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房地產近期的走勢分析范文1
我國的房地產行業發端于城鎮住房制度改革與城鎮國有土地使用制度改革，制度紅利和居住需求的釋放造就我國房地產行業迅速發展的20年。數據顯示，2001年我國房地產業固定投資占GDP的比重就超過了國際上認定為支柱產業5%的標準，至2010年這一比重更是超過了12%。截止目前，房地產行業對整個GDP的直接或間接貢獻率已達15%，成為國民經濟名副其實的支柱行業。
然而4年前“限購令”的出臺，正式意味著我國房地產行業黃金時代的終結及行業拐點的到來。行政化的手段帶來的不僅僅是對行業本身的影響，更深層次是導致了大眾心理預期的轉變。未來我國房地產行業到底何去何從？房地產行業的未來走勢如何？是否還存在著發展機會？本文試圖就上述問題作出粗淺的分析。
一、行業走勢分析
首先，從理論上分析，任何行業的發展都有其自身的客觀規律，“春生、夏長、秋收、冬藏”，這不僅僅是大自然季節更替的客觀規律，也是大到國家、社會，小到單位、個人的普適法則，任何事物的發展都呈現出“上升一調整一再上升一直至衰退”的螺旋式發展軌跡。我國的房地產行業也不例外，經過改革開放以來數十年的“春生”階段的急速擴張及粗放式發展，接下就是調整和轉型的“夏長”階段，在這一階段，整個行業的產值不會再像以前那樣繼續高速增長，甚至還可能會有所下降，但行業內的調整、整合、轉型不會就此停止。完成“夏長”這一階段后，則必將迎來行業的“秋收”階段，筆者判斷，屆時很有可能是我國房地產行業繼“黃金十年”之后的“白銀十年”。
其次，從客觀情況上分析，作為國家經濟支柱的房地產業，不可能一下就垮下去，否則必將危及我國整體宏觀經濟形勢，這一點從國家近期對房地產業調控政策思路的微妙轉變中已經得到了佐證，“限購”這一行政化的手段必然會被全面取消，而取而代之的是更多“市場化”的手段，“通過市場機制、市場手段來自然消化行業泡沫”已成為政府調控房地產行業的基本指導思想。
再次，二胎政策的實施及改善型需求的釋放會給我國房地產業帶來源源不斷的“剛性需求”。而支撐這一需求其實是中國幾千年來“農耕文明”文化，中國人對土地和房屋有著特殊的感情及心理需求，這一文化是與西方的“海洋文明”截然不同的，因此國外的所謂“理論及經驗”不能簡單的、形而上學地用于分析這一根植于中國特有文化氛圍的房地產行業。
最后，在移動互聯網時代，傳統的房地產項目，特別是商業地產項目，必將與文化、旅游、電子商務等行業進行更加深層次的融合，從而迸發出更多的適應移動互聯網時代的新型地產項目，推動房地產行業進一步轉型發展。
綜上所述，盡管中國房地產行業“野蠻生長”的“黃金年代”已經過去了，但是并不意味著房地產行業就有沒有發展機會了，理性的分析讓我們看到房地產行業其實是“危中有機”的。
二、投資機會分析
首先是并購類機會，由于國家銀根的定向緊縮，必然有不少的項目，特別是中小房地產商的項目會處于資金鏈斷裂乃至破產的境地，這為房地產行業內提供了難得的并購類機會。介入之后或自行開發運作，或轉讓，由于接手成本低，都有望獲得可觀的溢價收益。
其次是轉型機會，只要能深刻把握房地產業發展趨勢和規律，憑借已有豐富管理經驗及業內資源，完全有可能以全新的思維和經營理念打造出新型的商業地產項目，從而帶來項目估值的大幅提升。
總之，只要規避明顯供過于求、而又缺乏中心城市輻射和人口聚集能力的二三線城市項目，聚焦一二線城市中心城區的優質項目；規避傳統的商業地產項目，聚焦新型商業地產項目，我國房地產行業的機會不少。三、大力發展互聯網商業地產
筆者認為，未來房地產行業的發展機會在于商業地產，而商業地產的機會在于新型的互聯網商業地產。何謂互聯網商業地產？目前業內并沒有統一的意見。前段時間，地產大佬王石的一段狠話，在網絡上流傳很廣：“淘汰你的不是互聯網，而是你不接受互聯網，是你不把互聯網當成工具跟你的行業結合起來。最終淘汰你的還是你的同行?！惫P者試圖從以下幾個層面對互聯網商業地產的特征進行描述：
互聯網商業地產不同于傳統的商業地產，其實質是是對傳統地產商業模式的創新。傳統商業地產的模式無非是兩類，一類是先設計、開發，再出售套現；另一類是先自持物業，擇機出租或出售獲利，無論是哪一類獲取都是轉售收入、租金收入及未來的溢價收入。而互聯網商業地產則試圖打破這一傳統模式，更多從用戶體驗、平臺、規模和流量上做文章。
互聯網商業地產項目追求不是商家的利益，而是更好的用戶體驗。傳統的商業地產模式從選址、獲取土地、前期市場調研、定位、規劃設計、施工、銷售組織、營銷策劃、招商、運營管理，以及根本的利益分配和投資回報退出機制都已經非常成熟，其商業模式的邏輯是更多地考慮商家的利益，比如規劃設計、品牌引入、銷售場景設計、氣氛營造上，都是為了更多的讓消費者經過、引發購物沖動。然而這種設計思路及結果都無法給顧客帶來更好的消費體驗。
房地產近期的走勢分析范文2
【關鍵詞】世界經濟形勢 對中國 影響
一、世界經濟形勢
1．對世界經濟增長的預測
2008年世界經濟面臨次貸危機、油價高企等因素的影響，最近各研究機構紛紛調低了預期經濟增長指標。2008年1月國際貨幣基金組織對2008年全球經濟增長速度的預測從2007年7月時的5.2%下調到4.1%，下調了1.1個百分點；對美國和日本經濟增長率的預測均下調至1.5%；對歐元區經濟增長率的預測降為1.6%；對中國經濟增長率的預測降為10%。美國經濟發生衰退的風險加大，但不會引發全球經濟衰退，主要經濟體之間周期的非同步性決定了全球發生經濟衰退的可能性很小。
2．美國次貸危機及影響
美國次貸危機產生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經濟，美聯儲一直實施低利率政策，導致不動產價格攀升，繼而形成房地產市場泡沫。從2004年6月開始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯儲連續17次提高基準利率，至2006年6月聯邦基準利率最終被提高到5.25%，導致房地產需求下降，價格回落。同時，因為債務已經超過了房屋的實際價格，拖延還貸的現象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級貸款。美國住房市場的急劇降溫，引發了全球金融市場的激烈動蕩。
關于美國次貸危機的影響，在學術界有這么幾種不同的觀點：第一種看法，認為美國經濟將陷入嚴重衰退。有評論認為，美國這次經濟衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來最嚴重的金融危機。第二種看法，認為對美國經濟的估計不必太悲觀。從長期看，美國經濟結構比較穩健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認為世界經濟正在步入一個拐點，全球主流經濟政策正在由自由放任轉向政府干預。第四種看法，認為以美國為支柱的國際貨幣體系開始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國際貨幣基金組織等機構的使命。第五種看法，認為短期內次貸危機引發全球性金融危機的可能性不大，但對中長期經濟走勢會產生重大負面影響。次貸危機發生后，美國與其他發達國家政府通過利率政策、注入流動性政策、財政政策、行政措施進行市場干預，這些政策會阻止次級貸危機的進一步擴散。但中期內大量注入流動性與降息使通貨膨脹風險加大，長期內將影響金融市場的運行模式。
