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房地產企業財務風險范文1
一、房地產企業財務風險的成因分析
房地產運營是一種高投入、高回報，同時也是高風險的投資活動。由于我國房地產企業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化，與國外房地產企業差距較大。不少房地產企業的資產負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，企業承受著巨大的財務風險，房地產企業的財務風險主要來源于內在因素以及外在因素兩大部分。
（一）內在因素
1.行業自身特點
房地產業作為資金密集型行業，其開發投入具有投資規模大、產品開發周期長、資產周轉慢、資產風險高的特征。房地產一旦投入，很難在短期內收回資金，通常要用3年時間才能完成投資回收，房地產企業所具備的這些特征決定了其本身較高的財務風險水平。
2.資金結構
房地產企業的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預售款、經營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金則占企業全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%。企業一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產的開發，債務資本占資本結構的比例越高，財務杠桿發揮作用產生的利益就會越大，伴隨其產生的財務風險也會越大。
3.財務管理水平
我國的房地產企業,特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。而對于中小型房地產企業的財務風險管理水平不高則主要體現在財務預算分析能力欠缺、缺乏現金流量管理觀念、成本費用控制不嚴等幾個具體的方面。
（二）外在因素
1.法律、政策環境
房地產業是基礎建設行業，屬于固定資產投資領域，因而在其開發和經營中，受國家宏觀經濟政策的影響較大。首先，政府對未來土地的開發和使用狀況所做出的規劃，會直接影響到土地的供應，進而波及房地產業的開發狀況；其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進入房地產的價格之中，從而對房地產的銷售狀況產生影響；再次，政府在房地產交易上所制定的政策，還會影響到房地產的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調控，例如提高貸款利率水平、實行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產企業所面臨的財務風險。
2.當地經濟發展水平
由于房地產是不動產，當一個地區的房地產市場供求關系失去平衡，或者不同地區之間房地產的價格出現差異時，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過在這些地區之間的流動來縮小價格差異。房地產市場的供求狀況主要受制于當地的經濟發展水平，如果一個地區的經濟發展狀況良好，相應地，該地區的居民收入水平也就會比較高，該地區的房地產市場需求也會因此而增大，從而使該地區的房地產業呈現出良好發展的態勢。
3.市場環境
由市場環境引發的市場風險一般包括價格風險、再投資風險和購買力風險。從銷售方面看,隨著我國房改制度的推進,個人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個性化需求對產品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會存在產品滯銷的風險。此外產品的差異性越來越小,開發商面臨產品同類、同質競爭的局面,行業競爭日趨激烈,將在很大程度上增加企業的開發難度和銷售費用。
二、房地產企業財務風險的產生環節
財務風險的形成、積聚、轉移等過程是以資本循環運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、資金回收、利益分配四個基本環節上相應地積累著四種表現形式的財務風險。
（一）投資風險
投資風險是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預期投資報酬水平，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險。主要表現為投資項目在初期市場調研、技術可行性分析以及項目投資回報率分析上有誤造成企業項目規劃不合理、投資項目的實際收益與預期收益出現偏差所產生的風險。
（二）籌資風險
籌資風險是指企業為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現在籌資規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構安排不合理即長短期負債的相對比重不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機；資金來源結構不當、籌資方式及時機選擇不當等都會增加企業額外費用，加大企業的財務風險。
