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房地產風險防范范文1
［關鍵詞］房地產企業;財務風險;內控體制
1房地產企業財務風險的特點
金融風險的特征在房地產機構的發展中尤為明顯，尤其是在以下幾點:第一，不確定性。房地產公司有廣泛的金融活動，在此期間它們在不斷變化，影響因素多種多樣，包括自然風險或國家政策的調整。即使知道財務風險會發生并提前也做了預防，它們也不可避免地會偏離預期目標，因此財產的財務風險是不確定的;第二，客觀性。財務風險在房地產項目是存在的，并沒有完全消失，客觀性也大并存在于所有環節;第三，很難避免出現財務風險?？梢允褂眠m當的手段和方法預測和評估房地產中介的金融風險。然而，由于房地產研究與開發涉及與外部環境的許多聯系和變化，因此金融風險被量化，使得識別金融風險變得更加困難。
2導致房地產管理風險發生的因素
2.1成本控制的能力不夠
在項目開發過程中，由于勞動量隨著手續煩瑣而增大，成本控制不足以造成財務管理風險。目前，在我國房地產開發中，成本控制能力很差，例如，房地產審計過程不夠全面，成本控制管理體系能力不夠強大，這將對房地產成本的控制產生重大影響，在實際操作過程中，如果成本超出預算太多，將會嚴重影響企業后期的正常發展，同時還會影響企業在市場上的競爭力。
2.2財務管理環境過于復雜
在國內所有房地產公司的財務管理中，財務管理的財務風險極其復雜，財務關系不足可能導致財務關系內部混亂。這要求決策者比較和分析養老金風險和支付計劃?，F有公司的財務風險的出現通常是財務人員誤判財務管理環境的結果。
2.3管理人員的風險意識不強
財務管理在房地產開發和管理中發揮著重要作用，因此，要不斷提高管理的整體質量和提高管理技能。隨著中國目前房地產市場的發展，財務經理對風險的認識不足。同時，由于科學技術的不斷創新，缺乏技術和管理知識，有關部門對行政過程沒有給予足夠的重視，管理過程的質量要求嚴格制約了房地產企業不能滿足進一步發展，企業需要制定科學合理的規章制度。
3有效防控房地產企業財務風險的舉措
3.1構建完善的風險管理防范體系
提高風險防范和責任意識是房地產機構的必要條件:首先，必須分析目標風險因素同時要得到機構負責人的認可和支持，并持續預防和控制責任團隊的風險意識。在組織運營期間根據過去的風險事件和相關數據，并由專業分析系統和技術檢查識別來創建的不同類型的財務信息數據。公司以當前數據作為參考建立風險預警系統，即利用公司的日常業務活動，不斷豐富和完善系統指標編制，一旦檢測到指標偏離正常范圍值，又可以在第一時間檢測到隱藏的風險，及時將這些潛在的風險向主要部門負責人發出預警，及時切換有效的方案解決風險。此外，有必要從機構的不同部門廣泛提出建議，制定基準并改進崗位中的風險預警系統，并允許機構的所有員工認識到風險防控不只是財務管理的主要工作，也可以延伸到其他部門，充分實現所有人員的積極配合，增強控制財務風險的獨立性和積極性，加強部門間的溝通與合作，提高房地產企業的財務風險控制水平。
3.2增強財務管理人員的文化素養
財務人員的文化素養在目前房地產行業還遠遠不夠，嚴重影響房地產業的健康發展，影響金融工作的進步。因此，要全面提高財務人員的文化素質。首先，財務管理人員都能夠有強力的預防風險意識，同時要為金融專業人士提供良好的教育;其次，要加大對財務相關人員的培訓，使財務人員具有先進的管理知識;再次，要注重發展財務技能，積極掌握財務發展，不斷提高員工財務管理素質;最后，房地產公司要有風險防控意識，正確地研究金融知識，確保把房地產機構的財務風險降到最低，以房地產機構的發展作為基礎，為房地產機構有更好的發展過程，必須做出正確的發展決策。
3.3強化資金管理，整合企業資源
在開展金融活動時，房地產企業應調整資金管理完善支持體系，是有效保證企業資金有效運轉的一項重要措施。整合公司資源，綜合規劃和提供內部數據。根據評估結果尋求商業銀行的信貸支持，評估企業的償付能力，為發展公司的金融活動提供充足的財務保障。在目前的實踐中，規范其日常工作的財務行為，主要依賴于金融體系來實現不同類型金融行為。作為財務人員，應及時建立更完整的金融標準體系，同時還能夠充分闡明房地產行業的整體特征。根據這一前提，財務管理系統必須能夠涵蓋原材料的購買、土地使用權和轉讓、商品房銷售等關鍵環節，以確保從源頭上控制公司的資金。此外，房地產公司還必須努力學習經驗，并全面介紹該地區以外現有機構的先進經驗，根據上述的現實變化，房地產機構才能擁有開發和銷售更好房地產的好處。
3.4項目實施環節中的風險評估與預測
