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房地產項目開發方案范文1
【關鍵詞】房地產開發項目；工程；現場管理；問題；解決方案；分析
受到多方面因素影響，建設總量持續提升的房地產開發項目工程并不具備系統且規范的現場管理標準，現場管理工作的開展在設計管理、進度管理、質量管理以及成本管理等各個方面呈現出了較為明顯的不足與缺失，以上問題不僅導致房地產開發項目工程建設困難重重，最終也使得整個房地產市場發展受到不利影響。基于此，如何對房地產開發項目工程現場管理工作存在的問題進行分析，探求與之相對應的解決方案，才是引導并規范房地產開發項目工程發展方向的核心所在。本文試對做詳細分析與說明。
一、現階段房地產開發項目工程現場管理存在的問題分析
（一）設計管理存在的問題分析：在房地產開發項目工程日益向著系統化、集成化以及規?；较虬l展的過程當中，房地產開發項目設計單位所承接的設計任務也更為復雜與集中。與此同時，受到房地產開發商對于整個房地產項目建設周期的迫切性要求，設計趕工的情況屢屢發生。房地產開發項目設計人員未能夠深入到施工現場對項目建設方案進行設計規劃，所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，進而導致后期實際施工中有關設計方案的糾正問題過于頻繁，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。
（二）進度管理存在的問題分析：現階段房地產開發項目工程現場進度管理工作面臨的最突出矛盾在于：項目實際施工進度與開發計劃進度之間的不協調性，實際施工進度嚴重滯后于計劃進度，由此勢必會造成房地產開發項目建設周期出現不必要的延長。與此同時，存在于房地產項目各開發商部門機構之間的協調性不強問題始終比較嚴重，導致大量在施工現場進度管理過程中出現的問題無法得到及時且有效的溝通，從而致使整個工程現場管理流于形式。
（三）質量管理存在的問題分析：現階段存在于房地產開發項目工程現場質量管理過程中的問題主要可以歸納為以下幾個方面：首先，項目施工作業人員為圖一時的方便，在實際施工過程中未能夠以具體的施工方案圖紙為依據，嚴格遵照各環節施工標準及規范進行施工作業，為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患；其次，房地產開發項目施工監理單位作業人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，現場施工環節中進場材料主觀性的偷工減料問題仍然普遍存在，對整個項目工程經濟效益的實現造成了極為不利的影響；最后，現場施工作業人員自身安全意識及施工技能水平層次不齊，施工單位未執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，并且未針對現場施工作業人員，特別是關鍵施工環節作業人員及基層員工進行定期且系統的在崗培訓工作，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂。
（四）成本管理存在的問題分析：不健全的成本管理措施及實施體系是現階段房地產開發項目工程現場成本管理所面臨的最典型問題。此問題集中表現在以下兩個方面：一方面，不健全的成本管理措施及實施體系會導致房地產開發項目建設單位在建設施工合同的談判及簽訂環節不夠嚴謹，成本管理環節相關條款存在較多不利的漏洞，從而導致后期項目工程建設階段的工程變更難度加大，項目索賠執行困難，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大；另一方面，不健全的成本管理措施及實施體系導致房地產開發項目成本核算缺乏系統化的監督制度提供保障，由此引發項目成本管理可控性下降，最終致使浪費嚴重。
二、房地產開發項目工程現場管理問題的解決方案分析
（一）設計管理存在問題的解決方案分析：我們知道，設計管理階段的方案設計規劃、施工圖紙設計制定可以說是整個項目工程現場管理的前提所在。一般情況下，房地產開發項目所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，整體設計方案的確定往往需要各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。從這一角度上來說，房地產開發項目工程設計管理應當在設計單位之間構建良好的溝通體系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計中的位置與智能，確保設計工作的內在關系，確定設計方案的提交時間，確保項目工程能夠有效開展。與此同時，房地產開發項目工程設計單位應當進行系統化的跟蹤服務，對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保出圖質量，確保內審有效，從而確保設計管理整體質量的穩定性。
（二）進度管理存在問題的解決方案分析：進度管理工作是房地產開發項目工程現場管理的基礎所在，針對項目建設進度進行合理的控制與管理是進度管理的主要工作內容，通過對項目建設進度的合理控制確保實際施工進度與計劃進度之間的協調性，在確保進度可控與合理的基礎之上兼顧工程質量的穩定提升。與此同時，進度管理還應當關注施工現場所涉及材料、人力以及物質的高效整合與組織。從這一角度上來說，現場作業人員應當制定結合工程實際的進度計劃，以合同管理相關條款為切入點對施工單位計劃進度的執行力度作出合理控制，從而不斷提高進度管理的整體水平。
