山東、廣東等省份中的經濟發達地區運行保障性住房REITs。這些地區保障性住房供給仍有缺口，政府財政收入穩定，REITs的收益有保證；居民的收入水平較高，存在較多的個人閑散資金投向REITs的可能；政府信用較好以及對保障性住房的有效監管，可以降低REITs的運營風險，增加對投資人的吸引力。
2.保障性住房REITs的運作模式
目前市場上的REITs以權益型居于主導地位，根據美國國家房地產投資信托協會(NAREIT)的統計數據，截至2005年10月，在美國上市的197支房地產投資信托基金中，權益型REITs占91％，抵押型REITs占7％，混合型REITs占2％。在新加坡以及亞洲區其他新興資本市場中，權益型REITs也占絕大部分。盡管在市場繁榮的年份里抵押型REITs的年回報常常超過權益型REITs，但從長期看，抵押型和混合型REITs的平均年回報一直低于權益型REITs。相對于權益型REITs來說，抵押型REITs具有較大的波動性，在市場低迷時更容易產生財務問題。因此，建議我國保障性住房REITs采用權益型。
新加坡和我國香港的REITs多為契約型，帶有明顯的信托特征：REITs向投資者發行債券基金，然后用募集到的資金購買房地產或相關資產；REITs沒有獨立的法人資格，必須聘任信托管理人管理REITs，同時聘任房地產管理公司管理所購房地產及相關資產。與公司型REITs相比，這種采用外部管理模式的契約型REITs不僅能夠享受到專業和獨立的管理服務，還能享受到更多的稅收優惠政策。在我國REITs初步發展階段，可以考慮將保障性住房REITs設計成外部管理模式的契約型。
保障性住房REITs涉及到多個部門，包括基金管理公司、托管機構、投資人和資產管理公司等。具體運作模式如圖1所示。
由基金管理公司向社會公開募集資金發起成立保障性住房REITs。投資者憑借受益憑證享受REITs的紅利，受益憑證可以在證券市場流動。投資者(個人投資者和機構投資者)將REITs委托給基金管理公司負責基金的投資運作，同時委托托管機構保管基金財產，基金管理公司通過資產管理公司管理REITs持有的房地產。托管機構與基金管理公司是平行受托與互相監督的關系，這樣可以保證REITs的收入和分配策略順利實施，還能切實保障投資者的利益。
政府是保障性住房建設的主導者，也是政策的制定者，含有政府背景機構(城司、國資房地產公司、房地產管理局下設的機構)的參與，會提高投資人對保障性住房REITs的信任度，有利于保障性住房REITs的廣泛推行。這些公司或機構將持有的廉租房、公共租賃房和經濟適用房等物業，由獨立的專業評估機構評估后做價參股保障性住房REITs。
通過在存量房市場中收購空置商品房和二手房以及出資新建的方式形成保障性住房REITs的資產池，收益主要由廉租房和公共租賃房租戶繳納的租金、政府財政補貼、經濟適用房和限價房的銷售收入、保障性住房的物業管理收入、小區中便民服務的商業店鋪租金等構成?？鄢杀尽⒔洜I費用和稅費后，收益將以紅利的形式分配給投資者。
二、我國發展保障性住房RElTs存在的問題與對策
保障性住房REITs在法律環境、稅收體制和準入與退出機制等方面存在的主要問題及對策如下。
1.缺乏規范REITs操作的法規和指導方針
目前我國還沒有配合REITs上市的相關法律法規，由央行負責擬定的《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法(征求意見稿)》對在銀行間債券市場上市的信托式REITs的產品交易結構、受益券發行、信息披露作了規范，但不涉及監管事項。
我國宜在完善《信托法》、《公司法》、《證券法》和《證券投資基金法》的基礎上制定統一的
REITs專項法規，對REITs的組織結構、資產管理結構、所有權結構、負債杠桿、運營范圍和收益分配等做出明確規定。
2.稅收上缺乏系統配套支持政策
