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物業管理的范疇范文1
【關鍵詞】社區管理；物業管理；融合創新；模式
城市化進程的加深，帶來的是眾多的城市住宅小區，城市住宅小區越來越多，也導致了小區管理的困難，尤其體現在小區住戶與物業部門之間的矛盾升級。而且隨著時代的發展，社區管理提供的一些服務，已經難以滿足小區居民的日常生活所需，這也在一定程度上制約了我國城市化發展的進程。如何使小區住戶住的滿意，住的舒心，就必須認真思考，創新管理模式，充分分析社區管理與物業管理之間的優劣點，取其精華，棄其糟粕，將社區管理與物業管理有機融合，創造出新的管理模式，使社區管理更加有效，以此來提高小區居民的生活滿意度，創造健康和諧的社會環境。
一、社區管理與物業管理關系分析
（一）社區管理與物業管理的對象
傳統的社區管理中，其主要的服務對象就是社區中的居民，去管理的目的也是為了能夠使得社區居民得到良好的生活條件，保證社區居民間的和諧共處。而物業管理，雖然從字面意思上，其管理對象為物業。但從深層次來分析，社區的物業也是居民的物業，居民為了物業管理，而繳費，而實際情況來看，物業公司與社區居民的接觸也較為廣泛。簡單來說，社區管理和物業管理是供給方，而居民在這里邊扮演的角色是需求者，如何保證供需間的平衡是社區管理與物業管理需要共同考慮的。
（二）社區管理與物業管理所用方法基本相同
社區管理的目的是為了保證社區內的正常運轉，保證居民間的和諧相處，消除安全隱患，最大限度地滿足居民的日常所需，使居民安居樂業。而物業管理，也會為了達到續簽合同的目的，而采取一系列的方法，使社區內的居民感到滿意，利用多種服務手段，使居民的生活環境變得更好。但二者之間也是有一定的區別，我們要認清社區管理與物業管理之間的不同，不能將其混為一談。社區管理與物業管理的目的不同，社區管理并不注重經濟效益，而將重點放在了社會效益上，是為了維護社區內居民安居樂業，安定和諧而存在的。而物業管理則是為了經濟效益，通過多種手段維護小區內的和諧安定，創造良好的居住環境。第二就是二者的管理范圍不同，一個社區可能包含多個小區，因此，社區管理，必須對多個小區內的居民進行負責。而物業管理的范圍，相較于社區管理較小，往往只是經營管理某一小區，只對該小區內的居民物業進行管理。第三就是，二者的管理內容不相同。社區管理的內容較為廣泛，只要是涉及到居民的問題都是社區管理所負責。而物業管理則偏重于對于小區內，生活環境及物業的維護以及小區范圍內的安保情況。
二、目前我國社區管理與物業管理的現狀及問題
（一）社區管理與物業管理難以配合
上面已經說到，社區管理的范圍較大，而物業管理的范圍較小，再加上社區工作人員人數較少，而社區中的居民人數眾多，因此在管理工作的開展過程中，社區管理往往會遇到許多的阻力，對于居民的信息，社區管理往往很難得到有效的掌握，導致了信息的滯后。而物業管理所管理的范圍較小，僅限于小區之中，也就是說，物業管理與居民間的聯系比社區管理更加親密，溝通機會較多。但是，社區管理和物業管理并不屬于一個部門管轄，因此二者的配合就難以實現。最終就會導致，社區管理無法掌握有效的居民信息，而物業管理能夠得到居民的有效信息，卻無法解決問題的現象發生。也就是說，社區管理不夠精細化，物業管理，解決問題的力度又不夠。
（二）社區管理以及物業管理缺乏有效的原動力
社區管理應該是一種互動式的管理模式，也就是居民與社區工作人員的良性互動，只有二者有機結合，才能夠實現政府與居民雙贏的局面，也就是說，良性的互動，是推動社區管理的內在源動力，只有這樣，才能夠取得良好的管理效果，但就目前來說，社區管理并未達到預期的要求。而作為物業管理來說，由于其發展時間較為短暫，現階段還無法得到政府以及社會的大力支持，也就是說，物業管理現階段缺乏外在的動力，處于一種獨立的狀態。
（三）社區管理與物業管理之間責任不明確
社區管理與物業管理之間的對象基本相同，管理手段也基本相同，而且二者都著重于改善居民居住環境，解決居民的安全問題。二者理應是相互結合，互相作用的。但由于社區管理與物業管理屬于不同的部門，因此在問題解決過程中，更多的二者是相互推卸責任，而不是共同群求解決方法。二者之間的配合，也往往是流于表面和形式。
三、社區管理與物業管理融合創新模式
（一）將物業管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給
社區管理與物業管理所面向的對象都是居民，其目的也是為居民提供便利，創造良好的居住環境。物業管理公司在業務上接受房管部門領導的同時，如果將其納入社區管理，接受社區的統一指揮和管理，能夠取得更好的服務效果。第一點就是要將物業管理公司的招標權給予社區。但是當業主委員會沒有選舉出來時，可以先委托社區代為招標，選取合適的物業公司進行物業管理。而當業主委員會選舉結果產生之后，社區再將物業招標權給予小區業主委員會。對于物業公司來說，社區對其享有調解權，監督權，以及糾紛裁決權，物業公司必須服從社區的管理。社區和物業公司可以共同組織居民活動，以此來創造更好的居住環境。
（二）物業管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務的一線管理
將社區管理與物業管理相結合，中午要管理作為社區管理的窗口和平臺。在社區中的每一個小區中，都設有物業管理辦公室，而這個物業管理辦公室就可以作為社區管理的窗口和平臺。是了解和解決居民問題的前線。而社區作為管理的后方，進行的是宏觀層面的管理與服務。物業管理具有著能夠及時了解居民動態，掌握居民生活情況的優點，也就是說，通過物業管理對社區管理的反饋，能夠使得社區變得更加和諧，居民的問題能夠得到有效解決。通過二者的融合，社區管理模式也要發生一定的轉變，從以往較為粗放的管理模式，轉變為精細化的管理，居民通過在物業辦公室進行問題的提出，再通過物業辦公室反饋到社區。是融合后的管理模式更加的精細化，做到與每一位居民進行良好溝通，互動，切實解決每一位居民的生活問題。社區管理，一定要將物業管理作為自己管理體系中的重要一環。二者的融合就決定了物業管理所扮演的角色，就像是生產流水線一樣，是社區管理的一線管理平臺。只有這樣，才能相互配合，相互作用，共同打造良好的居住環境，實現社會的和諧。
