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世紀寶鼎范文1
1. Sisley希思黎花香保濕面膜850元/60ml
百合花及鳶尾花具超強的保濕能力,可提供肌膚表面及深層持續的潤澤,回復肌膚緊致與彈性。有助于缺水性肌膚的補水保濕。
2. La Prairie萊珀妮海洋精華修護乳液
1700元/50ml
質感輕盈水潤的高濃縮乳液,極易吸收,為肌膚夜以繼日地進行補充、修復和保濕作用。
3. Origins悅木之源清爽平衡爽膚水
220元/150ml
在臺灣地區被譽為“兩全其美”的爽膚水,特別適合混合性偏油膚質,把T區打理得清爽而U區也不會因此而干燥緊繃。
4. Givenchy紀梵希水漾活妍清爽乳液
580元/50ml
有5種獨特的活性分子保濕配方,從深層提升肌膚保濕度,適合偏油性膚質,能改善粗大毛孔及溫和控油。
5. Chanel香奈兒潤澤活力凝霜690元/50g
柔軟的凝膠質感凝霜,結合了三種類型的保濕聚合物,透明質酸球體,迅速撫平干燥缺水紋并且溫和的香氣也能舒緩肌膚。
6. Dior迪奧水動力精萃凝霜620元/50ml
潔凈清新的凝霜質地呈現半透明的喱狀質地,適合混合性及偏油性膚質,涂抹后備感清新,肌膚仿佛被一層隱形薄膜周全保護。
7. Lancome蘭蔻水份緣舒緩精華液
620元/30ml
法國玫瑰與中國茉莉花結合,帶來卓越清新的保濕修護效果,凝露般質地的精華液能輕易被肌膚吸收,適合搭配任何質地的面霜。
我的盛夏保濕法則
熟齡肌夏季保濕,切忌盲目控油和簡單補水
曾經是混合性偏油膚質的我,每到夏季,T區的頻繁泛油,使我總習慣選擇清爽、無油的保濕品,而且會特意為了肌膚的干爽感,而使用控油的產品,比如礦物泥面膜、去黑頭的潔面油,以及用化妝水替代乳液甚至面霜。但這樣做的后果,就是導致我的肌膚一到秋冬季節,就無法抑制地干燥。當干燥情況愈演愈烈,再密集的保濕修護也無法緩解我的干燥狀況時,我這才意識到,在流汗冒油的酷暑,我把自己的肌膚改造成熟齡肌才造成偏干膚質。最直觀的后果就是,不再像以前那樣容易脫妝,眼周干紋上妝后更為嚴重,雙頰有明顯的緊繃感。
換季保濕,換質地而非換內容
從前幾年開始,我一到夏季,除了把秋冬季愛用的滋潤型面霜換成了適合夏季的高保濕面霜外,其余的化妝水、精華液、乳液等秋冬季必用的單品,我一絲不茍地繼續保留著。皮膚科醫生也曾告誡我:護膚品換季,換的是質地而非產品的屬性,不要把油性膚質才能用的產品往干性膚質上用,就好像疲憊又需要補充水分的人,你喂給他巧克力,結果可想而知。
TIPS 編輯分享:我的夏季保濕品清單
米雪《都市主婦》美容策劃編輯
年齡:32歲
膚質:混合性偏干,T區易出油,雙頰、眼下有缺水性干紋,有每天化妝的習慣
使用季節:5~8月
潔面:Aqua Label水之印彈力保濕卸妝油、Sonoko韻白奢華潔面乳
化妝水:Olay玉蘭油新生塑顏金純活能水(不限季節)
精華液:Eisenberg伊詩貝格至臻卓顏光彩精華露
乳液:Eisenberg伊詩貝格青春煥彩金露
眼霜:La Roche-Posay理膚泉抗皺菁華眼霜、Maybelline美寶蓮紐約舒緩亮眼走珠精華露(替代手指按摩,舒緩眼疲勞)
面霜:裴禮康玫瑰保濕乳
密集護理:寵愛之名亮白去角質凝膠、Origins悅木之源舒緩冰涼眼膜
“汗”季肌膚保濕的油膩困擾
對于大多數肌膚而言,20℃左右的氣溫,皮膚應該處在舒服狀態。當氣溫每升高1℃,油性肌膚的油脂分泌量就會增加10%。皮膚專家告訴我們,20歲的肌膚,出油大多是因為激素和受到季節性皮脂分泌影響所致。而30歲的肌膚,除了高溫帶來的局部出油外,也會因為生活壓力、作息不正常、生理期或是使用不適合的保養品,導致熟齡肌的“疲勞性出油”,而這種出油在氣溫偏高的夏天尤其嚴重。
不同膚質的夏季保濕護理方案
油性肌,做好無油保濕功課
Hers建議:盲目控油不可取
因為是出油的膚質,很多人常常不使用保濕乳液或者保濕乳霜,擔心會促進油脂分泌,但其實這樣更易“激發”皮膚出油。皮膚表面缺水,促使皮脂腺分泌更多油脂來保護肌膚的鎖水功能,所以油性肌更需要加強保濕功課。如果覺得使用保濕乳液有不吸收等黏膩感,可以改用喱狀或輕薄的保溫精華類產品來替代。
