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物業樓宇管理范文1
［中圖分類號］G642.0 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）10-0162-02
隨著科學技術的迅速發展，人類正在走向信息社會，智能建筑為了適應信息時代產業結構變化的需要，必將成為21世紀的主流建筑。我國的智能建筑自20世紀90年代以來迅速發展，對其之管理越來越受到人們的重視。隨著我國物業管理行業的迅速發展，掌握智能化技術可以幫助從事智能建筑的企業管理人員解決實際工作中遇到的各種問題。在物業管理樓宇智能化實訓教學中加入5S管理目的是使學生能及早體驗企業的標準生產程序，養成良好的品質，工作后也能迅速融入企業。
1 5S管理的含義與內容
1.1 5S管理的含義
5S起源于日本，是指在生產現場中對人員、機器、材料、方法等生產要素進行有效的管理?！?S”是整理(Seiri)、整頓(Seiton)、清掃(Seiso)、清潔(Seikeetsu)和素養(Shitsuke)這5個詞的縮寫，因為這5個詞在日語中羅馬拼音的第一個字母都是“S”，所以簡稱為“5S”。它在提高企業形象、生產效率和庫存周轉率，減少故障，保障品質，加強安全，養成節約的習慣，降低生產成本，縮短作業周期，改善企業精神面貌，形成良好企業文化等方面具有重要的意義。5S管理逐漸被各國的管理界所認識甚至改進。
1.2 5S管理的定義與目的
(1)1S――整理：將工作場所的任何東西區分為有必要的與不必要的；把必要的東西與不必要的東西明確地、嚴格地區分開來；不必要的東西要盡快處理掉。其目的在于騰出空間，防止誤用、誤送，塑造清爽的工作場所。
(2)2S――整頓：對整理之后留在現場的必要的物品分門別類放置，排列整齊；明確數量，并進行有效地標識。其目的在于使工作場所一目了然；創造整整齊齊的工作環境；消除找尋物品的時間和消除過多的積壓物品。
(3)3S――清掃：將工作場所清掃干凈，保持工作場所干凈、亮麗的環境。其目的在于消除臟污，保持職場內干干凈凈、明明亮亮。
(4)4S――清潔：將上面的3S實施的做法制度化、規范化，并貫徹執行及維持結果。其目的在于通過制度化來維持成果。
(5)5S――素養：培養每位成員養成良好的習慣，并遵守規則做事。開展5S容易，但長時間的維持必須靠素養的提升。其目的在于提升“人的素質”，養成良好的工作習慣，保障5S的成功實施。
2 物業管理樓宇智能化實訓教學開展5S的必要性
2.1 物業管理樓宇智能化實訓室推行5S的現實理由
筆者在兩年的樓宇智能化教學中發現下述不良現象：
第一，學生不穿工作服，甚至穿拖鞋進入實訓室。第二，學生在進入實訓室后沒有對號入座或按學號入座，坐姿不當，甚至在實訓室來回走動。第三，工作臺面凌亂不堪，實訓工具、實訓耗材、課本、實訓垃圾等混雜在一起。第四，學生經常丟失實訓工具和實訓耗材，不斷向老師索要。第五，實訓室很臟很亂，實訓后產生的垃圾不進行清理，工作臺面和地面比比皆是。使用完畢的實訓工具和剩下的實訓耗材沒有整理后擺放回原處。第六，實訓完畢后不關閉電腦、實訓系統、燈、風扇、空調、總電源等。
……
如果老師經常在此種環境下教學，學生經常在此種環境下學習，首先兩者的心情或多或少都會受到影響，教與學都達不到較佳的效果；其次，各種電子原件和電路板的胡亂放置、丟棄以及各種電源的不斷電等都容易造成安全隱患；最后，可造成各種儀器儀表、系統設備的準確度與使用壽命下降。
2.2 5S管理法對物業管理樓宇智能化實訓教學的好處
(1)可以將混亂的實訓室整理成一目了然、井然有序的教學空間，令師生都感覺安全、舒適，并能降低實訓教學成本。
(2)減少裝配組件和操作系統的時間，提高教學效率。
(3)促進組織團隊精神力量的提高，無障礙交流與協作。
(4)環境育人，為企業培養動手能力強的人員。
(5)和企業無縫對接，使學生頂崗實習或者就業都能很快地融入到企業的氛圍中。
3 5S管理在物業管理樓宇智能化實訓教學中的運用
(1)整理實訓室，分清必需品和非必需品，將暫時用不著的工具和耗材保存好，將廢料清理扔掉。比如，可以維修繼續使用的應抓緊維修后進行保存，使用過且不能循環再用的耗材垃圾在每次實訓教學完畢后應馬上扔掉，對于壞掉并無法修復的工具和元件應作報廢處理。學生實訓后的成果，如裝配好的系統等可以返還給學生收藏，讓學生有成就感。將學生實訓后留下的與下次實訓教學無關的工具、儀器儀表、設備等存進庫房并整理實訓工作臺面。
