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房地產土地管理法范文1
【關鍵詞】房地產；工程管理；進度控制；創新途徑
由于房地產開發項目施工與安裝任務渠道通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要以合同管理為主要手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法。對開發項目施工的技術手段，經濟成本控制、按照國家標準、規范合同的目標，進行嚴格監督、落實，控制和管理。確保開發項目總體目標的順利實現最終完成。為此本文闡述了房地產工程管理的一些方法的分析與創新途徑，主要以采取進度控制為依托去解決和分析問題。
1 工程施工管理
房地產開發商在工程管理中的主要任務如下：
1.1 項目組織與協調工作
一方面選擇施工參建單位，明確各自在業務往來中應遵循的原則；另一方面落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、施工方案的選定、審核材料與設備供應種類以及供應方式。
1.2 成本控制
主要包括編制費用計劃，審核支出費用，研究節支途徑。
1.3 進度控制
主要進行進度分析，適實的調整計劃，協調各參建單位進度。
1.4 質量控制
提出質量標準，進行質量監督，處理質量問題，組織工作驗收。
1.5 合同管理
對施工前簽訂的施工合同進行妥善管理，并處理工程量增減、和同糾紛、索賠等事宜。
2 房地產開發項目的工程施工控制
不論是開發住宅小區還是金融、商業區等，開發內容構成了一項系統工程，而施工控制是房地產開發產業項目管理的主要任務，也是項目負責人的主要職責。所以，必須加強施工控制，以保證開發項目有序地實施。
2.1 工程進度控制。
工程制度控制關系到建設工程能否如期竣工完成交付，而工程進度則由工程計劃來實現,工程計劃包括總進度計劃和單位工程進度計劃。總工程進度計劃是由承包單位計劃部門，技術部門、質量監督部門等，在項目負責人領導和監督工程師主持下編制。根據工程所需的工時數以及人力、物力、設備情況，得出施工工期、進而編制整個工程的施工進度計劃。而單位工程進度計劃是以單位工程為對象進行編制，開發商應有相應的節點要求和控制。
2.2 質量控制
質量控制是指開發項目管理機構以合同規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督和管理活動。質量控制的任務主要是施工過程中及時發現施工工藝等是否滿足設計需求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價，對整個工程的工作質量水平進行預測評估，將取得的質量數據和承包商履行職責程度，與國家有關技術標準、規范、規定進行比較、并作出評判。質量控制工作主要包括，確保原材料驗收和對工程中的配套設備進行檢驗以及確保施工中控制質量的相關措施，并建立有關質量文件的檔案制度。
2.3 工程管理要素的控制
房地產項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自己的合法權益，可以說我們現在要面對的業主都很挑剔，容不得企業有絲毫馬虎。概括來講，房地產工程管理主要有以下五個要素：
2.3.1 成本：直接影響項目的競爭力和經濟效益。建筑成本在房地產項目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場土地及整個房地產市場的規范化運作，利潤空間主要來源于管理效益。
2.3.2 質量：質量是產品品牌的基礎，也是企業品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現在有些品牌企業近四分之一的客戶是來自于老客戶的介紹，產品質量起了很大的作用。
2.3.3 進度：產品的交貨期是產品流通的一個重要環節，加上房地產產品生產周期長、環節多等特點，進度的問題對企業的信譽起著十分重要的作用。
2.3.4 安全：建設單位和施工企業是安全生產的責任主體。首先必須按照國家的要求，對選擇施工企業實施招標制，對因故不能公開招標的，也要選擇有相關資質的施工企業；其次對施工企業實行監督，監督施工過程，嚴格按照規范施工；再次要求監理單位督促監管施工單位各項安全措施的制定和落實。
2.3.5 技術支持：采用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量。
3 房地產工程管理中出現的問題
3.1 對所開發的工程建設前期工作預備不充分
開發企業對地塊關注的焦點大多是位置、商業環境和周邊配套。而作為建筑產品的建設單位，往往對前期工作預備不充分，尤其是對技術資料普遍把握不足?？赡軙虚_發企業為加快開發速度或是對此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有把握有關工程管線情況，沒有在基礎設計前委托地質勘探，設計依據不充分，出現基坑開挖到地下管線、打樁打打到流沙層完全沉沒的情況。也有的開發企業對城市有關配套管理規定不清楚，發生了交付業主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。
3.2 對有關施工許可的規定重視不夠
開發企業一旦決策了開發項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求，實現收入。在政府建設行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續較多，不少房地產企業對辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關施工許可手續就匆匆施工。也有開發企業打球，先辦理基坑開挖的手續，在沒有得到上部施工許可的情況下連續施工，結果導致城管部門要求施工單位停工、建設主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發企業罰款等結果。對此環節的薄弱管理使得企業處于被動，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。
