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房地產調研計劃范文1
[關鍵詞]房地產；營銷策略；問題分析
[中圖分類號]F270[文獻標識碼]B
一、營銷策劃
房地產營銷策劃是一項系統工程，它統籌所有房地產銷售及宣傳推廣工作。是房地產開發商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，制定計劃并統籌執行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環節都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此房地產營銷策劃不但包括房地產營銷戰略與戰術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業主題、規劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
二、房地產營銷策劃的必要性
隨著房地產產業的不斷發展，各企業之間把競爭力主要放在了市場營銷上。一個正確的營銷策略不僅需要對自身企業的充分認識，還需要對外部市場及客戶進行足夠的調查與分析，從而提高企業的競爭能力。
一個好的營銷策劃對開發商的在經營和決策方面有以下作用：
1.可以幫助開發商明確目標市場和客戶群體，確定投資方向
不同的客戶對商品有不同的要求，不同的要求決定著商品的等級、規格、形式、特點，我們通過房地產營銷策劃的前期市場調研，確定房地產商品的投資方向與設計目標。
2.有利于房地產銷售困難的解決
房地產商開發商品最終都是以銷售商品來獲取利益，但在銷售過程中還是需要一些銷售技巧，這就利用到了銷售策劃方案。銷售策劃方案可以給地產商提供如何定價，如何宣傳等方面的知識，幫助地產商更好的銷售。
三、房地產市場營銷存在的問題
1.市場調研不足，對市場需求分析不足
市場調研方法單一，不論樓盤大小，取樣總是同一常量；缺乏項目規模、位置特點等與消費者的關系的整體了解；樣本數據不足，導致調查結果與實際差距很大。對市場實際需求分析不足導致房地產市場營銷停滯。
2.目標市場與市場定位的混淆
目標市場和市場定位這兩個概念是市場營銷的基礎，沒有明顯的目標市場和清晰的市場定位，一切策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。然而實踐中有時會混淆這兩個概念，對目標市場的特征和偏好尚未明了，就直接做市場定位，使得市場定位缺乏實在可靠的支撐。目前多數房地產企業產品定位模糊，影響產品總體銷售。
3.宣傳過分依賴于廣告，且宣傳手段單一
房地產開發商為了項目營銷，大量使用廣告宣傳，不僅成本較高且效果不好。目前房地產廣告過剩，虛假成分較高，干擾了房地產企業的健康發展，損害了房地產行業的形象及信用，大量的消費者對廣告存在不信任的態度，影響產品銷售。
4.房地產營銷研究專業人員較少
目前，房地產營銷理論與實踐缺乏結合，主要是房地產營銷研究專業人員較少，多數房地產研究人員為有過幾個成功案例的商或者是學過市場營銷的學院派教授。前者注重的是經驗且理論知識較少，后者注重的是理論缺乏實踐，能將理論與實踐結合起來的人少之又少。
5.商品賣點把握不準確，過度炒作
賣點：無非就是產品與眾不同的特點、特色。這些特點、特色一方面是是產品自身與生俱來的，另一方面是通過營銷策劃人員的想象力、創造力產生的。一個房地產項目賣點有很多，例如：房型、規劃、基礎設施、物業等等，但是很多房地產商和營銷策劃人員會選擇概念炒作，以概念做為產品的賣點，例如：生態綠色，人文，歐美風格等概念層出不窮。一味的只想制造轟動的傳播效果，造成消費者聽覺沖擊，反而忽略了消費者真正的需求。這種做法有時會讓消費者很迷茫。
四、解決房地產營銷問題的策略
1.加強市場調研，準確分析市場需求
市場調研時，要有針對性的對項目規模、特點等，同消費對象的關系從整體上進行了解及把握；準確了解當時的市場需求情況。調查結束后，應科學全面地進行分析與預測市場前景。確定企業投資方向。
調研流程：調研計劃撰寫——調研問卷設計——調研問卷實施——調研問卷收集、整理——數據分析——調研報告撰寫。
2.明確市場定位
應該明確目標市場與市場定位的分別，市場定位是企業及產品確定在目標市場上所處的位置。明確的使企業的產品和形象在目標顧客的心理上占據一個獨特、有價值的位置。明確產品定位及特點，從而使產品在今后的銷售中創造經濟效益和社會效益。
3.適度宣傳，拓寬宣傳渠道
不能過度的宣傳，使消費者出現疲勞，也不能過分依賴于廣告宣傳，應拓寬宣傳渠道。拒絕虛假欺騙成分，做到以誠信為基礎?；蛘呖梢詣撛斐鲆粋€自己的品牌，通過品牌效應增加消費者對產品的信任度。同時可以增加新穎的宣傳方式，吸引顧客的興趣，例如：宣傳短信，網絡營銷，網上論壇等。
4.加強對房地產營銷人員的培養
人們都說二十一世紀人才最重要，一個好的營銷人才可以為地產商帶來巨大的收益。所以，我們可以加強對營銷人員的培養，讓顧客可以看到我們的專業性，技術性，更重要的是誠信，從而吸引更多的消費者的目光。
對于銷售人才的培養我們可以通過定期組織銷售人員學習，為銷售人員提供互相學習，相互交流的機會等方法來實現。這樣才能讓房地產營銷的理論與實踐更好的結合。
5.了解商品賣點，實事求是，避免炒作
營銷人員應該從客戶和市場需要出發，要了解特定的商品有特定的消費群體，所以要根據顧客的不同而不是通過商品的不同來細分商品。要及時把握客戶的需求，根據客戶的需求和商品自身的特色選取最能打動顧客的賣點，而不是在不了解顧客的需求的情況下就一味的將商品的全部賣點說出，讓顧客感到迷茫。
營銷人員在商品營銷策劃時也要做到實事求是，不夸大商品特點，避免概念銷售，不講大話、空話，謹慎銷售避免炒作，讓消費者更加了解商品特色，明確自己的購買目標，從而使商品更好的銷售。
五、總結
房地產調研計劃范文2
關鍵詞：房地產；項目管理；難點；解決措施
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
1、房地產開發項目管理概述
1.1、房地產開發項目管理內涵
