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銀杏產地范文1
押和保證商業銀行為貸款等授信業務設立的擔保方式最常見的主要有三種，抵押、質方式。其中抵押擔保在日常業務中倍受青睞，所謂抵押，就是以借款人或第三人的特定財產設定擔保，未來貸款到期未獲清償時，抵押權人相對于其他債權人在特定的財產上有優先受償權。在銀行業務實踐中，設定抵押也考慮了不高于70%的抵押率，但仍然不足以變現收入償付全部貸款本息，與抵押合同簽訂時所期待的利益目標相去甚遠。據粗略統計，通過處置抵押財產變現收入（剔除處置費用）不到應收本息的一半。這么低的收益率，我們不禁要問，形成這一結果的原因是什么？對我們的貸款擔保的設置、處分政策應怎樣檢討，以及以何種對策來提高抵押資產的變現能力？
二、風險及成因
我們認為回答上述問題，僅囿于理論層面的探討是不夠的，現結合筆者所涉業務實踐，并從抵押信貸業務受理、處理、發放、監管和處置等業務流程中尋求答案。我們認為，抵押貸款業務至少存在以下幾種風險：法律風險、操作風險、市場風險和政策風險。
（一）法律風險。它主要是指因違反有關法律規范的強制性規定而帶來種種不利甚至是導致合同無效的后果。
首先是抵押人主體資格方面，國家機關、以公益為目的的事業單位、社會團體，為其股東或其他個人提供擔保的公司，法律對其擔保行為有限制性的規定；其次是抵押標的物方面，法律規定違法、違章的建筑物，依法查封、扣押或監管的財產，權屬關系不明或有爭議的財產不得抵押，以及鄉村集體土地使用權不得單獨抵押等等。筆者曾在某單位檢查中發現一企業以正進行商檢的進口設備設押，后未通過商檢而不具備國內交易的合法資格，抵押合同遂成一紙空文。另外，企業受托而為加工承攬之物，租賃物對外設定抵押，因產權歸屬他人而無權抵押。還有在抵押合同的起草簽訂方面也存在諸多瑕疵。盡管銀行抵押合同為制式合同，借貸雙方僅需填空則可，但相關要素錯填、漏填現象屢查不止，為未來風險發生留下隱患。
《物權法》生效在即，該法在抵押擔保的許多方面規定了與以往《擔保法》不同的內容，如不能因法適事，操作匯總也可能產生法律風險。
（二）操作風險。主要是指在抵押貸款辦理和抵押物處置等操作層面存在的種種問題和不足，致使抵押權的實現受阻或實際變現價值減損。它至少包括以下幾個方面：
1.抵押物的選擇。檢視銀行抵押物的種類，無外乎房地產、機器設備和交通工具等。日常操作中沒有對抵押物進行細分，并針對其不同特質進行分類管理。其實何種抵押物擔保變現價值高、風險小并無定論，只能在具體個案中具體分析。比如設備的產權變動，不需履行登記手續，但設備抵押登記后，一旦抵押人擅自將設備轉售他人，貸款風險隨即發生。天津靜海農行就遇到此類案件。又如某開發商以擬建設土地辦理貸款，盡管辦理了土地抵押登記，但開發商開發房產后，將地上商品房分套賣給消費者，致使銀行到期客觀上無法處置抵押物，導致抵押設定的合同目的落空。
2.評估環節的問題。抵押物設定和處置時，需對其價值進行評估。同一標的物，影響評估價格的有兩大因素：評估目的和評估方法。評估目的即評估報告的用途，一定程度上反映評估行為的價值取向；不同的評估方法可能產生的結果差別甚遠。以土地為例，某市土地分成三級九類，不同類別的地段，有一個不同的價格幅度，一個一類地段但位置偏僻的房地產，評估價格一般多于二類地段沿街房產，但實際變現時可能恰恰相反。同一地產按工業用途還是商業用途，評估結果也不一樣。因此如果評估價值與市場真實變現價相去甚遠，未來變現時即便扣除一定的抵押率也往往難以足額清償貸款本息。
3.日常管理環節的問題。一是抵押合同簽訂后，未及時履行法律規定的審批、登記等手續；二是監管職能不到位，有的銀行將企業財產設置抵押后便置之不管，等到抵押人將抵押設備變賣，抵押房產拆除后，貸款行方如夢初醒，正所謂抵押依然有效，權利實際落空。此外，對于一些房地產貸款，由于“房地產市場正開始進行整合，重組洗牌，汰弱留強，一些實力弱的就淘汰出局”。貸款到期后，如我們未能及時了解企業動態，仍是通過多次轉貸方式重辦抵押，似乎風險未降低，實際上抵押物經年以久，損耗頗大，最佳處置時機已經坐失。
4.處置環節的問題。擔保法規定實現抵押權可以經雙方當事人協議方式處置，協議不成的，需經訴訟執行程序解決。處置方式可通過拍賣或變賣取得現款來清償債務；拍賣、變賣不成，也可以抵押物折價即我們所說的以資抵債來代替現金清償，但收取抵押物非我所愿，銀行關注的終極目標仍是變價受償。因此仍需進行處置，但處置方式及處置措施的不同，直接影響了耗費多大成本，取得多大的變現收益，比如一般的訴訟方式固然能依法確權，但往往曠日持久，且訴訟費、執行費費用較高，增加了貸款人的財務負擔和交易成本。如果一次拍賣不成，有的便屈從個別法院的壓力，直接以評估價相抵，存儲、保管費用且不說，二次過戶本身又增加了費用負擔，而這些費用基于量化的困難在辦理抵押之時是很少考慮的。
（三）政策風險。國家政策具有一定的穩定性，但也并非一成不變，相關財經政策的變遷，對抵押財產的處置可能產生重大影響，而某些政策又具有溯及以往的特點，客觀上也使我們實現抵押權之時就已產生若干風險。比如某企業貸款以劃撥土地上的房產設抵押并登記，但劃撥土地并未登記。以前涉及銀行案件的若干判決表明，這并不影響抵押效力，但自2003年4月18日的最高院司法解釋有關劃撥土地抵押的規定明確其為無效，當然后來又做出了修改。經法院裁定將抵押房地產判歸銀行所有后，因交易費用不菲而未及時辦理過戶的現象很多，但這很有可能面臨來自房產、土地等部門的行政處罰，遂置抵押銀行于兩難的尷尬境地，實務中已有這樣的案例。再就是市政規劃方面，特別是市政項目道路的拓寬往往使被拆遷的公有房產得不到補償，造成抵押權落空，而且現行的拆遷辦法是規定拆遷人與被拆遷人簽定協議，拆遷補償金在抵押權人不知情的情況下直接償付給被拆遷人，抵押權人對抵押物補償金的物上代位客觀上無法行使。
