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最新的土地管理法范文1
根據市政協2013年專題視察調研工作安排，10月25日市政協副主席任書文、王愛萍帶領部分政協委員就我市嚴厲打擊違法用地、違法建設情況進行視察，聽取市國土資源局土地執法監管情況匯報，與市區6個國土分局執法大隊進行座談，深入了解相關情況，提出建設性意見和建議。視察報告分三個部分。
一、治理情況
全市國土部門按照國家、省和市委、市政府的決策部署，轉變職能，優化服務，落實責任，嚴格執法，認真貫徹實施《土地管理法》及相關法規，針對用地需求量與耕地保有量的矛盾突出問題，從20__年第十次土地衛片國土資源部啟動“15號令”實施問責以來，嚴厲打擊違法用地犯罪行為，20__年違法用地面積下降30.6%，違反耕地面積下降60%，違法占用耕地的比例從31.2%降低到5.81%，目前全市違法用地總數控制在11%、未超越國家紅線15%的限度、排序全省倒數第二位，違法占用地呈下降趨勢，實現“保紅線”目標。主要治理措施有四個方面：
（一）建立監管責任網絡。按照省、市政府要求，全市建立土地監管責任體系，把違法用地易發區，編制成全圖，定人定崗進行動態和靜態監管，實行監管區域、村莊、耕地網格化管理，建立責任制度完善、巡查職責規范、監管主體明確的市、縣、鄉三級巡查網絡，進一步強化違法用地監管體系建設。
（二）強化嚴厲打擊手段。全市各級國土部門創新執法方式，采取衛星遙感監測、違法用地事前制止、督促檢查上下聯動、重點案件掛牌督辦、典型案件公開查處、觸犯法律追究責任等手段，標本兼治，多措并舉，極大地震懾了違法用地、違法建設的犯罪行為。20__年以來，不完全統計，全市共移交公安機關涉法土地案件32案33人，查辦違法犯罪線索19件，偵破自偵案件48起，移送42人。
（三）持續開展專項行動。20__年以來，開展衛片執法、查處變更規劃、清理規范用地、非法轉讓土地專項治理行動，查處148宗違法用地、收繳罰沒款1812.14萬元，沒收建筑物45.75萬平方米，查處變更規劃45宗，收繳罰沒款657萬元，出讓金3.5億元，累計處置土地34344畝、其中盤活置換用地7420畝，為“國省市”重點工程規范用地手續160宗22887畝、公開出讓37宗2266畝、已收回罰沒款4069.91萬元、各類規費（耕地開墾費、征地管理費）和土地出讓金18.8億元。
（四）嚴格建設用地審批。全市各級國土部門依法行政，嚴格建設用地預審預報、約談承諾制度，審批用地從各個業務環節嚴格把關，誰辦理誰監管，建立內部會審、執法監察、反饋預警機制，對違法用地行為實現一票否決制。積極做好重點工程項目用地保障，對重點項目應急用地、臨時用地、農業設施用地全程跟蹤，減少環節，加快審批。結合全市總體規劃修編前期的分析和預測，合理布局，科學分配規劃期內主要用地指標，優先滿足各級重點項目建設用地。加強土地監管，主動服務大局，努力爭取增量、盤活存量、管好流量，保障全市經濟社會發展用地。
法律解釋： 違法用地指，未取得建設用地審批手續占用土地或通過非法交易取得土地使用權；違法建設指，建設單位或個人未依法取得國土、規劃等行政主管部門的批準或擅自改變批準內容的建筑體。
二、相關問題
通過調查研究、情況分析，有四方面的問題應該高度重視。
（一）執法力量嚴重不足。全市各級土地執法力量嚴重不足，基層監管隊伍薄弱、人員缺乏，有的國土所只有1人，就市、縣兩級國土監察執法大隊不足120人，監管全市6956平方公里國土資源確實有很大難度，查處違法力量有限，暴力抗法時有發生。
（二）違法用地依然嚴峻。違法用地違法建設在全市10個縣區不同程度的存在，小店區、晉源區、尖草平區被市政府確定為違法用地易發區，在“城鄉結合部、城中村改造、宅基地開發、非工程建設、國道省道兩側、農村撂荒農田”等區域土地違法問題較為突出，用地存在“未批先占、少批多占、”和“非法交易、非法轉讓”等違法違規現象。僅20__年全市村民宅基地違法用地宗數占到違法總數的18%。
（三）土地違法追究偏輕?！锻恋毓芾矸ā返谄哒路韶熑沃幸幎ǎ`法用地、違法建設單位或個人給予行政警告、行政處分，行政處罰，構成犯罪的，依法給予追究刑事責任。在土地執法實踐中追究刑事責任的犯罪行為很難執行，多數違法用地行為以行政處罰為主，因違法成本低，追究責任輕，處罰力度小，導致違法用地、違法建設犯罪行為不斷滋長，治理難度加大。
（四）規劃用地監管較松。因受利益驅動，在用地立項、規劃、審批、施工、建設等環節，普遍存在“重審批、輕監管”的問題，相關部門土地執法共同責任機制尚未形成，監管規劃用地情況有一定缺失，致使一些用地單位和個人隨意改變用地規劃、擴大土地用途或非法占有土地，造成土地嚴重浪費流失。
（五）法制教育亟待加強。有的用地單位或個人法制意識不強，尤其是一些開發商受利益驅動，法律觀念嚴重缺失，保護國土資源意識淡漠，遵紀守法不夠自律，藐視國家法律尊嚴，助長違法用地、違法建設行為，因而加強法制教育刻不容緩。
三、參考建議
政協委員充分肯定全市國土部門工作，就進一步搞好國土執法監管、打擊違法用地、創新執法方式、加強法制教育等工作，提出五方面16條參考建議。
（一）加強執法隊伍建設，嚴格土地巡查制度，充分發揮市、縣、鄉三級網格監管
作用。
1、要著力解決全市土地執法力量嚴重不足的問題，市政府應全盤考慮，積極協調省編辦，在政策允許的范圍內，增加必要的執法力量，更好適應形勢發展需求。按照中央精神“從現在起不增加行政編制”的要求，借鑒廣州、深圳等地經驗做法，參照國家公務員相關政策，招錄聘用專職國土執法監察人員，充實基層一線力量，切實加強執法隊伍建設，改變目前執法力量薄弱、超負荷工作現狀，確保執法人員配置更加合理、更加有力、更加均衡。
