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房地產企業涉稅籌劃范文1
房地產企業在經營過程中，其業務涉及物業、基建、建材、商業、廣告等多方面，涉稅種類的多樣化使得房地產企業必須精心進行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務風險。2002年，我國開始將房地產企業的稅務稽查作為稅務工作的重點之一，使得房地產企業在快速發展的同時，也面臨著日益復雜的稅收環境。最近幾年，我國政府更是加強了對房地產市場的調控。2013年3月，新國五條出臺，提出在二手房交易過程中，對個人所得部分征收20%的稅收，這對房地產企業的經營亦會產生一定的影響，對房地產企業的稅收籌劃工作提出了更高的要求。
一、房地產企業稅收籌劃的理論基礎
房地產企業稅收籌劃的理論來源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當前房地產企業稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當前房地產企業稅收籌劃的現狀和存在的問題，為本研究提供理論支撐。
（一）稅收籌劃的含義
稅收籌劃并不是一個產生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學者是英國的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務，在納稅的過程中，還應享有一定的權利，在不違反稅法規定之前提下，納稅人有權利通過合理安排，達到減輕稅負的目的，而政府對此沒有權力強迫任何一個納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒有對稅收籌劃的概念進行明確的界定，但此觀點的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅實的基礎。隨后不久，荷蘭財政文獻研究局（IBFD）就對稅收籌劃進行了界定，認為稅收籌劃就是納稅人為了實現繳納最低限額稅款的目標，對經營活動進行合理安排的過程。隨著研究的進一步深入，國外學者對稅收籌劃概念的界定越來越準確，美國學者W.B.梅格斯在其專著《會計學》中，認為稅收籌劃就是企業為了降低稅負，在不違反稅法基本規定的前提之下，對各項涉稅活動進行精心安排，使得納稅時間延遲或少繳稅。
就國內而言，當前對稅收籌劃并沒有一個統一的結論，著名稅收研究學者蓋地教授在其專著《稅務會計與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國基本稅收法律與政策的前提之下，市場經濟主體通過對企業設立、重組、投資方式、經營方向以及管理理念進行事先籌劃，以達到減輕稅負、增加收益之目的。綜合而言，從國內外學者對稅收籌劃概念的研究來看，都認為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動相比，具有較大的區別。一方面，稅收籌劃遵守了相關的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發生在納稅義務產生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發生在納稅義務產生之后。
（二）房地產企業稅收籌劃的影響因素
當前影響房地產企業進行稅收籌劃的因素主要來自兩個方面，即新企業所得稅法和新會計準則的實施，正是在不同的稅法環境和會計環境之下，使得我國房地產企業在進行稅收籌劃之時，必須注意外部環境的變化。
1.新企業所得稅法對房地產企業稅收籌劃的影響
2008年1月1日，我國開始實施新的企業所得稅法，新企業所得稅法與原有的企業所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多；第二，取消了一些舊的所得稅法規定的優惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業不能繼續沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。房地產企業如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項目的金額，以最大限度地減少計稅基礎，是房地產企業在新企業所得稅法下稅收籌劃的重點內容。
2.新企業會計準則對房地產企業稅收籌劃的影響
（1）《企業會計準則第1號――存貨》中取消了原有的存貨發出計價的后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法轉變。此種計價方法的轉變，將對房地產企業的毛利造成一定程度的波動。不僅如此，在我國當前通貨膨脹的市場背景之下，原有的后進先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計價方法之后，如果房地產企業沒有采取正確的應對方法，必然會使其稅負增加。由于房地產企業與其他行業的企業相比具有建設周期長的特點，一旦取消或限制存貨后進先出的計價方法，將直接影響房地產企業的當期損益，進而對房地產企業稅金和利潤空間產生影響。