（四）市場風險。市場風險更大程度上表現為一種不確定性風險。一是抵押物價值在抵押權存續期間內發生的市場價值的變動，可能導致未來變現價值的減損。市場風險還體現于上面所說的抵押物處置成本過高，也實際影響了變現收益。以劃撥土地上房地產過戶為例，除出讓金外，將負擔契稅、營業稅和過戶費等10%以上的費用，如果二次過戶所得現金就所剩無幾了；此外抵押物的精神損耗也殊值關注，如房地產的戶型、設計及配套設施，經多年之后已經落伍，在實際變現時價格必大打折扣；在銀行直接處置抵押資產場合，由于舊貨交易和房地產二級市場的不健全造成信息管道不通暢，甚至會遇到有價無市的情況也不足為奇；還有機器設備的技術含量降低，因產業結構調整，市場需求的降低或替代產品的出現，都足以導致降低抵押物的變現價值。
三、對抵押方式的思考
正如y=f(x1，x2…)的概念，以上的分析無法建立一個涵蓋本論題全部變量的模型，但我們仍可以發現造成抵押財產未能足額滿足全部貸款本息的很大一部分原因是外在的，如上所述，來自于法律的、市場的、政策的以及當地的行政管理環境的失范，均可能對該問題產生直接的負面影響。我們所應被要求的只能是盡可能的掌握這些變量，達到趨利避害的目的。還有一個認識上的問題，借款人自身的經營現金流量是貸款真正的一般擔保，即所謂的第一還款來源。而那些認為有足額、適格的抵押財產便可在借款人實力的考量上有所松動的想法是有害的，從貸款五級分類觀點來看，借款人以自身經營收入不足以償還到期貸款本息，使用處置抵押物的方法來清償貸款，說明該貸款本身已近次級以下形態；或問，采取大幅度降低抵押率的方式，或是增加投保財產險不可以降低風險了嗎？我們認為作為具體貸款個案尚可考慮，作為整體的信貸政策導向則損害信貸市場展業的空間，交易的便捷與交易安全同樣重要。
貸款行自身的操作也存在值得反思之處，比如抵押擔保和保證擔保孰優孰劣，同樣不可能形成一個定論。抵押擔保的手續煩瑣、法律環節較多，且擔保財產特定，遠不如保證擔保手續簡便，但《擔保法》實施八年的今天，有充分實力愿意提供無償擔保的企業已是寥若晨星。還有采取訴訟拍賣的程序處置固是一條正規的路子，但費用隨之增加，也實質上減損了抵押物的變現能力。此外，外在的風險需要我們正確的判斷和應對，但自身管理的缺位才是造成抵押貸款損失的最重要因素。
基于以上的分析，便不難得出這樣的結論和認識：對于抵押貸款業務仍應同其它業務一樣，把借款人的償還能力放在第一位考慮；為降低抵押貸款風險或損失所采取的措施，并沒有“放諸四海而皆準”的法則，需具體問題具體分析，創造性的開展工作，才是顛撲不破的道理；同時人是最可寶貴的資源，真正提高客戶經理的業務水平和創新能力，重新構建抵押物監管的約束機制已是當務之急。
四、幾點建議
基于上面的認識，筆者認為，規范和創新是業務發展的兩翼。規范運作是前提，殷鑒不遠，必須警惕新一輪大發展醞釀新一輪風險的怪圈。同時，具體的貸款業務操作中，一企一策，不必拘泥于固定的程式，發散思維，創新方式，在個案中或許會“柳暗花明”。
1.創新擔保方式，分散抵押擔保風險。參照按揭貸款模式，個案中尋求銀保合作，辦理履約保證保險作為銀行貸款的擔保方式而取代財產抵押擔保。一些個私法人類貸款，可適當引入大股東10%份額的個人保證等，還可以充分考慮《物權法》第181條規定的浮動抵押制度，增加抵押的品種。當然新型擔保必須建立規范操作，尤其是浮動抵押等新類型合同，要由銀行總行統一制定。
2.銀行盡可能干預評估過程，并盡可能考慮變現期的因素，使之盡可能接近市場價值，引入評估報告聽證制度。對于評估報告結論，建議貸款審查機構組織專業人士進行必要的聽證。
3.靈活利用政策，切實降低處置費用。鑒于目前抵押物尤其是不動產處置變現需高昂的交易費用，盡可能減少處置環節非常重要。例如能夠協商解決無需訴諸公堂，訴訟程序中原則上堅持法院拍賣變現等。另外要用活用足改制政策，例如對劃撥土地過戶，要至少交40%的出讓金，但如果協調買主以改制方式出現，則適用改制政策，出讓金繳納比例是10%，如果以股份轉讓的買殼方式，則無需履行出讓手續。對于二次過戶問題，個案中不妨試用將確定債權讓與買受人方式或債務重組，抵押權依法隨之轉讓，可減少一次過戶手續。
銀杏產地范文2
并非為了緊縮銀根
一季度的貨幣信貸數據和10．2％的GDP增長，使得市場焦慮地等待著緊縮政策的出臺。如果是為了收緊貨幣政策，人民銀行有四個政策選擇：首先是使得人民幣更快地升值，其次是如市場上所預期的那樣提高存款準備金，第三是提高商業銀行的資本充足率，第四是提高利息。
升值顯然是其中最佳的政策選擇。因為中國目前流動性過剩的源頭便是偏低的匯率導致的巨額貿易順差，以及人民幣升值預期導致大量熱錢流入，貿易順差和流入的熱錢導致外匯占款激增，形成過剩的流動性，從貨幣政策的角度來看，升值是最為釜底抽薪的辦法。但是不幸的是中國的匯率政策目前已經超越了貨幣政策的范疇，不再由央行一個單位所能夠左右，因此市場認為提高存款準備金是次優、然而可行的辦法。另外如果銀監會提高商業銀行的資本充足率，比如要求銀行提前滿足巴塞爾協議的要求，這也將大量減少可用于貸款的資金。圖1：房地產投資增速已過頂峰圖2：房地產投資的資金。
圖1：房地產投資增速已過頂峰
然而央行劍出偏鋒，在3月份CPI通脹僅有0．8％的時候選擇提高利息。2004年10月升息時，通脹率高達5．3％，一年期貸款利率為5．58％，因此實際利率僅有0．28％(5．58％―5．3％)；而本次生息前的通脹率僅0．8％，27日升息后的名義利率5．85％，實際貸款利率高達5．05％!