2、要把監管全市基本農田耕地作為首要責任，進一步強化市、縣、鄉三級土地巡查網格化管理，明確巡心，集中執法力量，嚴格巡查制度，全面拉網排查，做到防范在先、發現及時、制止有效、查處到位，有效預防農村非法占用耕地建造宅基地問題發生，最大限度保護農田耕地總量動態平衡。
3、要把建設用地作為重要監管目標，對全市容易發生土地問題的城鄉結合部、國道省道兩線、經濟發達地區、城市黃金地段、片區建設工程等作為重點監管區域，加強監督，認真普查，做到排查巡查人到位、監督管理不失職，鐵面執法不徇情、鐵腕問責嚴追究，從嚴控制城鄉建設非法用地，保證用地手續齊全，依法合理用地節約用地。
（二）嚴格依法按照規劃編制用地，合理統籌城鄉協調發展，認真履行規劃用地監管職責。
4、要按照建設一流省會城市的標準，樹立“規劃全覆蓋、城鄉一張圖”的新理念，全面考慮全市建設用地現狀，高效推進“五規合一”建設發達城市群的步伐，以高標準規劃為引領，提升省會城市綜合功能，為協調推進建設新城、改造老城、開發古城、綠化山城、建大縣城的“五城”聯動建設項目，提供更好的規劃環境和用地指標。
5、要按照中央最新指示精神，高度重視改善民生住房問題，優先編制規劃民生工程和保障房建設用地指標，對非法占用民生住房建設用地行為，堅決打擊，決不姑息；全面實施統籌城鄉發展戰略，花大力氣，下大功夫，力求城鄉規劃“無縫對接、同步發展，實惠百姓、群眾滿意”。
6、要針對全市建設用地供應緊張的現實矛盾，綜合利用閑置土地，摸清市縣土地存量，整合可利用土地資源，采取集中管理、統一調配辦法，嚴格按照《土地管理法》規定“占多少，墾多少”的原則，堅決落實“誰用地誰補償誰復墾”的政策，保證建設用地“占補平衡、不越紅線”。
7、要依法打擊未批先建和明知不能審批卻亂占土地違法犯罪行為，認真落實中央關于“保護耕地控制城鄉建設用地”政策，自查自糾在土地審批等環節上的不正之風，切實加強規劃審批用地全程跟蹤監管，嚴格規范核發建設用地規劃許可證，推動城鄉規劃用地向法制化邁進。
（三）創新執法聯合聯動模式，建立土地執法共同責任機制，采取行政和法治手段，加大綜合治理力度。
8、要貫徹落實中央關于保護國土資源“預防為主、查防結合”的工作方針，針對全市土地執法難、查處難等問題，應創新土地執法方式，通過市政府組織協調，聯合相關職能部門，建立全市國土、規劃、發改、住建、建管、監察、城管、公安等土地執法共同責任機制，構建“聯合執法、齊抓共管”一體化新格局。
9、要著力強化科技執法手段，應用高科技衛星遙感監測、監管農村集體土地與新增建設用地變化，加大“衛片”執法力度，實時監控土地動態，為土地執法提供詳實、全新的參考數據，努力構建“技術裝備先進、執法手段全新”的國土綜合保障體系。
10、要加強執法機關辦案的法律責任，嚴格執行實移送、移交土地違法犯罪案件、申請強制執行的法定程序，行政執法機關和司法機關應按照法律規定，依法處置違反土地管理法規的非法轉讓、倒賣土地使用權的犯罪，并嚴厲追究刑事責任；對暴力抗法行為，打擊要重、處罰要嚴，起到強大震懾作用。
（四）加大依法行政力度，建立聯席會議制度，嚴把土地審批關口，全面整頓規范市場用地秩序。
11、要堅持依法行政、秉公執法的原則，嚴格履行土地審批責任制和問責制，對擅自改變土地用途或事項的建設單位掛牌警示，對依法公平參與市場競爭的用地單位表彰獎勵，對嚴重違法用地單位注銷審批事項，增強政府權威性，提升政府公信力。
12、要建立城鄉土地使用監督檢查聯席會議制度，健全完善全市國土會商、情況互通、信息披露、行政聽證、案件查處工作機制，定期召開會議，共同研判解決全市用地突出問題。
13、要對未經立項、規劃、用地、建設許可等審批的違法違規建設項目，堅決不予受理土地審批、土地權屬登記申請，嚴把建設用地預報、預審、審批關口，嚴格執行行政許可制度，依法規范用地市場秩序。
（五）牢固樹立保護國土資源的國策觀念，切實增強全民節約用地意識和法制意識。
14、要增強全社會保護國土資源的法制意識，進一步宣傳貫徹《土地管理法》，提高全民保護國土資源重要性認識，營造保護土地、人人有責的良好社會氛圍。
最新的土地管理法范文2
對于耕地征收,28.6%的農民態度不是很明朗。大多數農民態度明確,并且其中51.4%的農民不愿意自己的土地被征收,因為這部分農民認為耕地是生活的根本以及養老的保障,耕地被征收則會失去日后賴以生存的基礎;20%的農民則愿意土地被征收,不想繼續耕種土地,希望獲得現金作為從事其他行業的資本。其中超過80%的農民認為補償標準太低,補貼力度補償力度明顯不夠。但是,當提到補償標準如果提高,大多數農民表示耕地征收可以接受。總而言之,農民希望得到更多的貨幣實惠,如果補償費用不能滿足農民的需求,即補償所得不能彌補因失去耕地其收入所得,農民是不情愿轉讓出耕地。調查中發現,年齡在35歲以下的農民相對來說對于耕地的征收則表現出較高的積極性,原因是年輕一代不希望像父輩一樣在土地上勞作一生,他們更多的是愿意外出打工或個體經營,相比種地收入畢竟遠遠低于其打工和個體經營所得收入,而且年輕一代的農民常年在外,對土地的感情不深,失地和有地沒什么區別。
二、征地對農業和農民的影響
(一)對人均耕地的影響
從耕地數量來看,耕地征收前,農民人均耕地面積約為1.9畝,征收后為人均1.2畝,耕地面積人均耕地面積減少了37%。對糧食生產和農業發展可能造成嚴重的影響。
(二)對農民收入的影響
從收入來說,調查發現,農民的人均年收入大多在9000元以上,有些地區低一些在7000元左右,較之耕地征收之前實則無明顯變化。原因有以下兩點:第一,耕地收入比重少。農民收入的70%以上是由外出打工所得,耕地所得收入比重較小,耕地的減少對農民的收入影響自然不明顯。第二,耕地所得收入少。由于近年來農業生產成本的提高,夏秋兩季耕作成本(即種子、化肥、農藥、灌溉、耕種、收割等)約合1000元/畝,而作物所得收入約2300元/畝,實際收入為約1300元/畝,按照人均耕地1.9畝和1.5畝來計算人均收入分別為2470元和1900元,人均耕地收入減少570元。故征地對農民收入影響不明顯。