（三）物業管理保持盈利目的，屬于社會管理范疇中的盈利部分
社區管理與物業管理融合，并不是要放棄原有的性質。物業管理的盈利性質可以繼續保持，雖然社區管理是為了社會效益，但并不是無償服務，只是根據居民的實際情況，收取較低的費用。物業管理是為了營利目的，也就是說，知道能夠滿足居民的日常需求，創建良好的社區環境，收取物業費也是十分合理的。而將物業管理納入到社區管理中的收費范疇，也是十分合理的，社區在管理過程中，一定要注重居民與物業管理之間的平衡，在充分調查研究后，確定收費標準，讓物業和居民都得到滿意的條件。
參考文獻：
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物業管理的范疇范文2
香港《建筑物管理條例》的實施，為業主立案法團的成立和運作提供了法律綱領，同時也加強了物業管理運作的監管。香港政府和專業團體借鑒公屋的專業性房屋管理的概念，逐漸發展出以業主住戶為服還制定了一套《物業管理業能力標準說明》（以下簡稱“《說明》”），對各個級別的知識和技能要求作出具體說明?！墩f明》主要涵蓋能力標準，而能力標準的劃定則按行業內執行每項職能時所需具備的能力為依據，其中，包括需要的行業知識、專業技能和軟等。這些能力標準以“能力單元”的形式表現出來，每一個能力單元描述該項能力所需要的標準及其能力要求。物業管理業資歷架構共有7大職能范疇，28個職能要項，136個能力單元。七大職能范疇分別是環境管理、建筑物維修保養、業戶管理及社區服務、設施管理、應用法律、財務及資產管理以及人力資源管理。每個職能范疇下又進一步細分為多個職能要項，如環境管理下細分為建筑物保安、緊急事故處理、環境安全、建筑物環境整潔、園藝梅花以及建筑物私家路管制及環境保護等6個職能要項。每個職能要項根據能力差異劃分不同級別的能力單元，最高為七級。從各個能力單元的能力標準來看，香港對物業管理從業人員能力培養上具有以下特點：務中心的專業物業管理服務。隨著城市房地產業的發展，各種新型業態物業的出現對物業管理從業人員的專業水平提出了更高的要求。在此背景下，香港教育局于2002年為物業管理行業成立了行業培訓咨詢委員會，以推動建立物業管理行業的資歷架構，旨在鼓勵行業人士通過各種職業培訓提升專業能力，獲得相關資歷。資歷架構是一個非強制性級別制度，主要是將業內的學銜及技能范疇分為資歷級別，并詳細訂明每一項資歷級別所要求達到的準則。資歷架構的設計，其目的是讓公眾人士透過一個清晰及統一的指引，制定個人的進修計劃。
一方面依照循序漸進的專門技能進修途徑（縱向發展），在某一特定專業范圍內提升個人的技能。另一方面，按照多種技能的進修途徑（橫向發展），達到一專多能。資歷架構劃分為七個等級，第七級為最高等級，物業管理行業培訓咨詢委員會按以下四個指標作為劃分等級的依據：（1）知識及智力技能；（2）過程；（3）應用能力、自主性及問責；（4）溝通能力、運用資訊科技及運算能力。與此同時，1.級別和能力單元劃分專業化程度高物業管理業資歷架構將7大職能范疇劃分為136個能力單元，級別越高的能力單元對知識和技能要求也越高，如一級的建筑物保安僅要求“能夠綜合對駐守地方的用途、環境、合作伙伴、保安系統器材、相關法律知識及工作指引的認識，正確和合法地執行建筑物保安職務”，而六級的建筑物保安則要求“能夠時刻掌握嶄新的保安知識、行業和法例的要求，引入先進裝置，持續改善公司所提供的建筑物保安服務?！鼻矣袆e于大陸地區物業服務從業人員的綜合認證，香港物業管理業資歷架構為每一職能要項都提供了級別晉升的渠道，如從事建筑物安保工作的從業員可以通過培訓和工作時間的積累去獲得更高級別的資歷，當然其也可以通過職業培訓獲得其他職能要項的資歷認證。由此，香港每一項職能要項均有不同級別的資歷認證，其專業化程度更高。2.注重實務能力水平《說明》中每個能力單元均包括該職能要項達到某一級別時所需要的行業知識，應掌握的專業技能和軟等。而各能力單元的評核指引的表述可以歸納為一種模式，即“能夠運用相關知識，實際解決問題/提出建議”，在這一表述模式中，更為強調的是解決實際問題的能力，包括對理論知識的學習，最終也是落實到能否解決問題這一層面。3.強調綜合管理能力的提升不同級別能力單元的要求與物業管理從業員的職場發展路徑相契合，一二級別的能力單元所要求的絕大部分是能夠按照指令執行某項具體工作，其所對應的一般是執行崗。而從第三級別開始則逐漸向管理崗過渡，能力單元更多地要求從業員能夠作為管理者，督導和安排屬員做好特定工作，并且隨著級別的提升，要求從業員能夠對某個職能要項有整體地統籌協調把握，能夠對工作做出宏觀規劃，對具備綜合管理能力的要求逐漸提升。
二、香港與大陸地區物業管理業資格認證制度的差別
本文所稱物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。大陸地區獲得物業管理師職業資格的途徑是通過住建部組織的全國統一考試，考試合格并經注冊者，即可以“物業管理師”的名義從事物業服務工作?？荚嚳颇堪ā段飿I管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》以及《物業管理實務》。各科目側重點不同，應試者應全面掌握物業管理基本制度、房地產與物業管理相關法律政策、物業管理與經營實務、房地產投資和評估、經濟學、管理學、心理學、統計學、公共關系理論、建設工程和物業設備相關知識等多學科知識，形成綜合性的知識架構。由于歷史背景和物業管理行業發展進程等不同，香港地區和大陸地區的物業管理師認證制度存在差異，主要如下：
1.級別梯度和定位不同
香港物業管理業資歷架構對人才培養的定位是“一專多才”，其將各個職能要項劃分為7個等級，不同能力單元要分別認證，從事本職能工作的從業人員也可以通過職業培訓獲得其他職能要項的資歷認證。而大陸地區的物業管理師資格的取得，則是一種考試認定，其對人才培養的定位是“通才”，從業者只有掌握多方知識和技能，通過綜合考試才能獲得相應資格。按照目前規定，大陸地區實施的物業管理師考試制度不存在級差，只要滿足專業學位和工作年限等條件即可申報參加考試，這與勞動和社會保障部另外實施的物業管理職業技能考試制度不同。
