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稅收征收方式范文1
查帳征收
查帳征收,是指納稅人在規定的期限內根據自己的財務報告表或經營成果,向稅務機關申報應稅收入或應稅所得及納稅額,并向稅務機報送有關帳冊和資料,經稅務機關審查核實后,填寫納稅繳款書,由納稅人到指定的銀行繳納稅款的一種征收方式。因此,這種征收方式比較適用于對企業法人的征稅。
查定征收
查定征收,是指由稅務機關通過按期查實納稅人的生產經營情況則確定其應納稅額,分期征收稅款的一種征收方式。這種征收方式主要適用于對生產經營規模小,財務會計制度不夠健全、帳冊不夠完備的小型企業和個體工商戶的征稅。
查驗征收
查驗征收,是指稅務機關對某些難以進行源泉控制的征稅對象,通過查驗證照和實物,據以確定應征稅額的一種征收方式。在實際征管工作中,這種方式又分就地查驗征收和設立檢查站兩種形式。對財務會計制度不健全和生產經營不固定的納稅人,可選擇采用這種征收方式。
定期定額征收
定期定額征收,是指稅務機關根據納稅人的生產經營情況,按稅法規定直接核定其應納稅額,分期征收稅款的一種征收方式。這種征收方式主要適用于一些沒有記帳能力,無法查實其銷售收入或經營收入和所得額的個體工商戶。
自核自繳
自核自繳,是指納稅人在規定的期限內依照稅法的規定自行計算應納稅額,自行填開稅款繳納書,自己直接到稅務機關指定的銀行繳納稅款的一種征收方式。這種方式只限于經縣、市稅務機關批準的會財務計制度健全,帳冊齊全準確,依法納稅意識較強的大中型企業和部分事業單位。
代扣代繳、代收代繳
代扣代繳、代收代繳,是指依照稅法規定負有代扣代繳、代收代繳稅款義務的單位和個人,按照稅法規定對納稅人應當繳納的稅款進行扣繳或代繳的征收方式。這種方式有利于加強的對稅收的源泉控制,減少稅款流失,降低稅收成本,手續也比較簡單。
稅收征收方式范文2
【關鍵詞】地方財政收入；房產稅改革；完善
一、引言
我國近幾年房地產行業不斷變化，房價逐年升高，為此，國家開始進行房產稅改革，以期控制國內房價的走勢，糾正畸形發展。而在進行房產稅改革的同時，相關人員必須考慮到不同的地區房產市場特有的經營環境，以及城市變化等多種因素，制定相應的改革方案及對策。
二、房產稅目前的概況
房產稅又被城為房屋稅，它是以房產為征收對象向產權擁有人員收取的一項 財產稅。其目的是通過稅收調整房價，對房產進行管理，增加房產利用率，適當調整企業投資的規模，調節房產持有者和經營人員的整體收入。
世界各國的政府在很早的時候就開始征收財產稅。在近現代，紛紛對其進行改革，美國在建國后，隨即開始征收房產稅，其稅率控制在1%～3%之間；俄羅斯并未制定統一的征收稅率，而是按照差別概率的方式征收；日本則是把房產歸為固定資產，用固定資產稅的標準收取稅費。
三、從地方財政收入的角度如何實行房產稅改革
房產稅的改革，可以有效改善某一地區的經濟條件，并根據這一地區的實際收入情況，做適當的調整，在這一調整下，可以讓房產稅成為地區主要的經濟收入，成為經濟支柱。
1.降低征稅成本，保證稅收收入
房產稅在我國屬于財產稅的一種，和其他稅種相比較為復雜，因此導致征收的成本較高。如果是一般的稅種，只需通過稅率公式的計算即可得出需要交納的稅款，其稅率由政府決定。房產稅除了稅率外，稅基也要由政府決定。就稅基分析，因為其對象是房產，只要房產歸產權人所有，都必須一直交納稅費，但每年房價都會有變動，市場價格不穩定。這是因為市場通貨膨脹和房屋周邊相應設施的完備，以及商業圈的變動，讓房產價值處于一直變動的狀態。另外，房產稅的征收成本相對較高，納稅人可以分為兩種：一種是消極納稅人；另一種是積極納稅人。前者會在繳納稅款時承擔大部分的成本，比如，不動產的稅率經常需要政府對其進行及時記錄，通過計算得出財產稅，并做成發票的形式分發給單位或個人；在納稅人拿到稅票后，就會處理稅務的各項事宜。財產持有者則是對發票上的數額進行驗證，以此決定是否提出異議，按稅繳款。而積極納稅人則是讓課稅成本私人化，即讓成本歸私人所有。像是美國繳納所得稅時，每位納稅人都會填寫所有需要繳納稅款的信息，計算稅款，可以一次或數次繳納。稅收管理人員只需督促納稅人及時納稅即可。
因此，我國政府相關部門要嚴格遵循征收的規則，吸收借鑒國外的經驗，結合本國國情，適當降低征稅成本，確保征收收入的穩定，以促進地區財政經濟的增長。
2.分析房地產市場的需求與供給