（2）《企業會計準則第3號――投資性房地產》是新會計準則增加的一項規定，單從字面上看，該條準則似乎是專門針對房地產企業而出臺的會計規范，事實上并非如此，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。因此，它并非專門針對房地產企業而制定的規范，但此條準則對我國房地產企業的影響卻較為顯著。該規定的出臺有助于企業對房地產企業所持有的房地產進行科學而合理的分類。此條準則還引入了公允價值的計量模式，對投資性房地產的計量、確認都作出了明確的說明。從實際效果來看，如果房地產企業不能正確運用此項規定，將使房地產企業的稅負增加。
二、房地產企業稅收籌劃存在的問題
作為當前國民經濟的支柱產業，我國房地產業取得了較大的發展，房地產企業也在這個過程中獲得了較多的利潤。因房地產企業無論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項目種類繁多，很多房地產企業往往意圖通過偷稅或漏稅的方式來達到節稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問題。
（一）稅收籌劃意識薄弱
雖然我國稅法明確規定納稅人有依法納稅的義務，但房地產企業大多是大型企業，在涉稅過程中納稅金額較大，這使得有些房地產企業往往存在偷稅或漏稅的思想，認為進行稅收籌劃并不能給企業減輕多少稅負，而偷稅或漏稅卻能夠給企業帶來較大的節稅空間。為此，有些房地產企業設置兩套賬本，做假賬。對外一套賬本，專門應對稅務機關的檢查；對企業內部又是一套賬本，以記錄企業的真實經營狀況。稅收籌劃意識的薄弱將給房地產企業帶來嚴重的稅收風險，一旦被稅務機關查處，不僅僅需要補繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產企業的信譽，對于房地產企業未來的發展也會產生重大影響。
（二）進行稅收籌劃的組織機構不健全
稅收籌劃組織機構的不健全也是影響房地產企業稅收籌劃的重要因素，分析當前的房地產企業組織內部建設，可以發現極少有房地產企業會專門設置稅務部門，以負責整個企業的稅收籌劃工作。一般而言，房地產企業的稅收籌劃工作都是交由財務部門負責。稅收籌劃工作的專業性程度不會低于財務工作，此項工作不僅僅要以企業財務管理為基礎，還需要相關的人員對稅收法律和政策有一個全面的了解。特別是在我國稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區域的涉稅項目計算有較大差別，這無疑對稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財務人員的專業知識來解決稅收籌劃問題，顯然難以達到實際的目標，需要設立企業稅務部門，專門開展稅收籌劃工作。
（三）稅收籌劃內部管理缺乏
房地產企業業務的多樣化決定了房地產企業稅收籌劃工作的復雜性與系統性，這就要求房地產企業內部要形成良好的內部管理體系，特別是各部門之間，要有暢通的信息共享機制，才能保證稅收籌劃工作的正常開展。然而，當前房地產企業有些部門之間的內部合作脫節，比如公司銷售部在與客戶簽訂商品房銷售合同之時，由于銷售人員缺乏必要的稅收政策，沒有依據我國稅法的相關規定進行操作，使得財務部門在核算時，往往出現較多的問題，進而影響到稅收籌劃工作；比如我國稅法針對打折銷售和買房送裝修兩種銷售方式規定的計稅方式有所不同，其中打折銷售的計稅方式是依據打折后的金額計算，而買房子送裝修是依據購房款加上裝修款的合計金額計稅。因此，只有在房地產企業內部加強管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業各個環節的經營情況，才能在稅收籌劃過程中作出正確的方案選擇。
三、解決房地產企業稅收籌劃問題的對策
在國家越來越重視房地產調控的背景之下，國家對房地產企業的稅收管理將越來越嚴格，房地產企業面臨的涉稅環境也越來越復雜。由此，房地產企業必須正視當前稅收籌劃存在的問題，有針對性地采取措施，進行合理的稅收籌劃。筆者認為，房地產企業應著重從以下三個方面解決當前稅收籌劃工作中存在的問題。
（一）樹立正確的稅收籌劃理念
隨著我國市場經濟的進一步發展，我國稅收法律制度體系也會越來越完善，如果房地產企業還是想通過偷稅或漏稅等違法手段來達到節稅的目的，顯然難以實現。因此，房地產企業需要樹立正確的稅收籌劃理念。建議國家通過電視、網絡等媒介加強對稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產企業對于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區別有一個正確的認識，以營造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產企業樹立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財務管理過程之中，通過合法的方式維護自身權利。
（二）設立專門的稅收籌劃組織，強化稅收籌劃管理
