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房地產項目財務分析范文1
關鍵詞：房地產；成本控制；對策
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經濟的發展，房地產行業也取得了較快的發展，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業[1]。房地產行業可以為我國工業生產及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產業具有較高的關聯度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產行業的健康發展對我國社會經濟的發展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產行業由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現象，這不利于我國房地產行業的健康發展。我們只有對房地產成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應的解決措施，才能有效地控制我國房地產行業的成本，從而提高我國房地產企業的經濟效益和社會效益。
1.我國房地產成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產行業的發展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產行業的開發項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，其成本構成較為復雜。目前我國房地產企業往往采用目標成本的核算方式，大多數房地產企業都采用以計劃價格為基礎，將工程結束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學的成本費用分攤機制
在我國房地產行業中，房地產的成本支出包括很多方面，而我國房地產行業并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產企業就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關科目不依據規定進行分攤，這就增加了房地產項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產行業的生產經營設計的方面很多，其財務管理涉及的內容相對較多[4]。在實際的房地產項目中，經常會有一些企業將商品房內部調撥使用，但是卻沒有相應的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產項目的成本管理缺乏有效的數據參考。
2.加強我國房地產成本控制的對策
由于房地產項目的周期較長，主要包括決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產成本控制應該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優化決策階段的成本管理是減少房地產項目成本、提高房地產企業經濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應該從兩方面實現：一、加強市場調查。有效的市場調查是控制房地產成本的關鍵，通過對市場環境、市場需求進行有效的調查，針對市場需求進行項目建設，才能取得實際的經濟效益和社會效益。二、加強財務分析。財務分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務分析，對房地產項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經濟角度對房地產項目的可行性進行評價。
2.2設計階段
在房地產行業中，設計階段是影響房地產項目成本的第二因素，為了更好地對房地產成本進行有效的控制，房地產企業必須重視設計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產項目的設計圖紙具有可行性和經濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產項目的成本產生影響，例如設計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產企業做到如下三點：一、減少設計變更。在房地產的施工階段經常會出現設計變更，這會增加房地產項目的成本，因此，施工部門要對施工現場進行有效的監督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產項目的施工階段涉及的施工人員人數眾多、職業素質參差不齊，在施工過程中很有可能出現監守自盜等不利于成本控制的現象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應的設備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現重復計算的現象，增加不必要的成本。除此之外，還應該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監理工程師的確認才對隱蔽工程進行結算。