房產稅稅基的價格是否長期保持不變，市場需求量的多少，會直接決定房地產征收是否具有可持續性，它是否可以成為地區經濟收入的支柱，影響經濟的穩定性。政府相關部門的工作人員利用經濟學的理論知識，分析得出可能會影響市場需求量的幾個因素，其中有地區人口規模的多少、城市化的發展以及家庭數量的增加。這些因素既有市場的剛性需求，即因為地區家庭數量增多或是人口的增加，產生的住房需求，這種情況一般不會受地區宏觀經濟影響；又包括了改善性的需求，即居民生活水平的提高產生的住房需求，會受地區宏觀經濟影響，其收入價和成交價有很大的差異。這就要求政府人員及時了解地區城市化發展的進程，并對之后的發展進行預估，根據某一地區現有的財政收入，結合近幾年的收入情況，與其他部門協作，得到家庭數量和人口增加的數據，結合當前的市場形勢，分析需求和供給，以此對接下來房價的發展進行預估，并根據預估的結果實行房產稅改革，穩定地區財政收入的情況。
四、總結
我國相關部門要盡快實現房產稅改革，調整房產市場的供求，穩定房價，讓房地產行業健康發展。同時，又可以解決民生問題，增加地方財政收入。但房產稅改革面臨著高征收成本的現狀，影響其改革的進行，讓其無法成為地區的經濟收入的支柱。因此，政府部門要從地區財政收入的角度出發，降低征稅成本，保證稅收收入，客觀分析房地產市場的需求與供給。
參考文獻：
[1]安徽省財政廳財政科學研究所課題組，程丹潤. 房產稅改革及對地方財政的影響[J]. 經濟研究參考，2013，21：38-49.
[2]張曉妹. 房產稅改革、地方財政收入與居民稅收負擔的實證[J].統計與決策，2013，10：173-176.
稅收征收方式范文3
（一）檢查對象：此次財稅大檢查活動范圍為全鎮區域內所有納稅人、行政事業單位。
（二）檢查時限：原則上對所有納稅人年度發生的業務及申報納稅情況進行檢查，有重大違法行為的，可追溯到以往年度。
二、檢點
（一）以耐火材料企業為重點，兼顧煤炭生產、煤炭運銷、教育、醫療衛生、餐飲娛樂等行業。
（二）增值稅、營業稅、資源稅、企業所得稅、個人所得稅、車船稅、房屋租賃稅等稅種。
（三）納稅異常的企業，包括稅負同比下降。收入增長而納稅減少，納稅額大幅下降，稅負低于我鎮同行業平均稅負、長虧不倒企業、低申報企業和長期零申報企業等；銷售額超過一般納稅人，不申報認定或不接受一般納稅人標準管理的納稅人；3年以上未實施稅收大檢查的企業。
（四）未按規定使用發票，使用假發票、轉借發票，違法代開發票等有發票違法行為的納稅人。
三、方法步驟
（一）宣傳發動階段
各村、鎮直、鎮辦各單位和有關部門要根據本方案，制定本單位、本部門活動方案，并迅速掀起大檢查活動。要在全鎮范圍內進行宣傳動員，通過懸掛橫幅，印發宣傳資料，出動宣傳車等形式，大力進行宣傳造勢，全方位宣傳并發放財稅政策、法律、法規等宣傳資料。鎮宣傳部門要開辟宣傳專欄，及時報導大檢查活動進展，樹立典型，鞭策落后，形成上下聯動、齊抓共管的良好氛圍。使廣大納稅人在依法搞好生產經營的同時，積極學稅法、知稅法、懂稅法，依法誠信納稅。
(二)自查自補階段
在宣傳發動基礎上，鎮稅源辦指導各村對本轄區納稅戶進行拉網式排查，澄清底子，掌握全面情況；對未辦理稅務登記證的要督促辦理，杜絕漏管戶。同時要督促所有納稅人按照稅法規定申報納稅情況進行自查自補，主動到稅務部門申報補繳稅款。
（三）重點檢查階段
在自查補報的基礎上，由鎮財政所、稅源辦牽頭，協調紀檢、國稅、地稅、國土、工商、公安等部門相關人員組成檢查組，各村要全力配合，依照稅源臺賬，對本轄區的重點行業和資源綜合利用企業、商業超市及重點集貿市場、繁華地段等未達到起征點戶、停歇業戶、非正常戶等進行全面核查。特別是對不自查或自查不到位的納稅人，要采取約談、評估、稽查等方式進行重點檢查。
（四）建章立制階段
要認真總結本次活動經驗，建立完善稅源管理信息系統，加強對重點稅源的監控，為稅務部門依法征稅提供依據。財稅部門要完善各項管理制度，提高征管效率和質量，促進全鎮財稅征管步入科學化、規范化、制度化的軌道。
四、工作要求
（一）統一思想，加強領導。各級各部門要樹立全鎮一盤棋的思想，牢固樹立稅收第一意識，充分認識開展財稅大檢查活動的重要意義，切實把此項工作擺在重要位置，精心組織實施。鎮政府成立財稅大檢查活動領導小組，領導小組下設辦公室，辦公地點設在鎮稅源辦，負責組織協調全鎮財稅大檢查活動開展，各村、各相關單位要抽調專門人員，集中力量抓好活動開展。
（二）密切配合，注重實效。此次活動在鎮政府的統一領導下進行，由財政所、稅源辦具體負責組織實施。稅務部門要全力投入，搞好全方位的指導配合，其它相關部門要按照業務分工，各司其職，各負其責，共同做好此次財稅大檢查工作，確保活動取得實效。