房地產公司全面的風險評估和分析必須在項目啟動前進行，這樣可以有效降低項目開發過程中的財務風險，而且是每個環節都可以得到控制。在實施步驟方面，首先考察項目實施的外部環境，如區域經濟結構中的宏觀經濟波動和行業市場前景，將歷史數據與風險預測的數據相結合，將實施計劃和相應的投資包含在性質報告中。其次，在施工過程中，以相關專業知識為參考，合理的控制是將項目實施過程中可能出現的風險因素排除掉。最后，銷售額，投資回報都是以房地產市場的需求有所估值?？傊绻鹑陲L險能被房地產公司完全控制，有能力從各方面評估潛在的風險因素，實現房地產企業的經濟利益最大化。
3.5優化企業資本結構，降低負債率
以現在為界限，房地產市場的整體環境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此較高比例的公司債務將都由房地產公司來承擔?？梢钥闯觯A防和控制金融風險的重點必須是改善當前的資本結構，降低負債率，面對現有復雜的市場環境，房地產機構必須積極了解資金的來源，債務的壓力與收益回報之間的利害關系，并根據市場規則確定資產和合理負債的比例，定義組織的發展目標應闡明組織的戰略方向和外部環境的變化，避免無利可圖的投資并評估組織的風險承受能力，并明確地識別資產和負債的比例，這樣才能使企業有好的效益利潤。
房地產風險防范范文2
摘 要：房地產交易規定事項由交易雙方定制房地產交易應符合法律、法規的規定，只有合法的房地產交易才受法律的保護等。房地產交易的特點還有很多，需要尋求房地產交易中的風險以及做好風險防范。必須從房地產交易特點出發，為風險的防范做鋪墊。
關鍵詞 ：房地產交易 風險防范
普通老百姓購房者來說，購房是他們人生中的大事，要花費多年甚至幾十年的積蓄，一旦被騙，很有可能陷于絕境中，嚴重甚至轉變成社會問題，因此分析房地產交易中存在的風險且指出規避的方法對于廣大購房者具有關鍵積極意義。
1、房地產交易中的相關風險
1.1 房地產開發商引起的相關風險
我國城市規劃可利用土地資源較為緊缺，房地產企業在對土地進行拍賣工作時往往出現物非所值的現象，而房地產企業出于經濟利益方面的考量，在當前市場行情的壓力下，通過與地方官員進行暗箱操作，把城市的規劃進行更改，在本來規劃為綠地、公共設施以及緩沖地帶等地方進行建筑項目，導致樓房整體開發不合理，給人住居民在生活、健身與其他活動上帶來諸多的不便。而部分房地產開發商甚至把觸角伸到房屋建設的項目建設上，通過偷工減料，沒有將房屋的環保規格降低在消防要求、水電配套工作上，進而導致建筑頻頻出現相關質量問題。另一方面，部分開發商在進行房屋銷售時，利用虛假廣告夸大信息，導致有時業主在付款后出現貨不對板與不能入住等情況出現，有時即使是入住后由于相關手續問題遲遲不能拿到房屋產權。
1.2 不良中介組織方面引起相關風險
國內房地產中介組織大多數會在房地產咨詢、價格評估與經紀等方面向業主提供相應的服務，其在一定程度上可以利用本身知識體系與對市場的把握能力為業主提供最全面的信息，以便于業主在房地產的購買上做出合理抉擇。但是，在目前的市場上卻存在著部分的不良中介，通過業主在房地產知識上與政策上認識的缺乏，在進行合同簽訂的過程中加入部分對中介有利的服務條款，從而減少部分交易業主的權利，使交易方出現經濟與服務等方面的損失。還有部分從事房地產中介的工作人員，出于自身利益上的考慮，在提供相關服務工作時以包銷為名義，沒有將房屋委托人委托的價格與第三方進行交易，在即獲得傭金的情況下，還拿房屋部分的溢價;當然，由于市場經濟的弊端，往往還會出現無照經營、超越經營范圍以及非法經營等問題的出現。
2、房地產交易中買方對風險的防范
2.1 在進行房屋選購前，買方可以通過網絡與傳媒信息、其他買家評價與我國相關房地產部門等方式進行房地產信息與政策的了解工作，而對于房地產的市場信息，買家要通過本身對實際情況的調查來掌握，避免出現盲目購買的現象，在進行購買前，一定要親身到所在樓盤進行核查。而對于房屋質量，國家未來政策與未來市場等自身無法把握的方面，可以采納相關職業人員的意見。
2.2 買方在進行購買的過程中，切忌出現定金先交的現象，一般要在熟讀合同條文的前提下，通過對房地產的信息進行全盤的了解，降低受置業顧問的誘導，而對于合同不了解的部分要向開發商企業詳細詢問，如果涉及國家政策方面的有必要向我國相關房地產部門進行咨詢(如產權產籍管理所等)，在合同簽訂后，再根據相關條文規定提交定金。
2.3 在所簽的合同中，一定要把交樓時間、辦理房地產證書以及違約責任等事宜交代清楚，有必要的地方還要通過詳細的條文列舉，例如在房物的質量保期上，一般要將房屋的整套設施與其他配套設施進行一一列舉，避免出現認為麻煩而一眼簽合同的現象。
3、防范房地產交易風險的相關方法
3.1 建立健全房地產法制制度
目前，我國房地產業與其他產業相比還較為年輕，在相關法律法規的配套工作上還相對落后。因此，我國政府要發揮主導作用，提高與市場、企業等方面的合作力度，在根據市場實際需要與相關問題的前提下，通過聽證會、網絡建言與傳媒監督等各種形式建立健全我國房地產的相關法制制度，而在制度的執行工作上，一定要要求我國相關部門做到“有法必依，執法必嚴與違法必究”等，對于出現違規現象的事業單位與房地產開發企業還要加大懲罰力度，力爭相關制度在實際工作上發揮最大的作用。
