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綜合體商業運營與管理范文1
一、引言
隨著我國經濟和社會的發展，以及城市化進程的加快，城市綜合體這一商業地產類項目的塔尖極致形態必將為其注入新的活力，有力地帶動了區域經濟的發展。不過，由于城市綜合體的體量等相對較大，其對策劃、設計、招商、運營管理以及資金管理等都有著較高的要求。同時，對商業綜合體的投資和決策也務必要更加理性，一旦考慮不周，就可能會帶來較大的損失。因此，本文結合筆者在城市綜合體商業設計中的實踐經驗對相關的內容進行了深入的分析。
二、城市綜合體的相關理論
城市綜合體在不同的文獻中有著不同的定義，而認清城市綜合體的基本概念是對其進行商業設計的必要前提。在《中國大百科全書》中，城市綜合體指的是多個功能不同的空間組合而成的建筑。而在《美國建筑百科全書》中主要是指在一個位置上具有單個和多個功能的一組建筑。結合城市的相關概念，我們不難看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈現出多樣化的發展趨勢，它不再是單一的一個中心，而是多個中心的和諧組合。在當前的現實中，百分之六十五的建筑綜合體的功能主要是酒店、辦公、公寓和商業，這也顯示了建筑功能區呈現出組合的特點。而在總的形式，如文娛、交通、展覽、餐飲等多個方面也發揮著相應的價值，在關注社會發展的同時，也把握著人文的需求，各個功能區相互依存，相互聯系，呈現出多功能、高效率的特點，這主要是為了適應現代人快節奏的生活方式，需要擁有一個方便、快捷、經濟、多種功能結合的綜合體來滿足人們生活的需求，而城市作為一個載體，在這樣的一個背景下城市綜合體應用而生。
三、城市綜合體建筑的主要特點
總體來說，城市綜合體建筑主要具備以下幾種主要的特點：
首先，城市綜合體建筑的空間尺度往往比較大，在通常情況下，城市綜合體建筑往往和所在城市的區域經濟總量、城市規模，而且與城市的主干道也有著密切的聯系，其建筑體量一般比較大，對于設計師的主要要求便是考量設計師掌控能力重要因素之一。其次，城市綜合體建筑的交通呈現樹形化與立體化。從業態和交通構成上，人流、車流形成立體的交通組 織，將城市街道、地鐵、停車場、市內交通及建筑內部交通與城市公共交通系統有機聯系，形成了龐大而復雜的系統。而且，城市綜合體的機電設備系統往往配置比較復雜，而且隨著社會的發展和科技的進步，新的節能環保技術和材料的運用必將是未來的主要發展方向。基于該種背景必然會對業主方、設計方、施工方和管理方提出了更高的要求。
四、城市綜合體的商業設計要點分析
（1）重視商業策劃
在城市綜合體的商業設計之前，進行商業策劃就顯得尤為必要，在商業策劃中，需要首先進行商業定位、市場定位、投資模擬分析以及預招商等等。通過仔細而又充分的前提調研，會給商業綜合體的定位提供重要的依據。比如，商業綜合體所處的位置是否為配套齊全、居住生活條件優越的區域，或者傳統的商業、金融環境如何等。設計師要緊密結合商業綜合體所在的區域客觀情況做好商業策劃工作，通過緊密對市場的實際需求進行結合，從而合理安排不同性質、類型的商業，以達到實現利益最大化的目的。
（2）一體化的整合設計理念
當前，我國大部分建筑設計都采用著“前期規劃、方案設計、施工圖設計”的傳統模式，而很多商業項目也在沿襲這個模式，不過該種方式很容易造成施工重復、工期拖延以及投資浪費等一系列問題，不過更重要的是，該種模式很難達到理想的商業環境效果。因此，需要在建筑設計的基礎上，引入商業形象概念、綜合體內外景觀、標識和色彩等內容。而在城市綜合體的商業形象設計中，主要需要考慮到建筑造型、建筑表皮、燈光景觀、廣告展示、標識系統，以及商業細節把控。比如，下圖為北京三里屯Village商業綜合體就是對建筑表皮進行了細致的考慮：
再如，下圖為杭州萬象城，其綜合對標識系統進行了考慮：
同時還要加強對設計階段的成本、進度和質量的控制，而且需要極高的各專業的協調配合。而這給人一種比較分散的感覺，其實在國外先進的國家中都已經普遍采用了建筑設計、商業形象、色彩、室內外環境景觀以及標識等一體化的整合設計理念，不僅能夠達到良好的效果，而且可以事半功倍。明顯可以看出，建筑設計并非城市綜合體設計的全部內容，而只是其中非常重要的一個方面而已。筆者通過對當前我國的城市綜合體的商業設計體系進行分析后發現，雖然其還不太完善，但是在規劃、建筑、景觀以及室內都有著較為成熟的條件，能夠引導商業項目向著更加成功與高效的方向前進。
（3）專業化的營銷與管理
商業綜合體和一般的建筑相比，其在建筑體量等各方面都存在著較大的差距，從而使得其需要專業化的營銷招商與運營管理操作。專業化的營銷與管理主要包括營銷策劃、市場推廣、招商策略的制定與執行等重要內容，這是商業地產成功與否在執行層面的關鍵與核心所在。而與此同時，城市綜合體運營管理系統的建立、物業管理、團隊組建以及資產管理等等，都和城市商業綜合體能否長期而且良性發展有著非常緊密的聯系。
五、結束語