(三)對農民生活的影響
調查中發現,每畝補償大致10000-16000元,在現有的的物價水平下,這樣的補償標準只夠農民維持2-3年的基本消費,根本無法解決大多數失地農民的長期穩定生活出路問題,加之部分農民缺乏長遠打算,往往在短期內把有限的安置費消費完,“坐吃山空”導致相當一部分人淪落到生活無著落的困境。此外,有些農民反映補償費用經常不到位,加劇了部分失地農民的貧困。
三、征地過程中存在問題
征地是經濟建設的需要,總體來說是件好事,可是在此過程中引發了大量的問題。征地過程中出現的問題主要體現在當地農民的權益受到損害,威脅著社會的和諧穩定。大致地,調查中發現土地征收過程中存在的有以下問題:
(一)征地界限不清
2011年最新修訂的憲法規定:國家為社會公共利益的需要,按照法律規定的批準權限和批準程序并依法給予農民集體經濟祖師和農民個人(家庭)補償后強制將土地農民集體所有轉變為國家所有的一種行為。但是法規和政策對“公共利益”卻無具體界定,實際管理中用地者多申請征收,以征求其融資和保值增值的作用,使得建設占用耕地增長過快的勢頭難以遏制。
(二)農民缺乏保護耕地的動力
現行體制和政策難以激發農民的維護耕地所有權的熱情。由于國家盲目追求經濟快速增長,干部的政績考核偏重于經濟的增長速度、產值等指標和城市建設程度,而農業的比較利益偏低,使得現行干部將稀缺的土地資源配置給邊際報酬高的非農產業。加之,廣大農民的耕地保護意識淡薄,農地保護行為不是每個農民的事情而是一種集體行動,執行耕地保護政策的成本很大。
(三)征地程序不透明
在進行農村土地征收時,相關法規條例的規定不明確和農村土地產權不明確,土地市場化不充分,地方政府濫用征地權,隨意分配土地補償款等損害農民和全社會利益的行為屢見不鮮。征地過程中,村干部往往利用自己的這種優先知情權竄改給農民的補償額度,中途截留部分農民應得補償款中飽私囊。還有一些村干部利用這一點把與自己有關系的親戚朋友的耕地補償款提高補償額度而減少其他農民的應得補償。甚至,有些是村干部與開發方相勾結強行以低額度的補償征收農民耕地。
(四)征地補償不足
根據《土地管理法》的規定,征地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償標準為該耕地前三年平均產值的最低為10倍,高也不過是16倍。按平均每畝耕地年產值1000元計算,每畝只有10000-16000元,僅相當于普通公務員一年的工資。失地農民在耕地被征收后永久性地失去了從土地上獲得收益的財產權利,所以僅僅以經濟補償是不夠的,還應包括社會保障、就業服務以及對農民子女的教育支持等方面。
四、對征地的一些建議
針對以上土地征收帶來的一系列問題,我們提出以下幾點建議。
(一)明確征地范圍
對于非公共利益需要性質用地不能動用國家征地權,讓市場機制解決此類性質的土地征收,讓農民通過農民與用地者之間的交易談判獲取補償。同時,可以允許農民集體土地以使用權入股、租賃等方式參與經營性項目的合作開發或自行開發經營,分享社會進步產生的土地增值收益。
(二)完善征地程序
保障被征地農民的知情權和參與權,讓集體和農民的參與貫穿征地的全過程。相關法律、法規對土地征收的主體、客體、對象、條件、方式、范圍、具體步驟等,要有明確、具體的規定,并以此約束公共權力,規范政府行為,限制集體經濟組織以各種形式侵蝕農民的土地補償費用。建立土地征收的協商機制和司法裁判機制,把征地過程納入規范化、法制化的軌道。
(三)提高土地征收的補償費標準
土地補償標準上要充分考慮農村經濟發展和農民收入增長的實際,按照《土地管理法》并且引入市場化機制對土地補償內容進行評估,以農民征地補償費全部進入社保測算能領到城區最低生活保障金作為參照系,將現行補償標準提高,以確定新的土地補償標準。
(四)健全補償措施
土地對于農民具有生產資料和社會保障雙重功能,國家征地對農民的補償應考慮這兩個面。對作為生產資料的補償,不僅要使農民能夠解決目前的生活,還要能夠讓農有一筆錢來重新安置就業。對作為社會保障的補償,就是要保證讓失地農民能被納入當地城鎮居民社會保障體系之中。
(五)轉變農村土地組織形式
最新的土地管理法范文3
最新劃撥土地使用權管理暫行辦法全文第一條 為了貫徹實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)，加強對劃撥土地使用權的管理，特制定本辦法。
第二條 劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。
第三條 劃撥土地使用權(以下簡稱土地使用權)的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。
第四條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監督檢查。
第五條 未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。
第六條 符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：
(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;
(二)領有國有土地使用證;
(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明;
(四)依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
第七條 土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。
原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。