油脂分泌其實是肌膚的一種天然保濕能力,如果只顧控油導致皮膚缺水,結果只會使油脂分泌更加失衡。所以,保持肌膚水油平衡才是關鍵。有效的控油產品中,通常不含有帶走水分的酒精,而是加入可以代謝角質、收斂毛孔的弱酸性收斂劑、多孔性的高分子油脂吸附物質,以及控制皮脂分泌的有機、無機物等,有些還添加了保濕成分,解決泛油問題之余,沒有肌膚干燥的后顧之憂。
油性肌酷夏保濕法則
法則:無油配方輕爽又保濕
許多品牌推出了無油脂或少油配方的保濕凝膠或保濕乳霜,既可提高肌膚的造水及保水能力,同時又不會太豐潤,對肌膚造成負擔。同時在最缺水的部分多涂上一些保濕保養品,以畫小圓的方式,稍微按摩一下,加速吸收。
Hers推薦:
1. Eau Ravie奧爾萊薇晶凝清爽保濕乳霜390元/50ml
深海海藻精華,平衡肌膚的油脂分泌,來自北極圈內極地植物及草木漿果的恒溫提取物,控油同時更抵抗自由基侵害。
2. Kenzo凱卓活顏清爽面霜620元/50ml
竹子中清新水漾的保濕成分,能迅速吸入肌膚,礦物質、微量元素等成分,給肌膚促進新生的能量。
3. Ole henriksen奧麗哈力遜清爽夜間凝膠(Sephora獨家發售)528元/50g
無油配方,利用果酸幫助消除細紋,抑制色素沉淀和粉刺生成。輕質喱,結合身體的天然修復系統共同發揮功效。
4. Maybelline美寶蓮紐約醒潤激澤水精華霜99元/50ml
蘊涵白茅精粹,源源釋放植物性活能礦物精華鉀,醒潤配方,使肌膚深層水潤,持久維護肌膚鎖水功能。
法則:油性肌更重防護
防曬不足,肌膚更易出油。清爽型的防曬品最適合油性肌使用,而一些油水分離配方的防曬乳,通常能有效減產油分,增加透氣度,使產品質地輕薄。如果你容易出油又愛長痘,就要注意防曬品的包裝上是否帶有“Noncomedogenic”――說明其主要成分并不會有造成粉刺的傾向,專為油性肌膚和容易冒痘痘的人設計。
Hers推薦:
5. Bobbi Brown控油保濕潤膚露SPF15500元/50ml
特別清爽的無油質地,極易被吸收,為肌膚提供輕盈保濕,并提供防曬保護。海藻和薰衣草精華,令肌膚更細致均勻。
6. be彼嘉紫外線防護滋潤乳液69元/50ml
極薄的水狀質地,加入了天然高保濕成分海藻糖,可長時間持續保持妝后肌膚的水潤。
法則:做好深層清潔護理
由于各種原因導致的油脂分泌過多,保持每天皮膚清潔是最重要的。使用專門針對油性肌膚設計的溫和型深層控油潔面乳,徹底清除T區毛孔中的污垢。同時,建議每周使用一次專業控油面膜或者含輕微水楊酸的潔面品,不僅消炎、鎮定肌膚,還能改善油性肌毛孔粗大的煩惱。
Hers推薦:
7. 裴禮康毛孔細致爽膚棉350元/60片
羥基乙酸促進細胞更新,令膚質柔滑。水楊酸在抗菌的同時,使肌膚質地更平滑。
混合肌分區調理保養
Hers專家:
Dr.Nelson朱年――臺北悠美皮膚專科醫院院長,臺北醫學大學附屬醫院皮膚科醫師,臺北市立芳醫學中心皮膚科醫師。
專家分析:找到肌膚油水平衡點
鑒于混合性肌膚的特殊性,令尋找針對此類肌膚的護膚品更具挑戰性,找到肌膚真正的水油平衡點才是成功的關鍵。對于油脂分泌中等的混合肌,可在現有保養品中加入一項單品,如控油乳液或控油爽膚水。而對于T字部位泛油光嚴重者,可視臉部出油狀況搭配使用具有控油功效的潔面產品、爽膚水及乳液,改善毛孔粗大、黑頭粉刺等現象。
■ 混合性偏油肌保濕要點
保濕功課不足,肌膚缺水造成毛孔粗大,造成肌膚油水不平衡而使肌膚狀況百出。在清潔之余必須緩和皮脂腺分泌量,使用高嶺土成分面膜做深層清潔,日常保養也可選用以清爽為主的保濕產品。
■ 混合性偏干肌保濕要點
肌膚補水頻繁,但因夏日不喜用含油分的保養品,容易造成表皮紋理明顯,角質層因干燥脫皮而產生皮屑。偏干性肌膚保養重點除了補充水分,還要留住油脂,可選用含油脂成分的精華液搭配滋潤乳液或乳霜來鎖住肌膚所需的保濕成分,一周使用1〜2次保濕型面膜補給水分。
混合肌酷夏保濕法則
法則:T區控油U區保濕
使用專業的T區控油產品進行控油,是混合性肌膚在夏天控油的最好方法。市面上有很多T區控油產品,可以持久控制T區油脂分泌,同時在T區形成亞光效果。將使用控油型的乳霜涂在T區,其他部位則以清爽型乳霜為主。使用T區控油產品時最好用在乳液之后。
Hers推薦:
1. Jurlique茱莉蔻草本再生晚間修護噴霧510元/30ml
金盞花具有抗菌消炎并鎮靜舒緩肌膚的作用,輕薄的噴霧質地,可以替代化妝水達到保濕、修復的作用。
2. Yue sai羽西水呼吸盈潤凝露180元/75ml
清爽的凝露質地,為混合性至油性肌膚充分補水。萃取自天然植物三色堇的精華原液,能促進肌膚內部傳遞水分的“天然水網”的生成,牢牢鎖住水分。
3. Eisenberg伊詩貝格絲滑控油乳610元/50ml
生物高科技去油光因子,讓粉刺油光毛孔粗大一掃而光。與持久滋潤的透明質酸結合,其輕柔絲滑的質地在皮膚上形成強效持久粉質效果。
4. Kiehl's科顏氏巴拉圭茶喱面霜360元/50ml
取自南美洲400年歷史的“眾神之飲”巴拉圭茶多酚,富含礦物質中的微量元素硒,有效抗氧化的同時,給混合性偏干肌膚提供超時的保濕度。
法則:清潔也要分區對待
因為不同部位分泌的油脂量不同,因此在早晚潔面時也要注意,對于容易出油的鼻子兩側、額頭、下巴等部位,應使用保濕控油油面乳輕柔按摩,徹底洗去油污。而在化妝水步驟中,先要含有水楊酸等成分的收斂型控油化妝水,輕輕拍打在T字帶。其他部位使用保濕爽膚水即可,如此可避免油脂的分泌阻塞毛孔,也不會造成過度的干燥。
Hers推薦:
5. SK-II護膚精華露840元/150ml
高達90%以上的富含多種營養成分的Pitera® 酵母精華,能夠深層調理肌膚水油平衡,改善膚質,幫助肌膚實現油脂分泌平衡。
6. Estee Lauder雅詩蘭黛鮮活營養精華水480元/200ml
新鮮紅石榴,能即刻對抗肌膚中所導致的肌膚干燥、黯沉、疲倦、痘痘等現象,排除肌膚毒素,為肌膚注入鮮活能量,賦予肌膚健康光澤。
7. 清妃水蘊衡潤調理水128元/150ml
銀杏和綠茶提取物收縮毛孔,適合偏油性肌膚使用。高濃度水通道蛋白調節因子,有效打開肌膚水分傳輸通道,使肌膚更易吸收充足水分。
8. Aqua Label水之印晶澄美白化妝水(清爽型)125元/200ml
日本資生堂研究所研發的親水滲透配方,提升肌膚自身的儲水能力,令肌膚持久潤澤。
偏干肌深入補主細胞水分
專家建議:提升細胞含水量是關鍵
偏干肌膚屬于缺水膚質,或是油水失衡,當皮膚缺水的信息傳到臉上,皮膚便會分泌出更多的油脂滋潤皮膚,于是出現油膩的情況。這類型肌膚的自身抵抗力和油脂調控能力比較差,使用油性產品就會出現粉刺或不吸收的情況。這類肌膚需要做的是深層補水,讓干癟的細胞重新變得健康豐盈起來,這對于改善肌膚出油、敏感和毛孔問題都有很大幫助。
法則:深層補水保濕精華
凝膠狀顏色較透明,手指尖蘸起來不牽絲,是挑選夏季專用保濕精華液的秘訣。它能讓肌膚靠吸水成分而非乳霜狀的保水成分來做好保濕工作,當水分均衡了,毛孔不會急急冒出油補足缺水部分,清爽的時間也就更延長。
Hers推薦:
9. L'Oreal Paris巴黎歐萊雅清潤全日保濕水精華120元/50ml
蘊涵法國孚日山純凈Spa礦泉水,補充所需礦物質鈣、鎂以及水分,涂抹時喱轉化為水,幫助肌膚捉住水分并牢牢鎖住,全天候保濕。
10. Shu Uemura植村秀深海養護保濕凝霜450元/50ml
海洋深層水以及海洋生命酵素富含多種有益肌膚的天然礦物質,尤其是鈣、鎂,有助于強化肌膚自身的屏障功能,將水分深深鎖住。
TIPS 敏感肌溫和防敏保濕法則
因室內外溫差大而造成肌膚微血管快速收縮,引發潮紅,肌膚有緊繃、刺痛感?，F代人整天待在有空調的冷氣房,容易造成外油內干的混合敏感肌,平日可使用不含揮發劑、酒精類的化妝水來濕敷鎮靜,白天以清爽保養品補水,而夜間則選用較滋養的產品鎖濕。
Hers推薦:
11. La Roche-Posay理膚泉立潤輕盈保濕霜208元/50ml
理膚泉溫泉水使皮膚深度、持久保濕。獨特的水包油配方,更易被肌膚吸收。適合敏感型以及缺水型肌膚使用。
12. Suvius蘇薇庫拉索蘆薈冰露450元/30g
透明質酸、膠原蛋白、仙人掌提取液,以及庫拉索蘆薈精華,能針對敏感、曬后肌膚,緩解曬后受損肌膚,同時透明的喱配方清涼舒適,可幫助肌膚抵御外界刺激,增強肌膚自身抵抗能力。
1. Avene雅漾祛油保濕精華露185元/40ml
含南瓜子油的神奇控油成分,質地清爽如乳液般易吸收,溫和保濕的效果也非常值得期待。