2.知識和技能要求不同
香港物業管理業資歷架構要求掌握環境保護等七大職能范疇的相關知識和技能，該七大職能范疇多與物業管理工作直接相關。而大陸地區則要求從事物業管理工作的專業管理人員除了要掌握與物業管理工作直接相關的知識外，還要掌握經濟學、管理學、營銷學、心理學、統計學、公共關系理論、保險理論等與物業管理非直接相關的知識。由此，香港和大陸地區對物業管理從業人員的知識和技能要求存在較大差異。
3.取得資格的方式不同
香港地區物業管理從業者獲得物業管理業能力標準說明中的相應資格，應當通過香港資歷架構委員會的評估，評估方法通常包括查驗年資及相關工作經驗證明文件、面試、筆試、實務測試或是以上多種方式的組合。而大陸地區獲得物業管理師資格的途徑則是通過全國統一考試，考試通過者即可獲得《物業管理師資格證書》。
三、對完善大陸地區物業管理師制度的啟示
1.合理調整知識結構
當前物業管理師資格考試知識要素中涵蓋了房地產投資分析、物業管理、工程建設、市場營銷、公共關系、心理學、管理學、法學等知識，從業者除了要掌握與物業管理直接相關的知識外，還要掌握其他專業領域的知識，而且要求不低于其他專業領域。在這種考試制度下，物業管理師的定位不僅僅是物業管理師，還是必須具備建造師、造價師、會計師等相應知識，由此讓物業管理從業人員學到的知識也往往是“雜而不精”。因此，應合理調整物業管理師所需具備的知識結構，加強考查與物業管理直接相關的專業知識，適當減少工程建設、財務會計、心理學、經濟學等專業知識的權重，應當先將物業管理師培養為物業管理業的精英專才，在此基礎上，再考慮所謂的“復合型人才”培養。
2.完善考核認證方式
大陸地區物業管理師以考試方式進行考核認證，這種認證方式更強調從業者的知識掌握程度和應試技巧，對從業者的實踐應用能力的考查不足。而香港資歷認可的評估方法既可考核從業者對相關知識的掌握情況，又可考核其實踐應用能力的高低，不失為一種較為客觀合理的綜合認證方式。完善大陸地區物業管理師認證制度，可參考借鑒香港地區對于物業管理從業者實踐能力的考核方式，在筆試之外加上面試環節或實踐考核環節，綜合評估從業者的實踐能力。
3.推動不同的物業管理從業人員
物業管理的范疇范文3
一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題
(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強
在日常的消防管理工作中，不能認真貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責了解不多?！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。
(二)一些物業管理人員消防業務素質不高
在平時在履行消防檢查時發現：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術知識，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關心，對消防控制中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發現問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴重，應急照明、疏散指示標志損壞突出，消防設施器材長期處于缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調配合，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特別是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。
(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明
物業管理公司作為市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務于與業主的各項合同約定，也就是說，其只對合同約定的內容負責。而目前普遍情況是物業管理單位在與業主的交接過程中有很多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同約定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業主特別是住宅小區業主也基本不關心除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處于工作狀態，或有故障而不能及時得到恢復，影響了設施的工作效能；
(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理
部分業主往往只注重自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建筑、小區整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，改變建筑結構、樓梯形式，封堵排煙口、強占圈圍疏散走道等，而物業單位為追求經濟利益，害怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的情況下未及時與相關職能部門溝通，妥善處理相關時宜，而只是認為我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任發展，增加建筑的火災危險性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；
(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件
