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煙臺建材市場范文1
老房子的新需求
2012年開始，山東房地產市場開始出現周期性下降，2013年漲幅全面停滯，2014年更多的新房呈現“空房”，一方面是購買的停滯，一方面是購買之后特別是用于投資經營者并不急于裝修，對于家電沒有采購需求。在這樣的情況下，從2012年下半年，賈總將市場重點分成兩步。第一，鎖定濟南、青島、威海、煙臺等較為發達城市的更新換代和二手房市場；第二，深化棗莊、東營、日照、泰安等三級城市的新房市場。其中，對挖掘重點城市的老房產市場作為重點。
2012年，賈總下面的業務團隊工作重點分成兩部分，一部分人員繼續與房地產開發商和中介公司合作，尤其是家用市場為主的中介公司，因這些人員能夠提供給業務更多二手房的交易信息，而且這些信息多數是較為準確的，只要有房產交易，裝修在所難免，家中煙灶熱的更換是硬性需求。而且這些用戶在接到產品更換的電話時也并不反感，只要跟進，配合各項促銷活動的推出，成功率在百分之七十以上。只是這種做法屬于單筆成交，在時間和精力上的投入較大。
另一些人員長期在各社區論壇、交易平臺以及微信圈中活躍，主要目的依然是獲取信息，組織本社區的團購單，從二手交易平臺獲取有效信息進行跟進。例如與社區論壇版主做好關系處理，為其免費安裝一臺產品等，在論壇中發帖吸引有相關需求用戶的注意。在成功舉辦了幾場內部團購會議之后，這種通過網絡方式進行組織和跟進的方式效果突顯。
老用戶的新單
除了對有新需求用戶的挖掘之外，賈總組織人員開始對老用戶的資料進行整理，希望從老用戶群中挖掘出新的銷售機會，而事實證明，這一做法的確卓有成效。
梳理工作從資料整理開始，既有紙質登記表，也有電腦記錄。從2000年開始到2010年的十年以上的老用戶列為“重點”；七、八年的用戶列為“一級”，五、六年用戶列為“二級”，三年到五年用戶列為“三級”。
確定用戶層級的好處在于能夠明確劃分出用戶需求是否迫切，對成交機率做出正確的判斷，對重點客戶和一級客戶投入更多精力，尤其是期間沒有更換過其他品牌熱水器產品的用戶，這部分人群的重復購買率在90%以上。然后在節假日、周末等促銷活動前期集中展開對老用戶的回訪，回訪內容圍繞產品使用年限確定、是否出現問題、使用體驗如何、清洗與否、是否有更換需求等展開。對于二級和三級客戶則重點圍繞產品使用和清洗等服務性工作展開，這些用戶暫時的更換率可能不足20%、30%，但做好服務跟蹤，一旦有更換需求，繼續選擇該品牌的把握在60%以上。
經過梳理和回訪，用戶資料得到進一步完善，例如將QQ號、微信號、郵箱等更為固定的信息輸入系統，以保持聯絡不斷，避免因電話號碼更換導致的“失聯”，為以后回訪銷售工作的展開奠定基礎。同時在賈總后期統計中顯示，每場活動通過老用戶回訪達成的銷售新單占比有30%左右。
老式建材市場的新銷售
在每一個城市，除了地標性的賣場和百貨之外，建材市場成為這個城市基礎建設不可或缺的買賣場所。
隨著銷售環節的縮減，越來越多的消費者更愿意到建材家居市場選購產品。一方面是一站式采購能夠節約時間成本，另一方面以批發為主的建材家居市場給消費者一種性價比更高的印象。而同時近兩年隨著規范化經營，同時也為了吸引更多零售消費者，一些大型建材家居市場經過重裝和修整，在形象和環境上大為改觀，一批曾經流連于百貨商場的消費者也逐漸開始關注這一渠道。
另外，賈總操作建材家居渠道還有一個重要角色的參與，即當地的一些設計師。
目前，很多用戶裝修都需要設計師的參與，尤其是一些高層次消費者，設計師幾乎承攬了關于裝修的一切環節。這樣，商就不可避免的要通過設計師這一新角色的參與以促成產品銷售，而且通過這一渠道高端機型和煙灶熱整套產品的銷售比較樂觀。
吸引設計師加盟最直接的做法除了與對方進行利潤分成之外，賈總強調一定要保證產品的品質。因為在山東，設計師全程參與裝修的客戶一般以高端用戶偏多，而家電購買推薦只是裝修中的一個環節，如果推薦的產品用戶使用舒適度不高很容易影響到設計師的信譽，一旦信譽受到質疑，會影響其接單情況。這也是其為什么在設計師配套銷售中主推高端機型的原因，因為是長線合作，設計師和商家、消費者都對產品品質有更高要求，一旦因為產品質量原因出現紕漏，必然影響合作和銷售。