(2)通過“三定”對樓宇智能化實訓室進行整頓。本人在實訓教學中發現學生經常會遇到這些問題：在應該領取工具設備儀器儀表元件的位置找不到應該領取的物品；要領取物品的型號和數量對不上或未達到實訓要求等，這主要是由于上一批實訓學生在實訓完畢后沒有及時整頓實訓物品造成的。鑒于此，應通過定位(在何處，場所標識)、定品(何物、品目標志)、定量(幾個、數量標志)來對實訓教學進行整頓。即教育學生確定各種實訓教學物品的擺放地點和擺放方法，做好標識，丟失后便于發現尋找。學生憑學生證領取，借用物品，放下學生證，還回物品，拿走學生證。實訓前可給每組學生發放一個多格托盤，請學生將領到的實訓器材整頓分類后放到相應的格子中，并做好類型和數量的標記。這樣可使學生養成良好的習慣，而且可以提高實訓教學效率。
(3)建立清掃制度，明確責任人。每次實訓課程結束后都要組織當批學生及時清掃實訓室，把使用完的設備儀器儀表元件等放回原位并登記使用記錄，若出現損壞或丟失的，應馬上使用其備份。這樣就可以保證下批實訓教學的正常進行。
(4)將前面3S的做法制度化、規范化，教育學生在實訓教學完畢后將實訓室始終保持清掃后的狀態。實訓教師要定期檢查并形成制度。
(5)素養教育是為了讓員工時刻牢記5S規范，在言行舉止上養成良好的習慣。維護和執行企業的規章制度，遵守勞動安全衛生規程，尊重他人。樓宇智能化實訓教學就是要讓學生在實訓中體會到濃厚的企業氛圍，處處可見安全警示標語、文化精神宣傳標語、規章制度標語等。實訓學生要統一穿上實訓服，樹立良好的團隊與個人形象，學會遵守規章制度，服從規定，尊重他人勞動成果。
4 結 論
筆者從事物業管理樓宇智能化實訓室的實訓教學，將5S管理理論引入日常的教學管理中，經過半年的實踐，換來的是整潔的實訓室，愉悅的心情，有責任心、好學、動手能力較強的學生和實訓教學效率的提高。因為在視野良好、干凈整齊、寬敞明亮的令人滿意的實訓教學場所里，無論是師與生，都能擁有良好的心情；無論是教與學，都能馬上進行，提高效率和增強效果，從而提升學生的職業素質，達到環境育人的目的，為使學生能更快融入企業打好了基礎。
參考文獻：
物業樓宇管理范文2
長慶興隆園小區高層辦公樓宇消防安全管理模式是屬于模擬獨立法人運行模式的創新。物業管理人員及相關人員在總結經驗的基礎上不斷完善高層辦公樓宇的消防安全管理機制。長慶興隆園小區高層辦公樓宇消防安全管理機構長慶興隆園小區在物業管理模式下的高層樓宇。高層辦公樓宇消防安全管理為了進一步規范高層辦公樓宇消防安全管理，長慶興隆園小區物業服務處制訂了《高層辦公樓宇消防安全管理規范》，內容主要包括:高層辦公樓宇消防系統隱患排查與整改長慶興隆園小區物業公司根據大樓消防系統的設備圖、管網圖、施工圖及有關設備設施基礎臺帳，組織專業人員對消防系統的組成、性能進行檢查，尤其是自動報警系統、自動噴淋系統、消防給水系統、消防增壓系統、消防設備逐一檢查，對檢查存在的問題，根據“五定”原則及時加以整改，確保消防長期有效。高層辦公樓宇消防安全管理制度物業公司明確每一棟辦公大樓消防安全管理責任人，完善消防安全管理制度，加強消防管理的組織領導，做到職責到位、監督到位、考核到位，確保大樓消防管理工作有人抓、有人管、有人救。1)高層辦公樓宇消防管理責任制度。根據消防工作“誰主管，誰負責”的原則，建立健全各級物業管理、大樓用戶單位各級領導負責的逐級消防工作崗位責任制，簽訂消防安全管理責任書，建立健全大樓消防值班制度、消防設備設施定期檢查和保養制度等。2)高層辦公樓宇防火規定。從預防的角度出發，對容易引起火災的各種行為做出規定，以杜絕火災隱患。比如，對公共通道、樓梯、出入口、消防通道等部位的規定;建筑修繕、裝修過程中動火、動電等必須辦理許可證的規定;電氣設備使用的安全規定;煙花爆竹燃放管理規定;危險物品存放、使用規定等。3)高層辦公樓宇消防監督檢查制度。為了強化大樓消防安全管理制度和防火規定的落實，加強監督，定期檢查，以便及時發現火災隱患，責令整改。一是全面檢查，利用巡視、日檢、數字化管理平臺對物業的電氣設備、開關線路、照明燈具、應急標識等進行檢查。二是專項檢查，對消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶的完好性進行檢查。報警系統要求準確無誤，達到應急要求。自動消防系統的操作人員是否經過培訓、資格是否符合消防法規規定。各樓層、辦公室按要求配齊滅火器材。確保備用發電機、消防水泵、消防電梯能滿足應急需要。三是定期檢查、抽查、臨時檢查相結合，對檢查出來的安全隱患，立即整改，人為隱患按照責任追究制度追究責任人的責任。
高層辦公樓宇消防應急管理