（三）質量管理存在問題的解決方案分析：質量管理工作是房地產開發項目現場管理的重點所在?？赏ㄟ^以下幾方面措施提高質量管理綜合水平：①.強化施工現場管理力度，對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為；②.在發現監理單位監督管理職能履行存在缺失的情況下，應以經濟處罰為手段對其進行改進與完善；③.特別關注施工單位現場作業人員的崗前培訓與在崗培訓作業，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性。
（四）成本管理存在問題的解決方案分析：成本管理工作是房地產開發現場管理的保障所在。建設單位應當組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，確保成本核算工作開展的規范性，并且深入施工環節各階段各工序，以健全的成本控制制度為手段確保成本管理的有效性與靈活性，在確保項目施工質量一定的基礎之上，對總成本開支進行合理的控制。
三、結束語
城市化建設規模的逐步發展與擴大帶動著房地產開發項目走向嶄新的發展階段。房地產開發項目工程建設質量的保障關系到社會大眾物質與精神生活需求的滿足，關系到國民經濟的穩定發展，關系到現代經濟社會的優化與完善?，F場管理工作的有效開展是提高房地產開發項目工程建設質量與建設效率的最直接也是最有效途徑。本文通過對房地產開發項目工程現場管理存在問題的分析以及解決方案的探究，論證了現場管理的必要性與重要性，希望引起各方關注與重視。
參考文獻：
[1]丁烈云.李斌.房地產市場預警調控系統的構筑技術要點及流程設計. [J].系統工程理論與實踐.2002.22.（04）.58-62.68.
[2]徐嫩宜.試論工程管理環節在房地產開發中的重要性. [J].城市建設理論研究（電子版）.2012.（04）.
房地產項目開發方案范文2
關鍵詞：房地產投資；可行性研究；風險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產項目可行性研究要求預期明確
項目可行性研究主要包括對行業資料的分析匯總、對社會經濟環境的研究和對未來房地產市場供需的預期，從而對房地產投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產項目可行性研究必須客觀嚴謹
“實事求是”是貫穿房地產項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數據的基礎上，尊重社會規律和經濟規律的前提下，對房地產開發項目投資收益進行科學的預估和評判。
1.3 房地產項目可行性研究的可靠性特征
房地產項目可行性研究要求區別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現的執行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產項目可行性研究的科學性特征
房地產項目可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案，按照房地產項目和社會經濟發展的基本規律，對每個房地產項目的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估，并以此為房地產項目能否開展的重要評判依據。
2 房地產項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準備階段，房地產項目可行性研究要求一定數量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產項目可行性研究團隊，討論房地產項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設計經費。
（2）房地產項目可行性研究的資料整理階段，房地產項目可行性研究要求整理匯總與要開發土地有關的客觀地理環境條件、社會經濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。
（3）房地產項目可行性研究方案的預期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產項目可行性研究資料基礎上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開發商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產項目可行性開發方案草稿。
（4）對房地產項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數學分析方法，結合財務情況、自然環境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產項目可行性研究方案并形成報告，房地產項目可行性研究報告必須內容完整，切覆蓋房地產項目可行性研究的整個周期，內容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產項目投資可能研究報告、房地產項目概述可行性研究報告和房地產項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應包含房地產項目的財務可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產開發項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數據與調研結果，所以一些共性問題經常出現且不容易被提起重視。