總之，商業設計是城市綜合體的重要組成部分，而建筑設計并非是商業設計的全部，僅僅是其中非常重要的一環，要尤其重視其他商業色彩與建筑設計的融合。同時，商業綜合體作為城市的重要組成部分，必然會與城市產生緊密的聯系，因此，還要從整體角度上把控二者的協調和互通。
參考文獻：
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一、發展概況
市區現有建成商業綜合體、專業市場、批發市場共37個321萬?，在建5個64萬?。
1.建設時間?？偟膩砜?，**年以后，市區進入了商業綜合體集中建設期，數量和體量均呈現“井噴式”發展狀態（見圖1）。具體來說，2000年以前，市區建有商業體2個2.7萬?；2001—2005年，全市僅新建商業體2個12.8萬?；2006—**年，全市新建商業體12個71.9萬?；**年至今建成及在建商業體21個297.6萬?。
2.空間布局。按轄區分，京口現有商業體共9個75.3萬?；潤州現有12個105萬?；丹徒現有7個99.6萬?；鎮江新區現有9個105萬?，京口、潤州共有商業體21個，占總數56.8%（見圖2）。從商圈看，大多數商業綜合體集中在大市口、丁卯、丹徒等少數幾個商業地段。其中，鎮江火車站半徑兩公里的范圍內集中了15個商業綜合體，占京口、潤州總數的71.4%。僅大市口500米范圍內就有8個商業綜合體，丹徒區谷陽大道和金谷路十字路口就有4個商業綜合體。
3.功能業態。大多數商業綜合體的功能業態主要集中在商業、辦公、居住、旅店、餐飲等方面，并呈現出區域業態集聚的趨勢。比如，大市口周邊的商業綜合體主要圍繞商業、餐飲、文娛進行開發，青年廣場周邊商業綜合體主要以家居為特色。
二、存在的突出問題
由于鎮江主城區首位度不高，很難吸引周邊城市的消費者，而市區本地消費能力有限，導致市區商業綜合體發展出現很多突出問題。
1.商業地產供給嚴重過剩。目前，市區已建成和在建的各類商業綜合體、專業市場、批發市場，商業面積已達380余萬?，按市區120萬人口計算，人均商業面積已經超過3?。而當前上海人均商業面積也只有3?，發達國家的人均商業面積一般不超過1.2?，根據浙江省商務研究院調查數據顯示，中小城市的人均商業面積應控制在0.8到1平方米。按照這樣的標準，我市商業地產已經處于嚴重過剩狀態。
2.區域分布不合理。第四代商業綜合體選址中，商業面積12萬?的綜合體（蘇寧廣場商業面積12萬?、商業城6.4萬?）選址的理想狀態是地塊3公里半徑（生活圈）常住人口達30萬，基本條件是3公里半徑常住人口超過10萬人，5公里（外延商圈）達15萬人。目前，大市口、萬達等商圈基本滿足人口密度條件，但由于商業規劃合理性不足，同質化的商業造成消費人口分流、攤薄了人均紅利，使得每個單獨的商業綜合體都遠達不到相應的人口密度要求。丹徒主城區人口僅有10萬人左右，僅谷陽大道、金谷路十字路口就有4家70余萬?的商業綜合體，商業綜合體扎堆集聚。南徐片區8平方公里范圍內常住人口有9萬人，規劃人口14萬人，卻沒有一家商業類、餐飲類綜合體。
3.同質化競爭嚴重。市區范圍內的商業綜合體普遍陷入了同質化競爭的“怪圈”，缺乏創新和更具吸引力的運營模式，導致大量的綜合體項目陷入惡性的競爭循環。比如：“城際商圈”集中布局了萬達、常發、中浩3個商業綜合體，由于定位相同、業態重疊，競爭非常激烈，常發廣場、中浩廣場空置率很高，里面的樂活超市、沃爾瑪超市相繼撤場。
4.運營矛盾糾紛頻發。由于開發商資本力量不足、投資者風險意識缺乏、相關部門執法力度不大等原因，市區商業綜合體存在返租糾紛、無法辦理產權、經營困難、物業管理矛盾等多多種問題。據統計，市區共有17家商業綜合體存在不同程度的矛盾糾紛，矛盾發生率達45.9%。其中返租類矛盾最為突出。
三、幾點建議
商業綜合體發展方式亟待調整，“踩剎車”、“轉方向”需要同時進行。
1.加強科學規劃引領。結合城市建設總體要求，將商業設施空間布局規劃與人口分布、產業分布有效銜接起來，合理編制商業配置、空間布局和功能業態規劃，明確各區域鼓勵類、控制類和限制類項目類型，以科學合理的規劃，引領商業地塊有序開發建設。
2.嚴控商業用地供給。全面梳理當前我市商業綜合體布局現狀，充分借鑒國內外研究成果和周邊城市實踐經驗，科學計算各商業區塊的飽和度，明確設置市區和各區域商業面積總量上限，對已經過于飽和的區域，要嚴格控制商業土地供應。
3.推動商業綜合體“社區化”發展。在歐美國家，社區商業占據社會商業總支出的60%以上，而我國的整體水平還不足30%，推進社區商業發展空間很大。對已經建成的商業綜合體，要完善周邊交通路網、停車場、公交線路等公共服務功能，推動商業綜合體向“社區化”方向發展，探索以商業綜合體集聚人口、集聚產業的發展模式。
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關鍵詞：商業綜合體；消防監督；管理難點；解決對策
對于城市規劃而言，大型商業綜合體的出現雖然能夠在一定程度上有效緩解土地緊張問題，但是其內部一旦出現災難，則會造成巨大的損失。近年來，城市建筑中火災事件頻發，在大型商業綜合體中實行嚴格的消防監管是必不可少的，有關部門也要對此給予充分的重視。