針對當前房地產企業稅收籌劃組織缺失的現狀，建立專門的稅收籌劃組織進行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產企業應將稅收籌劃組織作為一個單設的機構，專門負責企業的稅收籌劃工作。建議房地產企業在風險管理部下面專設稅收籌劃部門，設置主管或經理一名，負責領導企業的稅收籌劃工作，制定各項總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經理下面配置3―5名稅收籌劃專員，負責企業具體稅收籌劃事項的執行。
在建立了專門的稅收籌劃組織之后，就需要充分發揮稅收籌劃部門的作用，這需要強化企業內部管理。一方面，要建立各部門之間的信息共享機制，使得稅收籌劃部門能夠準確掌握房地產企業各個環節的經營信息，進而設計出科學、合理的稅收籌劃方案；另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產公司的地位，給予其良好的職業晉升通道，為其參與公司戰略管理營造良好的外部環境。
（三）加強稅收法律和政策研究
為了適應社會轉型和經濟發展的需要，我國會及時調整相應的稅收法律和政策。從這個層面上講，稅收法律和政策將呈現出動態變化的特點，特別是在國家對房地產市場調控和監管日益嚴格的背景之下，與房地產相關的稅收法律和政策變動很大。因此，房地產企業只有加強對相關稅收法律和政策的研究，及時系統地了解稅收法律和政策的變化，才能在設計稅收籌劃方案時不斷更新籌劃內容，采取措施分散稅收籌劃風險。建議房地產企業在設置稅收籌劃專員的同時，設置稅收研究專員，以加強房地產企業對稅收法律和政策的研究。
房地產企業涉稅籌劃范文2
【關鍵詞】 房地產企業稅收籌劃土地增值稅所得稅
一、納稅籌劃及其內容
納稅籌劃，是指通過對涉稅業務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的。任何納稅籌劃行為產生的根本原因都是經濟利益的驅動，即經濟主體追求自身經濟利益的最大化。納稅籌劃的內容包括避稅、節稅、規避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現零風險五個方面。
1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發生，也就是采取反避稅措施加以控制。
2、節稅。節稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優惠政策和稅收懲罰等傾斜調控政策，通過對企業籌資、投資及經營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。
3、規避“稅收陷阱”。規避“稅收陷阱”是指納稅人在經營活動中，要注意不要陷入稅收政策規定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業的稅收負擔。
4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。
5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產經營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現象，這也相當于實現了一定的經濟收益，這種狀態就是涉稅零風險。本文認為，實現涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內容。
二、納稅籌劃在房地產企業財務管理中的運用
1、選擇合適的建房方式。大部分房地產企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅，企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。
2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產項目的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
4、房地產企業營業稅的籌劃。合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，可節約2%的營業稅。
5、遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由于國稅發[2009]31號里規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
6、變房地產銷售為投資。按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業稅，這種規定為房地產企業開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮采用先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。例如：甲房地產開發企業，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以作出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款1100萬元為限。