4 房地產工程管理創新途徑及解決措施
4.1 施工階段技術措施
在工程施工中，應加強技術管理工作，技術是項目的重要生產因素，是否對一技術進行管理及管理的程度如何，關系到項目的目標能否順利實現，針對管理技術的不足，主要采取以下措施：做好對施工圖紙的評審和會審工作，把施工圖紙中存在的問題及時發現與設計單位、甲方協商解決，避免由于圖紙問題對工程進度造成影響；文件資料管理，是技術管理內容之一。技術文件應做到內容完整、規范數據科學、準確、清晰、簽證應及時，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。
4.2 始終把握工程管理的控制權
作為開發企業，其擁有的核心資源和能力主要是對房地產需求的猜測和判定、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產品本身的控制。開發企業必須對整個工程建設有全局的統籌，在整體的質量、進度、各專業之間的配合等方面，要有統籌和控制能力，要有具備相應經驗的管理班子。房地產開發企業工程總監應全面把握工程情況，制定計劃，明確目標，督促各參建單位完成各自任務。
5 結語
房地產工程管理是房地產開發的一個重要部分, 是保證項目的安全，按質按期完成的保障, 提高房地產工程管理的效能是保證開發企業投資回報和促進項目營銷的關鍵環節, 不斷推進房地產工程管理的發展將有利于房地產行業和建筑行業的健康發展。
參考文獻：
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房地產土地管理法范文2
第一條 為完善廣州經濟技術開發區房產和土地使用權抵押管理制度，保護抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國國民法通則》和廣州市人民政府的《廣州經濟技術開發區土地使用權有償出讓和轉讓辦法》等有關法律與規章，制定本規定。
第二條 本規定適用于廣州經濟技術開發區（以下簡稱開發區）轄內的房產和土地使用權（以下簡稱房地產）抵押。
本規定所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產、依法取得的國有土地使用權向抵押權人提供擔保，藉以取得抵押權人提供的貸款或向抵押權人保證履行債務。
本規定所稱土地使用權，不包括地下資源、礦產、埋藏物、隱藏物、市政公用設施等的開發、使用與利用。
第三條 開發區房地產抵押的登記注冊、核發核銷權屬證書等行政管理工作，由開發區管理委員會（以下簡稱管委會）房地產管理局（以下簡稱房地局）負責。
第二章 房地產抵押的設定
第四條 凡在開發區轄內依法取得房產所有權和土地使用權的國有企業、內聯企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業、外資企業以及其它經濟組織和個人，均可依照本規定，以其房地產設定抵押，成為抵押人。
第五條 凡依照本規定接受開發區房地產抵押的境內外的金融機構、公司、企業或其他經濟組織及個人，均可成為抵押權人（債權人）。但未與我國建立外交關系或未在我國設立商務代表機構的國家和地區的金融機構、公司、企業、經濟組織與個人除外。
第六條 下列房地產可設定抵押：
（一）公司、企業、經濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館等建筑物；
（二）屬境外個人所有的自用住宅；
（三）依法有償受讓，并在有效使用期限內的國有土地使用權。
第七條 下列房地產不得設定抵押：
（一）公共事業單位和行政機關的房地產；
（二）職工宿舍、食堂等公益福利設施；
（三）房產或國有土地使用權屬不明或權屬尚有爭議的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得設定抵押的。
第八條 以房產設定抵押時，應連同該房產坐落的地基及附屬場地的使用權同時作價抵押。
以整體樓宇中的部分房產設定抵押時，應按抵押房產建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權與房產同時作價抵押。
第九條 凡有上蓋的土地，不得單獨以土地使用權設定抵押。
尚無上蓋的土地，以其土地塊使用權向中國境內銀行及金融機構申請抵押貨款時，該地塊必須是業經開發，并已投入不少于土地使用權出讓金25％的建設資金者。
第十條 抵押人以共有房地產設定抵押，須征得其他共有人書面同意；以共有房地產中本人所占有的份額設定抵押的，應書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設定抵押。
第十一條 以已作抵押的房地產再作抵押的，須征得在先的抵押權人的書面同意。
第十二條 以已出租的房地產設定抵押，抵押人應將出租事實預先通知抵押權人，抵押成立后，原租賃合同繼續有效，并由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。
第十三條 內聯企業、中外合資經營企業，中外合作經營企業未經中國注冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足的，不得以企業的房地產設定抵押。
第十四條 依法取得開發區內房地產的境外公司、企業、經濟組織或個人必須按規定在開發區申請成立企業，取得中國法人資格，方可以房地產設定抵押。但以個人的住宅設定抵押的除外。
第十五條 國有企業以房地產設定抵押，需經國有資產管理行政主管部門批準。