一、大型商業綜合體消防監督管理的難點
（一）針對內部商戶的消防監管問題。根據調查顯示，當前大部分的商業綜合體均采用執行和商戶聯合經營的模式，其得益于商業綜合體日常的客流量大、地段良好等因素，以此而吸引了大批的商戶進駐。并且，一般的大型商業綜合體都會將商戶的利潤額度作為商業經營的衡量指標，以此來篩選出能夠為商場帶來利潤的商戶，剔除那些無法帶來效益的商戶，并將其的位置轉賣給新入駐的商戶，從而保證商業綜合體內部的商戶結構不會一成不變。但是這種模式也帶來了很多的問題，譬如說新入駐的商戶為了盡快盈利，縮減裝修成本，減短裝修時間，這就在很大程度上埋下了安全隱患；并且由于每個商戶入駐、裝修都需要向消防部門報告、備案并審核，但是有一些商戶覺得自身的占地面積較小，且日常沒有易燃易爆的材料，存在僥幸心理就故意沒有上報給有關部門，這也為個體商戶以及大型商業綜合體埋下了消防安全隱患[1]。同時，受大型商業綜合體的經營模式影響，商戶的頻繁更替也為消防安全監督管理增添了難度，使得有關部門在監管時無法作出及時有效的火災防范措施，埋下了安全隱患。（二）商業綜合體內部商戶的裝修材料質量不一。由于當前大部分商業綜合體內部的商戶裝修均由商戶單方面所決定，商場對其沒有一個實時的監管和處理，因此，商戶裝修材料質量的不統一也為商場整體安全帶來了威脅。隨著人們審美需求的加大和社交媒體的發達，為吸引更多的消費者，大多數商戶在保證售賣產品質量的同時，也在極力追求裝修的美觀度和可觀賞度。甚至有很多商戶為了促使建筑風格迎合自身所售賣產品的特點，在裝修時為了新穎有趣采用了很多易燃材料。商場日常的運營離不開燈具的使用，無論白天黑夜，商場大部分時間都要開燈照明。在這一背景前提下采用易燃的材料來裝修建筑是非常危險的，并且一旦出現火災等問題，處理起來難度也非常大，造成的損失危害也會巨大。同時，有些商戶為了降低裝修的成本，會在裝修時采用價格低廉、質量一般的裝修材料。商場內部電路連接復雜，采用質量下等的裝修材料不僅無法保護好電路，還會為商場整體帶來很大的消防安全隱患，嚴重加大了消防監管的難度。（三）商業綜合體內部的消防設施安裝不到位。商業綜合體內部消防安全設施安裝的不到位問題主要在于兩個方面，首先是商場管理部門的責任[2]。有些商場管理人員在日常管理時會缺乏消防安全的觀念，過于在乎商戶的擺放、經營是否符合商場規定，反而忽略了其是否配備了充足的滅火器等消防安全設施。其次，商戶內部的裝修安排也很容易促使消防設施發揮不出其應有的效用。有很多商戶為了提高自身裝修的美觀度會隨意利用圍墻、圍欄等阻隔內部的空間，甚至會取代安全設施的位置，擺放一些觀賞物，這就埋下了很大的消防安全隱患，造成了一旦發生火災、需要消防設施時人們無法及時應用的情況。并且，有很多商戶并沒有及時的更換消防安全設施，甚至有些滅火器已過了有效期限還沒有被扔掉，不利于消防安全監管。根據調查顯示，當前在大型商業綜合體中出現消防設施不可用的情況主要在于以下幾個因素：消防設施及標志被商戶的廣告牌所擋；商戶隨意更改裝飾品等物品的位置；商戶任意改動內部格局。而產生以上幾種情況的主要原因在于商戶沒有合格的消防安全意識。為此，商場管理員要切實加強消防安全宣傳和監管工作，盡可能地消除各商戶內部潛在的安全隱患。（四）火災安全疏散工作不到位。發生火災后的安全疏散工作也同樣應當是大型商業綜合體中消防監管的重中之重。大型商業綜合體作為城市人流量巨大的場所，一旦發生火災問題，若沒有切實有效的逃生通道和逃生技能，則很容易會造成巨大的損失。當前有些大型商業綜合體中的逃生通道門是常年上鎖的，指示燈偶爾也會熄滅，甚至還會有一些雜物堆積在逃生路徑上。通道的不順暢很容易提高火災帶來的人員傷亡數量，造成不必要的財產損失。并且，大部分人認為火災離自身很遙遠，不用對此多加注意，也沒有具備足夠的火災逃生知識，這是十分片面且局限的。商場監管人員為此首先要提高內部人員及商戶店員的消防安全意識，并在日常運營中時刻監督商場的逃生通道是否可以通行，一旦發生火災讓商場店員引領顧客冷靜有序的逃生，做好火災安全疏散工作的各個方面。（五）部分消防監督人員能力不足。大型商業綜合體中消防監督人員能力不足也是重要的威脅因素。對于商業管理層來說，其更重視商場的盈利情況，這種管理思想決定了商場的監督管理工作總是“治標不治本”[3]。火災具有極大的偶然性，且其一旦發生，消防措施的不到位會造成很大的影響。對于商場治理方面來說，日常若沒有將消防通道管理好，那么一旦發生火災消防人員的滅火工作進展的也會十分困難。同時，受商家利益的驅使，一些商戶在發現安全隱患后擔心治理費用過高也會隱瞞不報，這說明商場監管人員在日常管理時一定要真正進入商戶內部去審查，部分消防監督人員能力不足而導致有些安全隱患無法及時發現，為整體的消防監管工作增添了難度。
二、大型商業綜合體消防監督管理的對策