同時，在當地建材家居賣場成立店中店，進行產品的全面展示，讓消費者身臨其境，讓實地體驗能夠落地。
為了配合店中產品的配套，賈總還與當地做知名炊具的商朋友合作，在店中進行鍋具和炊具的展示。賈總介紹，店中店的裝修風格與實體出入不大，最初，自己采購了幾套鍋具和浴霸進行展示。后來隨著詢問的消費者原來越多，賈總和做炊具的朋友說明之后雙方一拍即合，互相借勢又增加了銷售機會。
老公司的新團隊
“近兩年，傳統商的發展發生了本質的變化，雖然是在市場的催生下潛移默化的，但這種變化的確是顯而易見的?！?，說到近兩年的變化，賈總感觸最深的還是圍繞服務展開。
因為煙灶熱產品本身所具有的安裝性質決定了其對服務的依賴程度較高。過去，由于品類單一，賈總將產品的安裝和售后工作也分為兩種方式，或委托給當地第三方，或由下級經銷商客戶自己承擔服務，賈總統一與廠家協調配件與退換事宜。隨著品類的豐富和銷售的增加，服務性工作也越來越多。為了提升客戶滿意度，2010年開始，賈總嘗試由自己承接服務工作，成立服務團隊。
對下級客戶采取服務績效考核，根據客戶回訪和投訴率決定給客戶的優惠和返利政策，例如全年無投訴的千元獎金設立等。
煙臺建材市場范文2
關鍵詞：緊湊城市理論、都心空間、西安國際化大都市
Abstract: compact and compact city theory Xi'an excessive function moderately mixed and urban form Lichtung different compact degree of space-based interpretation of China's urban construction in a compact city theory controversy.Keywords: compact city theory, are the heart space, Xi'an international metropolis
中圖分類號：F290 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）
引言：緊湊城市理論，是最早由歐洲共同體提出的以高密度的城市開發、混合的土地利用、優先發展公共交通為基本觀點的城市規劃理論。[1]它在城市建設中提倡以適度混合的土地利用和在更短的通勤距離內提供更多的功能需求來降低人們對小汽車的依賴，減少能源消耗和尾氣排放，并通過加強人們之間的聯系建立多樣性的有活力城市。[2]依據緊湊城市理論的主要觀點作為評價標準對定位在“國際化大都市”的西安市三個不同屬性地區進行分析，總結當前快速城市化建設的適度緊湊的城市形態。
一：對西安市皇城區都心空間的解讀
1.皇城區的現狀分析
西安皇城區長期以來一直承擔著商貿、旅游等城市中心功能，是一個多樣性并充滿活力的緊湊城市空間，但土地過度的混合利用，使多種功能并列成為首要用途，從而大幅度增加了人流量和機動車輛，在提高了城市活力的同時帶來了交通擁擠、環境污染等問題。使大氣污染和作為城市噪聲元兇的交通噪聲正在影響著人們的生活。由于過度緊湊而產生的問題正是P.Gordon和U.W.Richardson等對緊湊城市理論觀點持反對意見者所擔心的：密集的城市導致交通的惡化、停車難、出行時間的延長等，將影響城市效率[3]。綜上所述，現在皇城區的核心功能和歷史文化氛圍需要進一步提升。
2.皇城區問題改善如何借鑒緊湊城市理論
皇城區必須要在保持城市原有的多樣性的基礎上解決交通擁擠等問題，不能為了解決交通問題而使城市功能變得單一，所以打造具有核心功能為首要用途且其他功能適度混合的都心空間是比較可取的方法。在西安皇城區域“十二五”發展論壇上，當地官員和專家學者提出，在今后五年內，推動皇城區將行政、交通中心和重要居住地等功能向外轉移，通過“古新分治”，依托歷史文化遺產，打造其核心功能。根據政府的政策和把皇城區改善為觀光休閑步行區的目標，拙見為把皇城區歷史文化遺產保護和展示放在首位的同時，以商貿服務等現代服務業為輔，適當弱化城墻內的行政、居住等功能（但是不可以完全摒除），完善公共交通體系，降低人們對汽車的依賴以達到改善環境污染和交通擁擠的問題。
二：西安經濟技術開發區有機整體的都心空間建設建議
1.西安經濟開發區不同區域現狀對比分析