第八條 土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與等。
出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件，取得一定收益的行為。
交換是指土地使用者之間互相轉移土地使用權的行為。
贈與是指轉讓人將土地使用權無償轉移給受讓人的行為。
第九條 土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。
原擁有土地使用權的一方稱為出租人，承租土地使用權的一方稱為承租人。
第十條 土地使用權抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保的行為。
原擁有土地使用權的一方稱為抵押人，抵押債權人稱為抵押權人。
第十一條 轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押;轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
出租土地使用權，其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。
第十二條 土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的，必須持國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產權證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。
第十三條 市、縣人民政府土地管理部門應當在接到轉讓、出租、抵押土地使用權書面申請書之日起十五日內給予回復。
第十四條 市、縣人民政府土地管理部門與申請人經過協商后，簽訂土地使用權出讓合同。
第十五條 土地使用權轉讓、出租、抵押行為的雙方當事人應當依照有關法律、法規和土地使用權出讓合同的規定，簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押合同。
第十六條 土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續。
第十七條 雙方當事人應當在辦理土地使用權出讓登記手續后十五日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記手續。
辦理登記手續，應當提交下列證明文件、材料：
(一)國有土地使用證;
(二)土地使用權出讓合同;
(三)土地使用權轉讓、租賃、抵押合同;
(四)市、縣人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料。
第十八條 土地使用權轉讓，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
第十九條 土地使用權出租、抵押，出租人、抵押人必須繼續履行土地使用權出讓合同。
第二十條 土地使用權轉讓后，受讓人需要改變土地使用權出讓合同規定內容的，應當征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意，并按規定的審批權限經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照《條例》和本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續。
第二十一條 土地使用權出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構筑物。需要建造臨時性建筑物、構筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關法律、法規的規定辦理審批手續。
土地使用權出租后，承租人需要改變土地使用權出讓合同規定內容的，必須征得出租人同意，并按規定的審批權限經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照《條例》和本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續。
第二十二條 土地使用權租賃合同終止后，出租人應當自租賃合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權出租登記手續。
第二十三條 土地使用權抵押合同終止后，抵押人應當自抵押合同終止之日起十五日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權抵押登記手續。
第二十四條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
因處分抵押財產而取得土地使用權的，土地使用者應當自權利取得之日起十五日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理變更土地登記手續。
第二十五條 土地使用者轉讓、出租、抵押土地使用權，在辦理土地使用權出讓手續時，其土地使用權出讓期由所在地市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者經過協商后，在土地使用權出讓合同中訂明，但不得超過《條例》規定的最高年限。
第二十六條 土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。
第二十七條 土地使用權出讓金，由市、縣人民政府土地管理部門代表政府收取，按國家有關規定管理。