3.2 樹立誠信觀念體系
我國政府與相關部門，在對房地產企業進行“批復入市”的工作中可以提高相關審核力度，對于在道德方面有前科的企業一定要做好把關工作。而在實際的工作上，可以對相關房地產機構進行道德講座與培訓工作，加強從事人員的職業素質與道德理念。在另一方面，還要提高輿論監督力度，利用社交傳媒與人民群眾的監督力量來促使相關人員樹立誠信觀念。
3.3 加強我國房地產市場信息體系的建設工作
目前，從房地產市場的層面出發，一定要加強我國房地產市場信息系統的建設工作，提高對我國房地產在市場上實際運行的監測力度。例如，我國房地產相關監管的部門要提高對信息溝通與整合工作，定時對土地供應、商品住房市場供求情況以及土地與住房價格變動等信息的公布工作，通過必要的手段引導輿論方向，在相關的政策實施上要提高透明度與宣傳力度，從而做到穩定我國房地產市場，促進市場朝理性的方向發展。
4、結束語
房地產交易風險是多因素導致的，房地產交易風險防范是一項綜合性較強的工作。絕大多數房產交易者都是誠信者，也不排除別有用心的交易人。事先如果能有效防范可能會出現的風險問題，得以交易圓滿完成，對雙方來講都是好事。一旦把交易圓滿完成寄托在交易雙方及中介都誠信的僥幸心理上，即使是萬一的概率，也會有不幸者，而這個不幸者要挽回損失所要付出的時問、精力都遠遠大于事先簽定一個沒有風險的合同。
參考文獻：
房地產風險防范范文3
1．1房地產開發的資金來源
房產地開發的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據統計資料顯示，房地產開發有60%的資金是來自于銀行的，從購買土地，樓盤建設，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結構性的風險。在房地產市場高速發展時期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業發展所帶的利潤，但同時也承擔了房地產發展所帶來的風險，當房地產始終處于發展時期，風險不會凸現，隱藏在銀行內部并逐漸的積累起來，當房地產市場處于下降時期，風險開始暴露，各種問題開始顯現但不會立刻使金融體系癱瘓，當房地產市場泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個金融體系的動蕩．
1．2房地產投資增長速度
當前，全社會貨幣供應量持續增加，持有貨幣的消費者將會把多余的資金用于投資或是消費，在消費者從眾心理因素的影響之下，會增加對于房地產等固定資產的投資以求資產的保值甚至增值，這一過程可能導致市場需求驟然增加，甚至出現搶購行為，推動了貨幣轉化為商品的消費行為，勢必推高房地產價格上漲。根據市場價格規律變化，房地產價格的上漲會導致價格與價值的脫離，加快了房地產行業發展進入通貨膨脹的階段，從而導致風險的發生目前我國房地產價格高位運行，大部分地區的房價已嚴重超出居民購買力水平，中國社會科學院的2011年《經濟藍皮書》就指出我國城鎮居民的房價收入比達到8．76，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。而令人擔心的是這種虛高的房價卻是由大量的投機需求所支撐的。在中國房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國的房地產市場投機氛圍十分嚴重。中國的房價增長過快，高位運行，又沒有剛性需求作支撐，使中國面臨著房價泡沫破滅的風險。最近幾年，開發商投入開發的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發面積的速度，導致大量現房的積壓閑置。這些都會成為出現房地產金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現破滅，則作為資金供給者的商業銀行會成為損失的最終承擔者。
1．3對房地產業的宏觀經濟政策
房地產行業已經成為城市發展最主要的推動力。同時地方政府為實現GDP增長，改善城市環境和面貌，其財政收入很大程度上是依靠房地產行業的發展所帶來的經濟效益，尤其是長三角區域，房地產業已成為該區域多個城市快速增長的主要經濟來源。同時，由于房地產業是國民經濟的支柱產業，其快速發展可以促進投資規模的大幅度提高，增加就業機會，提高地方政府的財政收入，因此各地政府都非常重視房地產業的發展對地區經濟發展的帶動作用，對房地產業產生了過度的依賴，政府的支持促進了房地產業的發展，同時也使得金融業向房地產業傾斜，房地產價格的提高，不僅會增加稅收，還會刺激了物價的上漲，甚至出現通貨膨脹．
1．4銀行貸款的發放