在國外，專門針對REITs制定的稅收優惠政策是吸引投資者的重要因素，如美國2001年《REITs現代化法》允許REITs獲得稅收補貼并為租戶提供某些服務，同時將REITs應納稅收益的分配比率從95％降為90％，公司型REITs一旦將其90％以上的利潤分配給股東投資者，便可依據稅法的規定視作轉手證券而在公司層面上免繳所得稅；新加坡政府在稅收上的激勵措施包括免除和房地產投資信托相關的房地產交易印花稅、分配給投資者的紅利可以免稅等。
我國已經制定了支持廉租住房和經濟適用住房建設的稅收政策：對廉租住房、經濟適用住房免征城鎮土地使用稅和印花稅；對廉租住房免征營業稅、房產稅和契稅，對個人按規定取得的廉租住房補貼免征個人所得稅；對個人購買經濟適用住房減半征收契稅，對經濟適用住房經營管理單位回購經濟適用住房免征契稅等。這些稅收優惠政策在吸引民間資本投資保障性住房建設方面發揮了一定的作用。借鑒美國和新加坡在稅收上的激勵措施，我國可以試推行以下的稅收優惠政策：對分配給投資者的紅利免征個人所得稅有條件地免繳信托基金層面的企業所得稅，對保障性住房REITs進行的房地產交易免征印花稅，對允許保障性住房REITs投資的一定比例的商業地產減征營業稅、房產稅和契稅等，以此提高收益率，促進保障性住房REITs的發展。
3.缺乏專業的基金和資產管理人才
REITs的運作不僅涉及到基金、證券等金融方面的知識，還需要房地產管理方面的技術支持，對從業人員的要求比較高。通過引入國外REITs以引進有經驗的REITs管理運作人才，可以帶動培養本土的基金和資產管理人才。在高?？蒲许椖康牧㈨椗鷾屎涂蒲谢饟芨斗矫婵上虮Ｕ闲宰》縍EITs方面傾斜，引導高校培養這方面的人才。設立執業資格考試，提高整體從業人員的職業素質。
4.保障性住房的準入與退出機制不夠規范
應逐步建立完善統一的個人信用制度和個人收入申報制度，根據各地方的經濟水平、消費水平和居民收入的變化適時調整低收入線。根據居民的整體居住狀況確定合理的最低保障標準、保障性住房的退出條件以及經濟科學的保障性住房循環利用體系。制定嚴格的監督體系和處罰條例，規范保障性住房的運作，降低保障性住房REITs的風險，增強對投資者的吸引力。
經濟適用房稅收政策范文5
關鍵詞：房地產業；房價；問題；對策
中圖分類號：
F2
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2013）21000102
1我國房地產業的現狀
近年來，我國房地產業發展迅猛，自2008年后房價更是處于只增不減的態勢，在經濟危機導致全球經濟萎靡情況下我國房地產業也是屹立不倒并又一次迎來高漲。房地產作為一個關乎國計民生的產業，在拉動經濟增長的同時更要滿足人民基本物質生活，而現如今房地產市場泡沫化嚴重，房價高不可攀，一房難求已是許多人的困擾。
一線城市由于經濟發展水品好人口稠密度高，房價問題尤為突出，可謂寸土寸金。并且由于其拉動和輻射作用近年來二三線城市也面臨著住房危機，房地產問題從時間和地域上不斷加深。為了改善和穩定房地產市場，促進房地產業健康平穩發展，近年來政府多次出臺調控措施：增加保障性住房建設；抑制投機性住房需求；落實政府責任等。雖取得了一些成效，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，但由于房地產市場積重難返，五年來的調控不僅目標未達到，而且商品住房價格出現“越調越漲，越調越高”的反常現象。