第二十八條 土地使用權出讓期屆滿，土地使用者必須在出讓期滿之日起十五日內持國有土地使用證和土地使用權出讓合同，到原登記機關辦理注銷出讓登記手續。
第二十九條 土地使用權出讓期滿后，土地使用者再轉讓、出租、抵押土地使用權時，須按本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理變更土地登記手續。
第三十條 土地使用權出讓期間，國家在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用權，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
第三十一條 土地使用者未按土地使用權出讓合同規定的期限支付全部出讓金的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。
第三十二條 土地使用權轉讓、出租、抵押，當事人不辦理土地登記手續的，其行為無效，不受法律保護。
第三十三條 對未經批準擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的單位和個人，由所在地市、縣人民政府土地管理部門依照《條例》第四十六條規定處理。
第三十四條 當事人對土地管理部門作出的行政處罰決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》向人民法院提起訴訟。
第三十五條 縣級以上人民政府土地管理部門應當加強對土地使用權轉讓、出租、抵押活動的監督檢查工作，對違法行為，應當及時查處。
第三十六條 土地管理部門在對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行監督檢查時，被檢查的單位或者個人應當予以配合，如實反映情況，提供有關文件、資料，不得阻撓。
第三十七條 土地管理部門在監督檢查中，可以采取下列措施：
(一)查閱、復制與土地監督檢查事項有關的文件、資料;
(二)要求被監督檢查的單位和個人提供或者報送與監督檢查事項有關的文件、資料及其他必要情況;
(三)責令被監督檢查的單位和個人停止正在進行的土地違法行為。
第三十八條 土地管理部門辦理土地使用權出讓等業務活動的經費，按照國家有關規定辦理。
第三十九條 經濟組織以外的其他組織從事土地使用權轉讓、出租、抵押活動的，可參照本辦法辦理。
第四十條 以土地使用權作為條件，與他人進行聯建房屋、舉辦聯營企業的，視為土地使用權轉讓行為，按照本辦法辦理。
第四十一條 對《條例》實施后，本辦法實施前發生的未經批準擅自轉讓、出租、抵押土地使用權行為，市、縣人民政府土地管理部門應當組織進行清理，并按《條例》規定處罰后，補辦出讓手續。
第四十二條 本辦法由國家土地管理局負責解釋。
第四十三條 本辦法自之日起施行。
土地使用權變更程序提前收回土地使用權，是指出讓人在土地使用權出讓合同約定出讓年限尚未屆滿的情況下，終止土地使用權出讓合同而收回土地使用權。根據《城市房地產管理法》和《土地管理法》及其實施細則的有關規定，提前收回土地使用權的前提條件是在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，并由有關人民政府土地行政主管部門報經原審批機關批準。
(1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經濟、政治、軍事、文化、衛生等建設，需要使用土地的，可以將土地使用權收回。
(2)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，隨著城市建設的加快，新的城市規劃的實施，需要對舊城區進行大規模的改造，需要重新調整和安排城市各個區域的土地的使用，為配合舊城區改建，國家要調整使用土地，收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。
(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。
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關鍵詞：小產權房 發展原因及現狀 法律性質 城市購房者風險分析
中圖分類號：F12 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0745（2013）05-0109-01
1 概念界定
本文所探討的“小產權房”是指在農村集體所有土地（包括宅基地、農村建設用地和農用地等）上建設，未經國有化土地征收，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家頒發，而是由鄉鎮政府或村（居）委會頒發，實質上并不構成法律意義上的產權。
2 小產權房的產生、現狀及助推因素分析
20世紀90年代中期，小產權房開始陸續出現，當時主要是一些演藝明星、藝術家、離退休人員等為了休閑或養老到城市郊區買地蓋別墅，或者直接購買農民住房并加以改造。當時購買的人比較少，而且一般不是作為第一居所使用，沒有形成規模，所以并沒有引起社會太多關注。
近幾年，小產權房迅速發展并形成規模，2013年全國兩會期間全國工商聯的報告顯示，“十一五”期間（1995～2010），全國小產權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。
本文從下列四個方面分析推動小產權房產生及發展的因素：
（1）城市化進程加快
國家統計局最新的數據顯示，2012年末，從城鄉結構看，城鎮人口71182萬人，比上年末增加2103萬人；鄉村人口64222萬人，減少1434萬人；城鎮人口占總人口比重達到52.57%，比2011年末提高1.30個百分點。城鎮人口高速增長，住房需求相應增加，而建設用地存量有限，供需矛盾的現狀使小產權房順勢發展并形成規模。