升息這一政策的兩個缺陷不容忽視。首先，如果央行的目標是緊縮銀行貸款的話，那么升息的作用很可能不如提高準備金率。因為雖然升息提高了企業的借款成本，也同時提高了銀行的息差收入，使得銀行更加愿意放貸，而一些國有企業、上游的投資項目以及市政建設等對于利率的敏感性一般不如銀行，因此升息對于借款意愿的抑止也許不如對于貸款意愿的刺激。其次，利率的上升也不利于抑止熱錢的流入。雖然本次升息只是提高了貸款利率，但是這樣的升息政策往往會帶動其它利率的上升，如果央票利率上升的話，將提高流入熱錢的利息回報，不利于抑止熱錢的流入。
控制金融風險，增強銀行盈利能力
我們認為，央行升息的真正目的有兩個，一是為了補貼不爭氣的銀行，二是控制房地產的風險。
截至2005年底，中國的銀行對房地產貸款3．07萬億元，約為所有人民幣貸款的14．8％；對個人按揭貸款1．84萬億元，約為所有人民幣貸款的9％。央行領導指出：“由于房價與消費者價格關系密切，近年來，房地產金融調控措施一直是宏觀調控政策的重要組成部分。分析日本和香港的房地產泡沫的教訓，房地產泡沫對經濟金融與民眾生活帶來了巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負面影響，令各經濟體中央銀行不得不提高警惕，密切關注?！?/p>
其實國內房地產投資的增速已經過了頂峰，從兩年前35％的同比增速降至目前21％的同比增速(圖1)。房地產投資對于銀行借貸的依賴也有所降低，銀行借貸占房地產融資的比例從三年前的18％降至了目前的12％(這里忽略了債券融資等不太重要的融資渠道)(圖2)。但是住房的空置率在上升，按揭貸款的違約率開始抬頭。至2006年3月底，空置的商品房高達1．23
表1：中國金融系統的不良貸款(單位，億美元)
億平方米，同比上升23．8％：房價節節攀升，房價與收入之比已經達到全球最高水平之一。因此央行仍然擔心房地產所構成的金融風險。
銀行的壞賬問題更為嚴重。安永會計事務所近期的全球銀行的不良貸款調查報告指出，在過去一年，各國的不良貸款均有下降，全球唯有中國的不良貸款迅速上升。安永認為中國目前不良貸款高達9110億美元(合人民幣7萬多億)，已經超出中國的外匯儲備，幾乎是2002年(4800億美元)的兩倍；四大國有銀行的不良貸款達3580億美元，是官方估計的兩倍(表1)。此外，安永還特別指出，由于統計方法和數據來源的改進，今年的不良資產統計較往年更為精確。
根據央行研究局的計算，近幾年來政府替關閉清算的金融機構和商業銀行不良資產“埋單”，總共花了5萬億元，相當于中國GDP的1／3，相當于四大國有商業銀行資產總額(今年3月末20．8萬億元)的1／4，相對于四大行凈資產額(9300億元)的近6倍。
銀杏產地范文3
關鍵詞：房地產貸款；信貸風險；房地產周期
文章編號：1003-4625(2007)05-0018-03中圖分類號：F830.572文獻標識碼：A
一、前言
20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業對外開放時，如果有效的審慎監管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產貸款。銀行在整個房地產周期中起著推波助瀾的作用。
雖然房地產周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經常緊密相連。特別是在那些銀行業在整個金融體系中占據舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業及其借貸政策在房地產循環中起著重要作用，房地產泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發生的背景和原因十分復雜，觸發點也不盡相同，但是研究那些曾經受到房地產泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發現銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。
中國加入世界貿易組織之后，堅持入世承諾，穩步推進銀行業對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業務。在房地產信貸這一傳統的高盈利高風險業務上，國內的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大?？偨Y歷史上曾經發生的由房地產價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業增強防范房地產信貸風險的能力，有著重要的意義。
二、房地產市場周期與銀行信貸風險
房地產泡沫繁榮―破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導致信貸擴張、房地產價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發房地產泡沫破裂，價格崩潰，持續時間可能是數天、數月或者更長的時間；第三階段的特征是資產價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產的抵押貸款者財務狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現為抵押房地產價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。
房地產貸款主要分為：房地產抵押貸款；房地產開發、建筑貸款；利用房地產抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產貸款來說，信貸風險是最需要關注的風險。房地產價格下降是引發信貸風險的主要因素。
住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩定的家庭收入。再則，由于房地產具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現和抵押權的有效性為前提的。房地產抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產價格越趨昂貴和反復，估值就越難確定，銀行就這些房地產的借款人所承擔的風險也會越來越大。