針對房地產開發項目內涵而言，主要是指在依據法律法規，基于國有土地合法取得土地使用權的前提下進行房屋建設項目開發。在房地產開發項目建設過程中，涉及的部門眾多，包括監理方、投資方以及勘察、設計、施工、交通等，屬于一項系統性較強的復雜工程。針對房地產開發項目管理來講，主要以房地產開發項目為研究對象，基于一定約束條件下，以達工程項目目標，并按照工程項目潛在規律，對項目構思至完成全過程進行組織設計，最大限度地減少工程投入成本，保證項目施工質量與管理效率。
1.2、房地產項目管理的重點
1）房地產開發項目的計劃管理對房地產開發項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態計劃管理，將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。
2）房地產開發項目的組織管理這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種適合本企業的規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。
3）房地產開發項目的協調管理其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優勢，促進產品銷售。
4）房地產開發項目的控制管理其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施，對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發項目用最少的投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
2、目前我國房地產開發項目所存在的問題
2.1、項目方案的管理工作欠缺
房地產開發商一般對于項目方案都很重視,但是在實際的執行過程中,卻經常出現違背規范程序進行操作的情況,這也是項目管理中比較嚴重的一個問題。房地產企業進行項目開發之前沒有進行足夠的市場調研。受利益的驅使,很多房地產開發企業在拿到項目之后,基本沒有進行有效的市場調研,就匆忙的依據當前最為賺錢的項目來確定自己未來準備開發的方案,基本都是在模仿別人,這就導致了自己開發出來的產品缺少自己獨有的東西,形成不了足夠的吸引力,從而銷售速度受到嚴重影響。如果沒有足夠的市場調研,企業的整體運作將會面臨很大的風險。
2.2、房地產企業普遍忽略對于品牌價值的培養
房地產企業也不太注重對于品牌價值的培養。很多房地產企業注重的都是當前的利益最大化,只希望可以從這個項目短時間內獲得盡可能多的金錢,卻沒有對自己的產品做好品牌的培養,盡管做了很多的產品,可能企業的品牌知名度或者認可度依然很低。而事實上,企業如果可以希望長盛不衰,可以長期發展,那么就需要注重對于自己的精品產品的打造,并且注重對于自己的精品品牌的培養,所形成的無形資產和商譽都會讓企業在殘酷的市場競爭中更加具有優勢。
2.3、房地產項目開發前期調研不足，缺乏可行性研究
當前，我國房地產項目普遍存在著盲目決策開發的問題，在一個項目開始之前，往往缺乏前期調研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對其進行技術、經濟方面的考量和論證，這就造成了項目管理在前期無法進行預測和控制，致使后期出現了一系列問題，如商品房戶型單一、結構設計不夠合理，成本較高，公攤過大、空置問題嚴重等等，影響著土地和資本的流通和優化配置。
3、房地產開發項目管理控制措施
3.1、標準化招標、提高建設項目合同管理的規范化水平
項目開發成本控制中，如何選擇一個優質的合作單位尤為重要，優質的合作單位不但能有利于成本的控制，還能創造更優質的產品，所以在項目的招標階段，應有一套標準的招標程序，公開、公平、公正的選取中標單位。在確定中標單位后工程項目各項工作的實施都是圍繞合同整體目標來運行，針對建設工程項目合同而言，主要是指開發主體與設計、施工等單位，以建設工程任務為基準，從而簽訂的一種合同，具有經濟屬性，因此有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理來實現的。同時，在建設工程項目合同中還規定了各自履行的義務及解決爭議的方法。在房地產項目開發過程中，樓盤施工質量、成本、進度與企業產品生命周期及獲利空間息息相關，而施工質量、成本與進度控制均由合同的履行來體現。由此可見，強化建設工程項目合同管理，正確處理合同糾紛及索賠等尤為重要。
3.2、強化房地產開發項目質量控制
強化質量控制，有助于及時發現施工問題，分析施工工藝與合同要求、設計要求是否相符，經由繪制動態過程控制圖與施工作業流程圖，可保證施工質量。針對房地產項目部而言，必須要構建全方位的現場管理模式，領導層要樹立質量意識，以達合同質量控制目標。此外，必須要強化領導層的管理意識，定期開展工程部經理會議，對質量控制與安全管理進行綜合部署，充分調動監理人員的工作積極性，強化現場質量驗收。
3.3、加強房地產開發項目組織協調
管理在房地產項目建設過程中，必須要做好項目部內部關系協調，積極協調內部人際關系，優化人員配置，職責分明。與此同時，要協調內部組織關系，按照實際工作需要與人員自身優勢，明確小組或成員工作目標與權限，構建信息溝通機制。另外，要協調項目部與外部的關系，包括施工單位、監理單位、設計單位、質量監督站及其他。
3.4、加強相關的品牌建設
消費者的成熟度不斷的提高,而房地產相關的市場競爭也愈演愈烈,所以作為房地產開發企業,加強企業的建設刻不容緩。對于房地產企業而言,大量的言過其實的廣告對于品牌的構建并沒有太多的幫助,反倒是如果房地產企業可以提供優質的產品以及優秀的服務,再通過較為真實的和恰當的形象規劃以及媒體推薦等公關活動將企業的品牌進行推廣,房地產企業就會逐漸形成屬于自己的、具有很高價值的品牌。但是房地產企業品牌建設并非一蹴而就,需要房地產企業鍥而不舍、堅持不懈的認真開發每一個樓盤,讓房地產市場逐漸認可本企業的品牌,才能最終形成屬于企業自身的形象和品牌。
房地產開發工程項目管理最終是以高效率的實現項目目標為根本目的的，而且其項目管理的水平高低，也直接影響著房地產建筑的工期、質量以及后期服務。因此，房地產企業必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地，這就需要企業加強對項目的管理，從各個方面入手，對于存在的問題及時的解決，從而促進房地產開發的發展。
參考文獻
[1]曲振琳.淺析當前房地產開放項目管理存在難點以及解決措施[J].知識經濟,2014,22:83.