3.結語
隨著房地產行業的發展，房地產行業對我國社會經濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產成本進行管理，可以降低房地產行業的成本，提高房地產行業的經濟效益和社會效益，促進我國房地產行業健康發展，最終實現我國社會經濟的健康發展，為我國社會主義事業的建設提供助力。
參考文獻：
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房地產項目財務分析范文2
摘 要 動態財務管理（DFM）是一個財務信息的整體過程，它通過對財務目標和實際結果進行模擬，并且運用相關的財務動態指標和一套輔助管理程序進行動態分析，并表示出財務變動的信息與預計財務中的差別。本文作者從事財務管理多年，在文中以自己的工作經驗，對財務的動態管理模式進行分析。
關鍵詞 可行性 管理系統 操作流程
引言：在房地產開發項目的過程中，動態財務的管理在項目的實施過程中并通過對項目未來的經營情況和最終目標進行設置，并在項目的實際運行過程中嚴格按照事先的動態財務設定進行運行。從而實現計劃和實際財務管理的相互對比，并且達到有效控制資金走向的目的。
一、實施動態財務管理的可行性
1.動態財務管理能提高房屋地產開發的客觀需要，要采取差異化的競爭策略，房地產企業要維持本身的創新能力，還要在行業內不斷創新和提高。房地產行業內任何的創新都會被同行所模仿，甚至超越，所以在房地產業內真正維持創新的企業很少，所以房地產企業要想維持長遠發展，獲得持續性的競爭力。就要在企業的財務管理層尋求突破，并將財務管理上升到企業發展的戰略層面。要超越傳統的財務分析模式，制定可行的動態財務管理體制。
2.信息化技術的應用為實施動態財務管理.計算機財務管理系統的普及和企業管理網絡化使財務信息的的傳遞有事后信息轉化到實時信息。在經濟信息全球化的發展趨勢中，財務管理信息化成為了必然趨勢。房地產企業自然也不例外，在進行財務動態管理時要首先具備分析信息和數控運算能力的硬件系統。這就要求要研究出適合廣大房地產企業的的財務動態管理工具，作為房地產企業進行動態財務管理途徑。在應用管理工具的同時還要保證動態財務管理系統的數據儲存量，以滿足動態財務管理系統的完整性，和實施性。從而避免錯誤信息數據的產生。
二、動態財務管理系統的構建
1.系統設計原理。將動態財務管理構建成一個實時反映項目資金運作的信息平臺，其立足點主要金鐘在對財務信息的及時處理和傳遞，并能事先模擬出在不同經濟環境下實施方案的可行性。對財務指標和項目目標的差異進行反饋，幫助房地產企業提前預測投資風險，并進行預防。房地產企業有著本行業特有的特點，房地產行業在項目策劃，實施，完成的過程都是有房地產企業自己執行的，所以房地產企業間相互中缺少溝通的橋梁。動態財務管理可以把房地產開發的整個過程制定成一個系統的工作鏈。把每個環節都看成相對的作業點，在通過不同階段制定相應的財務控制計劃，力爭把資金的最大使用額控制在預先設定的限額內，同時進行預期值和實際發生值的比較，把有關差異進行反饋，使企業管理者實時了解財務的基本走向，同時調整企業的管理環節，使企業的人力、財力、物力得到最大化的利用。
2.系統功能設計。動態財務管理的系統設計是財務數據管理的重要環節，在進行工作之前，就要對財務需求進行分析，并且根據系統目標明確工作方向，并要解決系統的最終工作目的，以此來確定系統模塊的主要功能，和作用。
動態財務管理系統在功能方面來說，主要是針對房地產項目的財務管理的信息化所設置。以財務工作需求的角度來分析主要分為三個方面：
（1）充分滿足項目管理者能通過動態財務管理系統實時了解本項目的財務信息、項目目標的實施和管理責任的落實情況。
（2）能更快速的完成項目目標任務的修改、計算、監察等任務，并實現對項目每一階段目標的預測。
（3）使項目管理者及時完成項目目的執行結果的反饋和統計分析工作，并在執行后進行綜合性的評估，來糾正項目管理中的差異。
三、動態財務管理系統操作流程
1.前期準備工作。項目設立初期，由財務部負責，相關部門協助完成前期財務信息的收集整理工作，并參與相關財務分析資料（主要是可行性研究報告、資金運作計劃等）的編制，為系統的后期運作做準備。
2.成本分解。項目分析資料編制完成后，財務人員按系統設定的初始投資總目標，根據系統流程，將各階段目標成本按單位成本要素細分到相應部門，在項目工作會議上告知相關部門責任人或及時通報相關部門，在規定的時限內進行及時的信息溝通和目標調整。