（三）資金回收風險
資金回收風險是指企業無法賣出產品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風險和收款的信用風險。主要表現在企業在房屋銷出后，從成品資金轉化為結算資金，再從結算資金轉化為貨幣資金過程中由于時間和金額上的不確定性所產生的風險。
（四）收益分配風險
收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業今后的生產經營活動帶來的不利影響。主要表現在因留存收益和股息分配的結構處理不當使得企業再生產能力規模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導致企業股價大幅下挫，這些都會對企業今后的發展埋下隱患。
三、房地產企業財務風險的防范措施
（一）加強項目可行性分析，實施全面預算管理
由于房地產投資受到諸多不確定性風險因素的影響，為了降低這些風險因素可能會給企業帶來的潛在損失，企業應事先對各種投資方案進行可行性分析和綜合評估。通過科學的研究與預測，從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率等對擬建項目作細致的財務預算分析，對項目進行準確定位，減少開發的盲目性。同時在項目上馬后，房地產企業應當及時建立起以現金流預算為核心，以項目預算、財務預算、籌資預算為重點的全面預算管理體系。
（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結構
房地產行業自身的特點決定了其對金融始終有著極強的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國房地產企業籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢必會使企業在國家宏觀金融政策收緊時倍感壓力，陷入極大的被動之中。因此，房地產企業應積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉變，從而降低因國家宏觀政策發生變化而對企業帶來的風險。
（三）提高資金管理水平，增強資金利用效率
房地產開發的資金需求量大，如果不對資金進行合理的統籌管理，極有可能造成企業的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會導致企業資金利用的低效率。
因此，企業應注重資金管理，制定資金使用計劃，確保日常營運資金的需求；加強應收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉。
（四）實行全過程成本管理，強化成本費用控制
全過程的成本管理，就是要在房地產的立項、施工、竣工等各個階段實施成本費用控制。企業應根據管理控制的要求，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，在開發成本和銷售科目中，根據產品設置相關成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監督上，企業應對開發設計階段、產品建設階段發生的成本進行預先規劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監督機構，在各個重要環節，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監督管理。
（五）確立長期財務指標體系，構建企業財務風險預警系統
企業財務風險預警系統是為了防止企業財務系統運行偏離預期目標而建立的報警系統，它主要是企業在發展過程中，對可能發生的風險和危機，進行事先預測和防范的一種戰略管理手段。房地產企業可以對諸如流動比率、營業毛利率、總資產增長率、總資產周轉率等財務指標進行分析，并利用其進行財務風險的識別，在此基礎上構建房地產企業的財務風險預警模型，以預防和控制財務風險。
（六）健全企業財務風險管理制度，提高風險防范意識
企業財務風險管理制度包括企業財務風險管理目標的設立、企業風險管理機構的設置以及人員配備、各職能部門在風險管理中的權利和職責、企業財務風險管理的基本程序等方面。健全的企業財務風險管理制度本身就已經消除了一部分財務風險發生的可能性。因此，健全企業內部財務管理制度對企業防范財務風險是非常必要的。此外，房地產企業的風險防范意識也在一定程度上決定了企業應對風險能力的高低，特別是企業的財務人員，應當善于發現問題，抓住非正常的經濟現象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。
【參考文獻】
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房地產企業財務風險范文2
關鍵詞：房地產企業；財務風險；防范方法
房地產企業財務風險指的是由于財務出現惡化導致房地產開發企業的投資和報酬不能夠全部收回的可能性。因此，在房地產開發企業所面臨的風險當中，財務風險屬于非系統性的風險。所以，針對防范房地產企業財務風險的方法進行分析有著一定的現實意義。
一、形成房地產開發企業財務風險的主要原因
1.企業資本結構比例分配的不合理