稅收征收方式范文4
關鍵詞：資源稅改革；從量定額；從價定率；優劣
資源稅，是指對在中華人民共和國境內開采應稅產品和生產鹽的單位和個人，就其因資源形成和開發條件的差異而形成的級差收入所征收的一種稅。[1]從資源稅的定義上，我們可以得出征收資源稅的目的在于三個方面：（一）調節級差收入；（二）實現作為稅收的功能；（三）保護、合理利用資源的目的。
資源稅從計征方式上劃分可以分為從量稅與從價稅。這兩種征稅方式的課稅標準不同：從量計征，規定開采應稅產品用于銷售的，按應稅產品的銷售量計征；開采應稅產品自用的，按開采量計征；從價計征，意味著資源稅征稅將與資源儲量消耗和資源產品的價格掛鉤。[2]從價計征和從量計征兩種方式各有其優缺點，資源稅應選擇哪種征收方式，關鍵是要在不同的具體條件下，對兩種方法的利弊進行權衡，看誰能夠更好地達到資源稅征收的目的。從經濟學角度來看，從量稅在抑制資源性產品產量的作用方面比從價稅的效果更突出，但是從價稅在資源性產品價格上漲的過程中更能保證稅收收入。[3]
1. 充分調整級差收入
級差收入，是指同一種資源由于所處的地理位置的不同、內部結構和成分不同，而導致的開采者或生產者所獲取的收益在數量上的差異，即調整由客觀條件的不同而產生的收入。資源開采者的收入取決于資源產品的銷售數量和銷售價格兩個因素，銷售數量取決于市場經濟條件下的供給和需求，在一定時期內，資源的可采數量和需求是一定的。因此，資源銷售價格是開采者收入的最終決定因素，也是級差收入的體現形式。
從量定額計征方式使資源稅喪失了對資源級差收入的“自動調節”功能。這種計征方式割斷了資源稅與應稅產品價格的聯系，使資源稅對應稅產品價格變動完全喪失了“彈性”。近幾年來，礦產品價格迅猛上漲，礦山企業的利潤大幅度增加，使得公共收益流入小集團手中。從量定額征收只與數量有直接關系，稅收不與資源市場價格掛鉤。[4]價格上漲，稅額不增，價格下降，稅額不減，開采企業的級差收入也會呈上升趨勢。[5]
從價定率的征收方式，將資源稅收入與企業獲得的級差收入內在地聯系起來。在價格上漲，資源開采企業獲得的級差收入增加時，應繳的資源稅也相應增加，價格下跌，資源開采企業獲得的級差收入減少時，應繳的資源稅也相應減少，可以更好地解決目前存在的所有者權益難以保障，企業負擔不均衡，采富棄貧等問題。
2. 實現稅收的職能和作用
資源稅作為一種稅收，必須能夠實現稅收的職能和作用，稅收的職能和作用是稅收職能本質的具體體現。一般來說，稅收具有以下三種重要的基本職能：組織財政收入、調節社會經濟和監管管理社會經濟活動三個職能。[6]
2.1. 組織財政收入
資源稅按稅收收入的分配權限來劃分屬于共享稅，共享稅是指稅收收入由中央和地方按比例或按法定方式分享的稅收。其中資源稅稅收除海上石油屬中央財政收入外，其余作為地方收入，歸地方所有。
從量計征依據的是應稅產品的銷售數量或自用數量，割斷了資源稅收入與價格之間的內在聯系，尤其是在價格總體呈上升趨勢的情況下，其稅額的滯后性不能及時反映資源產品，尤其是對優質價高產品價格的變化，資源品的增值無法在國家稅收收入中體現，即稅率、應納稅額與價格沒有建立起相應的聯系，稅收杠桿和價格杠桿均無法發揮其調節功能。[7]
資源品價格已經高漲，并且在長期來看，受經濟規律的影響，會保持上漲的趨勢，從價定率的征收方式很明顯地會增加國家和地方的財政收入。
2.2. 調節社會經濟
資源開采企業負擔資源稅的能力與資源的價格水平是密切相關的。一般情況下，資源價格水平越高，企業負擔能力越強，資源價格水平越低，企業負擔能力越弱。與從量計征方式相比，從價計征使得資源稅負擔能夠根據企業實際負擔能力的變化而自動調整，“負重減稅，負輕加稅”，在經濟低迷時期，企業利潤受市場需求降低的影響而減少，同時企業需繳納的資源稅數量也相應減少，這樣企業就會得到一定的喘息機會，來應對危機；相反，在經濟高漲時期，資源稅稅額相應增加，在一定程度上減少市場上的流通貨幣數量，也就一定程度上減緩通貨膨脹的壓力，同時企業也不會因資源品價格的上漲而無節制地增加資源品供給，使市場穩定、有序地運行。
2.3. 監管管理社會經濟活動
從征收管理的角度看，從量定額征收征管相對簡單，從價定率相對復雜，風險大一些。但是稅制改革后，各級稅務部門一直在采取各種方式加強征收管理。況且目前主體稅種都是從價征收，從量定額改為從價定率后，即使出現一些征管漏洞，其風險也應該是可控的。