房地產貸款的投入屬于固定資產投資，被視為收益穩定的優質資產，有較好的抗風險能力，另外，房地產貸款額的增加可以使銀行的不良資產的比例減少，因此，對于房地產開發商的貸款，各個銀行之間競爭很激烈，每個銀行都會提供一些優惠政策來吸引按揭貸款購房者和房地產開發商，這造成了銀行風險自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產業需要大量資金，這導致銀行資金大量涌向房地產業．因為銀行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產開發市場，造成目前我國房地產開發商的平均資產負債率高達75%。這意味著開發商只是利用較小的自有資金就能進行大規模的房地產開發，并獲得豐厚利潤。房地產開發領域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進行房地產開發。
2防范房地產金融風險的應對措施
2．1開拓多元化的融資渠道
房地產市場的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產市場的各種風險都集中在銀行體系里，一旦房地產市場出現較大的波動，會快速的傳遞到銀行系統中，因此，我們必須對房地產金融工具進行創新，開拓更多的房地產融資渠道，如房地產投資基金，房地產信托，房地產資產證券化等融資模式，構建多元化的融資體系。房地產投資基金是通過發行股票將投資者的資金吸引到房地產業來，委托專業人員和機構，選擇不同類型，不同地區的房地產項目通過多元化的投資策略和專業集中的管理，有效降低投資風險，取得高額回報，投資者因此可以間接地獲得房地產投資收益，房地產資產證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對房地產市場資金進行投融資的過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化，實行房地產抵押貸款證券化對公眾來說是一個有固定回報，比較安全的投資工具，可以給銀行業帶來很多好處，可以拓寬房地產的資金來源渠道，降低銀行的放貸風險．
2．2加強政府的宏觀調控
房地產金融行業的穩定，對于整個金融行業的穩定有著重要的作用，對于政府維護國民經濟穩定發展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發展。要加快建立全國性聯網的個人住房信息系統，構建相對完整的房地產個人信息數據庫，完善房地產統計方式，規范房地產數據的信息和監測分析，通過詳實的數據來分析房地產市場的供求情況與投機情況，通過具體的數據指標，對房地產金融風險進行經常持續的監測與分析，提高對市場發展前景判斷的正確性，實行房地產信息披露機制，及時預警房地產金融可能出現的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調控，加大監管力度。
2．3加強對信貸對象的資格審核評估
在提供信貸金融業務服務時，作為銀行的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業操守，做好信貸資格的審核評估中調查、審查、管理的工作，及時分析并發現信貸業務的客戶風險和經營風險。貸款發放前，做好借款人身份信息和項目相關資料的審查工作，重點了解其經營實力，管理水平，運作能力，開發業績，信用評價等，并對其開發的商品房項目要深入了解其市場定位，房型設計等，并重點分析其項目是否符合市場需要，確保貸款評估有質有量，做審查工作的時候，應到其公司進行現場的勘察工作。貸款發放后，首先，要抓好對項目貸款的限制性條款的執行，特別是對根據房地產工程進展分期撥付貸款的業務，一定要認真審核其工程進展是否達到條款要求，才能進行撥付貸款，其次，加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。除此之外，銀行機構還需建立和完善對房地產市場進行分析和監測的體系，關注房地產市場的發展趨勢，提高對房地產市場發展的認識和預測能力，同時要加強房地產市場產業政策的研究，制定適當的房地產信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。
3小結
房地產風險防范范文4
關鍵詞：投資風險 風險控制 小型地產企業
近年來，我國房地產市場持續升溫，許多樓盤價格高高在上已完全脫離了成本加利潤的定價原則，虛高的房價遠遠超出消費者的支付能力，導致全國各地尤其是二三線城市房屋空置率過高。房地產投資具有投資量大、回收期長、周轉率低的特點，小型房企大多依靠銀行貸款進行開發，一旦投資失誤就會給企業造成嚴重的損失。重視和預防潛在的風險，已經成為小型房企不容回避的問題。
一、小型房地產企業投資風險和成因
（一）企業投資結構不合理