第十六條 內聯企業、中外合資經營企業、中外合作經營企業以房地產設定抵押，須經董事會或聯合管理機構成員一致同意，形成書面決議。所設定的抵押期限不得超出企業合營或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七條 房地產抵押必須簽訂書面合同。抵押合同可單獨訂立，也可在其它經濟合同中訂立抵押條款。
訂立抵押合同應對擬抵押之房地產進行估價。抵押房地產估價，可由抵押人和抵押權人協商確定，亦可委托業經廣州市或開發區的房地局資格審核認可的評估機構或人員進行。
國有企業、以及占有國有資產的其它企業與境外抵押權人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產的估價，必須由廣東省、廣州市的國有資產管理行政主管部門認可的評估機構進行評估。
第十八條 房地產抵押合同除應具備一般經濟合同的必備款外，還應具備有下列內容：
（一）房地產的名稱、編號、處所、面積、四至及數量、權屬；
（二）所擔保的債務內容、范圍、數量、質量、期限、履行方式、履行地點及與該債務內容相關的其它事項；
（三）房地產的作價及抵押率；
（四）房地產的占管維護、風險責任，處分方式、處分費用的承擔及受償方式；
（五）抵押權消滅的條件；
（六）其它應規定的內容。
第十九條 與境內金融機構簽訂的抵押貸款合同，應根據國家法律、法規和中國人民銀行及各專業銀行的貸款規定簽訂。
第二十條 開發區外商投資企業以房地產設定抵押與境外金融機構簽訂抵押貸款合同，按國家有關外商投資企業境外貸款的規定執行。
第二十一條 國有企業、內聯企業與境外抵押權人簽訂抵押合同，涉及外匯的，其規定應以償債儲備基金的外匯平衡能力為限，并由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關審批手續。
第四章 抵押登記
第二十二條 房地產抵押合同簽訂之日起三十天內，抵押人和抵押權人應一起向開發區房地局申請抵押登記，也可委托人申請抵押登記。未經登記的房地產抵押行為無效。
第二十三條 申請房地產抵押登記，應按抵押物類別向開發區房地局分別交驗下列文件：
（一）《房地產抵押登記申請表》；
（二）《房地產抵押合同》正本；
（三）《房地產所有權證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權保持證》等權屬證書；
（四）申請人或人的資格證明；
（五）國有資產管理行政主管部門、企業主管部門和外商投資企業權力機構同意設定抵押的文件，中國注冊會計師驗資報告及其它必要證件、文書、契約、附件、圖紙及資料。
第二十四條 開發區房地局應在收到房地產抵押申請的全部文件后十天內辦完《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書的注記手續，核發載明抵押權的《他項權證》。
《他項權證》由抵押權人領取及持留，經注記的《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書交由抵押合同規定的一方保管，抵押合同沒有規定的發還抵押人保管。
第二十五條 抵押合同的變更或解除，應經原批準機構書面同意，并自變更、解除事實發生之日起十五日內，由雙方一起向房地局申請辦理變更或注銷登記手續。
抵押合同因履行完畢終止時，抵押雙方當事人應自終止之日起十五日內一起向開發區房地局辦理注銷登記手續。
第五章 抵押物的占管
第二十六條 已作抵押的房地產由抵押人占管，未經抵押權人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產之完好。抵押權人有權監督并督促抵押人切實履行該義務。
第二十七條 已作抵押的房地產因抵押人之過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或補加擔保，以彌補不足。
第二十八條 設定抵押時，抵押人和抵押權人應在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責于抵押人的原因而致已作抵押的房地產意外毀損、滅失和價值減少時的風險責任；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經濟技術開發區支公司投保。
若抵押合同未明確風險責任，上款風險事故發生時，抵押權人可就抵押房地產之殘余價值及抵押人所得補償請求受償。
第二十九條 已作抵押的房地產在抵押期未滿前如需轉讓，抵押人應事先取得抵押權人書面同意；對扣除應納稅費后之轉讓所得，抵押權人享有優先受償權。在同等條件下，抵押權人對擬轉讓之抵押房地產有優先購置權。
第三十條 已作抵押的房地產發生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應及時以書面告知抵押權人。
已作抵押的房地產發生贈與時，抵押人應事先征得抵押權人的書面同意。抵押權人同意贈與后，抵押合同解除，但原抵押債務仍由抵押人在約定期限內清償。
已作抵押的房地產發生轉讓時，原抵押人應向受讓人提交抵押權人同意其轉讓之書面意見的副本或復制件，并將轉讓成交情形及時以書面告知抵押權人。
上述各當事人應自繼承、遺贈、贈與、轉讓事實發生之日起三十日內一起向開發區房地局辦理產權過戶、抵押變更或注銷登記；在繼承、受遺贈事實發生之前，抵押權人未依本規定第三十二條第二款要求處分抵押房地產的，原抵押人對抵押房地產的權益及占管義務和風險責任由繼承人、受遺贈人承擔，但繼承人、受遺贈人的償付義務以其合法繼承、受遺贈所獲房地產的實際價值為限。當被繼承、受遺贈的房地產不足以清償全部抵押債務時，抵押權人可就抵押人的其它遺產受償。
第三十一條 抵押人若將已作抵押的房地產出租，除承擔本規定第二十六條、第二十七條之義務外，應事先書面告知抵押權人，且租期不得超出抵押期，非經抵押權人事先書面同意，租期不得延長；否則，抵押權人有權追究抵押人之違約責任。
第六章 抵押物的處分
第三十二條 遇有下列情形之一，抵押權人有權向開發區房地局申請依法處分已作抵押的房地產：