3.石油價格波動及走勢分析
關于原油價格高企，油價已不單純是石油供需關系的反映，而是世界地緣政治、外交關系的晴雨表，國際金融資本市場的衍生物。近期國際油價波動的影響因素主要有：（1）美國原油庫存的變化；（2）石油產量的變化及產油國政局的影響；（3）石油市場的投機活動；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對經濟增長的預期；（6）經濟結構變化與技術進步導致對原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價的確定，既受供求關系影響，又受金融投資影響，還受預期影響。研究顯示，石油市場是一個信息無效市場。這意味著，石油價格并非隨機游走的。目前，金融投資是決定石油價格的主導因素。國際上的金融強國（美國、歐洲和日本）在石油價格的制定方面發揮主導作用。關于油價走勢，，持續6年的弱美元局面可能于年內改變，相應地，高油價、高金價狀況也會改變，國際大宗資源和農產品價格的走勢可能不會延續太久。這是因為盡管弱美元有助于提高其國家資產負債的質量，但從戰略上說，強美元符合美國的根本利益。長期實施弱美元政策，一是降低了美元作為國際貨幣和國際儲備資產的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機與歐佩克（opec）理念的轉變是此輪油價上升的主要動因，但全球經濟減速短期內將不支持油價大幅攀升。油價走勢在短期內不排除繼續創出新高的可能，但需求面不支持油價上漲；中期看，新興市場經濟對石油需求的穩定增長與opec理念的轉變，使油價仍然維持在高位；長期看，油價走勢將取決于替代能源的開發進展。
二、世界經濟形勢對中國經濟的影響
國際經濟對中國經濟的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經濟增長下降。有關分析認為，外部環境“趨冷”，使中國內部經濟自動“降溫”。如果宏觀調控過度緊縮，容易形成“超調”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯儲不斷降息的情況下，中美利差的擴大將會吸引更多的國際資金流入中國，加劇中國的流動性過剩。中國緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。
次貸危機對中國出口的影響程度將取決于美國經濟減速的程度。根據測算，中國出口增長率與美國gdp增長率之間存在著較強的正相關關系，美國gdp增長率每下降1個百分點，中國出口增長率平均將下降5.2個百分點。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業的生產性投資依然過快增長而可能出現的產能過剩。
房地產近期的走勢分析范文3
關鍵詞:房地產價格;灰色關聯度分析
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A
一、房地產價格影響因素定性分析
從1998年國家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房貸全面放寬,2006年全國知名品牌地產開發商進駐唐山,唐山房地產價格一路走高,影響唐山房地產價格的因素有很多,主要有:
(一)居民收入水平。居民收入水平體現了一個地區居民的購買力水平,如果一個城市經濟水平發展較快,居民收入較高,那么這個地區的房價也就越高。如2008年北京的平均年工資水平為56,328元,河北的平均年工資水平為24,756元,而對于房價,北京明顯高于河北,北京商品房平均銷售價格為12,418元/平方米,河北僅為2,779元/平方米。
(二)城市GDP。GDP是國內生產總值的簡稱,反映了一個地區的經濟發展水平。一個城市宏觀經濟持續發展,能拉動房地產業的發展。人們對于經濟持樂觀的態度,必然也會增加對于耐用消費品――房產的購買。如果一個地區經濟持續低迷,GDP增長緩慢,人們投資與消費均趨于謹慎,必然會影響房地產價格。
(三)城市人口總量。一個城市居民人口的多少能反映一個地區房地產的一般需求趨勢?！白∮兴印笔侨藗兩畹幕疽?如果一個地區的人口自然增長率較高,或者由于產業結構變化等因素大量外部移民涌入,都會推動對房地產的需求。
(四)貨幣政策。當央行根據經濟運行情況,實行緊縮的貨幣政策時,銀行利率的上升會提高購房者(主要為中低收入者,因為其購買房產要向銀行貸款)的貸款成本,從而抑制房地產市場的需求,進而影響房價。如近期“新國十條”中規定的有關二套房的認定標準,貸款銀行對借款人執行二套(及以上)差別化住房信貸政策,必然會對房地產市場產生一定影響。
(五)稅收政策。當政府增加房地產交易稅費時,將提高房地產交易成本,減少部分投機行為,降低房地市場的熱度,進而影響房價。如果政府設立固定資產稅,那么住宅空置率將會顯著減少,從而抑制房價暴漲。如上海擬對住宅開征房產稅,將會通過稅收抑制投機性需求,對房地產市場產生深遠的影響。
(六)開發商的成本。簡單地說,房價=成本(土地購置成本、建設成本、管理費用、財務費用等)+利潤,假如當開發商由于土地的購置價格上升等因素而成本提高時,必然會對房價產生影響。
除以上六方面外,房地產的地理位置、居民家庭規模的變化、周邊自然環境、城市規劃等因素也會影響房地產價格。
二、唐山房地產價格影響因素實證研究
上文對房地產價格影響因素進行了定性分析,下面從唐山實際情況出發做定量分析,考慮到數據資料的可得性和代表性,本文選取唐山房地產近7年的數據,運用灰色關聯度分析法進行研究。
(一)灰色關聯度分析理論。我們在分析一個經濟系統包含的因素哪些是主要的、哪些是次要的、哪些影響大、哪些影響小時往往需要進行回歸分析,而回歸分析要求大樣本,分布是典型的,計算量大。八十年代初形成的灰色系統理論則考慮到回歸分析的不足,采用關聯度分析法來做系統分析。在灰色系統理論的關聯度分析中,把描述各因素對結果影響程度的“量度”稱為關聯度,其實質是描述系統發展過程中因素相對變化的情況,即變化大小、方向及速度等指標的相對性。房地產市場價格系統就是一個灰色系統,影響房地產市場價格的諸因素在相互關系、作用程度、數據收集方面均符合灰色系統的概念。灰色關聯度分析法主要分為以下兩個部分:
1、數列的無量綱化處理。比較數列和參考數列之間,以及比較數列之間,存在量綱不一致的情況,為了消除量綱不同給關聯分析帶來的不良影響,就要進行無量綱化處理。無量綱化處理常用的方法有:初值化處理、均值化處理、標準化處理。