發展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產價格下降時，發展商和建筑商的財務狀況惡化，甚至破產，房地產貸款違約的可能性增大，銀行貸款質量因而惡化。值得注意的是，房地產信貸風險并不局限于與房地產有關的貸款。銀行實際承擔的房地產貸款風險往往會更大。因為房地產也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產貸款有關的統計數字往往不計算以房地產作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統計數字顯示的高得多。房價波動通過資產負債表渠道對銀行業有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務約束，限制新投資的規模并降低企業利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業的脆弱性。
除了信貸風險影響外，房地產價格下跌也可能通過間接渠道導致銀行盈利減少。在房地產價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產有關的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產價格的下降會對整體經濟產生負面的影響。此類型的風險，由于其性質，更難規避且影響整個銀行業。
三、銀行業房地產貸款風險成因
（一）災難短視癥
即大的經濟沖擊極少發生，以致銀行往往低估沖擊發生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982) 認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設想事件發生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發生的頻率。對于高頻率發生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發生的概率，并做出充分的預防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導致破產這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。
而當某一沖擊發生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經驗，或拇指法則(rule of thumb)，銀行管理層會認為沖擊發生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關注加強他們樂觀預期的信息，早期的警告信號往往被忽視。
由于房地產周期通常持續的時間較長，在房地產價格持續多年快速上升的情況下，房地產貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產業繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產價格崩潰的重創。
（二）羊群效應
災難短視癥并不是僅僅發生在個別銀行身上。當一些銀行由于災難短視癥認為某些經濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發生概率的銀行，在同災難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的競爭，災難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產貸款標準，或者退出這一業務領域。當下輪沖擊發生時，災難短視的銀行可能成為市場的主導，這些銀行并沒有任何應對特殊沖擊的預防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應。
銀行管理層或許已經正確地察覺到了外部沖擊發生的可能性，但可能會有意忽視房地產貸款的風險，因為他們認為如果災難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼撸串斻y行業整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產負債表風險與其他銀行同業高度相關的活動，這是另一種形式的羊群效應。
（三）安全網引發的道德風險
經濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業務，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發展。安全網為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產市場。
（四）信息不對稱
銀行通常使用控制按揭貸款成數（loan-to-value ratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產價值的一定比例內，以防當房地產價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產時產生損失。按揭貸款成數在防范銀行房地產貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。
然而，實際上，當房地產價格大幅下降時，降低按揭貸款成數并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產價格大幅下跌時，抵押房產的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數，同業的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產的價值，造成當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產貸款高風險敞口的風險。
（五）不適當的會計、信息披露及法律框架
在不透明的會計核算方法，不適當的信息披露準則和不良貸款撥備制度下，銀行業對自身的財務狀況如果缺乏充分的披露，在房地產價格下跌時，往往掩蓋銀行資產的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權人和監管者等無法有效監控風險敞口，對銀行施行監督和約束，進而使那些高風險業務被當作是高盈利性的業務。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業當時對不動產行業的風險敞口數額和不動產價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數字有可能兩倍甚至三倍于公布的數字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規模被低估、銀行資本真正能夠發揮的緩沖作用被高估。