（一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；
（三）抵押人被宣告破產或解散的；
（四）其它損及抵押權人正當權益、足以妨礙抵押合同正常履行的。
本條第（三）款情形發生時，已作抵押之房地不列入破產清算財產，但其價值超過抵押債務的部分除外。
第三十三條 處分已作抵押的房地產可采取下列方式之一：
（一）拍賣；
（二）招標轉讓；
（三）協議轉讓；
（四）其它經開發區房地局同意的方式。
第三十四條 抵押權人處分已作抵押的房地產之申請應以書面方式提出，并將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人、受讓人，已作抵押的房地產為共有、出租或委托其他人代管的，還應同時書面通知共有人、承租人和代管人。
開發區房地局在抵押權人的處分申請后，應在三十天內決定準許與否。抵押當事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復的，抵押當事人可向管委會申請復議，也可直接向人民法院起訴。
第三十五條 處分已作抵押的房地產由抵押權人委托開發區房地產交易所或經開發區房地局同意的其它機構主持進行。
第三十六條 已作抵押的房地產處分成交前出現下列情形之一，應中止處分：
（一）抵押權人要求中止；
（二）抵押人請求中止，表示愿意并確能即時清償債務；
（三）其它應中止的情形出現。
第三十七條 處分已作抵押的房地產所獲價款由主持處分之機構依下列順序分配：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的之應納稅款和土地增值費；
（三）償還抵押權人債權本息及罰息、罰款；
（四）所剩余額退還抵押人。
第三十八條 處分已作抵押的房地產之所得不足以抵償押債務時，抵押權人有權追索不足部分。
第三十九條 已作抵押的同一處房地產，有若干抵押權人的，其優先受償順序以在開發區房地局抵押登記順序為準。
第四十條 處分已作抵押的房地產，在同等條件下，購買人按下列順序享受優先權：
（一）共有房地產的其他共有人；
（二）已出租房地產的承租人；
（三）開發區管委會；
（四）抵押權人；
（五）其他應享受優先權的人。
第四十一條 處分已出租的抵押房地產，如租期（含住宅租賃期可延續的時限，下同）未滿，取得該房地產的新產權人應繼續履行租賃合同，并在辦理房地產過戶登記的同時，辦理租賃合同變更登記。租期屆滿，新產權人如繼續出租時，在同等條件下，原承租人有優先承租權。
第四十二條 已作抵押的企業房地產被處分時，企業生產、員工安置等事宜由抵押人負責，抵押合同另有約定的，從其約定。因抵押房地產的處分致使企業解散的，由抵押人按國家有關法律、法規和企業合同、章程的規定清理或清算，辦理企業歇業手續。
第四十三條 經處分而取得抵押房地產權者，應照章向開發區稅務局和房地局繳納各項稅費，辦理過戶登記，領取《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書。原有的房地產權屬證書繳回發證機關注銷。
第七章 附 則
第四十四條 建立開發區房地產抵押償債儲備基金，以用于開發區的國有企業和內聯企業因房地產抵押而發生的外匯不足之調劑，及其它特殊需要。基金來源及提取比例是：
（一）從土地使用權出讓的留成外匯收入中提取百分之十；
（二）國有企業和內聯企業抵押房地產所獲境外貸款，預提1％。此款項及其利息在抵押期滿，并已償還貸款后付還企業，利息按中國銀行同種外幣存款利率計算。
第四十五條 有關本規定之事項的爭議及糾紛，當事人應及時協商解決。協商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開發區房局申請調解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。
當事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議，當事人不愿協商調解的，或者協商調解不成的，可以依據抵押合同中的仲裁條款或事后達成的書面仲裁協議，依法提交中國仲裁機構或其它仲裁機構仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒有達成書面仲裁協議的，可以向有關管轄權的中國法院起訴。
第四十六條 違反本規定者，開發區房地局有權視情節注銷其登記、注銷其權屬證書或不予發證、宣布有關合同無效并責令責任方賠償經濟損失或予以罰款。
第四十七條 開發區房地產抵押管理，除適用本規定外，適用廣州市人民政府的《廣州經濟技術開發區土地使用有償出讓和轉讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關規定。
本規定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣后的法律、法規和規章有抵觸之處，概以國家和上級部門的法律、法規和規章為準，但此前依本規定訂立，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效，并照本規定執行。
抵押房地產的估價、登記、處分以及償債儲備基金的動用審批手續等具體規則，由開發區管委會另行制定。
房地產土地管理法范文3
現將《關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見》印發給你們，請認真貫徹執行。關于認定收回土地使用權行政決定法律性質的意見收回土地使用權是人民政府及其土地管理部門一項重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進行?！缎姓幜P法》頒布施行后，除行政處理決定仍舊按照土地管理法律、法規的規定執行外，土地管理的各項行政處罰必須依照《行政處罰法》由土地管理法律、法規或者規章規定，并由行政機關依照《行政處罰法》規定的程序實施。為了進一步貫徹執行《行政處罰法》和土地管理法律、法規、規章，正確區分行政處理決定和行政處罰決定的界限，切實做到依法行政，現對認定收回土地使用權行政決定的法律性質提出如下意見：