以鳳城二路為中心的都心區屬于較活躍的地帶，城市形態相對于其它地區較緊湊，目前區內已成為一個以商業功能為首要用途的具有工作、居住、娛樂、學習等多種用途的城市綜合體。世紀金花、奧斯卡影城等大型商業配套和第五國際、市圖書館等工作學習場所及領先尊域等居住區的有機結合，配以比較完善的公共交通體系（以公交車、地鐵為主，公共自行車和出租車為輔），使多數人選擇使用公共交通工具。雖然由于停車位有限等原因而導致私家車的使用仍然偏多。但從綜合角度看，這一帶由于城市形態適度緊湊，且首要用途與其他多種功能混合，使公共交通使用效率高，起到了一定減少私家車的作用。而作為中心商務區的鳳城八路一帶是一個以辦公和休閑為主的區域，由于公園和居住區被寬闊的道路所隔開而形成寬闊距離感的疏朗空間，且土地使用功能中缺少寫字樓和商業區，使整個地帶缺少生氣和活力。總之，城市的低密度開發使人們的交通需求上升、通勤距離增大，使中心商務區與中心區形成失去有機聯系的隔離帶。
2.如何使經濟開發區中心區形成一個有機整體
使中心商務區與中心區有機結合而成為一個充滿活力的都心空間，拙見為做到以下幾點：（1）增加中心商務區功能的多樣性，混合使用土地，增加寫字樓和商業區等功能區，使其在短的通勤距離內提供更多的工作，從而縮短交通距離；（2）把住宅區和休閑娛樂區通過天橋等方式有機結合起來，形成具有秩序感和聯系性的空間；（3）優先發展公共交通，通過方便快捷的城市公共交通系統使之與中心區有機結合，以降低人們對汽車的依賴。
三：解讀西安市未央區形成都心空間的必然性
1.未央區現狀分析
處于正在發展階段的未央區城市建設用地呈粗放增長模式，城市蔓延侵占了郊區大量的土地資源，導致未央區人口密度下降，浪費了土地資源，并且加長了與城市中心間的交通距離，加上不完善的公共交通體系使人們對汽車的依賴度更高。未央區整個區域疏疏散散的分布著住宅區、大學城、建材市場、娛樂場所等功能區，缺少寫字樓、大型商業區、公園等加強人們之間的聯系的功能區。各個功能區間因城市形態疏朗而失去了連續的視覺秩序感。
2.未央區形成都心空間的必然性
未央區的規劃改善，首先要做到高密度的開發和混合利用土地，建設工作區等缺失的功能區，將居住用地與工作場所、大學城等混合布局，通過縮短交通距離來降低交通需求、減少能源消耗。其次要擴大公交覆蓋率，開辟新的公交線路，增加公交車輛數量，改善公交車質量。最終使未央區形成一個以大學城為中心學習功能為首要用途的多樣性的具有活力的都心空間，并與其他地區通過公共交通系統有機的連接起來。
皇城區平面圖 經濟開發區中心區局部圖
四 結語
通過對西安市皇城區到未央區單向地區的分析研究，得出形成具有首要用途的適度緊湊、功能混合使用的都心空間，即城市綜合體，有利于城市多樣性的發展；優先發展公共交通并通過公共交通體系把不同的都心空間連接起來，能有效的減少人們對汽車的依賴，達到減少尾氣排放改善環境的效果。
通過對西安市部分地區的分析，以局部分析得出整體的方法，可推斷出我國城市建設可通過不同程度的借鑒緊湊城市理論，并依據城市自身條件建立不同功能為首要用途且功能混合使用的適度緊湊城市綜合體，即采用多中心規劃模式，并通過優先發展公共交通，有利于把城市建立成一個具有多樣性的有活力的有機整體。
參考文獻：
[1]呂斌、祈磊.緊湊城市理論對我國城市化的啟示.城市規劃學刊.4.2008.4
[2] HANDY S. Regional versus local accessibility: neo-traditional development andits implications for non-work travel [J]. Built Environment, 1992, 18(4): 253－267.
[3]PAUL A Barter[A].Transport dilemmas in dense urban areas:examples from eastern Asia,Chapter submitted for inclusion in:JENKS M,BURGESS pact cities sustainable urban forms for developing countries[M],271-284
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