設x(t)=x(1),x(2),…,x(n)是參考序列,x(t)=x(1),x(2),…,x(n),i=1,2,…,m是m個比較因素序列。在這里我們用標準化的處理方法對各序列數據進行無量綱化處理,即:
參考數列:y(t)==,,…,,
比較數列:y(k)==,,…,,i=1,2,…m,這樣得到的新數列序列量綱唯一,其均值為0,方差為1。
2、關聯系數的計算。首先,計算差數列y(t)=y(t)-y(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;其次,找出最大值max{｝=maxmaxy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n與最小值min{｝=minminy(t),i=1,2,…m;t=1,2,…n;再次,計算關聯系數:(t)=,i=1,2,…,m;t=1,2,…,n。其中,(0
關聯度反映了參考序列和比較序列在同一時刻的緊密程度,關聯度越大,兩個序列在該時刻的關系越密切;反之亦然。比較與(i≠j),若>,則表明第i個因素對結果的影響比第j個因素大。
(二)數據選取。前文對房地產價格影響因素做了理論分析,在此基礎上挑選適用且可量化的影響因素作為唐山房地產市場價格的影響因素指標,具體指標與數據見表1。(表1)
(三)實證分析。由于數據的計算比較復雜,故本文采用DPS軟件輔助計算,實現灰色關聯度分析,具體過程如表2～4所示(數據的計算考慮了隨機誤差)。(表2、表3、表4)
由以上的灰色關聯度分析,得出各影響因素對房地產價格影響程度的排序,如表5所示。(表5)
(四)結論。第一,在影響唐山房地產價格的因素中,GDP和人均可支配收入是最重要的兩個因素。人民生活水平的提高、收入的增加,增強了居民的購買能力,使得唐山房地產價格在近幾年一直呈上升的態勢(2008年由于金融危機等影響使得房價略有下降),并未受到2005年頒布的《國八條》和2006年頒布的《國六條》的影響;第二,由于近幾年唐山經濟迅速增長,生活環境不斷改善,吸引了除農村和近郊人口外,大量外來的高級人才涌入,這些人購買力較強,因此人口增加對于價格就有較大的影響;第三,商品房屋銷售面積是反映需求的指標之一,而竣工房屋面積則是反映供給的指標之一。從以上數據說明,商品房屋銷售面積對房地產價格的影響程度較大,消費主導著市場價格的波動,此時形成賣方市場。
總的來說,目前唐山房地產市場供不應求,但經濟的迅速發展和人口的增長是造成房地產價格上升的主要原因,投機因素較少,在短期內仍將保持平穩上升的態勢。
(五)不同地區關聯系數比較分析。依據其他學者的分析,北京、上海、蘭州等城市影響房地產價格的主要因素有所不同,可見房地產價格影響因素的排序具有個性,不能照搬其他城市的研究結論作為依據來制定房地產發展的政策。北京是我國的政治經濟文化中心,隨著我國經濟的迅速發展,作為我國首都的北京吸引了不少來自國外的人才,再加上國內高級人才的涌入,使得人口總量對房價的影響極其重要。在上海這類發達地區,房地產升值潛力較大,商品房成為投資者的投資入點,導致信貸規模對房地產價格產生較大影響,投機因素多,房地產泡沫出現的可能性大。人均可支配收入和GDP是省會城市蘭州房地產價格最重要的兩個影響因素,居民購買力的增強還會使得房地產價格進一步的上漲。雖然唐山不是省會城市,但是唐山的區位優勢明顯,交通便利、路網發達,石油、鐵礦石、煤炭、鹽堿、有色金屬等礦產資源豐富,在我國經濟增長的第三極“環渤海經濟圈”中占有重要地位。隨著唐山經濟的發展、家庭收入水平的提高、對居住條件改善的需求,產生巨大的住房需求,唐山房價還會在合理的范圍內進一步上漲。(表6)
三、政策建議
通過以上的定性定量分析,確定了影響唐山房地產市場價格變化的因素以及各個因素對價格變化的影響程度,下面提出穩定唐山房地產價格的政策建議:
(一)大力發展經濟,提高人均可支配收入。自2005年以來,唐山經濟迅速發展,國民生產總值居全省11個省市中首位,而房價卻不是最高的,位于秦皇島和廊坊之后。這說明唐山的房價還有一定的上漲空間,政府還需大力發展城市實體經濟,增加就業機會,提高居民人均可支配收入,增強社會保障能力,從總量上增加居民的收入來源,提高生活質量。只有實際購買能力的提高,才能確保唐山居民“住有所居”。
(二)積極采取有效措施,適當擴大住房市場有效供給。針對目前唐山房地產市場為賣方市場的現象,政府應做好土地管理規劃,增加土地有效供給,加快閑置土地開發,壓縮房地產開發商蓄地待漲造成過長的房屋建設周期,切實規范銷售行為。此外,房地產開發有一定的周期,短期內難以迅速增加供給量,因此積極發展二手房市場,盤活存量住房也是擴大房地產市場供給的有效手段。
(三)加強金融監管,促進房地產業健康發展。加強房地產信貸管理,一方面準確核實房地產商的資質,確保其有一定比例的自籌資金,防止不符合條件的開發商和項目套取資金;另一方面要積極支持有利于擴大中小普通住房供應的信貸資金需求,滿足有支付能力城鄉居民改善住房條件的需求,做好房貸的審核,防止炒房者轉嫁風險。
(四)運用靈活多樣機制,擴大保障性住房供給。保障性住房主要針對低收入群體,政府應把解決城市低收入家庭住房困難作為城市住房中的重點和深化住房制度改革的重要內容。切實落實九部委聯合的《廉租住房保障辦法》,在政策主導的前提下,運用多樣化、靈活化的機制,鼓勵民營企業參與到廉租房的建設和運作中來。針對不同收入群體設計不同的保障性住房方案,細化市場供給。
(五)依托城市規劃,拓展房地產開發空間。隨著唐山“鳳凰新城”、“南湖生態城”等一系列規劃項目的實施,房地產開發空間不斷擴大。目前,建設路、北新道拓寬工程結束,外環線全線通車,因交通條件改變后,周邊一系列配套設施將逐步得到改善,房地產的批量開發使得物業水平也將提高。在進行土地規劃時,在一個地區內應使高、中、低住宅適當搭配,防止出現“貧民窟”現象,促進社會和諧發展。
(作者單位:吉首大學)
主要參考文獻:
[1]高芳.鄭州市房地產市場價格影響因素分析[D].西北大學,2009.
[2]政研.唐山房價走勢分析[N].唐山勞動日報,2008.4.1.
房地產近期的走勢分析范文4
【關鍵詞】人民幣匯率 世界貿易格局 國際貨幣體系
國際貨幣基金組織指出,過去幾年來,中國在通過增加市場因素來確定人民幣匯率方面取得了重要的進展,尤其是自從2005年實行匯率改革以來,人民幣有了實質性的升值。盡管如此,考慮到中國在貿易方面所占的優勢,人民幣幣值仍被嚴重低估。人民幣兌美元匯率近一年基本穩定,近期外界敦促人民幣升值的呼聲仍不斷加大。最近,包括國際貨幣基金組織(IMF)總裁卡恩、歐洲央行行長特里謝等在內的多國財金官員及國際組織,紛紛表示中國應當放松匯率管制,讓人民幣升值。美國若加入戰團,無疑令中國匯率政策承受的壓力突然加劇。
一、人民幣匯率水平的走勢分析
1、升值預期過高的原因主要是貨幣性因素
2005年7月21日匯率改革后,人民幣匯率是不是按照國際投機者的預期,持續不斷地上漲,如果不是,當前人民幣升值預期如此之高,基本原因是什么?人民幣確實存在小幅升值的壓力,但并沒有外界輿論和預期的那么大,又是什么原因導致人民幣遭遇如此大的升值壓力?我們的基本結論:在人民幣升值問題上,有實體經濟因素,但貨幣性因素遠遠大于實體經濟性因素。