由于受經濟適用房開發利潤不超過3%規定的影響，許多開發商對參與經濟適用房建設避而遠之，而對開發利潤率相對較高的商品房卻趨之若鶩。同時，小型房地產企業由于項目前期調查不細，測算不準，掌握信息不全，導致投資項目銷售預期與實際嚴重不符，存在較大偏差。如當前大部分消費者對住房最迫切的需求是價格合理、戶型適中的經濟適用型住房，而大部分企業過分注重開發利潤較高、面積較大的高檔商品房，這與消費者整體收入水平不相適應，結果出現銷售不暢的現象，使得企業面臨著一定的銷售風險。
（二）難以適應政策變化的影響
土地和資金等資源是制約房地產企業健康成長的最重要的資源，充裕的土地儲備和寬松的貨幣供給，是維系小型房地產企業存在和發展的基礎。近年來，政府針對房地產業的變化不斷出臺各種調控政策，土地供應和金融政策不斷收緊，使得小型房地產企業難以在較短的時間內獲取亟需的土地和資金，造成小型房地產企業在項目選擇方面難以決斷，產品投資空間狹小，約束愈加嚴重盈利能力難以持續提高。在有限的土地和資金條件約束下如何實現風險和收益的最優組合，己經成為企業面臨的棘手問題。
二、小型房地產企業投資風險防范
（一）充分重視項目可行性研究
可行性研究是一個科學的經濟分析過程，它是對擬建投資項目進行全面分析和診斷的活動，是包括房地產項目在內的所有投資建設項目前期工作中不可缺少的一個重要環節?？尚行匝芯靠梢詾樾⌒头科罂茖W決策提供可靠的依據，是預防和化解各種風險的有效手段。長期以來，小型房企普遍存在可行性研究意識缺乏的現象，認為可行性研究可有可無，投資決策隨意性較強。房地產建設過程復雜多變，整個建設過程面臨大量的風險。小型房企在進行投資前應加強房地產市場調研，根據市場需求搞準項目定位，以鎖定未來的投資風險。
（二）靈活安排投資組合
由于各種風險往往難以識別和把控，因此在投資領域里通常必須遵循分散投資的原則，即通過不同項目不同領域的投資來達到分散風險、降低風險的目的。小型房地產企業應該根據掌控資源的多寡并結合消費者購買傾向的變化，選擇開發適宜的房地產項目，通過開發類型、地段、價格各異，特點不同的投資組合，最終實現分散風險的目標。為了從根本上達到降低和分散風險的目的，小型房產企業也可以投資類型相同但項目不同的項目組合，在盡可能的范圍內實現分散風險的目的。和其他領域的投資一樣，房地產領域不同的投資項目潛在的風險大小不同，其隱含的獲利能力高低也不同。為了實現風險相對最小收益相對最大的目標，一個可行的途徑就是進行組合性投資，用未來的高收益投資彌補潛在的投資損失，以大補小最終獲得一個較為理想的收益。
（三）加強項目建設監控
工程建設包括兩個過程，一方面是項目資金的消耗過程，另一方面是項目建設完成的過程。眾所周知，房地產項目投資方與建設方是相互分離的兩個主體，雙方處于博弈的關系，因此，在工程建設過程中出現項目資金節約的現象往往少見，更多的情況是預算過少不斷追加投資資金。不僅如此，由于項目投資主體與建設主體之間具有不同利益關系，二者之間既有合作也有對抗，這就產生了一些潛在的矛盾和風險。例如，投資方在建設過程中希望建設方能在約定的期限內保質保量完成項目，而項目方由于受到主客觀因素的制約往往不能按照投資方的期望完成項目，這就給建設項目留下了許多難以控制的風險。小型房企應加強建設管理，強化安全意識防止出現事故，通過嚴格的管理控制保證項目順利進行，保證按照科學的施工方法和流程進行建設，確保工程質量，按期完成項目建設，盡量減少和降低未來不確定性。
（四）提高企業管理能力
實施科學、嚴格的經營管理是提高房地產投資效益降低投資風險的有效手段，經營管理是企業運行的核心環節，經營管理水平和能力的高低直接關系到企業的興亡。提高企業經營管理能力，是小企業降低經營風險，獲取較高收益的關鍵所在。小型房地產企業在日常的經營管理活動中必須密切關注市場的變化，隨時把握市場需求狀況以及發生的變化，要根據消費者的心理需要和支付能力在營銷中采取靈活而合理的銷售方法和定價法案，力求避免因價格的變化給企業帶來損失。小型房地產企業因為成立時間短，經營經驗欠缺，營銷渠道不暢、人才儲備不足，在營銷方面往往存在許多短板。為回避企業存在的這些瓶頸加速解決存在的問題，小型房企可以引入經驗豐富、渠道通暢、客戶眾多的營銷進行銷售。
（五）通過參加保險轉移風險
房地產投資過程包含多個環節，由于不可控因素的作用每個環節都隱含著一定的風險，稍有不慎就有可能發生風險造成損失，企業要想完全避免這些風險幾無可能。理想的做法是將這些有可能發生的不確性通過一定的渠道轉化為可控的、確定的因素并力求減少可能的損失。和其他高風險性行業一樣，小型房企業可借助參加保險采用風險轉移的方式來鎖定風險，從而達到風險發生時盡可能減少自身損失的目的。
隨著內外部環境的不斷變化，小型房地產企業面臨眾多的投資風險，為了有效應對風險的發生，小型房企必須謹慎投資、適應需要，合理決策，采取多種預防措施降低風險發生的幾率，以保障小型房地產企業在激烈的市場競爭中實現可持續發展。
參考文獻：
