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房地產商業稅收籌劃范文1
關鍵詞：土地增值稅 規劃 節點
土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。
改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中當增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟爭力如加大公共配套設施投人，改善小區環境，提高房屋質量；調控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開材料發票、建安發票、虛構零星工程項目和工程量等行為。
一、選擇多元化方式處置開發產品
多元化方式處置開發產品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權投資、產權轉讓、轉作經營性資產（開發產品自用自營）等。
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列人收人，不扣除相應的成本和費用。這標志著長期持有物業，開發商可免交土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。
房地產開發公司可以根據自己的發展戰略和實際情況來進行相應的策劃，降低土地增值稅的稅負或合理延遲土地增值稅的納稅時間。
首先，將自己開發的房地產商品的用途改變為自用自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優惠據了解，有的公司可能討劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值二這一籌劃思路首先要服從于企業經營規劃和現實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。
其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產開發企業來說，自用房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預測資金的風險價值，同時應兼顧再轉讓時的房產市值以及舊房扣除額的收益等。
二、利用預提費用的稅前扣除政策
稅法允許三項預提費用預提時依法在所得稅前扣除的規定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規定。除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：第一，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用〕此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件第三，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金等物業完善費用可以按規定預提。但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預提費用，所有扣除項目必須提供發票或合法憑據。
三、地下停車場作為公共配套設施處理
當一個房地產開發項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計人可售面積？實際中對此尚存有不同看法。有些地方稅務機關認定，地下車庫應計人可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結轉銷售成本，而是進人計算可售面積時單位工程成本的總成本，當期實際銷售車位面積計人己售面積，結轉銷售成本，與當期實現的車位銷作收人形成配比。
企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎設施形成的停車場所，則作為公共配套設施進行處理。
四、利用稅收優惠政策納稅籌劃
隨著社會的發展，城市的現代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業態開發越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個包括前期在內的整體納稅籌劃。
例如：某房產開發公司，在一海邊城市開發一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發成本20億元，售價28億元。按規定，此項業務應納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。稅法規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。依據上述規定，如果企業先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產建成后，再將大酒店股權全部轉讓給外國投資者，則可免除上述稅款。
五、結束語
隨著社會的進一步發展，稅收的各項法律法規日益完善，政府也加大對企業的稅收的宏觀調控，財政部門的執法力度也會越來越強，這些客觀因素要求企業開發商形成迫納稅籌劃的意識，切實落實好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業自身的經濟效益，還可以進一步促進稅制的完善，填補稅法漏洞和缺陷，令稅務工作和納稅籌劃進入良性發展的軌道。
參考文獻：
[1]楊建英.論房地產企業進行土地增值稅納稅籌劃[J]當代經濟， 2011， （13）
房地產商業稅收籌劃范文2
1 部分房地產企業稅務風險控制模式
以現代企業的管理理論和科學的管理手段，完善有效的稅務風險防控體系，良好的稅收籌劃環境，實現企業稅收管理的重要內容，也是企業實現經濟效益最大化的重要管理手段。
1.1 風控模式一
中糧地產（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學的風險管理體制和考核機制，把加強內控機制建設、規范經營、防范和化解金融風險放在各項工作的首位，以培養員工具有良好職業道德與專業素質及提高員工的風險防范意識作為基礎，通過加強或完善內部稽核、培養教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內部控制制度。
1.2 風控模式二
保利房地產（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產上市公司，業務涵蓋房地產開發、建筑設計、工程施工、物業管理、銷售以及商業會展、酒店經營等相關行業。國家一級房地產開發資質企業，由于加強企業風險管理，建立企業科學規范的風險管理體系，較好地把控房地產企業各類風險與關鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風險控制第一名。
2 房地產企業稅務風險管理
我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業稅收遵從的要求越來越高的環境下，專業科學的企業房地產稅務風險控制模式非常重要。
根據《關于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發〔2014〕31號），房地產業再次成為指令性檢查項目，房地產業已連續13年被國家稅務總局列為年度專項檢查的行業。
房地產稅務風險管理的不良表現：
2.1 內部控制缺失或風險管理不健全
房地產經營業務多樣，經營活動復雜，一個項目的開發包括設計、建筑施工安裝、加工業、建材商貿、房屋銷售業、廣告、物業管理等諸多部門，不僅使房地產企業的財務日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。
2.2 稅控風險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環節滯后，實際納稅遵從度時有差異
國家稅務總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。
3 房地產開發企業稅務風險控制模式的建立
企業日常的經營活動要及時、全面地了解有關稅收法規，或對相關稅收法規的精神準確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關稅收規定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風險。房地產企業稅務風險管理控制模式：制定稅務風險控制方向、設置稅務風險管理邊界、組織稅務風險控制活動、分配稅務風險控制職責。使稅務風險控制在有效的規范的房地產商業模式下。
3.1 外部風控模式的建立
國家稅務總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經常會出現很多問題。
3.1.1 房地產行業的收入虛假主要表現在銷售價格收入偏低的問題
①未取得售房許可證收取定金，未按預收賬款處理，隱瞞銷售收入。
②關聯交易銷售款不結轉或少結轉收入。開具收款收據，隱匿收入。
③代建轉開發，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規定確認收入。
④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標準列支成本費用，減少應稅所得額。
⑤銀行按揭貸款資金不及時結轉收入。委托銷售房產不按規定確認收入。
⑥假承包經營少繳稅。假聯營將房地產對外投資入股分得利潤逃稅。
⑦工程尚未決算，長期掛在“應付賬款”、“其他應付款”和“預收賬款”等往來科目，不結轉或延期結轉應稅銷售額。
3.1.2 房地產行業的成本虛假主要表現為建筑成本偏高
①建安成本重復入賬，甲供材重復進入開發成本。
②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、開發間接費等。
③以假發票虛列成本。
④多結轉成本等。
3.1.3 房地產行業的費用虛假主要表現各項成本的分攤費用的問題
①工資、福利費、業務宣傳費超標準列支費用。
②稅法不允許列支的項目。
例如，某企業開發項目當年實現預售收入1000萬元，預計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當年繳納企業所得稅16.5萬元；次年實現預售收入2000萬元，預計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當年繳納企業所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。
企業財務人員作賬：項目竣工清算應補繳企業所得稅258.5萬元。
稅務稽查：應納所得稅262.5萬元。
3.2 內部風控模式的建立
3.2.1 一般房地產開發建設與經營的主要環節
3.2.2 涉及主要稅種
分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環節，牽涉到企業所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅等項稅種。
3.2.3 房地產項目投入大工期長
有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結算等原因雖然已經完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結算，也不進行稅款申報。
3.2.4 稅務風險控制模式的建立
通過建立“基礎管理信息+風險統計分析+納稅評估管理+應稅稽查準備”稅務風險控制模式，從信息管理到技術分析，精細化運營和精細化管理，實現科學規范有效的風險管控。第一道防控由業務運營和生產建設部門搭建，第二道防控由風險管理、合規管理、財務管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統計部門搭建，第四道防線則由董事會和監事會搭建。
企業報表的基本信息來源以及賬面數字的變動趨勢，基礎信息、涉稅信息、財務信息 、運營信息，其相互關聯性可以測定企業的經營效率和合理分布，有助于降低經營生產的風險。也是企業公司治理和風險控制的“目標責任書”。強化企業管理意識，特別要抓住關鍵的財務數據和相關指標，有針對性地研究企業公司稅控管理和運營方略。
4 結束語