7、房地產企業納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。
房地產企業涉稅籌劃范文3
關鍵詞：新會計準則；房地產；稅收籌劃
一、新會計準則對稅收籌劃影響分析
新會計準則是我國財政部在人民大會堂同時的一項條例，在2007年1月1日起在上市公司執行，其他企業鼓勵執行，但現在，我國房地產企業的稅收籌劃工作進行的過程中產生了很多影響。其中產生影響最深的是以下幾個方面，依次為：第一，目前，我國房地產企業對存貨計價方式做出了明確規定，《企業會計準則》中對存貨發出計價方式祥先進先出或者是加權平均法的方向轉變，這種形式下，企業毛利會產生變化。還有，通過膨脹的情況下，我國原有的計價方式不能進行對應的稅收，可是，如果計價方式進行了改變，企業沒有按照相關規定進行對策的開展，使提升了房地產企業的稅負問題。房地產企業跟企業不同，房地產企業建筑時間長，如果直接或者是限定運用后將先進先出的計價方式取消，那么，房地產企業的當期損益和利潤都會受到影響。第二，投資性房地產以及固定資產計量的規定。投資性房地產的計量方式在新會計準則中規定是這樣的，倘若運用公允價值的計量方式，就不能對計提折舊和攤銷策略進行完成，這種方式還會提升企業的稅負。新會計準則在對計量固定資產中，的規定也會影響涉稅情況。另外，新會計準則在公允價值的基礎上，對計量模式做出了規定，使得房地產企業在進行公允價值進行稅收籌劃的時候需要對稅收籌劃的空間進行擴展，對房地產企業負債以及資產計量造成了影響。不僅如此，還會影響損益的計算。對投資性房地產進行會計處理的時候會受到新會計準則的影響和限制，最嚴重的會影響納稅額度的計算。
二、新會計準則下房地產企業開展稅收籌劃的建議
房地產企業的稅收籌劃工作會因為新會計準則的頒布與實施受到不同程度的影響。房地產企業也不能坐以待斃，應該提出相應的對策。房地產企業的運營環境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會產生很多問題，不能進行風險的規避。為此，本文對新會計準則下房地產企業進行稅收籌劃的建議進行論述。
(一)關注稅收政策加強風險防范認知
房地產會計工作人員在進行稅收籌劃工作的過程中應該密切關注我國政策和稅法的調整以及改變。房地產企業在稅收籌劃工作的時候，可以憑借企業的特征對信息管理系統進行創建，按照實際稅收政策進行改變，使得企業可以輕松地應對會計準則規定的變動而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對房地產企業的影響。不僅如此，在進行稅收籌劃工作的過程中應該將潛在風險進行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進行。
(二)重視與稅務機構部門溝通
納稅行為在新會計準則和稅法中并沒有明確的規定，因為房地產企業與其他企業不同，稅法自身也比較有特點，所以，在一定的情況下對企業稅收籌劃工作增加了困難。針對這一情況，我們在進行稅收籌劃工作的時候，房地產企業應該跟稅務機構部門進行實時溝通和交流，只有這樣才能夠對部分新興業務的開展打下良好的基礎，同時還可以在最短的時間內獲得相關政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對于稅收政策信息的獲取要及時，因為稅收政策會降低政策變動產生的影響力。另外，房地產企業想要稅收籌劃工作順利的進行，還應該對會計基礎工作進行規范性的管理，同時，根據相關規定對賬冊和會計報表進行規范完整。
房地產企業涉稅籌劃范文4
關鍵詞：稅務籌劃 社會主義法系 財務戰略 房地產 問題
在社會經濟快速發展的情況下，稅務機關特別將房地產行業的納稅情況作為監管重點。針對當前政府對房地產企業稅收政策的嚴厲情況，以及某些房地產企業中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產企業更應該做好稅務籌劃工作，可以在一定的社會制度環境之下，對企業的涉稅事項進行減稅謀劃，實現企業的財務目標。
一、當前房地產企業稅務籌劃中的問題
（一）房地產企業薄弱的納稅意識
企業作為納稅人依法納稅是應盡的義務，但是由于房地產企業的法律意識不強，納稅意識薄弱，因此在當前的房地產企業面臨沉重稅收負擔之時，一些房地產企業就會鋌而走險，利用不法手段進行偷稅、逃稅，以此來減少應納的稅款。企業的這種偷稅、漏稅現象，不僅影響企業的市場競爭發展，而且還會對企業的聲譽造成影響，給企業的稅收帶來了更多風險。
（二）房地產企業對納稅的錯誤認識
在很多房地產企業中，經常會將納稅籌劃作為財務部門來進行會計處理工作，致使企業出現多交稅、被稅務機關處罰的情況，這不僅是因為財務人員對我國稅收機制的不了解，不能及時回應公司企業的納稅籌劃問題，導致房地產企業內出現無法解決納稅問題的情況。在實際的房地產企業稅收環節中，一是針對企業的稅收環節，二就是企業的交納稅收環節，雖然房地產企業的會計財務部門經常與稅務機關打交道，但是財務部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產企業的稅款交到稅務機關，對于房地產企業稅款籌劃的能力還有待提升。