2、市場升值預期信號在減弱
人民幣匯率改革正朝著浮動邁出了關鍵的、可喜的一步,客觀上相對穩定了市場的預期。此外中美利差保持了一定的差距,美元短期內將較為穩定,中國利用外資的增幅在減緩,一定程度上會緩解人民幣升值的壓力。
3、實際大幅升值的壓力不大
(1)匯率形成機制的改革在不斷釋放人民幣升值壓力
匯率機制改革前后,中國人民銀行(外匯管理局)出臺了大量的政策。從目前看,這一系列匯率形成機制的改革,其效應尚未完全發揮,而且在外匯管制和外匯市場建設方面,我國還存在進一步改革的空間,各種長期被壓抑的用匯需求還可進一步釋放,因此完全有可能在繼續實行資本管制的整體框架下,進一步增加外匯資金需求,不斷釋放人民幣的升值壓力。
(2)中美利差在一個時期內仍將保持一定的差距
中國目前對銀行的一系列改革措施和外匯政策的“膠著”,使貨幣市場利率一直走低,可以說是處于歷史的低位水平。另一方面,近幾年來實體經濟的高速增長,部分行業產能過剩壓力成為中國經濟發展的一大問題,企業利潤增長幅度減弱,物價上升速度減緩,出現了對整體經濟增長速度下滑的擔心。金融危機之后,美國為了刺激經濟也采用寬松的貨幣政策和財政政策。因此,中美利差趨于保持一定的差距。
(3)人民幣資本項目下可兌換的漸進性
在人民幣資本項目未完全開放的限度內,監管資本跨境流動還有相當的空間和較為成熟的政策經驗。鑒于金融危機的教訓和中國經濟發展的復雜性問題,相信中國政府對于人民幣項下完全可兌換的進程,將會持有一個謹慎、漸進、連續的態度,絕對不像市場預期的那么快,更不可能按照國際游資預測的軌跡走。中國將會采取嚴格的資本流入管制,并視發展狀況出臺新的政策,尤其是對短期流動性資本的管制。隨著中央銀行干預外匯市場經驗的逐步積累,必然會加大投資者的投資成本,增加國際游資對人民幣直接沖擊的難度。
二、中國匯率的國際環境分析
中國政府目前的政策相對較為謹慎,但中國絕對不能單一來解決當今全球經濟、貿易的失衡問題。全球經濟貿易失衡的主要原因,是美國經濟的失衡,是美國多年經濟政策的結果。由此評價美聯儲格林斯潘的政策和遺產,對世界而言,是福還是禍?需進一步認真研究。因為要解決目前世界經濟失衡帶來的全球匯率波動,首先需要美國以大國負責的姿態來對待全球經濟失衡,主動對多年積累的已扭曲的經濟結構進行調整。同時,鑒于美國經濟“硬著陸”會對全球經濟帶來的巨大風險,針對此結果,最后無奈的選擇,只能是各國加強合作,分別調整自身的經濟結構,才能逐步改善國際貨幣體系。
1、當前世界貿易格局是國際政治經濟結構變化的結果
理論上貿易格局的變化與匯率的變動密不可分,但全球近18年的貿易格局變化不是由匯率因素起決定作用的。從上世紀90年代開始,世界貿易結構出現三大特點。一是跨國資本流動直接帶動了東亞各國包括中國的國際貿易。二是當前世界的資本流動主要是通過跨國公司進行,跨國公司引導了國際貿易的流向。三是世界三大區域的貿易差額結構發生了巨大變化,美國對其他兩個區域的貿易從“一順一逆”(對歐盟順差,對東亞逆差)變成“雙逆差”。
2、匯率對世界貿易基本格局的影響在逐步弱化
由于世界貿易基本格局的變化和現行國際貨幣體系的弊端,匯率對世界貿易基本格局的影響已經弱化。
(1)匯率波動基本已由金融易主導
全球跨國貨幣交易量已遠遠超過全球貿易量,跨境外匯日均交易量已達世界全年貿易額的10%左右。由于全球資產泡沫此起彼伏,金融易經常脫離實體經濟。匯率信息中存在噪音,不僅不能自發調節貿易差額,有時甚至背道而馳。即使匯率波動的方向與幅度較恰當,其效應的顯現往往還需相當時間。因此,平衡貿易差額已不能完全寄希望于匯率的市場化調節。
(2)部分匯率風險已被跨國公司內部化
當跨國公司成為國際貿易主體后,匯率成了跨國公司的內部核算價格,主要調節內部的利益分配,并不嚴重影響整體利益。中美貿易尤其是中國對美出口中很大一部分是美資跨國公司的內部貿易。
(3)匯率波動基本不影響產品最終售價
一方面,產品最終售價中非貿易占比不斷提高,對匯率的敏感性下降。另一方面,匯率大幅高頻波動,使國際貿易承受不必要的匯率風險。為保持市場份額,出口廠商更傾向于自我消化匯率風險,而不是轉嫁風險,匯率對需求的影響已經弱化。
(4)貿易不平衡格局具有長期的內在穩定性
匯率對貿易基本格局的影響力在下降,經濟周期的影響力也出現下降,全球貿易基本格局具有一定的內在穩定性。1996-2009年,不但世界各國的匯率發生了較大波動,各國經濟也發生了較大的調整,但國際貿易基本格局并未發生顯著變化。
3、世界貨幣體系失衡再次顯現
美元本位貨幣體系的脆弱性:特里芬難題與匯率風險。布雷頓森林體系崩潰后,美元的本位貨幣地位遭到削弱,但仍占各國外匯儲備的60%以上,國際外匯交易的40%、國際貿易結算的50%以上。美元仍面臨著“特里芬難題”,即作為國際貨幣要求的貨幣堅挺與作為世界主要儲備貨幣要求的國際收支逆差之間的矛盾。美元發行不受約束,導致世界資產泡沫與金融危機不斷。更重要的是,國際儲備貨幣的發行不再有黃金約束,世界貨幣的發行往往服務于一國國內的經濟需求。
4、美國近期政策的走勢分析
美國在世界經濟中具有相當的重要性,是一個真正的“經濟大國”,世界各國需求不足,靠出口美國維持。目前在全球經濟又一次失衡的狀態下,美國政府完全可能沿用過去的政策思維和政策手段,解決美國的困境。歷史上,從布雷頓森林體系瓦解以來,美元已經歷了三次大的貶值和升值,正是這種大起大落,一定程度上緩解了美元作為主要國際儲備貨幣的特里芬難題。強勢美元往往與巨額貿易赤字相關聯,同時引起貨幣的超額供給;弱勢美元往往與貿易赤字改善相連,同時導致貨幣的超額緊縮。
三、國際貨幣體系失衡下的中國匯率政策
解決世界經濟的失衡既不能完全依靠美國的調整,也不能盯著中國的匯率。在上述世紀性難題背景下如何思考中國的匯率政策取向?盡管2001-2009年,美國對中國的貿易逆差占美國總貿易逆差的比重逐漸在上升,但同期美國與日、韓、中國臺灣的貿易逆差占美國總貿易逆差的比重下降了一定的比例。而且,雖然美國與東亞、東南亞的貿易逆差額上升,但比重卻在下降。可見,美國的貿易逆差是全局性的,而不是地區性的。