根據《消防法》《消防監督檢查規定》等法規規范，物業公司應急領導小組組織人員編制高層辦公樓宇消防應急預案，配備消防應急物資和器材，建立消防應急隊伍，加強消防應急演練，增強火災撲救能力。1)消防應急預案。根據《生產經營單位安全生產事故應急預案編制導則》(AQ/T9002－2006)編制了《高層辦公樓宇消防安全綜合應急預案》《高層辦公樓宇消防應急專項預案》及《各種火災現場處置方案》，并且明確了消防應急指揮、消防應急管理組織機構及其職責，消防應急響應機制，應急保障條件等。2)消防應急隊伍。物業公司根據社區內民用建筑及高層建筑分布特點，建立了義務消防隊伍，除此之外物業公司全體安保人員和管理人員全部是義務消防隊員。加強日常消防知識、消防器材使用方法的培訓和教育;每年開展一次高層建筑消防知識宣傳;物業公司每一位員工有權制止違反消防安全的行為;火災時期，義務消防隊員及每一位員工，無論當班與否，都能夠投入救災，組織人員按應急預案疏散和逃生。3)消防應急演練。物業服務處根據應急預案規定，每年定期或是利用“消防日”開展高層辦公樓宇義務消防隊和大樓辦公人員消防技能、應急疏散演練，使每大樓每個部門和高層建筑內的辦公人員掌握火災知識、消防報警、消防器材的正確使用方法。高層建筑消防設備、設施管理1)消防監控系統管理。一方面管理好消防監控中心的各種設備、設施，保障監控中心始終處于正常工作狀態;另一方面，安排好值班人員，不能帶病和疲勞作業，嚴禁工作期間擅離職守。2)消防設備設施定期檢查與維修。加強設備定期檢查，物業公司對消防設備、設施和器材定期檢查、試驗、大修和更新，確保始終處于完好狀態。3)消防設備設施更改及維護。加強裝修過程管理，嚴禁更改消防設施及更改、破壞供電線路的行為，特別規定二次裝修時，必須嚴格審查消防設備、設施的完好程度。高層辦公樓宇消防安全管理持續改進的部分1)建立高層辦公樓安全消防系統管理和維護機制。做到全面檢測、重點檢測、定期檢測“三結合”，人防、物防、技防“軟硬兼施”，消防隊伍、制度、器材“三落實”。出入部位要經常保持暢通，嚴禁堆放物品，疏散標志和指示燈要保證完好。2)建立高層辦公樓物業管理人員和保安“人人都是消防員”工作機制。加強物業公司及物業保安的消防安全職責的落實，切實提高物業保安的消防安全責任心和消防技能、常識等素質。3)建立高層辦公樓辦公人員“人人能防火、人人能滅火、人人懂逃生”的消防工作機制。火災初起階段撲救成功率占94%。根據這一特點，加強高層辦公樓使用人員火災知識和消防器材使用技能培訓與教育。4)建立高層辦公樓裝修、功能改變等許可機制。對于高層建筑辦公用房二次裝修、功能改變等可能影響防滅火系統功能正常發揮的作業，實行消防許可制度，必須在物業公司監督下進行。5)建立高層辦公樓消防隱患排查與整改工作機制。根據小區內高層樓宇數量、種類和危險因素等條件，對高層辦公樓宇消防隱患實行分類分級，建立“按類分級、依級監管”的模式。依據消防有關法律法規、標準規程的要求，細化消防隱患排查標準，明確每項消防工作的具體標準和要求，使隱患排查人員知道“做什么、怎么做”，使各級消防安全管理人員知道“管什么、怎么管”，實現安全隱患排查治理工作有章可循、有據可依。利用小區數字化管理信息系統，建立隱患排查與整改的動態監管統計分析評價系統等，重大隱患實際“掛牌督辦制度”。為了確保消防隱患整改到位，建立以小區安委會為領導機構的隱患排查與治理工作小組，組織、協調和指導小區物業管理各職能部門、業主等方面的積極性，全面推進安全隱患排查治理工作。
結語
物業樓宇管理范文3
一、指導思想
按照“發展要有新思路、改革要有新突破、開放要有新局面、各項工作要有新舉措”的要求，以引進規模以上企業總部為重點，積聚發展要素，整合區域資源，加快構筑都市經濟發展平臺。通過發揮政策和區域優勢，把商務樓宇建設成為現代服務業發展載體，努力創造企業得發展，業主得租金，職工得就業，政府得稅收，環境得改善的多贏局面。
二、發展目標
把握樓宇（總部）經濟規律，合理規劃、科學引導，努力形成定位清晰、特色鮮明、效益明顯、輻射強勁的局面。重點新建一批高端智能化商務樓宇，置換轉換一批非商務樓宇，改造提質一批舊商務樓宇，培育發展一批專業商務樓宇。著力引進銀行、證券、保險等金融機構區域性總部；國際品牌五星級酒店；世界500強、國內200強、臺商100強、行業前10強企業總部；重點引進規模型企業總部和設計、中介、傳媒、廣告等行業企業總部入駐，提高樓宇經濟對區域稅收的貢獻率。
三、發展措施
（一）完善功能、提升品質。
堅持高起點、高標準的原則，科學規范商務樓宇建設與發展，著力做到“尋求支持全力推進”。