（一）設計切實有效的消防監督管理系統。為提高大型商業綜合體消防監督管理的效果，商場一定要在內部建立起切實有效的消防監督管理系統，利用互聯網的優勢及特點來顯著提高消防監管工作的效率。為此，商場首先要將各商戶的信息錄入到系統內。商戶的信息對于防治火災有著重大效用，監管部門通過知曉其主營的業務以及售賣的產品，能夠有效預估其發生火災的概率。并且，由于大型商業綜合體中商戶的更替頻率很高，僅依靠管理人員來記錄信息難度會較大。因此，通過將每位商戶的信息記錄在系統內，不僅可以幫助商業管理層對于大致情況有一個充分的了解，還便于商業管理人員與商戶之間進行聯系，有效提高了工作的效率。其次，商場在建立消防監管系統時還要盡可能地增添商戶與消防部分申報的渠道。大部分商戶沒有及時匯報自身的消防裝修情況主要在于其耗費的時間較長，會損失一定的經濟利益。而商業通過在監管系統上直接建立商戶申報消防部門的功能，簡化其工作程序，能夠切實有效地提高消防監管工作的效率，加強整體的效果。最后，商場的消防監督管理系統也要將攝像頭拍攝的各處情況實時向監管人員展示，促使監管人員能夠對商場整體狀況有一個細致的了解，一旦發生火災危險能夠及時發現，從而作出切實有效的解決措施。（二）提高消防監管人員的綜合水平。提高消防監管人員的綜合水平一定要注重兩方面，分別是監管人員的專業素養和能力水平。首先，對于監管人員的專業素養來說，“理論是實踐的基礎”，商業監管人員優良的工作質量離不開堅實的消防理論知識基礎[4]。為此，商業應當定期開展針對監管人員的消防培訓工作，向其傳授最先進的消防安全知識和逃生技能，提高其工作的水平和能力。但與此同時商業需要注意的是，由于消防監管人員日常的工作安排繁雜且忙碌，因此，在設置培訓日程時一定要采取分批、分期的培訓原則，合理安排培訓時間表，鼓勵監管人員將學習過的知識向他人傳授，并留下一些位置給予商業其他部門有學習意愿的工作人員，以此來提高商業整體的消防安全水平。其次，商業監管人員的消防安全能力水平也不容忽視。商業可以為此定期的安排火災防范實踐，觀察工作人員在火災預警時的反應速度，提高其組織顧客商戶有序撤離的協調能力，從而鍛煉其在面對災難時逃生技能的熟練程度。同時，商業在開展實踐活動時也可以邀請消防部門的專業人員來參與實踐活動，并在結束后分析出當前火災逃生的不足和問題，以此來有效彌補商業消防監管工作上的缺陷。（三）加強對于消防設施的管理工作。除了要設置管理系統、提高人員素質，為達成良好的消防監管工作目的，商業也要切實加強對于消防設施的監督和管理工作。為此，消防監管人員首先要提高對于消防設施的管理力度，定期檢查商場內部各類消防設施的有效期限和損壞程度，保證一旦發生險情，消防設施能夠在最短的時間內發揮出最大的效用。其次，消防監管人員應當嚴格按照我國消防安全的法律法規對消防相關設施進行檢查，對商場內部有遮擋消防警示牌、逃生通道門的商戶給予處罰，并督促其及時處理；對于逃生通道上障礙物要及時清理，并日常檢查逃生通道是否暢通無阻，確保其的有效性。最后，商業還要建立細致入微的消防監管制度，明確規定每日、每人需要檢查的項目，對消防設施進行定期的維護和保養，保證商業的日常消防管理工作能夠完整有效、不留缺陷的完成，盡可能地減少大型商業綜合體的消防安全隱患[5]。
總而言之，消防安全是商業的日常運營中必須要重視的問題。為此，大型商業綜合體要深刻明確自身存在的問題，切實提高監管人員安全意識，優化管理的方式方法，結合切實有效的解決措施來對商業整體進行切實有效的消防安全管理。
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摘 要：近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，功能齊全，形式多樣，集多種消費功能于一體，特別是總建筑面積超過10萬m2的超大城市綜合體，具有總建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。通過分析其在防火分區、安全疏散、消防設施等方面具有不同于一般商業建筑的獨特性，提出采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行設計和管理。
關鍵詞：城市綜合體 建筑防火 消防管理
中圖分類號：TU89 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）07（a）-0043-02
近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，這類建筑集餐飲、購物、娛樂、酒店、旅游、文化等消費功能于一體，同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設施和室內商業街等多種商業業態。特別是總建筑面積大于10萬m2（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積）的超大城市綜合體也越來越多地呈現在國內二、三線城市。這些超大城市綜合體具有占地面積大、總體建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。近年來，全國各地的消防基礎設施建設取得了一些成績，但與城市建設的發展相比，在消防隊站、裝備建設等方面還遠遠滯后于城市擴張速度，普遍存在消防站點少、保護范圍過大、新型高效的滅火救援裝備不多等問題。超大城市綜合體一旦發生火災，利用自身的消防安全管理人員和內部消防設施進行人員疏散和滅火救援，對最大程度減少火災危害顯得尤為重要。因此，應該結合全國各地的超大城市綜合體建設和發展的實際以及消防基礎設施情況，采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行建筑防火設計和消防安全管理。