（1）調研不全面、不深入、論據不充分，在房地產開發項目可行性研究報告書中，某些企業貪圖方便，未作全面調研，對負責項目的地理水文環境、環境氣候、名勝古跡、法規政策等平鋪直敘，不求深入。技術論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場不公正，為了迎合領導或業主的需求，對建設方推薦方案優點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質量、投資估算、拆遷面積等數據表格。有的科研單位畏懼承擔風險，盲目遵照業主要求，不拿事實數據說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優的目的。
（3）經濟指標不客觀，經濟、財務評價是每個房地產開發項目可行性研究報告的核心內容，是決策階段項目擇優排序的主要數據依據。正因為這樣，一些負責經濟評價可行性的人員為了達到業主期望的房地產開發項目投資收益，人為的對財務凈現值、投資收益率和項目回收期等數據進行調整，有的甚至修改調研數據，偏離客觀事實。使研究結論發生偏離。
（4）房地產開發項目可行性研究數量問題、投資概算偏差大會造成房地產開發項目可行性研究數據不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場勘查不認真，個別技術人員責任心問題，技術不扎實，導致獲得的工程數據不準確，使得房地產開發項目可行性研究結果出現很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結合。可行性研究工作是要求長期耐心細致的市場調研和數據整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經濟效益核算與宏觀經濟效益核算相結合，動態數據分析與靜態數據分析相結合，定量分析與定性分析相結合。
（2）建立精確科學的指標評價系統。房地產開發項目評價系統是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規劃、市場前瞻、設計草案、經濟效益預期等。
（3）政策引導規范房地產項目可行性研究。培育相當數量的專業房地產可行性研究人員，推進房地產項目可行性分析行業的進一步發展。
參考文獻
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【關鍵詞】房地產項目；前期風險；管理
1 引言
近十幾年來，我國房地產市場迅猛發展。房地產項目的開發通常包含投資決策、前期、建設和租售這四個階段。隨著房地產項目的進行，地產開發商對可能發生的結果了解得越多，所面臨的風險因素也越少。房地產項目前期面臨的風險和不確定性因素最多，因此，前期風險管理是房地產項目風險研究的重點。[1]
所謂房地產風險管理，是指房地產開發商有意識、有目的地對房地產項目的風險進行識別和分析，并通過合理的經濟手段、技術手段進行防范和應對，以最小的成本獲得最大的安全保障的管理活動。房地產是高風險行業，在我國房地產項目風險管理還是一個全新的概念。目前大多數房地產開發企業還沒有專職的風險管理部門和人員配備，對房地產項目風險的反應滯后，對風險的系統管理更是缺失。因此，在這樣的背景下探討房地產項目前期風險的管理具有重要的現實意義。本文主要對房地產項目前期風險的識別、分析、應對和監控進行了分析和探討，以期為同行提供參考。
2 房地產項目前期風險的識別
有效識別房地產項目的風險是房地產項目風險管理的基礎和前提。所謂房地產項目風險識別，是指確定哪些風險事件能對房地產項目產生影響，并把這些風險的特性整理成相應的文檔。筆者認為，房地產項目前期階段存在的風險主要有以下三種：
第一，規劃設計和手續報批風險。前期規劃設計和手續報批風險主要是指項目規劃和報批文件的合規性、項目的規劃設計和項目定位的一致性、法律法規的變動性以及政府審批部門工作嚴謹性包括審批人員的差異性造成的風險。
第二，市場研究和產品定位風險。這主要是指由于房地產項目開發前市場研究不充分和產品定位不準確等造成的風險。
第三，項目施工圖設計風險。這主要是指由于設計單位的選擇不恰當、施工圖設計技術欠缺、設計質量差等對房地產項目的安全性、經濟性和適用性造成的風險。
3 房地產項目前期風險的分析
對房地產項目前期風險進行識別僅僅能從宏觀上對風險進行一定的辨別和了解，如果要確切地認識風險產生的根源，還必須對風險進行分析。所謂房地產項目前期風險分析，即是指在識別前期風險的基礎上，對項目前期風險進行風險估計和評價。具體來講，房地產項目前期風險的分析主要包含以下三個方面的內容：
首先，對前期規劃設計和手續報批的風險進行分析。這主要是指從宏觀上判斷房地產項目所在地前期手續報批面臨的不確定性因素和主要風險，并對政府有關部門對房地產項目報批的影響進行定性分析。
其次，對市場研究和產品定位的風險進行分析。這主要是指全面收集、分析房地產項目市場研究、產品定位、客戶定位、價格定位及未來房地產市場發展趨勢，其中包括對房地產市場的規模進行估計，對房地產市場的需求進行預測等。
最后，對房地產項目施工圖設計的風險進行分析。這主要是指確定施工圖設計單位的選擇會對房地產項目的成本、工期和質量造成影響的風險，并根據房地產項目的實際情況分析影響施工圖設計質量的風險因素。
4 房地產項目前期風險的應對
房地產項目前期風險的應對主要是指對項目前期風險如何處理提出意見和對策，這樣做的目的是為了提高項目目標實現的機會、降低對項目目標的威脅。一般而言，應對房地產行業風險的方法主要有風險預防、風險規避、風險轉移、風險損失減輕和風險自留幾種。筆者認為，風險規避、風險轉移和風險損失減輕這三種方法在應對房地產項目前期風險的過程中具有重要作用。