目前國內對房地產業的熱潮更是不斷加強。首先對房地產業的投資持續保持較快發展，2013年上半年我國房地產投資增速加快，國家統計局數據顯示，上半年，全國房地產開發投資為36828億元，同比名義增長20.3%，增速比一季度加快0.1個百分點，比上年同期加快3.7個百分點；其中住宅投資增長20.8%，增速比一季度回落0.3個百分點，比上年同期加快8.8個百分點。其次土地開發面積保持增長，1-6月份，房地產開發企業房屋施工面積549408萬平方米，同比增長15.5%。1-4月份，房地產開發企業土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4個百分點；土地成交價款2020億元，增長10.6%，1-3月份為下降10.2%。最后是供求矛盾極為失衡，房地產價格持續上升，根據國家統計局統計，2013年3月，全國70個大中城市中有68個城市房價出現環比上漲。由此可見，我國舉國上下從開發商到普通購房者對房地產市場的投入都不容小覷。
從房市正常周期走勢來看我國房市正處于調整期，將步入房地產周期下行階段，可謂是人人叫好。但事實上呢，我國房地產業經濟狀況十分扭曲，利益鏈條極為復雜，對房地產業的熱潮也是只增不減，房地產泡沫化也很是嚴重，因此不能以正常經濟規律進行分析，價格事態不宜樂觀。
2我國房地產市場存在的問題及成因
2.1供需矛盾日益增強
首先我國人口基數大密度高，供求關系本身就極為緊張。其次隨著我國城市化進程加快，大量農村務工人員涌入城市，以及中小城鎮人口向城市集聚，導致居住需求量增加。最后是人們對高物質文化的需求和傳統觀念的影響，人口從偏遠地區（如新疆，內蒙古，甘肅）向沿海內地城市流動，導致特定區域內人口密集。然而城市區域有限，開發周期較長，土地的稀缺性凸顯無疑，因此必會引起供需矛盾的增強，從而帶來一波房價高漲。
2.2保障性住房建設滯后
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。
現如今保障性住房的突出問題首先是未保障到需保障的中低收入家庭，在經濟適用房的認購過程，由于暗箱操作等方式，一些非中低收入家庭卻擁有了經濟適用房，真正的中低收入家庭卻沒有拿到經濟適用房。而且真正的低收入人群大多不會發出聲音，他們不懂使用網絡，微博，投訴等措施，并且經濟適用房對于他們而言，還是很貴，根本無力支付，所以也就難以得到經濟適用房。其次是經濟適用房只是保障了本市住房困難的家庭，而廣大的非本市的住房困難的人群就沒有考慮，保障范圍狹小。最后相對于商品房保障性住房還極為稀少，尤其是對于廉租房的建設，由于收益不高更是了然無跡，而廉租房才正是當下社會中低收入人群的最佳選擇。
2.3寬松的信貸政策
在寬松的信貸體系下，首先房地產開發商的資金緊張情況很快得到了緩解，資金周轉良好，使不少大型開發商捂盤惜售。在房地產市場，開發商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當開發商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中更加主動，住房價格必然上升。其次，是廣大購房者貸款更為有利，資金緊張情況也有所好轉，對住房的需求也更為強烈。
在寬松的信貸政策下，受益者看似包括銀行，開發商，購房者。其實不然，在劇烈的競爭環境下房價必將被推向上漲，最后還是由購房者買單。
2.4投機性買房
我國投機、投資性購房需求旺盛。由于我國投資渠道較少，閑置資金無從保值，而股票投資，實業投資面臨的困難較多，風險較大，投資者更看好房地產。
投機、投資性購房需求會嚴重威脅房地產業的健康發展。從歷史經驗和國際比較看，投機、投資性購房需求穩定性都比較差，而房地產業發展則需要一個穩定可持續的市場環境。投機、投資性購房通過迅速推高或降低房價，嚴重擾亂市場環境，對房地產業健康可持續發展危害極大。
2.5地方政府財政問題
土地財政已經成為了各地方政府基礎設施建設資金的重要來源，政府買賣土地并不是成批賣出，而是每年收一點每年賣一點，使土地供給保持稀缺，抬高土地價格，因此“地王”頻繁出現。而開發商賺取的利潤就是土地改良后與改良前的差價。地方政府是土地價格大幅上漲的最大受益者。
在很多地方，第二財政早已超過第一財政。據國務院發展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。在“土地財政”上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合后，進行招拍掛，價格就會翻幾番。