通常房地產開發企業擁有的自有資金是無法充分滿足項目運作需求的，絕大多數房地產企業都是通過吸引外來資金來維持項目的運作。到目前為止很多房地產開發企業都是通過使用自由資金征地建設，在生產房地產產品時則將土地抵押給銀行進行融資，通常借入資本占據的比例非常大，這就導致資產負債率的提高，而隨著財務杠桿利益的增大，財務風險也會相應提高。
2.企業不夠重視現金的流量
根據相關調查發現，很多房地產開發企業都屬于民營經濟，在現金流量管理方面給予的重視程度不夠，如果經濟效益較好，只會盲目地擴充規模，這就給風險控制帶來了更大的難度。大多數房地產企業無法持續發展下去，就是因為資金管理不夠到位，盲目地擴大生產規模，導致現金流量的管理失去控制。
3.成本費用的管理控制力度不夠
通常房地產開發企業的投資項目周期相對較長，在進行成本控制的過程中會面臨較大的風險，從投資項目前期所做的預算開始，一直到最終的核算都是相互貫通聯系的。一部分房地產開發企業一味地強調工程項目開發的進度和建設質量，在成本管理上不夠重視，財務部門不能及時地得到第一線成本管理資料，造成實際成本和預算之間產生過大的偏差，財務無法掌握成本，二者斷檔現象嚴重，因此大大降低了企業的預期經濟效益。
二、防范措施
1.進一步優化企業的資本結構
房地產開發企業一定要確保其資金結構的合理性，充分考慮企業具有的償債能力，根據企業的實際情況進行籌資建設，將負債經營控制在合理的范圍內。在進行傳統融資的過程中，多元化發展融資渠道，合理利用外來資金，控制資本權益比率，盡可能地降低企業的資產負債率，通過優化資本結構來緩解籌資壓力，進一步降低企業的財務風險。首先要加強對預收房款以及銀行回款等的管理力度，有效減少中間費用，以盡可能快得速度回收資金；其次可以發行股票、債券，通過合作開發等方式來有效地擴充資金，逐漸吸引更多的外部投資者，開拓更多的融資渠道，促進房地產開發企業的持續發展，進一步優化企業結構，降低財務風險。
2.做好財務預算工作
房地產開發企業在開展財務工作的時候一定要充分考慮項目工程的預算以及資本預算，合理安排資金的取得和投放，合理分配各種經營成果。在進行項目預算時，財務部分需要在建設前期做好可行性研究分析，合理規劃項目設計費用，控制項目開發成本以及產生的間接費用等，從整體上對經營收入以及借款等內容進行預算，做好財務預算工作，為投資決策提供更多的參考信息，避免決策失誤給房地產開發企業帶來嚴重的損失。在進行資金預算的過程中，財務部門需要根據企業的實際運作狀況，合理規劃資金的需求和使用，完善財務預算指標體系。與此同時還應該提高管理力度，在預算分析時要將月度分析、季度考核以及年度總評有機聯系起來，做好定期檢查工作，定量約束企業各種經濟行為，充分發揮預算工作的監督作用。
3.做好資金流動性方面的管理工作
房地產開發企業投資項目的運行周期比較長，往往會在較長的一段時間里才可以完成，周期以內對資金的占用量是相當大的，這就要求資金鏈條能夠充分的高度運轉，一旦中間某個環節的資金流轉受到阻礙，會直接導致整個鏈條運轉出現問題，情況嚴重的話會直接拖垮企業。所以，一定要重視對資金的管理，通過制定完善的資金使用計劃，確保房地產企業在日常經營過程中對資金占用的合理性，將資金盡可能的運用到最佳位置。房地產企業在資金支出方面數額龐大，因此在財務收支上一定要進行嚴格地監控，做好各種資金的調度工作，盡可能的滿足項目工程在施工過程中的運營以及營銷需求。此外，企業還應該做好應收賬款的回收工作，合理調整企業的庫存結構，進一步壓縮存貨對資金的占用率，提高房地產企業的支付能力，維持企業良好的信譽度，為下次融資奠定良好的基礎。
4.提高企業處理風險的能力
到目前為止，房地產市場中仍然有很大的風險存在，這就要求房地產企業能夠提前做好設計和應對措施。例如一些房地產企業逐漸形成集團化，某些地區還成立了聯盟房地產企業，這就在一定程度上有效化解了這一地區房地產企業的風險問題，提高了資金的周轉速度，可以在各種風險形成之后，將資金的利用盡可能的最大化。不過由于各個企業所做的預案有所差別，大多都是基于自己的實際運營狀況進行規劃的，如果能做好有效防止風險的進一步惡化工作就是比較成功的了。
三、結語
總而言之，房地產開發企業在不斷追求經濟效益的過程中會面臨非常大的風險，企業一定要重視發展中遇到的各種風險問題，通過不斷地壓縮項目和人員，完善各項管理來應對各種風險。
參考文獻：
房地產企業財務風險范文3
關鍵詞：房地產行業；財務風險管理
中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）05-0-01
一、房地產財務風險的含義及特點
（一）房地產財務風險含義
房地產財務風險是指房地產企業財務結構不合理、融資不當而使房地產企業可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降的風險。房地產投資具有周期性長、投資額大及追求高收益的特點，因此需要融資貸款，通過財務杠桿融資，這就無法避免的面臨高風險，如果房地產市場銷售價格發生較大變動，開發建設成本或是市場吸納能力發生變化時，都會影響到對房地產企業的預期收益。
（二）房地產行業財務風險特點
1.投資期限長。因為房地產投資是一項周期性較長的投資，少也需要幾個月，多則幾年的時間。從最初的土地獲得、市場調研、投資決策到中期的建設施工，以及后期的銷售推廣、物業管理等需要進過一個很長的周期，在這個過程中容易產生賬款無法及時收回，造成壞賬，導致資金周轉不靈，從而造成財務風險。