房地產調研計劃范文3
關鍵詞:房地產;營銷策略;創新
隨著房地產市場的快速發展壯大,房地產企業之間的競爭也會愈加激烈。尤其是國家宏觀調控政策的頻頻出臺,開發商們紛紛意識到了房地產營銷作為開發中的一個重要環節和手段的重要性。因此,他們費盡心思,策劃方案,以促進房地產產品銷售量的大幅提升。
1 房地產市場營銷概念
營銷,簡單地說,就是用科學的方法分析市場上的需求,并用科學的方法來生產出能滿足市場需要的產品。
房地產營銷是房地產企業以消費者對房地產商品的需求為宗旨,有效地為其提供住宅樓、商業樓等成品建筑物以及相關配套服務來滿足消費者生產、生活、物質和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動,與其他市場營銷一樣,同個人或集體交換產品和價值,用以實現其經營目的一種社會過程。不同的是,房地產營銷的客體是地產物質,實體是依據物質實體上的權益等。在營銷中,既能保有自己的營銷方式,又能將市場營銷的一般原理注入其中,這便是與其不同的特殊性。
2 當前房地產營銷策略
房地產市場營銷是房地產經營過程中的一個重要組成部分。強有力的營銷活動既可將計劃中的房地產開發建設項目做成功,走在同行的前列,又能促進地區經濟的發展繁榮。那么做好房地產營銷必須掌握營銷的策略,做到敏銳地觀察,了解外界環境的發展變化,注重分析和分辨,及時變換營銷策略以創造最好的銷售業績。
當前房地產營銷策略主要有3種方式:即直接銷售、委托銷售和網絡銷售。
2.1 直接銷售策略
這是房地產企業利用自己的銷售部門和銷售人員,在一個固定的場所現場售房,即將房地產商品直接銷售給顧客,該策略的優點是銷售渠道短,反應迅速,控制效果好。
2.2 委托銷售策略
房地產開發企業委托房地產機構找尋顧客群,商作為中間人,通過多方面多渠道的宣傳、介紹、推薦,以使顧客前來購買房產的另一種銷售方式。由于房地產機構比較熟悉市場情況,具有信息、經驗、銷售渠道多、專職銷售人員多的優勢,是買賣雙方都愿光顧的地方,所以銷售效果很好。與直銷相比,委托代銷還會在一定程度上降低開發企業的風險,而這種服務性質也更有利于把握房地產市場的時機,盡快銷售房產。
2.3 網絡銷售策略
這是房地產開發企業通過互聯網與顧客交互,完成房地產銷售的一個較便捷的方式。網絡式與傳統式相比,網銷的低成本特點,為房地產的宣傳做了很好的鋪墊,因為網銷不僅節省資金,還能保持零距離和全天候的銷售服務。多媒體的特點就是讓用戶更清晰地、多方面地了解房地產產品情況,令顧客滿意,同時能更好地提升房地產企業的服務意識和服務理念,樹立該企業的良好形象。筆者相信,隨著電子商務的快速更新發展,房地產業的網絡銷售會具有更大的發展潛力和空間。
3 房地產營銷中潛在的問題
3.1 市場調研不充分,定位不準確
一些房地產企業不夠重視市場調研工作,還有一些即使做了調研也是流于形式,不去做深入細致的調研,只是根據以往的經驗、個人的喜好,做項目的可行性分析,造成對市場投資判斷失誤,沒有做到準確定位,使開發的產品與市場需求相脫節,使產品出現銷售時間拖延或階段性滯銷。另有房地產企業不注重前期調研等,只重視開工后的階段,一旦完工或銷售時,才發現問題不斷,劣勢多多,導致銷售不暢,造成邊銷售邊解決問題的局面,不僅影響了銷售時間和進度,還給整個項目運營帶來一定風險。
3.2 營銷缺少誠信,廣告存有虛假
房地產廣告隨時可聽,隨處可見,的確起到了宣傳推廣的作用,也給廣大消費者提供了方便。但當顧客通過廣告宣傳購買了房子之后,才發現房子與廣告宣傳的內容差距甚大,比如廣告中對教育、文化、商業等設施配套和對綠地、樹木面積都夸大其詞,銷售中的承諾與實際脫節,隱瞞實情。再有交房日期一推再推,產權證一拖再拖,甚至多少年都辦不下來等。一些廣告成了虛假信息和欺詐行為的代言。引發出不少問題,甚至產生法律糾紛,極大降低了企業的誠信度,損害了企業在消費者心中的形象。
3.3 營銷觀念落伍,品牌意識不足
在現行房地產營銷中,由于出現資金周轉市場競爭等問題,使得一些房地產商不注重品牌效應的積累,只瞄準個別樓盤,借助媒體或廣告的力量進行大肆炒作,往往因小失大?；蛑蛔非鬄闃潜P起一個好聽的名字,想以此成為品牌營銷的重點,吸引顧客。
其實不然,品牌的內涵是為社會大眾提供合理的人性化的“建筑空間”,而人性化更多的又是體現在服務方面,營銷卻是消費者感受人性化的主要過程,可以說,品牌戰略的實施是全過程、全方位的一個持續行為。
4 房地產營銷策略的調整與創新
4.1 市場調研與營銷
房地產企業在激烈的市場競爭中,需要積極轉變觀念,深入調研、勇于創新,使自己的產品在市場上適銷對路。市場調研工作要從幾方面做起:①要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化,房地產法律法規及國家金融環境,住房制度的改革動向等做深入調查;②根據房地產商品的特殊性,在房產項目的設計上要適應市場要求和消費者需要,建筑材料要合理,物業管理要信譽好;③突出企業產品服務和品牌差異,提高產品價值,提升競爭優勢。對市場投資做出正確判斷,開發出優質產品,這就是房地產營銷策略取勝的根本所在。
4.2 廣告誠信營銷
房地產廣告有多種形式,而每個開發企業都會根據自己樓盤的具體情況選擇廣告類型和廣告策略,以收到最好的宣傳、銷售效果。廣告中訴求的重點,有房屋地段、布局質量、環境優勢,還有教育、人文、交通優勢以及開發品牌、聲譽等。其中廣告宣傳的誠信度,對每一個房產企業都非常重要,這也是廣大消費者非常擔心的一個實際問題。廣告的制作需要的不僅僅是表面的精美、有創意、吸引人,而更需注重它的內涵,它一定要與實際相符。當一個真正好的產品受到消費者稱贊的時候,才是最有說服力的,這就是誠信,這就是營銷的效益。