（六）監管部門的寬容性監管
監管者的職責是通過監督銀行業和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監管者不能控制的原因，例如人手不夠或預算約束使監管部門不能有效監管銀行體系。但是，在許多情況下，監管部門出于多種原因不愿去約束銀行業。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經濟增長的宏觀政策的一部分時，監管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經濟增長的重要推動力量時，監管部門要承擔更大的壓力。再次，對監管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優的選擇。特別是時間不一致性（time inconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變為現實，而那時可能已經是其他人在履行監管職責，因而，監管當局有內在動力采取寬容、遷就的態度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內在動力。
四、防范
（一）防范銀行災難短視癥
在銀行業對外開放的環境下，監管部門應改變職能而不是取消職能。監管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。
首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災難短視癥及不可預知的重大沖擊方面，傳統的銀行監管過程重在評估銀行的現狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經常性的壓力測試，界定銀行應該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監管當局可以要求銀行提高房地產貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應的風險，并使銀行業在市場的監察下更為自律。此外，詳盡的房地產貸款統計數據，有助于監管當局監察及評估銀行承受房地產貸款的風險。
（二）安全網改革
在對銀行的行為施加影響時，不應只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監管的方式，及早警覺房地產價格泡沫征兆，防范房地產市場繁榮時期銀行房地產貸款的過度膨脹。監管部門不能僅僅滿足于達到相關的國際監管標準，而是根據本地銀行業自身行業發展狀況和經濟環境的變化，采取更高的監管標準，力求做到最好。在監管實施過程中，監管機構必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規則為基礎的監管體制，就難以對要求寬容性監管的巨大壓力形成有效的制衡。
（三）道德風險的防范
監管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構控制在一個適當的范圍，不向所有債權人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權人，以促使大額債權人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復正常，如果仍沒有改觀，監管當局需要在銀行將要發生資不抵債之前迅速關閉問題銀行，降低銀行即將破產時為死而復生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業銀行資產規模的無限制擴張，保證銀行穩健、安全經營，增強銀行抵御非預期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導致損失大幅增加。
（四）市場基礎設施的建設
通過技術與金融創新，改善市場基礎設施建設，可以減緩銀行資產負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產轉換成流動性的資產。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉移給投資者，分散銀行信貸資產過度集中于房地產市場的風險。
五、小結
銀行危機對一國經濟會帶來災難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機對經濟有長期的負面影響。審視那些曾經發生過的系統性危機，可以發現其中有許多共同的因素，諸如災難短視癥、羊群效應、安全網引發的道德風險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監管部門的寬容性監管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機。對于監管部門來說，防范銀行業由于房地產貸款過度膨脹而承擔過多的風險，穩健有效的審慎監管至關重要。但單靠加強監管并不能從根本上防范房地產貸款風險，銀行自身必須審慎經營，提防過度借貸給已經過熱的資產市場。
參考文獻：
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銀杏產地范文4
根據總局的規劃要求，鳳凰集團印刷企業圍繞“數字綠色、集團規模、國際拓展”三大戰略，以重點項目建設為抓手，創新變革，將綠色環保技術應用于產業鏈整合、成長型企業孵化、高端人才培養以及國際業務拓展等，推動傳統加工業向現代服務業轉型。2012年，基地包括數碼印刷連鎖在內的印企成員單位18家，銷售收入達6.8億元。骨干企業鳳凰新華印務更是成為首批“國家印刷示范企業”、“中國印刷企業100強”、“國家文化出口重點企業”、“2012年度風云企業”。到“十二五”末，力爭將鳳凰印刷基地建成國內領先且具有國際影響的綠色數字基地，形成集精品出版物生產、數字印刷、文化創意于一體的創新型印刷產業基地，年銷售收入超11億元。
一、綠色打造基地核心競爭力
基地以共同建設“江蘇綠色印刷開放式國家級重點實驗室”為抓手，將綠色印刷貫穿到基地生產運營的各個方面。
作為綠色印刷的先行者，鳳凰印務基地是國家綠色印刷標準的起草單位，旗下五家印刷企業已全部通過中國環境標志產品認證，成為首批通過綠色印刷認證的企業，占江蘇省獲證企業的四分之一，在全國“新華”企業排名第一。同時，還獲得了兩項以社會責任為核心的WCA和以技術質量為核心的SQP國際認證，取得了競爭國際市場的“通行證”，并成為聯合國下屬機構“印刷服務供應商”。