（2）商品房價格虛高，超出工薪階層收入水平
受投資投機購房需求的影響，商品房售價高漲，增幅遠超出城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。根據2012年上海易居房地產研究院《全國30個省份房價收入比排行榜》專題報告，2002-2011年我國的房價收入比都在6倍（國際慣例3-6倍為合理區間）以上，這說明我國房價超出居民收入負擔能力，工薪階層也就有理由選擇較低價格的小產權房了。
（3）我國住房保障制度存在缺陷
雖然我國的住房保障體系不斷完善，基本上形成了以經濟適用房、廉租房、住房公積金為主體的基本框架，滿足了部分城鎮中低收入家庭的住房需求，但在龐大的人口基數面前仍然存在缺陷，主要體現在：有關住房保障制度的基本法律法規和運行機制不健全；地方政府保障房建設積極性不高，進程緩慢；監管不力，政府存在尋租行為；建設所需土地和資金缺乏。城鎮中低收入家庭在經濟能力不足以購買商品房而又無法獲得保障性住房購房資格的困境下，不得不選擇小產權房。
（4）村集體經濟組織和農民自身利益驅使
隨著市場經濟的發展，土地作為一種不可再生資源的商品價值在供需矛盾的現狀下價格被不斷抬高。村集體土地被征用的補償價與市場價差額巨大，使得原本屬于村集體和村民的土地收益流入國庫。按照國務院發展研究中心課題組的數據，征地之后土地增值部分的收益分配中，投資者拿走大頭，占40%到50%，城市政府拿走20%到30%，村級組織留下25%到30%，而最多，農民拿到的補償款，只占整個土地增值收益的5%到10%。
農村集體經濟組織既是土地所有者，又是實際的經營管理者。雖然集體土地所有權不具備土地出讓權，但由于缺乏完善全面的監督管理機制，集體土地所有者受利益驅動在低違法成本與高收益面前對小產權房的開發建設表現出較高的積極性，小產權房的迅速發展正是村集體和村民爭取自身利益的結果。
3 基于小產權房的法律性質的城市購房者風險分析
（1） 法律性質
按照我國現行的法律制度，村集體所擁有的集體土地的產權是不完整的，村集體經濟組織只有土地占有權、使用權、收益權，沒有完全的處分權?！锻恋毓芾矸ā返?3條明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”，村集體土地只能用于農業生產或作為農民的宅基地。
根據我國現行城鄉二元土地制度，我國所有的土地都是國有土地，集體土地所有權因存在殘缺而不是真正意義上的所有權，農村集體土地只有通過國家的征收才能改變所有權主體和所有權性質。我國《城市房地產管理法》第2條規定，房地產開發的前提是取得國有土地使用權。所以，農村集體所有的土地只能經國家征用程序變為國有土地后，才能依法流轉，由國家出讓給開放商。凡未經上述“征收―出讓”模式而占用農村集體土地建成的小產權房并沒有國土、房產部門發放的國有土地使用權證和房屋所有權證，國土房管部門不會給購房合同備案，事實上并不存在產權。因此，城市購房者所持有的由鄉政府或村（居）委會頒發的產權證不受法律保護。
（2） 城市購房者風險分析
基于上述對小產權房法律性質的解讀，城市居民購買在村集體土地上開發建設的小產權房行為存在的風險隱患是顯而易見的：
城市居民購買小產權房只能得到當地村鎮集體經濟組織提供的證明，而沒有合法的產權證。由于沒有合法的產權，如果購房者需要售出、贈與、抵押或由繼承人繼承該小產權房，均無法在房地產管理部門辦理登記過戶手續，也無法辦理抵押登記手續；如果遇到土地征收或拆遷，城市購房者很可能得不到任何補償：不僅無法取得土地補償，也會因為沒有合法的房屋權屬證明而無法獲得房屋及相關地上建筑物的補償。
最新的土地管理法范文5
關鍵詞：規模性地籍測量；地籍管理；無縫銜接
中圖分類號：P271文獻標識碼： A 文章編號：
引 言 ：目前，日常的地籍管理工作由于歷史資料的缺乏和各種圖件資料的過時，嚴重地阻礙了地籍發證工作的開展。近年來，國土管理部門為尋求地籍管理工作瓶頸的突破，相繼適時地開展了規模性的地籍更新調查工作。在調查過程中，國土部門及專業隊伍大膽地突破常規的作業方法，高起點、高效率地完成了調查工作，并建立了完善的地籍管理信息系統。但幾年以后，通過對相關國土局的回訪，近63%的土地部門未能充分地利用已建立的地籍管理信息系統進行日常管理工作，仍然停留在人工丈量繪圖和發證的階段，最新數據不能及時地進行入庫，已發證的宗地信息在數據庫內也不能保證經常性地更新，這樣時間一長，就造成了數據的時效性較差，頻繁地出現圖、表、冊和實地不一致的狀況，給每年的匯總統計和上報工作造成了影響。
1無縫銜接的前期工作
1.1 技術規范方面的銜接
要保證做到無縫銜接就必須使日常管理工作的技術依據與規模性地籍測量的技術規范完全一致。而技術規范包括了基本依據、參考標準和數據標準三個方面。
1.1.1 基本依據
a. 1998 年 8 月修訂《中華人民共和國土地管理法》；
b. 1998 年 12 月通過《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
1.1.2 參考標準
a. CJJ8-99《城市測量規范》（下稱《規范》）；
b. GB/T 7929-1995《1：500、1：1000、1：2000 地形圖圖式》（下稱《圖式》）。
1.1.3 數據標準
a. GB/T13923－92《國土基礎信息數據分類與代碼》；
b. 《城鄉一體化數據字典》；
1.2 技術路線方面的銜接