物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在核發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區高層建筑的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制于房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴重制約了物業管理單位的工作開展；
(六)消防設施日常維修資金得不到有效保障
由于業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很容易引起矛盾，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主仆”觀念影響，物業管理處于被動弱勢地位，導致物業管理費用不能及時收取。同時現有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業管理企業作為實施單位，提出年度使用計劃及分項目維修經費預算報告書，經業主委員會審核，房地產行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實施單位，其操作程序復雜，很少有物業單位有決心和耐心去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業主之間存在尖銳的矛盾，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注重對物業管理單位的管理與監督，但由于原物業單位未將建筑主體的審驗情況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入委托物業單位管理范圍，則新物業管理單位就不應承擔相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由所有業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任承擔能力，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策
(一)進一步明確和完善相關法律規定
政府相關部門應根據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規范業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內容，規定每幢建筑(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建筑或多產權建筑開發公司委托下屬物業管理單位管理。把建筑消防設施的委托管理作為業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間并完善建筑消防設施移交的手續；
(二)提高物業公司的準入門檻
建設房管部門在核發資質證書時，應明確規定物業管理單位必須配備一定數量的消防專業技術人員，并把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作為核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，及時掌握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理能力的強弱及履行消防安全職責情況納入物業管理單位資質申領、等級評定的范疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；
(三)加強對物業公司消防工作的指導
區級政府應將街道、社區范圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作為今后消防管理的一項經常性工作，并把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規范物業管理單位履行消防安全職責作為加強各類建筑、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發現小區內出現違章違法行為，物業單位應及時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴肅處理，從嚴處罰；
(四)加大消防教育培訓力度
切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要具體抓好摸底、統計匯總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增強消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質有所提高。:
物業管理的范疇范文4
關鍵詞：物業管理企業；財務風險；管理
一、物業管理企業工作內容
物業管理企業也叫物業管理公司，物業所有人通過相關合同制定對物業專業化管理的企業性經濟實體，它的管理內部包括對地上建筑物及其附屬設備設施的維修、養護以及對衛生、綠化、安全、等項目的持續，屬于第三產業范疇，服務對象為業主和租戶。隨著城市現代化的推進，物業發揮越來越多的類似行政管理的職能作用。物業管理屬于勞務型行業，是新興的產業，在住房制度改革過程中誕生，我國物業發展歷經20余年，經營范圍不斷拓寬，物業管理市場也逐漸完善。
二、財務管理風險概述及我國物管企業財務風險管理特點
(一)財務管理風險概述