1、參與規劃。積極與市規劃局相關業務科室取得聯系，了解我區規劃項目基本情況。加強與其溝通，使規劃部門了解樓宇經濟的發展方向。對擬規劃中的重點項目如：省鋼材物資儲運中心改造項目、勝利路交通銀行周邊改造項目、南昌無線電六廠地塊改造項目等重點項目做到及早與開發部門協調，使其建設按我區規劃進行。
2、參與建設。加快推進，跟蹤服務好我區在建的重點項目，確保央央春天約5.3萬平方米寫字樓在2012年底、智通廣場3.2萬平方米寫字樓在2011年6月按期完成，提升全區甲級寫字樓和“5A智能大廈”的比重。
3、參與改造。提前介入舊樓宇的改造，引導日報大廈、紡織大廈、省物資大樓、金陽光大廈、利大廈、財富廣場、省電力培訓中心大廈等舊商務樓宇進行硬件升級改造，提高樓宇智能化水平，使其適應市場需求。協助樓宇產權單位做好樓宇功能定位，選準方向進行硬件的改造，如提升改造樓宇硬件設施（停車場、電梯質量、配置、空調、內部裝修）。對重點樓宇進行專題調研，做到一樓一策一方案，從細節入手，具體落實每棟樓宇打造建設工作，解決實際問題。
4、參與轉型。提前介入單位辦公樓如日報社、出版大廈等樓宇轉型的工作，與產權單位業主進行溝通，讓對方清楚我區的政策并了解對方的轉型意向。區樓宇辦通過邀請專家學者對這些樓宇進行功能定位、升級改造，協助進行招商，使其按照我區現代服務業規劃要求，轉型為商務寫字樓。
5、參與服務。一方面引入社會上具有良好口碑和市場品牌，有成熟管理經驗的物業管理公司對寫字樓進行管理，打造物業管理的標桿，帶動整體物業提升管理水平。另一方面加大國內外知名企業引進力度，并以此為帶動，促進相同或相關行業在一棟或幾棟樓宇內聚集，實現商務樓宇專業化、特色化、產業集群化。
6、全面招商。每年定期召開商務樓宇專項招商推介會，重點展示、介紹我區優質商務樓宇如紫金城、西格瑪、筑城奧斯卡、財富廣場、勝利廣場等。加大宣傳力度，通過報紙、廣播、電視、網絡等新聞媒體對優質商務樓宇、物管公司進行廣泛宣傳，提高商務樓宇和物管公司的知名度。邀請專家學者舉辦樓宇經濟工作研討會，為我區的樓宇經濟工作獻謀劃策，對重點樓宇進行專門的宣傳推介。委托有經驗的策劃公司對紫金城、江報大廈等樓宇進行整體策劃包裝，整體招商運作，從而通過樓宇的宣傳達到招商的效益。
（二）分工協作、形成合力。
要實現樓宇經濟的快速發展，必須在全區形成有利于樓宇經濟發展的氛圍，重點是建立健全六項制度。
1、領導掛點，層級負責制度。
建立區領導掛點樓宇，街辦負責的機制，實行樓宇（總部）經濟工作高位協調。每位區領導負責1-2個重點樓宇，分別負責重點樓宇改造提升、招商引資的協調工作，幫助樓宇物管和業主解決發展的難點問題。
2、部門牽頭，綜合協調制度。
明確區樓宇辦工作職責，負責全區樓宇經濟管理工作，研究擬定全區樓宇經濟發展規劃及年度計劃并組織實施。建立定期調度的例會制度，原則上每月召開一次例會，安排部署樓宇經濟發展工作，協調解決樓宇經濟發展中遇到的困難和問題，做到協調推進，形成合力。
3、街道主抓，分片包干制度。
在各街道設立樓宇服務窗口，為入駐企業提供優質的“一站式、全程式”服務，全程代辦相關手續，協調解決企業的困難和問題。街道對轄區內重點樓宇設立專職或兼職樓宇聯絡員，每天與物業進行溝通、聯絡，及時掌握各種信息。區樓宇辦要規范對入駐企業的檢查收費，做到協調推進，形成合力。
4、物業參與，政企聯手制度。
成立全區樓宇物業管理公司協會，規范引導物管公司進行優質服務，通過物管公司宣傳我區發展樓宇經濟的重點、規劃和扶持政策，協調樓宇經濟工作中的問題。組織物管公司外出學習考察，及時吸取先進地區物業公司好的做法和理念，服務于入駐企業。引導物管公司引入人性化管理概念，豐富樓宇管理內涵，如推動樓宇文化建設，開展樓宇主體活動等，增強樓宇企業的凝聚力。通過與物管的合作，搭建樓宇招商平臺。
5、信息報送，動態管理制度。
各街辦要把樓宇工作作為經濟工作的一項主要任務來抓，做到情況清、目標明、措施實。形成以街辦分管領導為責任人，以街辦經濟辦為主體，以樓宇聯絡員為主抓，以社區居委會為配合的樓宇經濟工作網絡，形成齊抓共管，促進樓宇經濟發展的格局。樓宇信息聯絡員要及時了解跟蹤樓宇內企業變化情況，建立樓宇臺帳，及時更新相關信息，掌握轄區樓宇的運行態勢，為樓宇經濟發展決策提供依據。加強樓宇信息報送網絡建設，以11月份全區樓宇信息平臺錄入的各項數據為準，形成全區所有樓宇詳實具體的數據資料信息，建立檔案，對樓宇信息實行微機化、網絡化動態管理。每月的15日為信息報送更新日，如遇周六、周日則推遲到周一。