2.6泡沫化嚴重，空置率高
由于供求關系失衡以及投機性買房旺盛，我國房地產泡沫化程度較高。土地價格、房價虛漲，房屋空置率高，2012年北京市的空置房高達381.2萬套，與1320.5萬套房屋總量相比，占比居然高達28.86%，而且出租房屋數量遠遠低于空置房，也顯示出因房租回報率過低，大部分房東并未打算通過租房賺錢，而是將希望寄托在房價上漲方面。如此高空置率的房地產市場明顯不是由真實居住需求所能支撐的，其中隱藏著非常大的泡沫成分，隨時都有可能破裂掉。
3針對當前房地產市場存在問題的可行性措施
3.1增加保障性住房供給
加強保障性安居工程建設力度，實現保障性住房有效供給。保障性住房建設要以公共租賃房和廉租房為主要模式，對受城市道橋建設等原因影響居住的房屋，應加大政府收購力度，收購作為公租房或廉租房，不宜大面積集中在郊區和城鄉接合部建設保障性住房，避免在郊區形成新的貧困區。
加強保障性住房管理。要建立健全分配和運營監管機制：一是規范準入審核，根據當地經濟社會發展水平、居民收入、住房狀況，合理確定保障對象住房困難、家庭收入的具體標準，定期調整并向社會公布。二是嚴格租售管理，經審核符合條件的家庭，應當在合理的輪候期內安排保障性住房。三是加強使用管理，建立住房保障管理信息系統，完善保障性住房和保障對象檔案，動態監測住房保障對象家庭人口、住房和經濟狀況變化情況，充分發揮社會監督作用。
3.2實行嚴格有效的信貸政策
對結構性政策調控加大力度，如首付比例和專門針對房貸的利率要有所提高。對于二套房信貸更要嚴格管理，加大其首付比率及房貸利率。對于開發商，政府應提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產發放貸款等貨幣金融政策調整投資額度與投資結構，并在其自有資金未達到規定比列情況下不予其發放房地產開發貸款。
各銀行業金融機構要高度重視房地產信貸管理工作，認真執行房地產市場調控的決策和部署，嚴格按照監管要求，緊密結合實際，完善房地產信貸管理相關制度及措施。
3.3加強對投機性購房的管理
政府應建立合理的稅收政策，弱化住房的投資屬性，開征房產稅和房產利得稅，對過多占有住房者征稅，對買賣住房獲得的利潤征稅。提高過多占有住房的成本，壓縮住房買賣的獲利空間。在加快制度建設的同時，對居住性購房需求應從政策上積極支持和引導。
銀行方面應對抵押貸款的條件、比例進行嚴格審查，避免壞賬損失與信貸膨脹。加強對按揭貸款風險控制，嚴控投機性購房。
其次要加強監管，各級政府要切實負起責任加強領導，搞好房地產市場調控，維護房地產市場持續，加強對企業的管理，抑制投機性購房。
3.4地方政府走出土地財政
規范現行的土地制度，對現行的財政稅收制度進行改革。中央政府可以下放一些稅收給地方政府，使得地方政府的財權與事權相匹配。另外，中央政府需要幫助地方政府建立多元化的投資機制，降低地方政府謀求“非正式”收入的動機。當地方政府有了長期而合理的收入來源渠道，再輔之以科學的政績考評機制，地方政府定當步出“土地財政”怪圈。
地方政府自身也應看清事實，著眼于大局，努力發展本地區實體經濟，優化就業環境，逐步放棄土地財政模式，引導本地區產業全面發展。以公共利益為目標，同樣為維護公共利益提供政策支持。
3.5消化空置房，開放二三級購房市場
在規范一級購房市場的同時，應加速開放二三級市場，積極發展房屋租賃業消化空置房。政府應根據市場需求和房屋供給情況深化住房改革，為發展二三級市場提供政策的保障與支持。同時消費者也要改變傳統購房觀念，解決住房問題既可以選擇購置新房也可以選擇二手房或租賃房，根據自身經濟條件并配合國家相關政策進行合理選擇。
參考文獻
[1]王靖.2012年我國房地產業發展探析[J].西部大開發，2012，（3）.