在現代企業的內部管理中，風險管理是一項重要的內容，對風險管理的準確把握可以避免企業經受不必要的損失，減少經營中的各種企業成長障礙，保證企業在可持續發展的軌道上運行。財務風險管理屬于風險管理的范疇，在企業運營過程中，通過各項財務活動對企業中的風險進行識別、度量、控制，促進企業財務活動的安全可行，減少財務風險發生的可能性，將損失最小化。財務風險管理也是有成本的，風險的變化也決定了風險管理的動態性質，風險管理的措施也應該動態跟進，及時修正，這就要求在管理財務風險的過程中要有一定的科學性。
(二)我國物管企業財務風險管理特點
1.我國物業管理企業起步較晚、發展較慢，部分物管企業對財務風險管理的重要性認識不足。物業管理企業的財務風險管理通過一定的財務規劃，形成治理企業的目標，由于物業管理企業多是小規模開展，缺乏主體經濟支撐，對財務風險的認識不足，多是風險管理能力薄弱的企業。相對于西方發達國家，我國的物業管理企業起步略晚、成長速度較慢。物業管理企業的工作人員有的是為安置房地產企業的親屬人員而聘用的，有的是物業管理經理臨時招募的非專業人士，財務管理人員相對于房產等行業的同崗位人員工資較低，也使得他們工作的積極性和業務水平與其他行業存在一定的差距。個別物業管理企業對于領導采用年度考核的管理辦法，由于領導的短期行為，項目尾期最后業績的考核因領導職務調離，缺乏項目的整體考核。2.對于物管企業的財務管理，收入自身的特點給財務風險管理帶來很多難度。物業管理企業與其它生產型的企業相比，個性化、差異化的服務它的產品的主要特點，物管企業通過規?；a取得的效益同生產類實體經濟比相對較弱，它是一個以人的滿意度為主的一種勞務，在提供服務的過程中，既有客觀因素，又有主觀因素，對產品的質量缺乏明確的依據。此外，物業提供的業務數量較多，人力成本較高，眾所周知，對人的管理是最難的管理，如何通過科學有效的財務管理，對財務資源的合理分配和規劃，達到安排物管企業各項經營活動，提供服務滿意度，是一項復雜的工作，特別是對于物業這樣一個收入依靠服務滿意度的資金管理企業，它的財務管理更像是一個無限循環的項目。3.部分物業管理企業的風險管理能力較弱，資金管理能力不佳且內部審計作用發揮較差。財務管理最核心的就是資金管理，財務風險管理最主要的也即是資金鏈條的完整性管理，資金來源單一，收入質量對于服務質量的滿意度依附性較高。隨著人民生活水平的提高，對于物業的服務質量的要求也越來越高，越來越個性化，財務風險管理也增加了難度。物業費的及時足額收繳，表現出了一定的困難性，車位管理分配、有償家務服務、園區公共治安都可能引發管理行為產生的財務風險。自有資金少，資金運用不合理，投資不謹慎，公司財務管理缺乏遠見，物業經理的短期行為，都將導致財務風險管理能力低下，很難實現財務收益。此外，部分物業管理企業缺乏內部控制，未設置內審部門或者內審部門形同虛設，拿地時低估成本。
三、改進物業管理企業財務風險管理的具體策略
(一)規范物管企業的各項日常工作
物業管理企業多是小型企業，但麻雀雖小，五臟俱全，物管企業的財務風險蘊藏在企業的各個部門中。前臺可能除了業主的日常接待工作，也有業務投訴的初級處理，甚至還兼任收費崗位，工作過程中如果缺少一定的崗位說明可操作流程，很可能忙中出錯，對財務的損失產生影響。維修工提供完服務，如果是有償服務，也可能接觸收費工作，針對現金收款的不開票及坐支行為，需加強制度建設和人員培訓，依靠實地突擊檢查等措施加以控制。車位停車費管理中，對于不給票行為，要有相應的獎懲制度，加強人員素質培養，可以增加固定資產投入，考慮人機并行方案，采用車位收費系統規避私吞現金行為。資金支出中，采購物資的以次充好、頻繁采購、收受回扣等違規行為，應實行集團集中采購、項目采購權分離的政策。對于拖延支付保安、保潔、綠化等外包費用變相收取回扣的行為，可通過集團招投標方式，選取外包單位并由集團統一支付費用，項目支付權限上交于集團?？傊瑧搶ξ锕芷髽I的各個崗位進行規范，通過制度的完善和指引規避可能發生的各項財務風險，降低風險發生的概率。要有完善的考核制度和辦法，有各項行為的監督管理策略，對于資金的收入和支出要有明確的兩條線管理，確保資金鏈條的完整。
(二)健全物管企業的財務基本管理
會計的基本職能是核算和監督，對于物管企業也是如此，會計核算制度要認真執行，對于不設賬、賬外賬、小金庫等不合理行為要堅決抵制，良好的會計核算管理可以讓風險管理更有依據性，更加有據可查。在賬目的設置上，要根據物管企業的實質特點，記錄好與地產開發公司等的歷史賬目問題。對于物管企業自有的項目，做好在建、已建成項目等內容的統計，對各個項目的資產的計提、折舊做到清晰明確。在賬務處理上，要依據最新的企業會計制度執行，對于符合第三產業優惠政策的各項稅務活動要做好稅收申報工作，最大范圍內做好稅收籌劃的各項細節。在財務監督方面，對于發現的虛假賬務要積極舉報，對個別員工的侵占企業利益行為予以制止。對各種招標工作要積極參與，在企業安全運營范圍內對各項對外投資，做好風險評估和預判，通過科學的決策提高投資的準確度。
(三)提高物管企業財務風險管理能力
企業的管理者的風險意識決定了企業的風險管理的地位，對于物業經理來說，首先要有財務風險意識，財務風險管理應隨著物管企業經營項目的管理而貫徹始終。財務風險管理又是一個動態的管理過程，需要不斷修正企業的管理行為，改進管理策略，一成不變的管理和照搬照抄的管理必然行不通，要提高對環境變化的應對能力和各類型突發事件的處理能力。在內部審計方面，應建立項目整體考核制度，不能單單按年考核。在企業內應實行全面預算管理，在制定財務制度上，不應把預算任務只交給內審部門，應充分發揮企業各部門的合力，由銷售、合約、工程、財務等成員共同參與。在財務投資決策上，要運行專業的科學投資方法，科學控制風險，建立風險防范基金制度，對經營成本進行科學保底。
四、結束語
在經濟發展放緩，增速減慢的市場形勢下，國外的物業管理不斷完善，我國也應該提高物業管理企業的服務能力，提高物業管理的競爭力，不斷滿足廣大居民和業主的個性化服務，在管理上創新，在制度上革新，通過不斷超越自我的管理和服務來滿足第三產業的差異化需求，通過加強業務專研，依靠敬業、奉獻精神，做好物管企業的財務管理工作，將財務風險控制在最小的范圍內，讓我國的物業管理企業在服務質量上與國際趨同。
參考文獻：
[1]向茂琳.物業管理公司的財務及風險管理研究[J].企業導報，2015.