4.3 樹立品牌營銷
品牌不僅是企業或產品的標識,更是寶貴的財富,它能強化企業在市場和行業中的地位。優質品牌的建立,對房地產企業營銷十分重要,品牌營銷首先要有好的產品作主,產品是營銷的基礎,品質是營銷的核心和保證。要讓產品開發提升檔次,就必須加強整合市場研發、營銷、建設和物業管理力量,把控好產品定位、規則、布局、建筑風格和環境景觀、合理戶型、樣板房等重點環節,提高產品的附加值和性價比,同時兼以完善的售后服務,提高品牌的忠誠度,讓品牌所具有的優良品質、合理價格、誠信保證、人性化服務充分體現出來,做到名實相符,使品牌真正成為企業的競爭優勢。
4.4 綠色環保營銷
隨著大眾意識的增強,購房者除考慮地理位置和購房價格之外,還很關注小區周邊配套和小區環境的設計。綠色環繞、景色優美,使人心曠神怡。為此,房地產開發時的綠化率、休閑區的建造,也成了很好的賣點。房地產企業應抓住這一賣點,加強綠色環保開發營銷意識,以綠色文化為價值觀,開展綠色營銷戰略,并將由于能源緊缺而提倡的綠色節能住宅的概念,運用到綠色營銷之中,發展住宅,為消費者營造人與自然和諧共處的理想家園。這樣既有經濟效益,又有社會效應,還是一件利國利民的大好事,如何能不使得綠色環保營銷成為今后的發展趨勢呢?4.5 人文關懷營銷①將濃厚的文化底蘊或高品位的文化景觀,融入到樓盤的開發中,可以給人以特殊享受,增加購房的滿意度;②開發房地產產品時應注意通過完善的配套設施,比如中小學、幼兒園、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的活動中心,以及文化名人的藝術雕塑等來營造小區的文化氛圍;③把顧客視為上帝,將以人為本的服務理念貫穿于從開發到售后的整個過程中,與顧客建立良好的關系,為顧客提供最大的便利,解決出現的一切問題,充分體現人文關懷,讓產品銷售在愉快的氛圍中進行。這也將是房地產企業在人文營銷方面應做的有益探索和成功嘗試。
5 結束語
房地產調研計劃范文4
近期，由市統計局牽頭，就準旗房地產開況進行了專項調研。此次調研活動共走訪了21家房地產開發公司，實地考查了都市雅園經濟適用房、錦麗苑、名盛園商住小區、桃園盛景商住小區等小區的建設情況，走訪了部分小區住戶，聽取了各房地產開發公司的情況介紹。通過調研，了解了全旗房地產業發展現狀及存在的問題。
近年來，準旗在工業經濟迅猛發展的帶動下，經濟社會實現了跨越式發展，城鄉居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產投資快速增長，前三季度累計完成401億元。為遏制房價過快上漲，抑制投資、投機性需求，促進房地產市場平穩健康發展，國家和地方先后出臺了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價，到提高存款準備金率、加息、擴大保障性住房供給等各個方面加強了房地產市場的宏觀調控。在此背景下，前三季度準旗房地產市場運行穩中有升，一方面，房地產業繼續保持高位運行，新開工面積多于去年，施工規模繼續擴大;另一方面，市場銷售穩中趨緩，價格漲幅有所回落，市場觀望氛圍漸顯?？傮w而言，全旗房地產市場運行正朝著宏觀調控預期方向發展。
一、20**年前三季度房地產運行情況： 1、開發投資繼續高位運行，住宅投資增速加快
三季度，全旗共有房地產開發企業45家(其中資質企業24家)，啟動開發項目65個，計劃總投資達100.96億元，累計完成投資46.55億元，同比增長548.6%，比前四年累計完成額高出0.55億元，達到有史以來最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業營業用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達68%，處于主體地位。
2、資金來源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道
前三季度，全旗共開發65個項目計劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。
據調查，8成房地產商資金缺口大，來源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內貸款在資金來源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來源中：國內貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。
3、安居性保障房建設進度加快
準旗保障房建設有序推進，至9月底，全旗已開工建設各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米，其中：廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經濟適用房2.4萬平方米、各類棚戶改造120.18萬平方米;累計完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經濟適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進度居全市前列。
4、商品房供銷出現明顯差距，成交數量下滑