2.投資額龐大。房地產企業投資不僅投資周期長，并且投資額很龐大，使企業短時間內耗用大量資金，加上資金收回期長，容易引起企業資金短缺，導致無法企業運轉，造成財務危機，形成財務風險。
3.投資追求高效益。高投資、高報酬是房地產企業追求的，這必然也伴隨著高風險。因為房地產的投資追求高收益，所以只要通貨膨脹的因素存在，企業必將面臨通貨膨脹的風險。
二、房地產行業財務風險的形成原因
（一）房地產企業決策失誤導致財務風險
決策失誤是房地產企業產生投資風險的關鍵原因。房地產企業投資決策旨在對擬投資項目進行宏觀控制，它的科學性與準確性直接關系到項目的成敗以及企業的經濟效益。每當進行投資決策時，往往因企業對投資項目的可行性的分析和研究不夠，以及經濟信息的不真實、不全面等原因，導致投資決策失誤，使投資項目達不到預期的收益，使得投資無法按期收回。決策失誤產生的財務風險主要形成于企業項目開發兩個階段：一是可行性研究階段。二是投資估算階段。
（二） 宏觀環境變化導致的財務風險
經濟環境、資源環境、市場環境、政策環境是房地產企業所處的主要宏觀環境。房地產其產業關聯性致使該行業容易受到宏觀經濟環境變化的影響，尤其是在經濟蕭條時，房地產企業財務風險的發生機率隨著其關聯產業遭遇的經濟危機而增大。市場環境風險則是由于房地產商品入市以后可能會面臨的一種風險，它的風險大小主要由房地產市場整體狀況以及企業的銷售策略。土地是房地產企業所面臨的主要資源環境風險。由于土地是房地產開發中不可缺少的非再生資源，國家如何制定土地政策和土地價格，以及土地市場的供求關系和土地本身的位置，都會使房地產企業受到很大影響。政府機構為確保國民經濟的協調的持續發展，針對房地產行業采取的宏觀調控政策使其形成政策環境風險。這些宏觀調控政策通常有很強的針對性，使得房地產企業的收益受到巨大影響。
（三）內部控制制度不健全不完善，監督不到位
房地產企業內部控制制度的不健全，監督不到位是造成房地產企業財務風險的重要原因。房地產企業在制定內部控制制度時，經常忽略房地產行業的發展規律和管理要求，忽略了企業的長期發展戰略，盲目地制定內部控制制度，使其缺乏系統性，只停留在制度層面做文章，缺乏配套的具體操作流程，從而失去可操作性、實用性。此外，房地產企業內部控制制度的監管工作也關系到企業內控風險控制的好與壞。在現實中，如果企業制定了內部控制制度，并且在也實施了內控程序，但會由于有效的監督機制的缺乏，使得內部控制流于形式，起不到實質性作用，從而形成了財務風險。再者，房地產企業沒有將內部審計部門和財務部門分開，也會使企業的內部得審計工作由于各方利益而受到牽制，財務流程得不到有效的約束和控制，影響審計的獨立性，無法正常發揮審計的監督職能。
三、房地產企業財務風險的控制措施
（一）優化房地產企業的資本結構
雖然房地產企業會利用負債經營發揮財務杠桿效益，并且能夠給企業帶來一定的經濟利益流入。但是，負債大小必須控制在一定的范圍之內，過高的資產負債率不但不會夠給企業帶來經濟效益，還會加大企業的財務風險。當企業負債超出一定的范圍，資產負債率與財務風險成正比。因此，房地產企業需要根據自己的實際情況，衡量企業自身的負債承受能力來分析自身的融資能力、抗風險能力和獲利能力，從而制定科學、合理的資本結構，減少企業的財務風險。
（二）房地產企業應增強投資項目的管理力度
大家都知道房地產投資是一項具有極高的風險性的綜合性經濟活動，由于自身行業特殊性的影響，對于政治環境、經濟環境和社會環境反映非常靈敏。因此，房地產企業要加強對投資項目的管理力度，對每個投資項目都要做好分析和綜合測評，對選定的決策方案應該進行多方面的驗證，全盤考慮各種可能面臨的風險因素，使投資實施方案制定得詳盡、可行，并且要求對每個投資項目做好投資風險的控制與規避策略。
（三）對房地產企業的現金流量加強控制和管理
隨著房地產行業的不斷發展，以土地儲備作為競爭資本現狀逐漸向以現金流量、籌融資渠道做為競爭資本轉變，這就逼迫房地產企業必須調整原有的戰略方案。當前，現金流已是房地產企業追求長遠規劃因首要考慮的關鍵因素。
（四）在企業內部建立強有力的風險預警機制
有效的風險預警機制的建立，可以使企業的不正常的經營狀況控制在初級階段，從而降低財務風險帶來損失的概率。借助全面預算建立強有力的預算預警機制是很有必要的，企業可以通過預算和實際之間差異的比較、分析，為企業的整體經濟活動提供更可靠的參考依據，從而制定出調整企業行為的有效措施，使得可以科學的預測未來面臨的各種風險。由此可見，有效的風險預警機制，能及時發現潛伏在房地產企業內部的財務風險，能提前做好風險的分析和防范，達到規避和化解財務風險的目的。
參考文獻：
房地產企業財務風險范文4
關鍵詞：房地產企業；財務風險；控制策略
房地產業是我國國民經濟的支柱產業，也是我國重要的經濟增長點。但隨著經濟的逐步轉型升級，房地產業卻面臨著嚴峻的挑戰。一方面，在一二線城市，房價居高不下遠遠超過消費者的購房能力，中等偏下收入家庭的住房難問題凸現；另一方面，在三四線城市，由于大多缺乏產業支持，城市人口流失較為嚴重，缺乏核心競爭力，導致房地產業去庫存壓力比較大。無論是一二線城市的高房價，還是三四線城市的高庫存，都使得房地產市場風險進一步加大，房地產企業的財務風險進一步提高。因此，尋求房地產企業財務風險的控制策略，探索房地產企業的良性發展路徑，就成為我國房地產業面臨的一個重大課題。
一、我國房地產企業的財務風險