[1]羅峰.房地產泡沫的成因、評估與預控[J].河南科技，2013（8）
房地產風險防范范文5
關鍵詞：房地產企業；財務管理；風險防范
一、概述
在我國房地產產業起步于上世紀80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發展潛力，是一個成長性很高的行業。隨著我國經濟的快速發展，各個行業呈現很快的發展趨勢，尤其是對于房地產行業來說，因為其是典型的資金密集型行業，本身具有資金投入量大、回收期長、變現能力差等特點。這些特點使得房地產企業本身必然面臨很大的財務風險。同時房地產的開發經營也是投資周期很長的一種活動，資金收回又比較慢，所以只有提升整個企業的財務管理水平，才能夠增強房地產企業的整體競爭能力。
房地產業的風險，概括起來主要包括政治風險、政策風險、經濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術風險、經營風險等，這一風險分類，雖便于描述，但給定量分析帶來了一定困難。有的學者把房地產業的風險劃分為商業風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結合，靜態動態相補充。本文所指的財務管理風險指的是企業在籌資、投資、資金運用以及利潤分配等多種活動中由于各種原因而導致的對企業的存在、贏利以及發展等方面而產生的重大影響的風險。從小的方面來說指的是企業財務結構的不合理與融資不當而導致投資者預期收益下降的風險。本文將從房地產企業建設所面臨的經濟背景入手，主要分析我國房地產企業財務管理的風險表現，再在這個基礎上討論該類企業在財務管理風險方面存在的問題，并提出相關政策建議。
二、我國房地產企業財務管理的風險表現現狀
1.大部分企業的負債率偏高引起的還貸風險
據有關資料顯示我國大多數房地產企業的負債率很高，有的甚至達到72%以上，遠遠高于60%的警戒線水平。顯然，我們知道在房地產的運營中一般需要大量的流動資金參與運作，特別對于單個項目而言，這種情況下如果過多地借貸資金到運營當中，會使得企業經營風險無形增大。如果不進行合理和規范的借貸協調，不降低資產負債率的話，投資風險一旦增大，企業的運作就會如履薄冰。
2.通貨緊縮政策導致的貸款來源風險
房地產企業需要的資金鏈一般都很長，因此，銀行貸款對于企業來說如同救命的稻草，沒有足夠的資金房地產企業很難開展。而今年以來我國經濟通貨膨脹問題較大，由于財政政策的緊縮銀行貸款政策的影響，很多企業得不到足夠的貸款，同時導致貨幣市場上利率的增長，最后必然使得我國大部分房地產公司資金成本的上升，進而使得企業預期收益減小的風險增大。
3.市場不景氣出現的再融資風險
在金融市場上融資通常是大部分上市房地產公司獲得項目資金的最常用方法。而對于前面負債經營的企業來說，又相應地進一步加大企業的負債率，從而客觀上企業對于債權人的債權保證程度降低，這樣的高負債率進一步限制了企業在其他融資渠道上進一步得到貸款的可能性。另一方面，我們知道房地產企業的經營鏈條一般比較長，這種高負債率的存在使得鏈條斷裂風險加大，一旦斷裂會造成其他企業的連鎖反應，從而對整個國民經濟來說也是一個巨大的經營風險?？梢?，對于該類財務風險的識別和防范具有很大的意義。
三、我國房地產企業財務風險管理存在的問題
1.企業貸款比較隨意，沒有進行合理規劃
目前我國有些房地產企業沒有對資金進行科學合理規劃，為了使得一些項目上項，有些企業沒有對自身的資金潛力進行估算，沒有對內外負債進行估計。而是千方百計地向銀行貸款甚至向事業單位借款，從而加大了房地產項目的投資風險程度。再者，一旦拿到項目上項以后，并沒有對整個項目進行合理規劃，沒有做全面的研究計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重，沒有從整體上規劃項目的用款，客觀上導致風險的增大。
2.單個項目的負債金額較大，質量管理不到位
我國大部分房地產企業的大量資金都是來源于借貸，很少有自有資金，或者很少，因而其借貸的資金金額都比較大，如果項目較大的話，同樣導致負債成本的上升。另外，一些項目上項以后，由于質量的難度和風險使得項目在很長時間內都成為一個比較大的問題困擾著房地產企業。
3.資本結構不當
這是指企業資本總額中自有資本和借人資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成的情況。房地產企業進行項目運作實施開發行為，必須具備一定數量的資金，用于“拿地”、做規劃，支付各種費用、生產房地產產品。能否及時足額和經濟地籌集到所需資金，直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存。房地產開發企業一般用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產，在此過程中借入資本比較對應。收費員當日收入當日結，根據收費員日報表解款，報表中有效票據、有效金額、退票收據、廢票收據等都有詳細記錄，財務科可隨時監控收費員錄入數據的真實性、準確性，監督票據的使用情況。財務科根據系統自動生成的財務報表，動態掌握醫院門急診人次、在院病人人數、各科室業務收入、醫院業務總收入、醫生業務收入、科室收費項目統計等內容，為醫院領導的決策提供了真實、科學的財務信息。