[2]張華倫.我國中小城市物業管理水平提升研究[J].企業經濟，2015.
物業管理的范疇范文5
關鍵詞：舊住宅區；物業管理；建議
中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）09-0184-02
引言
《沈陽市物業管理條例》規定，2000年 6月底以前交付使用、房屋產權單位或者售房單位因客觀原因無法履行房屋修繕責任的住宅區稱為舊住宅區，這些小區建筑年代久遠，設施落后、產權復雜，多數處于無人管理或管理不到位的狀態。沈陽市舊住宅區數量龐大，多位于城市的中心區，對整個城市環境的發展有著重大影響。從2010年開始，沈陽市委、市政府投資15億元，用三年時間對全市1 502個舊住宅區進行功能改造，目前硬件改造工作已基本完成，開始進行物業的軟環境建設。
一、沈陽市舊住宅區推行物業管理的難點分析
經過改造，沈陽市舊住宅區已經有了明顯改善，物業管理的實施具備了一定條件，但在實際推行中仍存在著一些難題，阻礙著物業管理的順利實施，主要表現在以下幾個方面：
1.舊住宅區物業管理的相關制度不健全。舊住宅區的物業管理多處于混亂狀態，原因之一在于相關的制度不健全，缺乏具體的政策扶持。制度和政策是舊住宅區物業管理得以順利實施的關鍵。2012年10月，沈陽市政府出臺了《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》，其中對舊住宅區的管理，房屋維修責任，公共服務和扶持方面提出了意見，指明了總體方向。但目前還沒有建立成熟的舊住宅區物業管理體制，還缺少相關的具體實施方案，物業企業及業主的利益保障方面也沒有完善的配套措施。
2.基礎設施仍顯薄弱。盡管沈陽市舊住宅區已進行了全面改造，但由于其在建設時設計標準低，配套設施落后，存在先天不足，故仍存在基礎設施薄弱的問題，給物業管理的實施帶來難題。在規劃之初這些舊住宅區基本沒有圍墻，無物業辦公用房，缺少健身活動場所，小區綠地少，無停車位，小區客觀存在的缺陷很難彌補。此外，舊住宅區歷時較久，設備設施老化破舊，屋面漏雨、墻體長毛等質量問題大量存在，雖進行了相應改造，但后續的維修保養仍需大量的資金投入。一些舊住宅區長期處于無人管理的狀態，小區環境差，秩序混亂等問題都嚴重阻礙了物業管理工作的順利開展。
3.舊住宅區居民對物業管理認識不清或漠不關心。沈陽市舊住宅區多為一些國有企業的職工住宅，這些小區老年人多、低收入群體多，消費能力偏低、觀念滯后，居民對物業管理的認識模糊。此外，沈陽市舊住宅區多位于城市的中心區，沈河、和平居多，這些小區地理位置優越，有較好的商業和教育資源，吸引了大量的購房者，這些購房者的目的不為了居住，而為了學區、投資等，導致房屋長期處于空置或出租狀態。業主不在小區居住，不考慮小區環境改善，現有租房者更多地考慮租金，不愿意承擔物業費，小區的物業管理無人問津。舊住宅區居住群體的特殊性，導致居民普遍對物業管理認識不清或漠不關心。
4.物業管理資金不足。舊住宅區物業管理資金來源何處，如何落實，已成為物業管理工作的難題。舊住宅區物業收費標準較低，在維持基本的保潔保安方面已略顯困難。還由于居民收入普遍偏低，對物業管理認識不足，流動人口多，導致物業費收繳率偏低。另一方面，舊住宅區的配套設施少，無辦公和活動用房，可盈利性設施少，后期維修管理中資金投入大，這使得物業企業很難獲得經營管理方面的收入，還需大量的資金投入來進行設備設施、屋面路面等的維修養護。如要進行更好的封閉式管理，還需進行圍墻、門禁系統等的投入。資金不足直接導致物業接管舊住宅區成為難題。
二、沈陽市舊住宅區推行物業管理的建議
1.制定切實可行的物業管理實施方案。根據2012年10月出臺的《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中對落實舊住宅區管理及扶持方面的意見，建立成熟的舊住宅區物業管理體制，制定相關的具體實施方案，保障物業企業及業主的權益。針對物業接管、小區環境綜合治理、困難職工補助等方面，制定具體的、切實可行的優惠獎勵扶持政策，并把措施落到實處，讓舊住宅區的物業管理有法可依，物業企業有信心接管舊住宅區，小區的困難職工能夠獲得相應的補助從而接受物業管理，進而推動舊住宅區物業管理的專業化進程。
2.針對舊住宅區的現有狀況采取不同的物業管理模式。由于舊住宅區的先天缺陷，多數不能直接引入規范的物業管理，應根據不同的條件，采取不同的物業管理模式，逐步實現物業管理的專業化、規范化。在《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出舊住宅區經過改造后一律實行物業化管理，其具體管理模式由業主大會決定，可采取選聘專業物業企業，社區居委會牽頭組建物業中心，聘請物業職業經理人及自行管理等模式。采用何種模式應根據小區條件進行選擇：（1）對于規劃較好，小區停車、綠化、道路、房屋質量等能滿足要求，能封閉的小區，可聘請專業物業企業進行規范化管理。（2）對于條件一般，有必要的配套設施，已進行綜合改造，具備基本的準物業管理條件，但尚不具備引入專業物業企業進行規范服務的舊住宅區，可采取社區準物業管理模式。由社區居委會牽頭組建物業服務中心，為居民提供基本的物業服務。（3）對于基礎條件差，居民收入普遍偏低的舊住宅區，可采取業主委員會領導下的自行管理。（4）若舊住宅區為企業職工住宅，原企業仍存在，有一定經濟實力，可由企業進行相應管理。