在資源稅從量計征的征收方式下，由于資源稅歸屬地方政府，地方政府往往在資源產品價格上漲時，要求調高稅額，資源開采企業則極力反對。在價格下跌或資源開采條件惡化時，納稅人要求調低稅額，地方政府則持不同意見。資源稅的主管部門不得不經常處于雙方利益博弈的中心，陷于稅額調整的紛爭之中；改為從價定率后，由于稅額隨著價格變化，可以在一定程度上弱化博弈雙方要求調整稅率的動力，有利于資源稅主管部門從調整資源稅稅額的利益博弈中解脫出來。
3. 保護、合理利用資源
稅收征收方式范文5
【關鍵詞】房產稅；試點問題；征收方式
1.房產稅相關定義
1.1 房產稅的含義和作用
房產稅是以房產為征稅對象，依據房屋的計稅余值或者房屋的租金收入向房屋的產權所有人征收的一種財產稅。是稅收體系中一種重要的財產稅，是房地產稅收中的一個基本稅種。
擁有“樓市第一稅”圣名的房產稅其主要作用分別是：抑制房價過快增長，增加政府財政收入以及調整我國住房市場結構。
1.2 房產稅的征收現狀
1.2.1抑制房價過快增長作用未顯現
對比近五年來，兩試點城市商品住宅成交均價的價格及其變化幅度。2011年房產稅在兩地開始試點，當年上海商品住宅成交均價小幅上漲，較去年同比增長1.44個百分點；重慶市則呈現大幅增長趨勢，較去年同比增長7.95個百分點?？v觀兩地試點四年來成交均價皆為上漲趨勢，重慶均價盡管有漲有跌，但最終于2013年突破7000元；上海市更是一路上漲，2014年創下漲幅新高，同比增長12.36個百分點。不由得讓人疑惑，其中房產稅的價值在哪里？
1.2.2偏離了成為地方主要稅種、增加地方收入的初衷
2011年房產稅滬渝兩地試點啟動，第一年重慶勉強取得一億元的房產稅收入并且實際征收額比這個數據還要小，上海市2011年-2014年數據顯示，上海每年房產稅收入占地方財政收入的比例無太大變化，基本都在0.64%左右。作為一項政府大力推廣的地方稅主要稅種，在地方財政收入中的比例在這試點的四年中沒有一次超過1%，稅收收入如此之小似乎偏離了試點之初使其成為地方主要稅種、增加地方稅收收入的作用。
2.房產稅試點情況不樂觀的原因分析
2.1房產稅稅基過于狹窄
房產稅改革的基本內容就是將居民個人非經營用房納入征收范圍，關于征收范圍的爭議主要集中于是否應該把存量房和農村房產納入征稅范圍中。首先，對于存量房，滬渝兩地在改革方案上有不同的處理。重慶試點包括存量房，而上海試點未將存量房納入征稅范圍。但不管是上海的“增量房”方案，還是重慶的“高檔房”方案，房產稅的征收對象僅僅涉及新購商品房和少量存量房（獨棟別墅和高檔商品房）。對于之前普通存量住宅，兩市均沒有納入征收范圍，稅基十分狹隘。再加上免稅面積過大，上海免稅面積為人均60平方米，重慶采取按每戶抵扣180平方米免稅面積（高檔房抵扣100平方米），導致房產稅更多停留在政策層面，實際執行情況不理想。
不僅如此《中華人民共和國房產稅暫行條例》還規定，房產稅只在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，對農村地塊不予以征收，稅基一減再減。
2.2政府征收成本巨大
現行房產稅的征收成本很高，從稅的性價比來說，效率很低。稅收的征管成本包括稅務局人員的工資、辦公的開銷、固定資產的購置以及部分研究經費。一地級市的國家稅務局的稅收成本是8.87%，如果加上基建成本，稅收經費占稅收收入的比重是13.14%。而另一個地級市地方稅務局征收經費達19.29%。一些研究人員在更低的層級（區縣級）的調研發現，稅收成本占到稅收收入的26%，一些地區征稅成本更達到50%。房產稅與企業稅收不同，企業稅收可以強制征管，但是房產稅面向個人，即使不交房產稅，稅務人員也無計可施，唯一辦法只能挨家挨戶去征收。有新聞表示“重慶某稅務局所所長為向一名別墅所有者征收房產稅，親自去機場接這位不常住重慶的別墅業主，房產稅征收難度之大、成本之高可見一斑?！?/p>
2.3 被征稅人規避稅費
按2011年1月27日出臺的《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》規定，從2011年1月28日起，對于重慶主城九區個人新購的高檔住房開征房產稅。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。政策一出便有新聞報道“9941元！開發商的‘定價紅線’？”。這9941元/平方米就是2009、2010年兩年來重慶房產均價的兩倍。開發商為了避免買房者對房產稅感到壓力而降低購買力，便在定價方面死守9941這條紅線。上海的部分樓盤也在2011年推出了“買房即送五年房產稅”來緩解群眾對征稅的抵觸情緒。