風險規避是指考慮到房地產項目中某些風險事件存在及發生的可能性非常大，發生的后果也很嚴重，又沒有其它應對策略可用時，拒絕實施或主動放棄可能導致風險損失的方案。風險規避是一種消極的應對風險的措施，因為它使房地產開發商因為風險遭受經濟損失的可能性消失，同時，也讓地產開發商喪失了潛在的獲得的機會。
風險轉移是指房地產開發商在項目開的過程中，想方設法把風險和應對風險的責任轉移到第三方的身上。由此可見，風險轉移只是將風險暫時轉移到另一方，并未真正消除風險。在房地產行業，開發商往往利用保險和合同轉移項目前期風險。例如，在項目前期階段，由相關部門的指定單位或下屬單位簽訂有關合同，完成報批手續，如環境影響報告、日照分析報告、測繪報告、交通影響報告等。
風險損失減輕是指在出現風險事件后，采取相應的措施來減少風險帶來的損失。這是一種較為積極的應對房地產前期風險的方法，和風險預防相比，這種方法喝不能減小風險事件發生的可能性，但能減少風險帶來的損失。房地產開發商可以通過選擇專業公司報批、選擇合作單位聯合報批、專業設計單位負責設計、通過招標確定項目規劃設計方案等具體方式來減少房地產項目前期風險有可能帶來的損失。
5 房地產項目前期風險的監控
通常而言，房地產項目的風險要經歷風險積聚、風險顯現和造成后果三個階段。房地產項目前期風險的監控就是通過制定和實施各種前期風險的防范和處理措施。
在前期風險積聚的階段，開發商要建立相應的風險預警機制，及時發現和消除各種潛在風險；在前期風險顯現的階段，要啟動應急方案，通過積極的應對努力將風險導致的損失減少到最??；在前期風險造成后果的階段，要對風險損失進行充分的補償，在最短的時間內，排除直接損失給項目帶來的干擾，并努力減少間接損失。
房地產項目開發方案范文4
【關鍵詞】房地產項目；質量管理；研究
一、房地產項目的前期質量管理
建立房地產開發項目質量管理責任制度，由項目負責人全權負責開發項目質量的質量管理。質量負責人的職責是按照投資人項目開發要求，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施。按質量計劃要求，檢查項目質量計劃執行的狀況。對發現的重大質量問題，要積極組織研究解決，同時編制項目質量報告，報上級質檢部門及項目經理。制定開發項目的質量計劃，充分掌握和了解項目的要求，明確咨詢成果的質量目標和質量要求，熟悉質量管理體系文件，把質量目標層層分解下去，按質量計劃和實施步驟層層落到實處。每個層次權限、職責、資源分配以及保證質量的措施都要進行明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有較強的可操作性。
二、房地產項目設計階段的質量管理
房地產項目在尋找規劃方案設計單位時，要對規劃方案設計的單位業績進行全面考察，結合樓盤的策劃定位，確定三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，并邀請本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，然后設計人員在此基礎上進行規劃方案設計。在幾家方案設計單位都拿出方案之后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再和作出最優方案的設計單位簽訂合同，然后進行細化，提出報批方案。為了更好保證設計質量，應對設計進行質量跟蹤，定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時，房地產開發項目設計主管人員應以設計合同、設計招標文件、政府有關批文、各項技術規范、地區、氣象等自然條件及相關資料為依據，對設計文件開展深入細致的審查。在審核期間，要特別注意不足設計和過分設計兩種極端情況。
三、房地產項目施工階段的質量管理
房地產項目施工期間的技術質量管理工作，是提升房地產項目質量的重點和中心環節，包含直接施工和輔助施工兩個層面。直接施工的技術質量管理是保證提升房地產項目質量的重點，直接施工管理過程中，要注意以下幾個方面：首先要加強施工隊伍的質量意識。采取思想教育，實現從企業領導到所有員工，都樹立起百年大計、質量第一的理念，形成人人講質量，人人為質量的質量氛圍。其次要加強施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法形式很多，可以采取送出去或請進來的形式學習先進經驗和先進技術，還可以到施工現場進行基本知識普及，技能提高訓練。最后是加強施工現場的技術質量管理。在施工階段要嚴格把好如下幾關：首先是抽驗關?，F場工程技術人員要認真檢查施工單位按規定制作砂漿試塊及混凝土，按期進行試壓，做好試壓報告記錄，并采取隨時抽檢制度；其次是施工關?，F場質量監督員和工程技術人員，要現場督查施工人員是否嚴格按照施工方案施工、設計圖紙，不得有任何情況的含糊。對施工單位使用的裝飾材料、建筑材料、預制品、半成品及其他一切構件，要嚴格檢驗把關，不合格的堅決不使用；最后是記錄關?，F場質量管理員及施工管理人員，每天都要認真負責填好施工日記，保證施工質量的各個環節都達到設計要求，切實保證房產質量的提升。施工完成以后，要組織好房地產項目竣工驗收，組織專家按照國家《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》嚴格進行驗收，對不合格的房地產項目，堅決不交付使用。輔助施工的技術質量管理，主要包含對施工隊伍的選取，施工配件、材料和設備的購置，后勤服務及動力供應等方面，直接影響到房地產項目的施工質量。為了提高房地產項目質量，一定要擇優選擇技術質量管理好、技術素質高、資質等級高、現場管理好的建筑企業進行開發施工。對建筑材料及各種構件的規格、性能、色澤、品種等，必須完全滿足設計要求，完全達到有關標準、規范的要求，同時必須要有出廠合格證。在進入工地之前，要進行嚴格檢驗。