物業樓宇管理范文4
2010年1月29日，香港紅磁馬頭圍道一幢55年樓齡的舊唐樓幾秒之內完全倒塌，造成4死2傷事故，震驚整個香港社會，各方對樓宇失修問題非常關注。
根據香港政府屋宇署資料，現時香港有逾1.7萬幢樓齡超過30年的私人樓宇，其中約4,000幢樓齡超過50年。本次意外發生的馬頭圍一帶，就有不少樓齡超過30年的“四無”舊樓，即無法團、無保安、無維修及無管理。按理說香港不乏樓宇保養維修的法例與技術，大廈普遍也已成立業主立案法團。民眾的物業管理意識不能算低。那么此次悲劇究竟是人為錯誤，或是法律漏洞?是政府監管不善還是業主維修意識不足?要了解事件背后的起因，必先認識香港現存的樓宇維修機制。
香港的樓宇維修機制
建筑物條例的修訂
香港特區政府于2007年11月開始就“簡化小型工程申請手續”進行咨詢，分開處理結構性工程與小型裝修工程的申請手續，讓業主以簡單方便的途徑進行小型工程，促成更多業主安全地進行樓宇維修。此條例經修改成為《2008年建筑物(修訂)條例》，于2008年6月獲立法會通過。緊隨此條例的實施，屋宇署于2009年12月展開了小型工程承建商的注冊工作，由注冊人士統籌和進行工程，維修質量更有保障。在2010年1月馬頭圍道事件時，立法會正就強制驗樓及強制驗窗的計劃進行咨詢及辯論。事發之后，議員也呼吁立法會盡快通過強制驗樓條例(即《2010年建筑物(修訂)條例草案》)。
樓宇更新大行動
2009年特區政府與香港房屋協會及市區重建局合作推出了“樓宇更新大行動”，該計劃是一項單次、綜合性、為期兩年的維修資助計劃。由政府撥款10億元(注：均指港幣，后同)，協助約1,000幢舊樓的業主進行樓宇維修，在短期內為建造業界創造更多的就業機會，并達致改善樓宇安全和美化市容的雙重目標?！按笮袆印敝邪邢愀鄯课輩f會(簡稱“房協”)、市區重建局、屋宇署等部門開展的各項資助扶持計劃。
香港房屋協會
香港房屋協會開設“樓宇管理維修綜合計劃”，包含四個范疇：教育及宣傳、提供指引及專業意見、鼓勵及協助、貸款計劃。房協定時舉辦各種宣傳教育活動，包括研討會、物業管理課程、廣告等，推廣樓宇管理及維修的知識。房協已在全港各地開設物業管理咨詢中心，每個中心均由擁有樓宇管理及維修專業資格的職員駐守，為市民提供意見。咨詢中心內亦備有樓宇維修的刊物供市民參考。房協除了擔負起教育、宣傳及技術上的協助，亦以提供兩種資金上的援助：-
“樓宇管理資助計劃”資助仍未設有業主立案法團的大廈成立法團。根據《建筑物管理條例》妥善籌組業主立案法團的大廈，可獲3,000元資助籌組業主立案法團的費用，亦可獲資助樓宇公共地方第三者風險的年費，以每年6,000元為上限，為期不多于3年。
“樓宇維修資助計劃”資助符合資格的法團維修大廈的公共部位。資助額因單位數目而異，如20個單位或以下的工程可獲資助總額的三成或上限150,000元。此計劃針對的是樓齡20年及以上的私人住宅或綜合用途樓宇，并位于市區重建局“樓宇復修計劃”服務區以外，使本來被忽略的住戶能于此計劃中被優先考慮?！皹怯罹S修資助計劃”的一大特點是，集中改善大廈的公共部分，例如樓宇的安全、環境衛生及環保的工程，細項如維修外墻、混凝土剝落、更新喉管(編者注：此處特指潔具沖洗管和潔具排水管，下文同)或消防系統、加裝節能裝置及園林綠化等。為保證工程質量，法團必須委任認可人士或專業顧問(如建筑師、工程師及測量師)，香港房屋協會會資助法團聘任這些專業人士的費用，以20,000元為上限。
除針對大廈法團和公共部分的維修資質計劃之外，也有專門針對業主自有部分的資助計劃。
“家居維修貸款計劃”在于協助業主在其單位內進行的維修工程，如有關家居安全、環境衛生、更換電線及排污裝置或清拆違建物等。申請大廈必須為住宅物業，樓齡20年或以上，免息貸款上限為50,000元，可分36期攤還。
香港特別行政區財政司司長在2008--2009年度財政預算案中公布，政府會動用10億元推行“長者維修自住物業津貼計劃”，并委托香港房屋協會負責推行。該計劃為老年人自住業主提供財政資助，維修保養物業及改善樓宇安全。申請人須持有香港身份證、年滿60歲、是樓宇或單位的業主，居住在有關物業，并符合每月入息限額及資產限額，合資格者在5年內可獲批最多4萬元津貼。津貼亦可用作償還申請人在屋宇署、市區重建局或房協的樓宇維修貸款。而此項津貼計劃的服務范疇包羅萬有，并不如以上的資助計劃般局限于某方面的維修。
市區重建局