從供應方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米，在建規模同比增加248.6萬平方米，增長215.2%，增速比上年同期提高7.6個百分點。其中，商品房新開工面積330.37萬平方米，增長297.9%。由于大量房地產商加入保障房開發建設中，使得房地產投資規模繼續擴張，未來房源供給充足。
從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬平方米，同比增長70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價略有下降。9月本是商品房銷售的傳統旺季，但由于受限購環境和調控政策影響，明顯呈現出金九成色不足，銀十開盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發量較多，而且購買群體多為本地儲戶，加之宏觀調控政策進一步趨緊，房貸收緊，限購擴大，貸款利率上調，投機性購房獲利必然減少，大部分消費者購買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀望態度。另據歷年來統計數據顯示：1990-2011年全旗城鎮累計開發商品住宅面積為723.81萬平方米，全旗2011年城鎮常住戶數以7.27萬戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產市場已基本飽和。
二、準旗未來房地產市場走勢情況 總的來看，政策調控的累積效應對房價上漲的遏制作用已逐漸顯現，未來房地產市場隨著宏觀經濟不確定因素的增多及調控力度的增大，短期內房貸政策收緊的態勢將不可能放松，加息和提高存款準備金率的貨幣政策仍將延續。在調查中，六成房地產商認為照目前速度和開發量，我旗房地產市場將很快飽和，形成供大于求的局面，市場銷售將迎來一個拐點，房價上漲空間不大，而企業為了回籠資金，降價打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應適度控制房地產建設規模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產市場有序健康發展。
三、需要關注的幾個問題 1、各大房地產企業資金缺口壓力大
準旗幾家較大的房地產商資金來源主要靠自籌，融資壓力很大。籌資壓力問題在承擔保障房建設的企業中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設任務為4434套，總量比去年增長23%，在規模擴大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應在積極爭取中央財政補貼的同時，從各方面多渠道籌集資金，彌補保障性住房資金存在的缺口，加快推進保障性安居工程建設，加大保障性住房供給，改善住房供給結構。
2、房地產項目審批手續復雜，審批流程長，在一定程度上影響了項目開工進度。
房地產調研計劃范文5
關鍵詞：房地產估價操作實務 教學方法 教學內容
中圖分類號：G712 文獻標識碼：A DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2013.14.068
《房地產估價操作實務》是中職“房地產營銷與管理”專業的核心課程之一，是房地產基礎理論知識和實踐能力密切結合的課程，一般在中職二年級開設。本課程主要內容為房地產估價概述、房地產價格和價值、影響房地產價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，目的在于使學生在原有的房地產基礎知識上較系統掌握房地產估價的程序、基本方法，通過市場比較法熟悉本地房地產市場，使學生加深對房地產市場和行業的了解，為職三年級出去頂崗實習積累基礎，同時，培養學生勤于思考的能力，鍛煉他們的估價技能，最終目的是讓他們具有能力去獨立完成以市場比較法為主的、較簡單的房地產估價結果報告和技術報告。本課程涉及房地產基礎知識較多，對學生計算能力要求較高，房地產行業實踐應用性較強，是中職生學習難度較大的課程之一，所以教學實施過程存在較多問題亟待解決。
1 教學過程存在的問題
1.1 學生普遍計算能力較弱
《房地產估價操作實務》課程教學中，教師講授重點為房地產估價方法之一的“市場比較法”，而對成本法、收益法等只作簡單的介紹，不作為考試和考核要求。市場比較法涉及房地產諸多因素的比較和數學計算，如可通過市場法比較房屋價格、土地價格、商業租金和物業管理費等。經過三年教學實踐，筆者發現中職生對房地產估價程序和步驟掌握較好，一旦涉及計算和因素對比，學生普遍存在畏懼心理。由于很多時候估價作業是通過Excel軟件計算，估價結果和撰寫估價報告雷同抄襲現象較多，大多為了應付老師布置的作業。
1.2 課程涉及的房地產行業知識綜合性強
《房地產估價操作實務》課程講授房地產估價概述、房地產價格和價值、影響房地產價格的因素、介紹市場比較法為主的估價方法以及估價程序等，以上內容均為房地產估價基礎，大多涉及到基礎數學、土地管理、房地產開發知識、房地產經濟學、房地產經紀實務、門店店鋪管理和房地產法規應用等課程的知識。這些課程均開設在中職一年級和中職二年級上學期，如果學生對以上課程學得不扎實或一知半解，學習房地產估價的時候會很吃力。若要求在一個學期內讓學生掌握如此觸類旁通的專業知識，較好了解房地產估價的程序，能運用通用軟件去計算估價結果，獨立完成估價報告，以我校為例，“房地產營銷與管理”專業課時64學時，課時略顯不足。尤其對于基礎一般的中職生，要達到預定的教學效果，教師和學生須投入更多的精力。