3.提供質價相符的差異化管理和服務，做到物業費公開透明。物業企業要提供服務，就必須收取相應的費用；業主繳納物業費，就應該獲得相應的服務。但由于業主對于物業費的收費標準，費用用在何處，享受什么樣的服務并不明確，經常覺得物業收費標準高，提供的服務少并且不到位，不愿繳納物業費，從而導致舊住宅區的物業收費困難。針對此，在物業收費工作中，物業企業要向業主明確收費項目和收費標準，并提供質價相符的物業服務。由于舊住宅區基礎條件不同，不能實行統一的收費標準和服務項目，應根據小區條件提供不同的服務，收取不同的費用，實行差異化管理和服務。業主委員會與物業企業溝通提出適合的服務范疇，確定合理的收費標準。物業企業把經物價部門核準的物業費標準在小區公告，做到收費透明化，并公開物業支出，讓業主做到心中有數，取得業主信任，為物業費的收取奠定良好的基礎。同時物業企業應不斷地提高服務水平，為業主提供方便及時的優質服務，讓業主享受到居住生活的方便和安全。
4.提高居民對物業物業管理的認識。提高舊住宅區居民對物業管理的認識，讓其接受物業管理和服務，進而推動舊住宅區物業管理的順利實施。首先政府應采取多種形式的宣傳教育，普及物業管理相關知識，讓居民從正面認識物業管理；其次，媒體應多進行宣傳和報導，喚起各有關部門的高度重視，加強正面引導，避免負面新聞；同時物業企業加強服務意識，積極改善小區環境，做好與業主的溝通交流，為業主提供優質服務，及時幫助業主協調解決日常生活中的相關問題，讓業主認識物業，了解物業，并通過經常開展社區文化活動，構建物業企業與業主的和諧關系。業主的認可和積極參與意識是推動物業管理良性發展的基礎。
5.多方籌措資金。舊住宅區物業管理的推行困難重重，很重要的原因在資金落實上。依據《沈陽市關于加強住宅區物業管理的實施意見》中提出的舊住宅區資金落實的意見，可從以下幾方面籌措資金：首先政府扶持是關鍵，根據財力和民生需求出臺扶持舊住宅區管理的相關政策。政府可以在物業企業接管舊住宅區方面提供優惠，適當采取減稅免稅政策，以鼓勵企業接管舊住宅區；允許企業用經營性收入補貼經費不足；對于舊住宅物業管理中做得較好的企業采取獎勵扶持機制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區傾斜，對舊住宅區的特困職工適當補貼物業服務費。其次，物業企業應在政策允許的范圍內，適當采取多種經營的方式來彌補物業費的不足，把舊住宅區的停車收費，自行車庫、管理用房的租金，利用共用部位取得的廣告收益等納入管理專項經費，在小區內開展一些有償服務。最后在房屋維修和設施改造方面，由政府建立專項維修資金，相關產權人補交專項維修資金，小區公共場地及公益設施的完善由居民集資；市政各部門各司其職，負責舊住宅區的垃圾清運，路燈維修，供熱、排水設施維修，健身器材維護等。
結語
舊住宅區環境的改善對城市整體環境的提升具有重要意義。解決舊住宅區物業管理中的難題，逐步實行舊住宅區物業管理的專業化、市場化、規范化，確保其綜合環境的不斷改善，使舊住宅區房屋保值增值，讓百姓安居樂業。
參考文獻：
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物業管理的范疇范文6
【關鍵詞】住宅小區；物業管理；存在問題；措施
1.物業管理的概述
物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或是委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物權法規定業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其他管理者進行管理。
2.我國住宅小區當前物業管理主要存在的問題
2.1市場機制及相關法律法規不健全
造成通遼市大量棄管樓存在的主要原因在于房地產開發中的建管不分，雖然政府出臺了物業管理招投標制度，但該項措施操作環節存在很大的漏洞，忽略了業主的權利，未建立業主與物業管理公司的雙向選擇機制；另外物業管理公司本身有時也很被動，開發商在銷售階段作出不合理承諾，導致物業管理公司無法實現，這與政府缺乏相應的物業接管制度，劃分清楚責任歸屬脫不了關系。
2.2物業服務企業與開發商之間的法律關系不明確
由于開發商和物業服務企業之間屬于一種隸屬關系，所以物業服務企業屬于開發商的下屬單位，但是因為開發商沒有在小區業主委員會中選聘物業服務企業，這就造成開發商和物業服務企業存在一種短期的合同關系。當住宅小區的業主委員會成立以后，選聘物業服務企業應該由業主委員會來執行，這個時候開發商就必須放棄自己手上的物業服務企業，然而開發商為了從中獲取利益不愿意放棄物業服務企業，并且由于物業服務企業與開發商之間的法律關系不明確，導致了住宅小區物業管理出現混亂的局面。