如果打算確保規模性地籍測量與日常地籍管理的無縫銜接，在大規模地籍測量的技術設計階段就應開始著手考慮，技術設計書的編寫和修改完善應充分體現貼近實際、著眼運用的原則，在實地權屬調查中的具體技術操作環節方面，因地制宜地制定既不違反規程又適應本地歷史習慣的技術指標，特別是針對一些疑難問題的處理和變通辦法，一定要結合日常發證工作的慣例進行銜接，從而避免造成一種情況兩種處理模式的尷尬局面。 在編寫技術設計書中，涉及應提交的成果資料的時候，更應從地籍管理工作的實際需要出發，盡可能地遵循必要的不能少，多余的是浪費的原則。 另外，在大規模地籍測量結束后，必須認真地進行技術總結，在總結里實事求是地對工程中的重點和難點進行詳細闡述，對工程的一些遺留問題的處理，進行詳細的交代和建議，便于在以后日常管理工作中，方便地操作和使用。
1.3 技術人員方面的銜接
人員的銜接主要包括了三個方面，第一個層面主要是技術管理人員，必須一開始就參與工程技術設計書的起草、修改和完善工作，在工程進行的過程參與技術協調和問題處理，并要求對調查工程結束后尚余的事宜了如指掌，這樣一來，就能保證在技術方面的平穩過渡。
第二個層面是外業調查和測量人員，他們應腳踏實地參與從控制測量、權屬調查、資料整理、細部采集和圖形編輯等各個工序，概略地了解各工序的關鍵環節，確保日常測量工作能正常地銜接和運轉。第三個層面是內業人員，他們主要參與圖件的制作和輸出、匯總統計以及數據入庫等工作，其實他們的責任最重，因為成果資料和信息系統移交后，主要使用工作由他們承擔，并充當了技術骨干的角色。
2 無縫銜接的幾個要點
2.1 地籍編號的銜接
在地籍調查的過程中，可能出現由于城市建設或舊城改造的原因，造成原有的街道、街坊成片的拆遷而全部滅失或部分滅失，因此，對于全部滅失的，原街道、街坊編號不再使用；對于部分滅失的，原街道、街坊編號發生了改變，為便于日常管理工作的方便，應編制“新舊街道、街坊編號對照表”。 由于以前地籍調查工作沒有大面積地統一開展，加之，頻繁地進行個別宗地的發證，因此，造成了宗地和界址點編號的不統一，甚至可以說是混亂，使得資料的保存和提取極為不便，而規模性的地籍測量以后，宗地和界址點編號采用了規范的和統一的編碼原則，保證了使用和數據入庫的方便，但卻出現了新舊編號的混雜，故在調查工程結束后，為達到無縫銜接的要求，還應編制“新舊宗地編號對照表”和“新舊界址點編號對照表”。
2.2 文件資料的合并
針對一個宗地經常出現這種情況，在歷史的沿革中會出現劃撥、征用、轉讓或抵押等變更方式，經過若干次調查測量，也形成了多套調查資料，其中不排除還有相互矛盾或抵觸的地方，為何出現這樣的情況呢？究其原因，主要是因為各個時期的資料沒有統一存放和適當合并，造成了在進行權屬審核時，依據不足、判斷不清、考慮不周的遺憾，為此，在探討地籍資料的無縫銜接時，不得不提出對同一宗地的相關資料進行有效和適當合并的要求。 對此，建議不妨采用這種方法：將舊的或各時期的宗地檔案匯總于新的宗地檔案，在舊的檔案袋封面注明宗地的變遷方式和檔案由來。
2.3 數據庫的試運行
在大規模的地籍測量工程全部完成并驗收通過后，所有的相關成果包括數據庫成果都將全部移交國土部門，如果如前所述，已做好了確保調查成果的無縫銜接的工作后，應該說高效快捷的地籍管理工作將隨之登場，但在距離最后的成功前還有一件極為重要的事，絕對不能遺忘，那就是地籍管理信息系統數據庫的試運行。通過試運行可以檢驗外業數據的正確性和可靠性；可以磨合內外業方面的一些銜接關系；還可以衡量信息系統軟件的穩定性；最重要的是通過試運行，總結出內業日常管理的經驗，找到提高服務水平的捷徑。
3無縫銜接工作的幾點體會
3.1 及時抓好修補測工作
對系統的更新工作應采取被動變更和主動變更相結合的方法，即除了因日常的發證工作而產生數據變動外，應該定期地對城區范圍進行全面巡視和變更調查，以便及時地進行修補測量工作。 在進行修補測量工作時，必須采用初始調查測量時建立的坐標系統，即便施測區域附近的控制點被破壞，也必須從其他地方用引點的方法，將控制點補上，否則，簡單地采用獨立坐標進行測量，今后其數據將無法進入信息管理系統。
3.2 確保表格數據的一致性
在日常發證時，如涉及到地籍調查表的更改， 應及時地將調查表相應欄目進行改正，同時，應顧及相鄰宗地的相關信息也應隨之改變。 在地籍調查表的更改后，計算機系統內的地籍調查表數據庫應立即進行更改，同樣，應修改本宗地所涉及的相鄰宗地的數據。
3.3 定期完善數據庫
定期做好信息數據庫內的面積計算和匯總統計工作，特別是在數據發生變動之后。 定期做好信息數據庫內的街坊圖、地籍原圖、地籍二底圖和宗地圖的相應修改工作。
4結束語
規模性地籍測量與日常地籍管理的無縫銜接探索出了如何把單一的調查測量工程變為以工程為載體進行全方位立體的服務系統工程，把以前地籍工作的被動管理模式改變為主動和科學管理。也有利于盡早地把GIS地理信息系統引入日常管理工作，使地籍基礎管理水平上新臺階。 一旦做好了無縫銜接工作將可以解決原來自由坐標的隱患，避免了重復征地發證的可能性，將日常發證工作納入規范化、制度化和科學化管理軌道。
參考文獻：
最新的土地管理法范文6
[關鍵詞]GPS-RTK技術 農村宅基地 發證地籍測量 運用
[中圖分類號] P228.4 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2014）-8-169-2
0引言
GPS-RTK技術的優勢顯而易見，除了提高定位的精確度外，簡便的操作流程更是節省了很多不必要的環節，不但提高了工作效率，而且大大縮短了測量時間，也減輕了測量的勞動強度。隨著GPS-RTK技術的不斷發展，其在各行業中發揮的作用越來越強。近年來，三農問題一直是國家關注的重點，國家投入大量的資金在此方面，希望能夠保證農民的生活要求。在建設社會主義新農村中，農村宅基地發證地籍測量是確定農村宅基地發證情況，明晰農村宅基地產權關系，影響農民的切身利益，所以必須保證測量的準確性。將最新的GPS-RTK 技術運用于農村宅基地發證地籍測量的工作中具有非常重大的意義。
1 GPS-RTK技術簡介