1 建筑防火設計方面
國家應該盡快出臺規范，在內容上應明確大型、超大型城市綜合體的標準，如建筑規模，超大型的總建筑面積在10萬m2以上（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積），大型城市綜合體的建議定義在3萬～10萬m2，針對其防火分區、安全疏散、消防設施等方面與一般商業建筑的特殊性，采取嚴格的建筑防火設計。目前，重慶市出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 50-054-2013），河南省出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 41/T085-2008），江蘇省出臺了《商業建筑設計防火規范》（DGJ 32/J67-2008），這些規范均是在國標《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）的基礎上，對商業建筑，特別是大型商業建筑的防火設計提出了更高要求，對部分內容做了進一步強調和細化，對大型商業建筑防火設計所采取的措施針對性更強。具體的有以下幾條建議。
（1）嚴格控制設置“亞安全區”。所謂亞安全區就是當火災來臨時，人員暫時疏散到這里是安全的。其成立的條件是將中庭或步行街周圍的店鋪處理成一個個獨立的防火單元，用防火隔斷與周圍隔離，店鋪內增加火災報警、自動滅火和機械排煙措施，嚴格控制步行街公共空間不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空設有防排煙措施等，基于這些條件，“亞安全區”才是安全的，但是類似中庭之類的亞安全區在商業實際運營中基本無法做到，中庭區域經常用于商品展示、模特表演等各種展覽活動，在“亞安全區”走道上設置可燃材料制作的休息座椅、裝飾物及各家商鋪的廣告、展示區的現象比比皆是。這樣的做法完全違背了設置“亞安全區”的初衷。
（2）嚴格防火分隔措施。嚴禁使用側向或水平封閉式及折疊提升式防火卷簾，防火卷簾應當具備在火災時靠自重下降自動封閉開口的功能?？刂啤胺阑鸩ＡЪ觽葒姟弊鳛橹型ァ⒂许敳叫薪址阑鸱指粜褪降拿娣e。為了在大空間內營造較好的視覺效果，工程實例中中庭、步行街兩側的店鋪常常不采用防火墻、防火卷簾等分隔措施，而采用“防火玻璃加側噴”的新型防火分隔形式。對這種防火分隔型式的效果，有待進一步驗證，建議再對其使用面積做一定的限制。建筑外墻設置外裝飾面或幕墻時，其空腔部位應在每層樓板處采用防火封堵材料封堵。如果室內設置自動噴水滅火系統，建筑外墻上下層開口之間仍應設置高度不小于1.2 m的實體墻。
（3）嚴格安全疏散。設置在超大城市綜合體內的電影院，如設置在4層及4層以上，且設有巨幕影廳時，影院區域應設置不少于兩部獨立的疏散樓梯，其中一部應靠近巨幕影廳布置，獨立疏散樓梯至少有一部應直通屋面。對有頂商業步行街兩側的主力店應設置獨立的疏散設施，不允許借用連通步行街的開口。設置在超大城市綜合體內的兒童活動場所，應設置獨立的安全出口和疏散樓梯。對于超大城市綜合體中營業時間不同步的功能區，盡量避免借用疏散通道和安全出口，應要求有不少于一半的安全出口和疏散樓梯獨立設置。因為綜合體內多同時設有商場、影院、KTV等場所，商場正常營業時能夠通過借用或共用確保其至少有兩個安全出口。但由于營業結束時間不同，設置在商場樓上的影院、KTV等娛樂場所與商場借用、共用的出口無法使用，一旦發生火災，人員疏散就成了大問題。
2 消防安全管理方面
（1）嚴格執行消防行政許可流程。建筑消防設計及建筑內部裝修工程的行政許可是消防安全管理工作的第一道防線。根據《中華人民共和國消防法》規定，超大城市綜合體屬于人員密集場所，應按規定取得消防設計審核、驗收、消防安全檢查等行政許可手續。消防機構應嚴格按照消防法律法規和技術標準進行消防設計審核、消防驗收和監督檢查，嚴格專家評審范圍，嚴禁超范圍運用專家評審規避國家標準規定。要特別加強對超大城市綜合體室內裝修工程的消防審批，因為超大城市綜合體內商鋪眾多，在業主二次裝修過程中，極容易出現新的問題，比如大量使用可燃材料裝修，擅自更改消防設施和防火分隔等，如不及時加強管理，將會給消防安全埋下了極大的隱患。裝修工程的消防設計除應符合國家工程建設消防技術標準要求外，還應符合原有特殊消防設計及相關針對性技術措施要求。在驗收階段，要仔細核查是否按圖施工，是否嚴格落實專家評審意見，確保將審核階段的意見落到實處。在消防安全檢查階段，要仔細核查單位是否嚴格按照要求建立消防安全制度和應急預案，要重點考量單位的自我管理水平和員工的自防自救能力。