以上的兩種情況算間接調控了房價，而有些開發商特意打政策的“球”。重慶征收模式針對別墅等高檔住房，政府對別墅的定義是躍層高6米，開發商就建成5.5米；原本別墅花園是單獨買賣，現當成贈送，不納入房產中。新建別墅都想盡辦法規避了稅收政策，每年都有別墅的新增，稅收部門卻只能在存量別墅上做文章。
2.4 征收對象評估難
房產稅是以個人所擁有的房產為征稅對象，按房屋的余值或租金收入為計稅依據而征收的。為確保稅收的科學合理，首先需要登記完善的個人房產，客觀來說，只有對個人財產申報管控嚴格，信息準確的國家才會出臺不動產稅，而我國在財產申報方面并沒有做到透明清晰，所以對征稅對象的認定費時費力。
3.房產稅拓寬為房地產稅的可行性分析
3.1 增加地方稅收收入
3.1.1拓寬征稅范圍
房地產稅和房產稅的區別在于房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅，例如：個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。房產稅也是房地產稅的一部分，摒棄了以房產為征收對象的單一性，拓寬征收范圍將房價、地價整合在一起，增加稅收收入促進其成為地方主要稅種，增加地方財政收入有利于當地基礎設施的建設。
3.1.2降低征收成本
房產稅面向個人征收，需居民以個人名義申報入庫。由于無法強制征收導致征收成本巨大。若拓寬為房地產稅，便可與強制征收的稅費相互捆綁，在個人不動產登記完善的情況下，房產稅可以與個人所得稅進行捆綁。根據網絡聯通信息，計算個人應納房產稅稅額，按月度或年度為單位在納稅人繳納個稅的同時向其征收房產稅。省去稅務人員挨家挨戶追討所耗費的成本，也保證了房產稅的按時繳納。
3.2 建立和完善了房產登記制度
2015.3.1起，《不動產登記暫行條例》開始正式實施，包括集體土地所有權、房屋等建筑物、構筑物所有權等十類不動產權屬將納入登記，并且中央要求在2018年完成對不動產的登記。如果能完善個人不動產信息，增加我國個人財產的透明度對之后的房產評估自然能提供便利，也作為2017年房地產稅開征的配套條件之一。
4.合理借鑒美國征收模式
國家大力開展房地產稅立法事宜，《不動產登記暫行條例》的實施也在為其鋪路，但有關房地產稅的計稅方法卻還未敲定，這也引起了大眾的關注與熱議，想成為一項能對人民生活有益的良稅則必須在對征稅對象及計稅依據上做到科學合理，這恰恰是在試點過程中發現的最大問題。美國作為西方房產稅制最完善國家，希望能從美國房產稅征收模式中得到合理化的啟示。
4.1統一房產價值評估方法
美國關于房產價值評估方面采取中介機構模式，房產估值一般由持有證書的專業評估師給出市場公平價。評估師一般會采用銷售對比方法，即比較近6個月內三四個在附近已售房屋的價格，根據地塊大小、房屋大小、房型等進行調整。由于美國各行業從業人員都必須通過嚴格的從業考試，其出示的數據有很強的信服度，政府則會依照數據征收相應的稅金。但依照我國的國情無法保證中介機構能公平公正的評估房產價值，必須由政府出面才能保證數據的真實性，所以我國更加適合政府模式的評估方法，即由政府出面成立專門房產評估機構并由專業的資產評估協會對其進行監管才能評估出更加公允的房產價值。
4.2實行合理的征收模式
稅收征收方式范文6
關鍵詞：稅收 房價 VAR 投資——消費模型
一、文獻綜述
中國房地產市場可以追溯于1996年左右，于深圳、廣州等發達地區領先。1998年全國正式實行“房改”后，為了擺脫經濟危機同時也是拉動內需，政府出臺了一系列政策為個人房貸進行支持，因此中國房地產進入了高速發展時期。在2006年之前，房價一直保持平穩，而06年之后則開始顯現出持續、快速上漲的勢頭，雖然房價在2008年普遍有所回落，但緊接的上升又給人們帶來了巨大的購房壓力。為此，政府采取了一系列的稅收政策打擊投機購房行為、控制房價過快過高上漲。從這些政策中，在看到政府加大控制房價的決心的同時也可以觀察到，真實的房地產市場價格變化也并非都如政府的預期。