4.內部財務控制信息的傳遞不暢
房地產企業內部需要一個及時、準確的信息系統，并保證有關信息傳遞的各方都有認真負責的態度并及時傳遞真實的信息。但是房地產集團內部各部門之間以及上下級企業之間缺乏統一的規劃，就很容易造成房地產企業難以對下屬的部門及子公司的財務數據進行提取、匯總、分析和管理。
四、防范房地產企業財務管理風險的對策
1.樹立風險意識，建立風險防范防止措施
房地產企業必須針對自身情況樹立風險意識，科學預測一些可能出現的財務風險，并且設立風險防范機制等應對方案。及時對于管理中的財務風險進行預測和防范。例如，對于項目財務的控制要有專門的應對機制，可以通過低風險利率貸款來減少籌資風險，通過商品結構的調整來降低財務風險。此外，企業要認真分析內外部環境，制定多種應對宏觀環境的措施，提高自身的生存適應能力。
2.加強投資中單個項目的管理，從細節上控制投資風險
對于房地產企業來說基本上每一個項目都是投資大量資產的，屬于資金密集型行業，特別是對于一些重大項目而言，動則涉及幾個億資金。因此，對于每一個項目房地產公司都應該慎重地進行可行性研究，然后才作出決策，只有這樣才可能有益于避免不必要的損失。具體而言，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，從而充分明確一些風險因素；另一方面，要運用一些投資組合理論，合理進行投資組合。我們知道不同類型房地產的商業奉獻不一樣，獲利能力也不一樣，為了降低投資的商業奉獻，又要保證獲取預期的投資收益，因此，比較合理的方法是進行房地產類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區以及商鋪等類型房地產的構建。以盡量利用不同類型房地產功能的相互補充，從而最大限度地適應市場，提高財務管理的抗風險和獲利能力。
3.強化資金利用效率，提高其管理水平
房地產企業是屬于資金密集型行業，因此，做好資金的管理工作是財務管理的中心意向。所以企業要統籌安排、合理利用資金。首先，要爭取建立結算中心形式的資金管理機構，起到統籌安排的作用，通過合理調度，充分發揮貨幣的時間價值，把分散的資金合理利用起來；其次，對于相關賬譜要進行認真審核，及時登記賬譜，有需要的時候要認真及時清查，發現問題要及時查明原因，追究相關責任。
其次，尤其應該加強房地產企業流動資金的管理。一般的流動資金管理包括現金管理、存貨管理和應收賬款管理等。加強現金管理主要是在國家有關規定的范圍內，做好日常收支，加快現金周轉速度，控制現金持有規模。傳統上我國房地產企業往往傾向于使在建項目占用公司大量的資金成本。而現代市場經濟本質上是信用經濟，信用已成為企業間交易的主流方式，因而應收賬款管理始終是財務管理的重要內容。我國房地產企業必須改變只注重銷售業績，忽視應收賬款的控制狀況，加強應收賬款管理，在日常經營活動中注重對客戶的資信調查工作，并提高信用分析能力，控制應收賬款規模。同時采取各種措施，盡量跟銀行保持良好的關系。
4.強化企業財務人員的業務素質
當前很多房地產企業的財務人員素質不夠高，嚴重影響了企業的經濟效益。事實上人員的素質關系很大，業務的好壞直接跟人的素質有關系，從而本人認為加強財務人員的業務培訓很重要。尤其是對于一些風險因素較大的房地產企業而言，質量好的財務人員對于新情況的處理能力很是關鍵。因此，如果企業能夠定期對財務人員進行業務水平的考察和培訓，必要的時候還可以引入考試等競爭淘汰機制，就可以從側面上為房地產企業的經濟效益做貢獻了。
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房地產風險防范范文6
[關鍵詞] 商業銀行 房地產信貸風險
一、2009年我國房地產市場狀況概述
今年以來,我國房地產市場異?；鸨?。國家統計局數據顯示,前11個月我國房地產開發企業資金來源中,國內貸款8994億元,個人按揭貸款7009億元,總計流入房地產行業的信貸資金1.6萬億元,同比增長69.1%。前11個月全國銀行人民幣新增貸款9.21萬億元,16.6%的貸款流入到了房地產領域。過多的信貸資金進入到房地產領域,給商業銀行埋下了潛在的信貸風險。
二、當前商業銀行房地產信貸面臨的主要風險
1.政府宏觀政策調控給房地產信貸帶來的政策風險