（2）熱情服務，關口前移。超大城市綜合體在城市中地位獨特，通常都是省市重點項目，飽受各級領導關注，同時因體量大，功能復雜，一般對現行規范有所突破。消防機構應從超大城市綜合體立項、選址階段就積極提前介入，提出加強消防安全工作的建議和措施，充分考慮建筑防火、消防設施以及滅火救援等消防安全綜合因素。積極配合有關部門在規劃建設初期合理確定超大城市綜合體的布局、體量、功能，配套建設市政消火栓、消防車道等基礎設施。在方案規劃、初步設計階段，對提出的“亞安全區”的概念，在商業實際運營中無法做到的，應及時否定該設計方案。特別是如電影院等錯時營業的場所、兒童活動場所應要求設置獨立的疏散樓梯；餐飲場所防火分區面積不應按普通商業控制，餐飲燃氣管道布置是否可行；商業店鋪的分隔是否合理；室外步行街是否存在加蓋的可能。以上對建設單位來說可能涉及重大修改的應提前提出，以免造成不必要的損失，也更好地體現了消防機構的熱情服務。
（3）嚴格單位日常消防管理。超大型城市綜合體屬于火災高危單位，應嚴格執行火災高危單位消防安全管理。除每年按要求對本單位消防安全情況進行一次自我評估外，還應當每年委托具有資質的消防技術服務機構開展評估。超大城市綜合體的產權單位、委托管理單位以及各經營主體、使用單位要分別明確消防安全責任人、管理人，超大城市綜合體的產權單位或委托管理單位要牽頭建立統一的消防安全管理組織，每月定期召開消防工作例會研究部署消防安全工作，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施原則上應由該消防組織統一管理。超大城市綜合體應嚴格落實消防安全“戶籍化”管理，建立完善戶籍化檔案，全面如實錄入單位基本信息、消防安全管理制度及職責等基本情況和日常消防工作情況，定期報告備案消防安全管理人履職、建筑消防設施維護保養、消防安全自我評估情況。要廣泛利用多種形式開展消防宣傳，做好消防安全“三提示”。 超大城市綜合體應當提高微型消防站建設標準和要求，設置滿足需要的專（兼）職消防隊員，按標準配備裝備器材，組織開展經常性實戰訓練，主動聯系轄區消防中隊開展業務強化訓練。對于總建筑面積大于20萬m2的超大城市綜合體應設置小型消防站，配備專職消防員不少于12人。
（4）加大消防監督執法力度。消防機構要依法履行消防監督管理職責，采取全面檢查與局部檢查、監督執法與技術服務相結合等方式，加強對超大城市綜合體的監督抽查，要加大監督檢查頻次，每季度至少抽查一次。監督員要對性能化設計和專家評審內容了解掌握，監督檢查時作為重點檢查內容。要嚴格控制各功能區使用性質的變更，特別是對新改做娛樂場所、幼兒用房、兒童游樂廳、老年人公寓、多功能廳等有特殊樓層限制的更要嚴格把關。要針對超大城市綜合體中部分場所運營時間不同步的特點，加大錯時檢查力度，確保各時段的安全出口數量和寬度均滿足要求。對監督檢查中發現的火災隱患，要及時下達法律文書督促整改，并依法實施處罰。
（5）通過運用法律手段加強管理。建議將對超大城市綜合體的消防管理要求納入消防法律法規的修改內容，使之上升到法律層面，特別是應將未按要求購置火災公共責任保險、未按要求進行消防安全評估，未按要求建設微型（小型）消防站等內容納入“法律責任”章節，制定相應的處罰條款，從而真正實現運用更加嚴格的消防法規加強對超大城市綜合體的消防安全管理。
參考文獻
[1] GB50016-2014，建筑設計防火規范[S].
綜合體商業運營與管理范文5
城市綜合體的發展機遇
城市化促進城市綜合體進入黃金發展時期。城市綜合體依托于城市，又推動著城市的繁榮與發展?，F階段我們仍然處于城市化加速發展階段，城市群的快速崛起、區域經濟一體化等因素將促進城市化快速發展，推動城市綜合體步入繁榮發展期。
城市綜合體的發展順應經濟轉型升級（擴大消費）的需求。我國經濟增長對出口和投資的依賴程度過高，導致居民消費支出明顯落后于經濟增速。鼓勵消費有利于經濟向消費拉動型的轉變，促進其持續穩定發展。城市綜合體的多業態組合還可以滿足居民日益提升的消費理念和需求，在消費支出進一步增長和消費結構與理念發生變化的前提下，城市綜合體將迎來新的發展機遇。
第三產業的興起將會進一步促進綜合體的繁榮發展。從絕對值來看，我國第三產業占GDP 比重相對全球平均水平，處于一個較低水準，甚至落后于低收入國家。從相對水平來看，我國第三產業占GDP 比重落后于我國城市化率在全球范圍內的位置。在中國宏觀經濟穩定增長的前提下，在城市化加速發展、服務業的蓬勃興起，我國第三產業具有廣闊的提升空間，有利于城市綜合體的繁榮發展。
國內開發商加快戰略布局步伐