2012年，基地在江蘇省新聞出版局和鳳凰集團領導的直接支持下，與省印刷技術研究所創新思路，合作成立研發中心，建設綠色印刷檢測省級重點實驗室，并最終成為原新聞出版總署出版產品質量監督檢測江蘇分中心和江蘇綠色印刷認證檢測中心。實驗室面向江蘇、輻射華東，為行業提供綠色印刷的鑒定、咨詢、培訓、評估等相關技術服務，既解決綠色印刷中的實際生產問題，又能深入開展綠色印刷技術研究。將研發視為創新發展的引擎，基地開拓了一條產學研相結合的新型發展路徑。
二、數字化帶動基地綠色轉型
1. 基地以建設印刷數字資產管理中心為抓手，充分發揮數字科技能力，使綠色理念在企業轉型中發揮更重要的作用。
2011年，集團引進德國、芬蘭國際先進的數字管理技術，與香港印務公司合資成立了鳳凰數字印刷技術公司，推進數字化改造工程，構建零距離數字業務交互平臺，建成國內書刊印刷企業中第一個真正意義上的全流程印刷數字化工藝及管理系統。通過這個數字交互協作平臺，客戶可以實現穿越距離、按需印刷。
同時，建立“印刷數字資產管理中心”，將業務平臺中的數字資料轉變為數字資源，為全媒體跨平臺出版提供服務；與中國電信合作打造華東最大、全國第三的云計算中心，建立數字產品運營體系的數字“物流中心”，為業務平臺中的大量數據提供“物理倉庫”?；爻浞滞诰虍a業資源，大大拓展產業空間。
鳳凰數碼印務公司和鳳凰常青樹數碼科技公司構成的鳳凰數字印刷連鎖網絡已經在全國展開布局，并建成10家數字印刷連鎖企業，為印刷數字資產的應用開辟新路徑。鳳凰印刷基地通過對數字資產的獲取、沉淀、掌控與管理，實現傳統印刷的數字化轉型。
2. 基地以按需印刷POD連線項目為抓手，創新大數據時代紙質圖書的商業模式，使綠色發揮出巨大的商業價值。
印刷數字化已經成為印刷工業技術變革、創新和可持續發展的潮流。2011年11月28日，亞洲第一條連續噴墨全連線數碼POD生產系統“鳳凰印POD數碼連線”成功運行。該連線是鳳凰集團自主研發的RPMIS流程控制軟件，創新集成了柯達鼎盛Prosper1000連續噴墨印刷機組、瑞士Hunkeler書芯成型、日本Horizon、深圳JMD后道連線設備等全球頂級硬件系統。該系統能夠自動進行圖書信息的收集、傳遞、存儲、開發、印制加工等服務，形成日產圖書30000冊以上、品種超過100種的超強產能。
POD連線成功運行一年來，項目“兩個效益”顯著。項目主體單位鳳凰數碼印務公司2012年銷售收入首次超千萬元，與去年同期相比翻番，2013年預計在2012年基礎上再翻番，已為江蘇、上海、北京和安徽等地區共37家出版單位提供數字印刷服務，平均每印次少于500本，并保證短版圖書能當天或隔天供貨。利用POD印刷技術，2012年鳳凰出版集團部分出版企業實現“零庫存”，為大數據時代紙質書生存發展提供了新思路。
三、國際化推動基地綠色升級
基地以國際采購、承接國際訂單和成立跨國企業為抓手，推進海外拓展戰略，使綠色建設的領域得到廣泛拓展。
參與國際市場競爭，接觸世界先進印刷技術、設備和產業理念，基地充分利用外動力加快轉型升級。國際化規范化的合作，不但是對企業內部能力的一種檢驗，同時，合作所帶來的企業管理、生產技術標準化、環保程度等方面的要求，也促使企業能夠實現快速提升。
“十二五”至今，基地國際貿易額從2010年的0元，上升至2011年的700萬元、2012的5000萬元。2012年5月，以鳳凰新華印務的英國業務為基礎建立的鳳凰傳媒國際（倫敦）有限公司，是鳳凰集團第一家在海外建立的實體公司，受到國家高層領導的肯定，成為集團海外擴張的前沿。鳳凰倫敦公司承擔著全球貿易、數碼印刷和文化交流三大功能，通過運營為出版業推進國際戰略積累重要實戰經驗。
鳳凰印刷產業基地通過印前創意、數字技術應用和國際渠道拓展，逐步實現從單一產品向經營平臺轉變，從“重資產”向“輕資產”轉變；利用印刷業數字綠色的產業變革，在數字融合、產業鏈邊界模糊的趨勢下，化身為一個全媒體的組織者、策劃者與經營者。
銀杏產地范文5
［關鍵詞］商業銀行 房地產 信貸業務
［中圖分類號］F832.45 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1009－5349（2012）02－0146－02
當前，我國房地產業已在國民經濟中占據重要的地位。商業銀行信貸在房地產融資中占據較大比重。在經濟繁榮時期，貸款者的貸款條件越發寬松。在現代經濟生活中，從國民經濟增長的角度看，消費的變動將帶動國民經濟的增長，消費信貸是推動消費增長的重要方式。房地產信貸是促進我國房地產健康發展乃至我國國民經濟快速發展的重要手段。然而，由于種種主觀和客觀原因的影響，我國房地產信貸業務的發展不是很盡如人意，尤其是近幾年，各地的房地產信貸業務逐漸呈現萎縮趨勢。究其原因房地產信貸風險過大是影響房地產信貸業務發展的主要原因，各地惡性房地產貸款風險頻頻爆發。商業銀行房地產信貸曾一度在很多城市被緊急叫停。因此，研究房地產信貸風險，并對其加以合理控制對我國房地產信貸市場有重要的現實意義。
一、房地產信貸業務的概念
（一）房地產開發貸款
房地產開發貸款是銀行提供的涵蓋土地整理儲備、房地產開發與經營的融資品種。根據投入用途不同主要分為：土地儲備貸款、住房開發貸款和商用房開發貸款。房地產開發貸款借款人必須是具備房地產開發資質的企業，必須用于開發建造向市場租售的經濟適用住房或各檔次商品住宅，或者開發建造向市場租售的用于商業和商務活動的寫字樓、辦公樓、商場、商鋪等商用房。
（二）個人住房抵押貸款
個人住房抵押貸款是貸款的重要形式，一般是指借款人以所購買或所擁有的住房作為抵押向金融機構申請貸款，并按借款合同規定履行還本付息的義務。在西方國家，個人住房抵押貸款余額大大高于中、短期消費貸款余額。我國的個人住房抵押貸款是伴隨著城鎮住房制度改革而出現的，是住房商品化的產物。1987年中國建設銀行率先頒布《住房儲蓄存款和住宅借款暫行辦法》，標志住房抵押貸款在我國正式推行。短短二十幾年，從無到有，從少到多，個人住房抵押貸款業務得到快速發展。個人住房抵押貸款一般有以下幾種主要類型：標準的固定利率住房抵押貸款、可調整利率住房抵押貸款、分級支付住房抵押貸款、買下住房抵押貸款、較短期限的住房抵押貸款、可轉換住房抵押貸款、兩步式住房抵押貸款、反向年金抵押貸款。
二、我國商業銀行房地產信貸業務風險現狀分析
（一）宏觀層面
1.政策風險。地產行業作為我國國民經濟新的增長點，在土地、融資等多方面均享受了政策的支持。寬松的信貸政策和宏觀經濟環境促進了我國房地產市場的快速發展。房地產供求矛盾較為突出，還有房地產市場的監管和調控力度不夠等眾多問題。
2.法律風險。相比較西方發達國家而言，我國的法制建設相對滯后，存在諸多不合理的地方。有效的法律制度供給不足和現有的法律體系不完善容易引起商業銀行房地產信貸風險。例如最高人民法院公布了《關于在建工程價款優先受償權問題的批復》，其中明確規定“建筑工程承包人的優先受償權、優先于抵押權和其他債權”，而在此司法解釋出臺前，銀行與房地產開發企業之間的經濟糾紛案件大多是以抵押法的規定來執行判決的，在這種情況下，銀行的受償率往往很不理想或根本就不能受償，使得銀行的抵押權人的身份形同虛設，從而在無形中增加了銀行面臨的房地產信貸風險。