經濟適用房稅收政策范文6
關鍵詞：房產稅 不合理性 改革
中圖分類號：F810.423文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）25-0016-03
住房即使社會民生的基本議題，也是宏觀經濟的關鍵領域。近年來，由于中國城市化進程的不斷推進，加速了社會住房的需求，住房逐漸變成了中國的焦點問題。2008年，受二套房貸限制、全球金融危機導致的流動性短缺以及價格下調預期的影響，投資者和投機者的融資能力和購買意愿大幅下降，紛紛撤場。中央政府在2008 年下半年密集出臺多項針對房地產的救市措施，包括多次下調存貸款基準利率和存款準備金率，此外，國際資本看好中國的經濟前景，國內外投資者和投機者的融資能力和購買意愿迅速擴張。在這些政策的刺激下，2009 年中國房價開始一輪新的上漲，其幅度遠高于金融危機前的2007 年。2010 年4 月，以“國十條”為代表的一系列政策出臺，新一輪調控開始。2010 年的政策讓許多專業人士驚呼“穩、準、狠”，但是，2010―2011年初，盡管中國出臺了一系列政策來控制房價，但是房價的走勢仍然連連攀升，在這號稱史上最嚴厲的政策調控下，房價依然邁著上漲的步伐讓我們望房興嘆。2010 年北京房價漲幅42%，位居全國各城市之首，四大一線城市新建商品住宅價格同比漲幅最小的是廣州，也達23%[1] 。2010年下半年，政府和人民對于房產稅的呼聲也越來越高，希望通過房產稅來打壓房價，實現房價真正的調控。
一、中國熱衷于投資房地產的原因分析
（一）2008年金融危機對中國的沖擊――制造業危機
社會各界普遍認為，2008年的金融危機抑制了中國的房價，但是實際上，它卻是加速中國房地產泡沫的元兇之一。2008年金融海嘯的襲來，給中國制造業帶來了巨大的沖擊。在金融危機的沖擊下發達國家進入經濟的蕭條期，對產品的需求下降，這就使得發展中國家促進出口的外部需求急劇減少。而發達國家的產品市場需求是中國主要的出口方向，外部需求的降低，必然導致中國出口規模的下降。
金融危機對于實體經濟的沖擊，使中國的進口規模也會大幅度下降。中國的民營企業一般處在產業鏈的最低端，通過最簡單的加工出口來獲得微薄利潤（占售后總利潤的10%）。而大部分外資企業處在產品設計、原料采購、物流運輸、訂單處理、批發經營、終端零售這六大真正獲利產業鏈環節（占售后總利潤的90%）。因為中國制造業的局限性和對外資企業的高度依賴性，加上金融危機給中國銀行拉響了警鐘，銀行對企業的借貸更為謹慎，使得中國企業難以抵擋金融危機而紛紛倒閉。民營企業的生存環境進一步惡化。
中國為了渡過2008年的金融危機，投資4萬億來拉動內需，緩解金融危機對中國的影響，這項政策的出臺表現中國對抗金融危機的積極性，但是從另一方面考慮這項政策也存在很大局限性，大量資金用在建設公路、鐵路方面，使得中國已經飽和的鐵路網變得過飽和。中國依靠大量投資建設鐵路和公路從而帶動相關企業生產和就業率增長，造成了中國短暫時間內GDP升高的“假象”。金融危機對中國真正的沖擊是對民營企業的沖擊，民營企業承載著中國近80%的就業人口總數，而大量的資金流入公路、高鐵等建設，必定會使中國財政出現巨大坑洞，而地方政府為了填補資金的漏洞，唯一的辦法就是增加稅收，導致中國的民營企業經營環境更加惡化，從而使大量熱錢從投資民營經濟領域轉向投資房地產，造成了中國內部經濟的惡性循環。
（二）產能過剩和通貨膨脹