國外關于稅收對房價的影響的研究中，比較有代表性的主要為受益論和新論兩類。受益論的研究認為，房地產稅是中性的，不具有扭曲效應，即對房地產征稅不會影響房地產資源配置效率。受益論的代表是Tiebout（1956），他發現政府會根據公共服務能給人們帶來的受益程度而進行稅負的分攤，同時社區內的公共服務和房價的情況會相應地影響購房消費者的選擇。而在Oates（1969）[2]的進一步研究中，他通過分析美國新澤西州53份城鎮的數據資料，發現房價與地方公共支出呈正相關，與財產稅呈負相關，并且發現很多居民愿意選擇稅負較高但公共服務更好的社區居住。新論的觀點最早由Mieszkowski（1972）基于Harberger（1962）的稅負歸宿模型而提出。相比于受益論，新論認為房地產稅是非中性的，對資產征稅會扭曲地方政府的財政政策和房地產市場的供求狀況。其他學者如Aaron（1975）、Zodrow（1986）等也都相繼對此進行了拓展。
國內相關學者也對稅收對房價的效應做出了分析。陳多長、蹤家峰（2004）認為，房地產稅收在短期內基于住宅服務供給有限彈性的假設，房租將會提高，稅負由交易雙方共同承擔；而在長期，由于租金稅使住宅資產價格下降，且降低了投資住宅的預期出售價值，因此使得住宅資產的均衡價格低于稅前水平。譚章祿、蘭君（2008）運用供求理論，針對消費者需求、開發商供給以及投機者的供需三方面，從定性的角度分析了稅收對房價的可能影響結果。杜雪君、吳次芳、黃忠華利用VAR模型，進行了協整分析、向量自回歸、誤差修正和Granner因果檢驗，分別從長期與短期研究了房地產稅對房價的影響，發現二者之間有著長期的均衡關系，且房價與房地產稅正相關。
投資——消費模型可分為兩部分：一部分是“消費——儲蓄”決策，即決定將財富中的多少用于消費，又有多少用于投資；另一部分是“組合選擇”決策，即分配消費剩余后的財富，確定各種證券的購買量。在這一領域中，最早且具有代表性的是Markowitz于1952年推出的均值——方差模型，他認為投資者的唯一目標就是最大化期末財富（或消費）的期望效用。而投資——消費模型也經歷了由最初對均衡的存在性的初級研究到最終理論趨于豐富完善、方法更加多樣化的成熟階段。
本文共安排了四個部分，第一部分是對本文的引述；第二部分對比了國內外關于稅收對房價影響的研究方法結果及投資--消費模型的概念；在第三部分運用兩個模型：在模型一中采用VAR模型研究稅收對北京市房價的影響；在模型二中運用投資——消費理論并結合倒向隨機微分方程，探究在滿足投機者、普通購房者以及政府的最大期望效用的前提下最佳的二手房轉讓稅稅收比例。在第四部分筆者將給出一些具有實際意義的有效措施和政策建議。
二、實證分析
（一）模型一
1、模型的建立
為了研究稅收對北京房價的影響，筆者選用了北京市2006年1月到2010年1月的二手房銷售價格指數、二手房租賃價格指數以及新建住房價格指數的月度數據，數據來源于搜房網（），二手房銷售價格指數以北京2004年12月為基期，基期指數1000點；二手房租賃價格指數樣本以北京2005年12月為基期，以基期指數1000點為基準。
利用原始數據進行單位根檢驗后，發現數據是平穩的，再利用AIC準則選出了2階滯后，因此可以建立如下VAR模型：
■
其中X1t為二手房銷售價格指數，X2t為二手房租賃價格指數，X3t為新建住房價格指數，D1、D2、D3為虛擬變量，虛擬變量具體的賦值內容及對應的稅收政策如表1。
2、估計結果
用Eviews對以上數據做VAR模型，結果如下：（表所示）
三個回歸方程的相關系數分別為0.998317、0.993258和0.998186，很好的擬合了原數據的線性關系。從結果可以看出，二手房的銷售價格與自身滯后一、二階顯著相關，說明它的當期價格會受前期的預期影響。同時它還與新住宅的一、二階滯后價格顯著相關，這說明二手房的售價與新商品房的售價之間有著明顯關系；再觀察第二列數據，表明二手房租賃價格與自身一階滯后價格、以及新住房一階滯后價格顯著相關；第三列數據表明新建住房價格受自身之后一、二期影響明顯。由此可見，無論是二手房價格還是新建住房價格，都會在不同程度上受到前幾期預期的影響。
進一步來看稅收與房價的關系。首先，二手房銷售價格與D2顯著相關，且呈負向關系，也即當向二手房轉讓所得征收20%所得稅后，促進了二手房銷售價格的小幅度下降；其次，二手房價格與D1顯著相關，也呈負向關系，即對住房營業稅免征年限由2年改為5年后，二手房租賃價格也顯現了較小幅度的下降；最后，筆者發現，新建住房價格并沒有收到任何稅收政策的影響。
3、結果分析
由以上觀察結果可知，二手房價格只在某階段與特定的稅收政策有關，即不是所有的稅收政策都會對二手房房價產生影響；同時，稅收對房價的短期影響均是使其小幅度下降；而新住房價格并不受稅收政策的影響。下面筆者對以上結果進行分析：