房地產業是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、但風險也較高的領域。房地產企業具有資產負債率高、投融資金額大、生產周期長等特點。雖然其收益豐厚，但面臨的風險也比一般企業要大很多，特別是在企業快速擴張過程中，其面臨的風險更大，因此，房地產企業必須深入分析面臨的財務風險并嚴格加以管控。財務風險是指企業在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業的實際財務收益與預期財務收益發生偏差，因而使企業蒙受經濟損失的可能性[1]1。我國房地產企業發生財務風險的主要原因表現在以下幾個方面。
（一）政策把控難度大，投資決策失誤
房地產業是投資風險很高的領域。房地產投資風險是指房地產投資過程中，某種低于預期利潤，特別是導致投資損失的可能性[2]356-364。投資者只有準確把握投資風險的來源、實質及變化的規律，才能采取相應的措施去降低風險。房地產企業面臨的投資風險是多方面的，主要體現兩個方面：一是投資比重失衡，投資決策失誤；二是國家宏觀政策的影響較大。近年來，我國房地產企業的投資額持續增長，但在投資項目的分配上并不合理。房地產企業為了獲得更大的利潤，對商業住宅的投資比例高，其他商業用房的投資占比很?。粚Ω邫n公寓的投資比例高，對經濟適用房的投資占比很小。但我國工薪階層家庭的收入都不是很高，他們需求的是價格偏低的廉價房或者經濟適用房，而不是那些昂貴的高檔商業用房和別墅。雖然高檔住房的利潤高，但隨著房價瘋狂上漲，工薪階層家庭無力購房，房地產商的房子賣不掉，資金就被套牢，周轉不靈，無法償還銀行的借款，致使企業陷入財務危機。房地產開發與國家的經濟形勢密切相關，其在很大程度上受到政府諸如環境保護、土地管理、外資限制等政策的影響，政府任何一個政策都可能給企業帶來致命的危險。政府對經濟的調控，企業不可避免也不能預見。對于政府的動向，企業只能通過市場的信息及行業發展周期、政府的最新動態進行研究，但結果卻存在著很大的不確定性，房地產企業往往不可把控。為了抑制房地產市場過熱，近年來政府出臺了一系列的宏觀政策對其進行調控，這些政策的出臺會從資金供求、房地產價格變動和市場預期等多方面對房地產的投資產生很大的影響，從而增加投資風險?？梢哉f，我國房地產企業的發展史就是一個不斷被調控的歷史，每隔幾年就有一次嚴厲的調控，而每次調控的結果就是限制銀行貸款和暫停房地產上市公司的再融資[3]。通常實力雄厚的房地產開發企業，一般都會高度關注政府的政策變化，而大多數中小型房地產企業，則僅把目光盯在成本核算上，這樣反而給企業帶來了更大的危機。
（二）融資渠道單一，資本結構不合理
房地產業是資金密集型行業，對資金的需求量較大。房地產企業的融資方式主要有內部融資、外部融資、權益性融資、債務性融資等。但我國房地產企業融資主要以債務性融資為主，包括國內貸款、自籌資金以及其他資金來源中的銷售預收款，債務性融資比例高，權益性融資嚴重不足。雖然債務性籌資的債務利息可以在稅前扣除，享受稅收優惠，從而降低企業綜合資本成本，但債務性資本需要固定支付利息和在規定的期限內還本付息。融資規模是房地產企業能否快速發展的一個重要原因，充足的資金來源是房地產企業擴大規模和提高效益的前提。但是，我國房地產企業的資金來源一直以銀行貸款為主，自有資金占比很低。統計資料顯示，2006—2014年銀行信貸資金在房地產開發企業到位資金來源中占28.45%，這還不包含房地產企業在開發、建筑、銷售等各方面與銀行相關聯的資金來源。對銀行信貸資金過分依賴，過高的資產負債率，都會加大房地產業的財務風險[4]。且銀行貸款的限制條件又比較多，銀行根據企業自身的相關情況給予貸款，同時銀行的貸款數額有限，在一定程度上限制了房地產企業融資的規模。一方面，房地產企業的融資渠道單一，融資規模嚴重不足，制約著房地產企業的穩步發展；另一方面資本結構不合理，負債率過高，極易造成財務風險。隨著房地產企業規模不斷擴大，地價持續上漲，導致房地產企業長期高負債運行。Wind資訊公布的數據顯示，自2000年以來，房地產上市公司的平均資產負債率一直高于70%，雖然銀監會2003年要求的比例是30%[5]。這就造成了房地產企業的財務風險日益加大，一旦市場有波動，就可能給房地產企業帶來很大的財務風險，甚至對一些較小規模的企業，帶來滅頂之災。引起房地產企業債務結構不合理的原因是多方面的，最主要的還是對不同債務的性質認識不清或者沒有系統地對各種債務進行分析。債務的期限往往與企業的規模、獲利能力等因素相關，房地產企業為了籌集到相應的資金，往往會忽略一些潛在的風險，沒有綜合地根據自身的能力搭配短、中、長期債務比例。且房地產企業主要以中長期債務為主，一旦企業沒有根據自身的盈利能力來搭配債務，就容易產生還債期過于集中和還款高峰過早出現，引發債務風險。
（三）資金回收困難，資金鏈斷裂