1.3 要求房地產專業性強
中職《房地產估價操作實務》課程核心部分為房地產估價方法的介紹和運用，尤以市場比較法為主。市場比較法貼近房地產市場行業運作，學生須對整個房地產市場一手和二手房屋交易情況較為熟悉，對房價和資金的數據具有一定的分析能力，要求學生具有較強邏輯分析能力，本身的房地產專業技術性也很強。市場比較法過程更涉及眾多因素的比較，如建立比較基準、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整。在教學過程中，發現部分中職生學習涉及邏輯性、技術性較強環節時出現的問題較多，學習因素比較時較為明顯。
2 應對措施探討
鑒于《房地產估價操作實務》課程涉及面廣、知識運用性強、技術要求較高的特點，而中職生普遍存在經濟數學基礎薄弱、數字運算能力差的特點，為了完成既定的教學目標并達預期的教學效果，有必要對教學方法進行較大的改進，對教學內容進行優化。
2.1 以職業為導向增強學生的行業認識，提高學習興趣
《房地產估價操作實務》是核心課程之一，但大多數學生學習起來困難較大，怎樣提高他們的行業認識，增強行業歸屬感，以此作為提高學習興趣的原動力，十分關鍵。任課老師不妨從自身從業的經歷作為分享。以筆者為例，具備多年在房地產估價事務所從業經驗，與學生分享房地產估價工作是房地產行業的基礎性工作，前景較好。學好房地產估價基礎知識，掌握相關的技能，在學習過程更能密切留意房地產市場，為頂崗實習和日后的職場就業增加籌碼和資歷。有了房地產估價的基礎，通過市場比較法的實踐，掌握了房地產市場調查的方法，日后除了能勝任房地產估價工作，還能從事房地產可行性研究、房地產投資分析、房地產市場研究和數據分析，更能勝任如麥當勞、肯德基和7-11便利店等商業店鋪的選址工作。同時，隨著房地產二手市場的蓬勃發展，按揭評估量越來越大，舊城改造過程房屋征收補償評估的加大，業界對房地產估價需求將日益加大。中職生畢業后通過進一步提高學歷層次或積累足夠的工齡，有機會考取房地產估價師、土地估價師和資產評估師等執業資格，甚至能爭取香港產業測量師資格的互認，其職業形象專業，薪酬較有吸引力，社會地位較高。經過以上各方面的分析和鼓勵，讓學生知道學習房地產估價的好處，激起學生的學習積極性。
2.2 科學合理選擇教學內容
《房地產估價操作實務》內容涉及面廣，如果將三大估價方法全部一一講解，在學生現有的知識掌握能力下幾乎是很難做到的，在僅有的學時內做到面面俱到不切合實際，所以課程內容必須做到詳略得當，將難點和重點區別對待，使課程內容主次分明，即精簡至最主要的內容，講解最主要的“市場比較法”，科學指導學生學習。例如將市場比較法應用到整個房地產領域，對比房屋價格、房屋商鋪租金、車位價格等，以廣州本地的主要住宅小區、商業街道和商業中心作為市場調研的對象，讓學生通過網絡、報紙和實地調查了解房地產市場，并通過與房地產中介、人員的溝通，密切留意房地產市場的數據。建議以一個大的住宅小區和一個大型的商業大廈作為估價作業對象，分組來完成估價作業。而對于其他方法，教師可以簡單介紹，讓學有余力的學生自學。對于估價程序可以通過出外看樓盤、做調研的機會來掌握。
2.3 注重教學過程的實踐性
《房地產估價操作實務》課程既具有系統的專業理論，又是實踐性強的應用類課程，應特別注意內容的實踐性。首先，可以請一些畢業的目前在房地產估價公司工作的往屆師兄師姐回來分享房地產行業從業經驗，讓他們對在校學生提出學習建議和學習的方向性。其次，有計劃地在適當的情況下帶領學生去本地房地產估價公司參觀學習，讓學生實地切身體會房地產估價工作的場所和工作的內容，請公司的人員介紹估價公司的背景、專業崗位。通過實地體驗工作，讓學生掌握書本之外的知識和體驗，增強直觀認識，在增加學習動力之余又能進一步了解房地產估價行業的動態。第三，由于估價是一項動手能力很強的工作，教師在教授過程要強調操作性，即以市場比較法為主導，將“教、學、做”融為一體，加強學生動手計算能力和上機操作訓練，在不斷“做”的過程中發現存在的問題，“學”會各種估價方法。又如在教授房地產估價報告時，突出“房地產估價答復書”（估價初評報告）的價值和作用，以Excel軟件作為運算的載體，多運用表格格式作為計算比較依據，讓學生多動手去完成估價報告尤其是估價技術報告，學以致用。另一方面，培養學生積累房地產直接資料作為房地產估價的依據，如樓書、樓盤推介單張、價目表等，為日后做房地產調研和選址等工作積累數據。
2.4 改進教學方法
房地產估價教學過程是教師和學生互動的結合體。在教學方法的改進方面，筆者建議案例教學和分組完成作業相結合。案例教學以若干份房地產估價公司的估價報告作為模板，介紹該估價標的物的情況。整個學習過程也是學生學習新事物、新概念的過程。同時，通過收集相關的房地產行業資料，提高學生對行業的認識和綜合運用知識的能力，加深對行業基礎知識的積累。分組完成作業的方法也可以提高學生效率，例如每組由兩到三名學生組成，每人分配好任務（市場調研、數據整理錄入、報告整理等工作），完成作業的過程也是組員們討論估價程序正確與否和結果合理與否的過程。
土地房產學?！胺康禺a營銷與管理”專業的課程中，《房地產估價操作實務》是核心課程之一，也是融合了眾多房地產基礎知識和專業知識的課程。為了達到教學相長的目的，任課教師須全面考慮學生的基礎和學習特點，制定恰當的教學計劃，結合現時房地產市場新趨勢和房地產估價行業的最新動態，科學有序地安排教學內容，運用靈活合理的教學方法，提高中職生的實踐能力，更好地培養適合房地產估價行業發展的人才。
參考文獻：
[1]劉鵬.房地產估價課程教學中的思考[J].重慶科技學院學報，2010，（11）.