近期,中美應在加強磋商的基礎上,分別出臺一些措施緩解美元貶值(人民幣升值)壓力,從國際的視野進行自身經濟結構的調整,同時,中美兩國特別是美國應該而且有能力,主動創造有利的輿論氛圍。美國應逐步實行緊縮政策,減少財政赤字,提高市場利率,以減少消費增加儲蓄。美國目前有能力通過緩慢的結構調整解決美國經濟的不平衡問題,關鍵是要有這方面的意識和大國的責任。中方決策者應清醒認識,匯率之爭是國家利益之爭。近期G20會議美方對中國金融服務業開放的要求,雖然有利于提高中國金融服務業的效率,但這仍不是解決世界經濟失衡的根本性措施。第一,進一步加快匯率形成機制的改革,繼續減輕人民幣的升值壓力?？紤]中國結構調整尚需較長時間,在繼續主動保持人民幣略有升值壓力的狀態下,近期應該:進一步放開企業持有外匯比例的限制,推行企業意愿結匯制,逐步放寬銀行結售匯頭寸的限制,提高金融機構在外匯市場上資金運用的自主性,應不失時機地推進外匯市場的進一步改革,發展外匯衍生品市場,主動引導、培育市場主體管理匯率風險的能力,繼續完善人民幣匯率調控機制。公開市場操作既可采取現貨交易,也可采取遠期、掉期等方式。第二,進一步加強對跨境資本流動的監測和管理。無論是從金融危機教訓看,還是從保證當前我國匯率機制改革成功的角度看,很重要的前提,就是我國仍必須保持一定程度的資本管制。要進一步改善外匯統計、監測工作,真正做到心中有數。必要時可采取跨境資本交易稅和無息存款準備金要求,以加強對跨境資本流動的管理。同時,為了保持中國經濟在較長時期內既穩定增長又不至于產生資產泡沫,必須盡快出臺有關加強海外房地產資金流入的管理辦法,進一步細化對于流動性資本跨境移動的管理。第三,堅持引進外資的質量,加大“走出去”戰略的實施。引入外資要有戰略性安排,應重視技術與管理的引進,促進國內產業優化升級。因此,首先要加快改善國內融資體系和放開境內各種市場化融資工具的限制,讓企業的資金需求盡可能在境內得到滿足。其次要宣傳和方便企業,充分利用國內資金,減少人民幣資產與外幣資產替換后的收益代價。重新審視中央與地方引進外資的各項優惠政策,實現平等“國民待遇”,切實提高利用外資的質量和效益,加快調整原先控制企業“走出去”的外匯管制政策。最后是統籌制定企業“走出去”戰略,支持企業進行資源戰略儲備,并以政府和企業相結合的市場策略與海外經濟取得互利共贏的局面。第四,要確立放慢海外上市節奏,積極發展本土資本市場的戰略安排。中國優秀大型企業大量海外上市,不是中國金融發展的長期戰略。當前,我國要加快發展和健全我國包括債券市場和股票市場在內的資本市場,積極鼓勵中小企業、民營企業、風險投資企業海外上市(當然仍不排除在境內改善對其的相應融資環境),對于國有大銀行上市籌資中,面對是否“賤賣”的爭論,最好的辦法是盡快發展境內私人股權基金作為第三方,與境外投資者競爭入股,包括籌集外匯資金入股,在支持、調控中國房地產業發展的過程中,對房地產信托基金,相關部門不能視而不見,要提高工作效率,盡快實現“與其放任不管,不如發展中國的信托基金”。第五,進一步運用好貨幣對沖操作手段。第六,增加雙邊貿易協定,提高亞洲區內貨幣的結算功能。第七,更重要的是應該積極落實并長期堅持內需主導戰略。
【參考文獻】
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房地產近期的走勢分析范文5
新興市場成為世界經濟增長的重要一極并不是今天才發生的，實際上在過去的五年中，世界經濟的增長一直由新興市場所主導：中國的增長占世界經濟增長的1/4，金磚四國占到1/2，所有的新興市場國家一起占了2/3左右。新興市場在世界貿易中的重要性也不斷上升，其貿易量占到了世界貿易總額的1/3，超過1/2的進口增量（2000年以來）來自新興市場國家。同時，超過90％的原油和金屬增量來自新興市場，而80％的谷物消費增量也來自它們。
我們都可以發現，新興市場作為一個世界經濟增長最為強勁的引擎，這兩年為世界經濟的穩定發展起到了重要作用，這也是為什么在美國房地產市場自2006年開始大幅下挫后隨之經濟開始第一輪調整后，世界經濟仍然可以在2007年保持強勁增長的重要原因。然而，作為世界經濟增長中的另外一極，美國的個人消費的壓縮、次貸危機的愈演愈烈，對全球經濟的負面影響是必然的。然而，同過往幾次的作用機制不同，這次美國經濟下滑雖然也導致新興市場國家的出口下降，但是并沒有導致新興市場經濟增長的明顯減速，出現這種情況，主要是由于新興市場近年來其經濟增長的內生明顯增強。
雖然新興市場最重要的出口目的地仍然是發達國家，但新興市場國家之間的貿易也在快速增加之中；根據IMF的統計，新興市場國家的出口中有一半左右是面向其他新興市場國家的。這種變化是新興市場國家內部分工的體現，即中東、非洲、拉美等地區的大宗商品出口，和以亞洲國家為代表的工業制造品出口。從出口額占GDP的比重來看，中東和北非地區以石油出口為主，該項出口額占GDP的比重超過1/3；拉丁美洲國家對石油和非石油商品出口（農產品）的依賴都很大，兩者合計占GDP的比重超過10%；撒哈拉周邊非洲國家對非石油商品出口的依賴較大，其占GDP的比重接近8％；亞洲國家的出口則以工業制品為主，其占GDP的比重為18%左右。
主要經濟體對新興市場國家的依賴有所上升
在世界經濟的增長模式中，發達國家帶動新興市場國家的經濟發展仍然是主要的。但我們也注意到，隨著新興市場國家經濟實力的增強，其自身的消費能力不斷上升，這些國家的需求對發達國家也具有了重要的意義。我們考查了2000年以來世界主要經濟體出口結構的變化，發現美國、歐盟和日本對新興市場和發展中國家出口的比重都有不同程度的上升。
三大經濟體中，日本和歐盟對新興市場額依賴度較高。近年來，日本的外貿結構發生了巨大的變化：在過去的八年中，日本對新興市場國家出口的比重從23%上升到了41%；與此同時，對發達國家出口的比重從77%下滑到了59%。其中，對中國出口的比重上升明顯，2000年對中國出口的占比僅有6%，目前已經上升到了16％，比歐盟的比重還要高出1個百分點；而對美國出口的比重則大幅下滑，對美國出口的比重曾經高達31%，但到2008年4月這一數值已經下降到了18％。目前日本的出口結構中形成了美國、中國、歐盟三足鼎立的局面。
另外，日本的出口具有很強的地域特征，對亞洲國家的出口占到其出口總額的50％。除了中國以外，對韓國、香港、臺灣、新加坡、泰國、馬來西亞、印度尼西亞、印度等國的出口也較多。顯然，日本同亞洲國家之間具有相當程度的分工，這在中日貿易中體現的尤為明顯。近年來，隨著中國經濟的發展和技術水平的提高，日本對中國直接投資不斷增長。中日貿易由原材料、紡織品等低附加值產品為主向機電產品等技術含量高的產品轉移，由垂直分工向水平分工的貿易結構轉移。日本對中國直接投資主要的流向是機電行業，越來越多的日本電器、機械設備生產商將生產基地轉移到中國。在中國的日資企業大量從日本采購零部件，并積極利用中國廉價的勞動力，產品再大量返銷日本。同時，日本也向中國大量出口高端的機電產品。這種貿易模式在亞洲其他國家里也不同程度地存在著，并對日本經濟的增長有著重要的作用。
歐盟經濟對新興市場的依賴也有所上升。近年來，歐盟對新興市場國家出口的比重從2000年的37%上升到49.6%。而同期對發達國家出口的比重從2000年的63%下降到目前的50.4%。從主要出口國家來看，對美國和日本的出口比重都有較大幅度的下降，從2000年的28%和5.22%分別下降到目前的21.1％和3.5%。新興市場和發展中國家中，俄羅斯、印度、中國和OPEC國家是歐盟的主要出口目的地，其中對俄羅斯出口的比重在2000年僅有2.7%，目前已經上升到7.2%；對中國出口的比重也從2.9%上升到5.8%。
三大經濟體中，美國對新興市場的依賴程度是最低的，但對新興市場國家出口的比重也有所擴大。2000年美國對新興市場國家出口的比重為33％，目前上升到39.3%，其中有11.3%來自對同屬北美自由貿易區的墨西哥的出口。美國的主要出口對象是歐盟，占到美國出口總額的21.7%；其次是加拿大，比重為21.2%；對中國出口的比重僅為5.1%?？梢娦屡d市場國家對美國出口的影響較小。