2. Anna Sui安娜蘇水精靈保濕精華露610元/35ml
凝膠質地極易滲入肌膚,瞬間水潤干燥的肌膚,保濕效果也非常持久,長時間使用,可以改善肌膚的水油平衡,讓肌膚在夏天里也清透水潤。
3. Urara悠萊冰漾醒膚凝露160元/120ml
瞬間的鎮定感很讓肌膚舒適,喱狀凝露,不僅快速吸收,還能促進后續的乳液或者面霜更好滲透。
4. Biotherm碧歐泉凈膚細致冰凝乳390元/50ml
富含控油亞光植物微粒,改善肌膚紋理和光澤,收斂毛孔。長效的亞光因子幫助肌膚維持一整天清爽的妝容,帶來控油、保濕以及兼顧亞光妝容的效果。
5. Vichy薇姿潤泉鎖水保濕隔離露SPF20208元/50ml
含非洲植物精華Filladyn,能促進天然載水因子的產生,將真皮中的水輸送到表皮,令皮膚深度鎖水。SPF20抵抗紫外線和空氣污染,減少脫水現象和自由基的形成。
世紀寶鼎范文2
宮保雞丁里的宮保是指丁寶楨的榮譽官銜，丁寶楨正是宮保雞丁的發明人，是清咸豐年間進士。宮保雞丁，是一道聞名中外的特色傳統名菜，在魯菜、川菜中有記錄。
該菜式的起源與魯菜中的醬爆雞丁，和貴州菜的胡辣子雞丁有關，后被清朝山東巡撫、四川總督丁寶楨改良發揚，形成了一道新菜式叫做宮保雞丁，并流傳至今，此道菜也被歸納為北京宮廷菜。
（來源：文章屋網 ）
世紀寶鼎范文3
保定北市集散中心在河北省保定市競秀區向陽北大街106號。
保定市集散中心是旅游局為方便廣大游客到該地旅游而設立的服務平臺。旅游集散中心由旅游局負責具體指導，由當地相關旅行社有限公司負責具體運作，將進一步整合散客旅游資源和規范散客旅游市場以及滿足市民個性化旅游需求和促進自助游消費市場培育的重要綜合性平臺。
保定市集散中心運作規范、管理嚴格到位、服務細致入微，擁有一批職業道德良好、素質高尚的服務和管理人員，專為外地游客提供當地及周邊地區城市的優秀旅游服務。
（來源：文章屋網 ）
世紀寶鼎范文4
一、實習工作情況
到實習單位后，本人先了解了公司的發展史以及各個機構的設置情況，公司的規模、經濟類型、人員數量等，做一些力所能及的工作，幫忙清理衛生，做一些后勤工作；再了解公司的文化歷史，認識了一些同事，公司給安排了一個特定的指導人；然后在財政部看財務人員工作，看會計人員如何做，看了一下公司的總帳以及各明細帳、記賬憑證、原始憑證和上期的會計報表，之后安排我跟著公司的出納學習；最后是跟著會計實習，看會計如何處理業務。實習期間，我主要是了解公司正在使用的財務軟件的使用和會計處理的流程，并做一些簡單的會計憑證。公司采用的是“管家婆”財務軟件，從編制記賬憑證到記賬、編制會計報表、結帳都是通過財務軟件完成。我認真學習了正規而標準的公司會計流程，真正從課本中走到了現實中，細致地了解了公司會計工作的全部過程，掌握了“管家婆”財務軟件的操作。實習期間我努力將自己在學校所學的理論知識向實踐方面轉化，盡量做到理論與實踐相結合。在實習期間我遵守了工作紀律，不遲到、不早退，認真完成領導交辦的工作。
在財務部跟隨出納實習時，先了解公司的財務制度，國家對庫存現金的規定，以及收、付現金需要遵循的程序。出納收到收款單據時審核手續是否齊全，然后收款，點兩遍現金，然后向交款人說明金額，并分幣種放好。若需要找零錢也需點兩遍，然后在原始單據上蓋現金收訖章，留下記賬聯，將其他的交給對方。然后編制現金收款憑證，登記現金日記賬。這一程序和我們在學校學的理論一樣，要分清責任，按規定處理業務。其實很簡單，只是沒有實際操作過，但是我們一樣可以做好。
對于如何簽發支票，作廢的收據、填錯的支票怎樣處理又回顧了一下，有些細節上的東西以前學時沒太注意，等到實際操作上就要犯錯誤了，簽發支票、收據等都要特別信心，要有耐心，不能浮躁，會計其實是一項比較煩瑣的工作，看我們如何對待了，我本人比較喜歡計算，喜歡數字，喜歡把一堆看似亂七八糟的東西整理的井井有條，所以我對會計越來越有興趣，越來越喜歡做會計。