（三）房地產企業內部缺乏納稅管理
在目前我國的房地產企業內部，雖然產企業財務人員也在學習和稅收相關的法律、法規，但是這對企業的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會形成企業內偷稅逃稅的現象。在房地產企業內部由于財務人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業經營每個環節的稅收問題都成為負擔，從而成為房地產企業在納稅管理決策中的盲區。
（四）房地產企業不知如何規避風險
在房地產企業中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業納稅人的交稅風險，不僅不能以合理手段降低企業納稅成本，而且還容易為企業造成納稅風險。其實在房地產企業中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強了房地產企業內部的納稅管理，才可以促進公司內部間相互配合，從而減輕房地產企業的納稅負擔，規避房地產企業的納稅風險。
（五）企業內納稅籌劃實施不及時
在房地產企業中，對于稅收方面的問題總是放在財務問題之后來解決，但是在房地產企業中納稅籌劃工作應該在事前，如果納稅籌劃做的不及時就有可能面臨偷稅、漏稅的風險，給房地產企業今后的發展帶來影響。
二、房地產企業中做好稅務籌劃工作的意義
在我國當前的經濟形勢之下，金融危機對房地產行業也產生嚴格的控制，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，嚴格按照國家政策對企業內的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產企業的資金壓力，還可以為企業減少納稅成本，提高企業的利潤空間。做好房地產企業的稅務籌劃，可以增強企業抵抗經濟風險的能力，調整企業的經濟模式，依據合理的方法做好企業的稅務籌劃，為房地產企業減輕納稅壓力。做好稅務籌劃工作有利于為房地產企業減輕稅負，提高企業的競爭力。在房地產企業中，稅務籌劃人員在法律許可的規定范圍內，使用一些方法和策略，對房地產企業的經營活動以及財務活動中關于涉稅的事項，統統都要進行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產企業的納稅支出，實現房地產企業經濟利益的最大化。
在我國房地產開發企業的稅務籌劃上，在房地產宏觀調控政策背景下，調整好房地產企業的財務戰略， 企業的財務部門應該將稅務籌劃作為工作中的重點，指導房地產企業在融資過程、投資過程以及利潤分配上的稅務籌劃問題，降低企業賦稅成本。在房地產開發企業中，還應該讓企業內財務部門配合納稅籌劃的工作實現，以合法的手段降低企業納稅人的納稅成本，實現納稅籌劃，依照國家規定來進行交稅，規避企業的納稅風險，減輕企業的納稅負擔。
三、淺析改進后房地產企業稅務籌劃的思路
（一）認清稅務籌劃的價值
在我國房地產企業進行稅務籌劃時，理論中應選擇稅收優惠多、稅負的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點。在房地產企業中就可以土地增值稅作為切入點，因此土地增值稅就是有很高稅務籌劃價值的稅種，不僅是因為其稅率較高，稅負重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級次的稅收負擔上存在很大的差距。在我國的《土地增值稅暫行條例》中第8條規定，如果納稅人建造普通標準的住宅出售，那么對于增值額未超過的需要扣除產地項目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對于房地產企業來說在稅務籌劃有很大的價值，值得擁有。
（二）在稅務籌劃中引入變量
在我國房地產企業的稅務籌劃中，應該不斷去尋找發現變量，因為變量不僅會影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業帶來更多的收益。房地產企業中影響應納稅額的就是計稅依據與稅率，當計稅依據越小，其稅率也就越低，應納稅額也會相對越少，因此在稅務籌劃方法中可以從這兩點下功夫，提高企業的經濟收益。
（三）靈活運用稅收政策的特定條款
在我國的房地產企業中，還可以找到相關稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產企業涉及土地增值稅、房產稅等納稅義務時，就可以使用差異性條款，有效降低房地產增值率。其次，當房地產企業選擇一種納稅主體的不同納稅方法時，納稅人就可以通過測算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優的方法。最后，就是優惠性條款的使用，在我國的土地增值稅法中就規定了許多優惠政策，因此房地產企業可以充分利用優惠性條款，以優惠政策來進行企業內的稅務籌劃，為降低企業的納稅成本做出良好決策，給房地產企業的發展帶來更多收益。
（四）稅務籌劃中需遵循成本收益的原則