3.市場風險。近年來，我國房地產信貸市場一直呈現出快速發展的趨勢，隨著我國居民收入的不斷增加以及與房地產信貸相配套的服務水平的進一步完善，人們對房地產信貸的需求會進一步增加。房地產市場能夠形成短期的一片大好的假象。
（二）微觀層面
1.信用風險。房地產開發企業的信用風險是指房地產開發企業在無力償還或不愿意償還商業銀行貸款時，導致商業銀行的房地產貸款本息不能按時收回所形成的呆賬、壞賬時的風險，房地產企業財務狀況惡化會導致無法按時或無能力償還貸款，由于目前我國尚未建立健全的企業財務制度，銀行很難從根本上把握房地產企業的還款能力，從而增加商業銀行的房地產信貸風險；還款意愿風險是指房地產企業雖然具備還款能力，但故意不償還貸款的風險，主要是房地產企業在利益動機驅使下，故意編造虛假條件拒絕還貸的情況。
2.經營風險。我國已經基本具備了開展房地產信貸業務的法律、政策保證基礎和房地產信貸的寬松外部環境，并且已經初步形成了一套開展房地產信貸業務的從業經驗，國內的房地產信貸亟待形成規模化和專業化。我國個人房地產信貸需求潛力巨大。我國的房地產信貸市場潛力巨大，但是貸款購房的比例還很低。由于目前我國房地產企業的融資渠道單一，用于房地產開發的資金主要來源于商業銀行，這樣房地產企業效益好，企業才能正常運行。
三、防范商業銀行房地產信貸業務風險的對策
（一）政府視角的建議
作為國際房地產行業發達國家或經濟發達國家的通行做法，房地產信貸對促進房地產行業的發展起了極大的推動作用。極大地促進了房地產銷售：通過對房地產企業的銷售融資，可以直接促進房地產的銷售，這是房地產金融服務最重要的目標之一。隨著房地產企業生產體制的形成，市場供給的增長快于市場需求的增長，市場成為制約房地產正常發展最重要的制約因素，因此需要金融服務的介入，以培育市場需求。房地產發展大國一般也是房地產信貸業務較為普遍的國家，對房地產消費者的金融服務已成為房地產銷售過程中的一個有機組成部分。改善了資金循環，降低資金風險：特別是在對房地產銷售商的存貨融資信貸業務中，消費信貸業務使得房地產生產、批發、零售資金相分離，改善了資金循環，減少了建筑商的應收賬款，促進了經銷商庫存資金的周轉，減少了客戶用于房地產消費的現金流量。
促進了信用消費：推廣信用消費模式具有多方面的好處，一是刺激市場，極大擴張了即期消費能力。二是與此同時仍擁有足夠的現金流量獲得其他的資產增值機會。三是進一步形成了消費對生產的反作用，從而增強了產品技術升級和更新的動力，更快地降低產品成本，促進生產和消費的良性循環。
（二）建立合理的識別防范機制
《消費信用保護法》和《統一消費信用法典》是美國聯邦保護消費者法律中的重要部分。具有信貸風險性質的法律是《統一消費信用法典》，其基本立法思想為：一是在信用的供給中，鼓勵企業間的競爭；二是以法典的形式，使律師等法律工作者對作為消費者的顧客提供迅速、有效的意見；三是確認信用授予中信息的公開制度，告知消費者要在充分明確的信用信息的基礎上選擇信用授予形式；四是規定信用價格的上限，對債權者進行限制，同時強化債務者的權利及救濟手段。同時針對在分期付款銷售中，容易造成有些沒有固定收入的消費者不能按時償還價款，還有在消費信用貸款中，如進行過度信用供給的話，使貸款無法回收這一問題，《統一消費信用法典》規定，作為原則，在對消費者決定進行信用供給前，要對消費者的資信狀況進行嚴格審查。這就維護了整個市場的正常運營秩序，促進了市場的規范化的發展。各房地產信貸經營機構只能在法律規定的框架內進行合法、有序的競爭。為了滿足客戶各方面的需求，積極發展出各種不同的經營方式。所以，良好的法律體系為房地產信貸機構和運營模式的健康發展營造了一個規范的競爭環境。
（三）銀行視角的建議
對于銀行而言，與經驗判斷法相比，信用評分法具有評估科學、一致、高效的特點。它綜合了影響貸款申請人信用狀況的各種因素，可以消除所有政策解釋的差異性。但信用評分法僅分析與影響貸款申請人信用狀況有關的傳統性因素，在貸款人當前環境顯著變化時，由于采用的還是過去的數據，不能及時反映當前情況，從而削弱了評估結果的有效性。構建個人信用評分系統必須依托于大量的個人客戶的信用歷史記錄，要求政府、銀行、征信機構的通力合作，并且涉及到多方面的利益，因此面臨著很多的問題，如信用資料很難獲取，許多行業、機構出于多方面考慮如利益、技術實現等原因，不愿意或者無法提供關于個人的某些信用狀況，以至于整個社會有關個人信用的資料無法共享；個人隱私在征信過程中得不到應有的保護。因此，對于銀行層面，商業銀行要構建個人信用評分系統，加快客戶管理。
【參考文獻】
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銀杏產地范文6
關鍵詞：旅行社行業 產業地位 應對策略
旅游產品的供應鏈是以旅行社為核心建立起來的，旅行社一端連接旅游者，一端連接旅游要素供應商，組合旅游產品提供給旅游者，因此旅行社相對其他旅游要素供給部門而言處于龍頭地位，被稱為旅游產業的支柱性行業。長期以來我國旅行社習慣于以組團方式提供旅游服務，經營包價觀光旅游產品，旅行社產品高度同質化。由于我國旅游資源豐富，加上國土遼闊，人口基數大，使得旅行社的這種經營模式長期維存。隨著旅游者的成熟和旅游消費漸趨理性、信息技術的發展和普及，旅游者越來越遠離旅行社，崇尚“深度游、不參團、自由行”，致使近幾年旅行社的產業地位出現明顯弱化傾向，產業鏈條的核心存在著向其他要素供應部門轉移的可能。
旅行社在旅游產業中的地位弱化傾向
2005年我國旅游入境、出境、國內三大旅游市場全面快速發展，旅游總收入的同比增長更是高達12.37%。而旅行社行業卻沒有實現同步增長，除出境游（必須團進團出且不允許外資旅行社經營出境游）外，旅行社的入境旅游接待量、國內旅游接待量、營業收入的同比增長都低于同期全國入境旅游總人次、國內旅游總人次、旅游總收入的同比增長，旅行社接待國內旅游人次同比增長甚至創下了-16.05%的速度。從客源流向結構上看，除出境游（必須團進團出）外，2005年旅行社入境旅游接待量占全國同期入境旅游總人次的比重（12.9%）、國內旅游接待量占國內旅游總人次的比重（6.67%）反而比2004年都下降了（2004年兩項指標分別為：12.96%、8.74%）。詳見表1、表2。
分析表1、表2，可以得出結論：旅行社行業在我國經濟持續高速增長、旅游業蓬勃發展的大背景下，卻沒有實現同步甚至是超前的增長，這與其作為旅游產業的龍頭行業地位是不相稱的，長此以往必將影響其在旅游產業鏈條上的核心地位。實踐也映證了這一結論，以黃金周為例，近幾年的“五一”黃金周、“十一黃金周”期間，各大旅游目的地、各個旅游景區是人山人海，旅游接待設施滿負荷、超負荷運行，但很多旅行社的組團量和接待量反不比平時。筆者以為導致旅行社產業地位弱化的根本原因在于旅行社對旅游市場需求轉型、信息技術快速發展影響旅游業態的認識不足、反應不靈敏、缺乏有效應對策略造成的。