2.3政府對物業服務企業的監管不到位
由于物業管理的涉及面較廣，因此物業管理想要順利發展下去，就必須依靠政府的監督和管理，但是現今物業管理還屬于一種新興的行業，一些關于它的法律法規和政策制度政府還沒有完全的建立，并且物業行政主管部門沒有相應的處罰權，在監督物業收費上制度不完善。除此之外，住宅小區的業主委員會成立也存在不規范的情況，其選聘物業管理公司的時候，沒有從全方位進行考慮，這就造成當業主遇到問題的時候，沒有辦法及時的處理，由此可見，在住宅小區物業管理中，如果缺少了政府的監管，就會使整個小區物業管理出現混亂，不利于物業管理公司健康穩定的發展下去。
3.提高我國住宅小區的物業管理水平的措施
3.1轉變業主觀念，提高物業管理服務意識
對于物業管理公司來說，他們最主要的來源就是物業管理費，這也是提高物業管理公司服務質量的重要基礎。因此，作為政府部門應該加大宣傳的力度，讓住宅小區業主認識和了解物業管理，明白物業管理的重要性，并且盡可能的把物業管理條例發給大家閱讀，明確物業管理的收費明細，從而轉變業主對物業管理的觀念。除此之外，還可以開展一些宣傳咨詢活動，提高業主的自我管理意識，促進業主和物業管理公司之間的相互理解和信任，政府要加強對物業管理的監管，從而有效的提高物業管理公司的服務質量。
3.2制定完善的物業管理相關配套法規
（1）物業管理的早期介入
物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段，站在業主的角度，從使用、維修管理出發提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。
（2）積極開展招投標機制
在物業管理剛實現招投標機制的初期，人們還不適應市場的選擇，因此政府應加大工作力度，首先對比較規范的住宅小區進行試點運行，多組織相應的招投標活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。
（3）建立物業管理信用檔案
政府應委派物業管理協會建立物業管理公司信用檔案體系，它可為各級政府部門和社會公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為，為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務，為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統，減少物業管理公司違法違規的經營行為。
3.3培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作
（1）增強業主的自我約束與自我救濟能力
由政府、媒體共同加大宣傳力度，增強業主花錢買服務意識，不交物業管理費是違法行為的宣傳，引導業主依法履行業主的權利和義務，同時監督《業主公約》的執行力度，將業主違約行為進行宣傳，提高業主的自覺性。
（2）借助社區管理的力量，監管好業主、業主委員會的建立與運作
過去，業主委員會的成立是由開發企業來選舉的。新的物業管理條例改為應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政管理部門的指導下，成立業主大會，并選舉產生業主委員會。同時，當業主委員會成立后，到房地產部門備案，并接受居委會的監督指導。因此，可將業主委員會的成立納入政府的派出機構，居委會或社區監管的范疇，這將有利于社區服務功能的建設，同時又確保業主大會、業主委員會成員有較高的素質，規范的運行。在業主委員會與物業管理公司產生矛盾糾紛時，社區監管部門可以作為中介調解人進行調解，化解糾紛，及時解決問題。
（3）政府推行建立第三方管理機構
由于業主對物業管理的不滿與日俱增，并迫切要求物業管理在透明、公正的環境下進行操作，同時對于物業管理公司來說，面對業主過多的缺乏理性和缺乏專業的責問，已顯得力不從心，而政府將太多的時間耗費在業主委員會的成立及物業管理公司與業主關系的調和上，此時可以組建一個第三方機構解決這些矛盾。
第三方機構可以是招投標中心、業主咨詢公司、也可以是行業認證機構、仲裁機構、專家委員會。
3.4建立健全相關法律法規及市場機制
要從根本上解決建管不分、銜接不好、滿意度低、收費難的問題，首先應建立業主與物業管理企業雙向選擇的市場機制，讓業主主動地選擇物業企業，而不是被動接受，這一機制還有助于物業管理企業提高服務質量；其次，政府相關部門應出臺相應的物業接管制度，對于開發商前期建設上的問題、不切實的承諾給予明文規定，不得轉嫁給物業企業、欺騙業主，以減少物業企業與業主間的糾紛和矛盾；再次，政府應建立物業管理收費標準，使物業管理收費公開透明。
結語
綜上所述，在住宅小區物業管理中，其主要的宗旨就是服務，對于物業管理這種新興的行業來說，想要做好物業管理工作，首先應該轉變業主觀念，提高物業管理服務意識，加強物業管理地方法規制度建設，并且用科學的手段吸納和培養人才，提高從業人員的綜合素質，只有這樣才可以實現物業管理行業的健康發展。
參考文獻：