在房地產市場活躍時期，不少企業在成功完成幾個項目后大量地購置土地，接連不斷的投資新的項目。但在工程項目接近尾聲時，市場行情可能急轉直下，房屋銷售困難，使企業無法按時回收資金，資金不能正常周轉，導致企業無法償還到期銀行債務以及承包商的欠款等情況發生，從而造成資金鏈斷裂，引發財務危機。房地產企業資金鏈斷裂主要是由于融資風險、銷售風險和應收賬款風險造成資金無法如期回收所導致的。無論是哪一種風險，都易造成企業的資金鏈斷裂，產生財務危機。融資風險主要是由于我國房地產企業融資主要以銀行借款為主，一旦銀行限制貸款，企業資金就會出現缺口。銷售風險是指企業銷售的預售款和售出款無法及時到位，就會引發資金鏈趨緊。房地產企業的銷售風險主要是由于政府調控以及消費者預期改變和購買力的下降所造成的。各地政府出臺的以限購、限價、限外、限貸為核心的“限購令”政策，央行提高購房的首付款比例以及加息，提高購買二套房的首付比例等，抑制了投資投機性購房，一定程度上降低了人們的購房欲望，使企業銷售明顯降低。應收賬款風險主要體現在應收賬款回收時間和應收賬款回收金額兩個方面?，F在大多數人購房都是采用首付與按揭貸款相結合的方式，很少有人一次性付清房款，這就給企業帶來了很大的風險。同時，按揭貸款主要是銀行貸款，但銀行貸款的要求比較嚴格，手續較多，使得資金回收受到影響。在還款期間，購房者可能由于各種因素無法償還房款對應收賬款造成減值，產生壞賬損失。
二、房地產企業財務風險控制策略
（一）強化項目論證，投資決策科學化
房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動，其面臨的投資風險很高，引發的后果也特別嚴重。因此，在進行房地產投資時，投資者在選擇投資項目或進行投資決策時，必須強化項目的論證，對投資項目進行深入的可行性分析，使投資決策科學化。對投資項目的可行性分析是項目建設前期工作的重要步驟，是建設項目立項的基礎，是建設項目決策的重要依據。投資項目的優劣直接影響企業資金的回收和利潤的高低，因此，企業必須在項目投資前期，進行大量的可行性研究，制定好風險防范預案，以切實保障投資的收益。房地產企業在做投資項目的可行性分析時，要對投資項目所在城市的規劃，市場的需求的趨勢，未來政府的政策動向，以及開發項目的規模、用途、地理位置等進行詳細的分析論證。一定要做好調查研究，廣泛收集相關的數據資料；按照國家規定的標準，對項目進行科學的設計規劃；嚴格遵循項目的開發規律，確保項目的咨詢設計單位有足夠的工作周期，提高項目投資決策的科學化水平。
（二）優化資本結構，融資渠道多元化
融資能力是房地產企業的核心競爭力之一。優秀的融資能力不僅能夠有效控制成本、保證盈利空間、改善財務結構、維持穩健運營，還能為轉型提供源源不斷的資金保障[3]。目前，房地產企業的融資渠道單一、資本結構不合理，已經成為制約房地產企業健康可發展的一個重要因素。我國的房地產企業主要以債務性融資為主，且資金主要來自銀行貸款，其還本付息的風險較大，極易發生財務危機，因此，必須拓寬融資渠道，優化資本結構，實現融資渠道的多元化。優化房地產企業的資本結構，一是要提高自有資金的比重，切實降低債務性融資比例；二要增加直接融資，盡可能減少間接融資；三是除了采取銀行貸款、債券、基金、股票以及內部籌資等方式外，也可以采取典當融資、房地產信托投資資金、融資租賃、信托融資、股權融資、項目眾籌，以及主動吸引外資、引入保險資金，開展互助會等新型多元化融資渠道[6]，降低企業的資產負債率。還可以根據房地產企業自身的特點與需求，多種融資方式結合使用。這樣，既可以拓寬房地產企業的融資渠道，減少對銀行的過度依賴，緩解資金壓力；又可以減少企業融資風險，促進房地產企業的良性發展。
（三）強化財務預算管理，建立財務預警機制，增強抗風險能力
在項目投資前期，房地產企業要根據項目的投資規模，盡可能準確地預測在建設期內所需要的資金量，既要保證維持項目在各方面的正常支出，又不會有過多的資金剩余，從而有效地進行資源分配，提高投資效益。房地產企業在編制財務預算時，應將企業的收入和支出、資金的投放和獲益以及經營的統籌和分配都進行統一的部署，并且對項目的各個環節進行整體的全面的預算。在此基礎上準確編制現金流預算，對資金需求和使用進行合理規劃、預測和動態調度，使企業既具有較高的盈利水平，又具有一定的現金流動性，有效地降低財務風險[7]。預算一旦確定，財務部門要督促各部門嚴格執行預算，并按照制度和目標定期進行檢查和考核，使每一環節都與其預算相對應，提高預算執行力。當實際與預算偏差較多時，要及時進行研究分析，如果是預算出現問題，要及時根據實際情況調整偏差；如果是執行過程中產生的問題，要深入分析癥結所在，并及時加以修正。房地產企業財務預警機制是房地產企業以企業的財務報告、經營計劃等相關資料為依據，運用財務管理、市場營銷、經濟統計學等理論通過比較分析、建立數學模型等方法，對房地產企業在經營管理活動中的潛在財務風險進行實時監控，及時發現企業存在的經營風險并進行預測、示警和排除的風險管控機制[8]。房地產企業要根據自身特點，建立適合自己的財務預警機制。一是要加強房地產領域信息管理，全面、準確、及時地了解和掌握國家宏觀經濟政策、項目所在城市的發展規劃、市場競爭狀況、企業自身的各類財務和生產經營狀況以及房地產市場的基本走向等房地產領域的各方面信息，科學選取預警指標，利用計算機對各項指標數據進行分析并相互驗證；二是要理順財務管理各環節與企業經營管理各部門之間的關系，實現企業內部各類數據資源暢通共享，及時發現非正常的經營現象以及潛在的財務風險點，為相關管理部門和企業決策提供預警及排除方案，及時規避風險；三是要建立健全包括法人治理結構、交易處理程序在內的各項企業內部控制制度，規范企業人員的經營行為，確保企業經營活動的順利進行，增強企業自身抗擊風險的能力。
作者:李愷 單位:鄭州大學
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房地產企業財務風險范文5