在房地產企業中各稅種間是相互聯系依存的，進行房地產企業的稅務籌劃，是為獲得企業整體經濟的利益，并不是只對于某一環節稅收的利益，因此房地產企業的稅務籌劃中應該分析成本收益，先判斷其在經濟上的可行性。房地產企業的稅務籌劃中，應合法控制降低增值率，可以先降低產品售價，然后再增加可扣除項目的業務，這樣雖然會減少其他成本與稅負的上升，但是房地產企業在稅務籌劃中應將整體做為重點，提高企業的總體收益。
四、結束語
由上可知，在我國當前的社會經濟形勢之下，面對房地產行業稅費負擔較重的情況，只有做好房地產企業的稅務籌劃工作，引起企業財務管理部門中對稅務籌劃的重視，解決房地產企業的稅務籌劃中存在的問題，才是提高企業經營利潤的良策。因此房地產企業應該做好稅務籌劃工作，在遵守經濟法律制度前提下，為企業減輕稅負，減輕企業成本，實現房地產企業財務目標的謀劃，為房地產企業的發展做出貢獻。
參考文獻：
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[2]汪永華.房地產企業稅務籌劃淺析[J].現代商業，2011
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房地產企業涉稅籌劃范文5
關鍵詞：房地產企業 稅收籌劃應用 企業發展
我國房地產業發展起步于上世紀90年代，經過20年的發展，逐漸成為支柱性產業之一，不僅為老百姓解決了安居問題，而且帶動了建材、工程機械等相關產業的發展。近年來，由于房價過高、投資虛熱，國家宏觀調控政策陸續出臺，房地產開發行業利潤空間逐步縮小，市場不確定因素增加，經營風險增大。在這種情況下，進行稅收籌劃顯得尤為重要。本文擬就稅收籌劃在我國房地產企業中的應用作初淺分析。
一、稅收籌劃在我國房地產企業中的應用
稅收籌劃是指納稅人遵循國家法律，以稅收政策法規為導向，事前選擇有利納稅方案處理自己的生產、投資、理財活動的一種企業籌劃行為。房地產企業涉及稅種較多、稅費負擔較重，進行稅收籌劃有特別意義。它既要善于運用一般稅收籌劃方法，也要充分考慮行業特點進行富有特色的稅收籌劃。
（一）利用土地增值稅臨界點進行籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點，同時根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》等相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。因此，對于房地產開發企業，可以通過銷售降價、提高配置標準、增加配套設施、增加建設成本等方式合理控制土地增值稅的增值額，對于普通住宅，房地產企業不但可利用土地增值稅的四級超率累進稅率降低稅率，還可利用“20%的增值額”這個 “臨界點”達到不交稅的效果，一方面房地產開發企業可通過銷售降價、提升配置標準、增加配套設施促進項目的快速銷售，節約財務利息，實現資金的快速流轉滾動，同時通過上述稅收籌劃措施，降低企業土地增值稅稅負，并不一定致使企業利潤減少。
（二）利用稅收優惠政策進行稅收籌劃
營業稅方面：以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔風險的行為，不征收營業稅，轉讓股權也不征收營業稅；房地產企業自建自用建筑物，免征營業稅。
土地增值稅方面：合作建房一方提供土地，一方提供資金，建房后按比例分房自用的行為，對于房屋所產生的土地增值，免征土地增值稅；房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。
因此，對于房地產開發企業，可利用上述稅收優惠進行合理避稅。如將開發的商業物業先投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式可規避營業稅。
（三）利用收入結構進行稅收籌劃
對于精裝修房屋，購房房款中不僅包含了房屋建設成本，還包括房屋裝飾、裝潢費用，由于房屋裝飾、裝潢屬于勞務服務，無需繳納增值稅。因此房地產開發企業可設立裝飾公司負責房屋裝飾、裝潢，銷售時將房屋銷售合同分拆成房屋銷售和房屋裝飾合同，與房地產開發企業及房地產企業設立的裝飾公司分開簽訂，則房地產開發企業只需就房屋依據房款繳納土地增值稅，裝飾公司僅需就裝修費用繳納營業稅，不用繳納土地增值稅。利用該籌劃，房地產開發企業利用關聯公司將經營收入分散，使得土地增值稅稅基大幅減少，可以大大節省土地增值稅款，甚至無需繳納土地增值稅。
（四）利用收款方式進行稅收籌劃
根據稅法規定，房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率預繳營業稅、土地增值稅及所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。另外根據國稅發[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按照銷售合同或協議約定付款日期確認收入的實現，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現。