跟隨會計實習時，會計告訴我公司遵循企業會計準則、礦產資源法、安全生產法等法規，該公司以冶金設計等為主，需要遵守好多國家的政策法規，該公司比較正規。會計讓我看她處理業務，還給我看了公司的憑證，原始單據，以及明細帳和總帳等，讓我總結了出納的理論與實際的不同處以及會計的理論與實際的不同處。理論知識不是很牢固，有好多地方都很模糊，不知具體該如何做，還需要翻看以前所學的，要把它深入扎根不是很容易，還得靠以后工作了在實際操作上去把它扎在心里。會計教給我如何和人們溝通，好多時候都要自己去判斷，去決定該如何做。我還學習了網上報稅，了解了公司的主要納稅稅種。實習單位是定額小規模納納稅人，地稅主要繳納稅種有半年繳納一次的，也有一個季度繳納一次的。超額部分按規定繳納。國稅也一樣,如沒有超額,國稅局按定額從公司帳戶銀行直接劃轉,超額部分應填寫增值稅納稅申報表并上門申報。
二、發現的問題和建議
在此次會計理論與實際相結合的實習工作中，確實讓我們學到了不少書本以外的知識，讓我們對這次會計學習有個總結，當然也發現了不少問題。出納看似簡單的工作若不細心還是不能勝任的。出納的工作不難，但有些步驟是必須要遵守的，有時出納為了省事就省略幾步，在工作中這也是很常見的，看是否會影響責任分擔以及業務處理是否順利，若無影響的話，那樣做還能提高效率的，若有影響，則需按部就班的一步步操作。跟隨會計實習，需要提出一點，公司員工也代表公司的形象，以人為本，在做好自己的本職工作外還要處理好同事間的關系，營造一個緊張而溫馨的工作環境，工作起來才會比較愉快，效率才會有所提高。還要給實習生以及外界人員留一個好印象，對公司的順利發展應該會很有利的。
三、實習的心得體會
剛開始去公司實習的時候，我的心情充滿了激動、興奮、期盼、喜悅。我相信，只要我認真學習，好好把握，做好每一件事，實習肯定會有成績。但后來很多東西看似簡單，其實要做好它很不容易。通過實踐我深有感觸，實習期雖然很短，卻使我懂得了很多。不僅是進行了一次良好的校外實習，還學會了在工作中如何與人相處，知道干什么，怎么干，按照規定的程序來完成工作任務。同時對會計這門專業也有了實際操作和了解，為我以后更好的發展奠定了基礎。具體的實踐體會如下：
一是要有堅定的信念。不管到那家公司，一開始都不會立刻給工作我們實習生做，一般都是先讓我們看，時間短的要幾天，時間長的要幾周，在這段時間里很多人會覺得很無聊，沒事可做，便產生離開的想法，在這個時候我們一定要堅持，輕易放棄只會讓自己后悔。
二要認真了解公司的整體情況和工作制度。只有這樣，工作起來才能得心應手。
三要學會與人相處和與人溝通。只有這樣，才能有良好的人際關系。工作起來得心應手。與同事相處一定要禮貌、謙虛、寬容、相互關心、相互幫忙和相互體諒。
四要學會嚴肅認真地工作。工作，來不得半點馬虎，否則就會出錯，工作出錯就會給公司帶來損失。要學會像這里的同事一樣嚴肅、認真、努力地工作。
世紀寶鼎范文5
雞胸肉、黃瓜、花生仁、植物油、蔥、姜、鹽、紅薯淀粉、料酒、豆瓣醬、辣椒、花椒、細砂糖、醋。
宮保雞丁，是一道聞名中外的特色傳統名菜。魯菜、川菜、貴州菜中都有收錄，原料、做法有差別。該菜式的起源與魯菜中的醬爆雞丁，和貴州菜的胡辣子雞丁有關，后被清朝山東巡撫、四川總督丁寶楨改良發揚，形成了新菜式宮保雞丁，并流傳至今，此道菜也被歸納為北京宮廷菜。之后宮保雞丁也流傳到國外。
（來源：文章屋網 ）
世紀寶鼎范文6
【摘要】在“政治副中心”傳聞下，保定樓市驟然升溫進入沸騰狀態，但短暫“繁榮”過后卻陷入“沉寂”。保定樓市的波動引發人們重新考量房地產和經濟增長的關系。房地產在經濟增長中應處于從屬和服務地位，其功能是為經濟主體創造良好的生活、經商和辦公環境，絕不應成為少數人牟取暴利的工具。“政治副中心”傳聞下保定房價飆升雖屬偶然事件但卻有其必然性，只有改變地方政府對土地財政的過度依賴，抑制和引導投機性需求，才能避免類似鬧劇重演，才能使保定乃至河北更好地承接京津功能疏解和對接產業轉移。
關鍵詞 政治副中心；投機性需求；杜邦分析法；土地財政
【基金項目】本文為國家社科基金項目“房地產調控政策的影響及其效應研究”（12BJY053）、教育部中西部高校提升綜合實力工程項目“環首都經濟圈與河北經濟發展”的階段性研究成果。
【作者簡介】王子柱，河北大學圖書館副研究館員，碩士，研究方向：企業投融資；張玉梅，河北大學經濟學院教授，博士，注冊國際投資分析師，研究方向：房地產金融、證券投資、金融工程；薛曉春，河北大學副教授，碩士，研究方向：金融學。