關鍵詞:房地產企業；多元化經營；財務風險
一、引言
隨著我國20世紀70年代改革開放戰略的實施，房地產行業初具雛形，到80年代，房地產行業才正式步入歷史舞臺。從2003—2015年這十幾年的發展是中國房地產發展的黃金時期，房地產行業是支撐中國經濟發展的一個重要支點。2015年后，由于之前開發商瘋狂建房，樓市供過于求，政府出臺了“限購限貸、限售限價”等一系列調控政策去庫存。面臨房地產行業增速放緩的現狀，房地產商不得不另求出路，多元化概念的出現與房地產行業的不景氣一拍即合，大多數房地產公司為了避免“把雞蛋放在一個籃子里”紛紛實施多元化戰略，以分散經營風險，尋找新的經濟增長點。
二、企業多元化經營中財務風險相關概念
(一)企業多元化經營概念
多元化經營概念的提出最早可追溯到1957年，美國學者安索夫在《多元化戰略》中對企業的多元化經營進行了研究。他對多元化進行了分類，多元化戰略分為水平型、垂直型、同心圓型及混合型四類。隨著時代的發展，后來的學者在其基礎上對多元化經營的研究也隨之更加豐富和深入，20世紀50年代Penrose提出多元化的資源剩余理論，之后，生命周期理論和風險分散理論也隨之誕生。目前，學者對多元化經營的認知歸為兩類，一類認為多元化會給企業帶來積極效應，另一類則認為多元化會給企業帶來負面影響。本文的分析基于后者的角度，試圖說明多元化經營過程中存在的弊端，并以此追根溯源解決多元化帶來的問題。
(二)多元化財務風險相關理論
1.財務風險定義。財務風險的定義有廣義和狹義之分:廣義的定義是指企業的資本結構不同而影響企業支付本息能力的風險，狹義的定義是指企業在籌資、投資、運營等各項財務活動過程中，由于各種不可控或難以預料的因素導致的蒙受經濟損失的可能性。本文站狹義的財務風險角度對恒大多元化經營進行分析探討。2.多元化經營財務風險形成機理。本文提及的形成機理有兩個，一是范圍經濟理論，范圍經濟概念是由美國學者Teece、Panzar等在20世紀80年代初提出并首次使用的，范圍經濟是指企業通過擴大經營范圍，增加產品種類，生產兩種或兩種以上的產品而引起的單位成本的降低。然而，企業在達到范圍經濟后也會導致一系列的問題，就財務風險角度來看，多元化經營會導致企業資金流緊張，資金運轉效率低下，如果企業通過負債的形式來進行多元化擴張，就進一步加大企業的償債壓力使財務杠桿失衡，另一方面，多元化經營領域選址不當也會造成投資風險，多元化進軍陌生領域，很可能面臨投資成本有去無回的狀況。二是投資組合理論，依據投資組合理論，企業實施多元化經營可以分散經營風險，多元化在分散企業資源的同時也隨之平均了企業的綜合風險。但事實上，多元化經營面臨較大風險，企業進行非相關多元化、跨界經營等會造成公司資源的浪費，削弱公司核心競爭力，這些都為公司的財務風險埋下了隱患。
三、房地產行業多元化情況
房地產行業是國民經濟的支柱產業之一，作為新興的產業，其產業鏈長、關聯度大，能帶動上下游多個產業的發展，對我國經濟的發展起著舉足輕重的作用。近年來，由于國家政策等因素的影響，房地產企業多元化趨勢明顯增強。房地產多元化是時展的趨勢，早在2010年前后，就有房企提出多元化轉型，2016年隨著恒大地產改名恒大集團，在房產界掀起了一股改名浪潮。據克而瑞研究中心的數據統計，2018年中國百強房企中97%布局了產業多元化戰略，據中房網統計，2019年房企500強榜單中，Toop30的企業都進行了多元化布局。房地產企業多元化能分散企業的經營風險，據中商情報網訊，雖在疫情的強壓下，2020年房地產行業很快在下半年出現回暖趨勢，根據國家統計局中商產業研究院數據顯示，從2020年6月開始，房地產企業開發投資同比增速連續6個月維持正值，2020年1－11月份全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%?？硕鹧芯恐行闹赋?，多元化對企業能力有很高的要求，多元化要求企業有足夠的財力、人力和物力的支持，大多數二三梯隊的房企發展多元化難以達到預期的效果，反而削弱了原有產業的核心競爭力，造成資源浪費、經營混亂等不良后果。2020年以來，銀保監系統對房地產金融領域加強監管，8月，中國住建部聯合央行召開座談會，提出房地產行業的“三道紅線”融資監管新規，新規的實施使得大多數房企融資門檻提高。據貝殼研究院數據顯示，2020年房企償債規模約9154億元，同比增長28.7%，2021年房企到期債務規模預計達到12448億元，同比增長36%。不斷攀升的償債壓力使得房地產業的財務風險不斷加大。房地產多元化經營資金需求大，投資回收期長導致其財務杠桿不斷增高，研究房地產多元化的財務風險對穩定國民經濟具有一定的意義。
四、恒大多元化經營財務風險分析
恒大自上市之初就積極進行多元化的戰略布局。恒大集團以房地產業為主，其涉足的產業還包括文化、旅游、保險、健康、體育、農牧、醫療、銀行及高科技行業。下面將從籌資風險、投資風險、流動性風險三個方面對恒大多元化的財務風險展開分析。
(一)籌資風險分析