后金融危機時代，由于出口貿易的嚴重萎縮，市場供給和市場需求之間的矛盾日益突出，使中國存在著嚴重的產能過剩的危機。產能過剩是指在一定時期內供大于求的表現，在市場需求不足的情況下就形成了產能過剩。中國經濟已進入通貨膨脹已是不爭的事實。最近，國務院印發的一份通知中，鋼鐵、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅、風電設備六大行業被確定為產能過剩調控和引導的重點。電解鋁、造船、大豆壓榨等產能過剩問題較為突出的行業也被點名，各行業的產能過剩，又擺在我們的面前。中國的產能過剩不僅是由于金融危機遺留的后遺癥，中國本身的國有企業壟斷的經濟體制，也是造成中國產能過剩的一個重要原因。
2010年，由于中國發行9.59萬億信貸資金，造成了人民幣的購買力嚴重下降，加上人民幣匯率的上升，使得中國企業在接受金融風暴的沖擊下雪上加霜。巨量信貸產生通貨膨脹現實。2010年第二季度由于翹尾因素影響，物價指數大幅上升，引起市場恐慌，導致國內炒家大量入市，引起住房市場劇烈波動。而信貸的波動，按照現行商業銀行制度，第一季度是貸款的高峰期，盡管銀監會一再強調加強監管，這些信貸資金仍通過其他渠道大量進入炒家手中。同時國際投機客看準中國樓市，人民幣升值預期，中國經濟的良好增長，中國關于住房發展的政策，導致國際熱錢的流入 [2]。
綜上所述，中國的民營企業在自身無法盈利的狀態下，只能改換投資方向。而現今社會，中國在通貨膨脹等的壓力下，只有房地產行業依然是供不應求，從而導致大量熱錢涌入中國房地產。由于受到通貨膨脹的影響，盡管百姓的真實需求比較穩定，但是缺乏理性，加上受到炒房客和輿論的影響，產生非理性消費，這些都將加速房地產市場的需求。再者由于人民幣的升值，使得國際上一些金融機構的熱錢涌入中國樓市，造成中國“房產盛世”的假象。
二、中國房產稅的征收情況
房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人或者使用人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入 [6]。
（一）中國征收房產稅的原因及現狀
房產稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。中國古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的房產稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬房產稅性質。1949年中華人民共和國建立后，政務院《全國稅政實施要則》（1950年）將房產稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務院《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，規定對城市中的房屋和土地征收房產稅和地產稅，稅種名稱定為城市房地產稅，并在全國范圍內執行。1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業征收的城市房地產稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內單位和個人。2008年12月31日國務院了第546號令，宣布自2009年1月1日起廢止《城市房地產稅暫行條例》，外商投資企業、外國企業和組織以及外籍個人，依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》繳納房產稅 [6]。
房產稅改革試點從短期來看，政策效應一定會對樓市造成心理沖擊，房地產市場成交量也有可能下降，從而有助于抑制投機，穩定房價。在一般均衡分析以及嚴格的假定下，從需求層面來看，房產稅改革直接增加了購房者的持有成本，壓低了部分需求，因而帶來房價的下降； 從供給層面來看，多套住房的持有者將會傾向減少持有房屋的數量，市場上房屋實際供給量增加，價格也就有所下跌。因此，從供需層面來講，房產稅的推出會導致房價一定程度下跌 [3]。