我國旅行社行業產業地位弱化傾向的原因
（一） 旅行社應對旅游市場需求轉型乏力是內在原因
我國旅游業經過二十多年的發展，旅游要素日益配套完善，消費者日趨成熟理性，整個旅游市場需求正處在一個重要的轉型時期，主要表現在以下幾個方面：
1.旅游需求多樣化。旅游需求結構由單純的觀光旅游向觀光、休閑、度假、特種旅游復合型結構轉變，即使是純粹的觀光旅游，其旅行速度也在放緩，在目的地停留的時間延長。越來越多的客人不再滿足“拉練式”的團體旅游，而是期待旅行社為其安排更為個性的休閑度假產品。
在我國旅游業發展的早期，面對的主要是國外旅游者的需求。其中多數人是出于對古老中國文化和東方文明的向往，所以對應地形成了旅行社以文化觀光為主體的旅游產品。隨著國內旅游和出境旅游的發展，旅行社的主體客源市場發生了變化，旅游者的需求也不斷豐富和多樣化。隨著國際游客重游率的提升，重游中國的國外游客游覽的景點不斷向廣度和深度延伸，越來越多的人選擇在一地較長時間的停留；對于國內游客而言，除了長距離觀光游覽的需求外，以大中城市居民為代表的短途度假需求上升，城市緊張的生活節奏和嘈雜的環境也帶動了人們對生態旅游、探險旅游等專項旅游產品的需求；隨著國內居民消費水平的提高，國內游客對出境旅游的需求也不斷提高，進一步推動了需求的多樣化。現在國內一些比較成熟的消費者已經有更高的追求：旅游者文化性的要求越來越高，博物館旅游的興起就反映出這種趨勢；自然性的趨勢越來越突出，對生態觀光產品、休憩型的度假旅游產品需求強烈；專項旅游產品向生態型和探險型兩種趨勢發展。
2.出游方式小型化。隨著個性化、消費化時代的來臨，散客旅游、家庭旅游、自助旅游越來越多，旅游者的出游方式開始從以往單一的團隊旅游聽從旅行社的安排為主向家庭和親友型散客旅游轉變，個性化旅游成為時尚，自主、自助和自駕旅游蓬勃興起。
3.旅游消費的周期性被拉平。雙休日制度、黃金周制度的實行，使我國全年法定節日達到114天。隨著帶薪休假、獎勵旅游制度的逐步推行，較長時間的度假旅游、周末的城郊休閑旅游、鄉村旅游、短程觀光旅游，黃金周的中遠途旅游等相結合，將熨平旅游消費的周期。
4.旅游者的消費心理更加成熟，盲目從眾的消費方式已經發生變化，目的地的選擇不再扎堆湊熱鬧，旅游活動的移動空間與活動頻率也更加靈活多樣。
（二）信息技術的發展和普及是旅行社產業地位弱化的外在客觀因素
計算機技術與互聯網的結合形成的信息技術對旅行社行業的影響極其深遠。它不僅改變著旅游者的消費習慣和消費行為，也改變著旅行社的業務運作模式乃至整個經營模式。信息技術對旅行社的影響和挑戰主要表現在兩個方面：
1.信息技術削弱了旅行社目的地供給信息壟斷優勢，進而影響旅行社的中介地位和旅游最終產品生產者職能的發揮。
旅行社中介服務地位受到網絡上供需直接交易的挑戰。在旅游產業鏈上，旅行社一端連接著服務供應商，成為他們產品的銷售渠道；一端連接著消費者，為他們提供最終旅游產品。旅行社的中介地位使其掌握著市場交易的寶貴信息資源，在市場交易中控制著主導權?，F在大量的旅游服務供應商如酒店、航空公司等已不滿足旅行社作為其產品的主要銷售渠道，而是建立自己的電子商務交易平臺，直接面向最終客戶，進行網上預訂和支付。甚至非傳統意義上的旅游企業也直接介入了旅游電子商務交易，如攜程網、e龍網等網絡企業，他們利用強大的網絡資源、電子交易平臺取代旅行社成為旅游服務的提供者。旅行社的優勢地位將不復存在。
旅行社的咨詢服務功能會受到互聯網自動查詢功能的挑戰。全球分銷系統（gds）、目的地管理系統（gms）、旅游企業網站和呼叫中心、政府旅游網站等都使普通消費者獲取、咨詢旅游信息比傳統渠道和方式方便快捷。
旅行社設計線路和完整產品受到游客在網上自主設計線路的挑戰。利用網絡資源，結合自己個性化的追求設計旅游產品越來越成為旅游者的選擇。從網上訂車票、預定飯店、查閱電子地圖到完全依靠網站的指導在陌生的環境中觀光、購物，由于網絡的交互性和快捷性，游客可以通過網絡，根據自己的個性需求制定旅游線路，自主組合成各種旅游產品，從真正意義上實現個性化需求，沖破了由旅行社為自己定制旅游線路所帶來的局限性。
2.信息技術的普及應用客觀上壓縮了旅行社的業務空間，旅行社傳統業務運作模式受到前所未有的挑戰。旅行社傳統的業務運作模式是：經營設施設備主要是電話機、傳真機和計算機；通過報紙、雜志、廣播等廣告媒體進行產品宣傳；通過門市部接受客戶咨詢、報名，或散客拼團或同業批發；依靠社會關系形成固定客戶，提供團隊旅游產品和服務。旅行社傳統業務運作模式的平臺是旅行社實體及其網絡（門市部或商）。而信息技術的發展，使旅行社通過互聯網開展與旅游業務相關的商務活動即旅游電子商務成為可能。由于旅游產品是一種不需存儲和運輸的無形產品，產品的生產和銷售過程實際上就是將各類產品的信息組合在一起的過程，這種特性成為發展旅游電子商務得天獨厚的條件。
旅游需求轉型是旅游需求自身和旅游產業自然漸進的必然結果，但我國旅行社行業對市場的這種深刻變化認識不足，在慣性思維的驅動下，經營同質化的包價觀光產品，營銷手段主要是價格，其結果是行業的逐步萎縮。旅游市場需求的轉型要求旅行社更個性化地滿足消費者的旅游需求，提升觀光旅游產品的層次和深度，開發旅游新品。旅行社應及時采取多元化、多層次的產品開發戰略，以適應并引導旅游需求。作為應對旅游需求轉型的策略，旅行社在產品設計上要勇于摒棄傳統思維，把視野更多地集中于新領域、個性化產品，逐步把產品開發的重點轉移到商務旅游產品、休閑度假旅游產品、特種旅游產品上。在設計開發具體產品時，不只關注產品本身，如產品的特色、分類和在競爭中的定位，更要關注顧客的感受，注重研究顧客在消費時的體驗。不一定謀求大批量、大規模的生產和較高的市場占有率，但要強調量身定制，強調產品設計、生產上的差異化、小批量、多批次。為此旅行社應建立客戶的消費檔案，包括客戶的職業、身份、消費能力、性格、愛好。對vip客戶要有專人為其制定旅游計劃，設計個性化的產品。
在全球電子商務交易總額中，旅游電子商務已占到1/5的份額，成為全球電子商務的第一行業。旅行社不能回避信息技術帶來的挑戰，必須積極介入信息技術的應用，通過自己的網站建立網上銷售系統、網上支付系統，實現在線銷售，從技術角度和更高層次上實現了旅行社的網絡化經營。從經濟學角度講，網上交易不僅最大程度實現了消費者的個性化追求，而且節約了大量社會勞動，降低了機會成本。但旅游電子商務的應用不能簡單地停留在“旅游網站”提供酒店、機票等單項產品預訂這一層面上，而是需要將信息技術應用到產品管理、資源管理、供應鏈管理等深層次應用管理上，建成以互聯網為依托、整合客戶資源、產品資源和分銷資源的旅游產品電子商務交易平臺，從而實現了大規模、快速的旅游產品交易新模式。
參考文獻：