籌資風險產生于企業籌資時面臨的還本付息壓力及償債期限限制，具體指房地產企業為了自身經營而借貸資金最終可能遭受損失的風險。償債能力分析是判斷企業是否存在籌資風險的一個重要方面，本文選取以下幾個指標分析公司償債能力。房地產行業流動比率為2，速動比率1是比較合適的，恒大作為主營房地產業務的企業，從表1可以看出，從2016—2020年其流動比率、速動比率均未達到行業標準，從資產負債率來看，也一直維持在較高水平，說明公司借債較多，從以上分析可以得出恒大集團償債能力較弱，籌資風險較大的結論。恒大集團的籌資風險主要問題在于籌資規模大和籌資方式比較單一。多元化需要大量資本投入，其次，新業務增長較為緩慢，很難在短時間內產生正的現金流，需要不斷補充資金。公司主要通過負債的方式籌集資金，早期的資金供應大部分來自銀行借款，高額的本金和負債利息的償還增加了公司的償債壓力，此外，公司還通過私募融資的方式籌集資金累計約15億美元，而私募融資成本更加高昂，這對于恒大集團的籌資風險無疑是雪上加霜。
(二)投資風險分析
投資風險是指企業投入資金后可能產生的對企業經營和財務等的不利影響，評價投資風險的指標一般以企業盈利能力和發展能力為主。隨著多元化戰略的實施，集團的銷售凈利率呈整體下滑趨勢，尤其到了2019年銷售凈利率只有7.02%，總資產凈利率也僅僅只有0.85%，從2016年到2020年，無論是從銷售凈利率、總資產凈利率，還是股東權益凈利率來看，其走勢大體都呈下滑趨勢。這說明了恒大集團資金使用效率低下，投資存在問題。恒大集團投資風險主要是濫用資金、盲目投資問題引發的，其盲目的多元化領域的選址，導致其投資項目質量較低。恒大實行非相關多元化，其多元化的觸角伸入不相關的陌生領域，其發展的多元化產業環境適應能力和市場生存能力明顯不足。礦泉水領域的恒大冰泉，3年巨虧40億元，最后被迫低價轉手，黯然離場;再看恒大糧油、恒制品業務也無力經營，慘淡收場。恒大像風一樣進入快消產業，又像風一樣快速撤退，這說明了恒大集團在多元化行業領域的選擇上出現了錯誤，其行業定位不夠精準，市場分析把握不到位。
(三)流動性風險分析
流動性風險是指企業現金流入與流出在時間上不一致所形成的風險。本文分別從經營活動、投資活動、籌資活動近幾年的產生的現金流來進行分析。從2016年到2020年公司的經營活動現金流量凈值5年中有3年出現負值，且金額較大，說明恒大集團自身的主營業務活動并沒有帶來充足的現金流，另外，投資活動產生的現金流凈值也是一直處于負值狀態，說明恒大多元化經營所需的資金并不能夠通過經營活動產生的現金流量來進行補充，只能通過外部的融資渠道獲取資金投資。公司2016—2020年現金流量自身造血能力不足，投資活動并不能帶來資金補充，故恒大多元化進程只能靠籌資活動產生的現金流來維持，依靠大量的借款來滿足資金需求，增加了公司的償債壓力，無疑會增加公司的流動性風險;另外，實施多元化戰略的企業初期可能面臨運營不善，管理不當的局面而不能產生正的現金流，作為恒大集團主營業務的房地產業務本身就需要大量的資金投入，且收款較慢，資金流動性本來就弱，加上恒大集團自身的現金流不能滿足多元化的資金需求，就造成了流動性風險進一步增加。綜上所述，可以看出恒大集團財務風險隱患重重。首先，多元化需要充足的資金供應，但主要通過發債籌集資金，集團的融資渠道較窄。其次，其發展較多非相關多元化業務，多元化跨界經營容易出現發展目標不明確的問題，很難為企業帶來正面效應。再次，多元化業務的發展在短期內很難為企業帶來正的現金流，集團風險預警機制不健全。
五、思考與啟發
在對恒大集團2016—2020年的相關指標進行數據分析后，得出恒大實施多元化戰略過程中，其籌資風險、投資風險以及流動性風險都明顯增加的結論。恒大集團作為房地產行業的領軍企業，其多元化道路如此艱辛，不免引起筆者對房地產企業多元化經營的擔憂，本文通過研究恒大集團多元化經營得出以下幾點啟示:一是強化資金管控，拓寬融資渠道。房地產多元化企業建立一套完整的生產經營資金體系尤為重要，對企業未來生產以及發展過程中的現金流的范圍和數量進行科學合理地預測，提高資金使用效率。房地產企業管理層應注重融資渠道的多元化，在利用內部融資的基礎上增加應付賬款和預收賬款的利用來減輕公司的融資需求，降低償債壓力。另外，企業進行權益融資可降低債務融資到期還本付息的壓力。多元化經營的房企在非相關行業的多元化擴張中引入戰略投資者，不僅可以緩解公司的資金供應不足問題，還可以依靠戰略投資者在該投資領域豐富的管理經驗和先進技術提升多元化經營的績效，實現多元化戰略的目標。二是優化投資領域，合理規劃投資。多元化房企在追求多元化的數量和速度的同時應當注重多元化質量和可行性，著重投入相關產業和前景廣闊的產業，對投資領域的把關一定要嚴密而慎重，在對投資領域充分了解的基礎上分析投資的優勢和劣勢，樹立原有業務與新業務互為補充、協同發展的基本方向。另外，建立靈活的經營退出機制有助于企業合理規劃投資，靈活的退出不僅能夠幫助企業及時止損，還為企業發現一片新的“藍?！碧峁┝藱C遇。三是建立風險預警系統。多元化經營涉足領域較為廣泛，要想很好地控制風險，必須建立一套整體層面的全方位的風險監管體系。首先，企業應該制定整體層面的風險監管計劃，觀察公司整體層面的現金流入和流出動向并分析可能導致風險的因素。其次，企業應設立一個專門的風險監控部門，由該部門對集團整體的風險進行監控，協助各子企業盡量在內部解決相關風險問題，不讓風險事件影響到別的子企業，實現風險的有效隔離。
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房地產企業財務風險范文6
關鍵詞：房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
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