通過以上的分析，我們認為無論是從增長的內生性，還是增長的規模來說，新興市場對世界經濟的增長都不再是無足輕重的，雖然在新興市場國家和發達國家之間的關系上，后者引領前者的增長仍然是主要的，但在發達國家經濟增長低迷的時期，新興市場并非完全地跟隨，而是能夠為世界經濟增長提供一定的緩沖和額外的動力。
新興市場是一季度歐美日經濟反彈的重要原因
2008年一季度，三大經濟體的GDP增長速度普遍好于預期，我們認為這主要是因為新興市場國家的經濟增長依然強勁，并對發達國家的出口構成支撐所致。
實際上，新興市場對發達國家經濟的緩沖作用早就存在了。觀察次貸危機以來美國、歐盟和日本的經濟表現，我們注意到各國的消費和投資都出現了不同程度的下滑。其中的機制在于，由于次貸危機加劇了美國樓市的調整，財富效應促使美國居民消費減少，這在一定程度上拖累了歐盟和日本經濟的增長。另外更重要的是，由于次貸危機導致了風險價格的重估，各國商業銀行也相繼提高了放貸的門檻，導致各國普遍出現了流動性危機，這對社會的投資和消費構成了沉重的打擊。然而，在投資和消費不斷下滑的情況下，各國的出口相對較為強勁，這為各國經濟的調整提供了重要的緩沖。
2008年一季度各國經濟的超預期表現更是與新興市場關系密切。對于美國，2008年一季度GDP同比增長2.53%，增速比2007年第四季度略微上升0.07個百分點。細分來看，當季個人消費同比增長1.87%，增速比上季下降0.68個百分點。從出口的細分數據來看，相比對發達國家出口的疲態，一季度美國對新興市場國家的出口依然十分強勁。因此，可以認為新興市場經濟的強勁表現對美國經濟一季度的超預期有重要的作用。
對于歐盟，2008年一季度GDP同比增長2.4%，略低于2007年第四季度的2.5%，但仍大大高于市場的預期。細分來看，當季個人消費、政府消費、投資的同比增速都有所回落；僅有出口表現亮麗，當季出口同比增長5.4%，增速比上季上升0.8個百分點。除了對美國和日本的出口仍然為負增長，對俄羅斯、土耳其、中國等新興市場國家的出口增速都有大幅度的反彈，其中對俄羅斯的出口同比增長28％。
對于日本，2008年一季度GDP環比增長0.8%，遠遠好于市場預期，同比增長1.3%，比上季降低0.1個百分點。細分來看，2008一季度投資和政府消費增速都大幅下降，但出口和個人消費表現強勁。將出口分解來看，對新興市場國家的出口增速遠遠高于發達國家，一季度對新興市場國家出口同比增長12.6%，對發達國家出口增速僅為1.9%。奇怪的是對新興市場和發達國家出口增速比上季都有所降低，但GDP中的出口增速卻在上升，我們認為這是因為出口的國別數據采用的是名義增速，GDP統計中則采用實際增速；而日本過去一年的大部分時間處于通縮狀態，因而才產生了這種現象。
總之，新興市場對次貸危機以來發達國家的經濟減速具有緩沖作用，同時也是一季度各國經濟增長超出預期的重要原因。
世界經濟將進入第二輪減速
我們知道，世界經濟的第一輪減速是從美國開始的。最早是美聯儲開始加息，這直接導致了美國房價在2005年見頂，之后就開始不斷下跌。房價的下跌導致了次貸危機的發生，而后者又反過來加速了房地產市場的調整。這個時候美國經濟的調整開始通過兩個途徑向其他國家輻射：一是消費。美國作為全世界的最終消費者，其龐大的消費市場對整個世界的經濟增長具有重要的作用，當美國消費者因為房地產引發的財富效應和次貸危機引發的流動性緊縮而減少消費時，就不可避免地導致依賴于美國市場的國家進入經濟的調整周期。第二個途徑是，由于次貸危機引發了全球性的風險重估，許多國家陷入了流動性緊縮，并導致了這些國家借貸消費和投資的減少。但是，新興市場國家在這個過程中卻沒有受到太大的波及，這至少是因為兩個原因所導致的：一是新興市場國家的增長具有一定的內生性，因而能夠在發達國家經濟疲軟的情況下，仍然保持較快的經濟增速；二是新興市場國家在這一輪的增長中，財政狀況普遍較好，對外債的依賴也較小，普遍積累了大量的外匯儲備，抵御金融危機的能力較強；在發達國家陷入流動性困境的時候，新興市場國家的流動性仍然較為充裕，其消費和投資受到的波及也較??；不僅如此作為儲蓄出口國，這些國家還能夠為世界提供流動性（次貸后各種基金向美國公司注資就是一種表現），減小次貸危機的沖擊。
正是因為這樣的原因，在第一輪的經濟減速中，我們看到的是發達國家經濟減速和新興市場國家依然強勁的經濟表現，后者還在一定程度上為世界經濟的調整提供了緩沖。然而，雖然美國消費的下滑并沒有導致新興市場國家增長回落，但是，次貸危機后，美聯儲意在改善消費和金融市場的擴張財政政策和大幅減息導致了美元的大幅貶值，并直接推升了全球能源價格、農產品價格，從而推動新興市場的通貨膨脹率迅速攀升最終迫使新興市場自身采取緊縮措施來實現自我剎車。而這種對全球能源價格的推升，也使處于衰退邊緣的美國經濟雪上加霜。
目前新興市場國家的緊縮政策將使得前期世界經濟增長中的緩沖墊不復存在；而且從之前的分析來看，新興市場減速將對日本和歐盟產生較大的負面影響，并進而拖累美國經濟的復蘇，導致全球經濟進入第二輪的調整。我們以前看到的是美國進口減少對于歐盟、新興市場的出口的影響，未來，我們可能將看到美國出口的下滑。
因此，我們認為，隨著新興市場的緊縮、減速，全球經濟將進入第二輪減速周期。這種減速何時結束，油價和美國經濟復蘇是比較重要的前提條件。
從油價來看，雖然我們看到油價從1998年的不到20美元一度上漲到了40美元，但是世界總體的原油消費并沒有下降，而是在緩步增長，而從前幾次石油危機的發展來看，世界原油消費的負增長是推動油價持續回落的重要條件。
持續的油價上漲，我們看到已經導致美、歐、日原油消費出現了負增長。但是，世界總體的原油消費在2007年仍然保持了1.2％左右的增長，其中新興市場體是主要的貢獻者，新興市場體近期對國內成品油價格的上調和整體經濟的減速將對油價形成新的壓力，但是這種傳導周期可能會有6個月至12個月左右的時滯。而美國的房地產市場的穩定很大程度上要依賴于其房價的穩定，而房價的穩定又在很大程度上依賴于供求雙方的平衡。從目前的情況來看，美國新屋庫存銷售月數為11左右，而歷史上該值在4左右。從這個角度而言，美國房地產市場的企穩可能要等6個月以上。
房地產近期的走勢分析范文6
一、前三季度我區經濟運行的基本特征
今年下半年以來，我區把保增長放在更加重要的位置，采取了一系列保增長措施，工業止跌回升，消費小幅回升，投資降幅收窄，全區經濟開始顯現出緩中趨穩、穩中有進的趨勢。
（一）地區生產總值同比增長11.6%，增速緩中趨穩，回落幅度收窄
地區生產總值完成全年目標的67%以上。前三季度，我區地區生產總值達到10803.3億元，按現價計算完成全年增長13%目標的67.1%，為實現全年經濟增長目標奠定了較好的基礎。
地區生產總值增速回落幅度收窄。一、二、三季度地區生產總值同比分別增長11.2%、12%、11.6%，但增速回落幅度由上半年的1個百分點收窄至0.4個百分點，顯示我區經濟運行逐步趨穩。