目前在社會主義市場經濟的大背景下，作為房地產開發項目來說，要實現經濟效益的最大化，就要通過實施和建立質量管理體制，不斷加強開發前期階段及施工階段的質量管理及控制水平，從而確保工程的順利進行，同時所有的質量控制都要著眼于發現不合格并立即消除不合格的目的。只有這樣房地產開發企業才會有足夠的流動資金，進行良性循環，滿足市場經濟的需求，從而使得房地產市場更加穩定和繁榮的發展。
參 考 文 獻
房地產項目開發方案范文5
Abstract: Feasibility study on real estate project is not only an important work for real estate enterprises in the investment decision-making stage, but also the scientific method of real estate construction project obtaining the best economic effect with minimum cost. The feasibility study on real estate project has important realistic significance for real estate enterprises.
關鍵詞：房地產項目；可行性研究；現實意義
Key words: real estate project；feasibility study；realistic significance
中圖分類號：TU-05 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2011）23-0062-01
1可行性研究在房地產項目中應用的必要性
1.1 房地產項目可行性研究房地產可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。
1.2 房地產項目可行性研究的步驟
1.2.1 組織準備進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。
1.2.2 現場調查與資料收集現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
1.2.3 開發方案的設計、評價和選擇這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
1.2.4 詳細研究采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
1.2.5 編寫研究報告書可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同且全面翔實。房地產可行性研究的內容按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。
1.3房地產項目可行性研究和內容
1.3.1 項目概況項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
1.3.2 市場分析和需求預測在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
1.3.3 規劃方案的優選在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
1.3.4 開發進度安排對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。
1.3.5 項目投資估算項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。
1.3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，并通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。
1.3.7 財務評價財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。
1.3.8 風險分析風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
1.3.9 國民經濟評價國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，并評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。財務評價和國民經濟評價都屬于項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重于項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重于項目對于國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。
1.3.10 結論運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
房地產項目開發方案范文6
關鍵詞：房地產；成本；工程項目；管理；重點
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
一、房地產項目管理的現狀概述
房地產公司對房地產項目管理大多采用部門管理制度，即由開發商設置一系列的管理部門負責不同的事項，以最高的效率來完成項目工程的管控。在整個管理過程中，運用系統的管理方法進行管理，由項目經理主要負責，在工程建設的過程中按照其內在的規律進行協調，從而有效的對系統進行管理。