一、依照《土地管理法》第十九條的規定，對用地單位已經撤銷或者遷移的；未經原批準機關同意，連續二年未使用的；不按批準的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的，土地管理部門報縣級以上人民政府批準，依法收回用地單位的國有劃撥土地使用權，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規定收回國有劃撥土地使用權，其批準權限應與征用土地的批準權限相同。
二、依照《土地管理法》第三十三條的規定臨時使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規定土地使用權被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。
三、依照《城市房地產管理法》第十九條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條的規定，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處理決定。
四、依照《城市房地產管理法》第二十一條第二款和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條的規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期依照法律有關規定未獲批準的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處理決定。
五、依照《城市房地產管理法》第二十五條的規定，超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。
六、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條的規定，土地使用者未按出讓合同規定的期限和條件開發、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權，屬于行政處罰決定。
七、依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十七條第一款的規定，因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國有劃撥土地使用權的，屬于行政處理決定。依照該條例第四十七條第二款的規定，根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，市、縣人民政府無償收回國有劃撥土地使用權的，也應屬于行政處理決定。
八、依照《基本農田保護條例》第二十一條的規定，已辦理審批手續的開發區和其他非農業建設占用的基本農田保護區內的耕地，未經原批準機關同意，連續二年未使用的，由縣級人民政府土地管理部門報本級人民政府批準，收回用地單位土地使用權的，屬于行政處理決定。
房地產土地管理法范文4
為加強房地產中介服務行業管理，規范房地產市場，維護消費者的合法權益，市局決定從2001年1月至4月底，在全市開展中介服務行業專項執法檢查工作，工作重點是規范房地產經紀活動，查處違規違法行為。現提出如下實施意見：
一、指導思想和目標
按照黨的十五屆五中全會和市委七屆七次全會關于進一步開放市場，規范有序的市場體系的要求，依照房地產中介服務的有關法律、法規和規章，集中力量在一段時間內對房地產經紀機構進行專項執法檢查。加強房地產中介服務管理，發展和規范本市的房地產市場，保障房地產活動當事人的合法權益，促進市政府提出的2001年房地產業的“六個到位”的實現，推進上海房地產業成為上海經濟發展的支柱產業。
專項執法檢查的階段性目標是：依法查處房地產中介服務中的違法違規行為，整治一些嚴重違法違規的房地產經紀機構和人員，使房地產市場更加規范有序。
二、專項執法檢查的范圍和內容
專項執法檢查的范圍，主要是發生在2000年1月1日之后的中介服務業（特別是房地產經紀行業）中的違規情況。包括被舉報、揭發的，發生在2000年1月1日之前，性質嚴重，尚未改正的違規行為的追查。
執法檢查的主要內容：
（一）違反房地產經紀機構和人員執業資格管理規定的行為。主要包括：
1．從業人員未取得執業資格證書的；
2．房地產經紀機構未按規定向房地產主管部門備案的。
（二）從事成套獨用使用權房買賣的；
（三）采取弄虛作假損害當事人合法權益的；
（四）未取得工商登記、擅自從事房地產經紀業務的。
三、專項執法檢查的方法
（一）加強內外協調配合。市局和市工商局加強聯系和合作，各區縣房地局要主動和各區縣工商局聯系，聯手整治房地產中介服務業中的違法違規行為。各區縣房地局執法監察部門還要加強和房地產市場主管部門的聯系，共同抓好這次專項執法檢查工作。
（二）要充分發揮房地辦事處的作用。房地辦事處是房地資源行政主管部門執法監察的一支基本隊伍，也是這次專項執法檢查的重要力量，要充分發揮房地辦事處在執法檢查、協助辦案、督促整改等方面的作用。
（三）采用對經紀機構內部檢查、門市部現場檢查和以舉報揭發的案件為線索等多種形式進行檢查。主要查工商登記、查備案資料、查執業資格、查合同文書、查業務臺帳、查經營憑證、查舉報案件。對違法違規行為的處理，要求證據確鑿，適用法律法規和規章正確，符合法定程序。
（四）專項執法檢查要同年檢工作結合起來。執法檢查中發現嚴重違法違規的經紀公司情況要及時與市場主管部門聯系，為經紀公司的年檢提供相關資料。
（五）認真抓好整改工作。整改工作是衡量專項執法檢查階段性成效的重要標志。要通過行政的、法律的手段和新聞輿論工具，督促房地產經紀機構對違法違規行為進行整改。房地產經紀機構應制訂和完善規范服務的制度，防止新的違法違規行為的產生。