（二）規模以上工業同比增長14%，月環比增速持續回升，工業經濟止跌回升
工業預警指數持續6個月回升。我區工業預警指數已連續6月在偏冷的“淺藍燈區”回升，顯示“止跌回升”態勢得到穩固。
工業增速“止跌回升”態勢穩固。前三季度，規模以上工業增加值增速低于上半年0.2個百分點。但從環比看，7、8、9三個月分別增長12.2%、13.3%和14.5%，回升勢頭逐步穩固。
主要工業產品產量不同程度增長。受秦皇島煤炭庫存短期下降、冬季儲煤、企業“去庫存化”加快、部分工業品價格緩慢回升等因素影響，9月份原煤、發電量產量分別達到9646.9萬噸、261.9億千瓦小時，同比分別提高13.6個、3.5個百分點，化肥、精甲醇產量同比分別提高38個、60.3個百分點。
部分工業產品產銷情況好轉。前三季度黑色金屬礦采選業產品銷售率高于上半年7.9個百分點，專用設備和交通運輸制造業分別提高0.5個、2.4個百分點，農副食品加工業提高1.3個百分點，金屬、非金屬礦物制品業分別提高9.2個、0.8個百分點。
（三）50萬元以上項目固定資產投資同比增長20%，增速繼續回落，但緩中趨穩
固定資產投資超過全年目標80%。隨著制造業、采礦業、農林牧漁業、基礎設施、民生等重大項目加快推進，前三季度完成50萬元以上項目固定資產投資額10413.3億元，完成全年增長18%目標的81.8%，為全年目標順利完成打下較好基礎。
投資預警指數持續回升4個月。我區固定資產投資預警指數從5月份開始，在過冷的“藍燈區”持續上行4個月，前三季度穩步回升至偏冷的“淺藍燈區”，顯示全區投資穩步增長。
固定資產投資增速緩中趨穩。固定資產投資朝著趨穩方向發展，下行壓力逐步減緩。50萬元以上項目固定資產投資增速由上半年的22.5%下降至三季度的20.01%，但緩中趨穩，前7個月、前8個月同比分別增長20.97%、20.57%，增長態勢穩定。
地方項目繼續保持高速增長。從項目隸屬關系看，前三季度，我區地方項目投資達到9789.8億元，增速繼續保持高位，同比增長21.6%，而中央項目投資負增長0.4%。
（四）社會消費品零售總額同比增長14.2%，回落速度放緩，出現企穩回升跡象
消費完成額不足全年目標的70%。前三季度，社會消費品零售總額達到3227.75億元，完成全年增長18%目標的69.5%，低于近幾年同期70%以上的平均水平。
消費預警指數繼續小幅走低。前三季度，我區消費預警指數繼續延續今年以來在“綠燈區”的下行勢頭，達到113.8，比前8個月下降0.3點。
消費回落速度放緩。社會消費品零售總額增速回落幅度由上半年的1個百分點收窄至前三季度0.3個百分點。前三季度限額以上社會消費品零售總額增長13.8%，分別比前7個月、前8個月1.8個、1.1個百分點，顯示消費增長逐步加快。
農村牧區消費增速加快。隨著收入和生活消費水平提高，農牧民生活方式逐步向城鎮化靠近，前三季度鄉村社會消費品零售總額同比增長19.6%，分別比一季度、上半年快1.7個、3.6個百分點。城鎮消費增速趨緩，前三季度城鎮社會消費品零售總額同比增長13.1%，分別比一季度、上半年慢2個、1.1個百分點。
消費熱點增長出現積極變化。隨著交通狀況改善和居民出行方式改變，我區汽車類消費加快增長，帶動石油及制品類消費增長。前三季度，汽車類、石油及制品類消費分別增長2%、19.1%，分別快于前8個月3.8個、2.6個百分點。
（五）財政收入下滑明顯，同比僅增長6.1%，但非稅收入較快增長
財政收入完成額不足全年目標的70%。前三季度，我區實現地方財政總收入1850.1億元，完成全年增長17%目標的69.8%，與近幾年同期74%以上的平均比重差距較大。
財政收入預警指數持續下行。前三季度，財政收入預警指數延續年初以來下行態勢，在過冷的“藍燈區”繼續下探。
財政收入增速創歷史新低。前三季度，受企業利潤下滑、稅收收入增長緩慢等因素影響，地方財政總收入增速分別較上半年、上年同期下降10個、29.3個百分點，創歷史新低。其中，一般預算收入同比增長9.3%，分別下降7.7個和22.7個百分點。
非稅收入快速增長。前三季度，全區非稅收入同比增長14.2%，稅收收入同比增長僅7.5%；非稅收收入占一般預算收入的27.7%，較上年同期提高1.2個百分點。稅收和非稅收入結構失衡，不可避免地會衍生出亂收費、重復收費問題。
（六）城鄉居民收入同比增速放緩，城鎮居民人均可支配收入同比增長13.9%，農牧民人均現金收入同比增長15.3%
城鎮居民收入增速有所放緩。一、二、三季度城鎮居民人均可支配收入增速分別增長15.7%、14.2%、13.9%，前三季度達到17198元。分結構看，工資性收入同比提高1.1個百分點，財產性收入、轉移性收入同比分別下降16個、5.4個百分點。
農牧民收入增速較大幅度下降。一、二、三季度農牧民人均現金收入同比分別增長19.8%、15.1%、15.3%，前三季度達到8076元。分結構看，在各項惠農支農政策作用下，轉移性和財產性收入同比提高35.4個百分點，工資性收入、家庭經營性收入同比分別下降9.2個、18.9個百分點。
二、四季度經濟走勢分析及全年主要指標預測
在國內經濟運行趨穩、落實“十”精神等積極因素背景下，加上我區工業和消費增速緩慢回升等利好因素，預計四季度全區經濟將由緩中趨穩轉向筑底企穩，地區生產總值將達到12.2%左右。主要判斷依據如下：
（一）從經濟周期性變化規律看，國內經濟運行趨穩，我區經濟有望筑底企穩
從國內看，前三季度我國GDP同比增長7.7%，但當季增速降幅逐季收窄，一、二、三季度分別增長8.1%、7.6%和7.4%，表明國內經濟運行逐步趨穩。根據國內多家機構和經濟專家預測，四季度GDP有望回升至8%或8%以上。另外，10月份中物聯、國家統計局的制造業PMI重回50 %榮枯線以上。除積壓訂單指數外，其他分項指標全面回升。這表明國內經濟筑底企穩跡象趨于明顯，預計未來經濟增長將穩中略升。
從我區看，自治區經濟周期性變化規律和全國基本一致?？傮w上表現為，經濟下行階段我區生產總值變化滯后于全國3-6個月，經濟上行時期我區生產總值變化與全國基本同步。再考慮到，四季度國家穩增長政策效應的進一步顯現，初步判斷，四季度我區經濟也將筑底企穩，全年經濟增長12.2%。
（二）從宏觀經濟景氣指數看，我區宏觀經濟預警指數止跌企穩、先行指數持續上行，預示四季度經濟將由緩中趨穩轉向筑底企穩
從預警指數看，我區宏觀經濟預警指數在偏冷的“淺藍燈區”7月、8月持平的基礎上，9月份達到21，比8月份上升1點，顯示全區經濟呈現企穩跡象。
從先行指數看，5—9月，我區先行指數已持續上行5個月，9月份達到100.2，比8月份上升0.07點。先行指數持續回升，顯示出我區經濟未來繼續好轉的積極信號。
綜合預警指數和先行指數走勢判斷，四季度我區經濟整體將呈現緩慢溫和的筑底企穩走勢。
（三）從工業看，主要工業產品下游需求趨穩，裝備制造業支撐作用增強，企業“去庫存化”持續推進，我區工業有望延續緩慢上升勢頭
四季度推動工業增長的利好因素較多。