GPS是全球定位系統的英文縮寫，產生于上個世紀七十年代的美國。為了給導航工作和軍事事業提供更多的便利，美國最先研制成功衛星導航定位系統，該系統現已廣泛應用于社會各行各業中。RTK是一種定位技術，一種新的GPS測量方法，它通過實時動態差分法得到厘米級精度的測量，為各種控制測量、工程放樣、地形測圖帶來了新希望，極大地提高了作業效率和作業精度。
與以往的傳統常規測量方式明顯不同，RTK能夠運用全球衛星導航定位技術與數據通信技術相結合的載波相位確定檢測點在指定坐標系統中的三維定位結果。這是革命性的進步，是GPS應用的重大里程碑。在沒有RTK之前，人們運用GPS定位系統進行測量的時候，往往需要使用多臺GPS接收機進行測量，測量后獲取GPS信號并對其進行一定的數據處理，然后得到GPS控制點的坐標。這種測量的缺點是顯而易見，耗時、耗力、耗費且作業效率低。RTK定位技術出現以后，很好地彌補了GPS定位系統的以上缺陷。采用RTK技術只需要一臺GPS接收機和一個基站即可完成測量目的，并且測量速度快、精確度高，實時觀測幾十秒，精確度達到厘米級。我們只需要將RTK基站架設到一個已知坐標值固定點上，發射無線電信號，另一GPS接收機接受信號，構成一條基線，就可以進行實時觀測。RTK技術近年來發展很快，因此，充分發揮RTK技術的作用，熟練地操作此技術非常重要。
2農村宅基地及地籍測量概況
農村宅基地是土地管理法中的一個名詞。它是農村中用來建造房屋的部分土地。中國的國家性質決定了中國的土地不歸農民自己所有，農民只擁有使用權，土地屬于國家和集體所有，農村的宅基地亦是如此。農民如想建造房屋需要向集體提出申請，申請批準后才可使用。而地籍測量主要是為了保護土地，合理利用土地，為相關政府部門提供土地材料，方便地籍管理工作順利開展。測量的內容涉及界址線、土地大小、形狀、位置等很多方面。在測量過程中，就需要借助相應的儀器設備和科學技術。選擇高尖端的技術則測量速度快、準確度高、效果明顯。
3 GPS-RTK技術在農村宅基地發證地籍測量中的運用
3.1 GPS-RTK技術在農村宅基地發證地籍測量中的具體運用
農村宅基地發證地籍測量中包括土地分界線的劃分、宅基地的具置、土地的面積大小等測量，牽涉到地籍平面控制測量、地籍細部測量和地籍原圖繪制等幾個方面。以下將從不同方面介紹一下GPS-RTK技術在地籍測量中的運用。界址線的劃分關系到農民的切身利益，是大家非常關注的事情，所以它的準確性對各家各戶而言十分重要。將最新的GPS-RTK技術運用在這種平面控制的測量之中，接收信號定位坐標，大大提高了測量的精準度，并且效率快、耗時短，有助于解決大家關心的問題，減少因界址線的劃分而出現的糾紛問題。在農村宅基地發證地籍測量中，地籍原圖繪制是必不可少的，基本地圖集是地籍測量的一個重要成果。我們知道地圖是有一定比例關系的，并且對地點位置的要求很高，所以要確定一個位置的準確坐標比較困難。再加上該測量又受到地籍的復雜程度和地區經濟發展水平的影響，農村地區相對更加艱難。因此有必要選擇現代化的儀器設備進行測量，無論在數據獲取、分析上，還是在數據的準確度上，都會有明顯優于傳統地籍測量的地方。GPS-RTK作為現代新的定位技術，將會達到以上水平，滿足其要求。
地籍測量過程中需要采用各種各樣的測量技術和方法，比如：數字測量、遙感、大地測量、空間定位等?，F代技術的革新速度相當快，地籍測量工作現實性較強，技術也需要不斷提高，實時的更新，這樣才能及時反饋問題并采取措施。用GPS-RTK開展測量、遙感、定位工作，可以為土地管理提供精確的地理參考系統，提供不同形式的數據與圖冊等資料。
3.2 GPS-RTK技術在農村宅基地發證地籍測量中準確度的把握
GPS-RTK可以達到厘米級精度的測量，可以說已經相當精確了，但在農村宅基地發證地籍測量過程中不可避免地會產生一些小小的誤差。這些誤差是環境、人為、技術本身等綜合因素引發的結果。外部環境對測量的影響很大，在實際操作中，地形高低、測量范圍、建筑物等都有可能是測量中的障礙，影響GPS-RTK信號的接收，以致獲取的數據與實際情況會有偏差。這個方面也是無法完全避免的，所以測量誤差的存在是可以理解的，但我們需要做的是要盡可能減小這種誤差。測量中要避開一些干擾源， 既保證測量效率又精確到測量精度。人為因素產生的測量誤差與測量員的個人專業水平和素質修養是有密切關聯的。他對測量過程是否清晰明了，他能否熟練運用GPS-RTK技術，做事情是否認真、一絲不茍，這些個人原因會影響測量的結果。相關人員不具備以上能力肯定會導致測量結果的錯誤，測量人員只有嚴格要求自己，不斷提升自己的職業素質及技術水平，才能盡量減少因個人原因帶來的測量失誤。
3.3 GPS-RTK技術在農村宅基地發證地籍測量中應注意的關鍵點
運用GPS-RTK技術開展農村宅基地發證地籍測量工作應注意把握基準站的位置選擇和GPS-RTK的有效范圍半徑大小等方面的問題?；疚恢玫拇_定與信號的強弱密切相關，無線電信號的傳播影響著定位的精確度。因此在選擇GPS-RTK基準站的位置時需要慎重，最好經過詳細考察后再確定。我們明白GPS-RTK技術主要是通過信號的接收、傳輸而進行作業的，信號如果相距太遠會使測量的精度和速度大受影響。所以GPS-RTK的有效范圍半徑是不能隨意決定的，最好不要超過10km。
4結束語
總而言之，GPS-RTK技術克服了傳統測量技術的很多不足之處，有突出的優勢，但也應注意到工作中它的一些影響因素，把握好這些影響因素，并采取正確的方法加以規避，才能盡可能減少測量誤差，提高精確度。與此同時也應明白傳統的常規測量技術也不是一無是處的，如果將新的GPS-RTK技術與先前技術完美結合，不僅能更好的發揮兩者在作業中的作用，且可以促進各項工作的順利開展。農村宅基地發證地籍測量工作是一個相當復雜的工作，也是一個很重要的問題。因此，相信GPS-RTK技術在此方面有更廣闊的發展空間，為農村宅基地發證地籍測量工作做出更大的貢獻。
參考文獻