3.實施成本跟蹤管理。在項目正式實施階段，參照確定的各項子目標值進行項目實施，系統會對每項執行情況給出評定，并根據實際需要將評定結果反饋給相關部門，使其能及時了解和調整任務計劃。也可以按每個階段來累計項目引發的相關成本，與期初的目標成本進行對比分析，核實項目投資及部門資金運作情況。4.實施項目動態管理。系統可以實現自動保存和隨時輸出已執行項目的記錄，將具體執行指標作為部門績效評估的一部分，納入部門不定期的考評計劃中，作為參照的量化指標。對項目成本超支部分，能夠及時找出超支原因和相應的解決辦法，將實際成本控制在目標范圍內。
結束語：
本文通過對房地產開發中財務管理動態管理進行分析，總結房地產項目中的管理方式和考評制度，并且要細致做好的考評工作，要針對項目完成后實際的資金發生來對項目的整體投資情況進行考核與評定，近而對項目中的超支現象進行總結，提高資金在項目投資中的使用效率。
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房地產項目財務分析范文3
關鍵詞：房地產；財務風險；對策
一、房地產企業財務風險解讀
1.財務風險的概念。財務風險是指企業的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業財務收益與預期收益發生偏離，因而給企業的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發生，從而確保房地產企業經營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現企業利益的最大化。
2.房地產企業財務風險的種類。(1)房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多風險。(2)房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。(3)項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。
3.房地產企業財務風險的基本特征。(1)不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區別于其他商品的一種重要特性。因此，開發商在進行房地產項目的投資開發時，必須面臨并承擔因項目所處地理環境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區域性和個別性特點。不確定性是房地產企業財務風險的基本特性。(2)分散轉移性。房地產的不可移動性和區域性，決定了其投資對于當地的經濟發展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。(3)預測決策性。房地產企業經營是持續進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發生的財務風險降至最低。
二、房地產企業財務風險管理存在的問題
1.大量舉債，資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，也沒有考慮催收應收賬款，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。據《21世紀經濟報道》2010年11月19日公布，上市房企三季報及多家機構數據統計顯示，目前國內上市房企資產負債率已升至歷史最高水平，甚至超過全行業最艱難的2008年。個別房地產公司的負債率則高達100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業的資產負債率達到71.3％，比2009年末提高5.09個百分點，達到我們研究-時間范圍內的最高水平?！弊钚碌臄祿y監會完成對60家大型房地產企業集團的調研，有18家平均資產負債率超過70％。而在房地產業內，公認的資產負債率安全范圍為60％-70％以內。可見，當前房地產行業雖然經“國十條”、新“國五條”及地方各級調控政策后，仍然居高不下的房價后面，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設想。
2.不注重日常資金管理。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。
3.忽略了投資前的準備調查工作。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。
三、規避房地產企業財務風險的思路
1.建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。
2.優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
3.加強資金管理，提高資金的利用率。一是企業應編制《項目進度資金需求計劃表》，根據項目進展過程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長短與利率的高低也是成正比例變動的，建議企業以短期借款為主，借款到期及時償還再申請下一批次的短期借款，如此周轉可以提高企業在金融機構的信譽度，又為以后的增加授信額度打下了基礎，還可以節省借款利息支出。二是要提高項目的銷售進度，加快資金的回籠，采取優惠政策鼓勵一次性付款。對于可辦理按揭貸款的項目，在工程的進度達到辦理按揭的條件時，及時予以辦理。三是嚴格按照工程的進度付款，對于施工單位的工程進度要加強督促并及時進行獎罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現款的方式也可以在一定程度上節省利息支出。