2006年6月營業稅免征年限由2年上調為5年后，由于政策出臺的較突然，因而使得大部分購房者持觀望態度。一方面，對購買住房不超過5年轉手的要按全額交稅的規定給購房者帶來了一定程度上的消費負擔；但同時，購房者也預期部分開發商會適當降低房價以提升買房需求。這兩者的權衡使得部分購房者選擇駐足觀望。而從賣房者方面來看，市場的真實情況是北京市大部分賣房者仍然保持信心堅挺，他們并不愿意在較短的時間內就把房價降低，而是選擇進一步看形勢發展而定，因此可以認為賣房者也在觀望之中。從買賣雙方觀望中可以看到，短期內二手房銷售價格并沒有由于此稅收政策的實施而發生明顯的改變。
而對于租房業來說，由于房價短期沒有大幅降低趨勢，而買房者雖然多處于觀望，但是剛性需求使得購房后勁十分明顯。租房者為了吸引更多亟待滿足住房需要但仍在觀望的人群，因此他們在短期內小幅度降低價格以吸引那些買不起房的消費者將需求轉移到租房界，因此短期內，這一稅收政策使得二手房租賃價格有小幅度下降。
2006年8月實施向二手房轉讓所得強制征收20%所得稅。由于征稅是按銷售價格與原價格的差額征收，因此賣房者可能會因此比平常多付高達十倍以上的稅額，如果按供求理論分析，由于交易成本的擴大，賣房者會提高房價。但事實上這是賣方市場與買方市場的雙方博弈，賣房者會盡量將稅收壓力轉嫁給購房者，但購房者的信心極大下降，會導致短期內需求量驟減，因此也會給賣房者帶來房源積壓的壓力。最終的結果顯示二手房的銷售還是有小幅度下降的。
短期內的新建住宅價格不受稅收政策壓力影響，但長期來看，一手房、二手房價格均有回暖趨勢。由于交易成本的增加，要想真正把房價控制在較低水平無疑是對開發商的巨大考驗，而隨著更多的稅收負擔被轉嫁給了購房者，而住房的剛性需求形勢也十分明顯，因此購房者也開始尋找新的契點轉移需求方向，由此推動二手房租賃價格上漲。
對于北京市，政府在之后又多次進一步上調了二手房交易的計稅價格，大力打壓投機者的投機購房行為，同時普遍下調了商品房的價格，數據顯示，從月度走勢來看，2012年1月份的成交額受傳統淡季和市場環境影響，再加上上一年12月初剛開始執行的加稅令，二手房市由此創下24.5萬方的歷史新低。因此基本實現了二手房與一手房價格的一致、穩定，使得效果較為明顯。
（二）模型二
2006年8月1日起，向二手房轉讓所得征收20%所得稅的政策正式開始實施，但是從各省市的實際情況來看，調控結果并不是十分理想，這極可能是由于稅率過高或過低。因此在模型二中，采用投資——消費模型進行研究。與一般的投資——消費模型的應用不同的是，本文將股票市場轉變為房屋市場，從而研究房屋價格的變化；同時研究要滿足投機者、普通購房者以及政府的期望效用最大化時，當期合理的二手房轉讓稅稅率應該定為多少。這是與以往投資——消費模型不同的創新之處。
1、二手房租賃價格公式的建立
首先采用北京市2006年1月至2010年1月的60個二手房租賃價格指數月度數據， 令他們分別為■， 設想二手房的租賃價格滿足一個隨機微分方程，即：
■，
其中St是t時刻二手房的租賃價格，Wt是d維布朗運動，代表了d個相互獨立的干擾源，b是估計漂移率，σ是波動率。將此隨機微分方程轉化為離散形式，有：
■
對兩邊同時除以■，得到：
■， 其中Ri可以看做是二手房租賃的收益率。利用參數估計的矩方法可知有：
■
其中■是Ri樣本的均值，M是樣本數量。于是將查得的實際歷史數據代入上式，即得到擬合后的關于二手房租賃價格的隨機微分方程：
■
當考慮向二手房轉讓環節征稅時，引入參數c，并令c為實際稅率值0.2，則滿足：
■
其中■， 因此■。因此該模型的目的就是探究在滿足最大效用的前提下最優的二手房轉讓稅稅率值，即利用已知的■，引入c*，使滿足：
■. （1）
2、效用函數的建立
假設房市上有兩種購房者，分別是投機者和普通購房者，對于投機者而言，他們在面臨房價上漲時更加“沖動”，往往房價越高，對他們來說效用也就越大，因此假設他們在投資過程中的效用函數為■此時稅費越高，效用越小，并且注意到稅率對效用是反向的邊際遞增，也即每增加1%的稅率，效用的減少是越來越大的。而相應地，對于普通消費者來說則比較保守，房價則越低越好，并且假設每增加1%的稅率，效用的減少是遞減的，因此對于普通消費者在投資過程中的效用函數為■。
對于選定的終止時期T，也有一個相應的效用函數■，那么研究結果要滿足投資過程中與投資終期效用的最大化，也即：
■（2）
3、模型的推導
根據隨機最大值原理，定義：
■（3）