市區重建局的其中一項工作重點，是促進及鼓勵復修殘舊的樓宇，防止市區老化。市建局推出的“樓宇復修計劃”提供兩項資助，分別是“樓宇復修貸款計劃”和“樓宇復修物料資助計劃”，供位于油麻地、旺角、大角咀、馬頭角、深水炒、荃灣、觀塘、灣仔及中西區的人士申請。前者是毋須進行任何入息及資產審查的免息貸款，最高貸款金額為10萬元，最長還款期為60個月及每月還款額不低于100元正。后者是具體的復修物料及服務的資助，市建局職員會提供免費專業技術支持，提供內，外墻漆油、排污、沖廁及公共飲用水喉管、天臺防水物料、防火物料(現有提供：防煙門、緊急照明系統、滅火筒)、環保推廣物料(現有提供：盆栽、廢物分類回收筒、節能照明燈泡)。既能保證維修物料的質量及規格，更省卻了業主自行選購的步驟，加快維修的步伐。
屋宇署
屋宇署主要的工作是執行《建筑物條例》的規定，向市民推廣修葺和保養舊樓、排水渠及斜坡的知識。因此其“樓宇安全貸款計劃”包含的資助項目范圍最廣：樓宇及斜坡的修葺、消防裝置、升降機、電力裝置及煤氣豎管的維修和改善工程、斜坡的經常性維修工程及清拆違例建筑物等。個別業主可向屋宇署申請毋須接受經濟狀況調查的貸款，貸款額由屋宇署署長按有關工程所需的費用總額和承擔改善工程費用的業主人數厘定，每個單位的貸款額上限為100萬元。
舊樓失修未能根治的原因及補救
以上眾多的資助計劃，包括了資金、物資、專業咨詢，獨居老年人至業主立案法團皆可自由申請，基本上已提供了極為完善及全面的協助。但為何馬頭圍道塌樓悲劇依然會發生?
原因一：政出多門。前文所提及的香港房屋協會、市區重建局、屋宇署等部門互不統屬，所推行的資助計劃亦是各自營運。一直到2000年11月開始，屋宇署聯同民政事務總署、消防處、機電工程署、食物環境衛生署、水務署及環境保護署等政府部門，在全港各區推行“屋宇維修統籌計劃”，這是六個政府部門首次聯合處理舊樓事
務。然而此統籌計劃并未取得明顯成效，大部分建議都停留于咨詢階段。事實上，六個政府部門各施其職，統籌舊樓維修事務，礙于職權難以界定及內部協調的困難進展緩慢。因此，部分立法會議員建議設專員處理，或成立一個舊樓管理局，統合各相關部門直接處理舊樓的維修安全問題。
原因二：屋宇署無法進入業主單位巡查。雖然《建筑物條例》賦予建筑事務監督權力機構進入任何處所及土地，但需先認為有危險建筑物或正進行會構成危險的建筑工程。然而，除非有市民投訴并提供充足證據，屋宇署不能進入業主單位巡查，否則根本不會知悉有這些個案。因此，日后審議《2010年建筑物(修訂)條例草案》時，應規定強制驗樓范圍包括單位內的建筑物結構，并給予屋宇署進入單位巡查的渠道，以確保影響大廈結構的私用及公用部位亦受法例規管。
原因三：住戶不合作。按照普通法，每一名樓宇業主都有責任維修及管理其物業，包括樓宇結構、墻身及設施的保養和維修?！督ㄖ飾l例》僅列明所有私人樓宇皆受該條例監管，以確保樓宇達到基本安全標準，檢查工作則由建筑事務監督負責。但香港至今仍未有強制業主履行上述責任的法例，因此業主一般都只會待問題惡化到不得不正視時才會主動維修。而且，現時居于舊樓的居民多為基層租客，他們一般無法應付驗樓及維修開支。即使政府各部門提供種種資助計劃，響應者也并不多。歸根究底，仍因香港物業的租售頻密，業主名冊變動大，當中不少心存僥幸者盡量拖延，希望把樓宇維修的責任丟到下一任的租戶或業主身上。而不打算出售物業的業主，因釘契(因物業違反某法律規定而被禁止轉讓)對他們毫無影響，更對修葺令視若無睹。部分業主則力圖政府著急全助，他們就能坐享其成。馬頭圍道倒塌大廈在2004年前就收到修葺令，拖延了六年仍沒有落實執行，就是各種心態綜合的后果。
馬頭圍事件發生后，屋宇署立即全面巡查全港所有約4,000幢1960年以前建成的樓宇。如發現有任何不尋常跡象或狀況，專業人員會作出進一步跟進措施，包括進入大廈單位內視察。屋宇署人員若發現大廈個別單位內到有明顯的不尋常改動，亦會作出跟進。立法會隨即就《2010年建筑物(修訂)條例草案》法案討論，以求盡快推行強制驗樓及驗窗計劃。
物業樓宇管理范文5
一、 提高服務質量,規范前臺服務。
自20***年我部門提出“首問負責制”的工作方針后,20**年是全面落實該方針的一年。在日常工作中無論遇到任何問題,我們都能作到各項工作不推諉,負責到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實,保證公司各項工作的連慣性,使工作在一個良性的狀態下進行,大大提高了我們的工作效率和服務質量。根據記錄統計,今年前臺的電話接聽量達26000余次,接待報修10300余次,其中接待業主日常報修7000余次,公共報修3300余次;日平均電話接聽量高達70余次,日平均接待來訪30余次,回訪平均每日20余次。