一是區內外基建項目、保障性住房集中建設，將有助于拉動我區相關產業增長。我區能源原材料、初級產品比重高，工業經濟增長主要依賴于區外市場。四季度，國內投資需求增長將我區工業增加值緩慢上升。9月份以來，國家發改委集中批復的城市軌道交通、機場等基礎設施項目總投資規模超過萬億元，將在四季度將集中開工建設。其中，按照今年鐵路基建投資5160億元的計劃，四季度要完成2240億元的建設投資任務，近期大準至集通鐵路聯絡線、阿榮旗至莫旗鐵路、海拉爾至黑山頭鐵路等一批區內外鐵路項目已相繼開工。從保障性住房工程建設看，四季度保障房竣工進度將加快。這些將有助于提高對我區鋼材、水泥、有色金屬等基建材料的需求，進而拉動對全區煤炭、電力的需求。
二是制造業發展勢頭良好，對全區工業經濟發展的支撐作用將進一步顯現。前三季度，制造業增速明顯快于傳統產業，其中汽車制造業、電器機械及器材制造業增加值增速分別快于全區規模以上工業增加值17.5個和8個百分點。制造業利潤實現較快增長，其中，專用設備制造業、電氣機械和器材制造業和通用設備制造業利潤同比分別增長54.3%、79.3%和6.4%，這將促進制造產業規模擴大和整體工業繼續緩慢回升。
三是企業庫存調整取得積極成效，將促進工業企穩回升。規模以上工業企業應收賬款凈額增速由1-5月份的39.4%逐月降至前三季度的31.1%，產成品資金占用額增速由上半年的24.4%逐月下降至21.8%。其中，前三季度汽車制造業、電氣機械和器材制造業、儀器儀表制造業和通用設備制造業產成品資金占用額分別負增長26.1%、17.6%、52.2%和11.2%、有色金屬礦采選業產成品資金占用額負增長12.1%。“去庫存化”進程加快，有利于企業改善經營、提高生產意愿，帶動工業經濟繼續緩慢回升。
但必須高度關注煤炭供大于需、企業生產經營資金壓力大對工業增長的制約作用。
在煤炭需求上，從供給看，鑒于目前國內煤炭產能超過需求增長，國家發改委、能源局出臺的《煤炭工業發展“十二五”規劃2012年度實施方案》，明確了2012年內蒙古產量預期目標為9.2億噸，但我區前三季度煤炭產量就已經達到了7.7億噸，完成全年預期目標的83.7%，四季度全區煤炭產量增長的空間有限。從需求看，受大秦線檢修、電煤冬儲需求增長、下游市場補庫存等因素影響，6月-9月秦皇島港煤炭月均庫持續下滑，環渤海地區發熱量5500大卡市場動力煤綜合平均價格緩慢上漲，顯示國內煤炭市場需求有所好轉。但國內煤炭市場供需寬松的態勢尚未發生根本改變，截至9月末，國內全社會煤炭庫存達到2.87億噸，其中煤炭企業、重點發電企業存煤同比分別增長70.4%、40%。四季度，國內經濟放緩將導致電力、鋼鐵、建材、化工等主要耗煤企業需煤量增幅降低，加上下游電廠總體庫存保持高位、低價進口煤炭規模擴大，預計我國煤炭市場需求將繼續低迷，煤價很難大幅上漲。
在企業經營資金上，受市場有效需求不足、工業品出廠價格持續下跌，勞動力、運輸和融資成本上升等影響，加上涉企稅費負擔水平相對較高，前三季度規模以上工業企業利潤負增長4.3%，創2009年12月以來歷史新低。利潤大幅下滑和生產成本不斷上升的局面短期內難以改觀，將導致工業企業生產經營資金短缺問題更加突出，不利于企業提高生產意愿、增加新產品研發與新技術投入和全區工業生產規模擴大、產業結構優化升級。
綜上分析，四季度我區規模以上工業有望延續緩慢上升勢頭，全年將同比增長14.5%左右。
（四）從投資看，工業重點項目和保障住房建設步伐加快，信貸環境有所寬松，投資全年目標將如期完成
工業投資是我區固定資產投資的主要力量，前三季度，工業固定資產投資占全區50萬元以上項目固定資產投資的比重超過49%。四季度，隨著全區制造業、采礦業等行業億元以上工業續建項目加快復工、新開工億元以上工業項目加快推進，將帶動整體固定資產投資總量的持續增加。
從保障性住房看，截至9月底，全區新開工的各類保障性住房28.15萬套，基本建成12.3萬套，四季度將進入建設目標沖刺階段。四季度，大興安嶺林區100萬平方米棚戶區改造建設項目將集中開工，帶動投資規模超過20億元。保障性住房、棚戶區改造項目加快推進將有助于我區完成全年投資目標。
從信貸環境看，項目建設資金緊張狀況有所改善。信貸投放規模方面，今年以來，全區人民幣貸款月末余額均超過1萬億元，9月份達到了11156.9億元，而去年人民幣貸款月末最高余額不足9800億元。信貸投放速度方面，9月份人民幣貸款月末余額增長21.9%，快于上年同期1.3個百分點。信貸投放規模擴大和速度加快將在一定程度上緩解我區項目建設的資金緊張狀況。
同時，必須高度關注新開工項目和計劃開工投資總額增速下降問題。從新開工項目看，受能源、重化工項目獲批難度加大，符合國家產業政策的項目儲備不足等影響，前三季度新開工項目同比下降16.6個百分點，分別低于一、二季度19.1個、13.8個百分點。從本年新開工項目計劃總投資額看，前三季度本年新開工項目計劃總投資額分別低于一、二季度171.1個和24.6個百分點。這將對我區全年投資增長的后勁與潛力造成影響。
綜上分析，四季度我區固定資產投資繼續延續緩慢上升勢頭，全年同比增長22%左右。
（五）從消費看，盡管增長動力不足，但利好因素增多
四季度，我區消費增長的動力依然不足。
一是收入增長緩慢導致居民消費能力下降。一、二、三季度城鎮居民人均消費支出分別僅增長8.7%、9.2%和10.9%，同比分別下降3.3個、3.9個和2.6個百分點，農牧民人均生活消費性支出分別增長26.6%、18.8%和21.8%，同比分別下降2.2個、7.6個和16.6個百分點。隨著醫療、教育、住房等預防性儲蓄的剛性增強，儲蓄存款月末余額增速由2月份的17.9%提高至9月份的24.9%，這也在較大程度上削弱了居民消費能力。
二是消費熱點增長乏力。隨著國家房地產調控政策從緊、商品房限購等政策效應繼續釋放，以及商品房繼續維持高位，我區房地產市場交易量將繼續下降，裝修裝潢、家具家電等消費也將放緩，對居民其他消費的擠出效應也不容忽視。日系車銷量下滑、汽油價格上漲、小排量汽車購置稅優惠政策取消等將導致我區汽車消費增速放緩。日資品牌家電銷量持續下滑以及 “家電下鄉”、“家電以舊換新”政策取消，將對我區家電消費帶來較大沖擊。
三是消費增長預期有所下滑。我區經濟增長放緩將降低居民消費預期、削弱消費信心，社會保障體系不健全、公共服務水平不高將抑制居民消費意愿。
四是消費環境有待改善。食品、藥品等消費安全問題頻發，偽劣商品屢禁不止，摻假售假，虛假信息等誤導消費者的現象依然存在，將不利于消費增長。
同時，我區消費增長也面臨諸多利好因素。一是就業形勢持續好轉，前三季度城鎮單位從業人員增長6.3%，同比提高3.1個百分點，為全社會消費能力穩步擴大提供了良好基礎。二是居民消費價格指數持續下降，累計漲幅由前2個月的4.7%逐月下降至前三季度的3.4%，有助于降低中等收入和低收入家庭的生活成本，提高中等收入和低收入家庭的消費能力和消費信心。三是“十一”黃金周長假消費、高速免費通行促進了旅游、住宿、餐飲等相關消費井噴式增長，其中全區接待國內游客和旅游收入同比分別增長26.67%、30.1%，有利于整體消費增長。