4.加強投資項目管理，控制投資風險。房地產企業在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。
5.加強企業之間的合作。隨著經濟全球化的發展，企業在抓住機遇時，要靈活處理和企業之間的合作伙伴關系，如果，投資項目規模較大，可以通過與其他企業合作，以實現共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業間合作和競爭的統一，實現信息資源的共享從而增強自身防范財務風險的能力。
四、小 結
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。
參考文獻：
[1]李曉梅：淺析房地產企業的財務風險管理，財會研究，2007，(1)
房地產項目財務分析范文4
關鍵詞：房地產企業 財務分析 財務風險 激烈
一、房地產企業的風險類型和特點
（一）房地產企業項目的籌資風險及特點
1、房地產企業在項目開發初期，自有資本比例很低，主要依靠負債進行開發
當前，我國的房地產企業自有資金很少，資金來源主要依靠銀行貸款。期初時房地產企業較多的享受到借款資金所帶來的益處，然而隨著我國政府對房地產市場的調控和貸款的陸續到期，房地產企業出險了很多前期貸款的本金和利息無錢支付的現象。從某種程度上可以說，房地產企業有時候僅是空有亮麗的外表，在其背后其實背負著巨額債務。
2、房地產企業再融資困難
由于我國房地產企業資金大部分來自于銀行貸款，負債經營比重較大。造成房地產企業利息負擔沉重。房地產企業一旦再次獲得資金的能力降低，將會直接面臨資金斷裂的風險，這對房地產企業而言，將是致命的。
（二）房地產企業項目的投資風險及特點
房地產企業前期所需資金數額多、投入較大，這種行業特點使得投資活動成為房地產企業的活動核心。房地產企業的項目投資風險是指在房產項目投資中由于不可知因素的影響，使得房產項目無法達到預期收益或目的，而導致房地產企業的償債能力和盈利能力受到一定影響，直接造成房地產企業在投資環節需要面臨不確定性風險。
（三）房地產企業的項目經營風險及特點
房地產企業的經營風險主要是指兩部分，一種是材料采購風險；另一種是存貨變現風險。
1、材料采購風險
是指房地產企業在當前的物價不斷上漲的市場經濟環境下，鋼材、水泥等建筑原材料的價格日益增長。隨著原材料的價格上漲，房地產企業的采購成本被增加。使得房地產企業面臨著一定的風險。
2、存貨變現風險
房地產企業在正常運營中還會受到利率波動的影響。貸款利率的增長會增加房地產企業的資金成本，從而使其預期收益被減少。從2007年開始，我國政府為了抑制通貨膨脹，一共進行了六次加息。再加之當前金融市場不斷收緊，房地產企業的財務成本被持續增加，間接導致按揭貸款購房者的購房成本迅速上升，直接造成市場對房產的需求降低。
二、房地產企業應加強財務分析，防范財務風險
（一）通過償債能力分析，防范財務風險
1、從分析短期償債能力入手
房地產企業短期償債能力指標主要有流動比率、速動比率、現金比率。流動比率是流動資產與流動負債的比值；速動比率是速動資產與流動負債的比值。速動資產是流動資產中變現速度較快或者償債能力較強的資產?，F金比率是立即可動用的資金與流動負債的比值。一般而言，房地產企業的流動比率和速動比率越高，企業擁有的可用于抵償短期債務的流動資金就越多，短期償債能力也越強。但是，在實際的財務分析時，尤其是在通過分析財務指標評判企業風險時，還要結合房地產企業的自身特點和行業情況，比如，房地產企業資金回流慢，前期投入通常較多。在這種情況下，財務分析時就不能將其與一般的流通企業相提并論。比如，對房地產企業而言，有時流動比率和速動比率雖然較高，但并不能簡單評判其短期債務就一定能如期償還。因為，倘若應收賬款存在大量呆賬、壞賬，那么這兩個比率可能就會因為應收賬款的弱變現能力而失去其應有的特性。同理，現金比率也并非越高越好。若其過高，可能代表房地產企業沒能對資金進行合理的調度，從而造成資金浪費或閑置現象。
2、從分析長期償債能力入手
長期償債能力指標主要有凈資產負債率、資產負債率等。其中，資產負債率表明在房地產企業的總資產中通過借款方式籌集的資金占有的比例。該指標能夠直接反映出房地產企業債權人權益的保障程度。通常，該比率越低越好。比值越低，代表負債的償還度就越高，財務風險也就越小。凈資產負債率是房地產企業的負債總額與企業所有者權益的比值。該比值通常用于表明房地產企業的基本財務結構的穩定情況。比值越高，表明房地產企業具有較高風險的財務結構；反之，倘若比值較低，則表明房地產企業具有較低風險的財務結構。一般而言，該比值越低越好，比值越低，表明房地產企業債權人的權益就越有保障，財務風險越小。
（二）通過支付能力分析，防范財務風險