在“首問負責制”方針落實的同時,我們在7月份對前臺進行培訓。主要針對《前臺服務規范》、《前臺服務規范用語》、《儀態禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺辦理業務規范用語〉等進行培訓。培訓后還進行了筆試和日檢查的形式進行考核,而且每周在前臺提出一個服務口號,如“微笑、問候、規范”等。我們根據平時成績到月底進行獎懲,使前臺的服務有了較大的提高,得到了廣大業主的認可。
二、規范服務流程,物業管理走向專業化。
隨著新《物業管理條例》的頒布和實施,以及其它相關法律、法規的日益健全,人們對物業公司的要求也越來越高。物業管理已不再滿足于走在邊緣的現狀,而是朝著專業化、程序化和規范化的方向邁進。在對園區的日常管理中,我們嚴格控制、加強巡視,發現園區內違章的操作和裝修,我們從管理服務角度出發,善意勸導,及時制止,并且同公司的法律顧問多溝通,制定了相應的整改措施,如私搭亂建小閣樓、安外置陽臺罩的,一經發現我們馬上下整改通知書,責令其立即整改。
三、 改變職能、建立提成制。
以往客服部對收費工作不夠重視,沒設專職收費人員,由樓宇管理員兼職收費,而且只在周六、日才收,造成樓宇管理員把巡視放在第一位,收費放在第二位,這樣樓宇管理員沒有壓力,收多收少都一樣,甚至收與不收一個樣,嚴重影響了收費率。所以,從本年度第二季度開始我們開始改革,取消樓宇管理員,設立專職收費員,將工資與收費率直接掛鉤,建立激勵機制,將不適應改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費員,通過改革證明是有效的。一期收費率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。
四、加強培訓、提高業務水平
物業管理行業是一個法制不健全的行業,而且涉及范圍廣,專業知識對于搞物業管理者來說很重要。但物業管理理論尚不成熟,實踐中缺乏經驗。市場環境逐步形成,步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業人員需不斷地學習,學習該行業的法律法規及動態,對于搞好我們的工作是很有益處的。
客服部是與業主打交道最直接最頻繁的部門,員工的素質高低代表著企業的形象,所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平,我們培訓的主要內容有:
(一)搞好禮儀培訓、規范儀容儀表
良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺,物業管理首先是一個服務行業,接待業主來訪,我們做到熱情周到、微笑服務、態度和藹、這樣即使業主帶著情緒來,我們的周到服務也會讓其消減一些,以使我們解決業主的問題這方面,陳經理專門給全部門員工做專業性的培訓,完全是酒店式服務規范來要求員工。如前臺接電話人員,必須在鈴響三聲之內接起電話,第一句話先報家門“您好”,天元物業×號×人為您服務”。前臺服務人員必須站立服務,無論是公司領導不是業主從前臺經過時要說“你好”,這樣,即提升了客務部的形象,在一定程度也提升了整個物業公司的形象,更突出了物業公司的服務性質。
物業樓宇管理范文6
關鍵詞：樓宇自動化系統；樓宇系統；經濟效益
一、樓宇系統中的自動化技術應用概述
自動化技術應用于樓宇機電設備的運行中主要是指智能樓宇系統，也叫樓宇自動化系統。現代化的建筑中，如高檔小區、高端寫字樓、商業購物廣場、地下停車場和房地產綜合體等中普遍在使用基于自動化技術的智能樓宇管理系統。該系統為建筑內或者小區內的人和物的安全有序提供了包括防火防盜在內的基礎服務。智能樓宇系統大量推廣使用為人們的生活工作提供極大的便捷性和經濟效益性。
（一）樓宇自動化系統的含義和主要功能
樓宇自動化系統主要是指通過現代化的計算機技術和通信技術，對某個建筑和某個建筑群內外的各種機電設備進行聯動控制和協調自動運行。目前來說，整套系統的前期投入并不小，但物業管理公司和樓宇自動化系統的開發設計人員都在大量使用和推廣該系統，主要著眼于該系統在長期范圍內既有極大的經濟效益也有高效安全的優點。中國物業管理起步較晚，但可以憑借后發優勢，提供更加人性化的物業管理服務。
自動化的樓宇系統不單單是一個小區或者大廈檔次和價值的象征，也不僅僅是對高新技術的膜拜，更多的是這樣一個系統具有實實在在的經濟效益和工作產出，有著人工物業管理系統不可比擬的優點。