2014年2月，京津冀協同發展上升為國家戰略，河北各地配套措施和未來發展成為了人們熱議的話題，其中保定更是因“政治副中心”“畿輔節點城市”“京津石中心”等信息備受關注，保定房價在上述利好下扶搖直上。外地投資客大量涌入保定購房，“剛需族”被迫在高價恐慌性購房，保定樓市呈價增量升的“繁榮”局面。隨后保定政府的強力調控，使保定樓市陷入沉寂。本文先描述2014年3月下旬以來保定房地產跌宕起伏的發展歷程，再分析造成保定樓市變化的原因，最后試圖對保定樓市暴漲是必然還是偶然進行探究。
一、“政治副中心”傳聞下保定樓市的變化
（一）“政治副中心”傳聞下保定樓市從小幅攀升到狂飆猛漲
1.2014年3月19日至3月26日保定樓市小幅上漲。2014年2月26日，主席提出要努力實現京津冀一體化發展，自覺打破自家“一畝三分地”的思維定勢，抱成團朝著頂層設計的目標一起做。2014 年3 月19 日，《財經》雜志率先披露消息稱，京津冀三地已經達成共識，初步確定將河北省保定市作為“政治副中心”的首選地，未來將有一批國家部委下屬的事業單位遷移河北保定。盡管當日國家發改委2名官員就表示并未聽說“北京政治副中心落戶保定之事”，但鑒于京津冀協同發展已正式上升為國家戰略，加之保定具備承擔北京功能疏解的區位、文化、人才等優勢，保定樓市開始小幅上漲。
2. 2014年3月27日至2014年4月4日保定樓市狂飆猛漲。2014年3月26日，河北省正式出臺了《河北省委、省政府關于推進新型城鎮化的意見》，河北省將打造京津保三角核心區，做大保定城市規模，明確保定作為畿輔節點城市，利用地緣優勢，謀劃建設集中承接首都行政事業等功能疏解的服務區。無論從著墨多少還是用語分量，保定市都在河北的城市中首屈一指。這直接推動保定再次成為關注焦點，仿佛保定作為“北京政治副中心”即將變成現實。下屬縣市和外地的投機客開始向保定聚集，保定街頭的京牌汽車開始增加，保定的民眾開始跑到售樓處去排隊，剛性購房者恐慌入市，于是保定的房價開始“一日一重天”。
（二） 清明節過后保定樓市明顯降溫
2014年4月4日，保定市長約見10家房地產負責人。4 月8 日，保定市住房和城鄉建設局、物價局聯合《關于進一步規范我市商品房交易行為， 促進房地產市場持續健康發展的通知》。保定政府的密集調控使保定樓市迅速降溫，主要表現為以下幾方面：一是清山公爵城、東湖天地、公園時代等五證不全的樓盤停止銷售。二是“ 五證齊全” 的樓盤價格居高不下。PARK 灣、亢龍駿景、京南一品、秀蘭尚城等樓盤的價格較年初普遍上漲了2500～3500元。三是樓市成交低迷。經歷了3 月底和4 月初的活躍成交后，房地產商和購房者均表現相對冷靜。部分買房人寧愿放棄定金而選擇觀望，開發商也不愿意因降價而得罪老業主。在開發商和購房者的觀望下，保定樓市成交量銳減但價格卻相對堅挺。
二、“政治副中心”傳聞下保定樓市變化的原因
（一） 保定房價飆升的原因
1.價值洼地是導致保定房價上漲的基礎。京津冀協同發展上升為國家戰略后，保定和永清的樓市飆升，究其原因在于保定樓市處于價值洼地。2014 年2 月，燕郊房價已經突破萬元大關，涿州、固安等地房價在7000多元左右。而作為地級市的保定，其房價既低于同為地級市的廊坊，也低于涿州和固安等縣和縣級市，更低于河北廊坊的小鎮——燕郊。而“政治副中心”帶來的人口效應、要素聚集效應、交通便捷效應、生態環境優化效應、財富增長效應等賦予了保定樓市豐富的想象空間，因此在京津冀協同發展中，保定房價表現得異常搶眼便不足為奇了。
2.投機性需求推升保定房價短期迅速飆升。
保定房價短期迅速飆升離不開投機性需求的推動。一是開發商為投機炒房者提供便利。保定樓市不正規，近半數樓盤都為未進入官方統計的五證不全房源，購買此類房屋無需到建委備案。在樓市火爆時，投機性購房人很容易找到接盤者，開發商則為投機者轉手房屋提供報價、過戶、擔保等一條龍服務。二是從熱銷樓盤位置和客戶買房風格可以推斷投機性需求旺盛。熱銷樓盤主要位于保定北面的新市區與北市區，離高速出入口較近，反映出買房者中的一部分來自北京。投機性需求短期內激增，造成樓市供不應求假象，開發商趁勢漲價，第一輪進入的投機者獲利，財富效應引來第一輪投機者的加碼投資和第二輪投機者跟進，逐漸推高房價。