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房地產調研計劃范文6
[關鍵詞] 地產商業商業建筑營銷
一、關于策劃
策劃是中國改革開放后實行社會主義市場經濟的熱門話題,隨著改革開放的深入,由原來政府部門統一的計劃經濟轉變成了市場經濟,無論是企業還是個人,如果不積極與市場靠攏,主動參與市場,就很難適應,終將被市場所淘汰。這樣必然加劇了商業的各種競爭程度,為了在自由競爭中取得成功,行業或個人隨時都要關注市場的各種變化并了解熟悉發現掌握在市場競爭中領先的方式方法,在此基礎上找到取勝的良計妙策,然后才能獲得成功。這就是人們通常所稱的策劃的概念。
人們對策劃含義的理解多樣:一種認為策劃就是對某件事某種項目有何計劃打算用什么計謀采取何種謀策、劃策,然后綜合實施運行。也有的認為策劃是通過與生產管理的緊密協調,對廣告營銷、公共新聞等的綜合運用,使某件事某種項目達到較好的效果。
策劃是整合科學策劃,是通過全新的理念和思路,對生產力的各種要素資源重新整合,使之產生1+1>2甚至原子裂變式的市場效應或者經濟效益,策劃是全部生產力要素的綜合,甚至是經濟因素與政治因素社會因素,以及其他多種因素的綜合。歸納起來,策劃是一個系統工程,是建立在有效地整合多種學科,經濟學、商業經濟學、市場營銷學、管理學、廣告學等基礎上的一門復合性科學交叉的邊緣科學。
二、房地產策劃業的發展脈絡
房地產行業作為一個資金密集型行業資金需求量動輒幾千萬甚至幾億元,一個項目的成與敗,往往決定了一個公司的命運,故任何開發商在做項目時,都是慎之又慎的,需要對這個項目進行大量的調研評估,于是一個新興的房地產策劃業就應運而生了,可以說房地產策劃隨著房地產業的產生而產生。所謂房地產策劃就是在深入研究和理解區域房地產市場的基礎上,對某個特定的房地產項目進行整體的評估、設計、包裝,使之領先于市場潮流,符合于目標客戶口味的一種行為過程,隨著房地產業從賣方市場過渡到買方市場,房地產策劃由于與房地產行業的聯動關系,跟隨市場一起成長,也逐步邁向成熟,所以順著房地產市場的發展脈絡可以摸索到房地產策劃的發展軌跡。
首先,在產品觀念時代,策劃找感覺。房地產剛剛走向市場化,開發商手里有資金、土地,開發什么項目呢?這時的策劃往往依賴于企業領導或同幾個專家一起討論,市場調研沒有受到絲毫的重視,主觀臆斷色彩十分濃郁,每個人都憑著自己的感覺。感覺找對了,項目也能獲得成功,感覺找不對,就難講了,我國的空置房一直居高不下,恐怕就和感覺型策劃有很大關系推銷觀念時代策劃找賣點在很長的一段時間里,策劃的含義僅僅是廣告策劃而已,廣告公司即為房地產策劃專家,其最鮮明的特點是借助以往的平面推廣經驗,再尋找一個項目和其他項目的區別點,即賣點來進行宣傳推廣。并且,這一時期賣點的定位還主要以地段,價格等最基本的房地產要素來體現。
其次,在準營銷觀念時代,策劃找概念。隨著注意力經濟時代的來臨,產品的同質性引發了房地產市場的概念之戰,以附加意義上的概念炒作來增加項目的標新立異成為時尚,同時消費者的潛在需求也引起了較大的關注,市場的空白點成為策劃關注的焦點,一時間環保住宅,綠色住宅,智能住宅,種種概念鋪天蓋地,應該說這是種進步,策劃不再是賣點的雜燴,而是統一概念下的多個層次。
再次,營銷觀念時代,策劃找需求。競爭的壓力,積壓樓盤的現實,使開發商不再只關注于產品的本身轉而也要看消費者的臉色了,消費者關心什么,注重什么,那項目就傾向于什么,消費者遠比開發商和經銷商們想像得要成熟得多,他們不再會為了某種概念的暗示而追求一種時尚,因為房屋畢竟不是口紅,于是開發商們開始生產你所能夠出售的東西,而不是出售你能夠生產的東西發現欲望,并滿足它們,而發現欲望的責任,就落在了策劃身上。在此有人還將賣點、概念、造勢奉若法寶的時候,另有一些策劃人卻轉而去研究市場,分析消費者的真正需求,于是市場便出現了這樣的現象:一方面,有些樓盤叫好不叫座,另一方面,一些名氣并不響亮的樓盤卻賣得紅紅火火。