由于城市綜合體投資價值巨大，國內房地產開發商紛紛開始涉足綜合體的開發。除了萬達、寶龍、世貿和國貿等以商業地產為主營業務的公司加快擴張步伐外，傳統住宅類企業對商業地產的投入力度也明顯加大。萬科宣布未來將持有型物業提升到20%的開發比例，萬科依托其傳統住宅領域的巨大優勢，將大力拓展社區商業項目，主要以社區小型綜合體的形式出現，商業地產項目已進入北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市。保利計劃幾年內整合商業地產平臺，完善相關制度建設，打造成商業標準化產品系列，公司商業地產方面的投資預計占到總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質物業。遠洋表示其在“十二五”期間商業地產部分的營業收入計劃超過80億元。金地集團也表示，商業地產的開發和運作將成為未來公司戰略規劃當中重要組成部分。中糧集團宣布以“大悅城”為品牌，在全國打造“全服務鏈城市綜合體”，并以此作為公司商業地產的發展戰略?？傮w看來，房地產開發企業，大到一線品牌的國企與行業領頭羊的民企如中糧、華潤、萬科，小到一些中型的區域型地產開發商，如萊蒙國際、河南建業、蘇寧環球等均已涉足綜合體的開發，似乎綜合體作為商業地產當中的一塊誘人的蛋糕，在目前形式下，作為資金的“泄洪渠”，已經燃起了“盲目的沖動”。
國內開發商中，萬達無疑是城市綜合體成功運作的典范。萬達的成功，主要在于其突破了商業地產開發中的幾個難題：第一，解決了產品復雜，設計周期漫長，難以快速復制的問題。萬科廣場已經成為萬達綜合體產品標準化的鮮活案例，和萬科住宅產品金色系列如出一轍，萬達廣場系列的標準化將其設計工作大大置前，極大縮短了建設周期，為其快速復制奠定了基礎；第二，解決了商業地產資金沉淀巨大，融資困難的問題。一方面，萬達通過住宅產品和商業產品的合理配置，以及不同業態產品開發節奏及回款節奏的合理配置，來滿足項目開發現金流問題，以住宅現金流和利潤補貼商業地產開發，解決其融資問題；另一方面，萬達和國際投行澳大利亞麥格理股權合作共同開發國內多個萬達廣場，采取表外融資的方式解決資金的問題，而麥格理借助其國際資本的優勢，又幫助萬達在境外募集CMBS債券等籌集資金。萬達正是借助內生式和外延式這兩種方式幫助其在快速擴張的過程中解決融資困難問題；第三，解決了前期招商繁瑣、開業周期漫長的問題。眾所周知，萬達的訂單地產即和沃爾瑪、國美、蘇寧等國內外零售巨頭強強聯手，將中國的城市劃定為兩個等級，一線城市北上廣深為一等，剩下的都算二等，將一等和二等城市租金都事先規定好，這樣合同談判的時間大大減少，為其招商和迅速開業提供了極大的便利，從2002年開始到至今，萬達按照這樣的模式快速發展。萬達通過“標準化復制”的操作手法實現了全國范圍的快速擴張，通過“大住宅帶動大商業”實現了單項目的現金流平衡，通過高度捆綁的商戶資源實現了商業的快速招商、快速開業。
萬達商業模式的成功，使其“一個萬達廣場，成就一個城市中心，帶動一方消費、就業和稅收”的示范效應倍受地方政府青睞。萬達由此獲得了與地方政府的強大土地談判能力，使得公司可以在核心地段（或城市副中心）以低價獲取大幅土地，其中又大都包含了較大比例的可售住宅用以平衡項目的現金流。用一句當今業內流行的話語來說，就是“現在對地方政府來說，王建林可比王石更受歡迎多了”。
綜合體商業運營與管理范文6
關鍵詞：成本管理，城市綜合體，重點，難點。
中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A
1、引言
隨著社會生產力的進步和經濟的快速發展，工程新技術和新工藝的不斷涌現，以城市綜合體為代表的大型及特大型工程項目日益增多，這就為廣大工程項目管理人員提出了一個嶄新的課題。如何在成本管理上把握管理重點、突破管理難點，成為城市綜合體項目中的一個重要環節。
2、城市綜合體項目的特點以及成本管理的構成
近年來，在我國興起開發建設“城市綜合體”的熱潮，并且開始由一線城市向二三線城市發展?！俺鞘芯C合體”（HOPSCA) 是指在現代城市生活中，通過獨棟建設或組建而形成的集購物、娛樂、餐飲、辦公、住宅等多功能于一體的“城中之城”。在其城中，各功能之間相互依存，彼此協調，空間上得到優化，價值上彼此互補。由于城市綜合體的多功能性，注定其消費群體、實現價值以及建設區位選擇的差異。由于城市內部各區域的先天資源條件，地理位置優劣、風俗文化差異以及政府方針政策的不同，城市功能區域的形成也不同。城市綜合體空間龐大功能多樣，給城市綜合體開發商帶來巨大的經濟利益及社會影響力。城市綜合體項目的成本構成。
城市綜合體項目的成本構成涉及了各種影響因素，把城市綜合體成本構成進行劃分，主要可以分為以下幾類:1）項目開發階段的成本：主要是指土地成本；2）城市綜合體項目的建設成本：是成本構成中的重要部分，通常包含進行項目開發前的工程費用、建筑成本以及公共配套設施費用等；3）財務費用：財務費用是為了進行城市綜合體項目開發，開發商籌集資金所產生的財務費用；4）項目建設中的管理運營費用：管理運營費用所包含的范圍包括在城市綜合體開發過程中到項目完成交付使用前所發生的各種費用，即開發項目中所有管理人員所發生的費用都包含在管理運營費用中。5）各相關品類的稅收費用：城市綜合體在開發過程不可避免的涉及到各種稅收費用，一般包含了營業稅及營業附加稅、企業所得稅、房產稅以及印花稅等。
3、成本管理在城市綜合體中的重點