四、專項執法檢查的步驟和要求
第一階段：培訓動員、組織落實階段（1月上旬--1月中旬）
1．市局執法部門會同市場處，并聽取工商等相關行政機關的意見，明確工作重點，制定實施計劃，并由市局執法監察部門組織區縣房地局專項執法檢查人員進行相關法律、法規的培訓，統一思想，提高認識。召開專項執法檢查動員會，布置專項執法工作。
2．各區縣房地局應成立由局領導任組長，執法監察和市場管理部門負責人參加的專項執法檢查領導小組，明確專項執法檢查的具體主辦部門和負責人，名單報市局。
3．區縣房地局組織執法部門和房地辦事處的同志進行相關法律、法規的培訓，成立相應的機構，摸清本轄區內中介服務公司的基本情況，根據市局的統一要求制訂具體工作計劃，召開本轄區內房地辦事處和經紀機構負責人動員布置會。具體工作計劃要書面報市局。
本階段的工作要求：了解房地產經紀行業現狀，掌握相關法律、法規，統一認識，落實組織，制訂計劃，明確任務，有計劃有步驟地開展工作。
第二階段：執法檢查階段（1月中旬--3月中旬）
1．由市局執法部門抽查全市房地產經紀機構，抽查率達到15％。
2．以區縣地局為重點對本轄區內的房地產中介服務公司進行檢查。檢查率要達到85％。
本階段工作要求：認真查處房地產經紀機構和人員中存在的違法違規行為，整治一批嚴重違法違規的房地產經紀機構和人員。并結合檢查，發現一批依法經紀，服務規范，業績顯著的優秀經紀機構。
第三階段：動員整改階段（3月中旬--4月上旬）
1．在執法檢查的基礎上，由各區縣局召開中介服務公司經理會議，組織學習相關法律、法規，提高自覺守法的意識。對存在違規行為的經紀機構要求制定有效的整改計劃，要明確整改內容和整改期限，并報區縣房地局。
2．落實整改措施，標本兼治，實事求是。各房地產經紀機構都要制定規范的服務制度，嚴格的服務標準。
本階段的工作要求：房地產經紀機構要切實提高認識，使整改落在實處，取得明顯的成效。
第四階段：總結階段（4月中旬--4月底）
房地產土地管理法范文5
但是督察之后的任務并不輕松。國土資源部副部長李元在會議中透露，下一步的工作將集中解決三個問題：如何處理大量的未批先用土地？如何全面實施“招拍掛”（即招標、拍賣和掛牌）？如何規范開發區用地？
早在8月11日，這次檢查開始后三天，國土資源部治理整頓督查辦公室就給出了一組數據，足以使得公眾管窺中國土地市場的混亂現狀。開始于去年底至今年初國土資源部的這一調查結果顯示：今年上半年全國各地共查出多年來產生的各類土地違法行為10.1萬起，其中今年發生5.3萬起。10.1萬起涉及土地面積39133.33公頃，其中耕地19400公頃。
消息人士透露，此次盤點全國土地使用狀況的結果不容樂觀，決策層已嚴令各地對違規行為限期整改，不合規的堅決撤銷，有關部門還將組織核查。據說，高層的態度是，在整改中，“不能光對事不對人”。
開發區之禍
土地審批專用章又稱為“2號圖章”，根據1998年頒布實施的《中華人民共和國土地管理法》，本應屬于國土資源管理部門專用，但無錫市一些開發區的管理機構也都配置上了這枚“千金之印”――這是他們以優化招商引資環境的名義，從當地政府手里爭取到的。就在五部委督察組即將到達之前，除了當地國土資源管理部門之外，其余的“2號圖章”都被收回并銷毀了。不過，在此之前，這枚章已經在這些機構手里掌管并使用了三年之久――大量的土地在這枚印章下流失了。
類似的情形在此次聯合督察組的行程中并不鮮見。一位專家在總結目前土地違規現象時指出，“地方政府違法，特別是建開發區亂占土地是其中突出的特點”，結果是“把本該由政府掌握的管地權，分散到了開發區管委會和‘指揮部’等本不具備土地管理權的機構，造成一些開發區成為大量土地違規行為的滋生地，可以不按規劃計劃批地、不按法規搞‘招拍掛’、不按規定用途和批準的條件搞建設?！?/p>
盡管在1998年修訂后的《中華人民共和國土地管理法》中，已收緊批地權限，明確只有中央、省、市三級有權批地，對土地使用和交易的方式也陸續了出臺了相應的國務院文件或部門法規予以細化，但是地方政府在實際的操作中卻自有一套做法，屢屢與國家法規相悖（詳見輔文《缺少的不是法規》）?！氨热绫本｀l鎮政府仍然可以與開發商簽合同批地。”曾任國土資源局局長、此次督察負責人之一鄒玉川舉例說。
在此次五部委的突擊檢查中，四川省共清查出市、縣國土部門之外的非法供地主體327個，各個城市都存在著城區和開發區國土資源機構與市局分離的情況。不少開發區成為突破國家法律政策的“特區”。
1996年，廣西欽州市委、市政府印發了《欽州經濟技術開發區管理暫行辦法》，向開發區下放市級土地審批權，2002年10月，市政府又公布了《欽州市欽州港經濟技術開發區管理辦法（試行）》，繼續保留開發區市級土地審批權，開發區管委會可自行確定供地方式、土地出讓價格、可與用地單位簽訂土地出讓合同；并規定開發區管委會負責開發區內建設項目的規劃管理工作，“一書兩證”，行使市級規劃管理權。
2002年8月，陜西省人大出臺《陜西省經濟技術開發區土地管理規定》對開發區賦予了某些特權，如“開發區管委會可以根據派出政府的授權，……對開發區內的土地統一規劃、統一征用、統一出讓和統一管理。”“負責區內土地使用權的出讓、具體組織建設項目供地……依法對于開發區內的土地使用權的轉讓、出租、抵押和參股實施管理?！?/p>
更有甚者，在督察過程中，還發現地方政府屢屢出臺與現行土地管理法律法規直接沖突的文件。今年6月26日，貴陽市委、市政府出臺了《關于進一步加大招商引資工作力度的若干規定》，其中第九條規定：“各區（市、縣）對建設項目可采用協議出讓方式出讓國有土地使用權。”隨后該規定還在媒體上進行了公布。而此前一年，國土資源部已下發了11號文，要求各地以招投標方式來進行經營性土地的出讓。