具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位以及最終消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產項目開發建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確?？傮w目標的實現。
二、房地產項目工程管理的重點
2.1房地產項目成本管理
在房地產項目中，工程項目的建設直接影響著整個工程的造價成本，因而在項目的管理中對于項目成本進行控制就顯得極為重要，其中對于工程變更的控制就顯得更加重要了。施工時發生的工程變更通常會增加加工程的成本，因而在施工過程中要求施工單位嚴格按照施工設計進行施工，不得隨意變更施工方案，而對于施工單位提出的一些需要變更的部分要做好審查工作，對于不需要變更的設計要予以駁回。
在房地產項目工程管理中，還可以采取項目全員控制的方法對項目的成本進行控制。項目全員控制原則就是指將控制施工成本與每個員工的切身利益結合起來，讓所有的員工都積極參與到工程項目的成本管理中，從而充分調動每個成員對于項目成本管理控制的積極性。
此外，加強對于施工合同的管理也是項目管理的一項重要內容，同時也是控制工程項目成本的重要措施。在合同談判時就應當開始對合同進行管理，一直到合同上工程的保修日期結束，尤其是在施工過程中，應當對合同中商定的協議研究透徹，以便于對施工成本的控制。
2.2房地產項目進度管理
在房地產項目中，施工的進度不論是對于工程的成本還是對于后期的利潤都有著很大的影響，因而對于項目的進度必須要采取有效的管控手段。
一般的房地產項目通常采用網絡計劃法來控制項目的進度。網絡計劃法就是指建立一個能夠反映各項工程之間先后次序的圖表，并以此為基礎對整個工程的施工進行分析。對于施工的進度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，項目部要根據具體的施工方案確定施工的人員數目，并對各項工程進行分配，責任到人，確保工程的進度。作為負責人的項目經理要在前期組織各部門人員對施工圖紙認真研究審閱，對于施工圖紙中可能存在的問題一一找出并提前處理。此外還應當制定工程項目進度表，對工程的項目進度計劃進行全面的排期。一旦制定計劃，就要嚴格按照計劃實施，不可以隨便對計劃進行更改?？偠灾瑢τ谑┕みM度必須要進行嚴格的管理，確保項目能夠按時完工。
2.3房地產項目質量管理
房地產項目不同于其他的工業項目，其作為一項大型的工程施工項目，在施工建設的過程中存在著許多的不確定因素，其工程質量很大程度上是與工程的管理是否科學有效直接相關的，因而對于房地產項目質量管理必須要予以重視。
在項目施工中，由于房地產項目的特殊性，施工單位與開發商對于項目的要求是不同的，施工單位關注的是各分項工程能否達標，滿足相關的驗收標準；而開發商更多關注的是用戶的需求，兩者難免產生分歧，如果處理不好將會對工程產生不利影響。因而要處理好這一方面的矛盾，在確保工程能夠通過驗收的同時也要保證其能夠滿足用戶的需求 。
除工程管理以外，工程的方案及施工圖設計也對項目質量會產生較大影響。對工程質量而言，圖紙的質量與工程的施工管理水平同等重要。只有有了科學、合理的設計方案、準確清晰的施工圖紙、再輔以科學的工程管理，才能真正的保證施工項目的質量。
三、房地產項目管理注意要點
3.1嚴格發包
在選擇項目的承包方時必須要十分慎重，要選擇有經驗的承包方，這樣不僅能夠減少施工時間，更能保證工程的質量。如果因為價格低而選擇承包方，不考慮其它，很有可能會嚴重影響施工的進度，造成大量人力物力的浪費。
3.2規范管理
在房地產項目工程管理中，要按照項目規范要求進行規范的計劃管理。要在項目建設開始前就將工期定好，然后將施工計劃制定出來，然后再簽訂合同。施工時也應當嚴格按照合同的要求進行施工，對工期以及成本嚴格控制。
3.3靈活控制
在房地產項目的施工中存在著許多的不確定因素，因而在管理過程中要根據實際的情況，在不違背大前提的情況下進行靈活的變通。對于一些在實際施工過程中暴露出來的設計方面的缺陷應當及時修正，不能拘泥于設計。在工程的質量、進度方面應當根據實際情況有所側重，在執行合同的基礎上進行靈活的變通。
3.4信息暢通
信息的通暢必須要得到保證，確保相關信息能夠及時傳達到相關人員手中。應當設立完善的文檔管理制度、審批制度以及公文分發制度。只有這樣才能確保信息的通暢，保證施工方案的準確無誤。
3.5控制變更
工程施工過程中難免會發現圖紙存在一些不足之處或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就會產生設計變更。一般而言，工程中的變更主要有三種：1、設計方案中存在著問題，在實際的施工中得以暴露，對于這一類的變更要求應及時處理；2、市場趨勢的變動導致的方案調整。對于面向市場的房地產項目，其利潤是與市場需求直接掛鉤的，只有更好的適應市場才能帶來更大的利潤。對于這一類的變更要求應當先進行市場調查，經過審核后根據實際情況作出決定；3、技術創新，對于這一類的變更，可以參照2中的處理方法進行處理?？偠灾?，對于任何的變更相關的管理部門都應當嚴格控制。
結語：目前，隨著房地產行業的飛速發展，房地產項目管理也越來越規范化了。工程管理同時涉及了多個方面，在管理過程中要考慮的問題有很多，要同時考慮工程的進度、工程的成本以及工程的質量等因素，因而對于企業而言，應當注意吸收一些高素質的項目管理人員，注重整個項目管理團隊的素質，只有這樣才能真正的做好房地產項目管理工作。
參考文獻：
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