樓宇自動化系統主要依賴于現代計算機技術和通信技術發展而來的。所謂這些基于自動化技術的智能樓宇的基本功能就是為人們提供一個安全、高效、舒適便利的建筑空間。具體而言，樓宇自動化系統主要分為以下幾大功能，見下表：
（二）樓宇自動化系統的特點
自動化的樓宇區別于傳統樓宇，高度集成是其最大的特點。系統集成，就是將大廈或者樓宇內分散安裝機電設備和功能零散子系通過計算機網絡系統組合成一個相互聯動的系統，信息和數據實時共享。
基于自動化技術的現代化樓宇建筑具有較高安全可靠性；實時功能強大，各種功能可設置時間屬性，減少人力投入。視頻監控24小時工作，突破時間空間限制，便于及時應對處理出發意外情況，將可能的風險和危害限制在最小的概率范圍內；操作便捷，智能系統設計更加人性化和便捷，方便物業管理人員快速學習適應；性價比高，相關的自動化系統和技術以及非常成熟，量化生產，市場售價并不昂貴。各種設備的使用損耗少，耗材也少，配置了專門的故障檢測定位系統，極大降低維修成本。
二、樓宇自動化的經濟效益評價
樓宇自動系統擁有著傳統物業管理系統不具有的優點，設備更加科技和現代化，是現在高檔小區和寫字樓必備的系統。它的大量使用和推廣在于其極大的經濟效益。具體原因如下：
（一）自動化機電設備高效穩定，風險成本小
一棟大樓內的各項系統和功能的正常有序的運轉需要耗費極大的人力和物力的投入。整個自動化系統包含了各個不同的子系統，如門禁系統、電子巡更系統、消防火警系統等。這些子系統將整座大廈的整體功能進行了分割和組合。自動化系統利用現代控制技術、計算機技術和通信技術，精準地維持了個機電設備的有序穩定運轉。通過計算機的精準計算和預測，中央控制器依賴于智能設置自動依據相關參數進行反應和下達命令，對各種情況進行實時處理。
（二）節約了人力成本，降低了行政管理成本
現代企業管理中，人力成本投入是十分巨大的。很多效益良好的企業在人力資源管理工作上都極具特色和方法，可以說如何節約人力資源的投入，降低人力成本是很多管理者關心的問題?；谧詣踊夹g的智能樓宇系統，最大的特色就在于依賴于現代化的高新技術，通過計算機、通信技術和控制技術將人的角色替代掉，用精準的機電設備提供各項服務。自動化系統依靠計算機技術，根據相關參數自行反應和運轉，精確度高，風險系數小，可以24小時不間斷的工作，工作的效率和效果都要好過于人工。例如，視頻監控系統對意外不安全情況的識別幾率就遠大于人工監控和巡更。
（三）自動化的機電設備的能源消耗小，運營維護成本低
自動化系統另一個主要優點就是節能。智能樓宇的運轉依賴于各種機電設備，各種機電設備對電能的消耗極大，如果滅有自動化系統，各機電設備的啟動和關閉所需時間將會更長，耗能更大。運用自動化系統，對各機電設備進行參數設置，以使得他們自動感應，運行或者停止，可以降低能耗。比如說，樓宇中最耗能的空調系統如果僅依賴于人工開啟和關閉，使用是極其不方便的，但通過設置參數，如氣溫大于等于35度，感應器探測到后自動開啟制冷功能，既可以杜絕浪費，也可以提高大樓的居住體驗。
一幢建筑內的機電設備數量龐大并且功能繁雜，需要依靠樓宇自動化系統對其進行實時的控制和檢測，從而保障系統的精準高效和安全有序。對于消防檢測控制子系統和機電設備而言，通過參數的科學設置，依賴于前端探測器的靈敏感知，中央控制器及時處理和反饋就可以對的建筑內部空間進行24小時的實時監控，并在發生意外情況后通過視頻等系統記錄的數據和信息迅速找出安全隱患和事故發生的原因，防止悲劇再次上演。需要強調一點，自動化系統不僅在于個機電設備自動運行和靈敏反應，還表現在自動化的系統中有障礙識別和定位功能。這樣的話自動化系統在發生故障時，維修人員可以快速定位出故障點并及時排除故障，保證系統穩定可靠的運行。比如說，高層電梯都是智能運營的，但是電梯發生故障時會嚴重影響高層業主的出行。當電梯發生故障卡停在某一樓層時，不需要人工一層一層探測定位，可以通過電梯系統的參數表直接顯示出卡停樓層，及時救出被困業主，并快速維修好電梯，保障業主出行的安全和便利。
三、總結
隨著電子信息技術的發展，計算機、數據通信和成像視頻技術快速發展和推廣，樓宇系統的自動化程度不斷提高，從分散分割的功能走向聯動集約化。不斷提高現代樓宇和建筑群的自動化和智能化水平。在給人們的生活帶來極大的便利性和舒適性的同時，也具有極大的經濟效益，降低了機電設備的運營和維護成本，減少了人力資本的投入，提高了管理工作的效率和水平，不斷促進了現代化建筑的商住功能。在當下能源問題日趨緊張的情況基于自動化技術的樓宇系統性價比高，節能經濟，適用范圍較大，值得廣泛推廣。
參考文獻：
[1] 楊紹胤.智能建筑實用技術.機械工業出版社，2012