最后,在社會營銷觀念時代,策劃找平衡。最近幾年提出這樣的問題,一個在服務和滿足個體消費者需要方面干得很出色的企業,是否必定也能滿足廣大消費者在社會的長期利益呢?市場的營銷觀念回避了消費者需要,消費者利益和長期社會福利之間隱含的沖突,對此,社會營銷觀念要營銷者在制訂營銷政策時能權衡三方面的利益,即公司利潤、消費者需要的滿足和社會利益,房地產作為特殊的產品,它的社會性尤其突出,當有一天,不但小區建得如此漂亮而且周圍環境也改造得如此優美,那說明市場已到了社會營銷階段,這時的策劃就不但要研究目標市場了,而是要縱觀全局在個體消費者和社會消費者之間,在樓盤與城市建設之間找一種平衡。
三、我國房地產策劃業的現狀問題與若干探討
由于房地產策劃扮演的角色顯得越來越重要,各種各樣從事房地產策劃的公司如雨后春筍般地涌現,其水平也參差不齊,這些公司根據其從事的范圍可以分為以下四種:房地產包裝廣告類策劃公司,如廣告公司、新聞媒體。房地產銷售策劃類公司,如房地產公司、顧問公司。房地產全程策劃公司,如各種咨詢,顧問類公司。房地產戰略策劃公司,不僅限于對房地產企業的產品進行策劃,還對房地產企業本身進行策劃,即將產品和企業視為整體進行策劃。目前,從事房地產策劃的公司如同目前的房地產開發公司一樣,在全國范圍內遍地開花,呈現出一種散、亂、差、的局面,與房地產開發公司一樣,也出現了兩極分化的現象,實力雄厚的房地產策劃公司則主要從事戰略策劃和全程策劃,而廣大多數房地產公司則從事銷售策劃和廣告包裝類策劃。這也與開發商的素質有關,有的開發商素質高,一開始就注重前期策劃,產品適銷對路,自然就有市場,下一輪的開發又注重戰略策劃,從而又形成企業品牌,就在房地產市場上越做越大。另一方面有的開發商不懂市場,盲目投資,在項目都施工了好幾層樓的時候甚至已完工開始銷售的時候才想到策劃,馬上請策劃師把脈,實際上,在這個時候已經是病入膏肓,無藥可救,最多再做做虛假廣告包裝一下。目前房地產項目策劃的作業水平參差不齊,但絕大多數是僅僅處于做做市場調研,然后進行包裝廣告形象類的炒作,其市場調研也是主要是為了在銷售過程中有針對性的定價,其調研范圍非常局限,所以從事的策劃主要是銷售策劃,稱不上前期策劃,也不能稱為營銷策劃。也有一部分房地產項目策劃是處于概念+營銷階段,如目前房地產市場上頻繁出現的區位概念,圍繞地段優勢炒作。再如炒作生活概念,如5+2居住模式、五星級的家、運動就在家門口等。炒品質概念,物業品質概念較為實在,可有的夸夸其談,甚至電話線上網變成寬帶上網等。銷售策劃地產賣的是產品,而不是概念,決不能盲目跟風,概念推廣也不是不重要,但是要看如何去整合,要結合項目實際壯況,對目標客戶的摸底和目標客戶心態分析,為此要進行艱苦細致的調查和客觀科學的分析整理。
房地產策劃公司在當今激烈的市場競爭中要想站穩腳跟,與房地產開發公司一樣,也需要進行戰略策劃,需要對企業自身進行定位,確定自己在時間,空間,行業三維座標系上的位置,根據各個企業的特性為企業量身訂造,提出一套企業發展近、中、遠期有機結合的策略思路,明確企業的核心能力和階段性目標與突破點,進行市場組合,整合各種資源,使企業內外部協調一致地推動企業或項目向目標前進。
由于每一家房地產開發企業不可能滿足所有消費者的需求,房地產開發企業只有以市場上的部分特定顧客為其服務對象,才能充分發揮其優勢提供更有效的產品和服務,因而明智的房地產開發企業會率先制定一個進攻的目標,再對目標范圍內消費者的需求詳加分析,根據某一分類標準將市場細分化,并從中選出有一定規模和發展前景,符合房地產開發企業目標和能力的細分市場作為企業的目標市場。但只是確定了目標市場是遠遠不夠的,因為企業這時還是一廂情愿的階段,選中的目標市場也許恰恰存在多家企業的競爭,如何讓目標顧客也同樣以你的產品作為他們購買目標才是真正的關鍵。為此,房地產開發企業需分析競爭對手情況,挖掘自己的競爭優勢,與消費者需求的最佳結合點,從而將產品定位在目標消費者所偏愛的位置上,并通過一系列營銷活動向目標消費者傳達這一定位信息,讓消費者注意到品牌并感覺到它就是所需要的市場細分和目標市場選擇。