據上海市統計局公布的數據顯示，今年第一季度，上海市商品住房銷售面積同比下降23.5%。其中，140 平方米以上的商品住房銷售面積下降超過30%。在價格方面，據《文匯報》報道，今年第一季度，上海市商品住房成交均價為每平方米22 237 元，環比下跌3%，同比上漲12% [4] 。這說明，政府房產稅出臺后房價的成交量雖然有所下跌，但是房價并沒有如政府和百姓的預期。同時房價的上漲和房產稅的征收使得房租上漲，百姓不但沒有從房產稅中得到好處和保障，反而大部分買不起房的租房者陷入更困難的境地。
（二）房產稅征收時存在的問題
1.征稅范圍過窄抑制了房產稅收入的正常增長。根據房產稅條例規定，房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，農村不開征。這樣，農村就被排除征稅范圍。隨著中國經濟的不斷發展，在農村和城市交界處開辦的工商企業越來越多，其問題日益突出，過窄的征稅范圍抑制了房產稅的正常增長。
2.計稅依據不盡合理，影響地方財政收入?，F行房產稅的計稅依據采用從價計稅和從租計稅，從價計稅是按房產原值一次減除10 %～30 %后的余值計算繳納，這種計稅依據暴露出來的矛盾是房產原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據。
3.項目繁多的收費擾亂了房產稅功能的正常發揮。當前中國房地產業面對的稅費數量與日俱增，在一些城市各種稅費和地價約占總房價比例50 %左右，多達百余項，其中重復與不合理收費約占總房價30 %[5]。
四是房產評估與財產登記不夠健全。現行房產評估制度不夠完善，影響了房產稅稅額的正確計算。主要表現在法規之間銜接不夠，統一管理協調難，評估機構相互扯皮，部門干預，使評估機構獨立、客觀、公正地開展評估受到影響，繼而影響了對稅基的正確核定和稅收政策的恰當執行。另外，中國的財產登記管理制度不夠健全，尤其是私有財產登記制度，還沒有明確的法律規定，缺乏權威性的申報和登記檔案，房產管理部門與稅務部門的協作配合不夠，造成房產稅稅源大量流失。
（三）中國征收房產稅的自身問題
從中國征收房產稅與美國征收房產稅目的區別來看，一般認為征收房產稅的情況是基于美國等發達國家房產稅的執行，但是很重要的一點在于中國和美國的房產稅征收有著本質的區別，美國房產稅征收是為了提高房價，藏富于民。而中國房產稅的征收則是為了壓低房價，控制房價上漲。中國房產稅征收的目的和美國背道而馳，而從中國現如今的國情和經濟局勢來看，因而中國的房產稅在本質上存在很大的局性。中國房產稅和其他稅種的區別在于納稅人在沒有創收的條件下，收取稅費。
目前，房產稅征收人群存在不合理性。首先，房產稅征收對象存在誤解，中國征收房產稅真正的目的在于打壓房價，中國的炒房人群是房產的短期持有者，而房產稅的征收人群卻是房產的長期持有者，這樣就對房產稅的征收對象產生誤差，真正炒房的人沒有受到房產稅的限制，房產的長期持有者，即住房人群卻無辜牽連。其次，房產的長期持有人包括一部分的富有人群，還有絕大多數的工薪階級和退休階級，房產稅對富有人群的打擊并不大，因為那部分人可以通過提高房地產租賃費用等方法，平衡房產稅征收的損失。而剩下一部分不富裕人群才是房產稅的真正打擊對象。
國家運用房產稅也存在不合理性。國家在運用房產稅方面存在嚴重的問題，怎樣去合理使用房產稅，真正緩解房地產緊張的局勢，才應該是政府首先要考慮的問題。房產稅的征收可以給政府帶來巨大的財政來源，以杭州為例，中國房產稅的征收年平均率是0.8%。照這樣去計算，杭州一年的房產稅收入將超過該城市一年的預算，總額在400億~500億左右。面對如此驚人的稅收總額，如果政府可以真正落實運用到百姓身上，才能體現稅收的真正意義，但是面對中國目前存在的“三公”現象以及將大量資金流入到建高鐵等領域，顯然公民想得到真正的利益還遙遙無期。