對房地產企業而言，支付能力的情況直接與財務風險緊密相連。從某種意義上可以說，支付能力的好壞，是衡量房地產企業財務風險的一個主要標志。關于支付能力，可以設置現實支付能力與潛在支付能力兩種指標。
1、從分析現實支付能力入手
現實支付能力是用房地產企業本期會計期末的貨幣資金的全部結存額與全部費用的月平均支出額進行比較，計算出期末全部貨幣資金數額在月平均支出額之下可供正常支付的周轉月數。一般而言，現實支付能力指標越大，房地產企業的現實支付能力就越強。反之，則相反。但是，并非該指標值越大越好。如果該指標值過大，則表明企業在一定程度上資金浪費現象較為嚴重。通常，計算得出的周轉月數在3上下較為合適。
2、從分析潛在支付能力入手
潛在支付能力是房地產企業在對外投資之前，會計期末的全部貨幣資金和有價證券（拋去借入款）的合計數與房地產企業當期費用的月平均支出額進行比較而得出的可供正常支付的周轉月數。通常，房地產企業的潛在支付能力與計算所得的可供周轉月數成正比?？晒┲苻D月數越多，則房地產企業的潛在支付能力就越強。反之則相反。然而，有價證券、銀行存款，以及借入款的期限都長短不一，變現能力和風險程度也各不相同，因此，在財務分析時需作具體分析。尤其是需要注意在財務分析的過程中，運用該指標數據時，所涉及的貨幣資金、借出款、有價證券、借入款燈，是否均來自同一會計期某時點的靜態數據指標。同時，還需要預測房地產企業近期的現金流入量和現金流出量；企業的收入和支出情況；借出款的收回情況和借入款的歸還情況等因素。唯有如此，實際支付能力的預測才能更接近實際。
（三）開展成本控制分析
無論何種企業，成本控制都是其改善經營管理和提高時常競爭力的關鍵環節。房地產企業也不例外。因此，在房地產企業的財務分析中，還應重視與開展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要對房地產企業的成本控制目標的執行效果進行正確評價。同時，面對成本升高與降低時，要及時分析其產生原因和對房地產企業財務風險的防范方面所帶來的深層次影響。其次，還要明確房地產企業在成本控制中的關鍵環節和關鍵的風險控制點。針對每一個關鍵環節和控制點，制定對應的操作規范和有效的防范方法，以尋求降低房地產企業房產項目成本的未來途徑和方法，以提高防范財務風險的能力。對此，可以適當借助《管理會計》中的“本、量、利”關系分析模式和邊際貢獻法、盈虧平衡分析法、變動成本計算法等，從整體上做好“全成本核算管理”，開展定量分析以及合理利用各種技術設備，實現對房地產企業的成本支出進行嚴格控制和科學規劃，調動企業上下全員降低成本消耗的積極性。
三、結語
總而言之，具有一個資金密集型的行業，房地產企業具有很大的發展潛力和高成長性。房地產企業的項目投資周期較長、風險性也較高。房地產企業若要在當前的市場經濟環境中有效防范財務風險，提高資金運轉效率和安全性，就要從分析短期償債能力和長期償債能力入手，分析企業的現實支付能力與潛在支付能力，并且對成本控制進行分析和掌握，唯有如此，才能更好的規避、控制和管理財務風險。繼而才能進一步實現企業利潤最大化，獲得更高的房地產項目投資收益，也為房地產企業的持續經營和下一步發展奠定了良好基礎。
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房地產項目財務分析范文5
【關鍵詞】房地產 企業財務 風險管理
一、房地產企業財務風險的表現
房地產企業財務風險主要是由負債引起的，企業負債經營，在未來情況好時，能夠給企業帶來較多的收益，但是如果未來情況惡化，則不僅會使企業的收益率下降，甚至有可能使企業不能償還債務而破產。房地產開發有著它的兩面性，在高收益的背后也隱藏著高風險。一般房地產企業的財務風險主要表現在下列三個方面：
（一）資產負債率偏高，存在償還債務風險。據《2008年中國房地產上市公司測評報告》顯示，盡管目前許多房地產企業銷售額巨大，但普遍存在償債能力薄弱的風險。報告顯示，由于部分大型房地產上市公司普遍采取了較為積極的土地儲備戰略，平均存貨增長率高達64%，速動比率全都小于1。進而反映出這些企業存在較大的短期償債風險。
大多數房產企業的開發資金由自有資金、預售款、銀行借款組成，但是大部分企業的自有資本金比重相當低，開發資金大部分來源于銀行信貸。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，公司必將面臨無力償還債務的風險。此外，很多房地產企業受高收益驅使，盲目進行多渠道融資活動，如將借貸短期流動資金貸款、資金空轉、大面額存單質押貸款等，這很可能導致企業沒有能力償還銀行債務本息。
（二）再籌資風險。市場經濟條件下，籌資活動是一個企業生產經營活動的起點。企業籌集資金渠道有兩大類：一是所有者投資，如增資擴股，稅后利潤分配的再投資；二是借入資金。如果房地產企業資產負債率過高，企業對債權人的償債保證程度將會相應地降低，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。由于我國房地產資本市場發育程度很低，目前在房地產開發項目融資方面，仍沒有擺脫過分依賴商業銀行這樣一個狀況。隨著國家不斷上調存款準備金率，商業銀行的資金運營能力面臨挑戰。在當前形勢下，商業銀行更是把房地產行業成為控制放貸的重點領域，這進一步加大了房地產企業的再籌資難度。