3.開發商造市，剛性購房者恐慌入市。當剛需者看到房價天天上漲時，通常會認為房價越漲越高，再不出手就買不起了，因此將購房時間提前，從而造成剛性需求提前釋放。此外，開發商可能通過制造種種假象來迷惑剛性需求者。據PARK灣銷售人員介紹，“政治副中心”傳聞后，保定地產商為了消化過剩樓盤，曾經聯合起來免費從北京拉來客人，開發商讓這些人扮演購房人角色，以造成外地炒房團集體來保定購房的熱鬧場景，迷惑本地“剛需者”并使之恐慌入市，被迫在高位買房。剛性需求者與投機性需求者的競相買入，導致保定房價在短期內迅速飆升。
（二） 保定樓市陷入沉寂的原因
1.保定樓市遭遇價格天花板。一個地區的房價除受制于自身經濟、產業、人口、環境、政策等影響外，還與其他地區有合理比價關系。從省內來看，石家莊是河北省會，唐山是河北經濟最發達城市，因此保定房價不應高于這兩個城市。從與北京的距離來看，燕郊和武清等離北京更近，保定房價在兩周左右就已經超過武清，與石家莊和唐山齊平，大有趕超燕郊之勢。兩周的持續飆升使保定樓市價值洼地的優勢消失殆盡，因此保定樓市失去了繼續上漲動力。
2.缺乏實質性利好導致樓市陷入低迷。在政治副中心傳聞過后，人們熱切期待利好政策逐步落地。但隨后的一系列消息卻讓人們備感失望。2014 年4 月4 日，北京市委書記郭金龍在通州區調研時明確表示，“通州是城市副中心，在推動京津冀協同發展中處于橋頭堡的位置”。此番表態使人們開始懷疑當時甚囂塵上的保定“政治副中心”是否能夠成真。隨著時間推移，人們所熱盼的種種利好紛紛落空，先知先覺的投機者落袋為安，后來的投機者高位被套，剛性需求者則背負房貸壓力。在樓市失去賺錢效應后，場外投機和剛性需求者理性地選擇了觀望，從而造成成交稀少，樓市低迷。
3.政府及時出手打擊投機性行為。保定市各職能部門聯合的《通知》，從抑制投機性需求和糾正開發商違規行為入手，為保定過熱的樓市潑了一盆冷水。針對房產投機者，《通知》則提出，商品房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。開發企業應當在與購房人簽約之日起30日內，在市住建局辦理商品房預售合同登記備案手續。即購房人若出售該房屋，該房就是二手房，需要支付營業稅、個人所得稅和房屋中介傭金。住宅交易稅費的增加，提高了投機者成本，有效抑制了投機購房需求。針對部分房地產開發商的違規行為，《通知》嚴禁銷售未取得預售許可證的項目，將五證不全的樓盤逐出市場，使市場上可售房源減少，投機者因缺乏適宜投機對象而退出保定樓市。
4.供過于求制約了保定房價上行空間。保定市房地產交易中心2014 年5 月2 日的數據顯示，從2005年至2014年5月的9年多時間里，保定共發放預售許可證296個，但僅有26個樓盤全部銷售完畢。保定市在售樓盤為270個，在售總面積為507.24 萬平方米，在售總套數為45642 套。即使按照每月1500套的樂觀銷售速度計算，保定目前樓盤完全可以滿足30.4個月的銷售，保定樓盤去化速度慢、庫存居高不下可見一斑。供給遠遠大于需求的殘酷現實，制約了保定樓市的上行空間。
5.受全國尤其是北京樓市低迷的影響。保定作為一座三四線城市，其樓市不僅受到全國房地產影響，更易受北京樓市影響。從全國樓市來看，中國指數研究院數據顯示，2014年4月監測的44個主要城市累計成交面積環比下降9%，同比下降19%，處于歷史較低水平。全國低迷的樓市氛圍制約保定房價上行。北京房價漲，環首都樓市也會跟風漲價；北京房價降，環首都樓市則會“領跌”甚至“超跌”。據中國指數研究院數據顯示，2014年1～4月，北京市新房累計成交面積239.10萬平方米，成交面積同比下降50%。在成交量下降的同時，北京房價也有所松動。缺乏北京的引領，保定樓市在短暫繁榮過后陷入沉寂也就順理成章了。
6.北京通州等地樓市的前車之鑒。2009 年底，北京市委在十屆七次全會上提出將通州打造成與首都發展需求相適應的現代化國際新城，通州樓市也是躁動一片。數據顯示，通州房價從2009年底的每平米8000元一路漲到2010年4月初的每平米25000 元，投資購房占比一度達到4 成以上。不過，自2011 年北京“限購”政策出臺后，通州房價在全北京跌幅最高，重新跌回炒作前的價位①。類似例子很多，北京的燕郊、廣東的惠州等地房價都曾因利好遭到暴炒后而迅速回落。保定樓市與通州等地樓市的飆升都源于政策利好，但推動房價飆升的政策僅停留在戰略層面，缺乏實質性的落地配套措施。當人們意識到“政治副中心”或許只是個傳聞，逐漸地從保定樓市的投機狂潮中清醒下來時，投機性狂潮消退，保定樓市陷入蕭條。