那么同時滿足（1）、（2）的情況就轉化為：求最優稅率■，使其滿足（3）式達最大值。因此我們用H對c求偏導，有：■，令■則：■。
由此得出對于投機者與普通購房者的最佳稅率表示：
（1） 對于投機者：■， 則■。
（2） 對于普通購房者：■，則■。
為了求解Yt，引入倒向隨機微分方程：
■
其中■那么：■
為了求解上式，令Xt滿足■ （5）
由■公式對XtYt積分即得到：
■（6）
因此，要求解Yt，只需求解Xt，也即公式（5）即可。 不難發現，令■，由■公式有：■， 因此于是我們得到：
■（7）
對（6）式兩邊積分，得到：■，由于■因此有：
■ （8）
將■帶入，最終得到：■（9）
又由（8）式可知，■（10）
又因為St與Xt獨立因此（6）式中：
■（11）
最后將（9）、（10）、（11）帶入（6）式，即得到：
■ （12）
4、模型求解
（1）對投機者：■（13）
利用已經查得的數據，并令ESt為49個北京二手房租賃價格指數的平均值，T=49，并且考慮到，為了控制投機者的投機購房行為，政府應該希望投機者期終的效用與房價呈負相關，也即我們取■。利用Matlab2012，我們對（13）式里的c進行求解，得到■，所以，對于投機者來說，最佳稅率應該定在26.5%左右，與實際稅率相比，政府定的稅率略有偏低。
（2）對普通購房者：由于政府對他們并沒有實行很強的打壓措施，因此可以認為■，則有：
■（14）
同樣用matlab2012對（14）中的c求解得到■，可見，對普通購房者來說，稅率基本為零。
5、結果分析
從結果中可以看到，對投機者與普通消費者來說，他們的效用函數并不是相同的。投機者更傾向于利用較高房價進行投機行為，而普通購房者則僅希望能買得起住房。如果將政府對兩種人群的期終效用函數分開來看，會發現政府的目的實質上是向投機者征收更多的稅以打擊投機行為，而普通購房者則不是政府進行稅收政策的主要目標。
事實上，由于營業稅以及轉讓稅的征收都是以實際成交額與原購買額的差額計算，因此對于普通購房者來說，相比于全額征稅，這更使得他們有能力購買住房；而對于投機者，由于他們往往在幾個月內就會把購買的房屋賣掉以獲取巨額利潤，因此差額征稅實際上還是比較有力地打擊了投機者的投機行為。但同時也觀察到，這些稅收政策由于覆蓋人群較廣，所以仍舊會給部分普通購房者帶來壓力。
三、結論與建議
在本文中，筆者利用VAR模型研究了相關稅收政策對北京市二手房銷售價格、二手房租賃價格以及新建住房價格的影響，并利用投資--消費理論建立模型，采用倒向隨機微分方程的方法，研究了在滿足投機者與普通消費者的最大效用、以及政府對二者的期終最大效用的基礎上，最佳的稅收比例值。這既是對投資——消費模型的推廣，也是本文的創新之一。
基于我們的研究結果以及中國的國情現狀，我們提出以下幾點建議：
（一）從稅收政策的角度考慮
由于房價的上漲主要是投機行為的結果，因此對投機者的有力打擊才是稅收的真正目的。然而，現有的稅收政策針對的是所有符合政策要求的市民，因此不可避免地在一定程度上會損害部分普通購房者的利益。而從我們的研究結果中也可看到，只要適當提高針對于投機者的稅率，房價就可以較為有效地控制在一定范圍內，并且無論是投機者、普通購房者或是政府，均達到了最大的期望效用。因此，建議政府建立相關體系，適當提高向投機者征收的稅率，同時可以采取相關措施保護小戶型住房；并針對不同的需求和購房情況，對投機者和普通購房者差別對待。
（二）從投資渠道多樣性的角度考慮
中國是一個大市場，然而民間的資本投資渠道的多樣性卻沒得到充分體現。據福州經紀商興業證券的數據顯示，中國人的投資基本局限于兩種：一種是傳統的投資，例如黃金、股票、國債、銀行存款以及住房；另一種則是另類的投資，如紅酒、藝術品、藥材等。由于這些投資渠道過于狹窄，而一些企業和實體公司又往往歸為國有，因而大部分人就將目光轉向短期的房市，逐漸將房價炒了起來，進而形成了投機過熱的局面。因此，政府應該適當放寬一部分投資渠道，而不僅僅是著力于打擊房價上，因為人們的根本投資需求沒有得到充分解決，從長期來看房價還是可能會繼續提高。
（三）從征管、監督體系的角度考慮
由于我國相應的征稅環節還存在疏漏和不足，因此在稅收效果上不能完全實現。同時，沒有成立相關的評估機構對購房者的購房情況、自身信用等方面進行具體的了解，使得投機行為得不到良好的控制。因此政府應該建立高效的評估體系，對個人住房信息進行記錄；同時盡快嚴格征收管理環節，避免逃稅漏稅情況。
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