（三）利率變動風險大。利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，金融市場上利率的變動會使房地產價值發生變動，可能因而發生投資虧損的風險。同時，房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹、物價上漲的影響，銀行貸款利率發生增長變化，導致企業資金成本增加，從而降低了預期收益。
二、房地產企業財務風險管理存在的問題
（一）大量舉債，資本結構不當。房地產企業的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業在新項目上馬后，沒有想方法從企業內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設想。
（二）不注重日常資金管理。許多房地產企業沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現象。有些企業的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。
（三）忽略了投資前的準備調查工作。很多企業只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業也沒有很好地進行市場調查，對于行業發展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。
三、加強房地產企業財務風險管理的對策
（一）建立多元化的融資渠道。房地產企業應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節約財務費用，優化企業資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業可以承受的范圍內，有利于企業的長期穩定發展。
（二）優化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業長期資金的構成及其比例關系，即企業的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業負債經營會給企業帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業的財務風險也會逐漸加大。企業可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。
房地產項目財務分析范文6
關鍵詞 房地產企業 成本管理 目標成本
隨著全球經濟的進一步下行，我國政府對房地產市場的調控進一步加強，房地產企業之間的價格戰也愈演愈烈，許多中小城市的房地產企業以成本價出貨，甚至以低于成本價跳樓清倉，房地產企業對項目成本管理也日益規范和重視。雖然房地產行業的競爭早已拉開帷幕，但相關管理人員和決策者的維度和管理水平還處在房地產行業暴利時期，對房地產成本管理的重視程度嚴重不足，管理方法與對應措施有待改進。隨著我國房地產市場的縱深發展及國家房地產調控政策的雙重作用，當前我國房地產行業格局正在發生深刻變化，房地產行業縱橫整合洗牌終將成為必然；品牌化、專業化和規?；蔀楫斍胺康禺a行業的發展趨勢；行業集中趨勢進一步明顯，銀行信貸趨緊和土地出讓方式招標化都在無形中提高了地產行業門檻，特別是中小規模房地產企業面臨重大的生存威脅。這些因素都將促使房地產項目的成本控制成為企業內控中的重中之重。因此，房地產工程成本控制的方法應該是從項目的啟動前期入手，在項目的施工階段進行重點控制，并對項目工程成本全過程實行動態化監控管理。只有加強對項目設計時期到項目建設時期的全程成本動態控制，中小房地產企業才能實現對房地產項目成本控制和管理的總目標。
一、中小房地產開發企業的行業特點
（一）投資和注冊資本金額大
房地產行業由于供求結構不合理，樓房空置率不斷增加，造成資金積壓嚴重，致使我國房地產業對金融業產生了很強的依賴性。房地產企業的投資周期較長，從政府批拿土地、房屋設計、銀行貸款、建筑企業施工到產品銷售整個過程，前后長達幾年。一次性投入金額少則幾百上千萬，多則數十億。中小房地產企業的自有資金往往不能滿足企業日常的大額開支，因而通常銀行借貸方式融資是中小房地產企業的優先選擇。
（二）房地產行業投資風險高
國家宏觀政策對其影響大，房地產企業從拿地到最終建成完工銷售，商品的生產周期長，在商品的生產建造過程中面臨很多不確定性，如合同風險、拆遷風險、資金鏈斷裂風險、施工事故風險、質量風險等，這都導致房地產行業投資風險加大。與此同時，房地產行業的政策性強，政府對房地產行業的宏觀調控，投資政策、產業政策、稅收財政政策、金融政策都對房地產企業的生存和發展都有著非常明顯的影響。
二、中小房地產開發企業的成本構成