因此，對于房地產開發企業開發的單位價值較高的項目，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發企業可采用分期收款方式銷售，一方面可促進銷售的增長，另一方面企業不以售價總額為基數而以分期收款為基數計算繳納營業稅、土地增值稅及所得稅，將稅負進行遞延，有利于房地產開發企業的資金流動，創造更大的價值。
二、我國房地產企業稅收籌劃應注意問題
1.稅收籌劃要合理合法
稅收籌劃要符合稅法政策，以依法納稅為前提，在多種納稅方案中做出選擇，規避法律、政策風險。同時，結合企業實際，合理設計稅收籌劃方案，采取合理措施降低企業稅負。
2.稅收籌劃要貫穿于房地產開發全過程
房地產開發涉及買地階段、建房階段、售房階段及后期物業管理階段，開發周期長、涉及的因素較多、涉稅較為復雜，因此房地產開發企業稅收籌劃需要事先謀劃，并實時跟蹤監控。
三、結語
綜上所述，當前，我國房地產行業正在經歷前所未有的嚴厲調控，房地產行業競爭已日趨加劇、利潤空間已大幅縮小。房地產開發企業合理合法的進行稅收籌劃，不僅可以降低企業自身稅負，爭取企業最大利益，而且通過稅收籌劃整個過程，可以提高企業的經營管理水平，提高企業的競爭力，贏得新的發展空間，房地產開發企業稅收籌劃具有一定的必要性，同時需根據房地產開發企業的特點及所涉及的稅種，進行合理的稅收籌劃。
參考文獻：
房地產企業涉稅籌劃范文6
[關鍵詞]房地產企業；稅務籌劃；稅收政策；相關問題；稅種
[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230
1 稅務籌劃的特征
第一，合法性特征。在稅務籌劃方面，企業所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務，且納稅方法多樣化的條件下完成。
第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務的滯后性十分明顯，并且是在企業發生經營行為以后產生。在開展稅務籌劃的過程中，必須要深入了解并熟練掌握當前政策與稅法，并與企業經濟活動相互結合，進而合理地制定出承擔最輕稅負的具體方案內容。而這種超前性的行為也使稅務籌劃工作的籌劃性特征較強。
第三，目的性特征。積極開展稅務籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負，并且涉稅零風險，有效地規避名譽與經濟的損失。
第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務籌劃工作不應當局限在企業本身，同時也需要聯合其他具有業務聯系的單位，共同努力找到節省稅收的有效方式。
2 房地產企業稅務籌劃的主要問題及應對措施
（1）對稅務籌劃概念認知不全面。大部分房地產企業在開展稅務籌劃工作的過程中，對于此工作的本質并不了解，一味追求稅負而忽視其他要素，具體表現在兩個方面：第一，將企業稅務籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開展稅務籌劃工作的過程中，房地產企業僅僅站在經濟利益的角度設置相關方案內容，嚴重影響了預期的效果。
針對這一問題，房地產企業在稅務籌劃過程中，首先，最主要的前提與基礎就是要依法籌劃。房地產企業在開展稅務籌劃工作的時候，一定要始終遵循國家與地方稅收的法律法規，對企業的經營特點予以深入分析，實現兩者的完美融合，最終選擇契合企業經濟利益且符合稅法規定的稅務籌劃方案；其次，企業稅務籌劃應著眼長遠的發展戰略。房地產企業必須要具備完整思維以及方案，注重企業長遠利益，對內部稅務與財務等相關內容予以實時關注。在稅務籌劃過程中，應重視戰術籌劃，同樣要給予戰略籌劃一定的關注，堅決不允許出現顧此失彼的現象。在對稅務籌劃項目決策的初期，需要針對項目整體予以合理性的規劃，對于企業自身納稅成本予以深入考量，通過采取最佳手段來達到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業稅收的負擔。
（2）稅務籌劃工作人員專業水平不一致。房地產企業在稅務籌劃方面，往往缺少專業人才，如果難以正確把握稅收政策，就會嚴重影響稅務籌劃質量。房地產企業若針對稅收優化的限制條件把握不合理，就會使企業錯過最佳籌劃的時機，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產企業內部，稅務籌劃工作人員自身職業素質不高，違法與功利性動機十分明顯，所以，很容易導致稅務籌劃與正確的發展方向嚴重偏離，制約了企業的進一步發展。
所以，要加強稅務籌劃，就要全面提高稅務籌劃工作人員自身素質。第一，稅務籌劃工作人員需要實現個人道德修養的全面提升。在處理企業與國家利益的時候，稅務籌劃工作人員必須要始終堅守自身職業道德；第二，稅務籌劃工作人員要實現個人專業素養的全面提升。相關工作人員在熟練掌握理論知識的同時還需要具備豐富的操作經驗。在理論知識方面，必須要不斷學習并理解法律，對于稅法的變動予以時刻關注。在實踐操作經驗方面，必須要針對企業涉稅的種類以及業務和數額進行合理的分析，能夠針對企業的具體狀況合理地找到切入點，進而制定出與企業相吻合的稅務籌劃方案。[1]