貴州省督察組指出，貴陽市的這一“土政策”有兩條嚴重錯誤。一是將批地權交給了區一級政府，違反了《城市房地產管理法》及《城鎮國有土地出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令）中關于土地使用權的出讓，由市、縣一級政府進行的規定。二是自2002年7月1日起實施的國土資源部11號文即《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中已明確：“商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。”而該規定籠統提出“建設用地可采用協議方式出讓土地”，明顯與國家法規政策相沖突。
如此不具用地政策基本常識的“低級錯誤”，令人費解。貴陽有關方面給出的解釋是，文件不是由當地國土部門、而是由政府負責招商引資部門完成的。在五部委到達之前，貴陽市政府已于8月14日再次下文，修正了有關規定。
中國土地學會理事長，前國家國土資源局局長鄒玉川，是這次掛職督察組長之一，曾帶隊赴遼寧省、河北省和江蘇省三地督察。他向記者介紹說，國務院在7月18日剛剛了《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》，停止審批各項開發區，而一個省會城市就在一個星期之后的7月25日新批準了七個開發區。督查組發現的當天，省政府召開緊急常務辦公會，了這個決定。 “這不是睜著眼晴違法嗎？！”鄒玉川大搖其頭。
被壓低的“龍頭”
被地方突破的不僅有土地管理權限，作為土地管理另一道重要防線的國家土地利用總體規劃也屢屢成為被突破的對象。
“在世界各國，對土地都是實施規劃管理，土地利用總體規劃就是土地管理的龍頭?！?中國人民大學公共管理學院土地經濟系的嚴金明介紹說。但是規劃在現實中的效用卻不能不令他扼腕。我國自上而下建立起的五級土地利用總體規劃，在《土地管理法》中確立了至高無上的法律地位，但多年來，很多地區不顧本地實際，違反規劃批地和超規劃用地。城區規劃面積無度擴張，以使得土地利用總體規劃名存實亡。
中國在1997年曾制定了至2010年的全國土地利用總體規劃。“可是到目前為止，用地指標在包括浙江在內的一些經濟發達地區已差不多用完了。”嚴金明認為，雖然存在客觀原因，但這首先應歸因于中央與地方在土地使用問題上目標并不一致，地方政府在操作中實際上把工業化和城市化等同于用地的非農化。
國家在制定土地規劃時，第一考慮公平，第二考慮效益，且規劃動輒十幾年，而地方上每屆政府的任期也就4年～5年，從政績上考慮總是效益第一，搞開發區都出現攀比現象。“你在城東搞，我在城西搞?！倍讲旖M在調查中發現，許多開發區根本未得到有效利用，甚至荒蕪了。新任領導班子不管前任的項目，寧可再搞新的開發區。
大部分城市化和政績化的開發，都存在著違反規劃的情況。首先是濫用規劃修改權，“領導一句話，規劃就改了，在他們看來，規劃規劃，紙上畫畫?！眹澜鹈髡f。實際上，在《土地管理法》中明確規定，下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制，建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標。而規劃審批權則只下放到省一級。地市一級的規劃變動，如果是非農業人口在50萬以上的，也需國務院一級來批。但有的地方是幾乎每逢規劃必然報改，“有的自認為項目太復雜，或者需時較長，所以干脆就未批先用，連修改規劃的申請都不上報。”
無視規劃，必然導致未批先用、多占多用、非法占地、違法交易等現象，鄒玉川引用國土資源部的統計數字說：在全國450個各類園區中，未依法批準的就達310多個，將近68％是未批先用的?！岸嗾级嘤玫脑蛑皇堑胤秸惫?，招商引資，有產值無產值甚至倒貼也愿意。”
早在1995年建設部頒布的《開發區規劃管理辦法》中，開篇即規定了“開發區規劃應當納入城市總體規劃?！绷硗猓皣鴦赵撼鞘幸巹澬姓鞴懿块T負責全國開發區的規劃管理工作。”
由于各開發區密度過高，形成競爭，在招商引資時，壓低地價就成為一種必然?！斑@次督察過程中，發現河北和遼寧普遍存在利用效率低的情況，開發區內單位面積的土地的產出及稅費都較低?！编u玉川說。
“招拍掛”難局
從去年7月1日開始，按國土資源部的11號文，所有經營性用地，都必須通過招標、拍賣和掛牌的公開方式進行出讓。“但到現在為止，全國城市建設用地中協議出讓和公開交易的比例仍在80：20?！眹澜鹈鞲嬖V記者。
“招拍掛”迄今得不到很多地方政府的青睞，在督察組專家看來，原因很多，但政府的違規行為及歷史遺留問題是主因。
很多地方政府將“招拍掛”當做可用可不用的“先進經驗”，而不是必須執行的國家政策。有的地方干脆自行決定將“招拍”掛制度的執行推遲到2004年。還有的地方政府先與開發商簽協議，后掛牌出讓，形成假掛牌。還有的在拍賣后又以各種名目暗地里返還出讓金，甚至干預“招拍掛”，擅自減免地價。
而對類似于北京這樣的大城市，則面臨另一個難題：由于經營性用地供應過多，多頭供應，導致土地公開交易難以進行。一位業內人士舉例說，某省會城市幾年來通過“招拍掛”方式出讓的土地只有25宗，面積僅千余畝，原因在于自1992年起，該市共批出房地產用地8萬余畝，用地單位已投入大量資金進行前期工作，目前尚余2萬多畝已確定用地單位，只需繼續完善協議出讓手續。還有一個地方的高新技術開發區在1998年之前自行批了大量房地產用地，近年大量竣工積壓，給下一步的“招拍掛”增加難度。
專家指出，以地換橋、以地換路在一些地區普遍實行，也在相當程度上排斥了“招拍掛”的競爭。在西部某市，幾年來只成功出讓一宗國有土地。另外，企業改制、城中村改造、舊城改造等涉及的土地出讓，都游離于“招拍掛”之外。還有一些地方政府通過變更土地用途、捆綁成片開發、以地抵債等方式，規避公開交易。
五部委督察組的領隊人之一，原國土資源局局長鄒玉川對此感受很深，有些地區把本應公開交易的土地，以修路、修公園等方式批出去，不收地價，讓開發商賺錢。他認為，應當盡可能減少這種批地方式，實在有必要搞，至少也要對土地本身及所涉工程引入評估程序。