房地產開發成本，是指房地產企業為了開發建設一定數量的商業房產所耗費的人力、物力、財力的貨幣表現。房地產開發企業的費用按經濟用途分為直接費用、間接費用以及期間費用。房地產開發企業產品的開發施工成本，主要相當于工業產成品的制造成本，由直接費用和間接費用構成。為了正確計算房地產企業一定會計期間的會計利潤，還要歸集計算房地產開發企業（公司總部）等行政管理部門發生的管理費用、財務費用，以及售樓部為銷售、轉讓、出租開發的房產而產生的銷售費用，這些費用統稱為“期間費用”。直接費用按經濟結構來說，可分為三大部分：土地費用、土建費用和相關生產建造設備費用。這些構成了房地產企業_發成本的直接費用，也是主體成本內容，大致占到房地產總成本的70%～80%。其中最主要的直接費用就是土地費用。房地產企業在決定開發每一個地產項目前，都必須將預算的土地費用與土地面積和容積率進行換算分析，根據結果再作出是否開發的決策，而計算出來的樓板價就是將要開發出的商品房每平方米所分攤的土地成本，以此來對地產項目的可行性進行評估決策。
而房地產項目相關的配套支出主要是指用水、用電、煤氣、市政和公共建設配套費，如學校、社區醫院、商鋪及便利店、菜市場、停車場等生活服務性設施。房地產開發企業的管理費用和籌資成本一般也很大。房地產開發企業與其他行業相比較，具有建設周期長、投資金額巨大、產生的投資風險點多、稅費重等特點，因此多數房地產開發企業主要是通過向金融機構貸款來解決企業的資金需求問題，這樣房地產企業就會承擔較高的利息支出。如何選擇恰當的融資方式，降低財務費用，這對正確計算房地產企業的開發成本將起著至關重要的作用。
三、中小房地產開發企業成本管理中存在的問題
（一）重成本核算，輕成本管理
中小房地產企業的成本管理意識普遍不強，成本管理工作人員絕大部分是各部門的專業技術人員，這些工程師雖然現場施工經驗較豐富，但是缺乏專業的工程成本管理理論，對工程成本管理知識往往掌握不透，導致成本管理水平都不高，關注度也不夠，因而出現了重視工程質量和工程成本核算、輕視現場成本管理的現象。
（二）全員積極參與成本管理的意識薄弱
中小房地產企業在產品成本管理方面往往全員參與的意識不足，認為成本管理僅是財務人員的主體責任，而成本管理和質量管理、工程管理、開發進度等要求永遠都存在矛盾，而與項目相關的質量管理、工程管理、資金管理、合同管理等部門職員一般認為，除了自己的主責外，成本管理與自己無關，簡單應付一下，便可以置身事外。
（三）缺乏行之有效的成本核算和成本管理系統
多數中小房地產企業并沒能建立有效成本管理體系。大部分中小房地產企業的成本管理水平較低，只處在事后的成本核算和事后成本數據分析階段，而成本管理的全程管理理念，事前預測、事中控制、事后監督的管理職能不能得到體現，從而降低成本。
四、中小房地產企業成本管理的應對措施
（一）成本核算要與成本管理相互融合
中小房地產企業成本核算不能過于煩瑣，也不得過于簡單，要與成本管理過程相結合，從而為成本管理和決策提供有用的數據支撐。成本工作不僅僅是財務部門的職責，更是全員的責任。提高企業全員參與成本管理的意識和積極性，并建立房地產企業集成本預測、成本計劃、成本決策、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核于一體的成本核算管理體系，最終在房地產企業內部形成準確的成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析、成本評價的管理體系。如何從企業內部挖掘潛力，如何節約費用降低成本以及如何加強房產企業內部管理、實現成本領先戰略，已成為中小房地產業迫切需要解決的問題。而房地產開發項目的成本控制已經作為房產企業的核心競爭力，成本控制是房產企業需要優先解決的問題。只有進一步挖掘房地產企業潛力，才能在日益規范的房地產市場上取得最大的利益。而房地產的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。
第一，前期調研準備階段。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產項目的成敗起著關鍵的作用，調研過程不能流于形式，不能靠感覺，在選項目時必須由專業財務分析人士根據預期收入、成本、利潤和風險對項目進行財務分析。
第二，工程設計階段。降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制，把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。實行方案設計、工程設計的招投標制度，建設單位在委托設計時應通過設計招標來選擇設計單位，通過引進競爭機制來達到控制成本的目的。加強技術溝通、推行限額設計，凡是能進行定量分析的設計內容均要通過計算，由數據說話。加強設計出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前，因為此時因設計方案的不足或缺陷付出的代價最小。
第三，現場施工階段。施工階段投資成本控制的關鍵應該合理控制工程變更。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。預算人員要廣泛掌握建材的市場行情并做好材料限價工作，合理控制材料價差水平，確保工程質優價廉。