（3）行政執法制約稅務籌劃落實效果。稅收法律在制定時，很容易存在規定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會偏向利于企業的方向，但是，對于稅務機關而言，在執行稅收政策方面會偏向利于國家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優惠政策標準并不明確，必須要在可以商榷范圍內落實。由此可見，稅務籌劃實際執行程度都與稅務機關認可程度存在緊密的聯系，而這也是導致大部分稅務籌劃方案實際執行效果難以達到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會越來越少，作為房地產企業的稅務籌劃人員，要深入地解讀稅收法規，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落。
3 房地產企業稅務籌劃的重點稅種解析
房地產企業涉及的稅種繁多，在針對房地產企業進行稅收籌劃時，要分清主次。在實際工作中，土地增值稅、企業所得稅的稅務籌劃利益空間最大。下面簡要分項加以分析。
（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務籌劃主要應該圍繞著土地增值稅的減免優惠政策進行。房地產企業土地增值稅免稅政策包含五個方面：①納稅人出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項20%的，免征；②因國家建設需要依法征用和收回的房產，免征；③以房地產入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業兼并房地產從被兼并企業轉入兼并企業的，免征。上述五種減免條款中，2～5項的內容屬于一種特殊事項，在實際工作中很少用到。對于第一種減免條件，是房地產企業的納稅籌劃重點。房地產企業在進行稅務籌劃中要注重以下兩點：第一，分別核算不同類型的開發產品。對于納稅人既建有普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應該分別核算增值額，對不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規定；第二，在稅務籌劃中要注意20%增值額這個“臨界點”的問題?？刂圃鲋殿~，可以從可扣除金額和售價等方面綜合考慮，首先要對可扣除金額進行合理分攤，在這個過程中，更要合理預計開發費用支出，綜合考慮開發費用、利息費用的占比問題，選擇適合企業的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權支付的金額+開發成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權支付的金額+開發成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業進行籌劃的一個方面。其次在可扣除項目不變的前提下，還可以通過降低房屋價格的方式來降低稅負，但是這要對減少的收入和減少的稅金大小進行比較來決定，必要時還要跟企業所得稅進行合并綜合考慮。
（2）企業所得稅的納稅籌劃。房地產企業的所得稅減免政策大多針對外商投資企業。對于一般房地產企業而言，在進行所得稅籌劃時，要著重從收入和成本費用支出稅務風險防范上加強稅務籌劃。①大多數房地產企業在開發項目沒有完工之前，采取核定征收或按毛利率預繳企業所得稅的方式。但是一旦開發產品滿足完工條件，則要按照規定結轉成本，調整毛利，并對前期以銷產品在完工年度進行調整。但是在實際工作中，會出現開發產品已經交付使用，但是出包工程尚未結算，公共配套尚未建造和完工，應向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對于后兩項成本，企業要提供和保留充分的證據，可以進行預提，但是對于第一項，即出包工程未最終結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票金額最高也只能按10%預提。第三十四條規定，企業在結算計稅成本時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再進入計稅成本，雖然是早晚的問題，但是由于沒有取得合法發票，不能計入前期成本，會降低完工年度單位開發產品的成本，造成年度內應交企業所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無法彌補后期的虧損，這樣就可能造成企業多交稅金的情況。所以，房地產企業一定要及時辦理結算并取得合法發票，對不能及時入賬的成本，要提供有效的預提證明材料；②在實際工作中，對于集團企業統借統貸的利息費用的扣除，在稅務稽查時，經常會因為企業提供的證明文件不全面、不合規被稅務機關否支。所以，在日常業務管理時要注意事前防范。以免造成不必要的損失。
4 結 論
綜上所述，房地產企業在稅務籌劃過程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達到企業財務目標要求，并且獲取稅后最大利潤。最重要的是，房地產稅務籌劃工作的開展還能夠更好地落實國家稅收政策，充分發揮國家稅收的經濟調節功能，實現資源配置的合理性。
參考文獻：