城市綜合體建設過程中項目的各個要素都會或多或少的被這個項目的其它要素影響,并直接關系到項目的成敗,建設項目的成本控制中必須對范圍、工期、質量、成本四個要素進行集成管理。通過成本分析和招商摸底，準確地預知不同物業類型的成本，實現商業規劃與建筑設計的一體化。利用一流策劃和設計，結合良好宣傳，在項目開工之前就營造最佳品牌形象，通過強勢地位，鼓勵施工單位以最低成本積極參與。最大限度量身定制，準確把握商業客戶對物業的實際需求是降低成本的有效方法，通過準確判斷市場，將主力商家和龍頭商戶的建筑需求在設計前摸清，通過概念設計方案和招商摸底工作，匯總需求到建筑設計任務書中，通過建筑設計方案的經濟性分析避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。
城市綜合體中的商業項目通常對開業時間有比較嚴格的要求，如果不能按照規定日期開業，開發商需要對眾多的小業主及商家做出賠償。開發商在信譽、經濟上將受到重大的損失。因此保證工期也是成本管理的一個重點。城市綜合體項目的建設應在滿足合同工期的前提下，正確處理工期與成本的關系，將各種資源進行合理配置，尋找最佳工期成本點，把工期成本控制在最低點。在特殊施工條件下，應比較為保證工期所支付的趕工費與工期延誤而造成損失的大小，確定工期與成本的控制方式,以保證取得最佳的經濟效益。根據工程計劃和設計計劃編制嚴格的招標計劃。對計劃執行情況進行檢查，及時解決執行中遇到的問題，解決工期與成本、成本與質量的矛盾,切實保證項目的各項目標的實現。
4、成本管理在城市綜合體項目上的難點
難點之一：全員成本意識淡薄。上下同欲者方能取勝，而我們很少聽說企業的企業精神中含有降低成本的內容。成本管理往往被認為是少數人的事情，是領導的事情，是得罪人的事情。職工的成本意識不強，工作中存在著無意識的浪費現象，甚至有個別職工還認為基建單位家大業大，浪費一點沒啥；一些領導在涉及成本管理的具體問題的處理上也容易手下留情。
難點之二：做數字游戲。這是一種短期行為，是成本管理的大敵，會嚴重扭曲企業行為，阻礙苦練內功，甚至會給上級造成誤導，導致錯誤的決策。市場經濟條件下，一切虛假的數字最終只能是掩耳盜鈴，自食苦果。
難點之三：成本管理的地位問題。成本管理在部分領導的工作中，往往是說起來重要，做起來就不重要，遇到矛盾和問題時就不要。在電力施工企業的經營管理活動中，應突出以成本管理為中心，并以此構筑強有力的經營管理體系，企業應該賦于成本管理一票否決權，施工生產要以成本論英雄。
難點之四：成本的分解考核。企業只有將成本分解到每個部門、每個班組、每個崗位、每個職工，并以此建立考核機制，才可能將成本控制落到實處。這對于電力工程這種諸多崗位密切協作的社會化大生產而言的確十分復雜，難度較大。但只要我們認真總結經驗，努力探索，就一定能摸索出一套適合電力施工企業成本管理的模式。
難點之五：預算的約束力不強。預算,本應是一種有效的成本控制工具，但往往約束力太弱。這主要有2方面的原因:一是預算本身不符合實際，在執行中難以硬起來；二是人為因素干擾太多，突破成本計劃者，往往是計劃制定者本人。在日常的經營管理工作中，我們的管理者大都習慣于(甚至熱衷于)點頭，而不善于(或不敢)搖頭，對于一些成本超支行為，不能及時采取措施加以制止。筆者認為：敢于和善于行使否決權應是一個管理者必備的基本素質。
難點之六：企業和職工既得利益與成本管理的矛盾。由于體制和機制的原因，企業和職工的短期利益與成本管理存在著一些矛盾，特別是在多種產業的發展過程中，一些做法目前還不太規范。我們既不能簡單地用行政命令的辦法，輕易地對職工既得利益或福利待遇說取消就取消，更不能放任某些不規范的行為而削弱企業在市場競爭中的實力。
5、城市綜合體項目中成本管理應當遵循原則
（1）經濟效益原則。進行城市綜合體成本管理的首要原則就是遵循以最小的投入獲取最大的經濟效益，以經濟效益為中心的原則進行成本控制。
（2）目標成本控制原則。結合實際情況制定合理的目標，對目標進行層層分解和細化，實行目標責任制，定期和不定期地進行目標執行結果的檢查，進行目標的調整，促進項目成本最低化。
（3）綜合成本控制原則。綜合成本控制的客體是指整個城市綜合體企業，城市綜合體開發和籌建過程以及城市綜合體涉及的全體人員，進行綜合成本控制就要對全員和全過程實行統一的管理。
（4）責權發生制原則。在城市綜合體項目全過程中涉及到的工作內容相當復雜，要明確相關的責任人。責任人既擁有進行成本管理的相關權力，同時也承擔著相應的經濟責任。
（5）動態控制原則。根據項目一次性的特點，進行城市綜合體項目成本控制時要注重對項目進行過程控制。在施工的準備階段進行成本控制是依據施工組織設計的具體內容進行的，從而制定目標成本、編制相關的計劃，最終確定可行性的施工方案。
6、結語
城市綜合體作為一種新興房地產投資和開發模式，在一定程度上受外在影響較大，并面臨著市場對其的嚴峻挑戰。企業在城市綜合體這一項目上，應當注意成本管理中的重點，攻破成本管理中的難點，從源頭控制成本，達到提高效率、增加效益的目的。
參考文獻：
[1]龍固新.大型都市綜合體開發研究與實踐[M].南京：東南大學出版社，20052
[2]李蕾. 開放下的聚合—城市綜合體的規劃布局設計解析[J].城市規劃學刊, 2009 年（6）