第四，工程竣工結算階段。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理，重點做好材料價差及竣工調價的審定工作，并認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。
（二）建立目標成本管理和動態成本管理機制。
地產項目進行的每一個階段都應制定相應的目標成本，從而將每一階段的目標成本作為成本控制的方向，并逐步細化完善。特別注重地產項目前期拿地決策、產品設計、項目招標階段的成本控制，落實各階段的控制點和風險點。一般來說房地產項目建設可分為：方案設計、施工圖設計、施工招標、建設實施、竣工驗收、后評估階段等階段。
項目拿地前應根據標準成本數據，仔細進行項目的成本測算分析，以此科學決定拍地的底價、何時拿地、何處拿地、如何規劃、如何設計，了解地產項目環境和項目地質狀況。項目方案完成后，就應根據方案進行目標成本測算，進一步分解控制目標，以此成本數據為依據測算出項目的目標成本，并逐步在各階段編制、完善和分解目標成本，并作為項目標準成本的控制依據。同時，在項目進行的各階段都要實時將實際成本與標準成本比對，求差額，實時調整，形成項目當前各階段的動態標準成本。對于跨會計年度的地產項目，應將目標成本分解為年度和月度，及時反饋和控制。
（三）建立全員參與責任成本體系，確定各責任成本主體和績效考核制度。
責任成本體系的確立能明確相關專業職能部門的成本職責，借助技術和相關的經濟指標，反饋、考核評價其成本職責履行情況。責任成本就是要確立在成本管理業務中的具體職責。房地產開發過程中的每一個階段，參與人員都與成本控制相關聯。確立全體成員的成本控制意識，并將目標成本分解到各具體的責任主體，確保項目成本都能找到相關的責任主體。責任成本體系主要由四大要素組成，即責任范圍、責任部門、評價部門、評價指標。只有建立起責任成本體系的基本框架，才能落實成本責任到崗位，落實成本責任到人，減少目標與執行脫鉤現象的出現，做到權責明晰，有據可依。制定目標成本，明確責任體系，對項目業務全程進行實時的追蹤與管控，最后對相關的成本業績進行合理評估。將項目最終的動態成本與目標成本進行對比，從而評價整個項目的成本控制水平。將執行過程“實際完成的經濟技術指標”與“責任成本體系”中的“評價指標”做比較，就可以很好地對部門或位在成本控制方面的業績進行評估，并真正做到依據數據“優獎劣罰”。
（四）與時俱進，快速提高地產項目成本管理水平和措施
當前全球經濟形勢惡化，房地產行業的發展和變化越來越大，政策形勢越來越嚴峻，“房子是用來住的”，政府越來越強調房產的使用價值，而壓制其投資價值，擠壓房產泡沫，穩定國家金融安全，實現經濟軟著陸。因此中小房地產企業必須不斷完善和提升房地產項目成本的管理水平和措施。當前多數中小房產公司已實行跨地區集團化管理，項目成本控制工作也演變為跨部門、跨公司、跨地區管理，傳統的成本管理模式已經滯后。因此，適當引入新型的企業管理工具及合適的成本管理軟件，已經成為當前房地產企業提升管理水平不可或缺的一個環節，有效地提高了成本管理的效率。
低效、不透明及高成本的傳統采購模式，已不能很好地滿足企業高效運行的需求。針對房地產企業的采購成本控制，企業可以積極參與電商行業，引入產業鏈“互聯網+采購平臺”，引入專品的概念，將符合標準的定制型號產品或廣泛應用的典型產品導入采購平臺庫，采購平臺可以保證優惠價格。質量和供貨量都能得到保證，中小房企可以聯合采購從而降低成本?！盎ヂ摼W+”計劃的提出和使用，預示著房地產行業的社會生產、采購以及銷售等領域將發生巨變。電商模式可以極大提高采購效率并簡化供應鏈環節，將產品流通環節的利潤節省下來留給生產企業和終端用戶。電商平臺集中了大量的市場供求信息，真正實現公平、公開、公正的交易。只有公開透明的采購才能有效阻斷灰色交易。通過互聯網大數據的整合，中小房企能夠快速建立產業鏈誠信檔案、優質產品檔案及成本數據庫。成本數據庫的建立主要應用于業績評估，作為參考值可對整個房地產項目生命周期中的成本控制進行績效評價，并與房地產項目的目標成本數據及動態成本數據一起進行歸類，通過專用管理軟件對大數據進行分析從而提煉出與自己相關的關鍵成本指標，并最終形成自己公司所特有的“成本數據庫”。數據庫的建立將使以后地產項目的關鍵成本數據被當作標準成本保存下來，將使房地產企業的成本管理工作再上新的臺階。
“省錢就是賺錢”，誰在成本管理領域取得領先，誰就能在競爭中占據優勢。要對房地產企業成本管理進行全面性評估，樹立全過程成本控制的理念，實行分階段重點控制，同時各建設階段引入相應的目標成本進行管理，按期進行預算控制，實時動態反饋成本，輔以科學的管理方法應對差額，做好技術與經濟相結合的績效管理，最終實行全員成本控制，配合科學的考評方法獎優罰劣，并實時順勢調整思路和手段，那么中小房地產企業的項目成本管理水平一定有飛躍性的提高
（作者單位為湖北工業大學經濟與管理學院）
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