面對今年以來全國部分城市房價上漲過快的態勢,12月以來國務院相繼出臺了調控政策,從抑制投機性購房到二手房營業稅優惠政策到期結束,又從明確提出遏制部分城市房價過快上漲,再到土地出讓金首付不得低于50%。這一系列政策的出臺,不但使商業銀行的房地產開發貸款面臨的違約風險加大,而且對其個人住房貸款帶來潛在風險。我國商業銀行的個人住房貸款面臨的潛在風險主要表現為炒房投機風險和假按揭風險。對于以炒房為目的的投機行為,一旦政策收緊帶來房價下跌,就會造成買賣脫節,投機性需求帶來的銀行貸款將面臨違約風險。政府對房地產行業的宏觀調控將使商業銀行的假按揭貸款大量暴露。部分商業銀行的員工與和開發商利用當前個人按揭貸款和房產管理制度中的漏洞,通過虛構房源、虛擬買主、虛假評估、虛報用途等手段,騙取貸款。
2.房地產開發貸款的還款來源存在不確定性
房地產開發商把大量的資金投向大戶型住宅、別墅、高檔商業用房等高價格、高回報的商品房開發建設中,而中小戶型、中低價位住宅比例偏低,不能有效滿足普通居民的住宅需求。已開發完成的商品房銷售不暢,從而造成房地產開發資金大量沉淀,引發開發商資金鏈緊張,進而使房地產開發貸款的第一還款來源存在不確定性。一方面,開發商采取的滾動開發模式使其可能違背原先的協議規定,逃避銀行資金賬戶監管,挪用銷售資金用于填補項目資金缺口,或將貸款挪用彌補其他資金缺口,不再按銷售比例或按期歸還銀行貸款。另一方面,銀行和企業之間存在著嚴重的信息不對稱,銀行難以防范開發商資金鏈斷裂的風險。同時,由于國內房地產開發貸款基本采取以項目土地及在建工程做抵押,房地產市場的向下調整將可能導致抵押物價值覆蓋率降低,第二還款來源不足。
3.信貸管理手段落后形成操作風險。
出于對經營利潤的追求,我國商業銀行往往重視對房地產信貸業務的市場拓展,而對該項業務風險的分析與控制認識不夠。如對貸款項目的審查以主觀判斷為多,定量分析為少,沒有科學、完整的風險度量指標體系;也沒有根據宏觀經濟環境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和監管制度要求的變化,對房地產信貸項目的量化分析指標進行動態調整。信貸風險度量工具的缺失,使得我國商業銀行房地產信貸風險控制難于實現精細化而存在操作風險。
三、我國商業銀行加強房地產信貸風險防范的措施及建議
1.建立房地產市場預測監控體系,嚴格控制押品價值,推動房地產信貸資產轉讓、重組
(1)密切關注政府宏觀調控政策和房地產市場的變化,加強與城建、房管、土地等政府部門的橫向交流溝通,及時獲取最新房地產信息,并對當地房地產市場形勢進行分析與判斷。(2)重視房地產周期性調險,關注房地產抵押品處置變現能力,確保貸款抵押足值有效。(3)因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現停工甚至存在爛尾風險的項目,商業銀行要借助其信息優勢和客戶優勢,幫助企業尋求新的投資人,通過出售資產、重組等多種方式積極化解風險。
2.把好市場準入, 實行房地產信貸總量控制,落實企業、項目分類管理
(1)實行房地產行業信貸總量控制,防范行業系統性風險。要嚴格控制房地產貸款占全部貸款的比重,有效規避周期性波動可能帶來的系統性風險。(2)實行房地產信貸投放地區和城市的分類管理。重點支持房價運行較為平穩、投資投機需求占比較低的省會城市、中心城市的開發項目,逐步開拓經濟發達、價格合理的二三線城市房地產信貸市場。減少對供過于求區域市場的貸款投放,堅決退出房價高企、投機濃厚區域的房地產開發項目。(3)強化客戶資質、信用評級、授信及貸款審批管理。加強對開發企業資質、建設項目合規性及資本金到位情況的審查,重點支持管理規范、項目區位和品質優良企業的發展,扶持企業做大做強。
3.加強房地產開發貸款流向監管,嚴防信貸資金挪用
(1)對項目進行嚴格審查。通過對項目的評估,確定房地產貸款投放的金額、投放時機,簽訂相應借款合同、項目封閉式管理補充條款,并在合同、補充條款及協議中明確項目封閉式管理的具體事項。(2)對項目資金進行封閉管理。建立專戶監管和使用跟蹤制度,項目資金用于項目專項支出;建立資金用前審查制度,在審查資金用途證明等資料的基礎上,根據工程進度進行資金撥付;建立貸款回收制度,在項目達到一定進度后,及時收回原有的開發貸款。(3)開發新項目需要重新審批。原項目竣工后,需要開發其他項目,商業銀行要根據新項目的具體情況確定是否給予信貸支持。
4.規范個人住房貸款業務操作,提升風險防控水平
(1)建立科學規范的貸款調查、審批、發放、管理流程,注重對借款人第一還款來源的嚴格審核。即要以借款人的未來現金流作為考慮是否提供貸款的決策基礎,而不能僅僅依賴房產抵押等作為第一還款來源。(2)信貸人員嚴格執行與借款人面談、面簽制度,信貸人員堅持自主、雙人、獨立調查的原則,嚴禁采信未經核實的貸款信息。(3)加強貸款經辦人員的素質和職業道德教育, 杜絕由銀行內部產生的假按揭行為。
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