老百姓要自己承擔土地增值和房價折舊之間也存在矛盾。在國外因土地增值要收地產稅，國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然愿意交地產稅。中國也準備征稅，但問題是住房每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部分也是國家的土地增值，增值部分的物業稅政府不可能向自己征收，因而轉向老百姓，但老百姓的房在折舊貶值，為此，這部分價值只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價暴漲。征收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出。
三、房產稅并非解決中國高房價問題的良藥
改革開放以來，伴隨著住房制度改革的深化，中國基本建立了與經濟體制改革進程相適應的住房新體制，并逐步建立了多項配套制度。城鎮住房以及居住環境都發生了翻天覆地的變化。但是，由于住房制度體系仍處在逐步完善的過程中，長期看來，中國住房在許多方面存在著不少問題，而這些問題的解決也有不少挑戰。這使得城鎮居民的住房問題逐步演化成為中國經濟、社會生活的焦點問題：不僅中低收入和貧困家庭的住房十分困難，而且大多數居民難以承受不斷上漲的房價 [2] 。面對如此緊張的住房現狀，政府應該立即采取措施，抑制房價升值。
1.加快住房保障建設既是民生目標，又對穩定住房市場，擴大住房投資，促進經濟增長具有重要作用。中國政府應采取多種方式，來不斷豐富和完善住房保障制度。比如采取長期的稅收優惠、住房貸款擔保等形式，提高居民的住房可支付能力；采取公共經濟租賃房、經濟適用房先租后售，同時擴大保障性住房的消費范圍等形式，加大住房保障的保障范圍。
2.改革完善住房公積金制度，提高居民的住房可支付能力。一是加強公積金制度的推廣力度，應擴大其范圍，涵蓋弱勢群體，加大中低、低收入居民的住房貨幣保障。二是促進公積金聯名卡的推廣，簡化公積金提取程序，促進公積金的異地互貸，提高公積金的使用效率。三是加強公積金管理，增加公積金收益及其分配。同時，增加概念股基金的收益及其分配，對中低、低收入居民另外實行公積金存款補貼利率，以此提高居民的住房可支付能力。
3.完善經濟適用房的經營管理模式。建立強制性的經濟適用房回購制度。政府應控制經濟適用房在二級市場上的流動。加強經濟適用房的監管，嚴格控制經濟適用房的面積，嚴審消費資格，定期進行經濟適用房使用情況的監督，以免出現經濟適用房分配不到位的情況。進一步完善廉租房制度。確保廉租房建設的資金來源，在擴大廉租房制度建設資金來源的同時，地方政府應嚴格按照相關規定將公積金增值收益和一定比例的土地收入投入廉租房的制度建設 [2]。
4.只有政府更多更快的建設經濟適用房和廉租房，減少在建設和分配過程中的現象的發生，才能有效實現中國中低、低收入人群對房屋的需求，從而使得人人有房住，這不但解決了房價問題，也使得人民生活更加幸福，是達到社會和諧的重要保障。參考文獻：
[1]丁曉輝.中國樓市調控中征收房產稅的分析[J].人口與經濟，2011，(S1)：109-110.
[2]倪鵬飛.中國住房發展報告(2009―2010)[M].北京：社會科學文獻出版社，2009：27-43.
[3]段濤.中國房產稅改革芻議[J].邵陽學院學報，2011，(1)：50-51.
[4]位宇祥.房產稅政策試行3個月滬渝兩地房價依然堅挺[N].中華建筑報，2011-04-30(2).