三、從京津冀協同發展看保定樓市
（一） 保定樓市暴漲既有偶然性也有必然性
保定樓市飆升出乎大多數人意料，具有一定的偶然性。其一，保定房價是在全國樓市降溫背景下迅猛上漲的，顯得與全國的基調不合拍，因此具有偶然性。其二，保定樓市是在京津冀協同發展上升為國家戰略，繼而在“政治副中心”傳聞后狂飆猛漲的，該傳聞出現的時間和大規模傳播具有偶然性。同時，保定樓市上漲也具有必然性。北京和天津面臨日益增長的人口壓力，交通擁堵、空氣污染、高房價等“城市病”不斷凸顯。京津高速發展引發的虹吸效應使環首都貧困帶現象愈發嚴重。上述問題源于京津地方政府從自身利益最大化出發和三地政府缺乏統一協調機制，因此京津冀協同發展上升為國家戰略具有歷史必然性。保定具有區域位置優越，歷史傳承悠久，文化底蘊深厚，生產要素成本較低等諸多優勢，因此人們普遍相信“政治副中心”落戶保定的傳聞屬實。投機者憑借其敏銳嗅覺，借助“政治副中心”傳聞被誤信和擴散后的大眾心理，趁勢炒作保定樓市。同時，地方政府沒有對投機炒房行為做出迅速反應，加之開發商違規和剛需者的恐慌入市，所有因素疊加共同促進了保定房價的飆升。因此保定樓市上漲具有必然性。
（二） 抑制和引導投機性購房需求
投機性購房者的瘋狂炒作是導致保定房價暴漲的重要原因。因此，只有抑制投機性需求，才能避免樓市而遭到爆炒。抑制投機性需求可從構建統一的房地產信息平臺、提高交易和持有成本、降低房屋周轉率等入手。房地產信息平臺是公平征稅的基礎，目前已由國土資源部全面負責不動產統一登記工作，在家庭所擁有的房產全部摸清后，可根據擁有房產套數、人均建筑面積、房產價值、持有時間等制定合理的稅收制度。稅收制度設計原則是鼓勵自住和出租、堅決抑制投機和閑置、保有環節和交易環節稅負并重等。由于房屋統一信息登記系統建立和完善稅制仍需時日，目前可按房屋交易環節綜合稅率高于工資、薪金所得稅稅率的原則征收，即當房屋持有年限少于5 年且房屋買賣差價超過100 萬時，應按不低于26.94%的綜合交易稅率對賣房者征稅，且持有房屋年限越短稅率越高。2014年9月底，央行和銀監會大幅放寬對2套、多套和外地人的房貸標準，若缺乏配套措施恐將再次上演2009年樓市的瘋狂投機，屆時后果不堪設想。上述稅收政策通過提高炒房者的交易成本，可降低因投機導致的房屋流轉，縮減炒房利潤，從而有效抑制投機需求。
（三） 降低地方政府對土地財政的依賴
投機客的行為之所以能在短期內迅速推高保定樓市，與地方政府對開發商和炒房者的監管不力密切相關。地方政府之所以疏于監管，根源在于高地價和高房價符合其利益取向。高房價帶動房地產稅費增加，并促進地價上升，地方政府通過高價出讓土地，取得巨額土地出讓金。因此，抑制地方政府賣地沖動，降低地方政府對土地財政的依賴，可從增收、節支、增加轉移支付等方面多管齊下。增收方面，積極利用一體化發展機遇承接京津產業轉移和功能疏解，促進實體經濟發展以增加稅源，但在經濟發展中要注重環境保護和可持續發展。通過開征房產稅、物業稅、資源和環境稅等新稅種，用以替換土地出讓金和各種行政性收費。節支方面，控制機構人員膨脹，減輕財政“養人”的負擔。狠剎奢靡之風，壓縮“三公”消費支出。增加轉移支付方面，應進一步合理劃分和確定中央與各級地方政府的事務和財權，根據不同層級所承擔的公共服務職能確定分稅辦法和比例，適度向地方特別是縣級財政傾斜。
（四） 重新認識房地產與經濟增長的關系
1998 年國務院23 號文件和2003 年國務院18號文件，讓房地產業登上中國經濟舞臺，并逐漸躍升為國民經濟的支柱產業。過去十幾年中，房地產業及其帶動的鋼鐵、水泥、建材、家電、裝修等上下游行業迅猛增長，對實現中國經濟高速增長功不可沒。但人口老齡化、計劃生育政策導致的年輕人口銳減、城鎮化進程放緩、空置房占比過高、過度開發造成的資源耗費和環境污染等等，都預示房地產拉動經濟增長的時代已經結束。保定若希望借助京津冀協同發展的政策東風實現超常發展，必須重新認識房地產與經濟的關系。