此外，還有相當一部分開發區的土地以各種形式非法入市，形成了“隱性土地市場”，從而扭曲了市場價格，使得“招拍掛”難以進行。個別地方對于撤銷后的工業園區管理松馳，致使很多變臉成為房地產開發用地。對此，《土地管理法》和《房地產管理法》實際上都有明確規定，即使是已取得土地使用權，也嚴禁改變用途，私下交易。
嚴金明總結道：“名義上國務院是國有土地的代表者，主管部門是國土資源部，但‘招拍掛’的權力及操作都在地方政府手里，所以講到土地方面的違法行為，地方政府或官員都難脫干系。”
征地
取得土地的途徑一是新征農地，二是利用城區中的存量土地。但地方政府普遍對于征用農地情有獨鐘。對于地方政府來說，前者的拆遷成本太高，而向農民征地，則相對容易得多。盡管國家法規中有征地補償的規定，但具體安置時，違規壓價的現象比比皆是。
下放、分散批地權力的惡果之一，即是獲得批地權之后，地方官員在大搞開發區過程中，蓄意多征多占，其意也是利用法律上的薄弱環節。因為開發區土地的來源主要是農地征用，而征地權之所以被濫用，癥結在于目前國家對于農村土地的產權和農地征用制度缺乏法律上的明確界定。盡管現行的土地法規均明確規定農村土地歸農民集體所有，然而，集體產權卻是不明晰的概念，作為集體產權性質的農村土地在現實中一直被當做公共用品對待。
國土資源部1999年下發了《關于加強征地管理工作的通知》，2003年又先后補充了《關于嚴禁非農業建設占用基本農田的通知》和《關于加強城市建設用地審查報批工作有關問題的通知》等文件，試圖控制愈演愈烈的“圈地熱“。但各地征地的步伐卻遠比法規頒布的速度要快。現在，地方上征地項目不僅包括交通、能源、水利等法律許可的基礎設施領域，一些工商業、房地產的經營性用地也混入了征地范疇。一些開發商打著辦教育、發展高新技術產業的旗號騙取劃撥土地，然后改變土地用途搞房地產開發以牟取暴利。房地產業的此類違規現象已引起國務院高層的注意，最近國務院總理就專門批示，要完善土地產權和征地制度，并將此作為實行最嚴格的土地管理制度的一項重要措施。
中國土地規劃設計院總工程師周建春認為，《憲法》和《土地管理法》規定，只有公益性的用途，才能征地。可到了地方上，卻是什么用途的項目，都能征地。而所謂公益性，在現行法規中卻缺乏明晰的界定。“地方上的靈活性比較大，有規定的事情尚且不一定執行，更何況規定不清呢？”周說。
房地產土地管理法范文6
近日，一則《溫州一批20年產權住宅土地使用權到期，續期須按房產價格三分之一繳費》的新聞引發輿論關注。據溫州媒體報道稱：當地一部分市民正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金，也就是說，100多萬元的房產，續期就要再繳納30多萬元。溫州這一土地使用權續期事件隨即引發全國廣泛的關注。其實，溫州土地使用權續期事件在國內并非首例，除溫州外，至少在青島、深圳還有五個土地使用權到期續期案例。
對于土地使用權的到期，《物權法》第一百四十九條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。但《物權法》只規定了“自動續期”，對于該如何續期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出臺關于出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。
一、土地使用權到期問題的解決
房屋所有權屬于個人產權。根據《中華人民共和國物權法》第六十四條規定，私人對其合法的收入、房屋不動產享有所有權。其年限是永久的。但是，同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
雖然城市土地管理法修訂時間更新，但考慮到物權法屬于高位法，因此對于土地使用權應主要參照物權法的規定。所以，房產土地使用權到期以后，如果居民不繳納土地出讓金就不再擁有出讓性質的土地使用權，但法律規定可以土地使用權“自動續期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果僅僅是居住需求，居民可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子里。但是，不再擁有出讓性質的土地使用權會限制房產所有人在房地產轉讓、抵押等方面的權利，需要補繳土地出讓金等才可重新擁有這些權利。
如果按照溫州現在的做法，續費額度相當于房價的三分之一，這在高房價的背景下，無疑會給購房者帶來沉重負擔。在無章可循的情況下，專家針對該事件的意見也不統一，可行的解決路徑主要有兩種：第一，大幅度降低“續期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產稅全面開征以后，對“續期”的土地使用權不再征收出讓金。城市住宅建設用地的升值與房屋不可避免的會折舊，房屋產權的永久性和土地使用的期限性，是我國房地產中的尖銳矛盾，國家相關法律法規的制定卻存在模糊空間，不對其加以完善無疑將影響房地產市場的健康發展。
二、城市房地產管理法的完善
1、建設用地使用權期間屆滿后的處理規則
如前所述，《城市房地產管理法》第22條第2款規定與《物權法》第149條的相關規定相沖突，應予修改。此外，《城市房地產管理法》對續期時土地使用費的繳納應當作出明確規定?！段餀喾ā穼ζ陂g屆滿后是否支付土地使用費的問題未作規定，其立法原意是；“如何科學地規定建設用地使用權人屆時應當承擔的義務，目前還缺少科學依據，應當慎重研究，物權法以不作規定為宜。而且物權法不作規定，也不影響國務院根據實際情況做出相關的規定①。”但是，事實上地上物的歸屬問題不宜由行政法規規定，因為國務院是建設用地使用權出讓合同的一方當事人，它有權制定行政法規來決定期間屆滿后另一方當事人能否獲得地上物的所有權，難以保障公平。因此《城市房地產管理法》在進行相關規則設計時，應保護所有人的利益，盡量由建筑物所有人使用房屋，適度進行國家干預，以保護利用土地的弱勢群體。
2、完善房地產征收規則
